石家莊奧林匹克花園可行性研究分析

目錄TOC\o"1-3"\u市場調研篇 PAGEREFToc49936460\h21宏觀投資環(huán)境 PAGEREFToc49936461\h21.1石家莊人文特點 PAGEREFToc49936462\h21.2石家莊經濟環(huán)境 PAGEREFToc49936463\h21.3城鎮(zhèn)居民生活水平 PAGEREFToc49936464\h31.4城市格局 PAGEREFToc49936465\h41.5政策環(huán)境 PAGEREFToc49936466\h41.6“奧林匹克”情結石家莊 PAGEREFToc49936467\h51.7綜述 PAGEREFToc49936468\h62石家莊房地產市場分析 PAGEREFToc49936469\h72.1石家莊市房地產市場現狀分析 PAGEREFToc49936470\h72.2石家莊市商品住房市場預測 PAGEREFToc49936471\h92.3綜述 PAGEREFToc49936472\h113項目所在區(qū)域——裕華區(qū)房地產市場分析 PAGEREFToc49936473\h113.1裕華區(qū)房地產市場分析 PAGEREFToc49936474\h113.2重點樓盤個案分析 PAGEREFToc49936475\h113.3綜述 PAGEREFToc49936476\h134客群特征分析 PAGEREFToc49936477\h134.1客群特征 PAGEREFToc49936478\h134.2購房偏好特征 PAGEREFToc49936479\h164.3綜述 PAGEREFToc49936480\h17市場定位篇 PAGEREFToc49936481\h171本案競爭力分析 PAGEREFToc49936482\h171.1本案的項目分析 PAGEREFToc49936483\h171.2本案周邊居住質量分析 PAGEREFToc49936484\h181.3本案條件與資源分析 PAGEREFToc49936485\h181.4綜述 PAGEREFToc49936486\h202本案的S.W.O.T分析 PAGEREFToc49936487\h212.1優(yōu)勢(Strength) PAGEREFToc49936488\h212.2劣勢(Weakness) PAGEREFToc49936489\h212.3機會(Opportunity) PAGEREFToc49936490\h212.4風險(Treat) PAGEREFToc49936491\h212.5綜述 PAGEREFToc49936492\h233項目定位建議 PAGEREFToc49936493\h233.1住宅類目標客戶群體定位 PAGEREFToc49936494\h233.2市場定位 PAGEREFToc49936495\h243.3首期價格定位 PAGEREFToc49936496\h264主題定位 PAGEREFToc49936497\h27財務分析(初步)篇 PAGEREFToc49936498\h271項目主要經濟技術指標（建議） PAGEREFToc49936499\h272項目實施進度建議 PAGEREFToc49936500\h283項目投資估算 PAGEREFToc49936501\h284資金籌措、投入、收回計劃 PAGEREFToc49936502\h285項目銷售收入測算 PAGEREFToc49936503\h296靜態(tài)盈利分析 PAGEREFToc49936504\h297綜述 PAGEREFToc49936505\h29附錄：石家莊奧林匹克花園主題定位建議 PAGEREFToc49936506\h321奧林匹克花園主題回放 PAGEREFToc49936507\h322石家莊奧林匹克花園主題方案 PAGEREFToc49936508\h353詮釋“五環(huán)新生活” PAGEREFToc49936509\h37

市場調研篇1宏觀投資環(huán)境1.1石家莊人文特點石家莊是二十世紀初伴隨著京漢、正太鐵路的修建而由獲鹿縣的一個小村莊——石家莊逐步發(fā)展形成的一座新興城市。1925年6月設“石家莊”，實行市自治制，同年8月，石家莊、休門合并組建“石門市”。1947年，石門市已經發(fā)展成為當時較大的中等城市，人口19萬，工業(yè)總產值2023萬元左右。同年石門市改名為石家莊市。1968年河北省省會由保定遷至石家莊。1993年7月石家莊市和石家莊地區(qū)合并，石家莊市規(guī)模迅速擴大。評價：石家莊是個新興的城市，外來人口對城市的迅速發(fā)展做出了重大貢獻，也成為石家莊人口重要組成部分。寬厚、兼容并包的石家莊人傳統思想束縛少，比較容易接受新鮮事物。1.2石家莊經濟環(huán)境1.2.1全國總體經濟環(huán)境2023年中國國民生產總值102398億元，比上年增長8.5%。固定資產投資43202億元，首次突破4萬億元，比上年增長16.1%，增幅為1996年以來最高水平。全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7703元，增長13.4%。居民家庭恩格爾系數(消費支出占家庭消費總支出的比重)，城鎮(zhèn)、農村分別為37.7%、46.2%，分別比上年降低0.2、1.5個百分點，消費水平有所提高。

到2023年，中國房地產行業(yè)已經連續(xù)六年保持了高于GDP增長速度的增長態(tài)勢。展望2023年：中國國內生產總值的增速可達7.9%至8.2%。根據十五綱要，未來5年內，我國經濟增長預期在年均7%左右。固定資產投資增速將略高于2023年。中國居民消費，將保持10%左右的增長。同時消費結構加快升級，通信、汽車、住房消費將繼續(xù)保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢。全國商品房銷售總額的還將保持25%左右的增長速度。評價：近幾年來全國房地產業(yè)發(fā)展總體來說是健康的，不同于90年代初的房地產泡沫，整個國民經濟的平穩(wěn)增長將帶動房地產業(yè)的平穩(wěn)增長，供銷兩旺是拉動房地產業(yè)發(fā)展的主要動力。1.2.2石家莊總體經濟石家莊總體經濟表現出以下特點：（1）石家莊經濟增幅高于全國平均水平從80年代以來，一直保持10%左右的經濟增長速度。2023年實現國內生產總值1184.04億元，增長9.9%，分別高于全國、全省增速1.9和0.3個百分點。整個經濟的良好增長態(tài)勢帶動了石家莊房地產開發(fā)的較快增長。（2）石家莊的總體經濟水平與發(fā)達城市有一定差距2023年石家莊國內生產總值處于全國城市GDP值排名20名。石家莊資源比較貧乏，沒有獨特的城市競爭優(yōu)勢；80、90年代興起的批發(fā)集貿經濟逐漸衰減；第二、三產業(yè)在整個產業(yè)結構中的比重較大，國有經濟逐漸衰落，私營經濟逐漸興起?？傮w經濟水平決定了石家莊人的消費水平屬于三級城市的消費水平。

（3）以內向型經濟為主，外向型經濟規(guī)模小投資需求拉動力比較弱，以內生經濟為主的石家莊經濟不太可能在較短時間內實現跳躍式發(fā)展，將在較長一段時間內處于平穩(wěn)增長的態(tài)勢。評價：據以上特征而言，石家莊經濟發(fā)展形勢將在較長一段時間處于平穩(wěn)增長的態(tài)勢，且主要以內向型經濟為主。這在一定程度上決定了該城市的房地產的需求也只能是處于平穩(wěn)增長狀態(tài)。1.3城鎮(zhèn)居民生活水平1.3.1居民收入狀況（1）收入結構發(fā)生變化居民的收入中，國有、集體經濟單位和個體經營、個體被雇和從事其他勞動的收入比重較高。但隨著第二、三產業(yè)的增長，國有、集體經濟地位的下降和私營經濟的發(fā)展，前者收入下降了16.9和2.2個百分點，后者則比2023年分別提高1.8、0.5和2.0個百分點。（2）收入差距拉大最高收入組和高收入組的人均可支配收入增長速度分別為16.3%和8.9%。最高收入組的收入高出最低收入組10739.77元，之比為4.64：1，增速11.8個百分點，遠高于全國3.1%的增速。石家莊的高收入人群主要有金融保險、大中專院校、電力煤氣、房地產、電信、新聞出版、鐵路、外貿、足球俱樂部、賓館飯店十大行業(yè)。（高收入個人的界定為年收入5萬元以上）（3）房價相對于居民的收入偏高根據發(fā)達國家經驗，收入房價比處于3到6之間，表示房地產的銷售處于良好的發(fā)展態(tài)勢。石家莊的收入房價比達到10.21，說明房價相對于居民的收入偏高。值得注意的是，石家莊的政府機關人群屬于中高收入人群，灰色收入較高，無法獲得數據統計資料，會影響收入房價比的分析。1.3.2支出狀況恩格爾系數比較低，生活水平高于全國平均水平表1石家莊收入群體恩格爾系數表收入群體最低收入人群中等收入人群高等收入人群全國平均水平恩格爾系數33.4124.0615.2837.9數據來源：《石家莊2023年統計年鑒》

恩格爾系數是食物支出占總支出的比率，其值越小，說明生活水平越高。2023年，全國恩格爾系數為37.9%，說明石家莊城鎮(zhèn)的整體生活水平均高于全國平均水平。1.3.3居住狀況（1）人均居住面積較少作為全國人口密度最大的城市之一（每平方公里1.63萬人），石家莊城鎮(zhèn)居民的2023年末人均住房居住面積17.67平方米，比全國平均水平低4.33平米。世界各國的經驗表明，人均居住面積達到30至35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。（2）住房消費較低據石家莊城調隊公布的數字計算，石家莊的住房消費比在7%左右。據發(fā)達國家經驗，恩格爾系數在40％時，住房消費在消費結構中的比重將會達到15％到20％。目前，石家莊城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數已降到40％以下，而住房消費比重尚不足10％，比國際平均水平要低5到10個百分點，住宅消費應該還有較大的空間。評價：以上客觀特征反映出石家莊居民收入水平差距在擴大，高收入人群主要集中在金融保險、大中專院校、電力煤氣、房地產、電信、等行業(yè)，溫飽早已不是問題，生活品質是追求的目標，人均住房水平有望繼續(xù)提高，住房消費還有較大空間。1.4城市格局石家莊市區(qū)分六個區(qū)：橋西區(qū)、橋東區(qū)、裕華區(qū)、新華區(qū)、長安區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)。從發(fā)展狀況來看，橋西區(qū)和橋東區(qū)是老城區(qū)，也是石家莊的商貿中心。新華區(qū)人流、物流、信息流集中，具有得天獨厚的科技、文化、區(qū)位優(yōu)勢。裕華區(qū)大專院校比較多，無污染工業(yè)，但目前公共配套欠缺。裕華區(qū)和高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)都屬于新區(qū)，發(fā)展的空間和潛力比老城區(qū)大。從建設條件看，西北部是城市地下水水源保護區(qū)，西北邊緣有軍用機場噪音、電磁波干擾和機場凈空限制；北部瀕臨滹沱河，有洪水淹沒區(qū)制約；太行山山前斷裂帶在主城區(qū)西側南北向通過，地質條件差。市規(guī)劃設計院劉英彩副院長認為，石家莊不宜再向北部、西部和西南部發(fā)展，適宜向東南方向發(fā)展，形成南北為工業(yè)區(qū)，中間為生活居住區(qū)，有方格網式主次干道相連接的城市格局。評價:城市格局發(fā)展的特征說明，石家莊東南方向是目前城市最適宜發(fā)展的方向，即裕華區(qū)和高新技術開發(fā)區(qū)。此兩區(qū)的可開發(fā)面積大，污染少，但公共配套尚缺乏；其它區(qū)域各有特點，但由于可開發(fā)土地不多，或建設條件不佳，不是城市主要發(fā)展方向。1.5政策環(huán)境1.5.1城市總體規(guī)劃（2023年－2023年）本期城市總體規(guī)劃的期限為2023～2023年，近期規(guī)劃為2023～2023年。總體規(guī)劃分為城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、主城圈規(guī)劃、主城區(qū)規(guī)劃三個層次。（1）城市定位石家莊的城市性質被確定為全國紡織基地、華北地區(qū)重要商埠、全國藥都，另外構筑地方特色農業(yè)加工區(qū)。（2）構建城市組團以主城區(qū)為中心，在半徑20公里左右的范圍內，建設發(fā)展相對獨立、職能各異的城市組團。即：以發(fā)展文教旅游為主的正定組團、以建材商貿旅游業(yè)為主的鹿泉組團、以醫(yī)藥食品工業(yè)為主的欒城組團、以石油化學加工業(yè)為主的丘頭組團和以化工機械工業(yè)為主的竇嫗組團。主城區(qū)將與各組團連同其所轄區(qū)域共同構成石家莊市區(qū)，市區(qū)面積將調整到1885平方公里。（3）主城區(qū)向東南方向適度發(fā)展主城區(qū)總體形態(tài)是，東北部和南部為工業(yè)區(qū)、中間為生活居住區(qū)，基本格局為一軸、一核、三環(huán)的“113”模式。一軸是由中山路和裕華路兩條東西向交通干道及其中間地帶所組成的城市東西向發(fā)展主軸線，一核是指主城區(qū)的商業(yè)和商務中心，主要集中于中華大街—裕華路—建設大街—正東路—新華路圍合而成的城市核心區(qū)；三環(huán)即主城區(qū)的一環(huán)、二環(huán)和三環(huán)路。石家莊東部和東南部的規(guī)劃用地性質主要為居住用地和工業(yè)用地。標志著城市的發(fā)展重心向東部和東南部轉移。1.5.2城中村改造政策石家莊市政府提出：用五年時間(2023-2023)，把二環(huán)路以內45個城中村全部改造完畢，所有村民全部搬進功能完備、環(huán)境優(yōu)美、現代亮麗的住宅小區(qū)，真正實現由傳統農村村民向現代城市居民的轉變；到2023年把城市規(guī)劃建設用地范圍內村莊基本改造完畢。城中村改造將實現“五大轉變”：一是戶籍方面，城中村農民轉變?yōu)槌鞘芯用?；二是土地方面，原村集體土地轉變?yōu)閲型恋?；三是在管理體制方面，村委會轉變?yōu)榫游瘯?；四是農村集體經濟組織轉變?yōu)橐?guī)范的股份制公司；五是物質形態(tài)方面，城中舊村轉變?yōu)楣才涮淄晟?、環(huán)境優(yōu)美的城市文明社區(qū)。1.5.3國家相關政策2023年國家出臺的房地產政策中，對房地產業(yè)影響較大的是《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》（下文簡稱《通知》）。（1）緊縮房地產企業(yè)的資金鏈《通知》嚴格控制房地產開發(fā)貸款、繳納土地出讓金貸款和建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產開發(fā)項目。規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低于開發(fā)項目總投資的30%。對土地儲備機構發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。商業(yè)銀行不得向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產開發(fā)項目。（2）限制個人二次置業(yè)和消費高檔商品房《通知》對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例。評價：政策環(huán)境對于房地產來說，即提供了機遇又發(fā)出預警。城市總體規(guī)劃明確了城市的定位，對于城市的經濟增速提供前提；同時東南方向的定位——居住區(qū)與工業(yè)區(qū)，預示著人口聚集的方向；以及城中村改造政策，增加了城市可開發(fā)用地供應量，也增加了部分農民因生活水平的提高而帶來的有效需求；這是機遇。另一方面《通知》對于實力弱的房地產企業(yè)提出資本運作的更高要求，同時對個人二次置業(yè)和高檔商品房的限制，制約了部分有效需求，這是預警。1.6“奧林匹克”情結石家莊2023年申奧的成功，不僅是北京的成功，也是全國的成功。石家莊作為離北京較近的城市，也深受申奧成功的影響。“奧林匹克”是“更高、更快、更強”的代名詞，以體育作為載體，在消費者心目中打下了深深的烙印。尤其是在非典之后，健康成為現代社會最關心的一個話題，而運動本身就是一種健康的生活方式，消費者對健康、運動居住社區(qū)的向往更加強烈。（1）石家莊有良好的體育競賽基礎石家莊體育健兒共奪得世界冠軍24個，亞洲冠軍42個，全國冠軍244個，打破世界紀錄52次。2023年，石家莊市選手在省級以上比賽共獲金牌93枚，銀牌88枚，銅牌69枚。全市舉辦各種運動會310次，參加運動會的運動員13.25萬人次。（2）體育設施，尤其大眾體育設施相對落后，制約了群眾的健身熱潮石家莊相繼建成了被譽為“空中體育場”的裕彤國際體育中心、中山體育館和體育訓練中心。全市群眾體育活動比較活躍，尤其是非典之后，全民健身熱潮逐漸興起，體育人口不斷增加，已達到總人口的40%，但受到了大眾體育設施欠缺的制約。據調查人員親眼所見，由于場地的缺少，每到下午，大街上打羽毛球的人成為一大景觀。

（3）奧林匹克花園的突出特點奧林匹克花園弘揚奧林匹克精神，是體育與地產結合的復合地產的代表。奧林匹克精神的宗旨是使體育運動為人的和諧發(fā)展服務，以促進建立一個維護人的尊嚴的、和平的社會。奧林匹克花園將運動、健康、環(huán)保的奧林匹克精神貫穿在居住社區(qū)的規(guī)劃設計中；倡導平等、健康、和諧的奧林匹克居住文化。評價：奧林匹克情結石家莊，以奧林匹克運動為主題的社區(qū)，其鮮明的特點會使消費者的購房需求得到最大的滿足。1.7綜述通過以上對石家莊從人文環(huán)境到“奧林匹克”環(huán)境的多方面的調研，認為石家莊的房地產開發(fā)宏觀投資環(huán)境尚可，東南區(qū)域適宜居住，具備良好的體育競賽基礎，但群眾性體育設施缺乏，因此在石家莊建設“奧林匹克花園”能更好地滿足人們對健康住房的需求。

2石家莊房地產市場分析2.1石家莊市房地產市場現狀分析2.1.1石家莊市房地產市場總體狀況由于資料的限制，公開的統計數據只能收集到2023年，雖然2023年的絕對數據不能直接反映當前市場的發(fā)展狀況，但從這兩年的投資環(huán)境來看，2023年及今年上半年的房地產市場狀況應該強于2023年，因此用2023的相對數據能大致折射出當前的房地產狀況。從表二提供的數據可以發(fā)現，石家莊房地產業(yè)增長速度較快，不僅投資額增長速度加快，銷售面積與銷售額增長速度也在加快。2023年石家莊市固定資產投資完成380.87億元，全年完成房地產投資28.18億元，增長21.5%，房屋施工面積499萬平方米，增長37.6%，商品房銷售面積84萬平方米，銷售收入16.23億元，分別增長21.7%和36.1%。銷售均價達到1926元/平方米，增長13%。住宅類型物業(yè)的增長速度要低于商品房總體增長速度，說明該時期的商業(yè)型物業(yè)增長速度快于住宅開發(fā)銷售速度。2023年商品房年銷售面積考慮預售面積達到160萬平方米，住宅年銷售面積約120萬平方米。表22023年石家莊房地產開發(fā)主要指標主要指標合計上年同期增幅(%)商品房投資額（億元）28.1823.1921.5商品房施工面積(萬平方米)449.67326.2037.6#住宅372.95270.3431.0商品房實際銷售面積(萬平方米)84.2569.1321.7#住宅72.8766.3719.8商品房預售面積（萬平方米）59.12————商品房空置面積（萬平方米）20.5122.31－8.1＃住宅18.7212.0516.6商品房實際銷售額(億元)16.2311.9236.1#住宅13.9011.1824.3數據來源于《石家莊2023、2023年統計年鑒》悉自市房地產交易所，2023年以來石家莊市房地產交易逐漸火爆。據不完全統計，石家莊市現有幾十個樓盤正在開發(fā)和銷售，商品房銷售面積將達到３００萬平方米。表32023年上半年石家莊房地產交易情況商品房存量房二手房交易套數（套）建筑面積（萬M2）平均售價（元/M2）交易套數（套）建筑面積（萬M2）交易套數（套）建筑面積（萬M2）合計443057.942105199020.93180711.47比去年同期增加182.56%9%44%123.61%數據來源：石家莊市房地產交易所從表三提供的數據表明，今年上半年商品房銷售面積約60萬平方米，是去年同期交易量的2倍，平均每套銷售面積130平方米，說明今年商品房交易需求速度加快；同時存量房與二手房的交易速度也有所提高，尤其是二手房隨著減低稅費等政策環(huán)境的改善激活這部分市場，二手房平均每套銷售面積60平方米；商品房交易的火爆預示著當地供需兩旺的局面。2.1.2石家莊市商品住房市場供給分析（1）總體供給規(guī)模大，供給速度有較大的增長截止到2023年底，石家莊市人均建筑面積達到22.4平方米?！笆濉逼陂g，根據石家莊市《國民經濟和社會發(fā)展第十個五年計劃(綱要)》規(guī)定，石家莊市人均住房使用面積增加2平方米，按此計算，石家莊“十五”期間每年住宅竣工量應保持在120萬-140萬平方米。悉市房改辦，自2023年起5年內為滿足中低收入階層經濟適用房年均開發(fā)40萬，即另外每年至少還有80－100萬平方米的商品房開發(fā)。另外，城中村改造也要從2023年起5年內完二環(huán)內45個城中村，2023年二環(huán)以內45個城中村已開工建設的有22個，開工面積達100萬平方米，目前已有13個村與各地開發(fā)商達成合作協議。除此之外還有不在以上范圍內的舊城區(qū)的改造與開發(fā)區(qū)的建設等，使石家莊總體供給規(guī)模增大，預計供給速度近5年內有較大的增長。（2）外地資本紛紛進入，當地開發(fā)商面臨不小壓力隨著全國房地產開發(fā)的持續(xù)升溫，像石家莊這樣過去不被看好的中部城市，現在許多有資金、有實力的大企業(yè)也紛紛攜資入石，開始與當地開發(fā)商爭搶市場。數據證明：2023年天津天順房地產開發(fā)公司以4.3億元取得16公頃的土地、2023年13個城中村的改造項目與來自國內的廈門、珠海、深圳、北京、上海及國外的澳大利亞等地的房地產開發(fā)商達成了合作意向。而天津順馳、上海濱江置業(yè)、北京一些有實力的地產商等也已派出先頭部隊在石家莊設點扎營、市場調研、土地勘測，并對石家莊2023年公開招投標10宗共占地950畝的地塊表現出極大的興趣。而相對來說，石家莊市開發(fā)企業(yè)雖多，但成規(guī)模、有實力的開發(fā)企業(yè)少，據統計，石家莊房地產開發(fā)企業(yè)中90%以上是三、四級資質企業(yè)。外地企業(yè)的進入，無疑對本土開發(fā)企業(yè)的實力提出更高要求，毫無疑問，一些實力弱又不善于資源整合的企業(yè)必然會造到淘汰。（3）缺乏成規(guī)模型大盤通常來說，成規(guī)模型住宅小區(qū)有條件建立完善的配套服務系統，而且可以營造良好的公共空間環(huán)境?！冻鞘芯幼^(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》規(guī)定小區(qū)級（人口在10000—15000人）配建有滿足物質與文化生活所需的公共服務設施，那么以石家莊城市的標準計算小區(qū)級占地要達到500畝。從調查的結果來看，目前石家莊在售樓盤超過500畝的項目非常少，除了國際城、天山·水榭花都等少數項目，而即便是當年暢銷樓盤——銀都花園、世紀花園占地也分別只有156畝、220畝。從此可以折射出，石家莊目前配套非常完善的小區(qū)是缺乏的，而通過調查也確實反映出讓市民非常滿意的小區(qū)不多。（4）多數普通型住宅產品形態(tài)雷同，少數樓盤產品形態(tài)良好并以較高價格贏得市場根據對石家莊現有樓盤調查的結果，多數普通住宅產品形態(tài)雷同，基本呈現出6層板樓、棋盤式行列排列、樓前規(guī)整草坪上散落著些許運動器械、公建配套依靠周邊，服務單一的物業(yè)管理、戶型單一、功能分區(qū)不夠細化等特點，而這一類產品大多還是98年以后建設的，由于價格基本不超過2023元/平方米，有的甚至千元左右，為廣大普通工薪階層接受。而在石家莊也涌現出少數項目產品形態(tài)良好，并受到廣大市民稱道的項目。已基本售罄的項目大致有銀都花園、世紀花園、釣魚臺名邸、陽光水岸等。這些項目的產品形態(tài)在社區(qū)的規(guī)劃設計、戶型設計、面積大小、功能區(qū)細化、建筑質量、物業(yè)管理等方面都有所提高，這部分產品普遍價格都高于普通型住宅至少1000元/平方米以上，而依然受到市場追捧，一方面反映出石家莊這類品質好的產品缺乏，而希望改善住房條件的人很多；另一方面顯示了石家莊這類商品的購買力較強，有一定的有效需求。（5）隨著距離市中心遠近以及品質高低，價格呈現一定規(guī)律；價位在2700元/平方米以下的住宅占87%，2700元/平方米以上的住宅只占13%按距離市中心遠近的價格大致為：表4不同區(qū)位價位區(qū)位中心區(qū)次中心區(qū)偏遠區(qū)二環(huán)外遠離二環(huán)外價位元/平方米30002500202315001000高檔加500—1000數據來源：石家莊搜房網從石家莊搜房網提供的各個區(qū)位（行政區(qū)）樓盤分析，均價1800元/平方米的項目占到大約46%，均價1800－2700元/平方米約31%，均價2800元/平方米以上的項目占到23%。低價位房多的原因，一方面是由于大量經濟適用房的開發(fā)平抑了價格，另一方面的原因是流于普通的產品居多；高價位房占少數，原因是近年來才涌現幾個從產品到營銷都很有特點的項目。通過區(qū)位價格也發(fā)現住宅價格檔次與區(qū)位沒有非常明顯關聯，卻與住宅產品品質高低有直接聯系。表5不同區(qū)域各種房價比例區(qū)域1800以下（%）1800—2700（%）2800以上（%）普通住宅均價(元)橋東3340272254.00橋西3844171811.00長安4842101527.00新華504191793.00裕華5732111835.00開發(fā)區(qū)5432141951.00數據來源：搜房網評價：各項數據表明，當前石家莊房地產市場呈現供需兩旺狀況。今后5年內供應量會持續(xù)增長，年均約供應120－140萬平方米；外地開發(fā)商的進入已對實力不夠強大的當地開發(fā)商形成壓力；產品形態(tài)多數普通單一；少數顯有特點產品售價突破3000元/平方米，銷售情況良好，說明這部分市場的潛力；產品價格與距離中心區(qū)遠近呈現一定規(guī)律，從1000元—3000元不等；與行政區(qū)域沒有直接關系，與產品綜合品質有直接關聯。2.2石家莊市商品住房市場預測2.2.1競爭激烈，中高端項目謹防過熱石家莊“十五”期間每年住宅竣工量保持在120萬-140萬平方米，經濟適用房5年內每年開發(fā)40萬，二環(huán)內45個城中村占地1120公頃5年內改造完等等數據無不表明，石家莊3到5年內將是到處林立塔吊、大興土木的時期。而以目前石家莊市轄區(qū)2,180,677人，50多萬戶，年均人口機械增長率0.437%，即便是戶籍制度的放寬吸引外地人的進入，也不可否認石家莊對住宅有效需求的速度遠高不過供給的速度，石家莊房地產將進入一個激烈競爭時代。房地產的競爭即是房地產企業(yè)的競爭，是房地產企業(yè)資源整合的競爭，而這無疑是對實力還不夠強大的石家莊房地產企業(yè)的挑戰(zhàn)，而同時還要面對眾多進入當地市場的外地巨頭房地產的挑戰(zhàn)。對于當地房地產企業(yè)而言改變過去的思路，調整戰(zhàn)略，尋求合作，進行更為有競爭力的資源整合是應對挑戰(zhàn)的唯一出入。2023年在外地開發(fā)商還未大量進入之時，一塊近300畝的地塊被河北燕都地產以近1億元（折合33萬/畝）奪得，而當時能符合競拍條件的開發(fā)商還寥寥無幾；到了2023年，見下表，石家莊地價以2023多元/平方米奪得，相比一級基準地價高出許多，而其中一塊總價4億元的地塊是由外地開發(fā)商奪得。地價的提高是競爭的結果，而從某種程度上說，地價決定了產品的定位，2023年的爭奪可以看出僅地價就已達到2500元/平方米（假定住宅容積率為2，樓面地價達到1200元/平方米，再考慮建安成本等），這類產品的價格在當地一定是中高端產品。競爭的加劇無疑使這類產品的供應加劇，而石家莊這部分人群畢竟有限，因此這類產品有可能過熱發(fā)展。

表6拍賣地塊狀況代號位置用途占地奪標價地面價奪標公司005博雅莊園以西住宅90畝1.5億167萬/畝2503元/平方米河北恒實003中山西路與師范街相交處住宅7.8畝1230萬157萬/畝2353元/平方米石家莊制藥006248畝4.3億173萬/畝2593元/平方米天津天順表7石家莊基準地價表（2023年）單位：元/平方米土地等級Ⅰ級地Ⅱ級地Ⅲ級地商業(yè)用地450032401995住宅用業(yè)用地855450165注：石家莊基準地價2023年進行調整，相比98年等級更為細化2.2.2東南區(qū)域成為主戰(zhàn)場，主要以中高端產品為主最近國家統計局提供的資料表明，高收入占1％，中產占30％，低收入占70％。現在石家莊買房的主要是這1％和30％。有很多戶有多套房，缺房戶不多，房子的租價也很便宜，因此從量上，石家莊房子并不緊缺。經過了房改后，這部分1%和30%的收入較高的人群對自己的住房條件不滿意，并不是追求高檔，但需要更好的戶型、更大的居住面積、更好的樓層和地段。世紀花園和博雅莊園、筑業(yè)花園的熱銷就說明了這個問題?，F在石家莊房產價格比較高，漲幅也比較大，主要是供需矛盾。另外，也有市政的大規(guī)模投入帶來的地產的普遍升值。從城市的規(guī)劃來看，城市的發(fā)展方向是東南區(qū)域，規(guī)劃用途主要是居住用地和工業(yè)用地。由于東南區(qū)域比CBD可開發(fā)量大、位于二環(huán)內比開發(fā)區(qū)距離市區(qū)近、配套相對更完善，東南區(qū)域將成為主戰(zhàn)場，以中端、高端產品為主。低檔房的前景不樂觀，石家莊市從2023年開始推進經濟適用房建設，到目前為止，經濟適用住房建設累計竣工面積206萬平方米。經濟適用房面向中低收入家庭，其價格相對商品房便宜，與同地段商品房相比，每平方米差價在300元左右，價格基本保持在每平方米1400-1600元之間，戶型一般控制在60-110平方米。到目前已解決了3萬多戶中低收入家庭的住房問題。而現在很多城中村改造缺恰恰推出了大量的低檔房。年均開發(fā)40萬的經濟適用房多集中在北二環(huán)外與西二環(huán)外，對中高檔產品針對的客戶群體不造成影響。表82023年計劃開工經濟適用房序號項目名稱位置開發(fā)規(guī)模（總建筑面積）1紅星花園北二環(huán)外熱電二廠附近8萬平方米2中山小區(qū)北二環(huán)外未知3東鑫花園西二環(huán)外保龍倉附近未知4玉龍花園西二環(huán)外玉村附近６５萬平方米5富城花園南二環(huán)附近１０萬平方米6恒立園小區(qū)北二環(huán)桃園村附近１０萬平方米7趙苑小區(qū)趙陵鋪附近２３萬平方米8安苑小區(qū)南二環(huán)附近４５萬平方米資料來源：石家莊房改辦2.2.3中高端項目高性價比競爭中高端產品的競爭將是性價比的競爭（產品定位、人性化、智能化的社區(qū)規(guī)劃、戶型設計、物業(yè)配套、主題鮮明深入人心的現代營銷手段）。石家莊市商品住房除在房型、戶型、面積、質量、功能等內在品質上越來越走向市場細分的多元化發(fā)展外，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象等也日益成為重要樓盤品質指標。精裝修的同時，高品質而不是高檔化的精品住房越來越贏得消費者的認同，競爭的加劇也使開發(fā)商更注重產品內涵質量和外在形象。繼釣魚臺名邸、銀都花園等精裝修住宅項目后，近兩年，陽光華苑、心海假日、筑業(yè)花園廣場等項目以及近日新開盤的新天地·自然康城都部分或全部以精裝修住宅供應市場。2.2.4部分熱點區(qū)域房價會上漲上漲區(qū)域為東南區(qū)、市中心、CBD區(qū)，主要特點是受規(guī)劃、政策、土地、市場需求等影響，市場供應產品會考慮越來越人性化、越來越精致，性價比趨于合理，綜合成本會上升，房價自然也會有一定漲幅。隨著城市規(guī)劃實施進程的加快和城市化發(fā)展速度的提升，石家莊房地產開發(fā)郊區(qū)化的發(fā)展將得到進一步的體現，但城區(qū)居住環(huán)境的改善和城市的整體增值使城區(qū)市場仍將扮演重要的角色。評價：今后幾年石家莊房地產市場將保持供需兩旺狀態(tài)，但供給的增長速度會快于有效需求的增長速度，尤其是中高端項目的供需。東南區(qū)域、市中心、CBD會成為熱點區(qū)域，而東南區(qū)域由于城市發(fā)展的趨勢，土地成本的提高等，市民看好等因素使其將成為中高端市場的主戰(zhàn)場，競爭激烈；對于當地房地產企業(yè)而言，改變過去的思路，調整戰(zhàn)略，尋求合作，進行更有競爭力的資源整合是應對內外挑戰(zhàn)的唯一出入。2.3綜述通過以上對石家莊房地產市場現狀與趨勢的分析，認為今后幾年當地房地產市場將呈現供需兩旺勢頭，但競爭將更為激烈，尤其是中高端產品；鑒于本案所處東南區(qū)域的發(fā)展勢頭，適宜發(fā)展中高端產品；東南區(qū)域是石家莊未來熱點區(qū)域之一，但也容易過快出現供大于求局面。面對眾多外來房地產商進入的市場，要求當地開發(fā)商要充分利用其地緣、政府等資源優(yōu)勢，引進外援，尋求合作，形成更具競爭力的資源整合，避免市場風險。我司眾多成功的奧林匹克花園項目形成的品牌優(yōu)勢和資源整合能力，是合作成功的重要砝碼。3項目所在區(qū)域——裕華區(qū)房地產市場分析3.1裕華區(qū)房地產市場分析3.1.1城市規(guī)劃對裕華區(qū)的影響根據石家莊2023—2023年總體規(guī)劃，石家莊的城市中心向東南移。東南區(qū)域規(guī)劃采取“一帶四點四片區(qū)”的結構，主要是居住用地和工業(yè)用地。南王村所在裕華區(qū)將作為城市副中心、體育中心、區(qū)行政中心，建設具有一定規(guī)模的城市次一級大、中型公共設施，市政配套將逐漸完善。建成后將成為省會新的經濟熱點地區(qū)，將吸引更多的物流、資金流、人流，必將對城市的發(fā)展、人民的生活改善帶來深遠影響。3.1.2城中村改造對裕華區(qū)的影響裕華區(qū)城中村改造目前有5個較大的改造項目群：“城中村”改造綠色社區(qū)項目群、槐南路——體育大街金十字走廊現代商貿項目群、東南二環(huán)大型特色專業(yè)市場項目群、宋營高科技工業(yè)園高新技術產業(yè)項目群、東南分區(qū)省市重大工程項目群。該區(qū)將投資10億元，開發(fā)建設“五橫六縱”11條路，同時體育中心、南部大學城等省市重大項目正在積極的前期準備工作中。目前，東王、方北等10個村的城中村改造已經全面啟動。本案屬于城中村改造項目之一。3.1.3裕華區(qū)房地產現狀已建和在建的住宅小區(qū)目前在裕華區(qū)知名度比較高的有：針對中低等收入人群的卓達花園、神興小區(qū)，針對中等收入人群的新天地·自然康城，針對中高等收入人群的世紀花園。就目前裕華區(qū)房產市場來講，還比較缺乏定位精確、產品優(yōu)良的高性價比的產品。但裕華區(qū)城中村改造已吸引了不少外地房地產開發(fā)的進入，據統計，2023年該區(qū)將投資近百億，新開發(fā)房地產面積100萬平方米以上，這些項目勢必在產品上會有進一步的提高，也勢必加劇該區(qū)的競爭。表9裕華區(qū)項目均價及戶型面積一覽項目名稱均價（元/平方米）銷售面積（萬平方米）國際城2300（多層）、2800（小高層）100新天地·自然康城23006卓達小區(qū)222867神興小區(qū)204817世紀花園3000左右2.43.2重點樓盤個案分析以下為本案區(qū)域市場在售房地產項目，以國際城、新天地、心海假日、天山·水榭花都為代表的一批項目市場反映均良好。下表對本項目區(qū)域內競爭性項目作為重點樓盤分析。表10重點樓盤個案分析項目國際城新天地·自然康城天山·水榭花都心海假日位置交通裕華區(qū)槐中路裕華區(qū)塔北路99號高新技術開發(fā)區(qū)珠峰大街218號高新技術開發(fā)區(qū)長江大道1號占地面積667畝100畝1000畝左右近千畝建筑面積80萬平米不詳約70萬不詳容積率1.8不詳1.07不詳開發(fā)商石家莊慧彀科技城開發(fā)石家莊市長安區(qū)城市建設開發(fā)公司河北天山實業(yè)集團房地產開發(fā)中潤地產投資商pep基金亞太地區(qū)管理機構（香港）石家莊燕華地產開發(fā)公司

不詳不詳代理商Flamingo上海安瑞機構深圳同致地產顧問集團·同致行北京龍尊廣告（原世尊龍）平均價格2600（多）、3300（小高層）2600（300裝修）2780（480裝修）30002500—2600物業(yè)費0.8（多）、1.2（小高層）0.7待定1銷售率一期80%一期80—90%一期剛開盤二期80%主力戶型二居115、三居190、五居二居93、三居128、一居71三居123三居155二居90四居190主題概念以國際視野造城奧林匹克生活全面到來智者天作伴，水為鄰移民心海假日，享有綠卡產權。樓書中解釋是把綠卡還給健康，把綠色還給家園綠化率40%51.68%41.5%40%入住時間一期03年12月一期04年6月30日一期2023年7月二期2023年12月1日建筑形態(tài)多板、小高板、高層寫字樓多板小高板、多板、townhouse多板、小高層配套設施小學、中學、科普中心、藏谷（前衛(wèi)藝術展廳）、公園幼兒園、會所、健身園小超市、小學、幼兒園、露天游泳場、周邊將引進12023米的大型超市西邊有20萬平米的城區(qū)綠化公園；三期將有休閑中心、商業(yè)街、社區(qū)幼兒園、小學、運動場地裝修標準毛坯房，提供DIY精裝（另加300、480元/平方米），毛坯房毛坯房，提供DIY以上是本案所在區(qū)域的主要競爭項目，通過分析可以發(fā)現，它們具有下列幾個共同特征：1.都有明顯賣點，分別以國際生活、運動、水景、綠色最為流行的概念作為其項目主題；2.規(guī)?；旧隙汲^500畝（新天地.自然康城近百畝），項目自身配套基本齊全，配有小學、幼兒園、會所；3.社區(qū)規(guī)劃均考慮集中式廣場，設有停車庫，實行人車分流，綠化率都達到40%以上；4.建筑形式以多層板樓（6、7層為主）、小高板為主,天山·水榭花都有部分townhouse,都沒有高層住宅樓與塔樓形式；5.客戶90%為自住型客戶，多為改善居住條件；6.其中三個項目均可提供精裝修，從銷售情況來看，也逐漸得到認可；7.均價都在2700元/平方米左右，以新天地·自然康城價格略低（毛，2300元/平方米），一期銷售情況均良好。8.在設計和營銷等方面均表現出與深圳、北京、上海或外國單位合作。3.3綜述通過對本案所處區(qū)域房地產現狀的調查分析，可以看出所處區(qū)域的規(guī)劃等外部政策因素對房地產開發(fā)具有積極影響。由于東南區(qū)域比其它區(qū)域可開發(fā)面積大，目前區(qū)域內已涌現出大盤，從規(guī)劃到配套到營銷都有一定特點。區(qū)域中高端項目競爭已初見端倪，這一方面使區(qū)域競爭提前到來，產品同質化競爭促使競爭向品牌、向規(guī)模、向服務轉變；另一方面營造了區(qū)域市場中、高端產品的整體形象，為本案定位為中高端項目營造區(qū)域環(huán)境。4客群特征分析通過以上各方面分析，決定了本案的定位必然是針對中高等收入客群的中高端住宅項目。我司調研人員結合我司“奧林匹克花園”健康住宅等特點有針對性地進行了的調研，以及綜合石家莊搜房和地坤置業(yè)調研的部分結論，對這部分人群做出以下分析判斷。4.1客群特征石家莊中高等收入人群的家庭收入：3000元/月以上年齡：25－55歲文化程度：中專及高中以上職業(yè)：私營小業(yè)主、村委領導、企業(yè)的高層管理人員、政府公務員、教師及學校管理人員家庭狀況：子女0—10歲居多，但村委領導子女5—23歲居多購房目的：為改善自我居住條件或者為子女購買，希望有更高檔次的房屋，更高檔的居住環(huán)境4.2購房偏好特征對健康住宅的重視程度空前，94.93%的人認為重要在調查人群中，認為“非常重要”的占7.5%；認為“很重要”占33.42%；認為比較重要的占24%；認為不太重要的占5.07%。調查結果說明石家莊人對健康住宅十分重視。健康住宅的首選要素是區(qū)域環(huán)境和綠化率消費者最看重區(qū)域環(huán)境和綠化率，均占總健康評分的19%，其次是配套設施、建材環(huán)保和空氣質量，占14%、13%、13%，戶型和水質也占一定的比重。與環(huán)境綠化率等“硬指標”相比，容積率是相對較“軟”的指標。健康的戶型首先是采光通風好采光好和通風好比重最大，分別占23%、22%。此后依次是“私密性”、“空間布局”、“視野景觀”、“日照充足”。值得注意的是，衛(wèi)生間的通風、采光已引起大多數購房者的重視。有20.55%的認為衛(wèi)生間必須有明窗的占20.55%，認為“應該有”的占50.99%,只有28.46%的人認為關系不大。健康的樓型首選多層與聯排石家莊消費者對多層板樓最認可，占23.16%,其次是聯排別墅,占21.65%。然后是單體別墅、小高層板樓、高層板樓和塔樓。石家莊住宅建筑仍以多層板樓為主,近兩年,隨著中心區(qū)地價的上漲,小高層板樓已呈逐年增多趨勢,并日漸被石家莊人所接受。由于建筑成本較高以及通風、采光等方面的原因,高層板樓和塔樓一直不被石家莊市民所認可。房型偏好在住房結構上，主要為平層，錯層和躍層也有相當比例。有49.75%的消費者選擇平層，錯層占32.84%，躍層占17.41%。

戶型偏好調查顯示，居民的置業(yè)購買意向中，二居和三居受到青睞。選擇三居的最多，占51.24%，二居其次，占34.33%。對一居、四居、五居及以上的選擇分別是7.46%、5.97%、1%。面積偏好目前戶均建筑面積近60平方米，超過8成的家庭使用面積在60平方米以下，而且多是過去一間半和兩間半的老戶型，實際居住條件并沒有多大改善。100—150平米需求最大，100—150平米的三居室是主要選擇，60—100平米的二居也比較受歡迎。區(qū)域偏好選擇在裕華區(qū)置業(yè)的人最多，占44.28%；橋西區(qū)其次，占23.28%；開發(fā)區(qū)和長安區(qū)均為8.96%；新華區(qū)占5.79%；其它區(qū)域為8.73。

能接受的單價下表對石家莊新建和已建項目中，比較有特色的樓盤進行了初步統計，這些針對中高收入人群的樓盤的均價約為3100元/平米，在開盤后半年到一年之間，銷售量一般在80%左右，顯示石家莊中高收入人群可以接受2800元/平米的住房價格。表11中高檔項目均價項目名稱國際城華脈新村新天地·自然康城陽光水岸銀都花園博雅莊園心海假日天山·水榭花都燕都花園均價330035002600-2780270040003350260030002800能接受的總價按照三成首付，七成按揭來計算，有近70%的消費者希望購買總價在30萬以下的房子，有30%左右的消費者能支付總價30萬元以上的房子，有22.66%的消費者希望購買總價在17萬元以下的房子。4.3綜述通過以上對客群特征以及購房偏好特征調研的結果，主要對購房偏好進行歸納。①絕大部分人偏好健康住宅；②健康住宅首選因素是環(huán)境與綠化，容積率不是最為關注；③健康戶型采光通風最重要；④健康樓型為板樓與聯排別墅，其次為小高層；⑤房型最偏好平層，錯層與躍層有相當比例；⑥戶型最偏好三居與二居；⑦面積最偏好100－150平方米，60－100平方米也較受歡迎；⑧區(qū)域最為偏好裕華區(qū)，占44%；⑨能接受單價2800元/平方米；⑩能接受總價30萬左右。市場定位篇1本案競爭力分析1.1本案的項目分析1.1.1區(qū)位項目地點：石家莊市裕華區(qū)南王村占地面積：約1022畝容積率：≤2（擬定）1.1.2基本情況本案地塊平面為基本規(guī)整，地塊內高差不大，沒有明顯的高低起伏。現用地狀況為農民居住用地和耕地，其中農民居住用地687畝，耕地335畝。1022畝地塊邊界大體呈現出“”形狀，中間有8條市政道路穿過，地塊零散，勢必會影響社區(qū)規(guī)劃的整體性與系統性。地塊下底區(qū)域為耕地，可作為一期開發(fā)用地；其他部位為農民居住用地。1.1.3交通狀況分析地塊周邊交通條件目前尚不理想，公交網絡未形成，目前與外界連接的公交線路有6、26、12、33、42路公交專線。1.2本案周邊居住質量分析1.2.1交通條件本案地塊周邊規(guī)劃的道路都在30米以上，現狀四周都有近10米寬的道路，它們與境內東西貫通的裕華路、南二環(huán)、南北貫通的體育大街、以及規(guī)劃道路建華大街構成了較為便捷的交通網絡。從本案到市中心乘公交車20分鐘、騎自行車約30分鐘，公交網絡系統未形成，交通條件一般。1.2.2自然環(huán)境在對中國47個城市競爭力研究報告中，石家莊的環(huán)境競爭力位居45位，被評價為“城市污染比較嚴重，環(huán)境質量不容樂觀，環(huán)境舒適度不佳，自然環(huán)境不夠優(yōu)美”。石家莊一年內大部分時間為輕度污染，小部分時間為良。本案地塊所處區(qū)域是石家莊大氣環(huán)境最好的區(qū)域，但除了空氣較清新外，景觀資源諸如水景較為缺乏。本案的綠化條件不錯，按規(guī)劃要求與地塊緊鄰的三條交通干道有30－60米的綠化帶。1.2.3人文景觀環(huán)境本案地塊周邊大學學院集中，人文氣氛較濃厚，有河北醫(yī)科大學、河北科技大學、河北城鄉(xiāng)建設學校、市第二教育學院、石家莊郵政高等?？茖W校、石家莊電力學校等；另外，在本案北面還有石家莊最大的免費公園-世紀公園，與世紀高爾夫球場。1.2.4生活配套設施本案市政配套設施完善，自來水、天然氣、集中供熱主管線已經進入區(qū)域內，排污可雨污分流。生活設施配套相比二環(huán)內其它區(qū)域較欠佳，只有一、兩所中小學以及兩個大型醫(yī)院，但距離本案用地3公里以內；大型現代商業(yè)配套缺乏，但在本案東側正在籌建1.2萬平方米卓達商業(yè)城。1.3本案條件與資源分析在了解市場環(huán)境對本案的影響前提下，對本案現有的各種資源進行整合，進一步明確目標市場，充分發(fā)揮整合能力以提高本案的競爭力。本處僅對一般初步條件進行分析。1.3.1條件分析（1）用地條件本案用地上居住南王村村民3346人，村莊面積687畝，拆遷補償具體方案尚未確定，規(guī)劃控制條件也尚未公布，但本案居住用地的地形地貌不復雜，不過比較零散，故可預見的建筑類型選擇空間較大，各地塊定位需分組團考慮。（2）城市建設和規(guī)劃條件根據裕華區(qū)的規(guī)劃，其建設標準和環(huán)境標準都將優(yōu)于舊城區(qū)，本案地塊也將隨著區(qū)建設、規(guī)劃而具有很高的升值潛力。從規(guī)劃可知緊鄰本案地塊的西側將建設①占地65.13公頃的體育中心，該中心建成后將是石家莊最完備的場館，將為市民提供更好的康體健身場所，為河北省與石家莊市舉辦大型賽事提供條件；②占地133.2畝，投資1.63億的裕華區(qū)行政中心，明年建成投入使用，建成后將是城市景觀一大亮點。在石家莊百項工程中，2條步行街建設和市區(qū)內6條道路建設是其中重中之中，而其中1條步行街和4條道路建設與本案地塊有直接影響。①大石門飲食文化步行街，位于建華大街和東崗路交口處，緊鄰本案地塊的西北側，是集物質消費和精神消費于一體的專項中心型飲食文化步行街。建成后將成為新興的城市景觀，石家莊市餐飲業(yè)中一道靚麗的風景線。②四條道路，本案地塊西側的體育大街拓寬工程、穿越本案地塊南北向的建華南大街貫通工程、本案地塊北側的東崗路工程、穿越本案地塊東西向的塔南路工程。（3）項目開發(fā)條件龍海公司與南王村達成的初步意向是，每畝征地費56萬，拆除后南王村新村建設占地約300畝，其中建30萬平方米村民住宅，12萬平方米商業(yè)用房。一期建村民住宅12萬平方米，新村占地115畝，20萬商業(yè)住房，占地159畝。（4）項目成本條件本案屬于城中村改造工程之一，享受城中村改造政策。具體表現在：①土地出讓金，用于安置村民的住宅建設用地、用于改造范圍內的主次干道和公建公益設施的用地，按劃拔方式供應，免交土地出讓金；用于商品房用地，按規(guī)定繳納，土地出讓金的60%用于彌補城中村改造資金，其余40%交省政府。②免收費用，住宅項目免交市政配套費等140元/平方米與舊城改造費（新征耕地每畝2萬元）。③收費項目，中學增建費等55元/平方米注：本項目考慮建地下室，故上面標準采用的是建地下室時應免、交條款?；谝陨蠗l款，本案折合可銷售面積116萬（考慮6萬公建配套）計單價成本，粗略估算1.土地成本（征地費與出讓金）每畝土地費用約為70萬元，603元/平方米；2.前期費用（包括中學增建費、公建地費）108元/平方米；3.建安費（首期考慮住宅、商業(yè)、公建配套設施等）900元/平方米；4.基礎設施建設費（紅線內外）175元/平方米；5.期間費用（管理費用、財務費用、銷售費用）167元/平方米；6.不可預見費69元/平方米；總成本費用：2160元/平方米。將營業(yè)稅計入，則綜合成本2280元/平方米（毛），那么為了保證本案首期的盈虧平衡，均價應以2300平方米起價（與周邊項目比較具有低價高性能優(yōu)勢）。1.3.2資源分析（1）規(guī)模資源本案占地面積約1022畝，總用地面積為68公頃，按容積率1.8估算，估計總建筑面積122萬平方米，可提供11000余套住房（按每套110平米預計），屬大規(guī)模的開發(fā)項目。項目規(guī)模資源的優(yōu)勢在于發(fā)展空間大，可提供的產品多樣化，配套也可齊全化，作為銷售主體的產品可大批量開發(fā)，對降低成本有利，但同時亦要求嚴格的成本控制和優(yōu)化資金的運用。大盤項目的前期銷售業(yè)績及市場接受度最為重要，前期發(fā)展得好，對中后期的開發(fā)是一種慣性推動力，產品和價格得到了再發(fā)展的空間。前期發(fā)展失利，對中后期開發(fā)具較大的負面性影響，使項目陷入被動局面。本案在開發(fā)過程中強調控制成本及優(yōu)化資金運作的重要性，當務之急是，搞好首期的開發(fā)，使其在本市乃至全省產生大的影響力。所以，本案的開發(fā)過程中要考慮到可持續(xù)發(fā)展因素。（2）品牌資源本案作為奧林匹克花園的連鎖項目之一，先天打上“奧園品牌”的烙印。奧園品牌在全國各主要城市遍地開花，南奧、上奧、廣奧、北奧等奧園的熱銷便為明證。奧園品牌在市場上已獲得了一定知名度，形成了產品品牌統一的標識，這些品牌前期發(fā)展成果，是本案引入既有的經驗及成果，也是本案最重要的優(yōu)勢。品牌對于項目的優(yōu)勢，核心在于形成競爭差異。其結果是縮短消費者的認知和接受過程，降低推廣成本，并形成一定程度的消費忠誠度。奧園品牌所能提供的，就是奧園品牌對項目的消費者認知優(yōu)勢，以達到快速打開熱銷局面的戰(zhàn)略目標。雖然由于地域的不同，項目自身及消費市場的特點不同，前期需要宣傳引導，但與創(chuàng)造新品牌的相比，不僅節(jié)約時間的成本，而且降低了風險。石家莊奧林匹克花園，作為奧園品牌“奧龍計劃”的重要成員，必須具備關聯性和延續(xù)性，強調聯動效應。本案定位應建立在南奧、上奧、北奧優(yōu)勢基礎之上，并結合石家莊本土市場的獨特性進行創(chuàng)新。1.4綜述通過對本案競爭力的分析，本案做為中高端項目具有發(fā)展?jié)摿?，住宅的發(fā)展方向可為相對低價位、高品質、高附加值的具有良好性價比的項目。但目前交通條件、周邊配套條件還不夠成熟，而且更為關鍵的是本案地塊不規(guī)整，散亂且規(guī)模不等，對于整體性規(guī)劃增加困難；同時項目用地上除了商業(yè)開發(fā)，還要進行新村建設，由于兩類人群的生活習慣、文化背景都有所不同，勢必對吸引中高端客戶群體增加難度。從資源條件上看，本案具有吸引中高端客戶群體的優(yōu)勢。一是規(guī)模優(yōu)勢，這一點不遜色于周邊競爭項目；二是與我司“奧林匹克花園”的結合使之具備品牌優(yōu)勢，而這一點優(yōu)勝于周邊競爭項目。具體優(yōu)劣分析見S.W.O.T分析。另外值得一提的是，鑒于本案千余畝的規(guī)模以及行政中心、最完備的體育中心、最大的公園、高爾夫球場、中心型飲食步行街、寬闊的道路、便捷的交通網絡等優(yōu)質“配套”前景，加以獨一無二的“奧林匹克”無形影響，使本案用地不應僅僅單純具備住宅功能，同時應充分考慮其商業(yè)用途物業(yè)，將其商業(yè)功能融入裕華區(qū)功能，做為裕華區(qū)功能的一部分，提升地塊價值，體現區(qū)位價值的最大化。

2本案的S.W.O.T分析2.1優(yōu)勢(Strength)開發(fā)規(guī)模大，可持續(xù)開發(fā)空間廣闊，開發(fā)模式靈活；具“奧林匹克花園”的品牌優(yōu)勢與資源整合力；能借“奧林匹克花園模式”有效地營造競爭壁壘；東南區(qū)域的定位吸引物質流、資金流、人流的聚集；“一街四路”的建設先行帶動區(qū)域的活力；借助建設中的體育中心，“奧林匹克花園”理念能與之很好結合；周邊良好的人文環(huán)境與自然環(huán)境；本案自身優(yōu)良的性價比。2.2劣勢(Weakness)生活配套設施尚不完善本案地塊目前為農耕地，生活配套設施一般，除了可通電通水外，基本上缺乏商業(yè)配套設施。交通網絡不發(fā)達同一板塊內土地供應量大，競爭將會激烈化。開發(fā)商本身經驗不足，暫缺乏品牌實力和市場信服力。在本案周邊正在發(fā)售的項目，具有一定亮點而價位較低，形成直接競爭。2.3機會(Opportunity)市政道路、體育中心與行政中心的建設，是本案外部利好因素。本案目前交通狀況、生活配套尚不完備，但當“一街四路”的建成使用（據報今明兩年可以投入使用）對于本案是一重大的利好因素，不僅交通狀況可以得到大幅改善，生活配套也隨之完備，同時亦可在營銷上大做文章。奧園品牌的導入奧園品牌的導入，很大程度上改善了發(fā)展商品牌實力的不足，奧園開發(fā)理念及模式導入，很大程度上彌補了開發(fā)商經驗的不足，有利于增強競爭實力。專業(yè)顧問公司的介入，具體落實奧園的操作。使其優(yōu)越條件落實到開發(fā)過程中去。奧園開發(fā)模式的導入奧園開發(fā)模式導入本案，使本案有效地在主題概念、品牌等要素營造競爭壁壘，創(chuàng)造差異性。周邊市場尚處于初步開發(fā)狀態(tài)，盡早入市，有利于快速搶占市場制高點開創(chuàng)品牌。本案所處區(qū)位，城中村改造土地儲備量大，已有不少達成協議但多數處于前期階段，盡早入市，獲得品牌信譽力，有利于后期的開發(fā)。市場潛力空間較大裕華區(qū)作為城市副中心的建立，尚處于新興的市場，后續(xù)發(fā)展?jié)摿︻H大，意味著有相當數量與質量的客戶群可供吸納。2.4風險(Treat)本案地塊零散、新村建設與商業(yè)住宅聯建對形成統一協調社區(qū)存在風險由于本案地塊零散，被8條道路分割，并且局部有小型地塊，這對于規(guī)劃的整體性存在一定難度；同時由于本案屬于城中村改造項目，首先考慮新村建設用地位置，其次才考慮商業(yè)住宅建設用地位置，這就需要協調好兩者地塊關系，即讓農民對新村用地位置滿意，又要讓商業(yè)住宅用地具有很好的市場價值。市場風險本案開發(fā)規(guī)模大，開發(fā)周期長、供應面積大，面臨市場變化的風險大。營銷工作存在壓力，尤其是首期的銷售狀況。面臨激烈的競爭導致不確定性風險由于東南分區(qū)的建設，以及城中村改造的力度，加劇了中高端項目的市場競爭，增加了不確定性因素。2.5綜述本案的定位既要清醒地認識本案的劣勢與風險，又要充分利用本案的優(yōu)勢與機會，引入“奧林匹克花園”連鎖經營模式，利用OGM（奧林匹克花園管理公司）品牌、經驗和管理優(yōu)勢，規(guī)避市場風險，彌補地塊缺陷。3項目定位建議根據對本案市場以及競爭優(yōu)劣勢的分析，本處對項目定位做出建議，從整體性規(guī)劃角度綜合考慮住宅與其它商業(yè)性物業(yè)整體定位，但限于本篇可研分析側重于住宅市場，只對住宅類物業(yè)目標客戶群體做出定位。3.1住宅類目標客戶群體定位依據市場調研篇對客戶群體特征及購房偏好的研究，再結合本案所處區(qū)域和本案的競爭力分析，進一步對目標客戶群體定位為：追求生活品質、生活環(huán)境；向往簡約、休閑運動、健康生活的首次、二次置業(yè)者，其中部分人群偏好商鋪投資。首次置業(yè)：（追求高品質生活）有一定資金積蓄，對生活素質有較高要求的石家莊市高收入人群，政府官員、村鎮(zhèn)干部、企業(yè)高管及私營業(yè)主。他們成天生活在鋼筋水泥從柱里，鱗次櫛比寫字樓里，節(jié)奏越來越快，信息越來越多，物質越來越豐富，思維越來越活躍，他們渴望過上悠閑，自由自在的生活，渴望在閑瑕之中運動運動，一種無處不在的運動生活。表12首次置業(yè)者特征檔案年齡25-35職業(yè)政府官員、村鎮(zhèn)干部、企業(yè)高級職員、私營業(yè)主（外地與當地）文化背景有一定的教育基礎、中專至以上學歷者是我們首先的主要對象區(qū)域石家莊市中心及東北區(qū)、西南區(qū)、東南區(qū)消費心理具有一定的理性消費觀，不盲目追求低價格、追求高水準生活質素、追求簡約、時尚、潮流的生活，看好地段的升值潛力特征總結1、關注生活、重視親情、關注下一代成長2、理性為基礎、感性為指引3、愛好運動、追求健康活力4、關注地段的升值潛力二次置業(yè)者（改善生活環(huán)境）二次置業(yè)者多為是對現有居住環(huán)境不滿意，需要改善居住環(huán)境，具體表現類型如下：“以小換大”型屬于“小房換大房”這種情況的消費者，他們目前的居住面積在40—80平方米，年齡在25至50歲之間，這部分群體占了“二次置業(yè)”人數的70％以上，所占比例相對較大，他們大多數目前居住在上世紀七八十年代所分的公房里。此類群體多數是改革開放的受益者，相對年輕化，年齡在28-38歲之間，文化層次大專以上占80%，隨著社會地位和經濟實力呈上升趨勢，具有一定的市場經營能力或具有精湛的專業(yè)知識及技術，理性思維能力強，追求生活質素，重視地段、社區(qū)文化、生活配套、交通、教育、環(huán)境等，對房型的細節(jié)設計要求嚴格，價格也是其重要考慮的因素。對居住環(huán)境素質要求較高，追求自由個性與嚴謹務實的統一，追求高標準的服務社區(qū)，對現代化、科技化含量有較高的追求，此類客戶以自住為主，部分喜歡裝修一次到位?！吧崂锨笮隆毙陀捎诶鲜袇^(qū)與新市區(qū)城市配套、建設面貌等差別，一些消費者開始舍老求新，相對而言同品質的住宅新市區(qū)的價格稍低，且升值潛力較大，想住高品質住房的消費者開始選擇新市區(qū)即東南區(qū)。雖然在新市區(qū)，目前交通網絡還不足夠方便，但也同樣能吸引大部分買家。這部分人之所以選擇新區(qū)住宅是因為看重新區(qū)的環(huán)境改善與價格升值，他們的愿望是花同樣多的錢享受到更高更好的生活。所以在盡可能控制總價的情況下將各功能分區(qū)考慮周到，盡可能做到經濟實用。他們除對房型、總價看重外，對社區(qū)環(huán)境，社區(qū)文化以及社區(qū)服務也很在意。“環(huán)境差換好”型這其中的消費者又分兩部分，一部分是注重生活質量、環(huán)境質量的年輕人，另一種是年齡偏大的老年人。并且這兩類人的收入都比較穩(wěn)定，屬“白領”階層。其經濟實力強，收入水平高，追求舒適生活享受，注重身份與品位，對樓盤區(qū)域檔次、品牌、質素、環(huán)境比較重視，非常注重生活質素，他們追求的是享受型的居住環(huán)境，要求生活空間功能分區(qū)明顯，對區(qū)域盤的升值與保值潛力較看重，社區(qū)文化也是此類客戶的考慮范圍。主要目標對象為事業(yè)單位中、高層干部、成功人士、私營企業(yè)老板?！肮δ芘涮撞顡Q好”型這部分消費群體目前居住的小區(qū)嚴重缺乏應有的功能配套，如運動設施、醫(yī)療保健設施、教育配套設施等，更別談社區(qū)文化了，甚至連物業(yè)管理部門都沒有，給生活帶來諸多不便，他們?yōu)榱俗非笊畹谋憷?，尋求類似本項目功能配套樓盤而進行二次置業(yè)。表13二次置業(yè)者特征檔案年齡30-60職業(yè)村鎮(zhèn)干部、個體工商戶、有穩(wěn)定工作和收入的企事業(yè)中高層干部，集團購買者，遷移至石家莊的外地人文化背景有一定的文化基礎，中專以上文化層次區(qū)域市區(qū)，周邊城中村消費心理1、對高尚生活有向往性2、消費較理性，對產品要進行多次比較，對房價考慮較多3、對孩子的成長和老人的養(yǎng)老問題考慮較多，尤其是子女教育問題特征總結會考慮到孩子讀書和老人養(yǎng)老等具體問題對小區(qū)配套要求甚高3.2市場定位3.1.1整體形象定位整片區(qū)域形象將會是一個集體育、商業(yè)、文化、住宅、服務于一體的石家莊市新興的城市副中心，具有現代特點的建筑群在大片集中綠地中猶如星辰爭相輝映。健康的、有活力的、清爽的、現代的、耳目一新的高尚型的運動健康住宅社區(qū)；現代化、智能性、標志性的綜合樓與具有個性特色的商業(yè)街相得益彰。一顆璀璨的“奧林匹克花園”之星將閃耀在河北中南部的新興區(qū)域。3.1.2項目地塊規(guī)劃定位項目地塊擬建成石家莊奧林匹克花園，根據奧林匹克花園的成功開發(fā)經驗，奧林匹克花園需要建設成高綠化率的住宅生活小區(qū)；需要建設成環(huán)境優(yōu)美、景觀豐富、便于參與、交通便利、配套功能齊全的住宅小區(qū)；需要建設成能反映石家莊城市獨特景觀的住宅社區(qū)；需要建設成最適合人居的、智能化的住宅小區(qū)；需要建設成體現“健康、運動、休閑、和諧”、“運動就在家門口”的符合奧林匹克花園住宅文化的住宅小區(qū)。兼顧遠期市場發(fā)展和開發(fā)周期等因素，經綜合分析，作以下規(guī)劃定位建議。（1）功能分區(qū)項目地塊整體是較為不規(guī)整的土地，根據功能需求主要分為集中商業(yè)區(qū)、沿街商業(yè)區(qū)、公建教育區(qū)、村民安置區(qū)和商業(yè)住宅區(qū)。劃分依據項目地塊交通道路網，中心區(qū)沿建華南大街兩側布局。（2）交通分析以塔北路、規(guī)劃路、塔南路、建華南大街、規(guī)劃街、翟營南大街構成項目地塊整體交通骨架，并自然形成9塊開發(fā)土地，彼此交通與相關道路連接和聯系，符合城市道路整體規(guī)劃特點。各塊開發(fā)土地依據面積大小，組織組團級道路網，以機動車道外環(huán)的形式實現人車分流，組團內部主要以宅間道、景觀道以及休閑健身步道組織非機動車和人流交通。小區(qū)組團自行解決停車問題，以地面專用停車場、組團道路一側地面停車位、地下停車場的形式組織機動車的停放，根據未來發(fā)展以綠地形式預留停車位。設置足夠的方便和美觀的停放位置以服務于非機動交通工具的停放。小區(qū)集中綠地和組團綠地作為人流集中和分散的場所。3.1.3項目景觀規(guī)劃定位由于本案地塊彼此由城市道路自然分開，所以要由若干獨立組團組合形成統一的奧林匹克花園整體景觀，同時每個組團都具有自己的優(yōu)勢和特點，形成不同的景觀效果。建華南大街作為重點規(guī)劃的沿街景觀帶，要體現出城市經濟中心的特點，組團景觀區(qū)形成放射的點狀或線狀，并配合步行道或商業(yè)街規(guī)劃景觀帶。營造小地形坡度，并根據組團特點建造山景、水景等環(huán)境景觀。利用小區(qū)道路系統布置各種主題和休閑小景觀，充分體現人和景的互動。由層次地形、植被，動、靜、細小、宏大水體，形成點、線、面狀景觀區(qū)。3.1.4產品定位產品定位為集住宅、商業(yè)街、綜合樓為一體的綜合性建筑群。樓型：4.5層樓中樓（townhouse）、7層板樓、12層小高板、20層以上高層綜合樓、沿街底商住宅類房型：躍式、錯層、平層、花園式頂層洋房住宅類戶型及面積及比例：二居，60－80平方米，占13%；80－100平方米，占25%三居，100－120平方米，占25%；120－140平方米，占25%四居，130－160平方米，占8%五居（樓中樓）160－200平方米，占4%小區(qū)內主要配套：幼兒園、小學、奧林匹克大道、運動會所定位的理由（來源于前述對目標客群的分析）：1、對多層的接受能力最強（頂層做花園洋房深受歡迎）；2、樓中樓（或townhouse）是目前市場較為缺乏的一類產品，對于追求生活品質的人有相當吸引力；3、小高層逐漸接受，這類人更看中社區(qū)的環(huán)境、住宅的性能、周邊的配套；4、高層綜合樓（集寫字樓、商務中心、購物、娛樂等為一體）源自于地段作為商業(yè)用途的升值潛力，另一方面可平衡住宅的容積率；將其作為標志性建筑，供商業(yè)人士進行商務、娛樂活動場所；充分借助行政中心、體育中心外圍條件，擔當裕華區(qū)商務辦公功能的一部分；5、底商設置在住宅區(qū)沿街主干道周邊，與建華大街古門飲食步行街、翟營大道卓達商貿中心相得益彰；5、二居、三居最為青睞的戶型；6、四居、五居滿足少部分人對大面積的需求。注意事項：1.緊鄰裕華區(qū)市政府，市政府建筑群最高15層，注意是否有限高要求；2.石家莊住宅習慣將地下室作為儲物空間，設計時要考慮，面積可在10－20平方米之間；3.高層不被接受主要原因是公攤面積過大，得房率低，這主要是由于高層配套設備過多造成，所以設計時盡可能降低公攤面積；4.社區(qū)規(guī)劃注意盡可能滿足大部分位置的均好性；5.戶型設計注意功能區(qū)的細化。建筑布局體現北方大城市特點，并充分運用現代手法及嶄新的設計理念，考慮錯落布置并采用景觀圍合手法。建筑設計現代、時尚、大氣，形式多樣。外立面要色彩活潑、體現組團特色及時代特點。戶型平面設計實用新穎，要體現北方字正方圓的特點，要符合客戶群的身份和行為習慣。要求動靜分區(qū)、潔污分區(qū)、主次分區(qū)，要重點考慮冬季防寒和夏季通風，考慮自然采光和防止西曬。不論是普通住宅還是高檔住宅，以最為舒適的時尚戶型和精裝修，以最好的環(huán)境，以及奧林匹克花園品牌、最佳的性價比和服務使石家莊奧林匹克花園成為全國奧林匹克花園連鎖經營的又一典范。3.1.5總體規(guī)劃建議：（1）在進行總體規(guī)劃設計時，要重點考慮項目地塊的氣候、氣象、水文、地質的區(qū)域資料，要充分考慮本地四季分明和日照變化對總體規(guī)劃的影響，尊重當地規(guī)劃部門的意見和建議。要重視沿建華南大街城市景觀帶的影響作用，并考慮好商業(yè)和住宅對小區(qū)的影響作用。（2）小區(qū)功能分區(qū)主要考慮沿街商業(yè)文化區(qū)、運動區(qū)、教育區(qū)、中檔住宅區(qū)、高檔住宅區(qū)。在組團內自然進行區(qū)位過渡。住宅價值隨區(qū)位的不同自然由低到高。（3）住宅建筑屋頂天際線要體現一種層次感。沿建華南大街，規(guī)劃體育綜合館、高層商業(yè)寫字樓、大型綜合商場、商業(yè)步行街、綜合娛樂場所、奧林匹克文化展示區(qū)、售樓處等，形成沿街商業(yè)建筑景觀帶；在所有臨街住宅都規(guī)劃一層商鋪；東崗路、翟營南大街門市用地，集中布置批發(fā)市場、大型商貿商城、大型菜市場和文化飲食城；規(guī)劃三所4班幼稚園和一所綜合小學；金融、電信、郵政、物業(yè)、服務等生活必須公建設施，規(guī)劃在臨街商業(yè)面。（4）本案戶型設計應多樣化，除考慮良好的采光、通風能力，同時也應考慮整體樓房外立面的效果和戶型之間的均好性；建筑設計要求簡潔、現代；景觀設計要突出文化氛圍，要有故事和主題，尤其是奧林匹克的運動主題和商業(yè)文化的結合。既要考慮組團的獨立性，又要考慮組團之間的連續(xù)性，在平面和豎向設計時，要考慮功能實用，并考慮構圖符合美學原理。3.3首期價格定位房價對開發(fā)商和購房者而言，可謂是最敏感的因素，具有競爭性的價格是制勝中關鍵一筆，尤其是首期的價格影響到整盤的價格走勢。因此我們采用兩種價格預測法－成本法、市場比較法，進行首期價格定位。3.3.1單價定位此處只考慮住宅的價格定位。（1）成本法房地產市場價值＝土地成本費用＋前期費用＋建安成本費用＋基礎設施配套費用＋期間費用＋不可預見費＋營業(yè)稅及附加＋稅前利潤假定房地產市場價值為X，(土地成本費用~不可預見費)依項目成本條件推算為2160元/平方米，價格定位采取低開高走策略，首期利潤按6%（近似為銀行貸款利率）計X＝2160＋X＊5.5%＋6%XX＝2440元/平方米（2）市場比較法取與本項目在同區(qū)域同類型的項目作為可比實例，分別進行交易情況、交易日期、房地產狀況的修正。由于選取的實例都是近期發(fā)生的交易，故交易情況與交易日期的修正為1，以下主要進行房地產狀況的修正，修正因素包括以下各項，并分別給予了權重。各項目均價以毛坯房為標準，故得出結果為本案毛坯房均價。表14本案類比表內容國際城新天地天山。水榭花都本案地理位置及交通狀況（14分）行政區(qū)域及傳統居住習慣（2）1.51.511.5小區(qū)周邊景觀（2分）21.51.52周邊生活配套狀況（3分）2.51.51.51.5主要交通配套（3分）1.5111主要出行路線方便程度（2分）21.522位置升值潛力（2分）21.512項目規(guī)模（7分）總規(guī)劃面積（3分）31.533項目品牌（4分）2.5223.5小區(qū)規(guī)劃及產品內容（28分）總體規(guī)劃設計（4分）3334建筑密度（2分）11.521園林設計（4分）333.54綠化率（3分）3333區(qū)內交通設計（2分）2222建筑形式（2分）2222產品配置合理性（2分）2222戶型設計合理性（5分）4444.5建筑外立面設計（3分）3222.5新型建材使用（1分）1111配套設施（10分）整體配套內容（7分）5.555.56智能化標準（3分）3333裝修標準（8分）外部裝修標準（4分）4333室內裝修標準（4分）2323.5物業(yè)包裝（10分）項目整體宣傳方式（3分）3233項目定位準確度（2分）2222宣傳力度（3分）32.532銷售現場的明顯性和現場包裝效果（2分）211.52銷售力度（8分）銷售人員素質（2分）21.522現場管理水平（2分）21.522促銷活動使用頻率（2分）21.522銷售工具