上海某大廈可行性研究報(bào)告

上海虹口嘉和大廈可行性研究報(bào)告項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱：嘉和大廈——上海市虹口足球場(chǎng)綜合交通樞紐配套工程開發(fā)商上海家合置業(yè)，注冊(cè)資金1500萬元人民幣，住所為西江灣路272號(hào)；該公司為“三九發(fā)展”（600614）集團(tuán)公司的內(nèi)部合資公司，有四家股東單位。項(xiàng)目所在地上海市虹口區(qū)西江灣路272號(hào)，花園路36-88號(hào)總體規(guī)劃虹口足球場(chǎng)交通樞紐配套項(xiàng)目總體規(guī)劃32萬平方米，花園路北側(cè)為上海長(zhǎng)峰集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的14萬平方米的雙塔五星級(jí)酒店和12萬平方米的shoppingmall，花園路南側(cè)為上海家合置業(yè)開發(fā)建設(shè)的嘉和大廈，計(jì)52126.8平方米。該段花園路建成后為四川北路商業(yè)街的延伸（路名更名為四川北路）。項(xiàng)目規(guī)劃嘉和大廈由2幢28層塔樓和2層裙房組成，具體為：東樓：地下2層為物業(yè)管理用房、與地鐵口連通，地下1層為商業(yè)及設(shè)備用房，地上1~2層為商業(yè)用房，3層為會(huì)所，4層~28層為大開間辦公用房；西樓：地下1層為機(jī)動(dòng)車庫(kù)，地上1~2層為商業(yè)用房，3層為會(huì)所，4層~28層為小開間辦公用房；裙房：地上1~2層為商業(yè)用房，連接兩塔樓。總地上建筑面積為52126.8平方米（初步設(shè)計(jì)批復(fù)為50870平方米），辦公用房42898平方米、商業(yè)用房6507平方米、會(huì)所1465平方米（實(shí)際設(shè)計(jì)均有所擴(kuò)大）。項(xiàng)目目前進(jìn)展手續(xù)情況：上海家合置業(yè)已經(jīng)取得了嘉和大廈的初步設(shè)計(jì)批復(fù)、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（東樓部分）、《關(guān)于西江灣路272號(hào)地塊綜合開發(fā)項(xiàng)目的批復(fù)》、《建筑工程施工許可證》，土地證在動(dòng)遷結(jié)束后以邀請(qǐng)招標(biāo)的形式獲得；動(dòng)遷進(jìn)展：目前在基地里面有28戶居民，動(dòng)遷工作仍在正常開展工程進(jìn)展：東樓結(jié)構(gòu)封頂，裙房平整土地，西樓未開工（有動(dòng)遷居民未搬）合作方式由于該項(xiàng)目目前缺土地證，開發(fā)商投入16000萬元后沒有后續(xù)資金，希望合作伙伴出資繼續(xù)開發(fā)，以吸引新股東進(jìn)入的方式合作，但新股東最多可持有50%股權(quán)。

市場(chǎng)分析1、虹口區(qū)概況虹口區(qū)位于上海市中心城區(qū)東北部，東與楊浦區(qū)相鄰，西與閘北區(qū)毗連，南至黃浦江、蘇州河，與浦東新區(qū)、黃浦區(qū)隔江相望，北與寶山區(qū)接壤。面積23.5平方公里，下轄乍浦路、嘉興路、歐陽(yáng)路、四川北路、新港路、廣中路、提籃橋、曲陽(yáng)路、涼城新村9街道和江灣鎮(zhèn)，至2023年底，戶籍人口約79.1萬。虹口，因虹口港而得名，地域成陸約在公元6至8世紀(jì)。原分屬上海、寶山兩縣；解放后，又被劃分為虹口區(qū)、北四川路區(qū)、提籃橋區(qū)；直至1984年9月三區(qū)最終正式合并，形成現(xiàn)境。虹口是集中央商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)為一體的中心城區(qū),曾任上海市市長(zhǎng)的朱镕基總理稱譽(yù)虹口區(qū)為“風(fēng)水寶地”。區(qū)內(nèi)交通便捷，內(nèi)環(huán)線橫貫區(qū)內(nèi)中部，軌道明珠線穿越區(qū)境，公交線路四通八達(dá)。虹口區(qū)目前的都市型工業(yè)形成了以箱包業(yè)為主，服裝、食品、金銀飾品、印刷等行業(yè)共同發(fā)展的格局。四川北路商業(yè)街是是一條集購(gòu)物、貿(mào)易、旅游、休閑、文化娛樂為一體的綜合性消費(fèi)商業(yè)街。在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽(yù)。吳淞路－四平路外貿(mào)商務(wù)金融功能顯現(xiàn)，沿街已形成外貿(mào)商務(wù)金融功能帶和上海城市景觀線。2、商貿(mào)業(yè)態(tài)虹口商貿(mào)業(yè)歷史悠久，素來為上海的商貿(mào)大區(qū)之一。商貿(mào)業(yè)以其規(guī)模效應(yīng)躋身上海商界，專業(yè)化、多元化、大眾化的特色聲名遠(yuǎn)播。市級(jí)商業(yè)街四川北路是上海市著名商業(yè)街之一，在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽(yù)。商業(yè)街商業(yè)文化設(shè)施齊全，綜合消費(fèi)功能完善，是一條集購(gòu)物、貿(mào)易、旅游、休閑、文化娛樂為一體的綜合性消費(fèi)商業(yè)街。此外，大柏樹工貿(mào)中心區(qū)集家電、家具、裝飾用品、鋼材等專業(yè)市場(chǎng)集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名路航運(yùn)街以航運(yùn)交易、專業(yè)服務(wù)、特色休閑滿足客商、消費(fèi)者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現(xiàn)；連鎖、專賣、郵購(gòu)、市場(chǎng)等業(yè)態(tài)日益成熟，填補(bǔ)上了傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)空白。3、虹口區(qū)主要規(guī)劃四川北路商業(yè)街開發(fā)規(guī)劃四川北路商業(yè)街簡(jiǎn)介四川北路是上海著名的市級(jí)商業(yè)街之一，全長(zhǎng)3.7公里，商業(yè)設(shè)施規(guī)模將達(dá)到60萬平方米，與南京路、淮海路共同構(gòu)成上海的中心城區(qū)商業(yè)，成為上海這個(gè)國(guó)際化消費(fèi)大都市的核心圈商業(yè)。2023年，四川北路新一輪改造全面啟動(dòng)，區(qū)政府借鑒吸收麥肯錫、AC尼爾森等國(guó)際著名咨詢公司和著名高等院校的研究成果，制定完成了四川北路商業(yè)街功能和形態(tài)規(guī)劃。此次規(guī)劃范圍南起蘇州河、北至魯迅公園、東起四平路——吳淞路、西至輕軌——河南北路，規(guī)劃面積2.1平方公里；規(guī)劃堅(jiān)持形態(tài)建設(shè)和功能開發(fā)相結(jié)合，商業(yè)、文化、旅游、體育等資源相融合，推進(jìn)“南、中、北”三個(gè)功能組團(tuán)開發(fā)：南段：北蘇州河路——海寧路；中段：海寧路——海倫西路；北段：海倫西路——虹口足球場(chǎng)。四川北路南段簡(jiǎn)介——時(shí)尚休閑的蘇州河北岸南段位于蘇州河畔到海寧路之間，同時(shí)與北外灘、外灘相連，接近繁華的南京東路，處于黃浦江與蘇州河的交匯處，將建成時(shí)尚、休閑的國(guó)際名品走廊；以大型購(gòu)物中心、旗艦店?duì)I造繁華的商業(yè)氛圍，且輔以大量品牌專賣店，支撐南段消費(fèi)；該地段腹地江建造部分高檔智能辦公樓和高級(jí)居住小區(qū)。四川北路中段——生態(tài)與商貿(mào)融合的黃金腰帶中段充分利用軌道交通東寶興路站和溧陽(yáng)路站的交通優(yōu)勢(shì)，以及俞涇浦的親水特色，依托已建成的四川北路綠地，建成以電子娛樂商圈為中心，輔以休閑、餐飲、綜合商業(yè)服務(wù)設(shè)施及商務(wù)酒店、高級(jí)酒店式公寓等商務(wù)辦公樓宇，形成集五星級(jí)賓館、商業(yè)、娛樂、休閑和高檔商務(wù)、住宅為一體的，具有海派文化背景的商務(wù)休閑中心。四川北路北段——?dú)v史與文化相凝結(jié)的人性空間北段以多倫路二期項(xiàng)目、虹口足球場(chǎng)、交通樞紐綜合開發(fā)項(xiàng)目為支點(diǎn)，開發(fā)車站經(jīng)濟(jì)，建成集交通樞紐、高檔別墅群、特大型攝取服務(wù)中心，高檔酒店、娛樂、體育、休閑為一體的高雅休閑娛樂圈、文化旅游區(qū)和高檔辦公居住區(qū)。其中，多倫路文化名人街二期項(xiàng)目規(guī)劃范圍東至四川北路、南抵海倫西路、西臨明珠線一期、北接?xùn)|江灣路。以多倫路鴻德堂為中心建設(shè)文化雕塑廣場(chǎng)，延續(xù)多倫路文化氣息之余，提供現(xiàn)代中國(guó)藝術(shù)戶外集中地、藝術(shù)家與游人的精神溝通匯點(diǎn)，建成具有文化特色的歷史悠久建筑和風(fēng)貌街區(qū)。此外，大柏樹工貿(mào)中心區(qū)集家電、家具、裝飾用品、鋼材等專業(yè)市場(chǎng)集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名路航運(yùn)街以航運(yùn)交易、專業(yè)服務(wù)、特色休閑滿足客商、消費(fèi)者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現(xiàn)；連鎖、專賣、郵購(gòu)、市場(chǎng)等業(yè)態(tài)日益成熟，填補(bǔ)上了傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)空白。4、虹口區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況虹口區(qū)房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了2023年開始的急速上升，及2023年初大部分樓盤月平均價(jià)格較上月有200元/平方米左右的增幅后，現(xiàn)在區(qū)域總體房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，重要的原因是目前在售的房源大多數(shù)為大面積房源，個(gè)別樓盤還出現(xiàn)了滯銷狀態(tài)。位于楊樹浦路的濱江雅墅.臨潼苑定位在疊加式別墅小區(qū)，在售165—228平方米的房源，價(jià)格維持在13200—21800元/平方米，去年開盤至今仍剩余20多套在售。盡管位于北外灘區(qū)域，附近有上海之星摩天輪，但總價(jià)在240—370萬元之間，加上周邊環(huán)境不理想，還是難得購(gòu)房者青睞。據(jù)目前的不完全統(tǒng)計(jì)，6月份開始，虹口區(qū)有大量房源陸續(xù)上市。主要分布在三個(gè)板塊，即北外灘板塊、四川北路板塊和軌道交通三號(hào)線沿線板塊，涼城板塊沒有新房源推出。北外灘板塊的房源仍然以大房型為特色，該板塊內(nèi)只有中虹明珠苑推出的房源面積相對(duì)小一些。四川北路板塊內(nèi)凱潤(rùn)金城、國(guó)際明佳城也以大房源為主。唯有軌道交通三號(hào)線沿線樓盤推出的房源面積比較適中，逸居虹口面積最為緊湊。此外，虹口區(qū)下半年上市的房源雖然數(shù)量多，但房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。虹口房?jī)r(jià)猛漲，浦江兩岸改造和江邊地段稀少是主因。大連路、延安東路隧道使得北外灘與陸家嘴聯(lián)系緊密；與此同時(shí)，虹口區(qū)缺乏地鐵等快速軌道交通的現(xiàn)狀，也將隨著M8、M1號(hào)線等建設(shè)而得到改變?！敖煌ňW(wǎng)絡(luò)的改善促進(jìn)了虹口高檔樓盤的匯聚，外灘江景更是誘人因素，虹口區(qū)、特別是北外灘的房?jī)r(jià)走高已是不爭(zhēng)事實(shí)。不過，在良好預(yù)計(jì)的背后同樣存在較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。“雖然有規(guī)劃支持，但10個(gè)月猛漲7成確有過速之嫌，透支未來購(gòu)買力的可能性非常大。虹口地域差異較大，相比起黃金地段的北外灘及四川北路，其他虹口板塊就要差很多，一些房型差、單價(jià)高、環(huán)境欠佳的樓盤目前已有疲態(tài)。北外灘、四川北路板塊情況價(jià)格變動(dòng)情況

自2023年下半年起，虹口區(qū)的房?jī)r(jià)已接近黃浦、靜安等中心城區(qū)，北外灘規(guī)劃的啟動(dòng)造就了均價(jià)15000元/平方米的恒升半島國(guó)際中心大廈，以及最高價(jià)達(dá)21800元/平方米的臨潼苑，四川北路新規(guī)劃的出臺(tái)使得國(guó)際明佳城的大房型每平方米售價(jià)也突破萬元。板塊分析

：該板塊從地理位置上說，算不上中心城區(qū)，然而房?jī)r(jià)卻明顯高于地理位置近似的閘北區(qū)。房?jī)r(jià)上升的主要原因是四川北路新規(guī)劃的出臺(tái)和北外灘規(guī)劃的啟動(dòng)。顯然，板塊價(jià)格已過渡透支市政規(guī)劃的利好因素，隨著今年大體量的經(jīng)濟(jì)適用房及周邊區(qū)域的新房源上市，如此高價(jià)能否保持甚至繼續(xù)攀高值得懷疑。涼城板塊價(jià)格變動(dòng)情況：

一品新筑2023年8月均價(jià)僅為5800元/平方米，到年末上升至7000元/平方米且銷售一空；良辰世家2023年9月均價(jià)5500元/平方米，12月中旬最后一批房源推出時(shí)均價(jià)升至6400元/平方米；而豐華家園今年初開案即摸高至7000元/平方米。板塊分析：

在北外灘、周家嘴路沿線樓盤售價(jià)大幅上揚(yáng)的影響下，作為區(qū)內(nèi)房產(chǎn)起步最晚、硬件配套最差的樓市，自2023年年中起也頻頻上演“房?jī)r(jià)三級(jí)跳”，在區(qū)域內(nèi)交通、生活配套都沒有明顯改善，近期又無市政利好消息且年末供需平衡的情況下，如此漲價(jià)，只能說是借了自己身處“虹口”的光。四平板塊價(jià)格變動(dòng)情況：

位于四平路四達(dá)路口的世博花園2023年9月中旬近售罄時(shí)全裝修房均價(jià)在8500元/平方米左右，而同時(shí)位于四平路新港路口的金軒大邸尾盤均價(jià)在7000元/平方米左右，虹口足球場(chǎng)附近的花園城二期9月底均價(jià)8000元/平方米左右，而花園城三期下月開案價(jià)格為9200—10000元/平方米。板塊分析：本板塊

2023年雖然也經(jīng)歷了較大漲幅，但其中大部分的上漲是基于全市樓市價(jià)格整體上揚(yáng)，同時(shí)房源供不應(yīng)求的情況，而且在交通、生活配套設(shè)施方面都比較便利，以這個(gè)售價(jià)來看，相對(duì)本區(qū)域其它板塊，泡沫較少。5、競(jìng)爭(zhēng)性樓盤研究我們對(duì)虹口足球場(chǎng)及四川北路周邊的項(xiàng)目進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，選取和嘉和大廈接近的樓盤進(jìn)行逐一比較如下：高級(jí)住宅凱潤(rùn)金城，四川北路東寶興路，共4棟，3棟住宅，1棟商辦（1—5樓為商鋪），現(xiàn)出售2號(hào)樓住宅（共28層），建筑面積：75.61—178.4平方米，價(jià)格：12600—17200元/平方米；簡(jiǎn)評(píng)：位置目前成熟（位于四川北路北段商業(yè)區(qū)），物業(yè)價(jià)值應(yīng)高于嘉和大廈?；▓@城三期，花園路中山北一路，住宅小區(qū)，建筑面積：100平方米左右，價(jià)格：10000元/平方米（平均）；簡(jiǎn)評(píng)：位置處于內(nèi)環(huán)線外，目前和嘉和大廈位置不相上下，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看位置比較適合住宅，商務(wù)氛圍遜色于嘉和大廈所處區(qū)域，價(jià)值應(yīng)低于嘉和大廈。酒店式公寓國(guó)際明佳城，四川北路公園內(nèi)湖畔（衡水路），31層，以60平米的小戶型為主，全裝修，價(jià)格：15000元/平方米，該項(xiàng)目已基本售磬；簡(jiǎn)評(píng)：位置佳，位于四川北路的綠地邊緣，鬧中取靜，但交通條件欠佳（周圍路比較窄）；目前價(jià)值應(yīng)高于嘉和大廈；民達(dá)大廈，四川北路多倫路口，戶型面積：50平方米左右，價(jià)格：13000元/平方米；簡(jiǎn)評(píng)：多倫路是上海保護(hù)的文化舊里，比較有文化氣氛，但出行、環(huán)境都略遜色于嘉和大廈，價(jià)值比較接近。商鋪榮欣大廈，四川北路多倫路路口，2—4樓是商鋪，2樓租金：6.5—7元/m2天，售價(jià)：28000元/平方米位置目前優(yōu)于嘉和大廈，但是發(fā)展?jié)摿Σ蛔?；根?jù)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)，最高價(jià)是28000元/平方米，估計(jì)均價(jià)在26000元/平方米左右6、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位嘉和大廈已經(jīng)開工建設(shè)，功能定位完成。其辦公樓定位于全裝修的SOHO辦公和酒店式公寓，2層裙房為商場(chǎng)，定位是合理的。7、本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位通過對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目前市場(chǎng)價(jià)格的分析，我們認(rèn)為，嘉和大廈目前定位于SOHO辦公和酒店式公寓，其價(jià)值應(yīng)略高于住宅的價(jià)值（住宅價(jià)格在10000—15000元/平方米），與現(xiàn)有的兩幢酒店式公寓售價(jià)基本持平（13000—15000元/平方米），商鋪目前的售價(jià)略低于四川北路的價(jià)格（四川北路北端26000元/平方米）。據(jù)此，我們認(rèn)為嘉和大廈依托魯迅公園附近成熟的商業(yè)生活、虹口足球場(chǎng)交通樞紐，其SOHO辦公和酒店式公寓，目前售價(jià)保守估計(jì)在12023元/平方米，有達(dá)到15000元/平方米的可能（視房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)而定）；商鋪價(jià)格目前保守估計(jì)在25000元/平米左右，隨著交通樞紐的完成、商業(yè)街的延伸，價(jià)值會(huì)有大幅提升。

三、項(xiàng)目可行方案本合作項(xiàng)目可行的方案為：方案一：收購(gòu)上海家合置業(yè)50%股權(quán)，股東數(shù)至少三家，保證我公司相對(duì)控股對(duì)上海家合置業(yè)進(jìn)行審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估；原股東轉(zhuǎn)讓50%股權(quán)給我公司；我公司對(duì)家合置業(yè)公司投資，退出股東收回投資；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益由新股東按照股份各自承擔(dān)和享受。方案二：上海家合置業(yè)增資擴(kuò)股（擴(kuò)100%），我公司作為新投資方進(jìn)入，控股50%對(duì)上海家合置業(yè)前面投入的資金（16000萬元）進(jìn)行審計(jì)，同時(shí)獲取大量的公司資料；上海家合置業(yè)增資擴(kuò)股，從1500萬元增到3000萬元，我公司注入注冊(cè)資金1500萬元，持家合置業(yè)50%股權(quán)，并入主董事會(huì)；以審計(jì)結(jié)果為依據(jù)，我公司繼續(xù)對(duì)家合置業(yè)投資，達(dá)到其他股東先期投入的資金量（16000萬元）后，各股東按比例出資，預(yù)計(jì)到時(shí)已經(jīng)拿到土地證，可以融資或預(yù)售，家合置業(yè)可以自身運(yùn)轉(zhuǎn)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益各股東按照股份各自承擔(dān)和享受。方案比較：相對(duì)于方案二，方案一有如下缺點(diǎn)：操作周期長(zhǎng)，涉及到資產(chǎn)評(píng)估和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；資產(chǎn)評(píng)估勢(shì)必產(chǎn)生資產(chǎn)溢價(jià)，對(duì)方操作比較難（原價(jià)轉(zhuǎn)讓），對(duì)我公司增加投資成本；退出股東的投資退出，增加了我公司對(duì)項(xiàng)目的投資資金（具體金額目前不詳）。建議方案：目前按照方案二的方向努力，在談判中發(fā)現(xiàn)問題再行研究決策。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案略。

四、財(cái)務(wù)分析本項(xiàng)目為收購(gòu)之在建項(xiàng)目，所以很多的成本預(yù)測(cè)基于項(xiàng)目的現(xiàn)狀，而且由于項(xiàng)目土地非招標(biāo)出讓地塊，涉及到居民和單位動(dòng)遷，成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性較差。故而成本預(yù)測(cè)基本上根據(jù)上海市目前一般行情，但加大不可預(yù)見費(fèi)比例。成本預(yù)測(cè)土地成本（含動(dòng)遷費(fèi)用和土地出讓金）合同動(dòng)遷費(fèi)用按照上海家合置業(yè)與上海市軌道交通虹口區(qū)指揮部簽訂的《房屋拆遷合同書》及補(bǔ)充協(xié)議，本項(xiàng)目的全部動(dòng)遷費(fèi)用為8850萬元（不含膠帶股份范圍內(nèi)的拆遷）；實(shí)際動(dòng)遷情況按照三九科技的于董介紹，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的動(dòng)遷費(fèi)用達(dá)到11000萬元左右；按照市場(chǎng)行情估計(jì)的動(dòng)遷費(fèi)用從市場(chǎng)行情結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)留下的居民住宅情況估計(jì)：新工房114戶×40萬元/戶=4560萬元，新里171戶×33萬元/戶=5643萬元，個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)補(bǔ)償4戶×50萬元/戶=200萬元，其他非居住房屋補(bǔ)償費(fèi)444萬元（合同數(shù)），代理經(jīng)租113萬元（合同數(shù)），拆除范圍內(nèi)的環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)5萬元（合同數(shù)），膠帶股份范圍內(nèi)的拆遷費(fèi)用：2023萬元（合同數(shù)）總計(jì)動(dòng)遷費(fèi)用為：12521萬元考慮市政動(dòng)遷的成本控制力度，該項(xiàng)目的動(dòng)遷費(fèi)用估計(jì)在11000萬元左右可以完成。開發(fā)商介紹的土地出讓金按照三九科技的于董介紹，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的土地出讓金在3000萬元以內(nèi)；按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)算虹口區(qū)目前的土地價(jià)值評(píng)估約為20230元/平方米，扣除動(dòng)遷費(fèi)用外的價(jià)值約8000—10000元/平方米（即600萬元/畝左右），按照30%計(jì)算土地出讓金：10000元/平方米×30%×9555平方米=2866.5萬元土地出讓金應(yīng)該在3000萬元以內(nèi)（若考慮土地出讓金區(qū)得部分的返還，資金支出可能在2023萬元以內(nèi)）配套費(fèi)用本項(xiàng)目為辦公，其大市政配套一般在500元/平方米左右（各區(qū)的市政公司按照此標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)配套；小配套標(biāo)準(zhǔn)可以參照住宅項(xiàng)目，但不包干，根據(jù)項(xiàng)目的容量收取，估計(jì)比住宅項(xiàng)目高20%左右：220元/平方米×120%=264元/平方米配套費(fèi)用總計(jì)為764元/平方米，764元/平方米×52126.8平方米=3982.5萬元前期費(fèi)用按照150元/平方米估算，為782萬元。建安費(fèi)用從上海家合置業(yè)公司與廣東省第二建筑工程公司（滬）簽訂的《建設(shè)工程施工合同》可以看出為最終審計(jì)結(jié)算合同，對(duì)造價(jià)無參照意義；土建工程：2300元/平方米外墻：600元/平方米一般水電安裝：75元/平方米設(shè)備（電梯、水泵等）：200元/平方米消防設(shè)施：125元/平方米精裝修：1500元/平方米（商場(chǎng)部位除外）建安費(fèi)用總計(jì)為4800元/平方米（商場(chǎng)部位為3300元/平方米），4800元/平方米×44665.3平方米=21439.3萬元3300元/平方米×7461.5平方米=2462.3萬元共：23901.6萬元管理費(fèi)用：1500萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用：700萬元（目前沒有產(chǎn)生財(cái)務(wù)費(fèi)用，預(yù)計(jì)貸款10000萬元，使用1年）銷售稅費(fèi)（6%計(jì)，因家合置業(yè)公司可以返還營(yíng)業(yè)稅50%）：酒店式公寓（44000平方米）按照12023元/平方米計(jì)算，銷售收入52800萬元，銷售稅費(fèi)3168萬元；商場(chǎng)（8000平方米）按照25000元/平方米計(jì)算，銷售收入20230萬元，銷售稅費(fèi)1200萬元；地下部分（略）總計(jì)4368萬元不可預(yù)見費(fèi)按照土地費(fèi)用、建安費(fèi)用、配套費(fèi)用之和的10%計(jì)算，為：4188.4萬元成本預(yù)測(cè)總計(jì)為：53812萬元，單位地上建筑面積成本：10323元/平方米利潤(rùn)分析銷售收入酒店式公寓：52800萬元（12023元/平方米）商場(chǎng)：20230萬元（25000元/平方米）銷售總收入：72800萬元（未計(jì)入地下商場(chǎng)部分、車庫(kù)部分的收入）項(xiàng)目開發(fā)成本：53812萬元稅前利潤(rùn)：18988萬元稅后利潤(rùn)為：12722萬元（雖然該公司有地稅返還50%的優(yōu)惠，但估計(jì)比例較小）項(xiàng)目進(jìn)度安排本項(xiàng)目的東樓已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，目前居民動(dòng)遷尚余28戶；在資金到位的前提下，預(yù)計(jì)動(dòng)遷于1個(gè)月到2個(gè)月內(nèi)結(jié)束；預(yù)計(jì)9月底可以辦理土地證；東樓繼續(xù)進(jìn)入安裝工程，預(yù)計(jì)年底基本竣工，2023年5月交付；西樓在動(dòng)遷結(jié)束后，預(yù)計(jì)于10月份開工，2023年年底結(jié)構(gòu)封頂，2023年年底竣工交付?，F(xiàn)金流量分析目前沒有獲得對(duì)方項(xiàng)目的詳細(xì)資料，無法排出詳細(xì)的現(xiàn)金流量表，但是根據(jù)介紹、資料和現(xiàn)場(chǎng)情況，可以得出大致的現(xiàn)金流量計(jì)劃為：2023年9月：動(dòng)遷款支付5000萬元土地出讓金支付3000萬元設(shè)備采購(gòu)支付2023萬元（目前東樓結(jié)構(gòu)封頂，但無資金進(jìn)行設(shè)備、裝飾材料采購(gòu)，工程進(jìn)展緩慢）其他1000萬元2023年4季度：項(xiàng)目融資流入12023萬元工程款支付2023萬元設(shè)備款支付1000萬元?dú)w還原股東投入資金5000萬元（假設(shè)我公司投入11000萬元后獲得貸款，原股東對(duì)等應(yīng)在項(xiàng)目中投入11000萬元，收回投資款5000萬元）配套等1000萬元2023年1季度：工程款等支付2023萬元2023年2季度：開始預(yù)售預(yù)售回籠款用于工程建設(shè)投資收益據(jù)介紹，家合公司已經(jīng)投入16000萬元（最終需審計(jì)），其中動(dòng)遷支付5700萬元；新加入資金以50%的股權(quán)對(duì)等投資，也即16000萬元，其中在投資滿11000萬元后即可得到土地證（四證齊，其中約5000萬元的動(dòng)遷資金、3000萬元的土地出讓金），即可融資或可預(yù)售。從目前信息來看，短期內(nèi)需支付16000萬元，實(shí)際占用資金約11000萬元。以16000萬元的投資額計(jì)算，占用2年半時(shí)間，其稅后收益為12722萬元×50%=6361萬元，年投資收益率15.9%。風(fēng)險(xiǎn)因素項(xiàng)目目前的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有：土地證的風(fēng)險(xiǎn)。但該項(xiàng)目為“虹口足球場(chǎng)綜合交通樞紐配套項(xiàng)目”，并且家合公司已經(jīng)取得了虹口區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)的立項(xiàng)批復(fù)、取得上海市城市規(guī)劃管理局核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、虹口區(qū)建設(shè)和管理委員會(huì)與家合置業(yè)簽訂的投資協(xié)議、上海市建筑業(yè)管理辦公室簽發(fā)的《建筑工程施工許可證》等，對(duì)方介紹的政府允諾進(jìn)行土地邀請(qǐng)招標(biāo)的事項(xiàng)基本可以從上述這些資料中得到證實(shí)，預(yù)計(jì)在動(dòng)遷結(jié)束后即可通過邀請(qǐng)招標(biāo)的方式獲得本項(xiàng)目的土地使用權(quán)；開發(fā)成本的風(fēng)險(xiǎn)。我們實(shí)地查看了動(dòng)遷進(jìn)度，在基地里面留有為數(shù)不多的零星居民，并據(jù)介紹本項(xiàng)目動(dòng)遷共有12個(gè)強(qiáng)遷指標(biāo)，8個(gè)還沒有使用，從市政動(dòng)遷的力度等方面考慮，動(dòng)遷成本和動(dòng)遷進(jìn)度應(yīng)該能得到保障；但是對(duì)項(xiàng)目與地鐵通道建設(shè)的成本關(guān)系，目前沒有得到資料，需進(jìn)一步核實(shí)；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目地段優(yōu)越，而且有四川北路的延伸概念、交通樞紐（設(shè)計(jì)客流量50000人次/天）概念、對(duì)面五星級(jí)酒店、大型立體停車庫(kù)等的項(xiàng)目組合，市場(chǎng)推廣的風(fēng)險(xiǎn)很小，而且本報(bào)告提出的市場(chǎng)銷售價(jià)僅立足于目前虹口足球場(chǎng)商圈的現(xiàn)狀，沒有考慮將來幾年的快速增長(zhǎng)，所以項(xiàng)目的市場(chǎng)前景比較樂觀。收購(gòu)公司風(fēng)險(xiǎn)。收購(gòu)公司的主要有兩項(xiàng)—或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)和人員安置風(fēng)險(xiǎn)，或有負(fù)債我們可以在收購(gòu)過程中讓對(duì)方的集團(tuán)公司予以擔(dān)保，家合公司目前人員據(jù)介紹有8—9個(gè)，除個(gè)別是集團(tuán)委派的外，其他均為社會(huì)招聘的工作人員、合同一年一簽，而集團(tuán)委派的管理人員不會(huì)要求投資方安置。

五、結(jié)論和建議由上海家合置業(yè)投資開發(fā)的、位于上海市虹口足球場(chǎng)軌道交通樞紐的“嘉和大廈”由于投資商資金緊張而尋找新的投資商，我們經(jīng)過認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研、對(duì)其提供的資料認(rèn)真的分析，認(rèn)為項(xiàng)目可行、符合公司目前的發(fā)展戰(zhàn)略。具體原因?yàn)椋?、該項(xiàng)目位于上海市虹口軌道交通樞紐，目前有軌道3號(hào)線（明珠線）通過，在建的M8地鐵線從本大廈樓下穿過，M8的出口廣場(chǎng)就在本大廈前，規(guī)劃還有一條L2線軌道交通，該處為三條軌道交通的交匯處，具備很高的升值潛力；根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，雖然虹口區(qū)的整體樓價(jià)已經(jīng)嚴(yán)重透支“北外灘”概念，但虹口足球場(chǎng)附近的樓價(jià)還是比較正常。我們認(rèn)為目前的本大廈酒店式公寓的銷售價(jià)保守估計(jì)為12023元/平方米、商場(chǎng)銷售價(jià)的保守估計(jì)為25000元/平方米（基本與目前在售的樓盤價(jià)格相等、甚至略低）；而項(xiàng)目的完全成本在10323元/平方米，具有一定的利潤(rùn)空間，按照投資計(jì)算，投資利潤(rùn)率為15.9%/年；項(xiàng)目預(yù)計(jì)2023年?yáng)|樓（建筑面積26749.5平方米）可以交付使用，銷售價(jià)值約32023萬元，按照80%計(jì)算其銷售收入為25600萬元（合并數(shù)），對(duì)公司2023年的銷售收入目標(biāo)貢獻(xiàn)率為25.6%；預(yù)計(jì)利潤(rùn)為2724萬元（合并數(shù)），對(duì)公司2023年的利潤(rùn)目標(biāo)貢獻(xiàn)率為27.2%；項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2023年可以全部竣工，年度銷售價(jià)值為47200萬元，按照80%計(jì)算銷售收入為37760萬元（合并數(shù)），對(duì)公司2023年的銷售收入目標(biāo)的貢獻(xiàn)率為25%；預(yù)計(jì)利潤(rùn)為8000萬元（合并數(shù)），對(duì)公司2023年的利潤(rùn)目標(biāo)貢獻(xiàn)率為53.3%。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的控制從以上分析看，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是可控的，其中開發(fā)成本需要在項(xiàng)目合作談判中逐步明確，把風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍中。建議：從目前的分析看，項(xiàng)目較好地符合市場(chǎng)和公司的發(fā)展戰(zhàn)略，建議進(jìn)一步接洽談判，以增資擴(kuò)股的形式入主上海家合置業(yè)，控股50%，在談判的過程中逐步明確未明要素，若發(fā)現(xiàn)有重大潛在風(fēng)險(xiǎn)，即行終止。從項(xiàng)目本身看，本項(xiàng)目在虹口足球場(chǎng)交通建成后，應(yīng)有大幅價(jià)值提升，適宜于持有部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（如商場(chǎng)）。市場(chǎng)拓展部2023年7月28日

一、工程概況忠縣白石鎮(zhèn)兩河片區(qū)供水工程建設(shè)規(guī)模1000m3/d規(guī)模水廠一座，水源為紅旗水庫(kù)，經(jīng)遼陰巖凈水廠常規(guī)工藝處理后，用配水管道向用戶供水。該項(xiàng)目位于白石鎮(zhèn)華山村，主要項(xiàng)目有反應(yīng)沉淀池、重力式無閥濾池、清水池、加氯加藥房、管理用房、減壓池、配水管、圍墻、進(jìn)場(chǎng)道路及廠區(qū)道路、PE100（160、140、125、110、90、75、63、50、40、32）管道約40公里等。主要解決白石鎮(zhèn)白花村、關(guān)金村、華山村、望巖村、中坪村5個(gè)村5617人的飲水安全問題。1、建設(shè)四方建設(shè)單位：忠縣水務(wù)服務(wù)中心設(shè)計(jì)單位：重慶布澤水利電力勘測(cè)設(shè)計(jì)有限公司監(jiān)理單位：北京市中冠水利工程監(jiān)理有限公司重慶分公司施工單位：四川山江建工集團(tuán)有限公司二、工期工期：合同工期為：20**年**月**日到20**年**月**日。實(shí)際工期20**年**月**日到20**年**月**日。在建設(shè)單位的正確部署下，組織措施落實(shí)到位，以各行政村為單元，切實(shí)做好政策處理，組織平行流水施工，使得各項(xiàng)工作開展順利，按時(shí)完成了本工程的施工任務(wù)。三、主要施工方法一、PE100管施工施工準(zhǔn)備（1）施工技術(shù)人員認(rèn)真熟悉圖紙，領(lǐng)會(huì)設(shè)計(jì)意圖，對(duì)圖紙中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)與業(yè)主、監(jiān)理及設(shè)計(jì)人員聯(lián)系。熟悉PE100管的一般性能，掌握必須的操作要點(diǎn)。（2）在各項(xiàng)預(yù)制加工項(xiàng)目開始前，根據(jù)設(shè)計(jì)施工圖編制材料計(jì)劃，將需要的材料、設(shè)備等按規(guī)格、型號(hào)準(zhǔn)備好，運(yùn)至現(xiàn)場(chǎng)。（3）材料設(shè)備要求：管材和管件的內(nèi)外壁應(yīng)光滑平整，無氣泡、裂紋、脫皮和明顯的痕紋、凹陷，色澤應(yīng)基本一致。管材的端面應(yīng)垂直于管材的軸線。管件應(yīng)完整、無缺損、無變形。到現(xiàn)場(chǎng)的管材、管件等自檢合格后并經(jīng)監(jiān)理、業(yè)主驗(yàn)明材質(zhì)，核對(duì)質(zhì)保書，規(guī)格、型號(hào)等，合格后方能入庫(kù)，并分別作好標(biāo)識(shí)。（4）材料的保存：管件和管材不應(yīng)長(zhǎng)期置于陽(yáng)光下照射，為避免管子在儲(chǔ)運(yùn)時(shí)彎曲，堆放在平整的地方且堆置高度不得超過1.5米，管件逐層堆碼。搬運(yùn)管材和管件時(shí)，應(yīng)小心輕放，避免油污，嚴(yán)禁劇烈撞擊，與尖銳觸碰和拋、摔、拖。施工現(xiàn)場(chǎng)與材料存放處溫差較大時(shí)，于安裝前將管件和管材在現(xiàn)場(chǎng)放置一定時(shí)間，使其溫度接近施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境溫度。施工條件(1)施工圖紙及其他技術(shù)文件齊全,進(jìn)行圖紙技術(shù)交底,滿足施工要求。(2)施工方案、施工技術(shù)、材料機(jī)具供應(yīng)等能保證正常施工。(3)施工現(xiàn)場(chǎng)滿足管道施工的條件。管道裁剪及連接1、管道的裁剪切割管材須端面垂直于管軸線，切割時(shí)使用管剪或管道切割機(jī)，必要時(shí)用鋒利的鋼鋸，對(duì)其斷面去除毛邊和毛刺。管徑較?。―e20～De40）時(shí)用管剪比較方便，管徑較大時(shí)用管道切割機(jī)或鋼鋸裁剪管道，在裁剪前應(yīng)在裁剪的位置畫好印記，確保管材端面垂直于管軸線。2、管道的連接（1）同種材質(zhì)的給水聚丙烯管及管配件之間安裝可采用熱熔連接或電熔連接，安裝應(yīng)使用專用熱熔或熱熔工具。暗敷在地坪面內(nèi)的管道不得采用絲扣或法蘭連接。（2）管道一般熱熔連接，以下介紹熱熔連接的步驟：1）接通熱熔以電源，到達(dá)工作溫度指示燈亮后開始操作；2）為防止可能出現(xiàn)的細(xì)小裂紋和管道的損傷，在操作前，將管材兩端各切下4-5厘米，以去掉受損的端口。再擦拭管材與管件的端面保證清潔、干燥、無油；試壓及沖洗消毒1、試壓所有的安裝管網(wǎng)都要排空并進(jìn)行壓力試驗(yàn)。冷水管試驗(yàn)壓力應(yīng)為管道系統(tǒng)工作壓力的1.5倍，但不得小于1.6MPa；（1）試驗(yàn)的準(zhǔn)備水壓試驗(yàn)時(shí)間應(yīng)在熱熔管道連接24小時(shí)后進(jìn)行，在管道安裝完畢之后而尚未隱封起來之前，要先向管路內(nèi)通水并排出氣體。如果可能的話，要把壓力泵按放在系統(tǒng)的最低處。采用能夠讀出變化值為0.01MPa壓力的壓力表，壓力表要安裝在被試管網(wǎng)的最低點(diǎn)。（2）試驗(yàn)增大壓力到規(guī)定的試驗(yàn)壓力值。一小時(shí)之后開始試驗(yàn)。在這個(gè)時(shí)期雖然有壓力損失，也不能增大壓力。試驗(yàn)壓力變化要小于或等于0.05MPa。在工作壓力的1.15倍狀態(tài)下，穩(wěn)壓2小時(shí)，壓力降不得超過0.03MPa，同時(shí)檢查各連接處不得滲漏。對(duì)試壓管道應(yīng)采取安全有效的固定保護(hù)措施,但接頭部位必須明露。此項(xiàng)試驗(yàn)在各末端開口處用管帽封堵,所有配水器具、水表均不安裝。為了能正確地辨別隱蔽管道的真實(shí)位置,隱蔽后的管道應(yīng)在地面用紅色油漆標(biāo)識(shí)管道位置,防止在土建和其他工種施工過程中破壞管道。（3）管道通水及沖洗消毒（1）管道通水水壓試驗(yàn)全部合格后,在供水設(shè)備具備供水條件,減壓裝置已調(diào)至規(guī)定的數(shù)值,各用戶末端的配水器具安裝完畢,室內(nèi)外排水系統(tǒng)和設(shè)施均具備使用條件的情況下,可進(jìn)行全系統(tǒng)通水試驗(yàn)。其目的在于檢驗(yàn)供水系統(tǒng)的供水能力、水壓是否滿足設(shè)計(jì)和規(guī)范規(guī)定。（2）管道沖洗消毒給水管道系統(tǒng)在驗(yàn)收前應(yīng)進(jìn)行通水沖洗。沖洗水流速宜>2m/s,沖洗時(shí)應(yīng)不流死角,每個(gè)配水點(diǎn)龍頭都應(yīng)打開,在系統(tǒng)最低點(diǎn)設(shè)放水口,直至沖洗出口處排水水質(zhì)與進(jìn)水相當(dāng)為止。管道沖洗完在使用前應(yīng)采用游離氯濃度為20～30mg/L的水灌滿管道進(jìn)行消毒,含氯水在管中應(yīng)靜置24h以上。管道消毒后，用飲用水沖洗，并經(jīng)衛(wèi)生監(jiān)督管理部門取樣檢驗(yàn)，水質(zhì)符合現(xiàn)行的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》后，方可交付使用。材料的節(jié)約1、管件的合理使用由于PE管配件的價(jià)格比較昂貴，在管道安裝中盡量減少管配件的使用，尤其是管徑較大的干立管更應(yīng)注意管件的合理使用質(zhì)量控制措施在施工前,先進(jìn)行包括工程特點(diǎn)、設(shè)計(jì)要求及本工藝規(guī)定內(nèi)容的施工技術(shù)交底。增強(qiáng)施工人員的質(zhì)量意識(shí),調(diào)集責(zé)任心強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的人員參與施工。設(shè)立專職質(zhì)檢員進(jìn)行過程控制。保管好各類施工機(jī)具,特別是要保證熱熔焊接機(jī)處于良好的工作狀態(tài)。設(shè)置嚴(yán)密的質(zhì)量控制體系,實(shí)行分級(jí)控制,每道工序都要進(jìn)行檢查,合格后方可進(jìn)入下道工序。一、溝槽開挖（1）溝槽開挖前工作開槽前要認(rèn)真調(diào)查了解地上地下障礙物，以便開槽時(shí)采取妥善加固保護(hù)措施，根據(jù)業(yè)主方提供的地下管線資料和我公司的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，統(tǒng)計(jì)出現(xiàn)況地下管線情況，采取有效措施加以保護(hù)。（2）溝槽開挖形式根據(jù)設(shè)計(jì)圖中設(shè)計(jì)管道的規(guī)格及埋置深度以及規(guī)范要求來確定溝槽開挖的形式。（3）開挖方法a.土方開挖采用機(jī)械開挖，槽底預(yù)留20cm由人工清底。開挖過程中嚴(yán)禁超挖，以防擾動(dòng)地基。對(duì)于有地下障礙物的地段由人工開挖，嚴(yán)禁破壞。b.溝槽開挖盡量按先深后淺順序進(jìn)行，以利排水。c.挖槽土方處置，按現(xiàn)場(chǎng)暫存、場(chǎng)外暫存、外棄相結(jié)合的原則進(jìn)行。開槽土方凡適宜回填的土選擇妥善位置進(jìn)行堆放，但不得覆蓋測(cè)量等標(biāo)注，均暫存于現(xiàn)場(chǎng)用于溝槽回填。回填土施工前制定合理土方調(diào)配計(jì)劃，作好土方平衡少土方外運(yùn)及現(xiàn)場(chǎng)土方調(diào)運(yùn)。d.開槽后及時(shí)約請(qǐng)各有關(guān)人員驗(yàn)槽，槽底合格后方可進(jìn)行下道工序。如遇槽底土基不符合設(shè)計(jì)要求，及時(shí)與設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位及地勘部門聯(lián)系，共同研究基底處理措施，方可進(jìn)行下道工序。二、下管在溝槽檢底后，經(jīng)核對(duì)管節(jié)、管件位置無誤后立即下管。下管時(shí)注意承口方向保持與管道安裝方向一致，同時(shí)在各接口處掏挖工作坑，工作坑大小為方便管道撞口安裝為宜。七、檢查第一節(jié)管與第二節(jié)管安裝要準(zhǔn)確，管子承口朝來水方向。安完第一節(jié)管后，用鋼絲繩和手板葫蘆將它鎖住，以防止脫口。安裝后，檢查插口推入承口的位置是否符合要求，用探尺插入承插口間隙中檢查膠圈位置是否正確，并檢查膠圈是否撞勻。八、安裝注意事項(xiàng)（1）管子需要截短時(shí)，插口端加工成坡口形狀，割管必須用球墨鑄鐵管專用切割機(jī)，嚴(yán)禁采用氣焊。（2）上膠圈之前注意，不能把潤(rùn)滑劑刷在承口內(nèi)表面，不然會(huì)導(dǎo)致接口失敗。十、溝槽回填（1）水壓試驗(yàn)前，除接口處管道回填至管頂50cm以上（2）管道兩側(cè)回填高差不超過20cm。（3）回填分層進(jìn)行。管道兩側(cè)和管頂以上50cm用木夯夯實(shí)，每層虛鋪厚度不大于20cm；管頂以上50cm至地面用蛙式打夯機(jī)夯實(shí)，每層虛鋪厚度20-25cm；應(yīng)做到夯夯相連，一夯壓半夯。（4）分段回填時(shí)，相鄰兩段接茬呈階梯形。（5）回填土不得有石塊、房渣土等不能夯實(shí)的土質(zhì)。十一、水壓試驗(yàn)（1）進(jìn)行水壓實(shí)驗(yàn)應(yīng)統(tǒng)一指揮，明確分工，對(duì)后背、支墩、接口、排氣閥等都應(yīng)規(guī)定專人負(fù)責(zé)檢查，并明確規(guī)定發(fā)現(xiàn)問題時(shí)的聯(lián)絡(luò)信號(hào)。（2）管道接口完成后，用短管甲、短管乙及盲板將試壓管段兩端及三通處封閉，試壓管段除接口外填土至管頂以上50cm并夯實(shí)。做好后背及閘門、三通等管件加固。由低點(diǎn)進(jìn)水，高點(diǎn)排氣，注滿水后浸泡24小時(shí)后，在試驗(yàn)壓力下10min降壓不大于0.05Mpa時(shí)，為合格。（3）水壓實(shí)驗(yàn)應(yīng)逐步升壓，.每次升壓以0.2Mpa為宜，每次升壓以后，穩(wěn)壓檢查沒有問題時(shí)再繼續(xù)升壓。（4）水壓實(shí)驗(yàn)時(shí)，后背、支撐、管端等附近不得站人，檢查應(yīng)在停止升壓時(shí)進(jìn)行。五、工程質(zhì)量（一）質(zhì)量目標(biāo)及保證體系本標(biāo)工程施工質(zhì)量目標(biāo)是“合格”等級(jí)，在監(jiān)理工程師和本公司的監(jiān)督下開展工作。項(xiàng)目經(jīng)理為質(zhì)量總負(fù)責(zé)，全面