公寓案例分析模板(精華版)

公寓案例分析模板2012.10

寫作個(gè)案分析的目的

于行業(yè)：

了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——知己知彼、百戰(zhàn)不殆

是一種借鑒——“他山之石可以攻玉”

于公司：

是為了回答——為什么要做這些分析？

——問(wèn)題是否得到解決？

于個(gè)人：

是寫作所有報(bào)告的基礎(chǔ)

是一場(chǎng)練兵——讓沒(méi)去看過(guò)這個(gè)項(xiàng)目的人了解這個(gè)項(xiàng)目

是將市調(diào)所得反應(yīng)到報(bào)告上的最直觀的手法寫作個(gè)案分析的方法

——市調(diào)：

把現(xiàn)場(chǎng)帶回來(lái)！項(xiàng)目參數(shù)表區(qū)域簡(jiǎn)介/區(qū)域規(guī)劃交通概述/配套設(shè)施概述項(xiàng)目四至/產(chǎn)品分析優(yōu)勢(shì)／劣勢(shì)機(jī)會(huì)／威脅供求分析／價(jià)格分析去化分析企劃風(fēng)格／廣告分析客源地圖／客源描述目錄CONTENTS『項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩浴弧喉?xiàng)目屬性』『ＳＷＯＴ分析』『銷售分析』『媒體推廣分析』『項(xiàng)目基本參數(shù)』『客源分析』『項(xiàng)目基本參數(shù)』項(xiàng)目參數(shù)表項(xiàng)目參數(shù)表項(xiàng)目參數(shù)表項(xiàng)目名稱萬(wàn)科四季花城總占地面積380000m2所處位置寶山西城區(qū)總建筑面積500000m2現(xiàn)場(chǎng)地址江楊北路1085號(hào)容積率1.06物業(yè)類型公寓+別墅綠化率42%建筑形態(tài)9F、11F小高層、雙層疊拼別墅得房率小高層82%、建筑風(fēng)格Art-Deco風(fēng)格近期開(kāi)盤時(shí)間公寓：2008年3月22日；別墅：2007年10月交房狀況精裝修、毛坯交房時(shí)間公寓：2008年12月30日；別墅：現(xiàn)房+在建規(guī)劃期數(shù)共二期目前總套數(shù)2281套當(dāng)前期數(shù)第二期第3區(qū)（別墅為第二期第2區(qū)）新推套數(shù)338套發(fā)展商上海萬(wàn)科寶山置業(yè)有限公司停車位兩戶配置一個(gè)車位企劃營(yíng)銷代理上海新聯(lián)康物業(yè)管理費(fèi)公寓：1.95元/m2.月；別墅：2.5元/m2.月目前均價(jià)公寓：11000元/m2-12000元/m2(裝修標(biāo)準(zhǔn)1800)；別墅：14000元/m2-17000元/m2主力總價(jià)公寓：100萬(wàn)-105萬(wàn)；別墅：250萬(wàn)-290萬(wàn)可用**商圈表述或以“區(qū)域+板塊”的形式細(xì)化到“層數(shù)、產(chǎn)品線”最好能細(xì)化到“批次”統(tǒng)一以毛坯價(jià)做對(duì)比性，裝修標(biāo)準(zhǔn)也含水分可點(diǎn)出目前項(xiàng)目進(jìn)度，反映預(yù)售證到手的真實(shí)時(shí)間，判斷是否捂盤最好能說(shuō)明地上地下車位的數(shù)量，出租與售賣情況總價(jià)范圍=最低單價(jià)*最高面積~最高單價(jià)*最低面積圖片最好是實(shí)景圖，表現(xiàn)外立面，內(nèi)部景觀等信息風(fēng)格與項(xiàng)目的定位有較大的聯(lián)系，應(yīng)迎合不同客層的品味『項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩浴粎^(qū)域簡(jiǎn)介/區(qū)域規(guī)劃交通概述/配套設(shè)施概述項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩越詾楸硎酒洹巴鈬钡臇|西，沒(méi)有涉及項(xiàng)目本身項(xiàng)目區(qū)域簡(jiǎn)介區(qū)域簡(jiǎn)介寶山西城區(qū)原為寶山楊行鎮(zhèn)鎮(zhèn)域范圍，位于寶山區(qū)中心版圖，南靠外環(huán)線，西臨蘊(yùn)川路，北接郊環(huán)線，東至同濟(jì)路、江楊北路，規(guī)劃占地面積13．28平方公里，地處上海市北郊，為上海重點(diǎn)建設(shè)的11個(gè)新城之一。規(guī)劃導(dǎo)入人口15萬(wàn)，規(guī)劃周期為2000年7月至2010年12月。寶山城市工業(yè)園區(qū)（北區(qū)）羅店板塊月浦板塊顧村板塊東城區(qū)板塊高境，淞南板塊共康，泗塘板塊上大板塊大華板塊西城區(qū)板塊說(shuō)清楚板塊所屬的地理位置、四至、大約的人口和占地，最重要的是將板塊在區(qū)域乃至在上海的建設(shè)地位總結(jié)出來(lái)來(lái)源：城市規(guī)劃網(wǎng)和和當(dāng)?shù)氐恼W(wǎng)站《上海樓市》上有板塊的地圖其他網(wǎng)站（這類信息較容易獲得）三個(gè)區(qū)域：——南塊：寶楊路以南，規(guī)劃面積3.89平方公里，定位為以“人文、生態(tài)”為主題的中高檔生活區(qū)。——北塊：寶楊路以北，規(guī)劃面積6.16平方公里，定位為集文化、休閑、行政辦公、商業(yè)貿(mào)易、中央公園，市民廣場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化城區(qū)?！獤|塊：鐵山路以東，規(guī)劃面積3.23平方公里，定位為以輕軌為依托、聯(lián)結(jié)東西域區(qū)紐帶的現(xiàn)代化城區(qū)。三個(gè)目標(biāo)：——與東城區(qū)功能互補(bǔ)，配套合理，交通便捷、環(huán)境優(yōu)雅，體現(xiàn)綠色生態(tài)的中高檔新型的現(xiàn)代化城區(qū)。——以寶山冶金，港口、現(xiàn)代物流、中介服務(wù)為依托的設(shè)施現(xiàn)代化、信息化的經(jīng)濟(jì)中心?！w現(xiàn)寶山城市綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)和精神文明社會(huì)發(fā)展的新亮點(diǎn)。區(qū)域規(guī)劃南塊北塊東塊區(qū)域規(guī)劃有時(shí)是吸引有前瞻性眼光的客戶（比如投資客）前來(lái)的理由，也是項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)進(jìn)而抬價(jià)的依據(jù)語(yǔ)言要簡(jiǎn)練、圖示要清晰最好能用數(shù)據(jù)說(shuō)明問(wèn)題，比如一些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；如有利好因素，也應(yīng)當(dāng)在此page體現(xiàn)，如軌道的引入、商場(chǎng)的興建、人文的維護(hù)等等以清晰的地圖為“底板”、輔以文字、圖形等標(biāo)注——公路交通：外環(huán)線、共和新路

寶楊路、江楊北路。

——軌道交通：軌道交通1號(hào)線

（寶安公路站--共富新村站）

軌道交通3號(hào)線

（上海南站站--江楊北路站）

——公共交通：705路、719路

淞泰線、寶山2路、寶山8路交通概述

1號(hào)線3號(hào)線外環(huán)線富錦路寶楊路江楊北路本案友誼路同濟(jì)路交通一般分為：公路、軌道、公交三類，極少出現(xiàn)其他交通形式（如張江的當(dāng)當(dāng)車）“公路”部分用于自駕，最好標(biāo)注能夠到達(dá)的商圈及時(shí)間軌道交通和公交的站臺(tái)最好在圖片上標(biāo)示，利于測(cè)算項(xiàng)目至車站的步行距離圖片一般附在樓書上，公交車站需要親自走訪，以計(jì)算步行到達(dá)時(shí)間配套設(shè)施概述生態(tài)環(huán)境配套——四季花城西南面，是一片連綿8公里長(zhǎng)的“綠龍”綠地由南向北貫穿全區(qū)，是西城區(qū)全面筑造的一塊綠色翡翠。目前正處于規(guī)劃建設(shè)中，建成后將與二期半開(kāi)放式社區(qū)融為一體。萬(wàn)科四季花城綠龍生態(tài)配套是項(xiàng)目比較重要的賣點(diǎn)，特作為一頁(yè)說(shuō)明但在一般個(gè)案分析中，配套設(shè)施的闡述是以“衣食住行”為出發(fā)點(diǎn)描述配套設(shè)施概述

生活配套——北上海東方商廈——北上海商業(yè)廣場(chǎng)——北上海易初蓮花（車程約15—20分鐘）教育配套——楊行中心幼兒園——楊行中學(xué)——濟(jì)光中學(xué)——濟(jì)光學(xué)院（車程約10—15分鐘）醫(yī)療配套

——楊行地段醫(yī)院（車程約10—15分鐘）易初蓮花北上海商業(yè)廣場(chǎng)楊行中心幼兒園楊行中心學(xué)校楊行地段醫(yī)院濟(jì)光學(xué)院楊行中學(xué)配套的種類包括：生活類、娛樂(lè)類、教育類、醫(yī)療類等等『項(xiàng)目屬性分析』項(xiàng)目四至/產(chǎn)品分析綠化景觀簡(jiǎn)述/戶型分析項(xiàng)目屬性的分析則是項(xiàng)目自身所擁有的所有產(chǎn)品的分析，而“四至分析”有時(shí)可以和前一段的“交通概述”放在一起，本項(xiàng)目周邊交通比較發(fā)達(dá)，所以分開(kāi)闡述以示清晰項(xiàng)目四至寶楊路項(xiàng)目四至：東至為張揚(yáng)北路；四至為蕰川路；南至為寶楊路；北至為友誼路。整個(gè)項(xiàng)目被鎮(zhèn)泰路自東向西，松蘭路自南向北分為四塊。鎮(zhèn)泰路—雙向4車道松蘭路位于松蘭路的二期3區(qū)友誼路張揚(yáng)北路蕰川路鎮(zhèn)泰路松蘭路四季花城一期四季花城一期四季花城二期四季花城二期（規(guī)劃中）售樓處如果項(xiàng)目體量過(guò)大或因?yàn)槠渌驘o(wú)法拍攝到整體四至，可選擇拍攝在售部分的四至四至所反應(yīng)的是房源所處的環(huán)境，直接影響其價(jià)格項(xiàng)目產(chǎn)品分析建筑風(fēng)格——ARTDECO—新古典主義建筑風(fēng)格——建筑立面凹凸有致色調(diào)沉穩(wěn)大方——墻體采用美國(guó)屋面保溫材料建筑布局——整個(gè)二期3區(qū)由6棟11F、2棟14F的小高層組成四季花城一期四季花城二期1區(qū)、2區(qū)四季花城二期3區(qū)（新推出）四季花城二期4區(qū)（規(guī)劃中）花園洋房花園洋房花園洋房小高層小高層疊拼別墅疊拼別墅疊拼別墅小高層90+3R疊拼別墅小高層90+3R小高層90+3R小高層88+2R小高層90+3R萬(wàn)科二期4區(qū)規(guī)劃用地小高層標(biāo)注是以“分產(chǎn)品線”為出發(fā)點(diǎn)通常，除了住宅部分需要標(biāo)注外，社區(qū)配套商業(yè)、會(huì)所也應(yīng)標(biāo)注項(xiàng)目排布取決于所在地塊的先天條件，利用機(jī)會(huì)點(diǎn)、規(guī)避劣勢(shì)是不變的原則如果項(xiàng)目帶裝修，外立面可以放在“裝修標(biāo)準(zhǔn)分析”部分來(lái)闡述組團(tuán)式綠化——組團(tuán)綠化分布于小區(qū)的各個(gè)區(qū)域，建有中央綠軸、花槽小景、樹(shù)陣景觀。綠化景觀簡(jiǎn)述將景觀的風(fēng)格、特色描述清楚就行1景觀的主要功能：

增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，提高檔次;降溫吸熱、防風(fēng)遮雨

2目前流行的景觀風(fēng)格類型：

東南亞、中式園林、歐式園林、英式都鐸等

3組團(tuán)布置形式:

核心式：面積上呈一定規(guī)模，內(nèi)部還配有景觀小品、游玩設(shè)施類的物件，住宅組合常圍繞其排布開(kāi)

抽空式：常用在棟與棟之間，規(guī)避住宅空間中的單調(diào)感

融合式：在地形不規(guī)則的地段，或者住宅的排布受到限制，安排組團(tuán)則能充分利用地塊

臨街式：打破建筑線過(guò)長(zhǎng)的感覺(jué)，還能使過(guò)往群眾有歇腳之地，如入戶處的噴泉、臨街房源旁設(shè)置的綠化

4景觀所包含的內(nèi)容：

綠化——草坪、樹(shù)木、花卉等

道路——路邊石塊、休閑座椅、燈具等

駁岸——防護(hù)堤岸

鋪地——路面鋪裝，大理石、鵝卵石等鋪就

小品——雕塑、園藝、信報(bào)箱、垃圾箱等

水景——噴泉、水池、人工小溪、天然河道等

景觀價(jià)值爆點(diǎn)——坡地

一個(gè)項(xiàng)目中如果能有坡地做景觀，則其檔次將明顯高于沒(méi)有坡地的同質(zhì)樓盤，在提高項(xiàng)目調(diào)性的手法中較常見(jiàn)

理由：

1建造坡地成本高

2更利于多元化景觀的賞析

地貌形狀的造型

——坡地在生態(tài)上和原來(lái)的天然景觀特點(diǎn)融合到一起，保護(hù)原有地貌的特點(diǎn)，而使所需的再修整量最小

建筑構(gòu)造的造型

——坡地產(chǎn)生均勻的坡度和造型，通常幾何形狀非常明顯，給人的整體印象是人力支配感強(qiáng)

自然主義造型

——是目前景觀設(shè)計(jì)中最普遍的一種造坡方法，它用抽象的手法模仿天然地貌，類似于山坡和山谷的造型，自然起伏的造型與挺拔的建筑形成鮮明的對(duì)比地下入口樓棟單體地下車庫(kù)坡地建造原理戶型分析小高層戶型配比表房型面積段供應(yīng)套數(shù)配比2房2廳88.71m240套11.8%3房2廳88.69—89.89m2288套85.2%復(fù)式140.39—140.91m2

10套3%公寓戶型配比——四季花城二期3區(qū)——四季花城2008年3月23日新推房源——小高層，一梯兩戶——?jiǎng)?chuàng)新設(shè)計(jì)的90m2

三房比例最高，配比超過(guò)85%，為主力戶型——追求功能性和實(shí)用性相結(jié)合的90m2

的三房和市場(chǎng)認(rèn)可度較高的二房構(gòu)成了主體供應(yīng)線，大房型供應(yīng)也有涉及到。本項(xiàng)目產(chǎn)品線多樣，故將每個(gè)產(chǎn)品線做了分配表餅圖顯示比例較為直觀戶型分析別墅戶型配比——四季花城二期2區(qū)別墅塊——2007年10月17日開(kāi)盤——疊拼別墅，1層一梯一戶，2層一梯兩戶別墅戶型配比表房型面積段供應(yīng)套數(shù)配比疊拼1層172.19—208.96m242套58%疊拼2層162.71—163.6m230套42%——疊拼別墅1層的配比達(dá)到58%，在配比中占主導(dǎo)，為主力戶型——以舒適、寬大的疊拼別墅構(gòu)筑大面積房型的主體供應(yīng)線來(lái)滿足市場(chǎng)對(duì)大面積房源的需求。

公寓戶型分析：由大到小，由主入輔

大小：朝向——生活動(dòng)線流暢度——功能間排布——各功能間采光度、通透性

主輔：起居室——休息室——用餐功能間——衛(wèi)生間——書房、儲(chǔ)藏間等使用率較低的空間大眾觀念認(rèn)為南向最佳但從上海的地形上看，其實(shí)東北向的采光最佳相關(guān)功能間的距離不應(yīng)過(guò)遠(yuǎn)，如臥室至衛(wèi)生間的距離，廚房距餐廳的距離，否則造成浪費(fèi)廳的開(kāi)間一般在3.6米（1R），4.2米（2R）臥室在15平米以上但不應(yīng)超過(guò)30平米（套間除外）陽(yáng)臺(tái)、落地窗、轉(zhuǎn)角窗會(huì)為采光加分以南北通透為佳，有時(shí)此舉可規(guī)避凸前套的劣勢(shì),因其有一面正對(duì)電梯廳，無(wú)法像邊套那樣2邊通透即客廳，用來(lái)享受天倫及呼朋喚友，屬于動(dòng)區(qū)，也應(yīng)該是戶型中面積最大的部分；好戶型通常入戶有玄關(guān)，南接陽(yáng)臺(tái)主臥與次臥，屬靜區(qū)在當(dāng)下市場(chǎng)中常將主臥設(shè)計(jì)成套間以提高調(diào)性廚房和餐廳應(yīng)連在一起，避免傳菜過(guò)程中湯汁的滴落應(yīng)與臥室分開(kāi)一定距離注意避免門沖大戶型中常分主衛(wèi)和次衛(wèi)，一供主人使用、一供賓客使用調(diào)性稍高的項(xiàng)目常將衛(wèi)生間設(shè)計(jì)成干濕分離面積普遍較小，利用率不高戶型圖和平面圖可在佑威系統(tǒng)上查找：企劃研展系統(tǒng)—鍵入項(xiàng)目名稱—樓書房型—樓盤資料（查找房型圖）主力戶型缺點(diǎn)：——玄關(guān)功能劃分不明，使進(jìn)門空間較為局促?！髋P門正對(duì)客廳，私密性差?！啃头秸媳蓖ㄍ??！蛷d與廚房相連，無(wú)多余浪費(fèi)交通面積，生活動(dòng)線合理?！捎萌帐椒蛛x式衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，提高了空間利用率，設(shè)計(jì)新穎?！狶型廚房設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)功能規(guī)劃。

優(yōu)點(diǎn)：盥洗間衛(wèi)生所浴室L型廚房主力戶型—公寓90m2三房此處說(shuō)說(shuō)的戶型設(shè)計(jì)與裝修無(wú)關(guān)，任何因裝修而規(guī)避的戶型漏洞都要指出來(lái)主力戶型主力戶型—?jiǎng)e墅178.82m2

疊拼一層缺點(diǎn)：——1F生活動(dòng)線過(guò)長(zhǎng)，有部分交通面積被浪費(fèi)?！峡团P門正對(duì)客廳，私密性差?！?F：景觀餐廳，客廳與餐廳的功能規(guī)劃全面區(qū)分儲(chǔ)藏室的設(shè)置完善了功能性——2F：方正主臥，合理生活動(dòng)線；主人書房獨(dú)立衛(wèi)浴，專設(shè)衣帽間，品質(zhì)生活體現(xiàn)。優(yōu)點(diǎn)：1F2F分析別墅戶型要將每層的平面圖貼出來(lái)相較于公寓，別墅戶型的功能分布更加明確，通常1樓為動(dòng)區(qū)，2樓為靜區(qū)別墅通常把客廳做成挑高式或大開(kāi)間，以彰顯主人氣派，并且會(huì)另設(shè)一起居室作為主人專享的私人空間主臥包含衛(wèi)生間、衣帽間甚至?xí)?，形成一封閉的區(qū)域地下室通常為贈(zèng)送，常被做成吧臺(tái)及傭人房私密性是別墅最注重的特點(diǎn)

別墅戶型分析原則：獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼

獨(dú)棟：

獨(dú)棟別墅作為別墅類檔次最高的一類別墅，最為強(qiáng)調(diào)的是主人房的私密性，并對(duì)面積的浪費(fèi)顯得不是那么在意

為保證私密性常常將與隱私有關(guān)的房間設(shè)計(jì)在一起（如將臥室做成套間），對(duì)花園面積的要求不是很高，認(rèn)為能避免生活被窺視就行，但也有些項(xiàng)目為體現(xiàn)這一特性將花園面積做得非常大，四面八方的面積加起來(lái)幾千平米都不過(guò)分

聯(lián)排：

聯(lián)排別墅的檔次次之，因其犧牲了“一個(gè)面”或者“兩個(gè)面”，通透性受到影響；并且緊挨著隔壁人家，噪音影響更大

受眾從不考慮浪費(fèi)面積轉(zhuǎn)變到希望獲得一定的“額外面積”，因此常會(huì)提出希望有南北雙花園的要求

疊拼：

疊拼別墅是多層公寓的變體，本質(zhì)與公寓沒(méi)有區(qū)別，是近年來(lái)出現(xiàn)的“新別墅”，常以1復(fù)2、3復(fù)4為形態(tài)，一棟有2戶或以上人家

這類客戶對(duì)別墅的要求不再是“有天有地、四面環(huán)山”，而是退而求其次只需要其中的一兩種戶型優(yōu)勢(shì)就行

mini型別墅：

如90墅，這類別墅的得房率通常超過(guò)100%，完全是靠“偷面積”來(lái)實(shí)現(xiàn)別墅的空間感，表現(xiàn)在露臺(tái)、入戶花園等等『ＳＷＯＴ分析』優(yōu)勢(shì)／劣勢(shì)機(jī)會(huì)／威脅SWOT總結(jié)的是案例分析至今所包含部分的優(yōu)劣與可能產(chǎn)生的機(jī)會(huì)與威脅，不包含未分析到的部分優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)屬于內(nèi)部原因機(jī)會(huì)和威脅屬于外部原因『優(yōu)勢(shì)』S.W.O.T分析——開(kāi)發(fā)商“萬(wàn)科”的品牌和產(chǎn)品自身的品質(zhì)為樓盤帶來(lái)了很多人氣?！a(chǎn)品融合了歐洲多國(guó)的風(fēng)格，新古典主意的概念較為吸引眼球。——90m23R的產(chǎn)品在整個(gè)區(qū)域板塊乃至整個(gè)市場(chǎng)的具有稀缺性?！募净ǔ嵌跂|邊處于施工建設(shè)階段，并設(shè)有一個(gè)垃圾處理站，總體來(lái)說(shuō)本案目前的大環(huán)境欠佳?！?xiàng)目與軌道交通3號(hào)線之間距離約5-10分鐘車程，目前缺少來(lái)往交通線，僅有寶山2路和8路往返，且間隔時(shí)間較長(zhǎng)。『劣勢(shì)』——地處寶山西城區(qū)，是市政重點(diǎn)規(guī)劃板塊。大型地產(chǎn)商紛紛在此設(shè)立項(xiàng)目，配套將不斷改善，將會(huì)逐漸擴(kuò)大升值空間。——已有兩條軌道交通，可以為該盤帶來(lái)更多的市區(qū)客，最大限度的提升該盤影響力輻射范圍?！和{』『機(jī)遇』——上?？赡軙?huì)繼續(xù)出臺(tái)一些抑制房?jī)r(jià)上漲的政策，使得市場(chǎng)原本的觀望態(tài)勢(shì)加重。投資客也可能減少?！鍓K周邊新盤放量供應(yīng)如：“海尚明城”、“堡集歐郡”等，造成分流客源，產(chǎn)生激烈競(jìng)爭(zhēng)。『銷售分析』供求分析/價(jià)格分析去化分析如果能夠知曉其后期推量，也要加上這一筆

銷售分析通常從“量”和“價(jià)”兩方面入手

量：供應(yīng)與成交

切不可將不同產(chǎn)品線放在一個(gè)數(shù)據(jù)表中混為一談

供應(yīng)總量與去化總量的對(duì)比反映出項(xiàng)目的銷售情況是旺銷、正常去化還是滯銷，數(shù)據(jù)能說(shuō)明一切

供應(yīng)的次數(shù)反映了開(kāi)盤的期數(shù)或批次、一般情況下每次開(kāi)盤后的一個(gè)月銷量總是迎來(lái)小高潮，價(jià)格起伏與不同批次的房源好壞有關(guān)，尤其是在好壞差異較大的房源同時(shí)銷售的時(shí)候價(jià)格波動(dòng)會(huì)更大；而一些價(jià)格跳度明顯的走勢(shì)則可能是由于期數(shù)的相隔時(shí)間過(guò)長(zhǎng)所致

價(jià)：價(jià)格與量之間互相影響

一般而言，量升因價(jià)跌、量跌因價(jià)升的情況較符合常理，但房地產(chǎn)市場(chǎng)千變?nèi)f化，量升價(jià)升、量跌價(jià)跌等特殊情況也屢見(jiàn)不鮮，這時(shí)候就要結(jié)合實(shí)際情況作出分析，如某項(xiàng)目因價(jià)格高昂而去化受阻，這時(shí)該項(xiàng)目依然堅(jiān)持高價(jià)運(yùn)行，則成交量反倒有可能重新得到支撐；某項(xiàng)目?jī)r(jià)格一跌再跌，則觀望氣氛更加嚴(yán)重導(dǎo)致去化更加捉襟見(jiàn)肘……

影響價(jià)格的因素有房源本身的戶型或位置的好壞、推案節(jié)奏的控制（如促銷手段的運(yùn)用，宣傳到位與否，尾盤低價(jià)出售等）、受到整體市場(chǎng)淡季旺季的影響、政策的刺激、競(jìng)品的帶動(dòng)效應(yīng)等等

靜態(tài)前提下（產(chǎn)品本身、市場(chǎng)本身靜態(tài)==），分析項(xiàng)目去化情況好壞是看項(xiàng)目性價(jià)比

定價(jià)策略：確定時(shí)間段，看單個(gè)項(xiàng)目整盤均價(jià)，策略可能是先定高再走低供求分析——該項(xiàng)目自07年10月至08年3月推出面積約5萬(wàn)方，去化面積約4.5萬(wàn)方，去化率超過(guò)90%。成交量走勢(shì)略有起伏，但總體走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。自3月起推出新房源后，成交量大幅上升，主要是由于萬(wàn)科新推出的“90M23房”的熱銷從而拉動(dòng)了整個(gè)成交量的提升。數(shù)據(jù)清晰地反映出事實(shí)點(diǎn)出去化態(tài)勢(shì)利好的原因價(jià)格分析——該項(xiàng)目目前成交均價(jià)公寓為11000元/m2——12000元/m2，別墅為14000元/m2——17000元/m2。由于07年10月至08年3月這段期間房源有公寓與別墅兩種，別墅房源自07年10月推出后銷售一直處在平穩(wěn)狀態(tài)，至08年2月為止剩余房源數(shù)量已經(jīng)不多，銷售逐漸進(jìn)入尾期。因此成交均價(jià)從08年2月起有明顯的下降，但隨著萬(wàn)科新產(chǎn)品90m23房推出后的熱銷，08年3月成交量大幅上升，因此成交均價(jià)又逐漸呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。3.5本項(xiàng)目之所以將公寓與別墅放在一起是因?yàn)樵擁?xiàng)目開(kāi)疊拼別墅新產(chǎn)品先河，將上下2層公寓打通作為類疊加別墅，房產(chǎn)證上顯示其物業(yè)類型皆為“公寓”，我司數(shù)據(jù)庫(kù)無(wú)法區(qū)分去化分析公寓去化表房型面積段供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率2房2廳88.71m240套23套58%3房2廳88.69-89.89m2288套231套80%復(fù)式140.39-140.91m210套8套80%——88.71m2二房去化率達(dá)到58%，雖然此批房源主要以90m2三房為主，二房數(shù)量不多，但二房一直是市場(chǎng)中認(rèn)可度較高的產(chǎn)品，加上萬(wàn)科的品牌效應(yīng)，所以自開(kāi)盤以來(lái)二房銷售表現(xiàn)良好?！⒌闹髁Ξa(chǎn)品88.69-89.89m2三房（即90m2三房），自08年3月正式推出至今僅一個(gè)月，去化率已經(jīng)達(dá)到80%。證明市場(chǎng)對(duì)這一“新產(chǎn)品”的接受度頗高，強(qiáng)調(diào)功能性和實(shí)用性的“小三房”（100m2以下）在將來(lái)可能會(huì)逐漸成為萬(wàn)科的主流產(chǎn)品之一?！?40.39m2-140.91m2復(fù)式房型均分布在頂層，雖僅有10套，但其去化率也達(dá)到80%。公寓去化分析主力戶型是最值得一說(shuō)的去化率能直觀地反應(yīng)出戶型定位的準(zhǔn)確與否去化分析別墅去化表房型面積段供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率疊拼1層172.19m2—208.96m242套30套71%疊拼2層162.71m2—163.6m230套15套50%別墅去化分析——?jiǎng)e墅主力房型為疊拼一層，面積為172.19m2—208.96m2，其去化率為71%。別墅產(chǎn)品在該項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)屬于稀缺產(chǎn)品，因此在區(qū)域內(nèi)存在一定的市場(chǎng)需求度。自推出至今，銷售一直處于穩(wěn)中有升狀態(tài)?！?jiǎng)e墅的另一個(gè)房型疊拼二層為一梯兩戶，數(shù)量不多，面積為162.71m2—163.6m2，去化率為50%，銷售狀態(tài)與疊拼一層相當(dāng)?！好襟w推廣分析』企劃風(fēng)格/廣告分析個(gè)人認(rèn)為售樓處也屬于媒體推廣手段之一

媒體通路

每種媒體都有不同的受眾、不同的輻射范圍，在總結(jié)各類媒體的時(shí)候要聯(lián)系它們的投放效應(yīng)來(lái)闡明

媒體通路的種類：

1平面媒體：報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)等（報(bào)刊信息可在佑威上查詢）；輻射面廣、受眾范圍大

2戶外媒體：引導(dǎo)旗、戶外看板、電梯廣告等；具有吸引周邊客戶，并具一定指示性功能

3公關(guān)活動(dòng)：房展會(huì)、酒會(huì)等；意在建立口碑，積累人氣

4現(xiàn)場(chǎng)樣板段：售樓處、樣板房、體驗(yàn)館等；事實(shí)勝于雄辯，抓住客戶心理使其打消疑慮平面媒體的投放次數(shù)和廣告樣本可在佑威上查找：企劃研展系統(tǒng)—鍵入項(xiàng)目名稱—樓盤廣告（點(diǎn)擊明細(xì)表中的項(xiàng)目名可查看廣告）企劃風(fēng)格——整個(gè)項(xiàng)目的廣告企劃是以萬(wàn)科的品牌產(chǎn)品“四季花城”LOGO為主題背景，以此來(lái)突出項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和品牌價(jià)值。

——售樓處設(shè)在萬(wàn)科的裙樓，配合體現(xiàn)四季花城ARTDECO—新古典主義建筑風(fēng)格。——