某飯店房地產(chǎn)抵押市場價值評估報告

××市某飯店房地產(chǎn)抵押市場價值評估報告致委托人函××市××飯店店有限公司：：受貴公司委托，我我公司對貴公公司提供的位位于××市××區(qū)××大街10號的某飯店店整體房地產(chǎn)產(chǎn)(以下簡稱估估價對象)的現(xiàn)時市場場價格進(jìn)行了了估價。估價對象：××市××飯店有限公公司(以下簡稱委委托人)所屬的位于××市××區(qū)××大街10號的某飯店店整體房地產(chǎn)產(chǎn)，其總建筑筑面積499777.662㎡，國有劃劃撥土地使用用權(quán)面積80488.23㎡。估價對對象僅包括現(xiàn)現(xiàn)狀房地產(chǎn)本本身，不包括土地地出讓金，不包括廚房房設(shè)備、洗衣衣機(jī)、康樂中中心等的可移移動商業(yè)設(shè)備備價值以及客客房中由委托托人配備的家家具、可移動動的電器、設(shè)設(shè)備等。估價目的：：為委托人以以估價對象為為抵押物向銀銀行申請抵押押貸款提供抵抵押物市場價價值參考。估價時點(diǎn)：：估價對象的的價格為20022年12月1日的公開市市場價格。估價依據(jù)：：中華人民共共和國國家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/TT502911-19999)；全國人大大常委會、國國務(wù)院、建設(shè)設(shè)部、國土資資源部以及××市人民政府府有關(guān)部門頒頒布的有關(guān)部部門法律、法法規(guī)和政策文文件；委托人人提供的有關(guān)關(guān)部門資料；；我公司所掌掌握的××市房地產(chǎn)市市場的有關(guān)資資料及估價人人員實(shí)地查勘勘、調(diào)查所獲獲取的資料。估價結(jié)果：：估價人員根根據(jù)估價目的的，遵循估價價原則，按照照估價程序，選選用適宜的估估價方法進(jìn)行行估價，并在在綜合分析影影響房地產(chǎn)價價格因素的基基礎(chǔ)上，確定定：估價對象×飯店房地產(chǎn)產(chǎn)：建筑面積積499777.62㎡,國有劃撥土土地使用權(quán)面面積8048..23㎡,在20022年12月1日的客觀市市場價值(價格)為708994萬元(大寫:人民幣柒仟仟零捌佰玖拾拾肆萬元整),約折合單位位建筑面積價價格141885元/㎡(大寫:人民幣壹萬萬肆仟壹佰捌捌拾伍元整)。見下表。估價結(jié)果果估價對象總價格（萬元人人民幣）單位價格（元//㎡）總計7089414158估價報告應(yīng)用有有效期：自本本報告出具之之日起1年。此致××××房地產(chǎn)產(chǎn)評估有限公公司法定代表人：×××二○○二年十二月月十五日估價師聲明我們鄭重聲明：：㈠我們在本估估價報告中陳陳述的事實(shí)是是真實(shí)的和準(zhǔn)準(zhǔn)確的。㈡本估價報告告中的分析、意意見和結(jié)論是是我們自己公公正的專業(yè)分分析、意見和和結(jié)論，但受受到本估價報報告中已說明明的假設(shè)和限限制條件的限限制。㈢我們與本估估價報告中的的估價對象沒沒有利害關(guān)系系，也與有關(guān)關(guān)當(dāng)事人沒有有個人利害關(guān)關(guān)系或偏見。㈣我們依照中中華人民共和和國國家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估估價規(guī)范》進(jìn)進(jìn)行分析，形形成意見和結(jié)結(jié)論，撰寫本本估價報告。㈤××、×××、××已對估價報報告中的估價價對象進(jìn)行了了實(shí)地查勘。㈥沒有本公司司以外的人對對本估價報告告提供了重要要專業(yè)幫助。簽名、蓋章×××中國注注冊房地產(chǎn)估估價師證號：×××××××××估價的假設(shè)限制制條件㈠本次估價是是以估價對象象能夠按規(guī)劃劃的法定用途途持續(xù)使用為為前提。㈡本次估價是是以提供給估估價機(jī)構(gòu)的估估價對象房屋屋所有權(quán)及國國有劃撥土地地使用權(quán)不存存在共有權(quán)人人，且無權(quán)屬屬糾紛為假設(shè)設(shè)前提。㈢本次估價是是以提供給估估價機(jī)構(gòu)的估估價對象房屋屋所有權(quán)及土土地使用權(quán)不不存在抵押權(quán)權(quán)、典權(quán)等他他項(xiàng)權(quán)利，針針對估價對象象不存在工程程款項(xiàng)拖欠糾糾紛為假設(shè)前前提。㈣估價對象部部分房地產(chǎn)設(shè)設(shè)定了租約，本本次估價是以以委托人在本本次抵押前，將將租賃情況告告知抵押人，并并將抵押情況況告知承租人人，原租賃合合同繼續(xù)有效效為假設(shè)前提提。㈤以依法取得得的國有土地地上的房屋抵抵押的該房屋屋占用范圍內(nèi)內(nèi)的國有土地地使用權(quán)同時時抵押。㈥設(shè)該劃撥國國有土地使用用權(quán)隨之抵押押已經(jīng)有關(guān)主主管部門批準(zhǔn)準(zhǔn)為假設(shè)前提提。㈦設(shè)委托人通通過向政府補(bǔ)補(bǔ)繳地價款可可以繼續(xù)獲得得現(xiàn)規(guī)劃用途途的出讓國有有土地使用權(quán)權(quán)為假設(shè)前提提。㈧設(shè)定估價對對象是法律允允許在市場上上可轉(zhuǎn)讓的房房地產(chǎn)和可進(jìn)進(jìn)行抵押登記記的房地產(chǎn)為為限制條件。㈨估價人員未未對估價對象象的土地使用用面積和建筑筑面積進(jìn)行測測量，以權(quán)屬屬證書標(biāo)明的的面積為準(zhǔn)。㈩估價結(jié)果為為估價對象在在20022年12月1日的公開價價格，即在估估價時點(diǎn)時的的公開市場上上最可能形成成的價格，它它依據(jù)了如下下假設(shè)：⑴存在自愿銷銷售的賣者和和自愿購買的的買者；⑵買賣雙方的的交易目的都都是追逐自身身最大經(jīng)濟(jì)利利益；⑶交易雙方都都具有完全市市場信息，對對交易對象具具有必要的專專業(yè)知識；⑷具備公開市市場條件，交交易對象本身身具有市場性性；⑸有適當(dāng)?shù)钠谄陂g完成談判判和交易；⑹不考慮特殊殊買家的附加加出價。估價結(jié)果報告一、委托人：××市××飯店有限公公司法定代表人人：××地址：××市××區(qū)××大街10號二、估價機(jī)機(jī)構(gòu)××房地產(chǎn)評估估有限公司法定代表人人：××地址：(略)評估資質(zhì)：：國家一級房房地產(chǎn)價格評評估機(jī)構(gòu)土地評估全全國職業(yè)資質(zhì)質(zhì)三、估價對對象估價對象為×××市××飯店有限公公司(以下簡稱委委托人)所提供的位位于××市××區(qū)××大街10號房地產(chǎn)。建建筑面積499777.62㎡，劃撥國國有土地使用用權(quán)面積80488.23㎡。㈠區(qū)位與環(huán)境境估價對象位于繁繁華的某市級級商業(yè)區(qū)，西西臨××大街，南臨××胡同，北臨××大街，東臨××總公司、××醫(yī)院。估價對象東東側(cè)是縱貫××市南北的××街，西側(cè)是××市繁華的××大街，南距××街約×公里，距市市火車站約×公里。估價價對象所在××大街及其附附近有多條公公共汽車通往往市區(qū)各處，周周圍有A路、C路、F路、G路電車及E快車、R路、S路等多條公公交線路，交交通十分便捷捷。估價對象象所在地是××市區(qū)的商業(yè)業(yè)、金融繁華華地帶，是××市市級商業(yè)業(yè)中心之一，聚聚集了××市××樓、××廣場、××，××大廈及眾多多知名老字號號商店等一批批大型商業(yè)設(shè)設(shè)施，該地區(qū)區(qū)也是××市各大賓館館、飯店及公公共活動場所所較為集中的的地區(qū)，有五五星級飯店7個，占××市的三分之之一，附近有有××飯店、××飯店、××飯店、××大酒店、××假日酒店、××大廈等多家家賓館、飯店店，還有××館、××市××、××劇場、××醫(yī)院等大型型公共場所，周周邊各類商服服配套齊全。㈡權(quán)益狀況××市××飯店店有限公司由由原××市××公司、××發(fā)展有限公公司、××投資有限公公司及××發(fā)展公司共共同組建的。⑴土地權(quán)益根據(jù)委托人提供供的資料，委委托人擁有的的包含估價對對象土地在內(nèi)內(nèi)的《國有土土地使用證》(參見附件三三：《國有土土地使用證》)。證號：【京京市東國用(2000×劃)字第××號】；土地用途：旅游游業(yè)；土地使使用權(quán)類型：：劃撥；圖號號：I-1--2-×××；使用權(quán)面面積：80488.23㎡。⑵房屋權(quán)益委托人還擁有估估價對象建筑筑物部份的《房屋所有有權(quán)證》(參見附件四四：《房屋所所有權(quán)證》)。證號：【京京房權(quán)證市東東×字第××號】；總建建筑面積：499777.62㎡；無共有有權(quán)人。估價價對象的《國國有土地使用用證》記事欄欄和《房屋所所有權(quán)證》的的設(shè)定他項(xiàng)權(quán)權(quán)利摘要欄中中均無共有人人和他項(xiàng)權(quán)利利記錄。⑶權(quán)益確定根據(jù)上述權(quán)證，估估價人員認(rèn)為為在估價時點(diǎn)點(diǎn)，委托人合合法擁有估價價對象的房屋屋所有權(quán)及劃劃撥國有土地地使用權(quán)。委委托人具有《房房屋所有權(quán)證證》和相應(yīng)劃劃撥土地的《國國有土地使用用證》，證中中用途欄為旅旅游業(yè)，與實(shí)實(shí)際用途一致致。估價對象象無共有權(quán)人人，沒有權(quán)屬屬爭議，也無無設(shè)定他項(xiàng)權(quán)權(quán)利，只有短短期租約，可可以確定估價價對象是合法法使用的可以以轉(zhuǎn)讓的可抵抵押房地產(chǎn)。但但是評估價值值中，不包含含“相當(dāng)于應(yīng)繳繳納的土地使使用權(quán)出讓金金”的價值。㈢××飯店概概況及建筑經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)⑴飯店概況××飯店于19988年1月開工建設(shè)設(shè)，于1991年8月竣工。高高度32.88m，由地上9層、地下2層的建筑物物組成。主建筑為混混凝土框架剪剪力墻結(jié)構(gòu)、輕輕質(zhì)砌體圍護(hù)護(hù)外墻，外立立面貼白色面面磚，外觀摹摹仿古代建筑筑，四角塔樓樓，中式琉璃璃瓦樓蓋。三三層廳有約2500㎡，凈空高21米的室內(nèi)廣廣場。估價對象為五星星級涉外酒店店式物業(yè)，按按使用功能分分為客房、餐餐館娛樂用房房、康樂中心心及其他附屬屬配套用房。估價對象建筑物物中客房部分分有×國著名設(shè)計計師××設(shè)計的單雙雙人標(biāo)準(zhǔn)客房房、豪華單、雙雙人客房、行行政套房、外外交套房、××套房和總統(tǒng)統(tǒng)套房共396間(套)。房間配中央央空調(diào)、安全消防、IDD直播電話、迷迷你網(wǎng)吧、冰冰箱、音響、私私人保險柜、衛(wèi)衛(wèi)星及閉路電電視、高速網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)DDN專線；商務(wù)客房提提供無盤網(wǎng)絡(luò)絡(luò)工作站、傳真、VOD點(diǎn)播系統(tǒng)等等商務(wù)保障。餐館用房包括裝裝修風(fēng)格各異異，風(fēng)味不同同的數(shù)個中餐餐廳及酒吧、西西餐廳；娛樂設(shè)施有有康樂中心，包括室內(nèi)游游泳池、網(wǎng)球場、健身房、KTV、桑拿浴室、棋牌室、斯諾克臺球球；服務(wù)設(shè)施商商品部等；估價對象的的其他附屬配配套用房包括括設(shè)備間、鍋爐房、變配電室、洗衣室、消消防監(jiān)測中控控室等。估價對象建建筑物內(nèi)外，均均按照其使用用性質(zhì)、不同同的使用功能能進(jìn)行了較高高檔次的裝修修及配備相關(guān)關(guān)設(shè)施，如煙煙感報警系統(tǒng)統(tǒng)、自動消防防噴淋系統(tǒng)、約約克中央空調(diào)調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)、中央央監(jiān)控系統(tǒng)、集集中供暖系統(tǒng)統(tǒng)。同時酒店店配有觀光電電梯、滾梯、客客用電梯及貨貨梯15部，方便住住客上下使用用。經(jīng)估價人員員現(xiàn)場勘察，估估價對象的功功能使用情況況如下表。估價對象使用情情況位置功能首層接待大廳、×××旅行社二層宴會廳、×××中餐廳、××大廳、××制衣、××夜總會三層大堂/商品品部、××齋、××西餐廳、××館/×撈飯館、××行、會議中中心、總機(jī)房房四層設(shè)備管道層五層康樂中心游泳池健身房美容美發(fā)棋牌室臺球室網(wǎng)球場五－九層客房B1保齡球館、×××食苑、××夜總會、×桑拿中心、員工餐廳、員員工之家、食食品庫B2停車場(888個車位)、設(shè)備用房房、庫房、培培訓(xùn)室、洗衣衣房室外地上停車場場24個車位目前，五至九九層的客房出出租率淡季、旺季平均約75%，除飯店的餐餐館、商品部部、康樂中心心、會議廳自自營外，其余余為出租。該該大廈內(nèi)、外外部狀況良好好，滿足使用用要求。1998年～～20000年飯店進(jìn)行行了全面的、不同程度的的室內(nèi)高檔裝裝修改造，20000年9月升為五星星級飯店。目目前飯店擁有有396間(套)各類客房；；可供12000個同時就餐餐的各式中西西餐廳及宴會會廳等；設(shè)施施完備的康樂樂中心；6個可容納9～70人的各種會會議廳；一個可隨意意組合、容納100～400人的多功能能廳；快捷便利的的通訊；五星星級高標(biāo)準(zhǔn)的的服務(wù)。該飯店擁有單、雙人標(biāo)準(zhǔn)客客房、豪華單、雙人客房、行政套房、外外交套房、××套房和總統(tǒng)統(tǒng)套房共396間(套)。房間配有中中央空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)、安全消防系系統(tǒng)、IDD、冰箱、音響、私人保險柜柜、高速DDN專線、衛(wèi)星星及閉路電視視等設(shè)施，商商務(wù)客房提供供無限網(wǎng)絡(luò)工工作站、傳真真、VOD點(diǎn)播系統(tǒng)等等服務(wù)。20011年平均入住住率為70%～80%，2002年與上年持持平。該飯店的營業(yè)收收入有個起伏伏增長的曲線線，隨著增長長率提高，且且運(yùn)營成本率率降低，經(jīng)營營逐步好轉(zhuǎn)。19944年以前為40000～70000萬元；19955～19977達(dá)110000萬元以上；19988～20000年為100000～9000萬元；20011年為131000萬元，根據(jù)目前經(jīng)經(jīng)營狀況，預(yù)計2002年的營業(yè)收收入比上年增增長10%以上。在××市各大飯店店綜合指數(shù)排排名中名列前前10名內(nèi)。估價對象為五星星級酒店，目目前已投入使使用約11年，由于建建筑及裝修質(zhì)質(zhì)量較高，維護(hù)及使用用狀況良好，19988～20011年完成裝修修改造，各部部位基本上無無較大磨損。估價對象的的市政條件完完善，所需上水、生活熱水、雨水、污水、供電電、中央空調(diào)調(diào)、供氣、通通訊等市政條條件已具備，在在時間和用量量上可以滿足足項(xiàng)目需求。⑵該大廈的建筑筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)依據(jù)委托人提供供的含有估價價對象的《國有土地地使用權(quán)證》、《房房屋所有權(quán)證證》及建筑施施工平面圖：：估價對象土土地使用權(quán)面面積：80488.23㎡估價對象總總建筑面積：：499777.62㎡其中：地上上：398330㎡地下：101147.622㎡層數(shù)：地上9層、地下2層結(jié)構(gòu)類型：：框架剪力墻墻容積率：6.211其中地上：44.95停車位：地地上24個，地下88個。四、估價目的為委托人以以估價對象為為抵押物向銀銀行申請抵押押貸款提供抵抵押物市場價價值參考。五、估價時點(diǎn)2002年12月1日六、價值定義本次估價采采用公開市場場價值標(biāo)準(zhǔn)，即即估價結(jié)果為為估價時點(diǎn)時時的公開市場場的客觀合理理價格。本次估價結(jié)結(jié)果為估價對對象499777.62㎡房屋所有有權(quán)及相應(yīng)的的8048..23㎡劃撥國有有土地使用權(quán)權(quán)的價格。不包括土地地出讓地價，不不包括廚房設(shè)設(shè)備、洗衣機(jī)機(jī)、康樂中心心等的可移動動商業(yè)設(shè)備價價值以及客房房中由委托人人配備的家具具、可移動的的電器、設(shè)備備等。七、估價原則本次估價遵遵循以下原則則：合法原則；最高最佳使使用原則；估價時點(diǎn)原則；；替代原則；公平原則；達(dá)到獨(dú)立、客客觀、公正(詳述略)。八、估價依依據(jù)主要有：⑴中華人民共共和國國家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/TT502911-19999)；⑵《中華人民民共和國城市市房地產(chǎn)管理理法》；⑶《中華人民民共和國擔(dān)保保法》；⑷《城市房地地產(chǎn)抵押管理理辦法》；⑸《××市房房地產(chǎn)抵押管管理辦法》；；⑹全國人大常常委會、國務(wù)務(wù)院、建設(shè)部部、國土資源源部以及××市人民政府府有關(guān)部門頒頒布的其他有有關(guān)法律、法法規(guī)和政策文文件；⑺委托人提供供的有關(guān)資料料；⑻我公司所掌掌握的××市房地產(chǎn)市市場的有關(guān)資資料及估價人人員實(shí)地勘查查、調(diào)查所獲獲取的資料。九、估價方法估價人員在在認(rèn)真分析所所掌握的資料料并對項(xiàng)目用用地及鄰近類類似房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行實(shí)地勘查查、調(diào)查后，根根據(jù)估價對象象的特點(diǎn)，遵遵照國家有關(guān)關(guān)法律、法規(guī)規(guī)、估價技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過過反復(fù)研究，因因估價對象為為收益性房地地產(chǎn)，則選用用收益法作為為一種估價方方法，又由于于飯店類房地地產(chǎn)買賣案例例極少，難于于選擇市場法法，故選用成成本法為另一一種估價方法法對估價對象象的整體價值值進(jìn)行估價。作作為抵押房地地產(chǎn)評估運(yùn)用用成本法也是是謹(jǐn)慎角度的的一種體現(xiàn)。收益法是預(yù)預(yù)測估價對象象未來各期的的凈收益，選選擇適當(dāng)?shù)膱髨蟪曷?報酬率)將其折現(xiàn)到到估價時點(diǎn)后后累加，以此此求取估價對對象的客觀合合理價格或價價值的方法。成本法是求求取估價對象象在估價時點(diǎn)點(diǎn)時的重新購購建價格，然然后扣除折舊舊，以此求取取估價對象的的客觀合理價價格或價值的的方法。將兩種估價價方法的估算算結(jié)果分析綜綜合后，得出出最終估價值值。十、估價結(jié)結(jié)果估價人員根根據(jù)估價目的的，遵循估價價原則，按照照國家規(guī)定的的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和和估價程序，在在對估價對象象進(jìn)行了實(shí)地地查勘、了解解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)市場行情以以及認(rèn)真分析析現(xiàn)有資料的的基礎(chǔ)上，采采用收益法、成成本法，經(jīng)過過周密測算，并結(jié)合估價價經(jīng)驗(yàn)與對影影響估價對象象價格因素的的分析，認(rèn)為為××飯店房地產(chǎn)(建筑面積499777.62㎡，國有劃劃撥土地面積積8048..32㎡)在20022年12月1日的客觀市市場價值為708994萬元(大寫：人民民幣柒萬零捌捌佰玖拾肆萬萬元整)，約折合單單位建筑面積積價格141855元/㎡(大寫：人民幣壹萬萬肆仟壹佰捌捌拾伍元整)。見下表。估價結(jié)果果估價對象總價格（萬元人人民幣）單位價格（元//㎡）總計7089414158十一、估價人員員估價人員資格注冊號簽名×××中國房房地產(chǎn)估價師師××××××××××中國房房地產(chǎn)估價師師××××××××××中國房房地產(chǎn)估價師師×××××××十二、估價作業(yè)業(yè)日期20022年12月1日～20022年12月15日十三、有效期本估價報告告應(yīng)用的有效效期自20022年12月15日起為1年。若在此期間間市場情況發(fā)發(fā)生較大變化化或受不可抗抗力的影響，該該價格需作相相應(yīng)調(diào)整。十四、有關(guān)說明明⑴本報告所得得出的估價結(jié)結(jié)果，僅供抵抵押雙方參考考。抵押貸款款最終數(shù)額由由抵押雙方根根據(jù)市場風(fēng)險險、兌現(xiàn)難易易、政府有關(guān)關(guān)稅費(fèi)繳納等等情況確定。⑵根據(jù)《中華華人民共和國國城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法》、《中中華人民共和和國擔(dān)保法》和和《××市房地產(chǎn)抵抵押管理辦法法》，該項(xiàng)目目一旦發(fā)生清清償問題，處處分方法應(yīng)參參照國家有關(guān)關(guān)政策、法規(guī)規(guī)進(jìn)行。此外外，抵押房地地產(chǎn)清償?shù)馁M(fèi)費(fèi)用較之其它它正常的房地地產(chǎn)交易高，提提請報告使用用方注意。⑶估價對象的的土地性質(zhì)為為行政劃撥用用地，一旦發(fā)發(fā)生抵押物清清償時，根據(jù)據(jù)國家有關(guān)規(guī)規(guī)定除保證處處分手續(xù)費(fèi)外外，首先須向向××市政府補(bǔ)繳繳土地使用權(quán)權(quán)出讓地價。本本報告中，估估價對象房地地產(chǎn)價值不包包括估價對象象應(yīng)向政府補(bǔ)補(bǔ)繳的土地使使用權(quán)出讓地地價。⑷本次評估結(jié)結(jié)果的得出是是以估價對象象按照目前的的規(guī)定用途能能夠持續(xù)使用用為所設(shè)前提提。由于估價價對象為國有有劃撥土地使使用權(quán)，建議議盡早辦理向向政府補(bǔ)交土土地使用權(quán)出出讓地價款手手續(xù)，取得出出讓國有土地地使用權(quán)。⑸本次評估是是以××市××飯店有限公公司未與任何何一方簽署針針對于估價對對象的無限期期或影響估價價價格的租賃賃協(xié)議為假設(shè)設(shè)前提。估價價對象中以出出租方式經(jīng)營營的商品部和和餐廳設(shè)定抵抵押權(quán)時，應(yīng)應(yīng)參照《××市房地產(chǎn)抵抵押管理辦法法》中的相關(guān)關(guān)規(guī)定進(jìn)行。⑹本報告為抵抵押房地產(chǎn)估估價，由于注注重預(yù)期風(fēng)險險，在估價時時對預(yù)期不確確定的收益或或升值因素較較少考慮，收收益法采取凈凈收益不變的的公式計算。⑺估價報告為為一大型整體體的高檔飯店店房地產(chǎn)，其其市場變現(xiàn)能能力，在經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長、旅游游業(yè)快速發(fā)展展的市場條件件下，可能較較強(qiáng)；但和商商業(yè)、住宅等等其他房地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)相比變變現(xiàn)能力較弱弱，提請抵押押權(quán)人注意。⑻房地產(chǎn)抵押押期間，抵押押房地產(chǎn)仍由由抵押人占有有、使用，使使用過程中不不可避免會造造成損耗，有有可能降低抵抵押物價值，提提請抵押權(quán)人人注意。⑼本估價報告告所依據(jù)的委委托人提供的的有關(guān)資料，包包括法律文件件，如《國有有土地使用證證》、《房屋屋所有權(quán)證》及及估價對象《分分布位置及面面積資料》等等復(fù)印件，由由委托人對其其真實(shí)性負(fù)責(zé)責(zé)。⑽本報告對現(xiàn)現(xiàn)場難于觀察察到的建筑物物與設(shè)備內(nèi)部部質(zhì)量不負(fù)檢檢測責(zé)任。⑾委托人只可可按照本估價價報告的估價價目的使用，不不可用于其它它用途。⑿本報告的全全部或部分內(nèi)內(nèi)容未經(jīng)本公公司同意，不不得發(fā)表于任任何公開媒體體上。⒀如果使用本本估價結(jié)果的的時間超過了了報告應(yīng)用的的有效期，我我們對此結(jié)果果造成的損失失不承擔(dān)責(zé)任任。估價技術(shù)報告實(shí)物狀況分析實(shí)物狀況包括估估價對象的位位置、建筑面面積、土地使使用權(quán)面積、土土地等級、用用途、土地形形狀、土地使使用年限和剩剩余年限、建建筑物的結(jié)構(gòu)構(gòu)類型、功能能、層數(shù)、容容積率、車位位、結(jié)構(gòu)、建建成年月、設(shè)設(shè)備、裝修及及維護(hù)保養(yǎng)狀狀況等，具體體分析如下：：坐落：××市××區(qū)××大街10整體房地產(chǎn)產(chǎn)；房屋建筑面面積：499777.62㎡，具有所所有權(quán)；土地使用面面積：80488.23㎡,劃撥土地使使用權(quán)；土地等級：：商業(yè)二級；；土地使用權(quán)權(quán)年限：未限限定，按法定定最高40年計算；土地形狀：：長方形，東東西長113..79m，南北寬80m；法定用途：：旅游業(yè)；功能：自營營客房、餐飲飲、康樂中心心、會議室、車車庫等，出租租商店、娛樂樂等；層數(shù)：11層，地上9層，地下2層；容積率：6.211，地上4.955；車位：112個，地上24個、地下88個；建筑結(jié)構(gòu)類類型：鋼筋混混凝土框架剪剪力墻結(jié)構(gòu)；；建成年月：19911年；裝修檔次：：五星級酒店店，高檔精裝裝修(詳表略)；設(shè)備設(shè)施：：煙感報警系系統(tǒng)、自動消消防噴淋系統(tǒng)統(tǒng)、約克中央央空調(diào)系統(tǒng)、新新風(fēng)系統(tǒng)、中中央監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、集中供暖暖系統(tǒng)，同時時酒店配有觀觀光電梯、滾滾梯、客用電電梯及貨梯共共15部；外觀：外立立面貼白色面面磚，外觀摹摹仿古代建筑筑，四角塔樓樓，中央琉璃璃瓦樓蓋；維修保養(yǎng)良良好，為完好好房；3層中央有中中庭花園。二、區(qū)位狀況分分析(略)三、市場背背景分析⑴××市房地地產(chǎn)情況××市是世界著著名的文化古古都，全國政政治、文化、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技技術(shù)以及國際際交往的中心心，又由于即即將舉辦的20088××市奧運(yùn)，對對海內(nèi)外房地地產(chǎn)投資極具具吸引力。近近年來××市的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展迅速，城城市面貌變化化巨大。如××市興建了大大量住宅小區(qū)區(qū)及相關(guān)設(shè)施施，大型商場場、寫字樓、旅旅游飯店、體體育場館等公公共服務(wù)設(shè)施施；有特色的的CBD、金融街、中關(guān)村等新新型商務(wù)中心心已經(jīng)形成；；城八區(qū)危改改有計劃的持持續(xù)；一大批水、電、氣、熱、污水處理、公路(五環(huán)、注環(huán))、地鐵、輕輕軌等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施工程交付付使用(或在建)；更加重視視綠化隔離帶帶及城市綠地地、公園建設(shè)設(shè)；完善了城城市的硬件設(shè)設(shè)施，大大改改善了高效環(huán)環(huán)境，使城市市面貌發(fā)生了了根本變化。在“十五”計劃劃宏觀政策引引導(dǎo)下，在加加入WTO和舉辦2008奧運(yùn)等重大大利好因素的的刺激下，在××市經(jīng)濟(jì)多年年保持2位數(shù)增長的的良好環(huán)境下下，××市房地產(chǎn)開開發(fā)投資呈現(xiàn)現(xiàn)快速發(fā)展的的態(tài)勢，投資資規(guī)模、新開開工面積、竣竣工面積和銷銷售面積穩(wěn)定定增長，市場場價格和空置置基本穩(wěn)定。2002年1至10月份，全市市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資繼續(xù)居居主導(dǎo)地位，累累計完703.33億元，比去去年同期增長長30.33%。⑵××市飯店店用房市場分分析世界經(jīng)濟(jì)蕭條對對涉外旅游飯飯店市場產(chǎn)生生了不良影響響，但人們對對中國經(jīng)濟(jì)的的長期穩(wěn)定增增長仍充滿信信心。我國政政府已采取降降低利率、減減少存款、五五·一、十·一長假等政政策刺激消費(fèi)費(fèi)，并在短期期內(nèi)取得了良良好效果；而而且，中國加加入WTO使國外投資資者以更加長長遠(yuǎn)的眼光看看待中國市場場，加入WTO后，對外貿(mào)貿(mào)易預(yù)計會增增長，所以申申奧成功和加加入WTO部分抵消了了全球經(jīng)濟(jì)蕭蕭條的不良影影響。飯店業(yè)與其相關(guān)關(guān)行業(yè)有非常常強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度度。旅游活動動可以直接帶帶動和推進(jìn)相相關(guān)社會生產(chǎn)產(chǎn)活動的不斷斷深化和發(fā)展展，具有高度度的關(guān)聯(lián)帶動動功能。世界旅游組組織的資料顯顯示，旅游業(yè)有較較高的經(jīng)濟(jì)乘乘數(shù)效應(yīng)，旅旅游業(yè)每直接接收入1元，相關(guān)行業(yè)的的收入就能增增加4.3元；旅游業(yè)每增增加一個直接接從業(yè)人員，社會就能增增加5個就業(yè)機(jī)會會。飯店行業(yè)在在整個旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占據(jù)了相相當(dāng)核心的地地位。飯店業(yè)業(yè)作為旅游業(yè)業(yè)的三大支柱柱之一，可以以支持工業(yè)、改改善環(huán)境、直直接創(chuàng)匯并能能創(chuàng)造大量的的就業(yè)機(jī)會，在在現(xiàn)代發(fā)達(dá)國國家的經(jīng)濟(jì)體體系中占有極極其重要的地地位，也是發(fā)發(fā)展中國家積積極推動和扶扶持的朝陽產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的的發(fā)展以及旅旅游行業(yè)的周周期性變化直直接對飯店行行業(yè)的兩類主主要客源商務(wù)務(wù)客人以及旅旅游者構(gòu)成重重要影響。此此外區(qū)域性的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周周期的變化、季季節(jié)因素等也也都會對飯店店業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)產(chǎn)生影響。穩(wěn)穩(wěn)定增長的經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境將促促進(jìn)旅游業(yè)、商商業(yè)往來的繁繁榮，會刺激激休閑娛樂消消費(fèi)的增加；；另一方面，經(jīng)經(jīng)濟(jì)衰退時期期、戰(zhàn)爭時期期則會消減商商務(wù)和旅游活活動。從全球球飯店業(yè)發(fā)展展來看，我國國尚處于行業(yè)業(yè)的成長期。在我國，20000年，全國104881家旅游飯店店?duì)I業(yè)收入總總額為862.227億元，上繳營業(yè)稅44.007億元；全員勞動生生產(chǎn)率為7.677萬元/人。全國66466家國有經(jīng)濟(jì)濟(jì)飯店，20000年實(shí)現(xiàn)營業(yè)業(yè)收入216..62億元，上繳營業(yè)稅23.449億元，全員勞動生生產(chǎn)率7.488萬元/人。全國外商和和港澳臺投資資興建的833家飯店，20000年實(shí)現(xiàn)營業(yè)業(yè)收入216.662億元，上繳繳營業(yè)稅10.880億元，全員員勞動生產(chǎn)率率10.337萬元/人。飯店供應(yīng)方面，19999年以來也發(fā)發(fā)生了重大變變化。19999年全國增加加旅游飯店12533家，增長21.77%，客房增加12.446萬間，增長16.3%%，全國有旅旅游飯店70355家，88.994萬間客房。到到20000年末，全國國共有旅游飯飯店104881家，比上年年末增加34466家，增長49%。其中星級級旅游飯店60299家，比上年年增加21733家，包括：：五星級飯店店117家，增加40家；四星級級飯店352家，增加148家；三星級飯店18999家，增加607家；二星級飯店30611家，增加11633家；一星級飯店600家，增加215家。盡管客房增增長這么多，但但客房出租率率仍提高了1.7個百分點(diǎn)，這這說明19999年以來市場場整體增長大大于飯店增長長幅度，是一一個發(fā)展的大大好形勢。20011年底，××市有涉外飯飯店(公寓)4211家、客房900000余間，數(shù)量居全國國各城市之首首；營業(yè)收入142億，固定資產(chǎn)340億、職工人人數(shù)11.885萬人，均排排名第一；利利潤總額6.155億，僅次于于上海；利潤潤率排在廣州州上海之后?！痢潦酗埖陿I(yè)管管理市場開發(fā)發(fā)程度較高，較較早與國際市市場接軌，管管理規(guī)范化水水平較高。2001年，××市有五星級級飯店21家、四星級級飯店35家、三星級123家二星級飯飯店149家、一星級飯店35家、其他58家。四星級級和五星級飯飯店客房總數(shù)265661間。五星級飯店店集中在王府府井地區(qū)、東東三環(huán)地區(qū)、少少量在西部等等其他地區(qū)。到2008年，預(yù)測××市的星級飯店總數(shù)將達(dá)到800家、客房13萬間，屆時市場競爭也會相當(dāng)激烈。從××市的情況看，五星級飯店的客戶群不同于三星級飯店以下的客戶群，相對比較穩(wěn)定。由于××市五星級飯店僅占星級飯店的5.8%，近現(xiàn)兩年呈盈利狀態(tài)，且近年內(nèi)數(shù)量不會有大幅增長，所以五星級飯店的市場經(jīng)營狀況看好。按照世界飯店業(yè)中最常用的分類方法，估價對象××飯店屬于城市中心飯店(Urbanhotels)，從功能上看它具有商務(wù)功能、度假功能、會議功能；從區(qū)位上看，具有一定的不可替代性。估價對象位于××地區(qū)，該地區(qū)現(xiàn)已成為××市較成熟的商務(wù)、旅游、購物中心，周邊聚集高檔酒店、涉外寫字樓、大型購物中心等，商務(wù)氛圍濃郁，使得該地區(qū)的酒店性物業(yè)具備一定的市場發(fā)展前景，相比一般飯店應(yīng)有一定的市場變現(xiàn)能力。四、最高最佳使使用分析房地產(chǎn)估價價要以估價對對象的最高最最佳使用為前前提進(jìn)行。最最高最佳使用用，是指法律律上許可、技技術(shù)上可能、經(jīng)經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)經(jīng)過充分合理理的論證，能能使估價對象象的價值達(dá)到到最大的一種種最可能使用用。最高最佳佳使用分析真真正體現(xiàn)了估估價的客觀性性。衡量、判判斷的標(biāo)準(zhǔn)如如下：⑴法律上的許許可性(規(guī)劃及相關(guān)關(guān)政策法規(guī)許許可)。即不受現(xiàn)現(xiàn)時使用狀況況的限制，而而依照法律、城城市規(guī)劃發(fā)展展的規(guī)定。⑵技術(shù)上的可可能性。即不不能把技術(shù)上上無法做到的的使用當(dāng)作最最高最佳使用用，要按照可可達(dá)到的建筑筑材料、施工工技術(shù)等方面面的要求確定定。⑶經(jīng)濟(jì)上的可可行性。即在在各種可能的的使用方式中中，選擇收入入現(xiàn)值大于支支出現(xiàn)值的方方式，尋求以以經(jīng)濟(jì)上有限限的投入而能能獲得最大收收益的使用方方式。⑷價值最大性性。使估價對對象的價值在在具有經(jīng)濟(jì)可可行性的使用用方式中達(dá)到到最大的一種種。⑸土地與建筑筑物的均衡性性。即以房地地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成成要素的組合合是否均衡來來判定。估價價時，把建筑筑物與土地區(qū)區(qū)位是否相匹匹配，是否具具有投資集約約度的因素考考慮進(jìn)去。⑹與外部環(huán)境境的協(xié)調(diào)性。應(yīng)應(yīng)按房地產(chǎn)與與其周圍環(huán)境境相協(xié)調(diào)，能能獲得最佳外外部經(jīng)濟(jì)效益益的用途估價價。⑺可持續(xù)發(fā)展展性。按可持持續(xù)發(fā)展的觀觀點(diǎn)確定的使使用，即研究究房地產(chǎn)市場場的發(fā)展變動動趨勢、使未未來利益最大大化的使用方方式。根據(jù)上述標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)判定，估估價對象從設(shè)設(shè)計及使用情情況看，作為為旅游酒店物物業(yè)的現(xiàn)狀用用途應(yīng)為土地地最高最佳使使用途徑。五、估價方方法選用估價人員在在認(rèn)真分析所所掌握的資料料并對項(xiàng)目用用地及鄰近類類似房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行實(shí)地勘查查、調(diào)查后，根根據(jù)估價對象象的特點(diǎn)，遵遵照國家有關(guān)關(guān)法律、法規(guī)規(guī)、估價技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過過反復(fù)研究，因因估價對象為為收益性房地地產(chǎn)，則選用用收益法作為為一種估價方方法，又由于于飯店類房地地產(chǎn)買賣案例例極少，難于于選擇市場法法，故選用成成本法為另一一種方法對估估價對象的整整體價值進(jìn)行行估價。作為為抵押房地產(chǎn)產(chǎn)評估運(yùn)用成成本法也是謹(jǐn)謹(jǐn)慎角度的一一種體現(xiàn)。收益法是預(yù)預(yù)測估價對象象未來各期的的凈收益，選選擇適當(dāng)?shù)膱髨蟪曷?報酬率)將其折現(xiàn)到到估價時點(diǎn)后后累加，以此此求取估價對對象的客觀合合理價格或價價值的方法。成本法是求求取估價對象象在估價時點(diǎn)點(diǎn)時的重新購購建價格，然然后扣除折舊舊，以此求取取估價對象的的客觀合理價價格或價值的的方法。將兩種估價價方法的估算算結(jié)果分析綜綜合后，得出出最終估價值值。六、估價測測算過程㈠采用收益法法估價整體價價格估價對象為集客客戶、會議中中心、餐飲、康康樂中心、娛娛樂及配套設(shè)設(shè)施為一體的的旅游綜合性性、收益性物物業(yè)，根據(jù)《房房地產(chǎn)估價規(guī)規(guī)范》的要求求，應(yīng)首選收收益法估價。依依據(jù)委托人提提供的資料，估估價人員對不不同用途的物物業(yè)進(jìn)行逐一一測算。運(yùn)用收益法((報酬資本化化法)的技術(shù)路線線和步驟是：：搜集與驗(yàn)證證有關(guān)租金、營營業(yè)收入和營營業(yè)費(fèi)用等的的市場客觀水水平資料，加加以分析判斷斷；預(yù)測未來來各期的潛在在毛收入；考考慮客觀空置置率等后估算算有效毛收入入；估算正常運(yùn)運(yùn)營費(fèi)用；預(yù)測凈收益益；選擇適當(dāng)?shù)牡膱蟪曷?折現(xiàn)率)；運(yùn)用適宜的的收益法計算算公式，計算估價對對象的收益價價格。經(jīng)調(diào)查認(rèn)為為，估價對象近9年來，營業(yè)收入不不斷增加，尤其20011~20022年穩(wěn)定在一一定水平，符符合該地區(qū)市市場情況，預(yù)預(yù)計今后各年年到2008年前前后還會有所所增加，之后后可能又略有有下降，另外外從抵押價值值評估角度，本本次估價按現(xiàn)現(xiàn)市場的收益益水平在未來來基本保持不不變考慮。⑴客房部分收收入估價對象共有客客房396間，其中套套房共21間，包括大大套10間、小套6間，頂級套房5間；標(biāo)準(zhǔn)客房375間，以上客房均均按不同風(fēng)格格進(jìn)行了適合合其使用用途途的裝修。估價人員調(diào)調(diào)查了估價對對象的實(shí)際情情況以及周邊邊類似檔次物物業(yè)的市場情情況，類似物物業(yè)的市場租租金見下表。類似物業(yè)的市場場租金（表略略）依據(jù)其實(shí)際情況況及周邊類似似物業(yè)的市場場情況，考慮慮淡旺季的比比例，確定其日租租金水平為：：大套及頂級級套房：22000元；小套房1400元，標(biāo)準(zhǔn)客客房為850元。估價對象的市場場租金日日租金名稱大套頂級套房（元元）小行政套房（元元）標(biāo)準(zhǔn)房（元）淡季旺季淡季旺季淡季旺季估價對象平均1650250011601500760900年平均22001400865淡季時間占334%。則估價對象象客房部分年年潛在毛收入入為：(22000×115＋14000×6＋865×3755)×3365＝133550.79萬元由潛在毛收入中中扣除客房正正常的空置、拖欠租金以以及其他原因因，如打折(打折率2%~550%，平均按10%左右)等造成的收收入損失后，得得到客房有效效毛收入。估估價對象的客客房淡季平均均入住率為55%~665%，旺季平均入入住率為80%，平均入住率75%，扣除其他他損失，平均均年有效毛收收入率為65%。13350.779×665%＝86788.00萬元⑵餐飲、康樂樂、商業(yè)等其其他用房的收收入①餐飲自營部部分估價對象中共有有餐廳六個，共可容納700多人同時就就餐，加宴會廳等等約容納12000人。概況如如下表（表略）。估價人員分別對對以上餐廳在在平日、周末末、節(jié)假日，早早、午、晚餐餐的經(jīng)營狀況況進(jìn)行了實(shí)地地調(diào)查并聽取取了經(jīng)營人員員的情況介紹紹，了解了近近年該飯店的的財務(wù)報表，對對照當(dāng)?shù)厥袌鰣鲱愃莆飿I(yè)水水平，確定人人均日消費(fèi)在在200元以上，各餐廳綜合合平均上座率率為40%~~50%，則年總收收益約為41600.00萬元。②康樂中心等等自營部分主樓部分的康樂樂中心、會議廳、商品部自營營用房主要包包括如下表（表表略）：估價人員對以上上康樂中心等等設(shè)施用房的的經(jīng)營狀況進(jìn)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)調(diào)查，了解也也近年該飯店店的財務(wù)報表表，對照當(dāng)?shù)氐厥袌鲱愃莆镂飿I(yè)水平，康康樂中心等的的收入約為客客房收入的10%左右，確定定其年總收益益為：900.000萬元。③出租部分根據(jù)有關(guān)租賃合合同，均為短短期租賃合同同，平均使用用面積日租金金地下一層13～16元，一層20～25元，二層18～22元，三層為15～18元，租約期3～5年，租約期期內(nèi)年總租金金約為950萬元，折合合可出租面積積平均日租金金9.7元，有效日日租金7.3元。該總租租金已為有效效毛租金收入入，已包含使使用面積與可可出租面積的的比例0.822，考慮平均均出租率、租金損失、裝修免租期期損失等約為為92%，有效毛收入入率為75%。這個租金水水平較為穩(wěn)定定，符合市場場水平，預(yù)測測未來收入保保持該水平不不變，則租約約期內(nèi)外統(tǒng)一一考慮有效租租金收入為每每年950..00萬元。④停車場××飯店有地上上、地下兩個個停車場。其其中，地下車車庫建筑面積積為23688㎡，有88個車位；地地上車庫建筑筑面積為12611㎡，有24個車位。若若按小時計費(fèi)費(fèi)，5元/小時，每天天按12小時營業(yè)時時間、節(jié)假日日停車率90%，平日50%，平均66%。則停車場場總收益為：：5×12×3655×(888＋24)×66%%＝161..88萬元≈163..00萬元⑤地上地下共共有附屬及設(shè)設(shè)備用房58633.34㎡,是屬于應(yīng)由由估價對象的的收益性商業(yè)業(yè)用房分?jǐn)偟牡拿娣e，雖然然沒有直接收收入，但間接接從其他商業(yè)業(yè)用房的收益益中獲得收益益?？偢綄偌凹霸O(shè)備用房占占總建筑面積積的比例為11.773%，屬正常比比例。⑥餐飲、康樂樂、商業(yè)等其其他用房的年年收入合計4160.000＋900..00＋950..00＋162..00＝61722.00萬元⑶估價對象的的年有效收入入8678.000＋61722.00＝148550.00萬元⑷求取年運(yùn)營營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用是指為為維護(hù)飯店房房地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)經(jīng)營產(chǎn)生有效效總收益，必必須發(fā)生的期期間性開支。根據(jù)估價對對象的經(jīng)營特特點(diǎn)，委托人人實(shí)行統(tǒng)籌管管理，所以需需要全面核算算各項(xiàng)經(jīng)營費(fèi)費(fèi)用。年經(jīng)營營費(fèi)用包括營營業(yè)稅金及附附加、營業(yè)成成本費(fèi)用、人人員工資福利利、營業(yè)費(fèi)用用、管理財務(wù)務(wù)費(fèi)、能源事事業(yè)費(fèi)消耗、維維護(hù)修理零部部件更新費(fèi)、市市場推廣、房房產(chǎn)稅、保險險費(fèi)、商業(yè)設(shè)設(shè)備的折舊、物物業(yè)管理公司司酬金。不包包括建筑物折折舊、所得稅稅、所有權(quán)費(fèi)費(fèi)用和資本性性支出。各項(xiàng)項(xiàng)成本費(fèi)用的的估算，參考考了本物業(yè)近近現(xiàn)年的情況況，該類物業(yè)業(yè)的市場水平平，以及對未未來管理水平平穩(wěn)步提高的的判斷。①營業(yè)稅金及及附加營業(yè)稅為營業(yè)收收入的5%(客房增值稅稅為3%)，城市維護(hù)建建設(shè)稅和教育育附加為營業(yè)業(yè)稅額的7%、3%，合計按營業(yè)業(yè)收入的5.5%%計算：14850.000×55.5%＝816..75萬元②營業(yè)成本客房成本為客房房收入的5%：8678.000×5%%＝433..90萬元餐飲成本占餐飲飲收入的31%：4160.000×311%＝12899.60萬元康樂中心等配套套設(shè)施用房成成本占其收入入的14%：900.00×14%%＝16333.50萬元營業(yè)成本合計1849..50萬元。③工資及福利工資及福利費(fèi)約約占營業(yè)收入入的11%：14850.000×111%＝16333.50萬元④營業(yè)費(fèi)用營業(yè)費(fèi)用約占營營業(yè)收入的10%：14850××10%＝14855.00萬元⑤管理財務(wù)費(fèi)行政管理費(fèi)費(fèi)約占營業(yè)收收入的7.0%%：14850.000×77.0%＝10399.50萬元⑥市場推廣費(fèi)費(fèi)市場推廣費(fèi)約占占營業(yè)收入的的2.0%%：14850.000×22.0%＝297..00萬元⑦能源維修費(fèi)費(fèi)能源維修費(fèi)約占占營業(yè)收入的的7%：148550.00×7.00%＝10399.50萬元⑧房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅為房產(chǎn)原原值70%的1.2%%：61000×499977.662×770%×1.2%＝256..09萬元⑨房產(chǎn)保險費(fèi)費(fèi)保險費(fèi)為房產(chǎn)價價值的0.255%：6100×499777.62××0.255%＝76.222萬元⑩土地使用費(fèi)費(fèi)按規(guī)定為每年80.899萬元。⑾商業(yè)設(shè)備折折舊即餐飲廚房、洗洗衣房、停車車場等商用設(shè)設(shè)備及客房家家具的年折舊舊費(fèi)為210萬元。⑿物業(yè)管理酬酬金約為運(yùn)營費(fèi)用的的3%，為250萬元。⒀年運(yùn)營費(fèi)用用合計816.75＋18499.50＋16333.50＋14855.00＋10399.50＋297.00＋10399.50＋256..09＋76.222＋80.889＋210＋250＝9033.955萬元⑸估算年凈收收益凈收益＝年有效效總收入—年運(yùn)營費(fèi)用＝148550.00－90333.95＝58166.05萬元⑹確定報酬率估價人員確定采采用累加法，即即安全利率加加風(fēng)險調(diào)整值值法來確定報報酬率。安全全利率選用同同一時期的一一年期國債年年利率或中國國人民銀行公公布的一年定定期存款年利利率；風(fēng)險調(diào)調(diào)整值包括投投資風(fēng)險補(bǔ)償償、管理負(fù)擔(dān)擔(dān)補(bǔ)償、缺乏乏流動性補(bǔ)償償及其他影響響因素等。目前，中國國人民銀行公公布的一年定定期存款年利利率為1.988%較低，根據(jù)據(jù)估價對象所所在地區(qū)和預(yù)預(yù)測未來的經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況良好好，位置極具具優(yōu)勢，經(jīng)營營期間飯店用用途與新舊程程度風(fēng)險一般般，流動性一一般等，判斷斷風(fēng)險調(diào)整值值為5%，則確定估估價對象報酬酬率適中為7%。⑺收益年限的的確定估價對象用地為為劃撥用地，其其土地用途為為旅游酒店，除除非國家征用用，否則將持持續(xù)使用。根根據(jù)××市城市總體體規(guī)劃，該地地區(qū)為商業(yè)用用途。所以本次評評估是以估價價對象能夠按按照目前的規(guī)規(guī)定用途持續(xù)續(xù)使用，能夠夠在必要時，順順利辦理土地地出讓手續(xù)繼繼續(xù)使用為假假設(shè)前提。估價對象建建筑物為鋼混混結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房房，其耐用壽壽命為60年。若補(bǔ)交交土地使用權(quán)權(quán)出讓地價款款，按旅游業(yè)業(yè)用途，其土土地使用權(quán)出出讓最高年限限為40年，則本次估價價按估價對象象收益年期40年計算。⑻采用的適當(dāng)當(dāng)?shù)氖找娣ü接嬎闶找嬉鎯r格根據(jù)估價對對象的具體情情況，同時注注重預(yù)期風(fēng)險險，在估價時時對預(yù)期不確確定的收益或或升值因素較較少考慮，則則收益法選擇擇有限年，凈凈收益不變、報報酬率不變的的收益法公式式：公式中V———估價對象的的房地產(chǎn)市場場價值A(chǔ)——年凈收收益Y——報酬率n——收益年限將數(shù)據(jù)代入入公式計算：：⑼扣減土地出出讓金估價對象的土地地性質(zhì)為行政政劃撥用地，一旦發(fā)生抵抵押物清償時時，根據(jù)國家家有關(guān)規(guī)定除除保證處分手手續(xù)費(fèi)外，首首先須向××市政府繳納納土地出讓地地價款。因此此，估價對象象房地產(chǎn)價值值不應(yīng)包括估估價對象處置置時應(yīng)向政府府補(bǔ)交的出讓讓地價款，應(yīng)應(yīng)從上述得出出的價格中扣扣除土地出讓讓金地價款部部分。通過對估價對象象周邊同類用用途土地的地地價水平調(diào)查查，根據(jù)××市基準(zhǔn)地價價及其修正結(jié)結(jié)果(計算過程略)，并結(jié)合估價價對象實(shí)際情情況，確定該該地區(qū)旅游酒酒店類房地產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)補(bǔ)辦出讓讓手續(xù)，繳納的土地地出讓(金)地價款為地地上商業(yè)20000元/、地下車庫900元/、地下收益益部分面積按按地上價格1/3即660元/計算，則補(bǔ)補(bǔ)交的出讓(金)地價款為7991..10萬元。［(276881.3＋55899＋24533＋17955)×22000＋12611×9000＋(10233＋17811＋23688)×6600］/100000＝376881.3××20000＋12611×900＋＋51722×6660＝79911.10萬元⑽采用收益法法的估價結(jié)果果77537.889－79911.10＝695446.79萬元㈡采用成本法法估價整體價價格成本法是求取估估價對象在估估價時點(diǎn)時的的重置價格，然然后扣除折舊舊或者乘以成成新率，以此此估算估價對對象的客觀合合理價格的方方法。成本法法的理論依據(jù)據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用用價值論和替替代原理。重置價格是是假設(shè)在估價價時點(diǎn)重新建建造的與估價價對象具有相相同效用的全全新狀態(tài)的房房地產(chǎn)價值。估估價時需要考考慮所需的一一切合理、必必要的費(fèi)用(包括土地取取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)費(fèi)、建筑安裝工工程費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、銷售費(fèi)用)、銷售稅金和和房地產(chǎn)的社社會平均開發(fā)發(fā)利潤。本案案例若重新取取得經(jīng)營性土土地應(yīng)通過市市場取得出讓讓土地，所以以先按出讓土土地的市場價價值計算，然然后扣除“相當(dāng)于應(yīng)繳繳納的土地使使用權(quán)出讓金金的款額”。估價中，各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用的取值參參考了該項(xiàng)目目的實(shí)際建造造成本，以分分析項(xiàng)目的特特點(diǎn)，主要是是按同類房地地產(chǎn)的市場價價格和水平測測算。⑴土地成本根據(jù)××市基準(zhǔn)準(zhǔn)地價及土地地開發(fā)等成本本包括土地出出讓金、城市市基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)、城市市拆遷費(fèi)、小小區(qū)建設(shè)配套套費(fèi)及其他費(fèi)費(fèi)用。①土地出讓金金上述計算為77991.110萬元，折合合建筑面積15599元/㎡②城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建筑費(fèi)包括大市政、四四源費(fèi)等，測測算后為折合合建筑面積650元/㎡③土地開發(fā)(征地拆遷費(fèi)費(fèi)或城市拆遷遷)費(fèi)包括拆遷、安置置、補(bǔ)償費(fèi)，拆拆遷評估費(fèi)、拆拆遷單位管理理費(fèi)等經(jīng)測算算按地面計算算近190000元/㎡，折合30000元/㎡建筑面積積。④小區(qū)建設(shè)配配套費(fèi)××地區(qū)建設(shè)配配套費(fèi)為折合合建筑面積250元/㎡⑤其他策劃、招標(biāo)服務(wù)務(wù)費(fèi)、土地評評估、契稅、印印花稅、手續(xù)續(xù)費(fèi)等，取上上述土地成本本的1.1～1.8%%，約1.5%%。(1599＋＋650＋30000＋250))×1..5%＝82.449元/㎡⑥土地取得費(fèi)費(fèi)成本合計土地取得成本合合計為：建筑筑面積55811.49元/㎡⑵建筑物建造造成本①建安工程費(fèi)費(fèi)根據(jù)××市現(xiàn)行行《建筑工程程概算定額》及及有關(guān)文件規(guī)規(guī)定、××市有關(guān)招投投標(biāo)工程中的的標(biāo)價、參考考××市同類飯店店建筑技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，估估價對象建筑筑物主體、附附屬、配套、室室外工程的建建筑、結(jié)構(gòu)、高高檔裝修、設(shè)設(shè)備安裝等的的建安工程費(fèi)費(fèi)的測算如下下表（表略）。建安工程費(fèi)費(fèi)單位造價為為61000元/㎡。②前期工程及及其他專業(yè)費(fèi)費(fèi)等根據(jù)××市有關(guān)關(guān)規(guī)定和市場場情況，前期期工程、建設(shè)設(shè)期間稅費(fèi)及及其他專業(yè)費(fèi)費(fèi)等見下表（表略）。經(jīng)測算前期工程程及其他專業(yè)業(yè)費(fèi)等為450..70元/㎡。建筑物建造造成本合計為為65500.70元/㎡。上述⑴～⑵項(xiàng)合計為55811.49＋65500.70＝121332.19元/㎡。⑶管理費(fèi)用開發(fā)管理費(fèi)包括括管理組織房房地產(chǎn)開發(fā)的的各種費(fèi)用，包包括開發(fā)商的的人員工資及及福利費(fèi)、辦辦公費(fèi)、差旅旅費(fèi)等，?、泞拧祈?xiàng)成本合計計的2.0%，為242..64元/㎡。5581.499×0..02＋65500.70××0.022＝242..64元/㎡上述⑴～⑶項(xiàng)合合計為建筑面面積123774.83元/㎡。⑷投資利息投資利息為土地地、建筑物建建造和管理費(fèi)費(fèi)用的資金成成本，包括支支付貸款的利利息，以及基基于機(jī)會成本本的考慮，資資本金要放棄棄可得的利息息或獲得其他他收益的可能能。根據(jù)該項(xiàng)目目的建筑和結(jié)結(jié)構(gòu)類型、建建筑面積，按