猜測(cè)未來(lái)20年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

Word猜測(cè)未來(lái)20年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間是在90年代的時(shí)候，到今天有20多年的歷史。作為對(duì)房地產(chǎn)有一定了解的人，幾乎目睹和參與了整個(gè)過(guò)程的發(fā)展，那么肯定會(huì)有其發(fā)展的大大脈絡(luò)有些觀察和思考。

在25年的長(zhǎng)期發(fā)展之后，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從起步、摸索、動(dòng)蕩、調(diào)整的過(guò)程中逐步趨于理性和成熟。這一過(guò)程又一次印證了發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)總結(jié)出的一條規(guī)律——當(dāng)一個(gè)國(guó)家的人均GDP達(dá)到800~1000美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始起步;達(dá)到3000美元時(shí)，行業(yè)發(fā)展開(kāi)始加速;達(dá)到7000美元左右時(shí)，行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期;達(dá)到12000~13000美元時(shí)，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入飽和期。2021年底，我國(guó)的人均GDP已經(jīng)接近7000美元，與發(fā)達(dá)國(guó)家總結(jié)出的規(guī)律完全契合。

再過(guò)十年，我國(guó)人均GDP超過(guò)13000美元時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將達(dá)到供需的飽和點(diǎn)，行業(yè)的發(fā)展也將從頂峰開(kāi)始回落?？墒?，作為近十四億人口的大國(guó)，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率去年為53%，如不包括2.5億非戶(hù)籍人口，也只有36%，離實(shí)現(xiàn)70%的城鎮(zhèn)化目標(biāo)，還需要大約20年的時(shí)間。因此，我們有理由相信，作為城鎮(zhèn)化推進(jìn)的主要載體，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)的15~20年內(nèi)，仍有持續(xù)的增長(zhǎng)空間。

當(dāng)下：

細(xì)分時(shí)代已經(jīng)到來(lái)

25年后的今天，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期后，發(fā)展現(xiàn)狀突出的特征就是“細(xì)分”。這種細(xì)分表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1.市場(chǎng)的細(xì)分。

當(dāng)市場(chǎng)真正處于理性后，行業(yè)的基本屬性開(kāi)始發(fā)揮作用，商品的價(jià)值規(guī)律開(kāi)始發(fā)揮作用，供求關(guān)系決定商品房?jī)r(jià)格短期內(nèi)升降的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理、城市開(kāi)發(fā)總量與總體消費(fèi)需求決定泡沫存在與否的道理，開(kāi)始為人們所認(rèn)知。

那些簡(jiǎn)單武斷地預(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)何時(shí)崩盤(pán)的論斷顯得過(guò)于嘩眾取寵;一些所謂的專(zhuān)家學(xué)者關(guān)于“三四線(xiàn)城市泡沫大于一二線(xiàn)城市泡沫”的推斷也不免顯得過(guò)于草率。簡(jiǎn)言之，當(dāng)市場(chǎng)的“六大主體”(政府、金融機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、媒體、消費(fèi)者、專(zhuān)家學(xué)者)逐步成熟后，就不應(yīng)該再像以往一樣以“線(xiàn)”劃線(xiàn)，以點(diǎn)及面，而應(yīng)該根據(jù)不同城市的人口規(guī)模、地理位置、經(jīng)濟(jì)總量、供求狀況、資源稟賦、政策導(dǎo)向、城市化水平等，區(qū)別判定每一個(gè)城市的市場(chǎng)狀況。

例如：鄭州(樓盤(pán))、武漢(樓盤(pán))、西安(樓盤(pán))同屬二線(xiàn)省會(huì)城市，武漢和西安的人口達(dá)到本省人口總數(shù)的20%左右，而鄭州因設(shè)省會(huì)僅有60年歷史，全市人口僅占本省人口總數(shù)的8%左右。由于地處全國(guó)交通樞紐位置，加之中原經(jīng)濟(jì)區(qū)、國(guó)家航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、高鐵十字樞紐等有利因素，與武漢、西安相比，作為1.06億人口的河南省省會(huì)城市，鄭州城市化的提升空間勢(shì)必大于其他兩市。

即使在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，三四線(xiàn)城市的發(fā)展也不均衡，一些四線(xiàn)縣級(jí)城市如神木縣等，因在建規(guī)模過(guò)大，供需嚴(yán)重失衡;但在一些城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的中西部人口大縣，仍不乏“日光盤(pán)”案例。因此，我們?cè)谂卸ㄊ袌?chǎng)狀況時(shí)，還是應(yīng)回到它的基本面上，按照相關(guān)的基本指標(biāo)對(duì)其做出細(xì)分和判斷。

2.開(kāi)發(fā)商的細(xì)分。

在經(jīng)過(guò)了二十多年的發(fā)展后，開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)在不斷地進(jìn)行分化。

以企業(yè)概念區(qū)分，有價(jià)值觀驅(qū)動(dòng)型，也有商業(yè)利益驅(qū)動(dòng)型;有戰(zhàn)略導(dǎo)向型，也有機(jī)會(huì)導(dǎo)向型;有上市公司，也有非上市公司;有激進(jìn)擴(kuò)張型，也有穩(wěn)健甚至保守型;有跨國(guó)、跨省擴(kuò)張型，也有區(qū)域發(fā)展型;有多業(yè)態(tài)綜合開(kāi)發(fā)型，也有單業(yè)態(tài)專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)型。

2021年“8·31大限”后，房地產(chǎn)的資本屬性日益顯露，與資本市場(chǎng)完成對(duì)接的上市公司加快了在全國(guó)一二線(xiàn)城市的布局步伐，迅即拉開(kāi)了市場(chǎng)格局調(diào)整的大幕。

2021年至2021年期間，約50家開(kāi)發(fā)企業(yè)先后以借殼或直接IPO方式上市，并主動(dòng)在大中城市進(jìn)行戰(zhàn)略布局。未能與資本市場(chǎng)完成對(duì)接的房企在強(qiáng)大的資本驅(qū)動(dòng)型對(duì)手面前，屢屢在激烈的土地競(jìng)拍過(guò)程中敗下陣來(lái)，最終只能被迫向下一級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。

這種由大城市逐步向中等城市“梯次轉(zhuǎn)移”現(xiàn)象在過(guò)去的9年中多發(fā)生在競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的一二線(xiàn)城市，近兩年有向三線(xiàn)城市蔓延的趨勢(shì)。

我曾經(jīng)在2021年初對(duì)這種市場(chǎng)格局的調(diào)整趨勢(shì)做出過(guò)預(yù)測(cè)，認(rèn)為調(diào)整的周期大約為10年左右，調(diào)整的結(jié)果有兩個(gè)：一是到2021年前后，各大中城市60%以上的市場(chǎng)份額將會(huì)被這個(gè)城市的前10大開(kāi)發(fā)商占據(jù);二是在“梯次轉(zhuǎn)移”的背景下，每個(gè)大中城市的前10大開(kāi)發(fā)商一半以上來(lái)自外地。

市場(chǎng)的規(guī)律再次告訴我們，一旦行業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟期后，只有那些價(jià)值取向清晰、戰(zhàn)略方向明確、管理規(guī)范透明、機(jī)制健全合理、學(xué)習(xí)創(chuàng)新能力卓越的企業(yè)，才能在激烈殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出;那些終極目標(biāo)模糊、機(jī)會(huì)導(dǎo)向、管理隨意、無(wú)行為底線(xiàn)、短期利益至上的企業(yè)，面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，必將不斷地被邊緣化，甚至改行出局。

3.產(chǎn)品業(yè)態(tài)和商業(yè)模式的細(xì)分。

隨著行業(yè)的不斷成熟，房地產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)日漸豐富多元——住宅(毛坯、精裝、科技、綠色、集成等)、商業(yè)(購(gòu)物中心、商場(chǎng)、獨(dú)立店、街鋪等)、倉(cāng)儲(chǔ)物流和工業(yè)廠房、酒店、體育文化和旅游度假物業(yè)、酒店式公寓、養(yǎng)老養(yǎng)生物業(yè)等等，門(mén)類(lèi)齊全。相對(duì)應(yīng)的商業(yè)模式也在不斷細(xì)分——快速周轉(zhuǎn)、持有經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)權(quán)式委托經(jīng)營(yíng)、基金代持、售后返租、以租代售等，模式不斷創(chuàng)新。產(chǎn)品業(yè)態(tài)與商業(yè)模式豐富多元的目的，是為了平衡企業(yè)現(xiàn)金流和盈利能力的需要，滿(mǎn)足資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)“持續(xù)盈利、穩(wěn)定增長(zhǎng)”的要求，最終提高企業(yè)生存和發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。

行業(yè)基本面：

未來(lái)15~20年穩(wěn)定發(fā)展

自1990年廣州(樓盤(pán))