動(dòng)植物園商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告書

某地動(dòng)植物園商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告書第一章總論第一節(jié)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱某動(dòng)、植物園商鋪開發(fā)項(xiàng)目二、項(xiàng)目建設(shè)單位某物業(yè)管理公司三、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃占地73.25畝，其中特色風(fēng)情商業(yè)街（北邊）占地19.5畝，主題酒店與文化藝術(shù)品商業(yè)街(路口北）占地28.5畝，童話城堡及商鋪占地25.25畝。1、特色風(fēng)情商業(yè)街（北邊）占地19.5畝，建筑面積13461.7㎡，打造一個(gè)休閑、餐飲商業(yè)街，其中風(fēng)情酒吧街4000㎡，主體酒吧5461.7㎡，咖啡店、茶吧4000㎡。2、主題酒店與文化藝術(shù)品商業(yè)街(路口北）占地28.5畝，建筑面積21450.4㎡，打造一個(gè)以詞人李清照為主題的文化酒店及文化藝術(shù)品商業(yè)街，其中主題酒店16450.4㎡，集住宿、餐飲、康樂、會(huì)議、商務(wù)為一體的文化型現(xiàn)代精品酒店，酒店擁有寬敞的各類客房80間，床位150張，所有房間均在40平米以上；文化藝術(shù)品商業(yè)街5000㎡，布置在省道244線以及埠村道路口北邊。3、童話城堡及商鋪占地25.25畝，建筑面積10479.8㎡，其中童話城堡3000㎡，文化創(chuàng)意商店4000㎡，地方特色產(chǎn)品店3479.8㎡。童話城堡有小飛象、旋轉(zhuǎn)瘋密、罐旋轉(zhuǎn)木馬、金龍滑車。童話城堡及商鋪布置在省道244線以及埠村道路口東南邊。項(xiàng)目建成后，其服務(wù)范圍不僅立足當(dāng)?shù)兀椛湔麄€(gè)華東地區(qū)。四、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)某動(dòng)物、植物園西門對(duì)面五、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)新建六、項(xiàng)目建設(shè)期2年七、項(xiàng)目投資規(guī)模及資金來源項(xiàng)目總投資17427.30萬元，其中商鋪及童話城堡出售部分投資9879.63萬元，酒店經(jīng)營(yíng)投資7547.67萬元。1、酒店項(xiàng)目投資總額7547.67萬元，其中：建設(shè)投資7164.89萬元，建設(shè)期利息253萬元,流動(dòng)資金129.65萬元。2、商鋪及童話城堡出售部分總投資9879.63萬元，其中土地費(fèi)用1593萬元，建筑安裝工程費(fèi)5558.89萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)593.30萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)1392.68萬元，預(yù)備費(fèi)125.85萬元。資金來源：項(xiàng)目所需資金由建設(shè)單位自籌5427.30萬元，貸款12000萬元。七、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)商鋪及童話城堡出售部分主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)一建設(shè)用地面積畝46.07二總建筑面積平米28941.501特色風(fēng)情商業(yè)街（北邊）平米13461.70風(fēng)情酒吧街平米4000.00主體酒吧平米5461.70咖啡店、茶吧4000.002主題酒店與文化藝術(shù)品商業(yè)街(路口北）5000.00工藝品商店5000.003主題游樂園（路口南）平米10479.80童話城堡平米3000.00文化創(chuàng)意商店平米4000.00地方特色產(chǎn)品店平米3479.80三容積率0.90四建筑密度%35.6五綠地率%34七投資指標(biāo)總投資萬元9879.63土地費(fèi)用萬元2802.22建筑安裝工程費(fèi)萬元5558.89基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)萬元593.30工程建設(shè)其他費(fèi)萬元1392.68預(yù)備費(fèi)萬元125.85十經(jīng)濟(jì)效益銷售收入萬元14560.75總成本萬元10617.63利稅萬元3943.12利潤(rùn)萬元2690.90凈投資利率(%)%17稅后內(nèi)部收益率%22投資利潤(rùn)率(%)%27投資回收期年2.92酒店項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注一占地畝26.55二建設(shè)規(guī)模m216450.40主題酒店m216450.40三容積率0.90建筑密度%34.20綠地率%35.60四建設(shè)項(xiàng)目總投資萬元7547.67其中：固定資產(chǎn)投資萬元7418.01建設(shè)期利息萬元253.13流動(dòng)資金萬元129.65五經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)1正常年經(jīng)營(yíng)收入萬元1422.432平均銷售稅萬元78.943年平均利潤(rùn)總額萬元659.894利潤(rùn)率%0.095利稅率%0.106財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%8.50所得稅后7財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元210.79所得稅后8投資回收期年9.92借款償還期年9.4510盈虧平衡點(diǎn)年46%八、社會(huì)效益以風(fēng)情商業(yè)街、李清照為主題的酒店及卡通為主題的游樂園建設(shè)項(xiàng)目，直接間接帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)可達(dá)上百個(gè)。據(jù)初步估算，項(xiàng)目將帶動(dòng)魯中旅游產(chǎn)業(yè)總收入年均1億元的增量，拉動(dòng)旅游業(yè)增加值每年5000萬元的增量。同時(shí)短期會(huì)帶來格局調(diào)整，長(zhǎng)期來看則會(huì)帶動(dòng)中國(guó)的原創(chuàng)動(dòng)漫成長(zhǎng)及歷史文化的傳承。第二節(jié)建設(shè)單位概況某東辰共贏物業(yè)管理有限公司是某能源章丘礦業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司埠村煤礦園區(qū)為全面推動(dòng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，按照“轉(zhuǎn)產(chǎn)、轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)方式”工作要求，以加快企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展為目標(biāo)，于2014年9月成立了某東辰共贏物業(yè)管理有限公司，注冊(cè)資金1000萬元，具備三級(jí)物業(yè)服務(wù)資質(zhì)。某市物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事單位。公司成立以來,一直遵循“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的企業(yè)宗旨,發(fā)揚(yáng)“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、開拓、創(chuàng)新”的企業(yè)精神,樹立了“以人為本-人性化管理、以客為尊-超越客戶滿意”的經(jīng)營(yíng)理念,創(chuàng)立了具有“東辰共贏”特色的物業(yè)管理模式，實(shí)踐物業(yè)管理企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)新思路,業(yè)務(wù)發(fā)展勢(shì)頭良好,前景廣闊。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍包含：物業(yè)管理；房屋租賃、維修；物業(yè)保安、園林工程、市政工程、環(huán)衛(wèi)工程；酒店管理；會(huì)議咨詢、會(huì)議接待；停車場(chǎng)管理；會(huì)場(chǎng)舞臺(tái)設(shè)備租賃；國(guó)內(nèi)廣告設(shè)計(jì)、制作、代理、發(fā)布；水電暖安裝；家政服務(wù)；裝修裝飾；餐飲服務(wù)、餐飲管理；等項(xiàng)目。自公司成立以來，先后在某能源集團(tuán)有限責(zé)任公司、新河礦業(yè)公司，內(nèi)蒙古雙欣礦業(yè)公司、黃陶樂蓋煤業(yè)公司、世林化工公司和陜西正通煤業(yè)公司、亭南煤業(yè)公司及章丘市開發(fā)區(qū)建設(shè)銀行等省內(nèi)外各企業(yè)，分別承接了物業(yè)管理、園林綠化、后勤食堂管理等業(yè)務(wù)項(xiàng)目。在各項(xiàng)業(yè)務(wù)合作運(yùn)營(yíng)中，公司本著客戶至上服務(wù)第一質(zhì)量為本誠(chéng)信為綱的原則，積極做好物業(yè)管理和企業(yè)美化服務(wù)活動(dòng)，我們以推動(dòng)行業(yè)的整體發(fā)展,致力于企業(yè)品牌內(nèi)涵多向延伸為發(fā)展目標(biāo)，得到了所在服務(wù)企業(yè)及單位的高度好評(píng)。在短短的2年的發(fā)展歷程里,依托集團(tuán)公司和埠礦園區(qū)強(qiáng)大的人才與資本優(yōu)勢(shì),公司按照ISO9000質(zhì)量管理體系初步建立起規(guī)范的管理運(yùn)作模式,在企業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)中取得了良好的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益。展望未來,東辰共贏物業(yè)將一如既往潛心打造自身品牌,不斷提高企業(yè)的管理運(yùn)作水平,贏得客戶的信任與忠誠(chéng),贏得企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。以昨日的成功作為今日的起點(diǎn),邁出新的步伐。智慧創(chuàng)造卓越，汗水澆筑輝煌。東辰共贏物業(yè)公司全體員工，用誠(chéng)心接待工作，希望您成為我們的客戶，更希望您成為我們的朋友。第三節(jié)可行性研究的依據(jù)、范圍與原則一、可行性研究的依據(jù)（一）《風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范（GB50298-1999）》（二）章丘市總體規(guī)劃（三）建設(shè)單位提供的經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料（四）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部（第三版）；（五）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；（六）《某半島城市群總體規(guī)劃（2006－2020年）》；（七）《某省十二五城鎮(zhèn)體系建設(shè)規(guī)劃》；（八）《章丘市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；（九）省、市建設(shè)工程收費(fèi)依據(jù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（十）其它有關(guān)國(guó)家政策及信息資料。二、可行性研究的范圍（一）項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性；（二）市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模；（三）建設(shè)條件及場(chǎng)址選擇；（四）技術(shù)方案和建設(shè)方案；（五）環(huán)境保護(hù)和節(jié)能；（六）實(shí)施進(jìn)度安排；（七）管理機(jī)構(gòu)；（八）投資估算及社會(huì)效益分析；（九）研究結(jié)論和建議。三、可行性研究的原則（一）在建設(shè)中根據(jù)實(shí)際情況，充分利用各種有利條件，顧及長(zhǎng)遠(yuǎn)，適度超前的原則。（二）堅(jiān)持節(jié)約土地、統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，并同時(shí)與給排水管線、電力電纜、電信電纜、照明、綠化等綜合配套建設(shè)相結(jié)合。（三）根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，本著經(jīng)濟(jì)、安全、實(shí)用、美觀的原則考慮建設(shè)方案。（四）擇優(yōu)選擇建設(shè)方案，盡可能采用新材料、新技術(shù)，以降低成本、節(jié)約投資。（五）建設(shè)中應(yīng)同時(shí)考慮環(huán)境保護(hù)與綠化。第二章項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性第一節(jié)項(xiàng)目提出的背景位于某東部的縣級(jí)市章丘，是省會(huì)某的“東大門”和副中心城市，素有“小泉城”的美譽(yù)。章丘旅游資源可謂豐富，“一城生態(tài)山水，千年人文章丘”。于普通游客而言，章丘的“生態(tài)”通常讓人聯(lián)想到某七十二名泉之一百脈泉，“人文”則易讓人想到千古第一才女李清照和《闖關(guān)東》的拍攝地朱家峪。百脈泉和朱家峪這兩處章丘最熱門的旅游勝地確實(shí)為章丘帶來了不少人氣和不菲的經(jīng)濟(jì)效益，但“千年人文”之章丘的可探索之地其實(shí)還要豐富得多。新石器時(shí)代晚期的文化遺存龍山文化，僅次于萬里長(zhǎng)城的齊長(zhǎng)城，分別被列入當(dāng)年全國(guó)考古十大發(fā)現(xiàn)的城子崖遺址、西河文化遺址、洛莊漢墓、危山彩繪兵馬俑等，都是極為珍貴的人文旅游資源。百脈泉公園位于章丘明水匯泉路，是全球優(yōu)秀生態(tài)旅游景區(qū)、國(guó)家4A級(jí)景區(qū)和某省服務(wù)名牌。與趵突泉齊名的某名泉百脈泉、為紀(jì)念絕代女詞人李清照而建的清照?qǐng)@均分布在其中。百脈泉公園中最惹人的風(fēng)景當(dāng)屬百脈泉，它是章丘八景之一“百脈寒泉珍珠滾”所指，池內(nèi)涌珠浮翠，出神入化，堪稱奇觀；居全國(guó)四處李清照紀(jì)念園之首的清照?qǐng)@，則有吟風(fēng)榭、碑廊、漱玉堂、燕寢凝香、金石苑、易安樓等古香建筑，并鑲嵌林列著知名書法家的書法碑刻，美不勝收。百脈泉公園在章丘旅游資源中居于絕對(duì)的龍頭地位，諸如“清照故里，泉醉章丘”、“訪清照故鄉(xiāng)，品泉水盛宴”的宣傳口號(hào)，位于章丘的百脈泉酒業(yè)及其旗下的清照系列酒，都可看出百脈泉和李清照于章丘而言的巨大品牌效應(yīng)。朱家峪坐落于章丘市官莊鄉(xiāng)境內(nèi)，是某唯一的“中國(guó)歷史文化名村”。經(jīng)過明代以來的六百年積淀，朱家峪完整地保存著古橋、古道、古祠、古廟、古宅、古校、古泉、古哨等建筑格局，被譽(yù)為“中國(guó)北方山村的活百科全書”，可為游客呈現(xiàn)古意盎然的歸真之趣?！蛾J關(guān)東》、《南下》、《靠山》等多部?jī)?yōu)秀影視劇的拍攝，使朱家峪成為某省十大影視拍攝地，《闖關(guān)東》的熱播更使朱家峪著實(shí)火了一把。百脈泉和朱家峪成長(zhǎng)為旅游產(chǎn)業(yè)龍頭的軌跡，無一例外地與景觀本身巨大的品牌效應(yīng)和政府強(qiáng)大的實(shí)際支持有直接關(guān)系。同時(shí)，它們作為實(shí)力雄厚的旅游景觀，又可帶動(dòng)與之相關(guān)的附加產(chǎn)業(yè)，如上文提到的百脈泉酒和朱家峪攝影基地，成為品牌效應(yīng)的又一次提升，這使它們各自的整個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)均進(jìn)入成本越來越小而收益越來越高的良性循環(huán)。章丘還有許多其他亟待開發(fā)的人文旅游資源。有“小泰山”美譽(yù)的危山是歷史上的章丘八景之首，位于危山半山腰上的漢代彩色兵馬俑陪葬坑，打破了只有到西安才能目睹兵馬俑風(fēng)采的旅游格局；七星臺(tái)曾是兵圣孫武的演兵場(chǎng)、曹操的品官閣、唐太宗李世民東征時(shí)縱馬揚(yáng)鞭的攔馬搖，有齊長(zhǎng)城、武圣門、鵲橋、七星閣等眾多遺跡，更因風(fēng)景秀麗、四季分明被稱作“天然氧吧”。早在去年的《章丘市政府工作報(bào)告》中，章丘就提出了“全域旅游”的概念：南邊是以三王峪、七星臺(tái)、植物園等景區(qū)為代表的“大山水”；中部是以百脈泉、白云湖為代表的“大奇觀”；北部是以洛莊漢墓、城子崖遺址為代表的“大文化”，這三大板塊連同朱家峪、繡源河等項(xiàng)目，共同構(gòu)造了章丘的大旅游。這樣的“大旅游”愿景，無疑是章丘旅游市場(chǎng)未來最理想的走向。某植物園位于某市章丘市埠村街道，始建于1986年，1989年9月建成開放，園區(qū)占地面積46.7公頃，植物分類采用克朗奎斯特系統(tǒng)進(jìn)行植物配置，共有植物89科450種近20萬株。新植物園建成后改名為泉城公園。新的某植物園位于某市章丘市埠村街道，即某市區(qū)東郊35公里處，平均海拔159米。根據(jù)某市園林局的規(guī)劃方案，某市野生動(dòng)物園將遷建至某植物園相鄰的南部區(qū)域，占地約2230畝，遷建項(xiàng)目已于2015年10月1日試開園。據(jù)野生動(dòng)物園遷建指揮部人員介紹，整個(gè)遷建工程分兩期實(shí)施。一期工程投資約4.6億元，主要為滿足動(dòng)物飼養(yǎng)展示、景區(qū)開放運(yùn)營(yíng)、旅游基本服務(wù)等功能需求的設(shè)施建設(shè)，現(xiàn)已已基本完成；二期工程包括大馬戲表演館、生態(tài)觀、游樂場(chǎng)、親子樂園及大型商業(yè)配套等服務(wù)設(shè)施，將通過招商引資方式吸引社會(huì)或企業(yè)資本投資建設(shè)。某市野生動(dòng)物園將于2015年10月1日完成并試開園。某動(dòng)的集中落戶埠村，必將成為吸引全市乃至全省游客休閑娛樂的知名景點(diǎn)之一，客流量會(huì)進(jìn)一步增加，景區(qū)內(nèi)現(xiàn)有餐飲、游樂、商店酒店等將遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了接待要求。為此，章丘市政府?dāng)M在“兩園”周邊開發(fā)商鋪、酒店、游樂園、大型停車場(chǎng)等配套服務(wù)項(xiàng)目，充分利用“兩園”資源，進(jìn)一步促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在此機(jī)遇下，埠村園區(qū)積極與章丘市政府對(duì)接，擬由某東辰共贏物業(yè)管理有限公司開發(fā)建設(shè)集“商鋪、酒店、游樂園”為一體的綜合服務(wù)商業(yè)旅游區(qū)，按照出售、出租兩種方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。第一隨著社會(huì)的發(fā)展以及人們生活水平的提高，旅游業(yè)高速發(fā)展，旅游配套設(shè)施也迎來事業(yè)的春天。其中，酒店的發(fā)展已步入黃金期，這給許多度假酒店的開發(fā)帶來了更多的機(jī)遇和更大的挑戰(zhàn)。旅游者消費(fèi)閱歷的不斷深化、消費(fèi)需求的日趨多樣化，使得人們?cè)絹碓阶非髠€(gè)性，對(duì)酒店的品質(zhì)和獨(dú)特性也提出了更多的要求，尤其是需要酒店提供一種與眾不同的體驗(yàn)，以及精神文化上的享受。第二隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民生活水平的日益提高，人民群眾生活質(zhì)量的不斷提高，以及人們對(duì)現(xiàn)代社會(huì)時(shí)尚追求，使得大眾旅游娛樂在不斷產(chǎn)生變化，通過這一市場(chǎng)不斷完善和擴(kuò)大，必定使中國(guó)旅游娛樂走向更個(gè)性化和時(shí)尚化。游樂園突出“卡通主題”旅游的“有趣、探險(xiǎn)、故事”的主題特色，建設(shè)主題游樂園。它滿足當(dāng)代青年多元化、時(shí)尚化、個(gè)性化、追求浪漫的需求。綜上所述，根據(jù)豐富的旅游資源及地域優(yōu)勢(shì)，提出以商鋪、“清照詞主體”酒店及“卡通主題”的童話城堡建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)方案可行、發(fā)展前景看好。項(xiàng)目建設(shè)單位及其他有關(guān)部門在充分考察論證決定近期實(shí)施該項(xiàng)目,為了取得政府有關(guān)部門的支持和順利融資，加快建設(shè)。特編制該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告上報(bào)。第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、有利于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作與交流，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展21世紀(jì)的旅游主題是知識(shí)、休閑、健身的主題，與人們物質(zhì)條件改善、追求精神文化需求、回歸自然、休閑養(yǎng)生等主觀意愿相吻合?！扒逭赵~主體”酒店不僅僅是提供餐飲住宿娛樂的消費(fèi)場(chǎng)所，更是富于文化內(nèi)涵氣息的商業(yè)賣點(diǎn)，而主題是酒店所依托的根本。因此，尋找與確定主題是主題酒店創(chuàng)建的前提。在主題酒店建設(shè)中，主題的選擇與確定過程即是為一家酒店注入靈魂，構(gòu)建設(shè)計(jì)、裝修、經(jīng)營(yíng)和管理基本架構(gòu)的過程。尋找特色文化、挖掘特色文化、設(shè)計(jì)特色文化、制作主題產(chǎn)品和服務(wù)，是酒店管理者最重要、最具體、最花心思和精力的大事。主題立足于當(dāng)?shù)氐馁Y源與文化現(xiàn)狀，特色鮮明的、優(yōu)秀的地域文化是酒店可資利用的文化資源，而且這種立足于地域文化的主題特色往往是別地所沒有的，也是難以模仿的。以“卡通游樂”為主題，以游樂園為媒介，招來八方賓朋，不僅為本地區(qū)帶來大量服務(wù)收入，而且會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)科技信息的交流與合作機(jī)會(huì)，有利于引進(jìn)資金、技術(shù)、人才，同時(shí)也有助于培育和開拓市場(chǎng)，提高當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品的知名度，增加銷售渠道。另外客流量增大，游客消費(fèi)增長(zhǎng)，不僅可以帶動(dòng)餐飲、旅館、交通運(yùn)輸業(yè)，而且可以帶動(dòng)旅游紀(jì)念品加工業(yè)、工藝品制造和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。21世紀(jì)，人類已經(jīng)步入一個(gè)全新的時(shí)代--知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代。大家都知道，知識(shí)經(jīng)濟(jì)是一種知識(shí)密集型和智慧型的經(jīng)濟(jì)，它的核心是創(chuàng)新。面對(duì)高度信息化、知識(shí)化的社會(huì)，兒童教育必須按照未來社會(huì)對(duì)人才的需求去培養(yǎng)適應(yīng)21世紀(jì)的建設(shè)者。那么21世紀(jì)需要什么樣的人呢？有教育專家指出：新的世紀(jì)需要10種人，即：一個(gè)自然的人、一個(gè)自主的人、一個(gè)社會(huì)的人、一個(gè)未來的人、一個(gè)竟?fàn)幍娜?、一個(gè)學(xué)習(xí)的人、一個(gè)現(xiàn)代的人、一個(gè)科學(xué)的人、一個(gè)創(chuàng)造的人。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，聯(lián)合國(guó)教科文組織--國(guó)際21世紀(jì)教育委員會(huì)提出教育的四大"支柱"是：學(xué)會(huì)求知，學(xué)會(huì)做事，學(xué)會(huì)共處，學(xué)會(huì)做人。二、本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)周邊地區(qū)發(fā)展具有積極的帶動(dòng)作用通過項(xiàng)目區(qū)的示范輻射作用，將帶動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用是十分巨大的。三、促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，有助于塑造城市建設(shè)的文化品位，對(duì)于推動(dòng)章丘市加快實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)全面跨越式發(fā)展具有十分重要的意義。四、豐富當(dāng)?shù)氐穆糜萎a(chǎn)品旅游業(yè)經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，已取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。然而，其旅游業(yè)主要是依托當(dāng)?shù)氐淖匀伙L(fēng)光資源，獨(dú)具特色的人文旅游資源還沒有很好地得到開發(fā)，因此旅游建設(shè)還有很大的發(fā)展空間。隨著周邊地區(qū)人們生活水平的不斷提高，可支配收入的快速增加和帶薪假期的不斷增多使得外出旅游的需求越來越迫切。因此，開發(fā)建設(shè)獨(dú)具特色的主題旅游項(xiàng)目是非常必要的。五、緩解地方就業(yè)壓力、促進(jìn)就業(yè)該項(xiàng)目屬于第三產(chǎn)業(yè)，屬勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)后需大量的維護(hù)、服務(wù)及管理人員，可以有效促進(jìn)就業(yè)，緩解當(dāng)前就業(yè)壓力大的社會(huì)問題。項(xiàng)目公司本著發(fā)展市場(chǎng)，追求品質(zhì)為目標(biāo)，以誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，共同發(fā)展為理念，力爭(zhēng)把游樂園建成魯中地區(qū)最大主題游樂園區(qū)，招商引資，逐步拓展國(guó)內(nèi)市場(chǎng)及外銷市場(chǎng)，為繁榮第三產(chǎn)業(yè)做出積極貢獻(xiàn)。綜上所述，本項(xiàng)目符合章丘市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的迫切需要，項(xiàng)目建成后既能滿足市場(chǎng)需求，又能促進(jìn)企業(yè)自身的發(fā)展，同時(shí)還能促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和減輕就業(yè)壓力。因此，該項(xiàng)目具有良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益，是可行且必要的。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要和非常緊迫的。第三章經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)狀及發(fā)展目標(biāo)該項(xiàng)目位于章丘市，該項(xiàng)目的建設(shè)將有利于改善章丘市的旅游配套設(shè)施，改善章丘市的生態(tài)環(huán)境，緩解景區(qū)道路的交通壓力。加速該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及旅游資源開發(fā)，促進(jìn)章丘市的旅游業(yè)發(fā)展，完善章丘市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對(duì)加快章丘市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著有力的推動(dòng)作用。一、某省概括某省位于中國(guó)東部沿海地區(qū)，全省可分為半島和內(nèi)陸兩部分，具有優(yōu)越的地理位置。內(nèi)陸地區(qū)北臨北京、天津，西臨河北、河南，南臨江蘇，沿海地區(qū)北隔渤海灣同遼寧半島相望，向東隔黃海臨近日本、朝鮮和韓國(guó)。某下轄17個(gè)地市，共98個(gè)縣和縣級(jí)市，土地總面積為15.67萬平方公里，約占全國(guó)總面積的1.65%。耕地面積12799.5萬畝，多集中在黃河流域和沿海地區(qū)，南部地區(qū)多為山區(qū)?？?cè)丝?704.5萬人，人口密度555.5人/平方公里。某海岸線長(zhǎng)達(dá)3100多公里，約占中國(guó)大陸海岸線長(zhǎng)度的1/6。漫長(zhǎng)的黃金海岸線上有眾多秀麗的島嶼、遠(yuǎn)東最美的風(fēng)景線和亞洲最大的沙灘浴場(chǎng)。主要港口有10余處，其中可建10萬噸以上泊位的港址23處，目前已辟為港口的主要有青島、煙臺(tái)、龍口、蓬萊、威海、日照等。豐富的港口資源為某與海外經(jīng)濟(jì)聯(lián)系提供了良好的條件，有利于發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)。某省是中國(guó)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的省份之一，經(jīng)濟(jì)總量居全國(guó)前列。某礦產(chǎn)資源豐富，是中國(guó)能源礦產(chǎn)、黃金、海鹽、建材生產(chǎn)基地，境內(nèi)的勝利油田是中國(guó)第二大油田，兗騰煤礦是中國(guó)十大煤礦基地之一。海洋資源豐富，盛產(chǎn)海參、鮑魚、扇貝、對(duì)蝦海珍品，海帶產(chǎn)量居全國(guó)第一，是全國(guó)重要海產(chǎn)基地。某歷史悠久，旅游資源點(diǎn)多面廣。主要有五岳之首的泰山，孔子故鄉(xiāng)曲阜，泉城某，避暑勝地青島、煙臺(tái)，人間仙境蓬萊等著名的人文、自然景觀。二、項(xiàng)目所在地情況章丘市，位于某省省會(huì)某市的東部，距離某市區(qū)不到40公里，是某下轄的一個(gè)縣級(jí)市，被譽(yù)為“小泉城”。1992年8月撤銷原章丘縣編制改為縣級(jí)市，即章丘市，仍隸屬于某市。轄6個(gè)街道辦事處，14個(gè)鎮(zhèn)，人口106.42萬。某五大泉群之一的百脈泉位于章丘市境內(nèi)，某七十二名泉章丘市境內(nèi)擁有6個(gè)。國(guó)家級(jí)明水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與某高新區(qū)相鄰。膠濟(jì)鐵路、濟(jì)青高速貫穿境內(nèi)，交通便利。本項(xiàng)目位于某市植章丘埠村某物園、野生動(dòng)物園的西門對(duì)面。距某遙墻國(guó)際機(jī)場(chǎng)90公里，東離青島海運(yùn)碼頭260公里。境內(nèi)交通便利、路網(wǎng)完善，是魯中地區(qū)重要的交通樞紐，地理和交通條件優(yōu)越。二、項(xiàng)目所在地資源情況位于某東部的縣級(jí)市章丘，是省會(huì)某的“東大門”和副中心城市，素有“小泉城”的美譽(yù)。章丘旅游資源可謂豐富，“一城生態(tài)山水，千年人文章丘”。于普通游客而言，章丘的“生態(tài)”通常讓人聯(lián)想到某七十二名泉之一百脈泉，“人文”則易讓人想到千古第一才女李清照和《闖關(guān)東》的拍攝地朱家峪。百脈泉和朱家峪這兩處章丘最熱門的旅游勝地確實(shí)為章丘帶來了不少人氣和不菲的經(jīng)濟(jì)效益，但“千年人文”之章丘的可探索之地其實(shí)還要豐富得多。新石器時(shí)代晚期的文化遺存龍山文化，僅次于萬里長(zhǎng)城的齊長(zhǎng)城，分別被列入當(dāng)年全國(guó)考古十大發(fā)現(xiàn)的城子崖遺址、西河文化遺址、洛莊漢墓、危山彩繪兵馬俑等，都是極為珍貴的人文旅游資源。百脈泉公園位于章丘明水匯泉路，是全球優(yōu)秀生態(tài)旅游景區(qū)、國(guó)家4A級(jí)景區(qū)和某省服務(wù)名牌。與趵突泉齊名的某名泉百脈泉、為紀(jì)念絕代女詞人李清照而建的清照?qǐng)@均分布在其中。百脈泉公園中最惹人的風(fēng)景當(dāng)屬百脈泉，它是章丘八景之一“百脈寒泉珍珠滾”所指，池內(nèi)涌珠浮翠，出神入化，堪稱奇觀；居全國(guó)四處李清照紀(jì)念園之首的清照?qǐng)@，則有吟風(fēng)榭、碑廊、漱玉堂、燕寢凝香、金石苑、易安樓等古香建筑，并鑲嵌林列著知名書法家的書法碑刻，美不勝收。百脈泉公園在章丘旅游資源中居于絕對(duì)的龍頭地位，諸如“清照故里，泉醉章丘”、“訪清照故鄉(xiāng)，品泉水盛宴”的宣傳口號(hào)，位于章丘的百脈泉酒業(yè)及其旗下的清照系列酒，都可看出百脈泉和李清照于章丘而言的巨大品牌效應(yīng)。朱家峪坐落于章丘市官莊鄉(xiāng)境內(nèi)，是某唯一的“中國(guó)歷史文化名村”。經(jīng)過明代以來的六百年積淀，朱家峪完整地保存著古橋、古道、古祠、古廟、古宅、古校、古泉、古哨等建筑格局，被譽(yù)為“中國(guó)北方山村的活百科全書”，可為游客呈現(xiàn)古意盎然的歸真之趣?！蛾J關(guān)東》、《南下》、《靠山》等多部?jī)?yōu)秀影視劇的拍攝，使朱家峪成為某省十大影視拍攝地，《闖關(guān)東》的熱播更使朱家峪著實(shí)火了一把。百脈泉和朱家峪成長(zhǎng)為旅游產(chǎn)業(yè)龍頭的軌跡，無一例外地與景觀本身巨大的品牌效應(yīng)和政府強(qiáng)大的實(shí)際支持有直接關(guān)系。同時(shí)，它們作為實(shí)力雄厚的旅游景觀，又可帶動(dòng)與之相關(guān)的附加產(chǎn)業(yè)，如上文提到的百脈泉酒和朱家峪攝影基地，成為品牌效應(yīng)的又一次提升，這使它們各自的整個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)均進(jìn)入成本越來越小而收益越來越高的良性循環(huán)。章丘還有許多其他亟待開發(fā)的人文旅游資源。有“小泰山”美譽(yù)的危山是歷史上的章丘八景之首，位于危山半山腰上的漢代彩色兵馬俑陪葬坑，打破了只有到西安才能目睹兵馬俑風(fēng)采的旅游格局；七星臺(tái)曾是兵圣孫武的演兵場(chǎng)、曹操的品官閣、唐太宗李世民東征時(shí)縱馬揚(yáng)鞭的攔馬搖，有齊長(zhǎng)城、武圣門、鵲橋、七星閣等眾多遺跡，更因風(fēng)景秀麗、四季分明被稱作“天然氧吧”。早在去年的《章丘市政府工作報(bào)告》中，章丘就提出了“全域旅游”的概念：南邊是以三王峪、七星臺(tái)、植物園等景區(qū)為代表的“大山水”；中部是以百脈泉、白云湖為代表的“大奇觀”；北部是以洛莊漢墓、城子崖遺址為代表的“大文化”，這三大板塊連同朱家峪、繡源河等項(xiàng)目，共同構(gòu)造了章丘的大旅游。這樣的“大旅游”愿景，無疑是章丘旅游市場(chǎng)未來最理想的走向。某植物園位于某市章丘市埠村街道，始建于1986年，1989年9月建成開放，園區(qū)占地面積46.7公頃，植物分類采用克朗奎斯特系統(tǒng)進(jìn)行植物配置，共有植物89科450種近20萬株。新植物園建成后改名為泉城公園。新的某植物園位于某市章丘市埠村街道，即某市區(qū)東郊35公里處，平均海拔159米。根據(jù)某市園林局的規(guī)劃方案，某市野生動(dòng)物園將遷建至某植物園相鄰的南部區(qū)域，占地約2230畝，遷建項(xiàng)目已于2015年10月1日試開園。據(jù)野生動(dòng)物園遷建指揮部人員介紹，整個(gè)遷建工程分兩期實(shí)施。一期工程投資約4.6億元，主要為滿足動(dòng)物飼養(yǎng)展示、景區(qū)開放運(yùn)營(yíng)、旅游基本服務(wù)等功能需求的設(shè)施建設(shè)，現(xiàn)已已基本完成；二期工程包括大馬戲表演館、生態(tài)觀、游樂場(chǎng)、親子樂園及大型商業(yè)配套等服務(wù)設(shè)施，將通過招商引資方式吸引社會(huì)或企業(yè)資本投資建設(shè)。三、土地資源耗用本項(xiàng)目占地73.5畝，土地為征用章丘市埠村的建設(shè)用地，通過招拍掛征用土地，用地指標(biāo)符合《某省建設(shè)用地集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)》的要求。

第四章市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模 第一節(jié)市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)分析（一）房地產(chǎn)2015年上半年某商品房共網(wǎng)簽61049套，相較于去年的40136套增加了20913套，同比上漲52.1%；其中住宅成交41021套，同比上漲74%；儲(chǔ)藏室14907套，車庫(kù)1271套，其他1091套，商業(yè)用房1424套，辦公960套，公寓357套，廠房18套。某樓市1月發(fā)力，商品房成交量為10724套。進(jìn)入2月，受春節(jié)影響，某樓市僅成交5156套，環(huán)比下跌了108%。3月，某樓市迎來小陽(yáng)春，成交量大漲至11381套。4月樓市繼續(xù)維穩(wěn)，成交量較3月有所下降，減少千余套，但是仍舊接近萬套大關(guān)。進(jìn)入紅五月，3.30新政落地、某公積金新政正式實(shí)施，網(wǎng)簽量突破12000套大關(guān)，成上半年成交新高。6月延續(xù)5月樓市高溫，周成交量一路上升，開發(fā)商推盤熱情也逐漸高漲。隨著央行6.27雙降的實(shí)施，某下半年樓市可期。上半年多項(xiàng)樓市政策的實(shí)施，讓某樓市一路飄紅，成交量居高。與14年上半年的某樓市相比，2015年上半年某樓市成交量波動(dòng)較大，整體呈上升狀態(tài)，大多數(shù)月份成交量都破萬。與樓市成交量大幅上漲相反的是，某15年樓市上半年成交均價(jià)漲跌參半。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年上半年房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，整體低于去年同期價(jià)格，同比下跌了1.76%。從上半年的新推項(xiàng)目來看，多為剛需型樓盤，也在一定程度上決定了上半年樓市均價(jià)的整體水平。5月，由于融創(chuàng)財(cái)富中心、中海天悅府、路勁東城等高端項(xiàng)目的入市，在一定程度上拉高了當(dāng)月的成交價(jià)格，成交均價(jià)為8754元/平米，為上半年最高。雖然各項(xiàng)樓市政策接連落地，某樓市成交量也維穩(wěn)在一個(gè)較高水平，看漲聲一片。但是，有業(yè)內(nèi)人是表示，雖然樓市形勢(shì)大好，但是庫(kù)存壓力依舊不容小覷，當(dāng)下去庫(kù)存依舊是市場(chǎng)主勢(shì)，開發(fā)商也會(huì)抓住時(shí)機(jī)加大優(yōu)惠力度去庫(kù)存，漲價(jià)的可能性不大。（二）旅游市場(chǎng)人類社會(huì)的進(jìn)步，有兩方面的基本需求，首先是生活生存資料的需求，這主要是物質(zhì)方面的；其次是精神欲望的需求，這主要是指文化方面的。其中，生活資料的需求是第一位的，生活資料得到了基本的滿足以后，就會(huì)產(chǎn)生精神文化的需求。而精神文化的需求的適當(dāng)滿足，反過來又會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)物質(zhì)資料的生產(chǎn)。因此，旅游的產(chǎn)生，首先是人類物質(zhì)生活出現(xiàn)富裕的結(jié)果，旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是人類滿足自身精神文化需求的必然，是人類社會(huì)文明進(jìn)步的基本標(biāo)志之一?！笆濉逼陂g，我國(guó)旅游業(yè)進(jìn)入大眾化的全面發(fā)展階段，面臨更加有利的發(fā)展環(huán)境和發(fā)展條件，同時(shí)一些深層次的矛盾也更加凸顯。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和增長(zhǎng)方式的調(diào)整，民生基礎(chǔ)更加穩(wěn)固，國(guó)際國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)的消費(fèi)需求和消費(fèi)能力更加穩(wěn)固。在國(guó)家和地方旅游發(fā)展戰(zhàn)略，以及旅游法制化進(jìn)程加快等利好政策的影響下，政府和社會(huì)各界發(fā)展旅游的積極性將更加高漲，資源和要素短缺的矛盾將得到有效的緩解。城市化進(jìn)程的加快、高速交通體系的完善、信息化在旅游業(yè)的普及應(yīng)用使游客的旅行、居住和相關(guān)消費(fèi)變得更加方便。旅游標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)和政府對(duì)游客滿意度的重視與保護(hù)讓游客消費(fèi)更加明白和放心。商業(yè)模式的創(chuàng)新和國(guó)際合作的深化等，都為旅游強(qiáng)國(guó)建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供了有力的支撐。

現(xiàn)代旅游學(xué)認(rèn)為，旅游可以分為若干的種類，比如山水旅游、探險(xiǎn)旅游、民俗旅游等等。伴隨著旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，各種各樣的旅游都在競(jìng)相披上“文化”的外衣，比如草原文化旅游、酒文化旅游等等。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，首先得到證明的不是旅游產(chǎn)業(yè)本身對(duì)于文化這一外衣的需求，而是人類社會(huì)的對(duì)于通過旅游的方式吸納精神文化食糧的發(fā)展趨勢(shì)。如果說隨著人類物質(zhì)生活水平的提高，旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有廣闊的發(fā)展空間的話，那么，旅游產(chǎn)業(yè)中的文化旅游無疑就是最具發(fā)展?jié)摿Φ膭怕谩?/p>

當(dāng)前，中國(guó)的旅游業(yè)正在慢慢轉(zhuǎn)型，文化與生態(tài)旅游的結(jié)合也成為了一個(gè)新型的發(fā)展趨勢(shì)，文化與生態(tài)相結(jié)合的旅游項(xiàng)目廣泛受到游客和投資者的青睞。近年來，生態(tài)環(huán)境保護(hù)工作力度持續(xù)加大，生態(tài)旅游發(fā)展環(huán)境日漸優(yōu)化，生態(tài)、低碳、環(huán)保的概念深入人心，自然保護(hù)區(qū)、生態(tài)功能保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、森林公園等生態(tài)資源不斷豐富，生態(tài)旅游呈現(xiàn)多樣化發(fā)展，為發(fā)展生態(tài)旅游帶來了良好條件和機(jī)遇。目前，我國(guó)旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要是以觀光產(chǎn)品為主，已不能適應(yīng)我國(guó)休閑度假需求進(jìn)入快速成長(zhǎng)期的新形勢(shì)。同時(shí)，旅游產(chǎn)品的參與體驗(yàn)性、娛樂性和文化性差，也難以適應(yīng)旅游消費(fèi)者求新、求樂、求知多樣性的休閑消費(fèi)需求。因此，面對(duì)日趨多元化的旅游市場(chǎng)，必須把握現(xiàn)代旅游市場(chǎng)的需求變化，破除單純依靠觀光旅游產(chǎn)品和傳統(tǒng)旅游產(chǎn)品發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的觀念，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，加快旅游產(chǎn)品創(chuàng)新步伐，注重旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的多樣化、系列化，從傳統(tǒng)的觀光型為主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)向生態(tài)觀光、購(gòu)物、文化、休閑旅游的復(fù)合型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。到2015年，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)33億人次，年均增長(zhǎng)10%；入境過夜游客人數(shù)達(dá)9000萬人次，年均增長(zhǎng)8%；出境旅游人數(shù)達(dá)8300萬人次，年均增長(zhǎng)9%；城鄉(xiāng)居民年均出游超過2次，旅游消費(fèi)相當(dāng)于居民消費(fèi)總量的10%；旅游業(yè)總收入年均增長(zhǎng)12%以上，旅游業(yè)增加值占全國(guó)GDP的比重提高到4.5%，占服務(wù)業(yè)增加值的比重達(dá)到12%；每年新增旅游就業(yè)50萬人。力爭(zhēng)到2020年我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模、質(zhì)量、效益基本達(dá)到世界旅游強(qiáng)國(guó)水平。某省是中國(guó)的旅游資源大省，深厚的歷史文化，優(yōu)美的自然風(fēng)光和特色獨(dú)具的現(xiàn)代風(fēng)貌為旅游業(yè)發(fā)展提供了雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)。據(jù)最近進(jìn)行的全省旅游資源遙感調(diào)查，并比照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《旅游資源分類、調(diào)查與評(píng)價(jià)》的分類方法，某省的旅游資源涵蓋旅游資源分類體系中的全部8個(gè)大類，47個(gè)亞類中的39個(gè)，共有各類旅游景區(qū)或資源點(diǎn)639處，旅游資源存量、品位與等級(jí)在全國(guó)均屬上乘，具有由“旅游大省”向“旅游強(qiáng)省”跨越的基本條件。對(duì)比一下全省旅游資源，主題旅游資源屬于一項(xiàng)特色旅游資源。位于某東部的縣級(jí)市章丘，是省會(huì)某的“東大門”和副中心城市，素有“小泉城”的美譽(yù)。章丘旅游資源可謂豐富，“一城生態(tài)山水，千年人文章丘”。于普通游客而言，章丘的“生態(tài)”通常讓人聯(lián)想到某七十二名泉之一百脈泉，“人文”則易讓人想到千古第一才女李清照和《闖關(guān)東》的拍攝地朱家峪。百脈泉和朱家峪這兩處章丘最熱門的旅游勝地確實(shí)為章丘帶來了不少人氣和不菲的經(jīng)濟(jì)效益，但“千年人文”之章丘的可探索之地其實(shí)還要豐富得多。某植物園、野生動(dòng)物園的集中落戶埠村，必將成為吸引全市乃至全省游客休閑娛樂的知名景點(diǎn)之一，客流量會(huì)進(jìn)一步增加。據(jù)調(diào)查，目前植物園的客流量情況是，工作日為300-500人次，周末為1000-2000人次，法定節(jié)假日游客人數(shù)為25000-30000人次。動(dòng)物園開放后游客量會(huì)不斷增加,按照某植物園、野生動(dòng)物園游客人數(shù)的30%計(jì)算,預(yù)計(jì)擬建主體游樂場(chǎng)游客人數(shù)年30萬人次。項(xiàng)目單位進(jìn)行深入調(diào)查，充分利用“兩園”資源，擬建一個(gè)突出“卡通主題”以“有趣、探險(xiǎn)、故事”為特色且某植物園、野生動(dòng)物園內(nèi)沒有的游樂園是非常有市場(chǎng)前景的。某植物園、野生動(dòng)物園景區(qū)內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)布置凌散，沒有特色，也滿足不了游客要求。旅游帶動(dòng)商業(yè)，項(xiàng)目單位看到商機(jī)，在“兩園”周邊開發(fā)商鋪、大型停車場(chǎng)等配套服務(wù)項(xiàng)目，充分利用“兩園”資源，進(jìn)一步促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在此機(jī)遇下，埠村園區(qū)積極與章丘市政府對(duì)接，擬開發(fā)建設(shè)集“旅游、游樂、食宿、購(gòu)物”為一體的綜合服務(wù)商業(yè)區(qū)，按照出售、經(jīng)營(yíng)兩種方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)酒店是社會(huì)大環(huán)境的一部分，其生存與發(fā)展不能脫離所在的地域，主題酒店亦然。主題定位應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：主題應(yīng)當(dāng)立足于當(dāng)?shù)氐馁Y源與文化現(xiàn)狀，特色鮮明的、優(yōu)秀的地域文化是酒店可資利用的文化資源，而且這種立足于地域文化的主題特色往往是別地所沒有的，也是難以模仿的。其次，不同的地域環(huán)境下，人的消費(fèi)活動(dòng)會(huì)呈現(xiàn)不同的特征，酒店應(yīng)當(dāng)把握消費(fèi)的特點(diǎn)和動(dòng)向，經(jīng)營(yíng)者和管理者的思想也應(yīng)當(dāng)與時(shí)俱進(jìn)。再次，主題定位應(yīng)當(dāng)與顧客的消費(fèi)習(xí)俗和價(jià)值觀念相符，當(dāng)然這種適應(yīng)性并不是單純地迎合消費(fèi)習(xí)俗，而應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出擊,努力開創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。景區(qū)度假酒店應(yīng)在細(xì)分市場(chǎng)中找準(zhǔn)自己的優(yōu)勢(shì)位置，找準(zhǔn)客源市場(chǎng)，注入屬于自己獨(dú)特的主題文化。在明確了市場(chǎng)定位后，進(jìn)一步深入研究目標(biāo)群體的消費(fèi)特征、消費(fèi)心理，營(yíng)造適合他們的主題文化。這種主題應(yīng)當(dāng)具有特色化、個(gè)性化的特點(diǎn)，是無形和有形的結(jié)合，能夠向客人提供體驗(yàn)式的服務(wù)，滿足客人追求特色體驗(yàn)、追尋特定人文環(huán)境的動(dòng)機(jī)，由此形成差異化的市場(chǎng)，以獨(dú)特魅力征服觀光旅游者。在旅游景區(qū)建造度假酒店不必追求規(guī)模，而是應(yīng)當(dāng)把當(dāng)?shù)氐奶厣郧擅畹男问饺谌氲骄频曛衼?，譬如驛捷在湖南鳳凰古城以中式元素為主題建造的度假酒店并不奢華，相反恰恰與水鄉(xiāng)的環(huán)境相適應(yīng)，古樸、幽靜的環(huán)境更能吸引人。另外，酒店可以就地取材，與酒店所在的景區(qū)環(huán)境相協(xié)調(diào)。因章丘是大詞人李清照的故里，李清照，自號(hào)易安居士（1084－1156年），著名文學(xué)家李格非之女，是中國(guó)幾千年?duì)N爛的文學(xué)發(fā)展史上最負(fù)盛名的女詩(shī)人。酒店以中國(guó)首家詞人李清照文化主題酒店，緊鄰詞人李清照故里，深厚的文化底蘊(yùn)，成為章丘旅游矚目的焦點(diǎn)，對(duì)于外來游客而言，到章丘不看詞人李清照是一樁遺憾的事，而如何體驗(yàn)李清照？李清照故里是視聽體驗(yàn)，酒店則是味覺與文化體驗(yàn)?！袄钋逭站频辍痹诂F(xiàn)代酒店的特點(diǎn)中融入文化的精神，把旅途的需求上升到精神層面。清照酒店酒店里有圖書，營(yíng)造一種舒適而充滿書香氛圍。酒店的圖書將持續(xù)地不定期更新，讓客人在匆匆的旅途中，享受到一片文化的綠蔭，獲得心靈的寧?kù)o。希望做的不僅僅是酒店，更是一種文化，是對(duì)現(xiàn)代人心靈呼喚的一種及時(shí)回應(yīng)。童話城堡也是建造成本高的主題樂園之一，通過合作參股管理公司，將共同參與主題樂園和配套設(shè)施的投資、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理。主題游樂園有經(jīng)典白雪公主與七個(gè)小矮人、獅子王辛巴、狼外婆、西游記中的童話人物都將成為你的冒險(xiǎn)伙伴。隨著人們生活水平的提高，對(duì)生活品質(zhì)的要求也越來越高，發(fā)展以童話為主題的項(xiàng)目較為新穎，必將吸引人們的眼球，得到人們的肯定和喜愛，如利用某動(dòng)物、植物園資源建設(shè)一童話城堡必然有廣闊的市場(chǎng)前景。三、市場(chǎng)營(yíng)銷策略項(xiàng)目旅游市場(chǎng)的開拓將以某省內(nèi)市場(chǎng)（首先突破某市、章丘市、章丘市、濱州市、泰安市的本地市場(chǎng)）為基礎(chǔ)，以周邊重點(diǎn)城市（某、青島、濰坊、臨沂、泰安、煙臺(tái)等）為主體，以京、津?yàn)榇淼沫h(huán)渤海灣地區(qū)市場(chǎng)為主要增長(zhǎng)區(qū)，兼顧部分海外專項(xiàng)市場(chǎng)。以某植物園、野生動(dòng)物園作為一個(gè)聯(lián)合體，從整體上進(jìn)行營(yíng)銷，使主題酒店、游樂園以獨(dú)特旅游目的地形象，在某省比較單純主題的旅游項(xiàng)目中另辟蹊徑，走出自己獨(dú)特的市場(chǎng)發(fā)展道路，啟動(dòng)拓展相應(yīng)市場(chǎng)，未來發(fā)展前景廣闊。

第二節(jié)建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃占地73.25畝，其中特色風(fēng)情商業(yè)街（北邊）占地19.5畝，主題酒店與文化藝術(shù)品商業(yè)街(路口北）占地28.5畝，童話城堡及商鋪占地25.25畝。一、特色風(fēng)情商業(yè)街（北邊）占地19.5畝，建筑面積13461.7㎡，打造一個(gè)休閑、餐飲商業(yè)街，其中風(fēng)情酒吧街4000㎡，主體酒吧5461.7㎡，咖啡店、茶吧4000㎡。二、主題酒店與文化藝術(shù)品商業(yè)街(路口北）占地28.5畝，建筑面積21450.4㎡，打造一個(gè)以詞人李清照為主題的文化酒店及文化藝術(shù)品商業(yè)街，其中主題酒店16450.4㎡，集住宿、餐飲、康樂、會(huì)議、商務(wù)為一體的文化型現(xiàn)代精品酒店，酒店擁有寬敞的各類客房80間，床位150張，所有房間均在40平米以上；文化藝術(shù)品商業(yè)街5000㎡，布置在省道244線以及埠村道路口北邊。三、童話城堡及商鋪占地25.25畝，建筑面積10479.8㎡，其中童話城堡3000㎡，文化創(chuàng)意商店4000㎡，地方特色產(chǎn)品店3479.8㎡。童話城堡有小飛象、旋轉(zhuǎn)瘋密、罐旋轉(zhuǎn)木馬、金龍滑車。童話城堡及商鋪布置在省道244線以及埠村道路口東南邊。項(xiàng)目建成后，其服務(wù)范圍不僅立足當(dāng)?shù)?，輻射整個(gè)華東地區(qū)。第五章建設(shè)條件一、建設(shè)條件1、地理位置章丘市，位于某省省會(huì)某市的東部，距離某市區(qū)不到40公里，是某下轄的一個(gè)縣級(jí)市，被譽(yù)為“小泉城”。1992年8月撤銷原章丘縣編制改為縣級(jí)市，即章丘市，仍隸屬于某市。轄6個(gè)街道辦事處，14個(gè)鎮(zhèn)，人口106.42萬。某五大泉群之一的百脈泉位于章丘市境內(nèi)，某七十二名泉章丘市境內(nèi)擁有6個(gè)。國(guó)家級(jí)明水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與某高新區(qū)相鄰。膠濟(jì)鐵路、濟(jì)青高速貫穿境內(nèi)，交通便利。本項(xiàng)目位于某市植章丘埠村某物園、野生動(dòng)物園的西門對(duì)面。距某遙墻國(guó)際機(jī)場(chǎng)90公里，東離青島海運(yùn)碼頭260公里。境內(nèi)交通便利、路網(wǎng)完善，是魯中地區(qū)重要的交通樞紐，地理和交通條件優(yōu)越。2、氣候條件某市地處暖溫帶，年平均降水量為640.5毫米，屬半濕潤(rùn)半干旱的大陸性氣候。全市年平均氣溫12.3℃-13.1℃，年平均日照時(shí)數(shù)為2542.6-2832.6小時(shí)，年平均無霜期180-220天。太陽(yáng)年輻射總量5183兆覺/，能夠滿足種植業(yè)不同輪作制度和多種林木果品生產(chǎn)的需要。全區(qū)年降水量平均為642.9毫升，降水季節(jié)分配不均，夏秋季降水集中，冬春降水較少，其中夏季降水占到全年降水量的62.5%，春旱和干熱風(fēng)危害較為突出。全區(qū)農(nóng)業(yè)氣象災(zāi)害主要是干旱、干熱風(fēng)、冰雹、暴雨、霜凍和大風(fēng)，對(duì)農(nóng)作物產(chǎn)生不同程度的影響和危害。地處中緯度，屬暖溫帶季風(fēng)區(qū)的大陸性氣候。四季分明，雨熱同季。春季干旱多風(fēng)，夏季雨量集中，秋季溫和涼爽，冬季雪少干冷。年均日照2647.6小時(shí)，日照率60%；年均氣溫12.8℃，高溫年13.6℃，低溫年11.7℃；年平均降水量600.8毫米，一般為500～700毫米。季風(fēng)，因受地勢(shì)影響，反映不明顯，相對(duì)濕度為65%，最高年均73%、最低年均59%。無霜期192天，最長(zhǎng)218天、最短167天。3、地震根據(jù)國(guó)家1992年頒布的《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖》的劃分，本項(xiàng)目區(qū)域?qū)儆趯庫(kù)o地帶，地震烈度為7度。4、地質(zhì)地貌南部屬魯西隆起區(qū)，北部為濟(jì)陽(yáng)凹陷區(qū)，屬旋扭性構(gòu)造魯西系的外旋層部位，南北向與北西向壓扭性斷層發(fā)育。這些斷層的垂直錯(cuò)動(dòng)與水平側(cè)移，嚴(yán)重破壞了古代沉積地層的連續(xù)性。特別是文祖斷層，兩盤南北向位移15公里，使斷層兩側(cè)在地形、地質(zhì)和地下水源等方面，形成顯著的東西差異。地質(zhì)構(gòu)造形成普遍為單斜巖層，以塊斷為主，褶皺少見。巖層走向北西60°，傾向北東30°，傾角7°～13°。各地質(zhì)時(shí)代的地層發(fā)育齊全。山區(qū)自南而北分布為變質(zhì)巖、石灰?guī)r、頁(yè)巖、煤層、火山噴出巖等，丘陵河谷和沖積平原則廣泛分布泥巖，下部為淡水灰?guī)r，上部為砂礫石層及各種土類。[5]

地處泰沂山區(qū)北麓，與華北平原接壤，長(zhǎng)城嶺綿延于南，長(zhǎng)白山矗立于東。地形自東南向西北傾斜。自南而北依次為山區(qū)、丘陵、平原、洼地，分別占章丘市總面積的30.8%、25.9%、30.7%和12.6%。最高峰為南部的雞爪頂，海拔924米；最低處系北部辛寨鄉(xiāng)朱家洼一帶，海拔15米。[5]

5、氣候地處中緯度，屬暖溫帶季風(fēng)區(qū)的大陸性氣候。四季分明，雨熱同季。春季干旱多風(fēng)，夏季雨量集中，秋季溫和涼爽，冬季雪少干冷。年均日照2647.6小時(shí)，日照率60%；年均氣溫12.8℃，高溫年13.6℃，低溫年11.7℃；年平均降水量600.8毫米，一般為500～700毫米。季風(fēng)，因受地勢(shì)影響，反映不明顯，相對(duì)濕度為65%，最高年均73%、最低年均59%。無霜期192天，最長(zhǎng)218天、最短167天。[5]

6、水系境內(nèi)大部地區(qū)屬小清河水系，東南部少數(shù)山區(qū)屬大汶河水系。主要河流有黃河、小清河、繡江河，東、西巴漏河，漯河、巨野河等。黃河為西北界河，從歷城區(qū)大沙灘西南入境，至黃河鄉(xiāng)常家莊入鄒平縣，過境河段27.08公里，年均徑流量425億立方米。小清河位于西北部，從歷城區(qū)北柴家莊東北入境，至水寨鎮(zhèn)小賈莊入鄒平縣，過境河段18.8公里，年均徑流量7.77億立方米。繡江河，源于明水百脈泉，全長(zhǎng)32.8公里，最后注入小清河。東巴漏河，在東南部，屬季節(jié)河，源于章丘市博山區(qū)，由石門入境，至相公莊鎮(zhèn)寨子入漯河，全長(zhǎng)34.4公里。西巴漏河，在中南部，屬季節(jié)河，源于垛莊鎮(zhèn)四角城北坡，至繡惠鎮(zhèn)金盤村北入繡江河，全長(zhǎng)68.8公里。漯河，于相公莊鎮(zhèn)龍灣頭上接?xùn)|巴漏河，至刁鎮(zhèn)東北入芽莊湖，全長(zhǎng)28公里。巨野河，西支源于歷城區(qū)大龍?zhí)冒伍萌?，東支源于北曹范村西，兩支在龍山鎮(zhèn)北匯入杜張水庫(kù)，全長(zhǎng)46.8公里。主要湖泊白云湖，在西北部，總面積17.4平方公里，水面積7.5平方公里，水深1～3米。芽莊湖，在市東北角，總面積5.38平方公里，水面積2.17平方公里，水深一般1.9米。二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件章丘市常住人口為106.42萬人，與第五次全國(guó)人口普查2000年11月1日零時(shí)的97.73萬人相比，十年共增加了常住人口8.69萬人。增長(zhǎng)8.89%，年平均增長(zhǎng)0.86%。2013年章丘市生產(chǎn)總值755.2億元，比2012年增長(zhǎng)12.0%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值77.2億元，增長(zhǎng)4.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值454.7億元，增長(zhǎng)14.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值223.4億元，增長(zhǎng)10.1%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為10.2:60.2:29.6。章丘市地域財(cái)政總收入60.5億元，下降1.0%。其中地方公共財(cái)政預(yù)算收入40.9億元，增長(zhǎng)2.7%。2013年國(guó)地稅收入52.8億元，增長(zhǎng)5.8%。其中：國(guó)稅27.3億元，增長(zhǎng)1.6%；地稅25.6億元，增長(zhǎng)10.6%。2013年固定資產(chǎn)投資355.3億元，比2012年增長(zhǎng)22.1%。其中計(jì)劃總投資億元以上在建項(xiàng)目96個(gè)，完成投資162.1億元，增長(zhǎng)85.5%。2013年章丘市新增城鎮(zhèn)就業(yè)6934人，農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)1.27萬人。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為2.1%。三、旅游資源位于某東部的縣級(jí)市章丘，是省會(huì)某的“東大門”和副中心城市，素有“小泉城”的美譽(yù)。章丘旅游資源可謂豐富，“一城生態(tài)山水，千年人文章丘”。于普通游客而言，章丘的“生態(tài)”通常讓人聯(lián)想到某七十二名泉之一百脈泉，“人文”則易讓人想到千古第一才女李清照和《闖關(guān)東》的拍攝地朱家峪。百脈泉和朱家峪這兩處章丘最熱門的旅游勝地確實(shí)為章丘帶來了不少人氣和不菲的經(jīng)濟(jì)效益，但“千年人文”之章丘的可探索之地其實(shí)還要豐富得多。新石器時(shí)代晚期的文化遺存龍山文化，僅次于萬里長(zhǎng)城的齊長(zhǎng)城，分別被列入當(dāng)年全國(guó)考古十大發(fā)現(xiàn)的城子崖遺址、西河文化遺址、洛莊漢墓、危山彩繪兵馬俑等，都是極為珍貴的人文旅游資源。但現(xiàn)實(shí)中，這些人文資源卻并未顯現(xiàn)出各自應(yīng)有的價(jià)值。百脈泉公園位于章丘明水匯泉路，是全球優(yōu)秀生態(tài)旅游景區(qū)、國(guó)家4A級(jí)景區(qū)和某省服務(wù)名牌。與趵突泉齊名的某名泉百脈泉、為紀(jì)念絕代女詞人李清照而建的清照?qǐng)@均分布在其中。百脈泉公園中最惹人的風(fēng)景當(dāng)屬百脈泉，它是章丘八景之一“百脈寒泉珍珠滾”所指，池內(nèi)涌珠浮翠，出神入化，堪稱奇觀；居全國(guó)四處李清照紀(jì)念園之首的清照?qǐng)@，則有吟風(fēng)榭、碑廊、漱玉堂、燕寢凝香、金石苑、易安樓等古香建筑，并鑲嵌林列著知名書法家的書法碑刻，美不勝收。百脈泉公園在章丘旅游資源中居于絕對(duì)的龍頭地位，諸如“清照故里，泉醉章丘”、“訪清照故鄉(xiāng)，品泉水盛宴”的宣傳口號(hào)，位于章丘的百脈泉酒業(yè)及其旗下的清照系列酒，都可看出百脈泉和李清照于章丘而言的巨大品牌效應(yīng)。朱家峪坐落于章丘市官莊鄉(xiāng)境內(nèi)，是某唯一的“中國(guó)歷史文化名村”。經(jīng)過明代以來的六百年積淀，朱家峪完整地保存著古橋、古道、古祠、古廟、古宅、古校、古泉、古哨等建筑格局，被譽(yù)為“中國(guó)北方山村的活百科全書”，可為游客呈現(xiàn)古意盎然的歸真之趣?！蛾J關(guān)東》、《南下》、《靠山》等多部?jī)?yōu)秀影視劇的拍攝，使朱家峪成為某省十大影視拍攝地，《闖關(guān)東》的熱播更使朱家峪著實(shí)火了一把。四、基礎(chǔ)設(shè)施條件章丘是某省重要的交通樞紐城市。東西向的膠濟(jì)鐵路、濟(jì)青高速公路、309國(guó)道和南北向的淄東(營(yíng))淄八(陡)鐵路、濱(州)萊(蕪)高速公路、205國(guó)道形成三個(gè)交通“十”字型主干貫穿全市。距某國(guó)際機(jī)場(chǎng)和青島港分別為70公里、210公里?？傊?，項(xiàng)目所處地域交通、通訊、信息發(fā)達(dá)，城市現(xiàn)代化水平高，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，其優(yōu)越的地理位置、自然、社會(huì)環(huán)境及社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，為本項(xiàng)目的建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)。五、市政配套設(shè)施（一）供電本項(xiàng)目供電由章丘供電局負(fù)責(zé)解決，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)線路只需從附近供電設(shè)備上接入即可。（二）供水、排水本項(xiàng)目所需水由章丘自來水公司負(fù)責(zé)解決可滿足項(xiàng)目需要。項(xiàng)目污水排入項(xiàng)目區(qū)厭氧池經(jīng)發(fā)酵后，經(jīng)凈化處理儲(chǔ)存，通過鋪設(shè)管網(wǎng)或自流用于園區(qū)綠化，可滿足項(xiàng)目要求。（三）通訊全市電話交換機(jī)裝機(jī)容量已突破100萬門，可直撥全國(guó)各地和世界120多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。移動(dòng)電話和無線尋呼系統(tǒng)配套成網(wǎng)。本項(xiàng)目所需電信可由附近程控電話網(wǎng)電纜絞接箱接入，戶外電話線采用直埋電纜線，通訊有保障。（四）供熱本項(xiàng)目深加工區(qū)的供熱主要為冬季取暖，由埠村煤礦自備電廠供熱。六、項(xiàng)目區(qū)地址選擇經(jīng)研究論證，項(xiàng)目位地某市植章丘埠村某物園、野生動(dòng)物園的西門對(duì)面，規(guī)劃面積約73.5畝。從地理位置、自然條件、地理環(huán)境和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件及章丘市總體規(guī)劃布局和完善的基礎(chǔ)設(shè)施條件等分析，本項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境條件好。

第六章建設(shè)方案第一節(jié)設(shè)計(jì)原則和設(shè)計(jì)依據(jù)本規(guī)劃設(shè)計(jì)以《某省十二五城鎮(zhèn)體系建設(shè)規(guī)劃》和《章丘市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》為主題，以21世紀(jì)初葉的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平為依據(jù)，積極采用新觀念、新產(chǎn)品、新技術(shù)，在兼顧環(huán)境質(zhì)量和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，力求創(chuàng)造區(qū)域性、舒適、安全、優(yōu)美、便捷的旅游環(huán)境，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。一、設(shè)計(jì)原則（一）充分考慮地區(qū)和周圍人文自然環(huán)境的特點(diǎn)，體現(xiàn)時(shí)代特點(diǎn)和地域風(fēng)貌，引導(dǎo)地方文化形成，塑造有豐富文化內(nèi)涵的、充滿生機(jī)的旅游配套建筑風(fēng)格。（二）應(yīng)處理好建筑與自然景觀環(huán)境之間關(guān)系，注重利用自然資源和條件，并減少對(duì)生態(tài)的影響，重視地方氣候條件和景觀因素。（三）道路綠化設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合交通安全、環(huán)境保護(hù)、城市美化等要求，選擇種植位置、種植形式、種植規(guī)模，采用適當(dāng)樹種、草皮、花卉。道路綠化設(shè)計(jì)應(yīng)處理好與道路照明、交通設(shè)施、地上桿線、地下管線等關(guān)系。道路綠化設(shè)計(jì)應(yīng)綜合考慮沿街建筑性質(zhì)、環(huán)境、日照、通風(fēng)等因素，分段種植。在同一路段內(nèi)的樹種、形態(tài)、高矮與色彩不宜變化過多，并做到整齊規(guī)則和諧一致。綠化布置應(yīng)喬木與灌木、落葉與常綠、樹木與花卉草皮相結(jié)合，色彩和諧，層次鮮明，四季景色不同。（四）基礎(chǔ)設(shè)施照明設(shè)計(jì)，以保障交通安全、暢通，并對(duì)美化旅游區(qū)環(huán)境產(chǎn)生良好效果。（五）符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定、規(guī)范。（六）設(shè)施布局力求緊湊、簡(jiǎn)潔、節(jié)約用地。（七）符合國(guó)家安全、消防規(guī)范的要求。二、設(shè)計(jì)依據(jù)（一）中華人民共和國(guó)道路《城市道路綠化條例》（二）《公園設(shè)計(jì)規(guī)范》（三）《公路工程基本建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件編制辦法》交通部公路發(fā)包（1995）1036號(hào)文（四）《公路環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)范》JTJ/T006-98（五）《交通建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》（六）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2005；（七）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006（八）《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-2003（九）《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50222-95（十）《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-2010（十一）《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50019-2003（十二）《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50033-2001（十三）《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004（十四）某省園林綠化有關(guān)規(guī)定（十五）《城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范》CJJ37－2012（十六）《城市道路標(biāo)志與標(biāo)線》GB5768－2009（十七）《城市道路綠化規(guī)劃與設(shè)計(jì)規(guī)范》CJJ75-97第二節(jié)建設(shè)方案與工程內(nèi)容一、項(xiàng)目規(guī)劃（一）規(guī)劃思路為功能性酒店附加一個(gè)主題，制造出一個(gè)概念，首先在宣傳營(yíng)銷上會(huì)有別于一般的酒店，為領(lǐng)先酒店的發(fā)展提供基礎(chǔ)。但一個(gè)成功的主題酒店不僅僅是創(chuàng)造出一個(gè)概念那么簡(jiǎn)單，要使主題名副其實(shí)，乃至讓主題串聯(lián)一個(gè)產(chǎn)業(yè)，形成超附加值，則要深入研究酒店的區(qū)位及其文化底蘊(yùn)、市場(chǎng)需求、酒店投資、企業(yè)文化等因素，使酒店的主題融入到區(qū)域文化環(huán)境之中、融入酒店投資企業(yè)文化之中和旅館的心境及感官體驗(yàn)之中。童話城堡匯集國(guó)內(nèi)頂尖藝術(shù)大師的精髓創(chuàng)意，將建筑、園林、攝影、攝像、音樂、童話人物等藝術(shù)形態(tài)綜合呈現(xiàn)絕美體驗(yàn)，同時(shí)，以童話故事為核心，精心打造的集卡通、游樂、探險(xiǎn)等特色為一體的樂園。引入國(guó)際服務(wù)模式，力爭(zhēng)作中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)的改革者，城市幸福產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)商。在某省精心打造童話王國(guó)，滿足人們新奇、探索的需求。項(xiàng)目位于某市植章丘埠村某物園、野生動(dòng)物園的西門對(duì)面，憑借這一獨(dú)特的區(qū)位環(huán)境和便捷的交通路網(wǎng)，依托某市豐厚的人文底蘊(yùn)，將開創(chuàng)開發(fā)建設(shè)的新模式——以風(fēng)光帶建設(shè)，注重旅游產(chǎn)業(yè)的培育，將章丘建設(shè)成名副其實(shí)的“旅游勝地”。（二）規(guī)劃原則1、可持續(xù)發(fā)展原則為功能性酒店附加一個(gè)主題，制造出一個(gè)概念，首先在宣傳營(yíng)銷上會(huì)有別于一般的酒店，為領(lǐng)先酒店的發(fā)展提供基礎(chǔ)。但一個(gè)成功的主題酒店不僅僅是創(chuàng)造出一個(gè)概念那么簡(jiǎn)單，要使主題名副其實(shí)，乃至讓主題串聯(lián)一個(gè)產(chǎn)業(yè)，形成超附加值，則要深入研究酒店的區(qū)位及其文化底蘊(yùn)、市場(chǎng)需求、酒店投資、企業(yè)文化等因素，使酒店的主題融入到區(qū)域文化環(huán)境之中、融入酒店投資企業(yè)文化之中和旅館的心境及感官體驗(yàn)之中。主題游樂園的規(guī)劃立足當(dāng)前，充分考慮資源和環(huán)境的承載能力，合理確定產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目及用地布局，充分利用地形，珍惜土地和水資源，高度重視生態(tài)建設(shè)加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，尊重原有地形地貌，突出生態(tài)、環(huán)保概念，保持并逐步創(chuàng)造良好的園區(qū)生態(tài)環(huán)境。規(guī)劃充分結(jié)合實(shí)際情況，強(qiáng)調(diào)可操作性，為實(shí)施管理和下一步建設(shè)提供依據(jù)。2、統(tǒng)籌規(guī)劃、分布實(shí)施、基礎(chǔ)設(shè)施先行的原則園區(qū)規(guī)劃應(yīng)具有一定超前性，但盲目超前將造成不必要的資源浪費(fèi)，因此必須結(jié)合地區(qū)實(shí)際，循序漸進(jìn)，考慮經(jīng)濟(jì)的合理性與遠(yuǎn)期的整體性，考慮循序分期開發(fā)的操作性，合理規(guī)劃園區(qū)。堅(jiān)持區(qū)域整體協(xié)調(diào)發(fā)展，重視與周遍大規(guī)劃的銜接。從大區(qū)域出發(fā)，認(rèn)真分析發(fā)展的利弊和潛在優(yōu)勢(shì)，選擇和制訂適合自身發(fā)展的方向與目標(biāo)。園區(qū)的開發(fā)建設(shè)與城市總體規(guī)劃，土地利用規(guī)劃相結(jié)合，與城市發(fā)展趨勢(shì)相銜接，做到科學(xué)規(guī)劃、準(zhǔn)確定位、健全功能、合理布局、力求該項(xiàng)目和新型化、城市化互相促進(jìn)，所以規(guī)劃應(yīng)實(shí)事求是、因地制宜、因產(chǎn)業(yè)制宜、統(tǒng)一規(guī)劃、分布實(shí)施、滾動(dòng)發(fā)展、成熟一片、開發(fā)一片、建設(shè)一片、發(fā)展一片、逐步做大做強(qiáng)、堅(jiān)持基礎(chǔ)設(shè)施先行、高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地搞好基礎(chǔ)配套建設(shè)。3、剛性與彈性原則剛性和彈性相結(jié)合，對(duì)園區(qū)重大基礎(chǔ)設(shè)施提出剛性規(guī)定，對(duì)局部開發(fā)和建設(shè)提出引導(dǎo)，同時(shí)，在功能分區(qū)明確的基礎(chǔ)上要有一定的彈性和靈活性。園區(qū)用地組織應(yīng)保持足夠的靈活性，應(yīng)考慮不同類型用地及各功能分區(qū)之間的相容性，既要能滿足開發(fā)中的階段性現(xiàn)實(shí)要求，也要為未來的擴(kuò)展留有適宜的空間，以適應(yīng)不確定性的環(huán)境變化。4、集約利用與產(chǎn)業(yè)聚集的原則規(guī)劃從利于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度、培植產(chǎn)業(yè)群，形成產(chǎn)業(yè)鏈的角度出發(fā)，使資源得到有效利用，同時(shí)各個(gè)企業(yè)之間關(guān)系緊密，形成既有競(jìng)爭(zhēng)又有協(xié)作的關(guān)系，要有利于聚集整合，突出特色產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)的群體規(guī)模優(yōu)勢(shì)。5、多業(yè)并舉的原則規(guī)劃用地布局中既要突出旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，又要堅(jiān)持多業(yè)并舉，在主體產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)進(jìn)一步推動(dòng)服務(wù)行業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)貨物流通，市場(chǎng)及其他行業(yè)的繁榮和興起，建設(shè)現(xiàn)化、生態(tài)化的游樂園，增強(qiáng)市場(chǎng)的凝聚力、吸引力、承載力和影響力，成為城市的新亮點(diǎn)。（三）規(guī)劃目標(biāo)1、環(huán)境優(yōu)美，交通便利。2、走專業(yè)化、特色化、集中化、規(guī)?；缆罚瑘?jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，努力營(yíng)造良好的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新環(huán)境和發(fā)展平臺(tái)。3、區(qū)內(nèi)配套根據(jù)功能不同，同時(shí)作為一個(gè)主題酒店、主題游樂園及風(fēng)情街，建有購(gòu)物區(qū)、休閑區(qū)、餐飲區(qū)等，停車便利。配備先進(jìn)的多重智能化安保系統(tǒng)：周界紅外線防盜系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)，寬帶入戶確保業(yè)主的安全與工作效率。4、空間形態(tài)突出人工環(huán)境與自然環(huán)境相融合——生態(tài)化；內(nèi)部組織高效的人工環(huán)境——“網(wǎng)絡(luò)化”。（1）外圍道路綠化、公共綠地形成生態(tài)走廊；（2）內(nèi)部構(gòu)建多層次的綠化體系，大面積栽培不同品種、顏色的花卉、樹種，營(yíng)造生態(tài)化、園林化的現(xiàn)代化新城環(huán)境，突出地域特色和文化內(nèi)涵；（3）功能分區(qū)明確，各個(gè)分區(qū)通過規(guī)整、有序的道路網(wǎng)有機(jī)連接；（4）各分區(qū)形成高度協(xié)調(diào)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)布局集聚化、后勤服務(wù)社會(huì)化。二、建筑工程方案根據(jù)章丘發(fā)展規(guī)劃，現(xiàn)規(guī)劃用地周邊的城市主干道為309國(guó)道、省道244，埠村道路。（一）主要建設(shè)內(nèi)容在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)擬建設(shè)3個(gè)功能區(qū)，特色風(fēng)情商業(yè)街（北邊）占地19.5畝，主題酒店與文化藝術(shù)品商業(yè)街(路口北）占地28.5畝，主題游樂園（路口南）占地25.25畝。1、特色風(fēng)情商業(yè)街（北邊）占地19.5畝，一條街全長(zhǎng)200米，建筑面積13461.7㎡，打造一個(gè)休閑、餐飲商業(yè)街，其中風(fēng)情酒吧街4000㎡，主體酒吧5461.7㎡，咖啡店、茶吧4000㎡。該街以瑞士小鎮(zhèn)風(fēng)格建筑為主，經(jīng)營(yíng)餐廳、咖啡店、茶吧、酒吧及旅游工藝品、紀(jì)念品店等。2、酒店以中國(guó)首家詞人李清照文化主題酒店，緊鄰詞人李清照故里，深厚的文化底蘊(yùn)，成為章丘旅游矚目的焦點(diǎn)，對(duì)于外來游客而言，到章丘不看詞人李清照是一樁遺憾的事，而如何體驗(yàn)李清照？李清照故里是視聽體驗(yàn)，酒店則是味覺與文化體驗(yàn)。主題酒店與文化藝術(shù)品商業(yè)街(路口北）占地28.5畝，酒店建筑面積1.645萬平方米，豪華客房80間（套），其中標(biāo)間50間、商務(wù)大床房30間，豪華套房及主題客房20套；有餐位2000余個(gè)：包括以如夢(mèng)令、一剪梅、念奴嬌、長(zhǎng)壽樂、聲聲慢、長(zhǎng)壽樂、點(diǎn)絳唇等詞為主題的各式豪華包間15個(gè)，可同時(shí)容納200人就餐的多功能廳1個(gè)。"堂吃"是游客體驗(yàn)風(fēng)情的必到之處；2個(gè)設(shè)施先進(jìn)的不同規(guī)格會(huì)議室和1個(gè)視聽設(shè)備的多功能廳。另外商務(wù)中心、土特產(chǎn)商場(chǎng)、康樂休閑會(huì)所等一應(yīng)俱全。酒店里到處有李清照文化的元素，在80間客房中，有一種是帶有書房的套房，書房中放著李清照的詩(shī)詞。酒店室內(nèi)設(shè)計(jì)造型是提取當(dāng)?shù)鼐哂写硇缘脑剡M(jìn)行抽象和變形，在展現(xiàn)美感的同時(shí)，使客人感受當(dāng)?shù)氐乃囆g(shù)氛圍。在設(shè)計(jì)中提取的元素有：李清照詩(shī)詞、泉水。文化藝術(shù)品商業(yè)街5000㎡，商業(yè)街設(shè)計(jì)要體現(xiàn)文化特色。3、童話城堡及商鋪占地25.25畝，建筑面積10479.8㎡，其中童話城堡3000㎡，文化創(chuàng)意商店4000㎡，地方特色產(chǎn)品店3479.8㎡。童話城堡有小飛象、旋轉(zhuǎn)瘋密、罐旋轉(zhuǎn)木馬、金龍滑車。童話城堡及商鋪布置在省道244線以及埠村道路口東南邊。二、功能分區(qū)在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)擬建設(shè)3個(gè)功能區(qū)，特色風(fēng)情商業(yè)街、主題酒店與文化藝術(shù)品商業(yè)街、童話城堡。功能區(qū)占地如下表：項(xiàng)目情況序號(hào)項(xiàng)目名稱層數(shù)功能建筑面積1特色風(fēng)情商業(yè)街（北邊）13461.7售出風(fēng)情酒吧街2店鋪4000售出主體酒吧2店鋪5461.7售出咖啡店、茶吧2店鋪4000售出2主題酒店與文化藝術(shù)品商業(yè)街(路口北）21450.4主題酒店3酒店16450.4經(jīng)營(yíng)工藝品商店2店鋪5000售出3童話城堡（路口南）10479.8童話城堡33000售出文化創(chuàng)意商店2店鋪4000售出地方特色產(chǎn)品店2店鋪3479.8售出合計(jì)45391.9售出（一）、商業(yè)沿街房特色風(fēng)情商業(yè)街（北邊）占地19.5畝，一條街全長(zhǎng)200米，建筑面積13461.7㎡，打造一個(gè)休閑、餐飲商業(yè)街，其中風(fēng)情酒吧街4000㎡，主體酒吧5461.7㎡，咖啡店、茶吧4000㎡。沿街建筑區(qū)作為休閑商業(yè)區(qū)，多為小型的獨(dú)棟建筑，以主題鮮明，以獨(dú)特文化吸引特定人群，建筑均2層，總建筑面積13461.7平方米。具有如下特點(diǎn)：形成連續(xù)的商業(yè)界面；與開放空間形成互動(dòng)；以酒吧、咖啡館、創(chuàng)意小商鋪類的業(yè)態(tài)為主；主題鮮明、裝修精致、富有情調(diào)；規(guī)模在二三百平米左右，精致、具有小資情調(diào)，中高檔定位；也可以有檔次較高的中式餐廳，干凈、整潔，餐廳風(fēng)格符合項(xiàng)目整體定位；建筑形式完全體現(xiàn)主體功能，均2層，整個(gè)風(fēng)情街有主題、有情調(diào)、有文化氣氛，是人們陶冶情操的集聚地。在街區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)上，以模紋花壇、景觀墻、歐式鐵藝花架、水景噴泉、小泉雕塑、形成虛實(shí)對(duì)比、收放自如的多層空間形態(tài)。商業(yè)沿街房建設(shè)規(guī)模名稱規(guī)模層數(shù)風(fēng)情酒吧街40002主體酒吧5461.72咖啡店、茶吧40002合計(jì)13461.7（二）主題酒店與文化藝術(shù)品商業(yè)街“李清照酒店”在現(xiàn)代飯店的特點(diǎn)中融入文化的精神，把旅途的需求上升到精神層面。清照酒店賓館里有圖書，營(yíng)造一種舒適而充滿書香氛圍。酒店的圖書將持續(xù)地不定期更新，讓客人在匆匆的旅途中，享受到一片文化的綠蔭，獲得心靈的寧?kù)o。希望做的不僅僅是酒店，更是一種文化，是對(duì)現(xiàn)代人心靈呼喚的一種及時(shí)回應(yīng)。主題酒店與文化藝術(shù)品商業(yè)街(路口北）占地28.5畝，建筑面積21450.4㎡，打造一個(gè)以詞人李清照為主題的文化酒店及文化藝術(shù)品商業(yè)街，其中主題酒店16450.4㎡，文化藝術(shù)品商業(yè)街5000㎡。酒店主樓高3層，客房總數(shù)80間（套），有豪華大床房、雙床房、時(shí)尚套房等房型。所有的房間根據(jù)客人喜好分類風(fēng)格，如藝術(shù)類、音樂類、建筑類、懷舊類等。該酒店設(shè)計(jì)的80間風(fēng)格迥異的主題客房，80間客房，80個(gè)故事。心之所至，便能到達(dá)向往的地方，所有房間均在40平米以上。每間房間精心布局，部分房間配有戶外陽(yáng)臺(tái)，可欣賞到戶外美景。即舒適又奢華?，F(xiàn)代化的設(shè)施齊全，無線上網(wǎng)等智能化服務(wù)系統(tǒng)體現(xiàn)了人性化的設(shè)計(jì)理念。一樓設(shè)有400多平方的休閑茶餐廳，在這里可以享受圖書，音樂、咖啡、茶點(diǎn)及美食。酒店匯集天下美食，雅致的餐廳，配上周到的服務(wù)令人食欲大增。為您提供各式葡萄酒、特制飲料、咖啡，任君品賞。酒店設(shè)有大小各異的會(huì)議室二間，及多功能宴會(huì)廳一間。宴會(huì)廳擁有300余平方米的開闊空間，設(shè)置舞臺(tái)和專用多媒體控制室，可同時(shí)容納200名賓客，亦可分割為兩個(gè)獨(dú)立的空間區(qū)域，靈活多變，是舉行各類國(guó)際，國(guó)內(nèi)會(huì)議的理想場(chǎng)所。酒店設(shè)施齊全，環(huán)境舒適的設(shè)康體中心，包括SPA水浴中心、健身中心、美容美發(fā)中心、棋牌室、室內(nèi)恒溫游泳池、露天茶室、斯諾克室等各項(xiàng)康樂設(shè)施。是您全身心放松的理想之選。（三）童話城堡及商鋪童話城堡及商鋪占地25.25畝，建筑面積10479.8㎡，其中童話城堡3000㎡，文化創(chuàng)意商店4000㎡，地方特色產(chǎn)品店3479.8㎡。童話城堡有小飛象、旋轉(zhuǎn)瘋密、罐旋轉(zhuǎn)木馬、金龍滑車。童話城堡及商鋪布置在省道244線以及埠村道路口東南邊。根據(jù)著名童話故事分幾個(gè)功能區(qū)，讓小朋友參與童話故事里面去，其中心是一座令人嘆為觀止的旋轉(zhuǎn)階梯，引領(lǐng)游客開啟一段“漫游童話時(shí)光”的旅程。在城堡地步的密室里，五光十色的噴泉將在水池中舞動(dòng)，使游客沉浸在音樂和繽紛色彩之中。建筑為層次分明的尖屋頂，金碧輝煌，精雕細(xì)琢，成為百年標(biāo)志性建筑。沿街建筑區(qū)作為休閑商業(yè)區(qū)，多為小型的獨(dú)棟建筑，以主題鮮明，以獨(dú)特文化吸引特定人群，建筑均2層，主要賣特產(chǎn)。三、交通組織園內(nèi)