安徽房地產(chǎn)項目投資分析報告word文檔

安徽房地產(chǎn)市場WORD文檔可下載修改目錄HYPERLINK銅陵簡介 1HYPERLINK一、城市規(guī)劃解讀 2HYPERLINK（一）建設(shè)大銅陵城市空間新體系 2HYPERLINK（二）確定順安、鐘鳴成為銅陵的東大門 3HYPERLINK（三）鐘鳴鎮(zhèn)服務(wù)于銅陵市東部城區(qū) 4HYPERLINK二、社會經(jīng)濟發(fā)展 5HYPERLINK（一）GDP、人均GDP及全省地級市排名 5HYPERLINK（二）人均可支配收入及全省地級市排名 6HYPERLINK（三）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 6HYPERLINK三、東部城區(qū)內(nèi)部格局比較分析 8HYPERLINK（一）東部城區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀分析及進度預(yù)判 8HYPERLINK（二）順安、鐘鳴典型房地產(chǎn)項目調(diào)查 9HYPERLINK（三）順安、鐘鳴投資環(huán)境比較分析 10HYPERLINK（四）鐘鳴鎮(zhèn)項目比較 11HYPERLINK四、項目投資選擇建議 12HYPERLINK五、鐘鳴新區(qū)項目SWOT分析及發(fā)展策略 13HYPERLINK（一）SWOT分析 13HYPERLINK（二）發(fā)展策略 14HYPERLINK六、鐘鳴新區(qū)項目投資收益估算 17HYPERLINK結(jié)論 19銅陵簡介銅陵轄三區(qū)（銅官山區(qū)、獅子山區(qū)、郊區(qū)）一縣（銅陵縣）；銅陵縣下設(shè)“四鄉(xiāng)四鎮(zhèn)”，鐘鳴鎮(zhèn)、順安鎮(zhèn)位于銅陵東部，其中鐘鳴鎮(zhèn)與蕪湖銅南縣相接。全市土地面積1113平方公里，其中市區(qū)面積227平方公里，銅陵縣地域面積占全市78.71%左右；全市總?cè)丝?1.35萬人，其中市區(qū)人口43.43

萬人。位于安徽省南部、長江下游南岸，東距蕪湖市80公里左右，距省會合肥市120公里，徐(州)黃(山)公路線在銅陵長江大橋過江。處“武漢—上海長江經(jīng)濟帶”上，是長三角區(qū)域重要的資源型城市、“兩山一湖”旅游區(qū)的北大門、皖中南中心城市以及蕪馬銅經(jīng)濟圈的骨干城市。銅的儲量占全省70%以上，硫鐵礦儲量位居華東第一、全國第二，石灰石、黃金和白銀的儲量均居全省之首。

一、城市規(guī)劃解讀（一）建設(shè)大銅陵城市空間新體系按照銅陵新版城市規(guī)劃，銅陵城市發(fā)展定位于：全國銅產(chǎn)業(yè)基地電子材料產(chǎn)業(yè)基地長江中下游重要的工貿(mào)港口城市皖中南中心城市銅陵市城市建設(shè)按照“北擴、東進、南整、西跨”的思路，主要向北、東、南三個方向發(fā)展，形成“一城三區(qū)，一主兩副”的組團式布局。其中，東部城區(qū)成為新一輪開發(fā)的重點區(qū)域，銅陵縣政府于2008年4月在此正式設(shè)立建設(shè)指揮部。（二）確定順安、鐘鳴成為銅陵的東大門銅陵市總體規(guī)劃確定，東部城區(qū)以順安、鐘鳴為基礎(chǔ)，集中發(fā)展生活居住功能；以沿江快速通道為發(fā)展軸，構(gòu)建以工業(yè)為主的綜合性新城區(qū)；圍繞順安老鎮(zhèn)建設(shè)東部城區(qū)商業(yè)服務(wù)中心，商業(yè)服務(wù)業(yè)應(yīng)考慮為城區(qū)居民和周圍農(nóng)村居民提供生產(chǎn)和生活服務(wù)。到2010年，東部城區(qū)人口4萬人，力爭到2012年城區(qū)人口達10萬人以上，建成區(qū)面積控制在6平方公里。作為全國綜合改革試點鎮(zhèn)、安徽省重點中心鎮(zhèn)——順安鎮(zhèn)有著豐富的金、銀、銅、鐵、硫等資源，山川秀麗；區(qū)位優(yōu)越，寧銅鐵路、沿江快速、沿江高速穿鎮(zhèn)而過；城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，小城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展迅速，已建立建材、輕紡、化工、礦業(yè)采掘、房地產(chǎn)開發(fā)、商貿(mào)流通等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。鐘鳴鎮(zhèn)緊鄰順安鎮(zhèn)，大力發(fā)展紡織、服裝、電子、制造四大支柱產(chǎn)業(yè)，同時圍繞城鎮(zhèn)建設(shè)和城市化進程，加強房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。兩鎮(zhèn)的變化為東部城區(qū)的跨越式發(fā)展積聚了巨大的能量。（三）鐘鳴鎮(zhèn)服務(wù)于銅陵市東部城區(qū)鐘鳴鎮(zhèn)規(guī)劃以便捷的道路交通系統(tǒng)為骨架，建立現(xiàn)代的市政基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)；以合理的功能和布局，服務(wù)于銅陵市東部城區(qū)，為金橋工業(yè)園做好生活服務(wù)區(qū)和物流園區(qū)的職能。鎮(zhèn)區(qū)總體用地布局結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)用地向西緊湊發(fā)展，同時在銅南公路南側(cè)結(jié)合現(xiàn)狀工業(yè)，布置工業(yè)組團，遠期向南拓展，形成“一主一副二區(qū)”的布局結(jié)構(gòu)：一主，以現(xiàn)狀老城為依托，向西拓展，形成主城區(qū)，功能以居住和綜合服務(wù)為主，面積2.8平方公里；一副，龍泉路向南延伸，跨過銅蕪高速公路，為遠期發(fā)展用地，功能主要是居住生活為主，面積0.53平方公里；二區(qū)，牡陵規(guī)劃為傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，面積0.73平方公里，獅子山及其周圍緩沖地帶規(guī)劃為旅游休閑區(qū)，面積1.3平方公里。鎮(zhèn)主城區(qū)用地功能劃分二條商業(yè)帶：（1）豐泉路向西延伸到花園路，規(guī)劃為商業(yè)街，長度1500米，用地面積約8公頃，主要布置大型商業(yè)服務(wù)設(shè)施；（2）龍泉路商業(yè)街，向南到獅峰路（新區(qū)D地塊，參見下文），向北到站前路，長度860米，用地面積約4.5公頃，主要布置中小型商業(yè)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施。一個物流園區(qū)：位于豐泉路以南、勝利路以東、施沖路以西，銅南公路以北。一個行政中心：位于馬中路以南，清泉路以西，面積3.6公頃，包括約0.9公頃的市政廣場。（新區(qū)A地塊，參見下文）一個山地住宅區(qū)：將榮偉水泥廠更新為山地住宅區(qū)，因坡就勢建設(shè)低層住宅。二、社會經(jīng)濟發(fā)展（一）GDP、人均GDP及全省地級市排名近年來銅陵市經(jīng)濟處于快速發(fā)展階段，十五期間，GDP增速一度達到30%以上，2000-2007年間年均增長20%左右。2007年銅陵市GDP總量達到286.83億，人均GDP為39838元，比上年增長19.63%。截至2007年銅陵市人均GDP已經(jīng)突破4000美元，標志著銅陵市房地產(chǎn)市場進入高速發(fā)展期。排名城市GDP排名城市人均GDP1合肥市13001馬鞍山424132安慶市6002銅陵市398383蕪湖市5803合肥市281254馬鞍山5404蕪湖市252945阜陽市4505淮南市151976滁州市4386黃山市145607宿州市4307宣城市130518六安市4308淮北市126759蚌埠市4109蚌埠市1164510巢湖市41010池州市1151511淮南市35511滁州市995412亳州市34512巢湖市980913宣城市35013安慶市973914銅陵市29014六安市722215淮北市25815宿州市704916黃山市21516毫州市638817池州市15817阜陽市5000（二）人均可支配收入及全省地級市排名省及地市人均可支配收入增幅安徽省1147417.4馬鞍山1613717.7合肥市1342621.9銅陵市1326617.6蕪湖市1323422.1淮南市1200312.6淮北市1164418.7蚌埠市1144012.4黃山市1136216.9巢湖市1133119.7亳州市1128824.8池州市1101722.2滁州市1090414.4阜陽市1086323.2安慶市1071011.7宿州市1056218.1六安市1045916.9宣城市1043615.4隨著全市經(jīng)濟發(fā)展進入快車道，銅陵市人民生活水平不斷提高。2000-2007年間城鎮(zhèn)人均可支配收入從5591.5元迅速上漲到13266元，增幅達137.25%。同時，銅陵市城鎮(zhèn)人均可支配收入在全省排名名列前茅。收入水平的不斷提高，居民消費支出也同步增長，住宅消費能力大幅度提高，推動了銅陵市房地產(chǎn)市場的較快發(fā)展。（三）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況1.供求形勢良好近幾年來，銅陵市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，房地產(chǎn)投資額呈梯狀增長，2000-2007年間占全社會投資總額比重平均為20%，其中65%為住宅投資。2007年銅陵房地產(chǎn)市場的供銷關(guān)系保持活躍態(tài)勢，全市商品房批準預(yù)售面積為39.64萬平方米，比上年減少30.82%，同時商品房備案銷售面積達到41.46萬平方米，全年供求比為0.95:1。銅陵市住宅市場供求比呈現(xiàn)總體下降態(tài)勢，2005-2007年分別為1.09:1、1.14:1、1.05:1，在未來供應(yīng)增量減少與需求量持續(xù)增加情況下，銅陵市商品住宅市場呈現(xiàn)出供求基本平衡態(tài)勢。2.商品房價格居全省首位排名城市名稱商品房銷售均價其中住宅1銅陵358732342合肥332631723蕪湖32083074隨著銅陵市經(jīng)濟發(fā)展加快，人民收入不斷提高，購買力不斷增強，對住房條件改善的需求日益迫切，并且在全國房地產(chǎn)市場熱度的帶動下，近年來銅陵市商品房價格一路上揚。2007年銅陵市商品房銷售均價躍至全省首位，達到3587元/平方米，比上年增長10.51%，其中住宅銷售均價為3234元/平方米，市區(qū)中高檔商品住宅平均售價已超過5000元/平方米。3.東部城區(qū)銅陵鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房市場多為空白。其中，東部城區(qū)順安、鐘鳴房地產(chǎn)市場較為領(lǐng)先，但也僅屬于剛剛起步階段。目前，順安鎮(zhèn)在售樓盤不過寥寥幾家，均價在2200元/平方米左右；鐘鳴鎮(zhèn)商品房樓盤僅1處，均價在1400元/平方米左右。三、東部城區(qū)內(nèi)部格局比較分析（一）東部城區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀分析及進度預(yù)判東部城區(qū)建設(shè)目前已經(jīng)啟動，呈現(xiàn)“多管齊下”的格局。1.順安鎮(zhèn)2008年4月，銅陵縣成立了以縣委、縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥的東部城區(qū)建設(shè)指揮部，進駐順安鎮(zhèn)開展工作。目前，控制性詳細規(guī)劃正在調(diào)整，修建性詳細規(guī)劃也正在同步著手制定，預(yù)計下半年可完成報批，之后將進入土地上市（招、拍、掛）進程。指揮部提出“三年大變樣”的目標，即利用三年時間將東部城區(qū)順安鎮(zhèn)核心區(qū)建成目前縣城規(guī)模。2.金橋工業(yè)園位于順安、鐘鳴之間的金橋工業(yè)園，規(guī)劃面積35平方公里，起步區(qū)5平方公里，于2003年啟動籌建，2006年2月被省政府批準為省級開發(fā)區(qū)；2007年，進入該工業(yè)園區(qū)項目約30個，環(huán)評執(zhí)行率達100%。3.鐘鳴鎮(zhèn)鐘鳴鎮(zhèn)首批上市地塊（鐘鳴鎮(zhèn)新區(qū)）已基本完成準備工作，是東部城區(qū)建設(shè)啟動以來，最早確定詳細性控制規(guī)劃的區(qū)域；鐘鳴鎮(zhèn)將來會以此為中心進行改造、重新建設(shè)，鎮(zhèn)政府也將遷入該首批上市地塊之中。目前，該地塊招商以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主、銅陵縣配合的模式進行，與順安鎮(zhèn)等建設(shè)區(qū)域統(tǒng)一納入東部城區(qū)規(guī)劃，招商組設(shè)立在當(dāng)前鎮(zhèn)政府辦公地。

（二）順安、鐘鳴典型房地產(chǎn)項目調(diào)查順安：牡丹新村基本資料住宅單價：一層和六層1960元二至五層2260元商鋪單價：4900元建筑形態(tài)：多層（共6層）主力房型：兩房(79m2)、三房(103/110m2)，有少量一房(39/66m2)外立面：面磚建筑結(jié)構(gòu)：磚混購買人群：本鎮(zhèn)居民、公務(wù)員、外來小業(yè)主付款方式：現(xiàn)房需一次性付款。開發(fā)商：津塔房業(yè)開發(fā)公司項目分析：小區(qū)檔次不高，體量不大，外立面尚可，基本無景觀和商業(yè)配套。銷售情況：07年中開盤，目前已基本售罄，僅剩少量底樓和頂樓及商鋪出售鐘鳴：龍苑小區(qū)基本資料位置：緊鄰萬象項目地塊均價：一層和五層1358元(閣樓43m2，單價780元)二層至四層1488元車庫單價1200元建筑形態(tài)：多層（共5層）體量：共16幢主力房型：兩室一廳(100m2)、三房一廳(113-132m2)外立面：普通涂料建筑結(jié)構(gòu)：磚混配套：鐘鳴集鎮(zhèn)商業(yè)購買人群：本鎮(zhèn)居民、鄉(xiāng)村百姓付款方式：需一次性付款目前可優(yōu)惠10元/m2項目分析：檔次較低，小區(qū)內(nèi)僅有一幼兒園，其他區(qū)內(nèi)配套基本無。位于老鎮(zhèn)中心，且緊鄰鎮(zhèn)政府，因此目前來看地段不錯。銷售情況：03年開盤，1期已售罄，2期也基本售罄，僅剩少量底樓和頂樓出售，小區(qū)最后2幢樓預(yù)計今年6月開盤（三）順安、鐘鳴投資環(huán)境比較分析1.區(qū)位比較縣二中鐘鳴鎮(zhèn)金橋工業(yè)園順安鎮(zhèn)3.8公里6.5公里縣二中鐘鳴鎮(zhèn)金橋工業(yè)園順安鎮(zhèn)3.8公里6.5公里4.8公里距市區(qū)28公里東部城區(qū)指揮部2.政府搬遷目前，東部城區(qū)指揮部已落戶順安，未來縣政府辦公地將搬遷至順安。從這個角度出發(fā)，鐘鳴遜于順安。3.建設(shè)進展順安和鐘鳴同屬于東部城區(qū)規(guī)劃，原則上也無先后發(fā)展之分。從實際進度上看，鐘鳴鎮(zhèn)首批地塊啟動時間略占先機。目前，順安鎮(zhèn)詳規(guī)正在調(diào)整，鐘鳴則基本完成，且土地拆遷工作進展順利，土地隨時可上市交易。4.發(fā)展?jié)摿槹?、鐘鳴同為鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，都具備一定發(fā)展?jié)摿?，特別是順安鎮(zhèn)在發(fā)展現(xiàn)狀、區(qū)位等條件方面略優(yōu)，且享有東部城區(qū)建設(shè)指揮部落腳地的優(yōu)勢，因此其發(fā)展前景更加明朗、明確。相比而言，鐘鳴鎮(zhèn)在房地產(chǎn)開發(fā)方面則具有低成本、后發(fā)優(yōu)勢，房價上漲空間亦相對較大，目前市區(qū)房價居高，順安房價也比鐘鳴高出800元、近60%左右。

（四）鐘鳴鎮(zhèn)項目比較萬象項目鐘鳴鎮(zhèn)新區(qū)項目地理位置鄰近目前鎮(zhèn)政府所在地距東部城區(qū)核心、市區(qū)更近沿江高速以北、金榔路以東、龍泉路以西馬中路以南規(guī)劃前景項目偏離未來鐘鳴鎮(zhèn)中心區(qū)域鎮(zhèn)政府將遷入A地塊，項目將處于鐘鳴鎮(zhèn)中心區(qū)域地塊面積約90畝(60000m2)扣除50畝政府用地和90畝公共設(shè)施用地，實際用地360畝(240000m2)地塊屬性商業(yè)（待定，并可能轉(zhuǎn)變性質(zhì)）商住地塊現(xiàn)狀毛地，有7/8戶需拆遷接近凈地或凈地轉(zhuǎn)讓方式整體出讓掛牌，分為A/B/C/D四個地塊，項目中有部分將被政府回購用于動遷安置；可整體出讓轉(zhuǎn)讓單價目前報價約20-22萬預(yù)計15-18萬/畝道路交通沿江高速、銅蕪高速沿江高速、銅蕪高速周圍配套鐘鳴中學(xué)鐘鳴中學(xué)、縣二中現(xiàn)狀及位置示意圖四、項目投資選擇建議地區(qū)或項目評價指標得分順安鎮(zhèn)鐘鳴鎮(zhèn)新區(qū)項目萬象項目區(qū)域成熟度757070規(guī)劃利好807570規(guī)劃確定性807570啟動及時性758070發(fā)展?jié)摿?58075成本優(yōu)勢707575風(fēng)險控制807570總分值535530500根據(jù)對東部城區(qū)重點地段的考察，我們認為：1、順安鎮(zhèn)地處東部城區(qū)核心位置，且是未來縣政府所在地，確定性相對更高，投資機會相對較好，評價分值略高于鐘鳴鎮(zhèn)新區(qū)項目；2、鑒于目前順安鎮(zhèn)正處于詳規(guī)調(diào)整、土地控制階段，預(yù)計2007下半年才有地塊上市，因此建議先期著手鐘鳴鎮(zhèn)新區(qū)項目進行接觸或落實。3、建議保持對順安鎮(zhèn)地區(qū)開發(fā)的關(guān)注，擇優(yōu)選擇其中地塊。五、鐘鳴新區(qū)項目SWOT分析及發(fā)展策略（一）SWOT分析□優(yōu)勢規(guī)劃與區(qū)位優(yōu)勢：先天規(guī)劃為銅陵東大門咽喉，占盡市政規(guī)劃地利；項目位于未來鎮(zhèn)政府所在地，且距金橋開發(fā)區(qū)僅6.5公里，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。價格與后發(fā)優(yōu)勢：相比銅陵市、順安鎮(zhèn)，鐘鳴鎮(zhèn)起點較低，后發(fā)優(yōu)勢明顯，較低的價格也是項目的最大優(yōu)勢之一。動遷回購優(yōu)勢：項目有部分未來將被政府回購用于動遷安置，這既為項目帶來一定的人氣，也降低項目銷售風(fēng)險。環(huán)境規(guī)模優(yōu)勢：地塊具有絕佳的生態(tài)山脈與綠化環(huán)境，面積360畝，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢，有利于提高市場競爭力和抗風(fēng)險能力?！趿觿萁?jīng)濟發(fā)展不足：鐘鳴鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展不足，鎮(zhèn)區(qū)居民目前收入和消費水平不高，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，城鎮(zhèn)風(fēng)貌特色不明顯。社會發(fā)展落后：城鎮(zhèn)體系發(fā)展不充分，社會服務(wù)系統(tǒng)不健全，公共設(shè)施明顯不足，缺乏投資吸引力。地塊布局零亂：城鎮(zhèn)用地沒有明顯的功能分區(qū)，布局較零亂。居住氛圍一般：目前項目周邊居住氛圍一般，生活、商業(yè)配套設(shè)施貧乏，交通線路少，道路狀況較差，出行不便?！鯔C遇東部城區(qū)規(guī)劃：強勁的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資預(yù)期、開發(fā)區(qū)招商引資及大銅陵和東部城區(qū)規(guī)劃帶來巨大機遇。地產(chǎn)價值洼地：鐘鳴房地產(chǎn)市場供應(yīng)量極少，對項目開發(fā)成功有先機條件；且目前銅陵市區(qū)房價較高，順安房價也比鐘鳴高出近60%，鐘鳴凸現(xiàn)價值洼地，基數(shù)低，房價上漲空間較大，將帶來較高投資回報。政府賣地心切：政府要求有關(guān)部門做足土地文章，多渠道籌集建設(shè)資金，年內(nèi)完成投資3億元以上，土地主管部門出讓土地有迫切的壓力和動力，與政府談判處于主動位置，回旋余地較大?！跆魬?zhàn)宏觀政策風(fēng)險：國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控正在向縱深發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨轉(zhuǎn)型，市場形勢的微妙，消費、投資謹慎；規(guī)劃落實程度：東部城區(qū)雖是城市規(guī)劃的重要區(qū)域之一，但規(guī)劃的兌現(xiàn)時間和落實程度具有一定的不可測因素。周期無法對應(yīng)：項目開發(fā)周期(3-5年)短于東部城區(qū)總體規(guī)劃及金橋開發(fā)區(qū)初具規(guī)模所需時間(5-8年)，難以充分享受到土地和房價的增值溢價。潛在競爭壓力：未來幾年政府對該區(qū)域土地放量較大，同期推出的項目較多，將給項目帶來潛在競爭壓力。地價抬高可能：政府更傾向于引進競爭對手，從而抬高土地出讓價格。（二）發(fā)展策略針對項目面臨的優(yōu)勢、劣勢和機遇、挑戰(zhàn)，初步建議采取以下項目發(fā)展策略，以抓住機遇，揚長避短，迎接挑戰(zhàn)。1.拿地環(huán)節(jié)當(dāng)前，東部城區(qū)包括順安鎮(zhèn)、鐘鳴鎮(zhèn)在內(nèi)，土地交易市場幾乎未成型；僅有的個別在售項目多是以前協(xié)議方式獲得。因此，土地市場化價格的確定正處于探索階段，可比對象缺乏，主觀定價的傾向明顯。抓住政府急于招商引資的心理，可在談判和溝通中盡量爭取更多優(yōu)惠；鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)狀、規(guī)劃落實的不可預(yù)測性等能成為與政府討價還價的砝碼之一。2.開發(fā)環(huán)節(jié)鑒于對鐘鳴目前狀況的判斷，建議在統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上，分批次、有節(jié)奏的進行開發(fā)，適當(dāng)拉長開發(fā)周期，并加強宏觀、行業(yè)與市場研究，隨時觀察未來房地產(chǎn)市場形勢，積極應(yīng)對市場變化，努力“借勢”，充分享受因規(guī)劃落實和基礎(chǔ)設(shè)施完善等帶來的增值收益。整合當(dāng)?shù)氐恼?、教育、醫(yī)療資源，增加項目附加值，形成項目的獨特競爭優(yōu)勢；同時，有針對性的設(shè)計戶型，創(chuàng)新項目戶型，提升形象設(shè)計，做到不同產(chǎn)品既能相對獨立又能互為補充。建議一期產(chǎn)品類型建議以傳統(tǒng)的多層形態(tài)和普通中等戶型為主；二、三期產(chǎn)品依發(fā)展情況，可嘗試復(fù)式、躍層、花園洋房等新型產(chǎn)品，做到同類戶型的領(lǐng)先優(yōu)勢。3.銷售環(huán)節(jié)分期：建議一期（占總面積20%左右）在2-3年后(正常開發(fā)周期)開盤；隨著規(guī)劃的落實和基礎(chǔ)設(shè)施完善，鐘鳴房產(chǎn)價格會有一個比較可觀的漲幅，鑒于先進的開發(fā)模式和優(yōu)質(zhì)的品質(zhì)，樓盤應(yīng)會受到追捧，二期（占總面積40%左右）在3年后開盤；預(yù)計5年后金橋開發(fā)區(qū)已初具規(guī)模，建議三期（占總面積40%左右）在5年后實現(xiàn)銷售。客戶：一期主要定位于動遷戶居民、鎮(zhèn)政府機關(guān)人員、鎮(zhèn)上部分改善型需求者以及部分農(nóng)村進鎮(zhèn)者；二期適度擴大客戶區(qū)域范圍，可定位于鐘鳴、金橋和順安政府機關(guān)人員、開發(fā)區(qū)管理人員、小業(yè)主和部分因市區(qū)房價過高而選擇遠郊的居民；5年后以工業(yè)為主形成多種功能協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合性新城區(qū)日益完善，這為項目提供了非常優(yōu)質(zhì)的潛在購買者，因此建議目標客戶定位于開發(fā)區(qū)新近管理人員、私營業(yè)主、市區(qū)及蕪湖等中高收入群體。價格：綜合銅陵社會經(jīng)濟發(fā)展速度，結(jié)合鐘鳴鎮(zhèn)（銅陵東部城區(qū)）現(xiàn)狀及未來發(fā)展進程，預(yù)計未來2年，鐘鳴房價將以平均每年10%的速度上漲，未來3-5年將進入平均每年15-20%的較快上漲期，據(jù)此初測一期（2年后，年增幅10%）：1700元二期（3年后，年增幅18%）：2000元三期（5年后，年增幅15%）：2650元按照一期、二期、三期體量之比2:4:4計算，整個項目均價在2200元左右。六、鐘鳴新區(qū)項目投資收益估算1.以容積率1.0、平均成交單價2000元估算序內(nèi)容合計規(guī)模單價說明(萬元)（萬平方米）（元/平方米）一、投資成本（一）土地費用6742.4424.00280.941土地出讓價6480.0024.00270.00暫定18萬元/畝2契稅及印花稅等262.4424.0010.94土地出讓價×4.05%（二）前期開發(fā)費用2160.0024.0090.00建安工程費×10%1可行性研究費108.0024.004.50建安工程費×0.5%2規(guī)劃設(shè)計費432.0024.0018.00建安工程費×2%3場地平整費756.0024.0031.50建安工程費×3.5%4勘測費用108.0024.004.50建安工程費×0.5%5籌建開辦費用432.0024.0018.00建安工程費×2%6其它費用324.0024.0013.50建安工程費×1.5%（三）工程建造費21600.0024.00900.00（四）配套費用960.0024.0040.00（五）銷售費用1440.0024.0060.00銷售額×3%（六）管理費943.8724.0039.33一—四項的3%左右（七）不可預(yù)見費432.0024.0018.00建安費用的2%左右（八）財務(wù)費用1828.7724.0076.20銀行貸款額按一—三項的30%，假設(shè)均勻發(fā)生（九）營業(yè)稅及增值稅3144.0024.00131.00銷售額×6.55%投資總額39251.0924.001635.46二、銷售總額48000.0024.002000.00三、利潤額8748.9124.00364.54四、成本利潤率22.29%2.以容積率1.0、平均成交單價2200元估算序內(nèi)容合計規(guī)模單價說明(萬元)（萬平方米）（元/平方米）一、投資成本（一）土地費用6742.4424.00280.941土地出讓價6480.0024.00270.00暫定18萬元/畝2契稅及印花稅等262.4424.0010.94土地出讓價×4.05%（二）前期開發(fā)費用2160.0024.0090.00建安工程費×10%1可行性研究費108.0024.004.50建安工程費×0.5%2規(guī)劃設(shè)計費432.0024.0018.00建安工程費×2%3場地平整費756.0024.0031.50建安工程費×3.5%4勘測費用108.0024.004.50建安工程費×0.5%5籌建開辦費用432.0024.0018.00建安工程費×2%6其它費用324.0024.0013.50建安工程費×1.5%（三）工程建造費21600.0024.00900.00（四）配套費用960.0024.0040.00（五）銷售費用1584.0024.0066.00銷售額×3%（六）管理費943.8724.0039.33一—四項的3%左右（七）不可預(yù)見費432.0024.0018.00建安費用的2%左右（八）財務(wù)費用1828.7724.007