房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析及研究報(bào)告報(bào)告

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房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析與研究

摘要

論文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資根本形式和根本特點(diǎn)的介紹，結(jié)合房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀和今后開(kāi)展趨

勢(shì)的市場(chǎng)環(huán)境分析，說(shuō)明了房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)前途。建立房地產(chǎn)投資應(yīng)遵循的根本原那么，

并結(jié)合工作實(shí)際對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的選擇進(jìn)展了詳細(xì)探討，辨析房地產(chǎn)投資面臨的有

利因素和不利條件。定性地分析了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)的特征，并對(duì)房地產(chǎn)投資

在獲得土地使用權(quán)后的主要風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題以及風(fēng)險(xiǎn)與投資收益的相互關(guān)系進(jìn)展了分析，提出在風(fēng)

險(xiǎn)因素干擾下，評(píng)估投資效益的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和理論方法。通過(guò)一個(gè)詳盡的房地產(chǎn)投資實(shí)例，

說(shuō)明該理論方法在投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中的應(yīng)用，以及如何為投資決策提供依據(jù)和建議。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)

評(píng)估與決策的實(shí)際需要，提出構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的模式，以利于及時(shí)調(diào)整和保障投資風(fēng)險(xiǎn)決

策的正確實(shí)施。最后在結(jié)論局部，闡述了風(fēng)險(xiǎn)研究的長(zhǎng)期性和風(fēng)險(xiǎn)決策的現(xiàn)實(shí)意義，對(duì)未來(lái)

投資風(fēng)險(xiǎn)研究的趨勢(shì)和方向進(jìn)展了思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；分析；研究

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Abstract

Thepaperthroughtotherealestateinvestmentfundamentalmodeandtheessentialfeature

introduction,theunionrealestateinvestmentpresentsituationandthenextdevelopmenttendency

marketenvironmentanalysis,hasexpoundedtherealestateinvestmentmarketfuture.The

establishmentrealestateinvestmentshouldfollowthebasicprinciple,andtheunionworkwasactual

tothepresentstagerealestateopportunitiesforinvestmentchoicehascarriedonthedetailed

discussion,debatedanalyzesthefavorablefactorandtheadverseconditionwhichtherealestate

investmentfaced.Qualitativehasanalyzedtherealestateinvestmentriskquestion,recognizestherisk

thecharacteristic,andafterobtainedthelandemploymentrighttotherealestateinvestmentthemain

riskquestionaswellastheriskandtheinvestmentinereciprocityhascarriedontheanalysis,

proposedundertheriskfactordisturbance,appraisalinvestmentbenefiteconomicaltechnical

specificationandtheorymethod.Throughanexhaustiverealestateinvestmentexample,explained

thistheorymethodintheinvestmentriskassessmentapplication,howaswellasdoesprovidethe

basisandthesuggestionfortheinvestmentdecision-making.Accordingtotheriskassessmentand

thepolicy-makingactualneed,proposedconstructstheriskmanagementorganizationthepattern,

favorthepromptadjustmentandthesafeguardinvestmentriskdecision-makingcorrect

implementation.Finallywerepartialintheconclusion,elaboratedtheriskresearchlong-term

characteristicandtheriskdecision-makingpracticalsignificance,hascarriedonthepondertothe

futureinvestmentriskresearchtendencyandthedirection.

Keywords：realestate；investmentrisk；analyse；research

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目錄

摘要I

AbstractII

1緒論1

1.1本研究的目的、容和意義1

1.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的起源與現(xiàn)狀1

2房地產(chǎn)投資工程風(fēng)險(xiǎn)的涵義與特征2

2.1風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險(xiǎn)的涵義2

2.2房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險(xiǎn)的主要特征2

2.2.1客觀性與普遍性3

2.2.2不確定性與損益雙重性3

2.2.3潛在性與可判性3

2.2.4相關(guān)性3

3房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析4

3.1工程投資風(fēng)險(xiǎn)因素的來(lái)源4

3.1.1工程場(chǎng)地選址階段4

3.1.2工程融資階段4

3.1.3工程建立施工階段4

3.1.4工程租售階段4

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3.2工程投資風(fēng)險(xiǎn)因素的主要種類(lèi)5

3.2.1定位風(fēng)險(xiǎn)5

3.2.2商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)5

3.2.3經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)5

3.2.4通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，也稱為購(gòu)置力風(fēng)險(xiǎn)5

3.2.5金融風(fēng)險(xiǎn)6

3.2.6市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)6

3.2.7創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)6

3.2.8政策風(fēng)險(xiǎn)6

3.2.9自然風(fēng)險(xiǎn)6

4房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險(xiǎn)防策略7

4.1基于戰(zhàn)略層工程投資風(fēng)險(xiǎn)防策略7

4.1.1投資分散策略7

4.1.2投資組合策略7

4.1.3保險(xiǎn)策略7

4.2基于戰(zhàn)術(shù)層工程投資風(fēng)險(xiǎn)防策略8

4.2.1編制風(fēng)險(xiǎn)防方案8

4.2.2風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別8

4.2.3風(fēng)險(xiǎn)定性分析8

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4.2.4風(fēng)險(xiǎn)定量分析9

4.2.5風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略9

4.2.6風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程管理10

4.3我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和前景10

5結(jié)論13

參考文獻(xiàn)14

致15

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1緒論

1.1本研究的目的、容和意義

房地產(chǎn)投資是指投資者將其資金投放到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，以獲得產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)

的一種經(jīng)濟(jì)行為。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，這個(gè)過(guò)程分為四個(gè)階段:投資決策、獲取土地、建造房屋、經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)。它具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn)，很難在一開(kāi)場(chǎng)就對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的有關(guān)費(fèi)用和建成后的收益作準(zhǔn)確的估計(jì)，即在開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在著不確定性，從而不可防止地帶有風(fēng)險(xiǎn)。本論文旨在研究房地產(chǎn)投資過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)、影響因素以及誘發(fā)的根源、出現(xiàn)的概率大小以及對(duì)策措施。本論文研究的容，詳細(xì)分析了房地產(chǎn)投資決策的風(fēng)險(xiǎn)，研究有助于提高人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。其二，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的研究，有利于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的管理水平，做好風(fēng)險(xiǎn)損失的防控制。其三，對(duì)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)研究，有利于自覺(jué)利用風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，調(diào)節(jié)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展。因?yàn)?，風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果是雙重的，風(fēng)險(xiǎn)隱藏著危機(jī)，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)又孕育著機(jī)遇，所以，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就不單是防，而且還有利用的問(wèn)題。

1.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的起源與現(xiàn)狀

風(fēng)險(xiǎn)的定義最初出現(xiàn)于1901年美國(guó)的A.M.威利特所作的博士論文?風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)

的經(jīng)濟(jì)理論?中:"風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于不愿發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀表達(dá)〞。而風(fēng)險(xiǎn)的研究是為投資決策與管理效勞的，目的在于風(fēng)險(xiǎn)管理，創(chuàng)造更好的效益。風(fēng)險(xiǎn)管理的思想的雛形可以追溯到很早。進(jìn)入70年代以來(lái)，大約與國(guó)際上"風(fēng)險(xiǎn)投資熱〞有關(guān)，西方很多經(jīng)濟(jì)學(xué)開(kāi)場(chǎng)把研究的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向投資風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量、決策與控制問(wèn)題，并取得了不少令人矚目的成果。80年代以來(lái)，開(kāi)放國(guó)家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究已有很大進(jìn)展，根本形成一個(gè)體系完整的學(xué)科和獨(dú)立的研究領(lǐng)域。風(fēng)險(xiǎn)管理在企業(yè)管理實(shí)踐中得到了廣泛的應(yīng)用。70%以上的企業(yè)設(shè)置了專(zhuān)職風(fēng)險(xiǎn)管理，88.9%的企業(yè)開(kāi)展了風(fēng)

險(xiǎn)管理，風(fēng)險(xiǎn)管理人員從公司的低級(jí)職員一躍而成為公司主要決策人員之一。

二十年前的中國(guó)，經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題一直都是否認(rèn)和回避的。這與其說(shuō)是人們?cè)诶碚撋蠈?duì)此問(wèn)題認(rèn)識(shí)缺乏所造成的缺陷，不如說(shuō)是客觀經(jīng)濟(jì)事實(shí)

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所決定的必然結(jié)果。在當(dāng)時(shí)那種竭力追求確定性的經(jīng)濟(jì)體制下，專(zhuān)門(mén)研究經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

的論文廖假設(shè)辰星，系統(tǒng)地探討經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)理論的專(zhuān)著更不曾面世。近幾年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中出現(xiàn)的種種不確定的現(xiàn)象已使人們不再對(duì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題感到陌生。無(wú)論

是經(jīng)濟(jì)理論界，還是社會(huì)生活中，人們開(kāi)場(chǎng)談?wù)擄L(fēng)險(xiǎn)、思考風(fēng)險(xiǎn)。

總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)研究方面還不夠深入，也未上升到應(yīng)有的理論地位上。定性分析和經(jīng)歷決策仍是進(jìn)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析中常用的方法。盡管有少量的定量方法應(yīng)用，但在整體上不系統(tǒng)，其風(fēng)險(xiǎn)分析還很外表，決策失誤現(xiàn)象大量存在。特別是在具體的房地產(chǎn)投資工程操作中，由于我國(guó)的國(guó)情和房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，需要一種更完善的、適合我國(guó)國(guó)情和房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

分析與決策方法。

2房地產(chǎn)投資工程風(fēng)險(xiǎn)的涵義與特征

2.1風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險(xiǎn)的涵義

風(fēng)險(xiǎn)的最初定義于1901年出現(xiàn)在美國(guó)的A·M·Willet的博士論文?風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)

的經(jīng)濟(jì)理論?中：風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀表達(dá)。〞這"

一定義強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)的客觀性和不確定性。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)理論的研究，風(fēng)險(xiǎn)的一般定義是：人們對(duì)未來(lái)行為的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)發(fā)生的負(fù)偏離。通俗地講，風(fēng)險(xiǎn)就是發(fā)生不幸事件的概率，或指損失發(fā)生的不確定性，而房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險(xiǎn)就是指在工程投資過(guò)程中能引起損失產(chǎn)生的不確定性?？陀^世界是變化多端的，充滿了不確定性，每一個(gè)房地產(chǎn)投資工程都有一定的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)工程投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自信息的不完全性、投資工程周期長(zhǎng)短、收益預(yù)期及房地產(chǎn)政策等投資環(huán)境的

變異性。

2.2房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險(xiǎn)的主要特征

正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征，對(duì)于建立和完善風(fēng)險(xiǎn)控制和管理機(jī)制，降低

風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，提高投資活動(dòng)的效率具有重要意義。

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2.2.1客觀性與普遍性

房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險(xiǎn)的客觀性是指房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，它不以某個(gè)人的

意志為轉(zhuǎn)移。普遍性即一般工程工程中都有風(fēng)險(xiǎn)的存在，風(fēng)險(xiǎn)在整個(gè)工程生命周期

中都存在，而不僅僅存在于實(shí)施階段。

2.2.2不確定性與損益雙重性

風(fēng)險(xiǎn)的主要特征是不確定性，也就是難以預(yù)知。例如經(jīng)濟(jì)政策的變化、戰(zhàn)爭(zhēng)的

爆發(fā)、暴雪災(zāi)難的形成，風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生雖有具

體原因，但其發(fā)生的時(shí)間是難以預(yù)知的。這種難以預(yù)知的特性就造成了房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)不一定都帶來(lái)負(fù)面影響，如果能正確認(rèn)識(shí)并

充分利用風(fēng)險(xiǎn)，反而會(huì)使收益有很大程度的增加。

2.2.3潛在性與可判性

房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險(xiǎn)不僅具有隨機(jī)性，同時(shí)具有潛在性。它是附著在房地產(chǎn)開(kāi)

發(fā)與經(jīng)營(yíng)中的某些確定事物中，并通過(guò)它們的發(fā)生而起作用，因此從房地產(chǎn)投資的規(guī)律看，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)具有潛在性。但是，這并不是說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)是不可認(rèn)識(shí)的，人們可以分析以往發(fā)生的類(lèi)似事件的統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其所造成的經(jīng)濟(jì)損

失程度作出客觀判斷。

2.2.4相關(guān)性

相關(guān)性是指投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)與其投資行為及決策是嚴(yán)密相連的。同一風(fēng)險(xiǎn)事

件對(duì)不同的投資者會(huì)產(chǎn)生不同的風(fēng)險(xiǎn)，同一投資者由于其決策或策略不同，會(huì)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果。實(shí)質(zhì)上，風(fēng)險(xiǎn)空間是由決策空間和狀態(tài)空間結(jié)合而成的。狀態(tài)空間是客觀必然，人們無(wú)法自由選擇；而決策空間是人們根據(jù)狀態(tài)空間自主選擇的結(jié)

果，決策正確與否直接影響人們面臨的風(fēng)險(xiǎn)及其程度。

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3房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析

3.1工程投資風(fēng)險(xiǎn)因素的來(lái)源

3.1.1工程場(chǎng)地選址階段

房地產(chǎn)工程對(duì)位置極為敏感，成功的投資開(kāi)發(fā)離不開(kāi)準(zhǔn)確的選址。同時(shí)，能否

正確評(píng)估某地塊的價(jià)值也具有很大的不確定性，還可能牽涉到拆遷、安置、補(bǔ)償及"七通一平〞等很多方面的問(wèn)題。房地產(chǎn)工程投資中各種不確定性因素很多，一旦

處置不當(dāng)將會(huì)造成整個(gè)工程的拖延甚至流產(chǎn)。

3.1.2工程融資階段

通常房地產(chǎn)工程都需要從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)進(jìn)展融資，而貸款利率的變化趨

勢(shì)難以預(yù)料，資金本錢(qián)即融資費(fèi)用對(duì)房地產(chǎn)工程的最終利潤(rùn)影響極大。此外，房地產(chǎn)工程通常在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)到一定階段開(kāi)場(chǎng)預(yù)售，以預(yù)售款將余下樓盤(pán)工程開(kāi)發(fā)完畢，

一旦遭遇預(yù)售款無(wú)法到位的情況，就會(huì)因資金短缺而面臨困境。

3.1.3工程建立施工階段

這期間主要存在房地產(chǎn)工程本錢(qián)超支、工期延誤及質(zhì)量、平安事故的發(fā)生等風(fēng)

險(xiǎn)。

3.1.4工程租售階段

這一期間，較小的租金或售價(jià)變化也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)工程的收益有較大的影響，而

通常租金售價(jià)的趨勢(shì)難以準(zhǔn)確地估算；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)支付水平、選擇偏好等因素也使

得工程的租售期具有不穩(wěn)定性。

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3.2工程投資風(fēng)險(xiǎn)因素的主要種類(lèi)

3.2.1定位風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資工程的市場(chǎng)定位包括工程的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建立

環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、工程的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析及工程可行性研究報(bào)告做出的，是指導(dǎo)工程決策、工程設(shè)計(jì)、工程營(yíng)銷(xiāo)籌劃方案等前期工作的依據(jù)?？梢哉f(shuō)，工程的市場(chǎng)定位確定以后，根本上就敲定了工程的建立風(fēng)格、建立本錢(qián)、營(yíng)銷(xiāo)推廣方案，就決定了工程的銷(xiāo)售前景。一旦市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，工程的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，會(huì)導(dǎo)致后期難以彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn)。定位風(fēng)險(xiǎn)是工程投資過(guò)程中最大的風(fēng)險(xiǎn)，屬工程建立的決策性失誤風(fēng)險(xiǎn)，因此開(kāi)發(fā)商在進(jìn)展市場(chǎng)定位時(shí)要從市場(chǎng)規(guī)律出發(fā)，對(duì)市

場(chǎng)合理細(xì)分，準(zhǔn)確找出適應(yīng)市場(chǎng)需求的工程類(lèi)型。

3.2.2商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是指某一特定的工程運(yùn)營(yíng)失敗的可能性。現(xiàn)實(shí)中的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)主要集中

在兩個(gè)方面：一是管理，確定和收取租金、物質(zhì)設(shè)施的維護(hù)與更新、控制運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

都是其關(guān)鍵變量；二是市場(chǎng)變化，如地區(qū)人口構(gòu)造、交通便利性、競(jìng)爭(zhēng)者等。

3.2.3經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資者經(jīng)營(yíng)管理不善而造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。所謂經(jīng)營(yíng)管

理不善，主要包括：投資者不能勝任經(jīng)營(yíng)管理工作；信息匱乏；決策失誤；不能處

理好各種合同關(guān)系；違章或等。

3.2.4通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，也稱為購(gòu)置力風(fēng)險(xiǎn)

是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購(gòu)置力降低給投資者帶來(lái)的

風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)投資回收期越長(zhǎng)，房地產(chǎn)工程投資購(gòu)置力風(fēng)險(xiǎn)越大。

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3.2.5金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資額較大的特點(diǎn)使得一般的投資者都要借助于各種融資工具，而利率

匯率、工程建立及租售周期等變量的作用帶來(lái)了收益的不確定性。信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)

性風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)。

3.2.6市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

指由于供求形勢(shì)變化，引起市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)圍、競(jìng)爭(zhēng)程度、競(jìng)爭(zhēng)方式以及房地產(chǎn)市場(chǎng)

性質(zhì)、市場(chǎng)構(gòu)造、市場(chǎng)發(fā)育等變化而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值跌落

的一種可能性，主要來(lái)源于房地產(chǎn)供給的時(shí)間誤差。

3.2.7創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)

在資源有限的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步開(kāi)展，獲得既定利益是非常必要

的。但一味追求工程與周邊工程的"差異性〞，選擇企業(yè)不熟悉或認(rèn)識(shí)尚缺乏以完

成"創(chuàng)新〞的工程，也是極具風(fēng)險(xiǎn)的，何況創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險(xiǎn)的。

3.2.8政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生多由于政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在。企業(yè)的政策風(fēng)

險(xiǎn)主要發(fā)生于違規(guī)操作的投機(jī)性過(guò)程、對(duì)政策不理解的失誤。在工程投資過(guò)程中，

企業(yè)必須掌握相關(guān)法律和最新政策。

3.2.9自然風(fēng)險(xiǎn)

由于自然因素的不確定性、不可抗性〔如地震、洪水、風(fēng)暴、暴雪、火災(zāi)等〕

以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

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4房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險(xiǎn)防策略

4.1基于戰(zhàn)略層工程投資風(fēng)險(xiǎn)防策略

4.1.1投資分散策略

房地產(chǎn)工程投資分散是通過(guò)開(kāi)發(fā)構(gòu)造的分散，到達(dá)減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，其一般包

括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將投資分散到不同區(qū)域，從而防止某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣的影響。房地產(chǎn)投資時(shí)間分散那么是確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而防止因市場(chǎng)變化而帶來(lái)的損失。共同投資策略要求房地產(chǎn)企業(yè)與金融部門(mén)、大財(cái)團(tuán)合作共同對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)展開(kāi)發(fā)投資，

利益共享，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，充分調(diào)動(dòng)投資各方的積極性，最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)。

4.1.2投資組合策略

房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照

一定的原那么進(jìn)展搭配，投資各種不同類(lèi)型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的投資策略。例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以投入一局部資金在普通住宅，投資一局部在高檔寫(xiě)字樓等，因?yàn)椴煌?lèi)型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益上下不同。房地產(chǎn)投資者應(yīng)盡可能構(gòu)造投資組合進(jìn)展投資，以消除工程的非系統(tǒng)化風(fēng)險(xiǎn)，在同時(shí)存在多個(gè)組合的情況下，應(yīng)盡量選擇系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)小的投資組合。當(dāng)然，房地產(chǎn)投資商應(yīng)端正對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)小那么收益也小，要根據(jù)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力選擇適宜的風(fēng)險(xiǎn)收益組

合。

4.1.3保險(xiǎn)策略

對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，購(gòu)置保險(xiǎn)是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資

風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一。保險(xiǎn)對(duì)于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失，實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)運(yùn)動(dòng)，保證房地產(chǎn)投資者的利潤(rùn)等具有十分重要的意義。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)主要有房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房屋抵押保險(xiǎn)和房地產(chǎn)委托保險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者應(yīng)充

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分考慮所需要的保險(xiǎn)險(xiǎn)種，確定適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)金額，合理劃分風(fēng)險(xiǎn)單位和厘定費(fèi)率，

選擇信譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司等。

4.2基于戰(zhàn)術(shù)層工程投資風(fēng)險(xiǎn)防策略

4.2.1編制風(fēng)險(xiǎn)防方案

風(fēng)險(xiǎn)防方案的編制是決定如何進(jìn)展一個(gè)工程的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)

程中，我們必須解決以下問(wèn)題：為什么識(shí)別同工程目標(biāo)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)非常重要，什么是特殊風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)降低的可交付成果是什么，怎樣降低風(fēng)險(xiǎn)，由誰(shuí)負(fù)責(zé)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)防方案，需要多少資源來(lái)減輕風(fēng)險(xiǎn)等。解決了這些問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)防方案才算完成，為以

后的風(fēng)險(xiǎn)管理工作做好鋪墊。

4.2.2風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是指風(fēng)險(xiǎn)管理人員在收集資料和調(diào)查研究之后，運(yùn)用各種方法對(duì)尚未

發(fā)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)以及客觀存在的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展系統(tǒng)歸類(lèi)和全面識(shí)別。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別其實(shí)就是對(duì)一些可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展了解和判斷，必須在工程開(kāi)場(chǎng)之前做好風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。同時(shí)，要對(duì)工程可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展評(píng)估、認(rèn)識(shí)，比擬常見(jiàn)的方法有：頭腦風(fēng)暴法、德?tīng)柗萍夹g(shù)、訪談法、財(cái)務(wù)報(bào)表法、初始風(fēng)險(xiǎn)清單法、流程圖法和SWOT分

析等。這些方法能比擬系統(tǒng)、有效地幫我們預(yù)測(cè)工程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

4.2.3風(fēng)險(xiǎn)定性分析

風(fēng)險(xiǎn)定性分析包括評(píng)估已識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的可能性和概率，確定其數(shù)量和優(yōu)先級(jí)，將

風(fēng)險(xiǎn)對(duì)工程的潛在影響按照輕重緩急進(jìn)展排序。風(fēng)險(xiǎn)定性分析是確定對(duì)具體風(fēng)險(xiǎn)采取措施的重要性，并指導(dǎo)應(yīng)對(duì)行動(dòng)的一種方式。對(duì)已掌握信息的質(zhì)量進(jìn)展評(píng)估有助于修正對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。風(fēng)險(xiǎn)定性分析要采用公認(rèn)的定性分析方法與工具對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的概率與后果進(jìn)展評(píng)估。重復(fù)進(jìn)展定性分析所得的結(jié)果可能顯示是否有必要調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)管

理行動(dòng)，糾正工程方案中的偏頗。

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4.2.4風(fēng)險(xiǎn)定量分析

風(fēng)險(xiǎn)定量分析經(jīng)常是在風(fēng)險(xiǎn)定性分析之后進(jìn)展的，當(dāng)然這兩個(gè)過(guò)程可以同時(shí)或

分開(kāi)進(jìn)展。風(fēng)險(xiǎn)定量分析就是對(duì)工程的性質(zhì)和時(shí)間、資金的可用性的影響進(jìn)展研究，是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)定性分析的一種深入。它的主要技術(shù)包括：決策樹(shù)法，這是一種比擬直觀、易操作的圖形方法，可以幫助選擇在未來(lái)結(jié)果不確定的情況下最好的行動(dòng)路徑；風(fēng)險(xiǎn)模擬法，指基于蒙特卡羅模擬技術(shù)，對(duì)某房地產(chǎn)工程的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展定量分析，并分析單個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素組合對(duì)工程經(jīng)濟(jì)收益的敏感性。通過(guò)將AHP方法和所建立模型的綜合利用，對(duì)模擬結(jié)果進(jìn)展有效分析，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)工程的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展客觀、動(dòng)態(tài)、定量的分析，為房地產(chǎn)工程的決策提供更全面、科學(xué)的定量信息。

4.2.5風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略

風(fēng)險(xiǎn)被識(shí)別和量化之后，必須制訂一系列風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，防于未然。應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)

的四項(xiàng)根本對(duì)策分別為：一是風(fēng)險(xiǎn)回避，加強(qiáng)同類(lèi)工程風(fēng)險(xiǎn)損失資料的搜集整理和分析，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)大的工程主動(dòng)放棄，中斷風(fēng)險(xiǎn)源，遏制風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生；二是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，不放棄或中止帶有風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，但將風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致的損失和法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁他人，從而降低自身?yè)p失程度；三是風(fēng)險(xiǎn)控制，一旦風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，在積極搶險(xiǎn)的同時(shí)應(yīng)注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，收集事故的有關(guān)證據(jù)，為索賠和反索賠準(zhǔn)備充足的資料；四是風(fēng)險(xiǎn)減輕，工程實(shí)施中為了到達(dá)某些目的，需要發(fā)生某些可能帶有風(fēng)險(xiǎn)的事件，假設(shè)可以采用另外沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的措施卻可以得到同樣的效果，要選擇小風(fēng)險(xiǎn)事件替代大風(fēng)險(xiǎn)事件。目前，在收緊銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模的同時(shí)，還必須為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造新的融資渠道，通過(guò)房地產(chǎn)融資渠道多元化來(lái)實(shí)現(xiàn)有效的風(fēng)險(xiǎn)分散，用以解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于依賴銀行資金的問(wèn)題。也可以吸取國(guó)際經(jīng)歷，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道、開(kāi)展直接融資，可有多種形式。除房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股票市場(chǎng)上市融資外，還包括發(fā)行企業(yè)債券，即允許有實(shí)力、有信譽(yù)的大開(kāi)發(fā)商直接到公開(kāi)資本市場(chǎng)上發(fā)行短、中期工程債券，債券投資者根據(jù)不同的收益預(yù)期承當(dāng)不同的風(fēng)險(xiǎn)；具有股票性質(zhì)的購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商"合伙建房〞，即允許購(gòu)房者直接通過(guò)"入股〞方式和開(kāi)發(fā)商"合伙〞建房；開(kāi)展房地產(chǎn)投資基金以及房地產(chǎn)信托投資房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定對(duì)于國(guó)家政治和經(jīng)濟(jì)都具有重要的作用，因此政府必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，有效控制房地產(chǎn)金融

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風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)有序競(jìng)爭(zhēng)，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的安康開(kāi)展。中央銀行

應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展深入的調(diào)查和分析，提高自身研究判斷的準(zhǔn)確性，實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)發(fā)出預(yù)報(bào)，果斷采取相應(yīng)措施，對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)展調(diào)控和引導(dǎo)，加大監(jiān)管力度。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，尤其在中國(guó)，這一市場(chǎng)具有半壟斷性特征，當(dāng)利率上調(diào)時(shí)，在抑制住房需求方面確實(shí)能起到一定效果，但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不會(huì)或很少通過(guò)降低房?jī)r(jià)來(lái)擴(kuò)大銷(xiāo)售甚至有局部開(kāi)發(fā)商囤積住

房，以等購(gòu)置力恢復(fù)后再加價(jià)出售。

4.2.6風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程管理

即在工程實(shí)施中進(jìn)展監(jiān)視和觀察，盡量使工程的進(jìn)展和方案相符。管理過(guò)程中，

要合理配備決策、規(guī)劃、招標(biāo)、施工等各個(gè)環(huán)節(jié)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，重視"過(guò)程控制〞，加強(qiáng)關(guān)鍵部位和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理，實(shí)現(xiàn)工程投資決策有依據(jù)、

工程實(shí)施有程序、工程風(fēng)險(xiǎn)防有制度的局面，有效控制風(fēng)險(xiǎn)。

4.3我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和前景

縱觀國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展歷程，世界各國(guó)都將房地產(chǎn)作為本國(guó)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)來(lái)對(duì)

待，且在不同時(shí)期、不同歷史開(kāi)展階段，制定了相對(duì)應(yīng)的開(kāi)展對(duì)策。根據(jù)這一規(guī)律，人均GDP在3000美元以下或者人均居住面積在30平方米以下時(shí)，住宅建立處于快速開(kāi)展時(shí)期。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化反映敏感，屬典型的周期性行業(yè)，既有波峰也有波谷，但總是呈螺旋式上升趨勢(shì)。具有關(guān)資料顯示，美國(guó)的波

動(dòng)頻率為10-20年，日本的波動(dòng)頻率為10年，的波動(dòng)頻率為7-8年。

但從其開(kāi)展過(guò)程看，也直接與國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平相關(guān)聯(lián)。當(dāng)前，房地產(chǎn)正處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期：一是從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變;二是從單純的消費(fèi)型產(chǎn)品轉(zhuǎn)向投資和消費(fèi)雙重功能的產(chǎn)品；三是主要靠政府調(diào)控轉(zhuǎn)向依靠市場(chǎng)和自身調(diào)節(jié)；四是由單一投資主

體向投資主體多元化方向開(kāi)展。

2012年房地產(chǎn)行業(yè)主要指標(biāo)保持上升，自2012年9月國(guó)房景氣指數(shù)上升后，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)已上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資71804億元，

比上年名義增長(zhǎng)16.2%〔扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)14.9%〕增速比1-11月份回落0.5，

個(gè)百分點(diǎn)，比2011年回落11.9個(gè)百分點(diǎn)。2012年，商品房銷(xiāo)售面積111304萬(wàn)平方

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米，比上年增長(zhǎng)1.8%。商品房銷(xiāo)售額64456億元，增長(zhǎng)10%。從各項(xiàng)數(shù)據(jù)看，2012

年房地產(chǎn)行業(yè)符合我們的判斷，我們認(rèn)為12年不悲不喜，年增長(zhǎng)仍穩(wěn)定。

13 分析2．景

氣指數(shù)底部上升明顯,12月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)〔簡(jiǎn)稱"國(guó)房景氣指數(shù)〞〕為95.59，比上月回落0.12點(diǎn)。如我們四季度國(guó)房景氣指數(shù)繼續(xù)保持上升的趨勢(shì)預(yù)期，

自2012年9月國(guó)房景氣指數(shù)上升后，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)已上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。

圖1-1國(guó)房景氣指數(shù)在底部起穩(wěn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速穩(wěn)中有升，增速保持上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，2012年如我

們預(yù)期全年房地產(chǎn)市場(chǎng)"不喜不悲〞，預(yù)計(jì)13年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投保持平穩(wěn)。

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圖1-2近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占比

由于房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用及國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)條件對(duì)房地產(chǎn)投資的限制認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的未來(lái)表現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)投資有十分重要的作用，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資者決策提供

宏觀的殘開(kāi)。

1、經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)必然要求并帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)；

2、有效需求旺盛；

3、城市化進(jìn)程不斷加快，住宅建立是持續(xù)開(kāi)展的根底；

4、外商房地產(chǎn)投資持續(xù)增加，房地產(chǎn)品質(zhì)不斷提高；

5、房地產(chǎn)企業(yè)重組加快，競(jìng)爭(zhēng)力提高；

6、金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)逐漸國(guó)際化，房地產(chǎn)金融環(huán)境改善；

7、根底設(shè)施建立和轎車(chē)加個(gè)降低，城市居民獲得更多實(shí)在感；

8、政府職能轉(zhuǎn)換，市場(chǎng)環(huán)境更為完善。

總之，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有前些年打下的根底，有多項(xiàng)政策的鋪墊；上有中央"增

加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房和環(huán)境質(zhì)量，改善居民消費(fèi)環(huán)境，保障人們安居樂(lè)業(yè)〞的決心，下有百姓改善住房條件的強(qiáng)烈愿望和買(mǎi)房即換購(gòu)住房的積極性。我國(guó)參加WTO，給房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的開(kāi)展機(jī)遇。可以預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)持續(xù)開(kāi)

展。

但是也應(yīng)該看到，雖然近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體上呈現(xiàn)理性、安康的開(kāi)展態(tài)勢(shì)，但目前局部地區(qū)投資增幅過(guò)大、土地供給過(guò)量、價(jià)格上漲過(guò)快，出現(xiàn)了不同程

度的"過(guò)熱〞、"虛熱〞和構(gòu)造性問(wèn)題，有些區(qū)塊泡沫已經(jīng)產(chǎn)生，房地產(chǎn)業(yè)存在潛

在的、較嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)投資持續(xù)超高增長(zhǎng)、消費(fèi)持續(xù)超高增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房?jī)r(jià)收入比明顯偏高等"五高〞病癥，并據(jù)此得出結(jié)論，目前中國(guó)房地產(chǎn)存在區(qū)域性過(guò)熱現(xiàn)象。這些區(qū)塊的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)現(xiàn)象出來(lái)了。在一些區(qū)域房地產(chǎn)泡沫所造成的消極作用也逐漸顯現(xiàn)。首先，住房消費(fèi)增長(zhǎng)過(guò)快占用了過(guò)多的消費(fèi)購(gòu)置力，從而抑制其他消費(fèi)需求；其次，住房消費(fèi)增長(zhǎng)過(guò)度波動(dòng)，會(huì)增加處于調(diào)整期的我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性或不確定性；三是房地產(chǎn)泡沫破裂將造成連鎖反響，使投資者和消費(fèi)者信心受到巨大沖擊；最后，房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹可能會(huì)對(duì)金融系統(tǒng)和經(jīng)濟(jì)造成沖擊。這些過(guò)熱現(xiàn)象一般具有以下特

征：

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〔1〕投資高，投資的持續(xù)超高增長(zhǎng)，且呈現(xiàn)逐年過(guò)快的趨勢(shì)；

〔2〕銷(xiāo)售額高，商品房銷(xiāo)售已連續(xù)3年增幅到達(dá)30%左右，房地產(chǎn)投資與消

費(fèi)已出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象；

〔3〕房?jī)r(jià)高，不僅房?jī)r(jià)高，而且房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率到達(dá)兩位數(shù)以上；

〔4〕投資比重高，房地產(chǎn)投資所占比重超過(guò)25%以上；

〔5〕房?jī)r(jià)收入高，房?jī)r(jià)收入比明顯偏高，全