某大廈市場可行性研究報告

華亭大廈市場可行性研究報告前言第一章項目背景分析一、經(jīng)濟背景二、立地環(huán)境第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場形勢分析一、03年1季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運行狀況二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢分析三、蘇州市房地產(chǎn)市場需求形勢分析四、蘇州市房地產(chǎn)市場空置狀況分析五、目前蘇州房地產(chǎn)市場存在問題分析六、小結(jié)蘇州市寫字樓市場調(diào)查一、寫字樓地理分布特征二、蘇州市寫字樓物業(yè)的發(fā)展沿革三、蘇州市租售行情調(diào)查四、寫字樓的行業(yè)統(tǒng)計分析五、主要寫字樓配套情況六、小結(jié)第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調(diào)查分析一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點 二、在售小高層、高層樓盤調(diào)查分析1、房型供應量分析2、戶型面積配比分析3、價格分析4、相關(guān)配套比較表5、客源客層分析6、小結(jié)三、精裝修酒店式公寓市場分析1、現(xiàn)有個案情況2、潛在競爭性個案3、市場分析4、小結(jié)第五章：市場存在的問題點和機會點第六章：“華亭大廈”項目SWOT分析第七章：項目重新定位及規(guī)劃改造建議一、產(chǎn)品定位二、市場定位三、目標客戶群定位四、規(guī)劃改造建議附件一：寫字樓個案調(diào)查表附件二：高層個案調(diào)查表前言宏觀審視，微觀洞查建立市場平臺，了解市場狀況尊重市場，以市場為導向確立市場可行性，鎖定目標客源層做好產(chǎn)品規(guī)劃，提高產(chǎn)品力度揚長避短，打擊竟案缺失知己知彼，力求游刃有余第一章：項目背景分析一、經(jīng)濟背景蘇州經(jīng)濟建設實現(xiàn)持續(xù)快速增長。2023年全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值2080億元，比上年增長14.5%；財政收入290.82億元，比上年增長38.52%。完成進出口總額363.9億美元，比上年增長53.8%；全年新增合同外資100.67億美元，實際利用外資48.14億美元，分別比上年增長144.6%和59.3%。全社會固定資產(chǎn)投資為810億元，比上年增長43.4%。1、GDP運行狀況（億元）從GDP增長走勢折線圖上我們可以看出，從2023年至2023年，蘇州的國內(nèi)生產(chǎn)總值保持穩(wěn)步快速增長，年平均增長率在13%左右，尤其是從2023年開始，增長更是強勁，年平均增長率達到15.23%，主要原因是隨著蘇州城建力度的加強、投資環(huán)境的不斷改善，吸引了大量的外資進入。2、財政收入運行狀況（億元）從走勢圖上可以看出，財政收入絕對值呈現(xiàn)穩(wěn)步增長，絕對值增長呈逐步加快的趨勢。從2023年起，年增長率都在30%以上。3、全社會固定資產(chǎn)投資(億元)由于近幾年蘇州市的城建步伐不斷加快，固定資產(chǎn)投資額呈逐年上升趨勢，絕對值增長幅度不斷加快。固定資產(chǎn)投資增長率從2023年起，呈現(xiàn)強勢增長，增幅不斷擴大，距預算今年的投資額將達到1000億元。4、實際外資利用（億美元）從外資利用絕對增長和年增長走勢都可以看出，蘇州作為吸引外資最快的城市，實際利用外資增勢強勁，隨著城建力度的加強、投資環(huán)境的改善、園區(qū)東擴和新區(qū)西擴，外資利用走勢會更強勁。5、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)隨著蘇州城市化步伐的加快，從各個產(chǎn)業(yè)所占比例有著較大的變化，第一產(chǎn)業(yè)逐漸減少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化步伐變化明顯；第二產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)較大幅度增長，主要得力于蘇州招商引資力度的逐漸加大，外資引入對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響明顯；第三產(chǎn)業(yè)比例呈現(xiàn)波動發(fā)展，與第二產(chǎn)業(yè)增幅有著必然的聯(lián)系。總體來說，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)良好，預計，第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比例還會有一定的下降趨勢，第二產(chǎn)業(yè)還會有較大的增長趨勢。6、人民生活指標單位02年01年00年02年比01年增減%在崗職工平均工資元15819136701177815.7市區(qū)居民人均可支配收入元106171051592741.0市區(qū)居民人均消費支出元7686727070275.7城鄉(xiāng)居民儲蓄余額億元1164.33936.948036.9724.3從反映市區(qū)人民生活水平的幾個指標來看，在崗職工平均工資逐年上升，漲幅較大，平均漲幅在15.88%；人均可支配收入呈逐步上升趨勢，但02年的漲幅呈現(xiàn)較大下滑趨勢，主要原因是基數(shù)較大，但從絕對值增長來看，還是比較大的。隨著可支配收入的增加，人均消費支出也呈現(xiàn)較大的增長，02年比01年增長5.7%。值得注意的是，居民儲蓄余額也呈現(xiàn)較快增長，02年比01年增長24.3%，增幅遠遠高于收入的增幅，說明02年雖然一再降息，但拉動內(nèi)需的效果并不明顯，原因是未來家庭教育支出較大，居民消費管理比較理性。二、立地環(huán)境1、華亭大廈位置簡圖：石路商圈石路商圈協(xié)和大廈 金門路名人廣場華銀大廈閶郵政大廈 金州大廈干將路地稅局佳福保齡球館都市E站 地鐵1號線出入口 煙草大廈 城市之邑 胥 華孚寫字樓華聯(lián)超市三香路 道前街菜場華亭大廈工行大廈施樂花園菜場蘇州城市規(guī)劃展示館勞動路商業(yè)銀行 萬年橋大街蘇州城市規(guī)劃展示館皇家貴賓俱樂部路農(nóng)業(yè)銀行寫意空間泰讓橋?qū)懸饪臻g胥江河2、地理位置：華亭大廈位于閶胥路和勞動路的交界口，靠近三香路，連接華亭大廈的主干道是三香路和閶胥路。3、交通狀況：三香路是東西走向的主干道，西連新區(qū)、東接城東。三香路今年完成了由四車道到六車道的擴容，改善了由來已久的糟糕路況。閶胥路是南北走向的一條主干道，機動四車道，車流量很大，北接石路商圈，向南延伸段過泰讓橋為盤門路，連接城南。即將竣工的三香路閶胥路立交，將大大改善華亭大廈周邊地區(qū)的交通狀況。華亭大廈南側(cè)的勞動路機動車道路寬不過8米，據(jù)了解，勞動路將會拓寬；勞動路南面的老式平房經(jīng)營有煙雜店、水果店等，一部分已經(jīng)開始拆遷，預計今年7月底開展全面的拆遷工作。如果勞動路拓寬工程如期進行，那么華亭大廈的交通狀況將進一步改善。華亭大廈距離規(guī)劃中的地鐵1號線有600米左右的距離，是一個步行可以接受的距離，軌道交通也是華亭大廈的優(yōu)勢之一。地鐵1號線東起園區(qū)管委會，西至天平山麓，是連接園區(qū)和新區(qū)的交通干線。4、公共建設及配套：華亭大廈隔閶胥路相望的高層建筑是工商銀行蘇州分行大廈。工行南面是施樂家園小區(qū)沿街住宅的底層店面，經(jīng)營飲食和醫(yī)藥。華亭大廈東南面是在建的蘇州市城市規(guī)劃展示館。蘇州市城市規(guī)劃展示館是有蘇州城市建設發(fā)展建設，由蘇州市建筑設計研究院設計，由蘇州二建承建，預計2023年底竣工。在建的城市規(guī)劃展示館為現(xiàn)代館，建筑面積9894.11平方米，地下車庫面積4000平方米，投資總額已達1億元以上。附近有華聯(lián)超市、菜市場、皇家貴賓俱樂部等。華亭大廈周邊配套情況一覽表配套類別名稱娛樂設施佳福保齡球館、胥城娛樂總匯、皇家貴賓俱樂部賓館酒店雅都大酒店、德隆酒樓、胥城大酒店醫(yī)療衛(wèi)生婦幼保健醫(yī)院、蘇州大學附屬第二醫(yī)院、蘇州市第二人民醫(yī)院學校蘇州市第十六中學超市華聯(lián)超市銀行工商銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)行胥門分理處公園本案北側(cè)擬建綠化廣場農(nóng)貿(mào)市場胥門農(nóng)貿(mào)市場

第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場形勢分析一、03年1季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運行狀況（一）、綜合景氣指數(shù)運行狀況分析：1、從整個走勢上來看，景氣綜合指數(shù)呈穩(wěn)步上升趨勢，說明蘇州房地產(chǎn)市場總體走勢良好.2、2023年1季度房地產(chǎn)景氣狀況上升最快，景氣值達128.01，比上季度增長11.5點，比去年同期提高22.5點，說明1季度房地產(chǎn)市場發(fā)展強勁，并繼續(xù)呈現(xiàn)上揚趨勢。3、從02年4季度開始，由于受到有關(guān)部門出臺的一系列旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場、鼓勵購房消費信貸政策等利好因素的刺激，指數(shù)增勢強勁，走勢呈近似直線攀升。4、受央行最近出臺的消費信貸新政策的影響，指數(shù)的走勢可能有所下滑，這雖然能在一定程度上能從資金鏈上控制金融風險與房地產(chǎn)市場過熱，但在一定程度上也可能挫敗市場信心。（二）、綜合指數(shù)成因分析指數(shù)名稱指數(shù)值（%）與上年同期相比增減（點）與上季度相比增減（點）綜合景氣指數(shù)128.0122.511.50開發(fā)投資指數(shù)164.7450.9516.05資金來源指數(shù)155.0753.4345.05土地購置指數(shù)117.99-6.58-30.00土地開發(fā)指數(shù)105.242.1715.75空置面積指數(shù)109.855.230.72新開工面積指數(shù)108.754.77-6.95竣工面積指數(shù)116.4431.711.50銷售價格指數(shù)129.1220.0720.69分析：從綜合指數(shù)的8個分類指數(shù)來看，與去年同期相比景氣水平7升1降、與上季度（2023年4季度）相比景氣水平6升2降，綜合景氣運行狀況明顯好于去年。1、房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)：截至3月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成34.28億元，比上年同期增長147.86%，繼續(xù)保持強勁的增長態(tài)勢，這一指標也是拉動綜合指數(shù)上升的主要力量。2、土地購置指數(shù)：截至3月份，該分類指數(shù)值為117.99點，比上年同期、上季度均有明顯下降，說明土地購置指數(shù)有回落趨勢，主要原因是受到國土資源局下發(fā)的“清理園區(qū)用地、加強供應調(diào)控”這一政策的影響。3、空置面積分類指數(shù)：截至3月份，該分類指數(shù)為109.85，呈現(xiàn)緩慢上升態(tài)勢，但相對于施工面積分類指數(shù)的增幅而言，蘇州商品房空置面積正逐月減少。1季度，全市商品房空置面積為106.08萬平方米，比上年同期減少37.1%，這正是由于目前蘇州房市相當火爆，消化了大量的空置面積。4、新開工面積分類指數(shù)：截至3月份，全市新開工各類商品房面積234.82萬平方米，同比增長75.45%。該分類指數(shù)為108.75，比上季度回落6.95點，比去年同期略有提高，這也說明，蘇州房地產(chǎn)業(yè)仍然有很強的發(fā)展后勁。5、竣工面積分類指數(shù)：自從2023年第2季度以來，該分類指數(shù)一直運行在高位，目前為116.44，比去年同期提高31.7點、比上季度提高11.5點，說明隨著房地產(chǎn)投資進度的加快，商品房的供給呈快速增長趨勢，現(xiàn)房緊張的狀況將得到一定的緩解。6、商品房銷售價格分類指數(shù)：1季度，全市商品房實際銷售均價為2412元/平方米，其中住宅均價為2245元/平方米，分別比上年同期增長34.45%、32.37%。該分類指數(shù)的穩(wěn)步上升，也有效的促進了綜合景氣指數(shù)的上升。但我們也應該看到，價格的大幅上揚，必然會縮小市場需求面，給樓市帶來一定的風險，不利于房地產(chǎn)市場的健康良性發(fā)展。

二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢分析（一）、蘇州房地產(chǎn)市場住宅供應形勢分析1、住宅市場供應總形勢2023年，全市住宅施工面積為1238.06萬平方米，比上年增長79.21%；新開工面積為846.58萬平方米，比上年增長102.61%；竣工面積464.94萬平方米，比上年增長20.37%。施工面積和新開工面積都有非常大的增長，漲幅都在79%以上，竣工面積的漲幅比較小，僅為20.37%，隨著工程進度的進展和投資力度的加強，2023年現(xiàn)房供應量將大大增加，購房難的供求矛盾有望得到進一步的緩解。其中古城區(qū)住宅開發(fā)的施工面積為157.64萬平方米，比上年增長56.27%，；新開工面積為95.84萬平方米，比上年增長63.48%；竣工面積為59.83萬平方米，比上年增長6.24%，可以看出，施工面積和新開工面積都有較大的增長，漲幅都在60%左右，但竣工面積的漲幅比較小，僅為6.24%。2、蘇州房地產(chǎn)市場住宅供應特點①.房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速2023年的蘇州樓市在有關(guān)部門出臺的一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場、鼓勵住房消費信貸政策的推動下，全市房地產(chǎn)開發(fā)、投資繼續(xù)保持較高的增長幅度，全年房地產(chǎn)投資首次突破百億元大關(guān)，達107.34億元，其中住宅共完成投資額為86.14億元，比上年增長53.5%。古城區(qū)共完成投資15.92億元，占全市住宅總投資的18.48%，比上年增長36.41%，對推動蘇州地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展起到了積極的作用。②.高檔住宅供應量增長明顯2023年，蘇州市區(qū)高檔住宅（高檔公寓和別墅）共完成投資7.08億元，比上年增長340.07%，施工面積為331109平方米，比上年增長167.66%；新開工面積為185785平方米，比上年增長182.41%；竣工面積為139245平方米，比上年增長95.11%；空置面積為18578平方米，比上年下降80.58%，但我們可看出，相對于施工面積和新開工面積的增長速度，“減空”效果不是很明顯，這一供應結(jié)構(gòu)的失調(diào)，必會給蘇州房地產(chǎn)市場的健康良性發(fā)展帶來一定程度上的影響。③.供應市場出現(xiàn)大盤化現(xiàn)象2023年的房地產(chǎn)在經(jīng)歷幾年的發(fā)展逐漸進入大盤時代，樓盤大規(guī)模開發(fā)，比較明顯的大規(guī)模樓盤有園區(qū)的都市花園、東湖大郡、湖左岸；古城區(qū)的嘉業(yè)陽光城；新區(qū)的新港名城花園等。大盤時代是市場競爭與選擇的必然結(jié)果，必將為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展導入更多的成熟和理性。④.外來競爭激烈主要表現(xiàn)在“浙江幫”的大舉進蘇，在蘇州的幾次土地拍賣中可見端倪，如浙江嘉業(yè)國際以1.8億元拿下了新莊約29萬平方米的地塊、5.9億元拿下新區(qū)近25萬平方米的地塊；浙江南都集團與蘇州建屋共同成立的南都建屋，以12.83億元拿下位于園區(qū)二期內(nèi)的玲瓏灣地塊。浙江開發(fā)商對蘇州的資金輸入、管理輸入和人才輸入，大大提高了蘇州的房地產(chǎn)市場地位和競爭水平。（二）、蘇州房地產(chǎn)市場寫字樓（辦公樓）供應形勢分析2023年市區(qū)共完成寫字樓投資7892萬元，比上年增長27.15%。其中古城區(qū)共完成寫字樓投資3596萬元，比上年增長27.7%，增長迅速。全年市區(qū)寫字樓施工面積112626平方米，比上年下降35.75%；新開工面積26809平方米，比上年增長62.9%，竣工面積16086平方米，比上年下降60.95%。其中，古城區(qū)寫字樓施工面積68991平方米，比上年增長71.85%；新開工面積13220平方米，比上年增長15.86%，竣工面積11960平方米，比上年下降40.72%?？梢钥闯?，施工面積和新開工面積增長強勁，而竣工面積比上年有較大幅度的下降，說明大量的寫字樓面積將在2023年上市營銷，寫字樓市場的競爭將空前激烈，給銷售去化速度帶來較大的障礙。三、蘇州市房地產(chǎn)市場需求形勢分析2023年蘇州市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，與房地產(chǎn)開發(fā)相呼應，商品房的銷售也保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢，銷售單價一路飆升，預售形勢更是火爆，其中市區(qū)預售面積是上年的一倍多，至2023年底全市空置房面積為127.39萬平方米，比上年減少33.2%；其中市區(qū)為63.65萬平方米，比上年減少47.35%。從對604名參加22屆的群眾就購房計劃作的調(diào)查分析：2023年上半年占35.43%、下半年占23.51%，合計達58.94%，市場需求強勁；2023年內(nèi)占20.53%，2023年內(nèi)占20.53%，合計41.06%，未來市場需求也比較強勁。（一）、蘇州市房地產(chǎn)市場住宅銷售狀況分析1、住宅銷售形勢火爆，個人購買力不斷增強隨著住房制度改革的全面推行，住房商品化已逐漸被廣大人民群眾理解，加上住房消費信貸政策的支持，個人購買力不斷增強，擴大了住宅的有效客源。2023年，全市住宅銷售面積為479.91萬平方米，比上年增加11.2%，其中預售面積為253.05萬平方米，比上年增長91.9%，銷售額為98.12億元，比上年增長31.4%，銷售狀況良好。2、需求高漲、銷售價格一路飆升從2023年下半年開始，蘇州住宅市場需求不斷高漲，成交量連創(chuàng)新高，價格也不斷上揚，2023年蘇州市區(qū)住宅銷售平均單價為2460元/平方米，住宅預售平均單價已經(jīng)超過3200元/平方米。（二）、蘇州市房地產(chǎn)市場寫字樓銷售狀況分析隨著蘇州城市建設步伐的加快，各種配套設施的不斷完善，招商引資力度的加強，2023年，全市寫字樓銷售面積為3.91萬平方米，比上年增加29.9%，其中預售面積為1.39萬平方米，比上年增長348.4%，預售面積的增幅是銷售面積增幅的11.65倍，可以預測：2023年的寫字樓市場形勢不容樂觀。2023年，全市寫字樓銷售額為1.05億元，比上年增長52.2%，相對于銷售面積的增長幅度（29.9%），可以看出，銷售額增長主要原因就是由價格大幅上升拉動的，而不是由市場需求拉動的。四、蘇州市房地產(chǎn)市場空置狀況分析（一）、蘇州市房地產(chǎn)市場住宅空置狀況分析至2023年底，全市住宅空置面積為74.52萬平方米，比上年下降了40.6%，主要是市場需求強勁，銷售情況火爆，消化了大量的空置面積。（二）、蘇州市房地產(chǎn)市場寫字樓空置狀況分析至2023年底，市區(qū)寫字樓空置面積為72702平方米，比上年下降14.25%。其中古城區(qū)的寫字樓空置面積為32023平方米，比上年下降19.7%，雖然下降幅度明顯，但相對于施工面積、新開工面積以及竣工面積的增長幅度（分別為71.85%、15.85%和40.72%），尤其是施工面積的大幅度增長，根據(jù)商品房開發(fā)周期一般為一年，今年結(jié)轉(zhuǎn)的施工面積將很大，供求矛盾將進一步激化。五、目前蘇州房地產(chǎn)市場存在問題分析（一）、供應結(jié)構(gòu)嚴重失調(diào)目前，大部分的開發(fā)商受利益的驅(qū)使，把銷售目標客源緊緊鎖定在高收入人群身上，開發(fā)項目的套型面積越做越大，設施越來越奢華，越來越遠離工薪階層的總價承受力，從而造成高價房屋層出不窮，而小套型住房的市場供應越來越小。從對604名參加22屆的群眾就所需房型面積作的調(diào)查分析：60平方以下占4.64%；60~80平方米占27.15%；81~100平方米占35.60%；101~120平方米占22.02%；121~150平方米占9.77%；151平方米以上占0.83%?？梢缘贸觯?0-100平方米的面積需求合計為62.75%，小戶型市場需求旺盛。（二）、商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理目前，蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場開發(fā)的住宅基本上都是中高檔，中低檔住宅開發(fā)嚴重不足。樓盤均價基本上都在3500元/m2以上，某些區(qū)域更高，達到4300元/m2左右。房價的上漲幅度與居民收入增長幅度相差甚遠，高不可攀的房價使得需求市場大幅縮水，持幣觀望態(tài)勢嚴重。從23屆房產(chǎn)展示會成交的房子來看，單價在每平方米3000元以下的僅為2套，3000元到4500元的占了大頭、為139套，5000元以上的別墅有12套，據(jù)我們觀察3000元以下的固然寥寥無幾，實際上就是3500元以下的也為數(shù)很少，多數(shù)價位要在3800元以上，這從此次房交會成交商品房平均單價達到3993元便可看出。（三）、空置問題不容忽視雖然2023年旺盛的消費需求是空置房源進一步回落，但從結(jié)轉(zhuǎn)的施工面積（住宅建設周期通常為一年）來看，今年的住宅竣工面積將大大增加，可能會由于供應結(jié)構(gòu)矛盾和房價過高，而形成住宅“相對過剩”，從而使空置面積大幅上升。（四）、樓市中投資客過多人們的追漲心理加劇了房源的緊張，投資客成為主流，占購房者總數(shù)的1/3左右，尤以臺灣、上海、浙江等地外來投資者出手大方，園區(qū)萬楊香樟有半棟樓就是被一位上海客戶買走的,一下子買了50多套。（五）、消費信貸政策的變化可能給樓市帶來不良影響中國人民銀行網(wǎng)站13日公布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，這是在不到一個月的時間里央行第二次要求適當限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等項目的貸款。我市某銀行的房貸專家認為，央行新規(guī)定的主要目的可能在于促進投資者理性購房，降低高價房和投資性購房的熱度，扶持一般用房和中低價房，進而推動房產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展?！巴ㄖ睂τ谝宰宰槟康牡馁彿空邅碚f，不會造成太大的影響；“通知”增大了那些原來靠銀行貸款炒樓者的獲利難度，這也將在很大程度上最終導致本市高價房價格的下滑。而對中低檔樓盤而言，這反而是一個發(fā)展的良機。

六、小結(jié)1、寫字樓的市場不容樂觀，供應量大，需求較小，去化慢，投資風險較大2、住宅市場總體運行良好，只是結(jié)構(gòu)存在較大矛盾，大戶型房源供給量過大、銷售去化速度較慢3、小戶型需求強勁，銷售去化較快

蘇州市寫字樓市場調(diào)查1、寫字樓地理分布特征蘇州的寫字樓主要地理分布特征主要體現(xiàn)為共性和個性兩個方面：共性（1）在CBD內(nèi)，周邊商業(yè)氛圍濃郁。（2）周邊交通條件好。（3）周邊有較多空地供人員集散和停車。（4）周邊有休閑娛樂設施。個性蘇州寫字樓典型區(qū)域主要分布于園區(qū)、新區(qū)及市區(qū)主要交通干道。（1）園區(qū)的代表性寫字樓趨于高檔，主要因為園區(qū)的地價較高。入住企業(yè)占第一位的是電子、機械等高科技企業(yè)，因為園區(qū)在定位時就是高科技園區(qū)，所以入住的企業(yè)以新加坡、歐美企業(yè)的高科技企業(yè)為主。主要分布在蘇華路沿線，如國際大廈、世紀金融大廈；金雞湖路沿線，如加城大廈、蘇信大廈；中新路沿線，如貴都大廈、嘉實大廈。（2）新區(qū)的寫字樓集中在獅山路、濱河路路口，如金獅大廈、華福大廈等。入住企業(yè)占第一位的是物流類企業(yè)，新區(qū)的生產(chǎn)型企業(yè)很多，企業(yè)的高效運作，依靠快速引進原料，產(chǎn)出成品，送抵市場，因此，企業(yè)就需要物流上的支持，所以金獅大廈入住企業(yè)中物流企業(yè)居多在情理之中。（3）市區(qū)的寫字樓相對比較分散，行業(yè)區(qū)塊也不明顯，所以寫字樓也沒有太顯現(xiàn)的行業(yè)特征，相對集中的區(qū)域在閶胥路（三香路和干將路路段）附近1公里的范圍內(nèi)，主要的寫字樓是華孚寫字樓、萬盛大廈、嘉登大廈。2、蘇州市寫字樓物業(yè)的發(fā)展沿革寫字樓俗稱辦公樓，最初的寫字樓，是因商務活動的需要而相互鄰近的一系列小型樓宇，它們各自獨立又相互緊密聯(lián)系。建筑師從土地的集中有效利用和減少交通時間與距離考慮，開始將這些分散的樓宇集中在一起向高層發(fā)展，把銀行、律師行、會計師行、商業(yè)客戶集中在一起。隨后發(fā)現(xiàn)當這些工作人群集中之后，又需要解決他們的喝咖啡、吃飯、休閑健身、合并使用公共服務功能等問題，又開始在寫字樓中增加相應的功能設施。經(jīng)過長時期的發(fā)展過程，使寫字樓有了其特定的涵義及概念。計劃經(jīng)濟時期，中國大陸地區(qū)傳統(tǒng)生產(chǎn)方式中沒有寫字樓，只有行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只對內(nèi)進行行政管理的封閉式辦公方式。寫字樓在蘇州如同在整個中國大陸地區(qū)一樣，是近二十年來的新興產(chǎn)物，隨著蘇州經(jīng)濟的發(fā)展，寫字樓也有如雨后春筍般出現(xiàn)，其巍峨的特征很能吸引人群的目光。寫字樓在物業(yè)形式上講，從最早的多層，到小高層和高層。從其相應的配套上講，從簡單裝修到精美裝修，從分散空調(diào)到中央空調(diào)。物業(yè)服務形式越來越多，集中公廁、咖啡廳、餐廳、商務中心、訂票服務、銀行、寬帶網(wǎng)絡、開放式大廳、公共會議大廳等。3、蘇州市寫字樓租售行情調(diào)查蘇州部分寫字樓租售情況一覽表案名售價出售率租金（元/M2*月）物業(yè)管理費（元/M2*月）出租率備注高檔園區(qū)國際大廈99租金已含（22）90%世紀金融大廈830040%104租金已含（15）85%現(xiàn)有5層在售金獅大廈85租金已含96%只租不售中檔國際經(jīng)貿(mào)大廈450070租金已含90%加城大廈80租金已含（16）91%物業(yè)費含空調(diào)費綜藝開元4750100%50售后代租華福大廈45租金已含（3.5）93%協(xié)和大廈510045%406.210%售后代租\商住兩用東環(huán)大廈400020%404.280%整層出售萬盛大廈36租金已含55%低檔金洲大廈22租金已含60%開發(fā)大廈28租金已含100%華孚大廈24租金已含98%嘉登大廈25租金已含97%商住兩用從上表得出：（1）總體上講，蘇州市寫字樓的出租情況較好，其良好的出租率有其客觀原因：良好的區(qū)位優(yōu)勢；大廈內(nèi)部配套齊全、裝修精良。（2）華亭大廈周邊雖有部分寫字樓出租率較高，但開發(fā)大廈1986年就已經(jīng)開始出租，華孚寫字樓2023年開始出租，另因其租金較低，面積分割靈活，因此，其出租率相對較高。而萬盛大廈和金洲大廈出租率較低?？梢娫搮^(qū)域中、低檔寫字樓供應量仍較大，有過?，F(xiàn)象。蘇州市寫字樓市場行業(yè)分布現(xiàn)狀一覽表案名業(yè)態(tài)分布行政辦公金融業(yè)貿(mào)易物流制造業(yè)建筑業(yè)教育科研咨詢服務業(yè)房地產(chǎn)能源化工生物醫(yī)藥電子電工總計高檔國際大廈130000004300222金獅大廈00121250518281770中檔加城大廈033465212712449國際經(jīng)貿(mào)大廈1216752618130869東環(huán)大廈12702233111225低檔華孚大廈00321308400223開發(fā)大廈006133412240742金洲大廈00206006000216總計1574926281520812017434316從蘇州市現(xiàn)有辦公樓的行業(yè)分布上看，目標客層主要集中在咨詢服務類、貿(mào)易、電子電工、制造業(yè)、物流等行業(yè)，對寫字樓的需求主要集中在咨詢服務、貿(mào)易等相關(guān)企業(yè)！5、蘇州市寫字樓配套情況：寫字樓相關(guān)配套一覽表配套案名停車位電梯數(shù)餐廳吸煙區(qū)通訊系統(tǒng)保安系統(tǒng)消防系統(tǒng)中央空調(diào)通信增強系統(tǒng)增強系統(tǒng)衛(wèi)星電視系統(tǒng)園區(qū)國際大廈150個6有有有有有有有有世紀金融大廈150個7有有有有有有有有金獅大廈120個5有有有有有有有有國際經(jīng)貿(mào)大廈90個5有有有有有有無無加城大廈116個3無有有有有有無無綜藝開元50個4無有有有有有無無萬盛大廈50個4無無無有有有無無金洲大廈30個3無無無無有無無無華福大廈60個2無無無無有無無無開發(fā)大廈30個2無無無無有有無無協(xié)和大廈25個5有無無有有有無無東環(huán)大廈約40個2無有無無有有無無華孚大廈無2無無無無有無無無嘉登大廈約30個2無無無無有無無無中高檔寫字樓配套設施齊全，尤其在停車位、電梯數(shù)量與質(zhì)量、安保監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)考慮周備。6、小結(jié)總體上講，蘇州市投入使用的寫字樓租售情況較好。蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫字樓的入住企業(yè)來看，行業(yè)主要分布在物流、貿(mào)易、咨詢商務等，商業(yè)、流通類企業(yè)不多，所以從蘇州的發(fā)展來看，寫字樓發(fā)展前景不容樂觀。從區(qū)域房產(chǎn)上講，金閶區(qū)的規(guī)劃是，著重發(fā)展倉儲和物流，預計將興建倉庫和物流中心，其房價將不會有很大的上升，該地區(qū)的升值潛力不大。蘇州寫字樓市場的供應量很大，就華亭大廈周邊尚有空余的寫字樓還是很多，如萬盛大廈、金洲大廈，且規(guī)模較大。由此可見：本案定位為寫字樓將面臨較大風險

第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調(diào)查分析一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點兩年前蘇州住宅商品房還以多層為主，但隨著蘇州經(jīng)濟的持續(xù)高漲，居民可支配收入的不斷升高，居民開始尋求更高品質(zhì)的居住條件，在這種需求的推動下，小高層和高層全面發(fā)展，成了市場供應的主體。小高層和高層的發(fā)展與土地拍賣有直接關(guān)系，地價翻了幾翻，土地成了極其寶貴的資源。以蘇州工業(yè)園區(qū)為例，該區(qū)域土地達到了每畝250萬元。如果建普通住宅要達到每平方米7000元才能保本，這樣的價格對一般購房戶是難以接受的。有資料顯示，在深圳、上海、北京、廣州等地，小高層物業(yè)和高層已成為如今購房者消費的新時尚，因而十分地走俏。據(jù)調(diào)查，在各地的房地產(chǎn)市場中，小高層和高層的整體出售價不僅沒有打折，反而還提高了5%，但我們也要看到，由于目前蘇州小高層和高層的供應結(jié)構(gòu)失調(diào)，形成需求強勁、去化速度相對較慢的怪現(xiàn)象。目前多層住宅仍是許多蘇州市民的首選，多層的確避免了高層的許多不足，一梯兩戶，基本戶戶朝南，采光、通風均十分理想。但多層住宅窖率相對比較低，無疑會增加成本，拉高房價，稍微便宜一點的大多位于偏遠的郊區(qū)，一般家庭難以承受。另外，多層住宅一般不帶電梯，不適合老人和孩子上下樓。為節(jié)約用地，多層住宅在設計時要考慮面寬，造成小開間、大進深，忽略了人的需要。更由于地價問題，不少小區(qū)還容易犧牲綠地來換取面積，造成兩棟樓間的間距往往會較為狹小，小區(qū)的視線及通透性受到影響。相對多層而言，小高層和高層物業(yè)都配有電梯，上下便利，管理現(xiàn)代化、房屋實用率高，物管費相應較低，安逸清靜。此類物業(yè)一般所在的位置都屬于黃金地段，周圍有：學校、醫(yī)院、市場、銀行等配套設施都十分齊全，物業(yè)升值潛力大。當然高層住宅也存在通風、采光不良，私密性差，高容積率造成生活品質(zhì)下降、住戶的舒適性得不到滿足等缺憾。另外，高層還存在開發(fā)周期長、造價高等缺點。二、在售小高層、高層樓盤調(diào)查分析1、房型供應量分析案名房型湖畔花園加城湖濱公寓天翔花園湖左岸萬楊香樟星海人家總計套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例排名一房一廳一衛(wèi)196.07%190.63二房二廳一衛(wèi)196.07%4010.21%591.96二房二廳二衛(wèi)4113.10%305.21%712.35③三房二廳二衛(wèi)66368.63%21167.41%24061.22%28040%3448.58%46079.86%188862.58①四房二廳二衛(wèi)21622.36%237.35%11228.57%42060%3245.71%305.21%83327.61②四房三廳三衛(wèi)80.83%80.27五房二廳二衛(wèi)569.72%561.86五房三廳二衛(wèi)90.93%90.30五房三廳三衛(wèi)60.62%60.20六房二廳二衛(wèi)45.7140.13六房三廳二衛(wèi)20.21%20.06六房三廳三衛(wèi)606.21%601.99七房二廳三衛(wèi)20.21%20.06合計966313392700705763017分析：■目前市場上供應量最多的戶型為三房二廳二衛(wèi)，占總供應量的62.58%。主要是這種房型比較適合核心家庭居住，但供應量過大，市場空間逐漸變小。■市場供應量排名第二的為四房二廳二衛(wèi)，這個房源主要被二次置業(yè)，改善居住環(huán)境的家庭所消化，市場空間不錯，但由于總價過高，使得該房型的去化速度較慢?！铩铩铩铩锒慷d二衛(wèi)（包括二房二廳二衛(wèi)）以下的房型供應量僅占總供應量的4.93%，且這些房型的面積一般在115平方米以下，因為總價低，為工薪階層所接受，市場需求空間大，去化速度很快，往往一開盤即被搶購一空，這些房型也是目前市場供應的空隙點。2、戶型面積配比分析面積分組套型數(shù)量比例累計比率60-80m381.25%-------81-100m300.99%2.44%101-110m002.44%111-120m2096.93%9.37%121-130m561.86%11.23%131-140m80526.68%37.91%141-150m53717.80%55.71%151-160m52517.40%73.11%161-170m1976.53%79.64%171-180m762.52%82.16%181-190m1615.34%87.5%191-200m1264.18%91.68%201m22578.52%100%合計3017100%從上面的面積分組統(tǒng)計資料可以看出：■市場上供應最多的面積在131-160m2■市場上供應的結(jié)構(gòu)嚴重失調(diào)，房型面積過大，121m2■161m2以上的房源供應市場占有率為44.49%，供應比例明顯過大，從所調(diào)查的在售樓盤來看，銷售完或者預定的房型面積90%都在160平方米★★★★★120m2以下的市場供應占有率僅為9.37%，但由于面積小，所以總價相對較小，市場承接面寬。而且從對604名參加22屆的群眾就所需面積作的調(diào)查分析：60平方以下占4.64%；60~80平方米占27.15%；81~100平方米占35.60%；101~120平方米占22.02%；121~150平方米占9.77%；151平方米以上占0.83%，可以很簡單的計算出，需要住房面積在120平方米以下的購房者占總數(shù)的89.41%，據(jù)此我們也可以得出結(jié)論：中3、價格分析案名價格范圍（元/m2）均價（元/m2）主力面積（m2）主力總價(萬元)樓層差價（元/m2）物業(yè)收費（元/m2×月）湖畔花園3300-6500510018091.8050-2001.5加城湖濱公寓/500013065.00/1.5天翔花園3750-4600400015060.00501.0春之交響3800-54004600183.6684.50501.5白領(lǐng)公寓5950-72007000220154.001003.0分析：★各樓盤均價都在4000元/m2以上■樓層差價在50-100元/m2★主力總價在60-150萬元/套，市場承接能力差，銷售去化慢?！鐾瑫r也可以看出各個樓盤的主力戶型面積趨于大戶型，主力面積范圍在130-220m2從23屆房交會上成交的160套房子來看，也可以很明顯的反映出房價的結(jié)構(gòu)，這次房交會成交商品房平均單價達到3993元，其中，單價在每平方米3000元以下的僅為2套；3000元到4500元的占了大頭、為139套；5000元以上的別墅有12套。3000元以下的固然寥寥無幾，實際上就是3500元以下的也為數(shù)很少，多數(shù)價位要在3800元以上。4、相關(guān)配套比較表案名配套湖畔花園加城湖濱天翔花園春之交響白領(lǐng)公寓星海人家湖左岸配套占有率中庭√√√√√√√100%停車場地上√14.29%停車場地下√√√√√√85.71%水景√√√√√71.43%GOLF√14.29%會所游泳池√√√42.86%視聽室√√√√57.14%網(wǎng)球場√√28.57%便利店√14.29%健身房√√√√57.14%咖啡廳√√√√57.14%從比較表上可以看出：■中庭是絕大部分樓盤都選擇設置的配套，因為這樣能提高樓盤的總體形象，避免了小區(qū)整體布局呈兵營式而顯得很單調(diào)?！鼋^大部分樓盤的停車場設置都選擇地下停車場，主要是空間利用率高，同時也降低了人防成本，地面的綠化面積更好配置?！鏊耙彩墙^大部分樓盤都設置的配套，迎合了消費者的親水情結(jié)?！瞿壳皶^大部分樓盤都設置（除了周邊配套非常完善），會所給業(yè)主提供了生活上的配套，也給業(yè)主之間的交流提供了一個很好的平臺?！铍S著競爭的激烈，各個樓盤都在尋求差異化競爭，主要體現(xiàn)在配套設置上，出現(xiàn)了例如GOLF、游泳池等軟件配套。5、客源客層分析目前樓市消費群最主要由以下四種：■首先是日益增多的外地來蘇人員成為住房消費的生力軍，僅引進人才這一群體，今年以來，蘇州市已接收畢業(yè)生2.1萬人，其中一半是外地生源，同時引進外地在職人員4000多人.他們都有住房需求?！龀鞘薪ㄔO力度的加大，截至02年底，拆遷辦共頒發(fā)市區(qū)房五拆遷許可證89張，項目89個，已經(jīng)拆遷結(jié)束項目80%。許可拆遷總建筑面積1304770.99平米，其中住宅754157.63平米；許可拆遷總戶數(shù)為11460戶，其中住宅8895戶。這些動遷戶都有住房需求，加大了購房隊伍，大大增加了市場有效需求。■人們的追漲心理加劇了房源的緊張,投資客成為主流,尤以臺灣,上海,浙江等地外來投資者出手大方,園區(qū)萬楊香樟有半棟樓就是被一位上?？蛻糍I走的,一下子買了50多套?！鲋薪楣窘槿氤醋餍辛校彻镜闹薪樾畔谀恳还补?6套房源,有29套是全新毛坯房乃至期房。6、小結(jié)1、目前高層住宅去化較慢，主要是供應結(jié)構(gòu)失調(diào)，總價偏離絕大部分消費者的承受力。2、120-160平米的房源供應相對消費能力明顯過剩，市場風險大。3、160平米以上的房源市場目標客源面窄，去化速度非常慢。4、（★★★★★）120平米以下的房源供應短缺，而去化速度快、市場需求強勁，市場空隙明顯。三、精裝修酒店式公寓市場分析1、現(xiàn)有個案情況（表一）案名建筑面積（m2）規(guī)劃戶數(shù)（套）面積范圍（m2）主力總價（萬元）蘇州凱悅2.3萬36040-9020時代晶華3.4萬25042-7225-40玄妙廣場約1.2萬17040-6024-36獅山麗晶約1.7萬42029-4219石路中心廣場約1.1萬23632-7030合計9.714362、潛在競爭性個案（表二）自由之邑4.6萬76040-70未開盤都市E站2.8萬50035-5523（未開盤）合計7.4萬1260//3、市場分析蘇州的精裝修公寓房的從2023年8月蘇州凱悅的開盤到現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)歷了近一年的時間，精裝修酒店式公寓房的市場供應量也由360套增加到1400多套，這其中1000多套是在今年開盤的。雖然說時代晶華、獅山麗晶的銷售狀況很好，但是目前正在銷售的石路中心廣場精裝修酒店式公寓房去化速度一般，雖然可能其產(chǎn)品本身有一定的缺陷，但是與精裝修酒店式公寓消費市場的日見飽和可能也有一定的關(guān)系。作為一個非成熟市場，蘇州的精裝修酒店式公寓客源主要來自于投資者，這部分消費者的主要目標是租賃市場，但是目前蘇州的高檔物業(yè)租賃市場還沒有形成，所以以后的投資客源在選擇投資時必然會更加謹慎。在面對目前巨大市場供應量的同時，本案還面臨著兩個潛在競爭性個案的挑戰(zhàn)。都市E站位于干將路閶胥路口，由蘇州富達置業(yè)發(fā)展開發(fā)，規(guī)劃戶數(shù)為500戶，市場定位為小戶型精裝修酒店式公寓，面積在35-55之間。該案將在今年8月份推出，目標定價為5000元/平方米。自由之邑位于閶胥路上，介于干將路、三香路之間，由建瑞房產(chǎn)開發(fā)，規(guī)劃戶數(shù)達760戶，面積范圍在40-70之間，其定位也是精裝修酒店式公寓，同樣將于8月推出。這兩個競爭個案的出現(xiàn)將使蘇州閶胥路沿線形成1200多套的精裝修酒店式公寓，如此大的規(guī)模，市場去化肯定會相當困難，投資風險也必然加大。4、小結(jié)我們認為，基本飽和的精裝修酒店式公寓市場和大量的潛在供應量將會使蘇州精裝修酒店式公寓市場的競爭空前激烈、市場去化能力進一步減弱，所以，對于本案，我們不建議設計精裝修酒店式公寓這樣的產(chǎn)品。

第五章、市場存在的問題點與機會點蘇州房地產(chǎn)市場自2023年進入快速增長期以來，發(fā)展勢頭迅猛。但是由于房地產(chǎn)市場缺乏自我調(diào)節(jié)功能和市場監(jiān)管部門的有效管理，房地產(chǎn)市場在發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了一些問題。在項目開發(fā)與市場定位的過程中，只有發(fā)現(xiàn)問題，抓住機會，才能使項目獲得經(jīng)濟效益。所以，在項目分析的過程中，市場問題點與機會點的把握就猶為重要。目前，蘇州房地產(chǎn)市場存在的主要問題有：1．住房供應上存在結(jié)構(gòu)性的不合理近年來，由于蘇州市民購房的面積逐年加大，使得開發(fā)商熱衷于建造每套90平方米以上的大房，70平方米以下的小房來源偏少；主觀上，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)使，把銷售目標鎖定在高收入者身上，開發(fā)項目一味追求大而全，面積越來越大，設施越來越奢華，開發(fā)結(jié)構(gòu)越來越遠離普通百姓所需，從而造成身邊的高價房屋層出不窮，而普通大眾所需的經(jīng)濟房卻鮮有人開發(fā)，小套型住房的來源越來越少。2、商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理蘇州中低檔住宅開發(fā)不足，居民購買力能夠承受的普通住宅相比見缺。而在建的別墅、公寓以及價位在4000元/平方米以上的中高檔住宅風起云涌，大有擴張之勢。滿足普通居民的購房需求是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展不可忽視的一個因素，當前較高的房價，限制了普通居民購房的愿望，因而平抑非正常因素導致的過高房價，應該是社會的責任。3．大量帶有投資性質(zhì)購房者的出現(xiàn)，不利于市場的健康發(fā)展銀行存款的低利率使得很多人不愿意再把多余資金以儲蓄的形式保管，在房地產(chǎn)市場異?；鸨┑慕裉?，紛紛利用閑散資金投資房地產(chǎn)，希望獲得較高的利潤。由于這部分人的炒作，使得房地產(chǎn)市場有可能朝泡沫化方向發(fā)展，這將嚴重影響市場健康有序的發(fā)展。4．開發(fā)商“跟風”現(xiàn)象嚴重，產(chǎn)品同質(zhì)化程度高小高層住宅好賣，紛紛開發(fā)小高層，精裝修酒店式公寓銷售火暴，又全面推出酒店式公寓。這種現(xiàn)象的頻繁出現(xiàn)，就可能會導致市場產(chǎn)品嚴重同質(zhì)化，市場競爭處于同一層次。最終的結(jié)果必然是；一方面存在大量市場空隙，另一方面造成繁榮假象，市場供應與需求不符，市場結(jié)構(gòu)失衡。在這些問題存在的同時，我們也可以看到一些市場機會的存在：1．蘇州房地產(chǎn)市場總體發(fā)展形勢良好蘇州的房地產(chǎn)市場雖然存在一些問題，但是隨著蘇州整體經(jīng)濟的進一步發(fā)展，蘇州的房地產(chǎn)市場必將得到更好的發(fā)展，良好的發(fā)展前景仍然足以吸引任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2.小套型住宅市場存在較大空隙眾多開發(fā)商把目標市場定位在高收入人群，針對中低收入人群的住房市場有效供給明顯不足。但同時也正是這部分消費者才是市場的主體，所以，對小套型產(chǎn)品的開發(fā)將會吸引大量客源。依靠小戶型產(chǎn)品的面積小、總價低吸引中低收入人群必然會收到良好效果。

第六章、“華亭大廈”項目SWOT分析1．優(yōu)勢點分析周邊路網(wǎng)發(fā)達，有多路公交車輛經(jīng)過，交通便利周邊有銀行、學校、醫(yī)院、大型超市等機構(gòu)，配套設施完備該區(qū)域為傳統(tǒng)居住區(qū)，擁有成熟的居住環(huán)境本案北側(cè)將會有一景觀綠化廣場，可為居民提供休閑場所產(chǎn)品現(xiàn)為彈性空間，可以自由分隔大小2．劣勢點分析產(chǎn)品本身分割后部分套型的采光、通風可能不足緊鄰兩條交通干道，噪聲較大外墻立面陳舊，有待改善公攤面積大，得房率低土地使用權(quán)年限較短3．機會點分析本案對面蘇州城市規(guī)劃展覽館的建設將有可能帶動周邊商業(yè)發(fā)展三香路、勞動路的改造將有利于周邊環(huán)境改善如果本案定位于小套型公寓，市場承受力較強市區(qū)內(nèi)工廠將外遷，必然會給區(qū)域內(nèi)的環(huán)境帶來極大改善4．威脅點分析酒店式公寓的大量開發(fā)，將分流部分目標客源部分開發(fā)商已經(jīng)認識到小套型住宅的市場空隙，未來競爭可能會更加激烈

第七章項目定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議一、產(chǎn)品定位A、辦公用房子市場：蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫字樓的入住企業(yè)來看，行業(yè)主要分布在物流、貿(mào)易、咨詢商務等，商業(yè)、流通類企業(yè)較少，所以從蘇州的發(fā)展來看，寫字樓發(fā)展前景不容樂觀從區(qū)域房產(chǎn)上講，金閶區(qū)的規(guī)劃是著重發(fā)展倉儲和物流，預計將興建倉庫和物流中心，其房價將不會有很大的上升，該地區(qū)的升值潛力不大蘇州寫字樓市場的供應量過大，就華亭大廈周邊尚有眾多空置的寫字樓，如萬盛大廈、金洲大廈，且規(guī)模較大由上述可見：本案定位為寫字樓將面臨較大的市場風險B、住宅用房子市場：住宅市場總體運行良好，但產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在較大的不合理性大套型市場供應量過大，需求量趨于萎縮，銷售速度明顯減速酒店式公寓前期市場火爆，引起眾多開發(fā)商跟風現(xiàn)象嚴重，但隨著購房者的行為越趨理性，現(xiàn)有銷售樓盤的去化能力明顯減弱縱觀市場目前針對小白領(lǐng)或工薪階層的小套型公寓極少，這部分的市場存在巨大的發(fā)展空間。a酒店式公寓：酒店式公寓市場基本飽和大量潛在的供應量將會使蘇州酒店式公寓市場的競爭空前激烈、市場去化能力進一步減弱，酒店式公寓市場跟風現(xiàn)象嚴重，存在較大的不確定因素再說酒店式公寓是一種過渡的產(chǎn)品，市場容量有限由此可見：本案不宜定位為酒店式公寓b大套型公寓：同質(zhì)樓盤眾多，競爭激烈從市場面上看，130-140㎡的房型銷售狀況一般，150㎡以上的房型銷售壓力明顯增大；本案建筑為單體獨棟，沒有多棟圍合式的社區(qū)有競爭力由此可見：本案定位為大套型公寓的優(yōu)勢有待考驗c小套型公寓：眾多開發(fā)商偏向于開發(fā)精裝修酒店式公寓或大套型住宅小套型住宅市場存在明顯空隙，市場前景樂觀。通過上述的各個細分市場的研究，得出結(jié)論：本案定位為小套型公寓具體產(chǎn)品定位：※帶精裝修銷售，裝修方式提供菜單式裝修方案二、市場定位：碧玉藍天——空間是有限的，生活是無限的——情感生活，甜蜜小套房三、目標客戶群定位：1、主要目標群：小白領(lǐng)、工薪階層這部分群體有著總價承受力相對較低、年齡結(jié)構(gòu)在25-35歲、中等收入的共同特征。2、次要目標群：拆遷戶、舊城區(qū)改善居住環(huán)境群體近年市區(qū)拆遷力度較大，加上老住宅小區(qū)改善居住環(huán)境的需求，這部分群體也將成為本案的有力客源。3、其他群體：投資人群本地中小投資客及臺灣、上海、浙江等地外來投資者購買出租或炒作已成為本地房產(chǎn)市場重要組成部分80㎡上下的二居室為主力產(chǎn)品80㎡上下的二居室為主力產(chǎn)品100—105㎡的小三居室為輔助產(chǎn)品60㎡上下的一居室為次輔助產(chǎn)品（原則上盡可能不規(guī)劃）

四、產(chǎn)品規(guī)劃改造建議：1、硬體建議：（1）、外墻：建議對外墻進行改造，具現(xiàn)代風格，以淡雅色調(diào)為主；（2）、大堂門廳：對大堂進行精裝修，地面采用大理石，墻面采用60*60CM高級貼面磚，頂部作吊頂處理；（3）、樓梯間：地面采用瓷磚鋪面、墻面采用環(huán)保涂料（4）、公共走道：鏡面同質(zhì)地磚地坪，水泥漆墻面，吊頂（5）、門窗：采用高級塑鋼窗或彩鋁及雙層中空玻璃（6）、電梯廳堂：鏡面同質(zhì)地磚地坪，水泥漆墻面，吊頂2、樓宇智能化建議：（1）、小區(qū)周界采用紅外線防越報警系統(tǒng)（2）、樓宇可視對講系統(tǒng)（3）、樓宇智能監(jiān)控系統(tǒng)（4）、物業(yè)管理智能化系統(tǒng)（5）、家庭內(nèi)部防盜報警系統(tǒng)（6）、家庭內(nèi)部設置煙感報警系統(tǒng)、煤氣泄露報警系統(tǒng)3、物業(yè)管理建議：（1）、建筑物的維修養(yǎng)護（2）、建筑設備的管理與維修（3）、安全管理A、保安24小時值班巡邏B、大廈內(nèi)部電梯、走廊、外部樓頂、停車場均安裝閉路監(jiān)控系統(tǒng)，保證大廈的各個角落24小時能在保安的控制之中4、清潔管理服務A、公共場所及設備的清潔維護。包括樓梯、走廊通道、電梯間等B、垃圾清運5、綠化服務6、智能化管理服務A、智能遠程抄表，包括水、電、氣等B、設大廈獨立電視頻道，及時發(fā)布相關(guān)信息，如：電力維修通知、社區(qū)活動及物業(yè)通訊等7、家務服務A、鐘點保姆服務B、衣物代送洗服務

一、工程概況忠縣白石鎮(zhèn)兩河片區(qū)供水工程建設規(guī)模1000m3/d規(guī)模水廠一座，水源為紅旗水庫，經(jīng)遼陰巖凈水廠常規(guī)工藝處理后，用配水管道向用戶供水。該項目位于白石鎮(zhèn)華山村，主要項目有反應沉淀池、重力式無閥濾池、清水池、加氯加藥房、管理用房、減壓池、配水管、圍墻、進場道路及廠區(qū)道路、PE100（160、140、125、110、90、75、63、50、40、32）管道約40公里等。主要解決白石鎮(zhèn)白花村、關(guān)金村、華山村、望巖村、中坪村5個村5617人的飲水安全問題。1、建設四方建設單位：忠縣水務服務中心設計單位：重慶布澤水利電力勘測設計有限公司監(jiān)理單位：北京市中冠水利工程監(jiān)理有限公司重慶分公司施工單位：四川山江建工集團有限公司二、工期工期：合同工期為：20**年**月**日到20**年**月**日。實際工期20**年**月**日到20**年**月**日。在建設單位的正確部署下，組織措施落實到位，以各行政村為單元，切實做好政策處理，組織平行流水施工，使得各項工作開展順利，按時完成了本工程的施工任務。三、主要施工方法一、PE100管施工施工準備（1）施工技術(shù)人員認真熟悉圖紙，領(lǐng)會設計意圖，對圖紙中發(fā)現(xiàn)的問題及時與業(yè)主、監(jiān)理及設計人員聯(lián)系。熟悉PE100管的一般性能，掌握必須的操作要點。（2）在各項預制加工項目開始前，根據(jù)設計施工圖編制材料計劃，將需要的材料、設備等按規(guī)格、型號準備好，運至現(xiàn)場。（3）材料設備要求：管材和管件的內(nèi)外壁應光滑平整，無氣泡、裂紋、脫皮和明顯的痕紋、凹陷，色澤應基本一致。管材的端面應垂直于管材的軸線。管件應完整、無缺損、無變形。到現(xiàn)場的管材、管件等自檢合格后并經(jīng)監(jiān)理、業(yè)主驗明材質(zhì)，核對質(zhì)保書，規(guī)格、型號等，合格后方能入庫，并分別作好標識。（4）材料的保存：管件和管材不應長期置于陽光下照射，為避免管子在儲運時彎曲，堆放在平整的地方且堆置高度不得超過1.5米，管件逐層堆碼。搬運管材和管件時，應小心輕放，避免油污，嚴禁劇烈撞擊，與尖銳觸碰和拋、摔、拖。施工現(xiàn)場與材料存放處溫差較大時，于安裝前將管件和管材在現(xiàn)場放置一定時間，使其溫度接近施工現(xiàn)場環(huán)境溫度。施工條件(1)施工圖紙及其他技術(shù)文件齊全,進行圖紙技術(shù)交底,滿足施工要求。(2)施工方案、施工技術(shù)、材料機具供應等能保證正常施工。(3)施工現(xiàn)場滿足管道施工的條件。管道裁剪及連接1、管道的裁剪切割管材須端面垂直于管軸線，切割時使用管剪或管道切割機，必要時用鋒利的鋼鋸，對其斷面去除毛邊和毛刺。管徑較?。―e20～De40）時用管剪比較方便，管徑較大時用管道切割機或鋼鋸裁剪管道，在裁剪前應在裁剪的位置畫好印記，確保管材端面垂直于管軸線。2、管道的連接（1）同種材質(zhì)的給水聚丙烯管及管配件之間安裝可采用熱熔連接或電熔連接，安裝應使用專用熱熔或熱熔工具。暗敷在地坪面內(nèi)的管道不得采用絲扣或法蘭連接。（2）管道一般熱熔連接，以下介紹熱熔連接的步驟：1）接通熱熔以電源，到達工作溫度指示燈亮后開始操作；2）為防止可能出現(xiàn)的細小裂紋和管道的損傷，在操作前，將管材兩端各切下4-5厘米，以去掉受損的端口。再擦拭管材與管件的端面保證清潔、干燥、無油；試壓及沖洗消毒1、試壓所有的安裝管網(wǎng)都要排空并進行壓力試驗。冷水管試驗壓力應為管道系統(tǒng)工作壓力的1.5倍，但不得小于1.6MPa；（1）試驗的準備水壓試驗時間應在熱熔管道連接24小時后進行，在管道安裝完畢之后而尚未隱封起來之前，要先向管路內(nèi)通水并排出氣體。如果可能的話，要把壓力泵按放在系統(tǒng)的最低處。采用能夠讀出變化值為0.01MPa壓力的壓力表，壓力表要安裝在被試管網(wǎng)的最低點。（2）試驗增大壓力到規(guī)定的試驗壓力值。一小時之后開始試驗。在這個時期雖然有壓力損失，也不能增大壓力。試驗壓力變化要小于或等于0.05MPa。在工作壓力的1.15倍狀態(tài)下，穩(wěn)壓2小時，壓力降不得超過0.03MPa，同時檢查各連接處不得滲漏。對試壓管道應采取安全有效的固定保護措施,但接頭部位必須明露。此項試驗在各末端開口處用管帽封堵,所有配水器具、水表均不安裝。為了能正確地辨別隱蔽管道的真實位置,隱蔽后的管道應在地面用紅色油漆標識管道位置,防止在土建和其他工種施工過程中破壞管道。（3）管道通水及沖洗消毒（1）管道通水水壓試驗全部合格后,在供水設備具備供水條件,減壓裝置已調(diào)至規(guī)定的數(shù)值,各用戶末端的配水器具安裝完畢,室內(nèi)外排水系統(tǒng)和設施均具備使用條件的情況下,可進行全系統(tǒng)通水試驗。其目的在于檢驗供水系統(tǒng)的供水能力、水壓是否滿足設計和規(guī)范規(guī)定。（2）管道沖洗消毒給水管道系統(tǒng)在驗收前應進行通水沖洗。沖洗水流速宜>2m/s,沖洗時應不流死角,每個配水點龍頭都應打開,在系統(tǒng)最低點設放水口,直至沖洗出口處排水水質(zhì)與進水相當為止。管道沖洗完在使用前應采用游離氯濃度為20～30mg/L的水灌滿管道進行消毒,含氯水在管中應靜置24h以上。管道消毒后，用飲用水沖洗，并經(jīng)衛(wèi)生監(jiān)督管理部門取樣檢驗，水質(zhì)符合現(xiàn)行的國家標準《生活飲用水衛(wèi)生標準》后，方可交付使用。材料的節(jié)約1、管件的合理使用由于PE管配件的價格比較昂貴，在管道安裝中盡量減少管配件的使用，尤其是管徑較大的干立管更應注意管件的合理使用質(zhì)量控制措施在施工前,先進行包括工程特點、設計要求及本工藝規(guī)定內(nèi)容的施工技術(shù)交底。增強施工人員的質(zhì)量意識,調(diào)集責任心強、經(jīng)驗豐富的人員參與施工。設立專職質(zhì)檢員進行過程控制。保管好各類施工機具,特別是要保證熱熔焊接機處于良好的工作狀態(tài)。設置嚴密的質(zhì)量控制體系,實行分級控制,每道工序都要進行檢查,合格后方可進入下道工序。一、溝槽開挖（1）溝槽開挖前工作開槽前要認真調(diào)查了解地上地下障礙物，以便開槽時采取妥善加固保護措施，根據(jù)業(yè)主方提供的地下管線資料和我公司的現(xiàn)場調(diào)查，統(tǒng)計出現(xiàn)況地下管線情況，采取有效措施加以保護。（2）溝槽開挖形式根據(jù)設計圖中設計管道的規(guī)格及埋置深度以及規(guī)范要求來確定溝槽開挖的形式。（3）開挖方法a.土方開挖采用機械開挖，槽底預留20cm由人工清底。開挖過程中嚴禁超挖，以防擾動地基。對于有地下障礙物的地段由人工開挖，嚴禁破壞。b.溝槽開挖盡量按先深后淺順序進行，以利排水。c.挖槽土方處置，按現(xiàn)場暫存、場外暫存、外棄相結(jié)合的原則進行。開槽土方凡適宜回填的土選擇妥善位置進行堆放，但不得覆蓋測量等標注，均暫存于現(xiàn)場用于溝槽回填?；靥钔潦┕で爸贫ê侠硗练秸{(diào)配計劃，作好土方平衡少土方外運及現(xiàn)場土方調(diào)運。d.開槽后及時約請各有關(guān)人員驗槽，槽底合格