區(qū)域市場調(diào)研報告案例

京郊市場調(diào)研報告

廊坊、香河、燕郊、涿州2014年05月30日引言由于近期固安市場突陷冷凍，來訪及成交量明顯下降，為指導后續(xù)項目營銷工作開展，需對大北京區(qū)域整體情況做詳細了解，研究市場走勢，預測后期市場情況，做好應對策略。

李丹、徐宏、劉猛三人于5月14日走訪廊坊及香河,5月25日走訪燕郊，5月26日走訪涿州，以暗訪及同行交流結合的方式詳細調(diào)研了該區(qū)域的重點項目，以期為我們對整體市場的判斷做實際指導。22014年京郊市場調(diào)研報告總綱3第一部分：整體市場概述廊坊簡介市場格局第二部分：重點項目分析第三部分：廊坊市場總結匯報區(qū)域——廊坊4廊坊區(qū)域——簡介廊坊是京津冀城市群的地理中心，位于京津兩個國際都市之間，所轄10個縣(市、區(qū))全部與京津接壤?？偯娣e6500平方公里，人口420萬。素有“京津走廊、黃金地帶”之稱；市區(qū)距北京天安門廣場40公里，距天津中心區(qū)60公里，距首都和天津兩大機場70公里，距天津港100公里，且緊鄰規(guī)劃中的北京新機場；廊坊自駕車到東三環(huán)十里河1個半小時，805公交直達北京站，大約2個小時；高鐵站及火車站，7條高速公路，5條鐵路干線穿越境內(nèi)，10條國家和20條省級公路縱橫交錯，是中國鐵路、公路密度最大的地區(qū)之一；環(huán)渤海經(jīng)濟圈高新技術戰(zhàn)略確定，吸引大量技術人才向廊坊聚集；廊坊綠色生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢明顯，京津間城市綠化打造宜居生態(tài)城市。路網(wǎng)較發(fā)達，城市配套齊全，未來發(fā)展?jié)摿薮?廣陽區(qū)安次區(qū)開發(fā)區(qū)市場格局——廊坊北京廊坊高鐵站京滬高速出入口京滬高速京津高速去北京須由此銀河路上高速口6市場格局——廊坊廣陽區(qū)安次區(qū)開發(fā)區(qū)中建·高街國際孔雀城大學里K2獅子城廊坊孔雀城萬向城香邑·拉菲堡榮盛華府中科紫峰天地鳳凰城旭輝十九城邦廊坊高鐵站廊坊在售項目60多個，地圖上只標注了區(qū)域重點項目北京7板塊項目開發(fā)商建面容積率綠化率物業(yè)類型物業(yè)費（元/㎡·月）主力戶型（㎡）成交價格（元/㎡）營銷推廣開發(fā)區(qū)大學里廊坊泰土房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100萬2.3935%高層、聯(lián)排2.20三居89、112四居129聯(lián)排290-377高層7000聯(lián)排260萬起高層排卡，聯(lián)排廣陽區(qū)孔雀城廊坊市京御幸福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30萬2.3634.25%公寓、高層、洋房、別墅2.20二居78

三居109、120公寓7500高層8500洋房11000排卡2萬抵5萬榮盛華府榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司廊坊分公司26萬2.0080%高層2.50三居130-160四居150-260100003期排卡，電商1萬抵2萬塞納榮府榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司47萬1.2040%高層、洋房2.00洋房140-227聯(lián)排350-400洋房8700聯(lián)排13000三期聯(lián)排、四期洋房在售萬向城河北富橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司27萬2.2030%高層2.00二居83

三居94-139五居247住宅8200現(xiàn)主推10-285㎡商鋪，住宅在售（少量）安次區(qū)中建高街國際廊坊中建御瀾華府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司27萬2.0539%高層1.75二居85

三居90-1358500高層順銷中科紫峰廊坊市科通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司14萬2.035.10%住宅、公寓1.88一居60二居88三居8976004月已開盤，現(xiàn)順銷K2獅子城廊坊市中投置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司518萬2.5035%高層1.98高層兩居89、三居113公寓60-130高層8000公寓7500一期高層、二期公寓在售市場格局——廊坊8市場格局——廊坊小結廊坊區(qū)域可分為三大板塊，依次為廣陽區(qū)、安次區(qū)、開發(fā)區(qū)；廣陽區(qū)均價8500元/平米，主要為地緣性客戶及北京外溢客戶；安次區(qū)均價7500元/平米，主要為地緣性客戶；開發(fā)區(qū)均價7000元/平米，主要為北京外溢客戶；一路（鐵路）之隔劃分出了廣陽跟安次兩個區(qū)域，但因地緣性客戶廣陽情結，廣陽區(qū)高于安次區(qū)整體均價水平（大約高1000元/平方米左右）；在售項目從物業(yè)形式上分析，廊坊廣陽、安次區(qū)主要以高層產(chǎn)品為主，別墅作為市場的稀缺產(chǎn)品，主要集中在北部區(qū)域（開發(fā)區(qū)及廣陽北）；廊坊區(qū)域較注重學區(qū)房，學區(qū)房價格相較同區(qū)域其他項目高；9第一部分：整體市場概述第二部分：重點項目分析廊坊孔雀城榮盛華府中建高街國際K2獅子城孔雀城大學里第三部分：市場總結10精英城市樣板，打打造孔雀城品牌高高端城市地產(chǎn)領域域的標桿項目分析——廊坊孔雀城項目位置廣陽區(qū)北鳳道與銀河路交口處西行500米版塊廣陽區(qū)物業(yè)類別公寓、高層、洋房產(chǎn)品風格Artdeco占地面積10萬平方米總建筑面積30萬平方米容積率2.39

綠化率34.25%總戶數(shù)1800戶主力戶型85-120平米目前銷售均價公寓7500元/平方米高層8500元/平方米洋房11000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費廊坊市幸福基業(yè)物業(yè)服務有限公司2.20元/平方米/月開發(fā)商廊坊市京御幸福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最近開盤時間

2014年5月5日加推公園海入住時間2016年10月底入住1.3期項目配套設施內(nèi)部社會公園、教育、10萬平米商業(yè)會所周邊2所幼兒園、3所小學、2所高中、3大醫(yī)院、多家商業(yè)11項目分析——廊坊成交情況3月初公寓開盤，集集中推盤，成交量量較高（3月成交348套）；4月底高層首次集中中開盤，成交情況況好（4月成交769套）現(xiàn)在售（毛坯）公公寓價格為7500元/平方米（之前精裝裝公寓均價8200元/㎡)，高層均價8500元/平方米分析公寓開盤高層持續(xù)排卡，月月底開盤12項目分析——廊坊孔雀城戶型圖圖3室2廳1衛(wèi)109.00㎡2室2廳1衛(wèi)85.00㎡3室2廳2衛(wèi)120.00㎡優(yōu)點：南北通透、全明戶戶型、大飄窗陽臺臺缺點：無玄關設計優(yōu)點：緊湊三居、動線清清晰、客廳帶大陽陽臺缺點：無玄關設計、次臥臥較小且有一間采采光效果差優(yōu)點：全明戶型、動靜分分離、主臥配備獨獨立衛(wèi)生間缺點：過道浪費面積孔雀城系列產(chǎn)品，，戶型設計整體較較好，贈送面積較較多13優(yōu)勢華夏系列產(chǎn)品，品品牌認知度高產(chǎn)品線豐富（公寓寓、高層、洋房）），客戶可選擇性性大社區(qū)配套齊全：12大城市級配套+4大社區(qū)級配套+1大組團級配套劣勢公共交通欠缺借鑒產(chǎn)品線豐富，分次次推出，客戶選擇擇性大項目分析——廊坊孔雀城小結14城市政治文化中心心的核心區(qū)域高端端景觀住區(qū)項目分析——廊坊榮盛華府項目位置廣陽區(qū)北鳳道阿爾卡迪亞北門對面版塊廣陽區(qū)物業(yè)類別高層產(chǎn)品風格簡歐建筑風格占地面積8.6萬平方米總建筑面積26萬平方米容積率2.0

綠化率80%總戶數(shù)718戶主力戶型130-260平米目前銷售均價10000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費榮盛物業(yè)公司2.5元/平方米/月開發(fā)商榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司廊坊分公司最近開盤時間

2013年12月12日，預計2014年6月開3期入住時間2016年10月底入住1.3期項目配套設施內(nèi)部自帶商業(yè)、幼兒園、10萬平米商業(yè)會所周邊1所幼兒園、2所小學、4大銀行、1家醫(yī)院及市政配套15項目分析——榮盛華府成交情況況項目為高端項目，，豪華產(chǎn)品，價格格自3月底上漲500元/平方米，目前保持持平穩(wěn)16項目分析——榮盛華府戶型圖I戶型4室2廳3衛(wèi)183.71㎡H戶型3室2廳2衛(wèi)134.85㎡C戶型4室3廳5衛(wèi)260.00㎡優(yōu)點：南北通透、全明戶戶型、使用率較高高、入戶花園設計計、主臥豪華配備備缺點：動線不合理、次臥臥進深較長優(yōu)點：動靜分離、使用率率較高、入戶花園園設計、主臥豪華華配備缺點：不通透、餐客不朝朝陽優(yōu)點：全明戶型、入戶花花園設計、主臥豪豪華配備、觀光電電梯直達缺點：動線不合理、過道道太長高端項目，奢華戶戶型，贈送面積及及入戶花園等設計計可借鑒17優(yōu)勢位于城市政治文化化中心等大型配套套的核心配套區(qū)域域，處于高端客群群集中區(qū)廊坊當?shù)仄放崎_發(fā)發(fā)商，品牌效應較較好項目為高端項目，，低密度，高綠化化率景觀居所，一一梯兩戶盡享奢華華，戶型設計方正正通透、部分有觀觀光電梯、硬件配配套高端小區(qū)內(nèi)部配套（會會所等）先行，彰彰顯開發(fā)商實力劣勢目前區(qū)域商業(yè)配套套、教育配套較少少戶型面積過大且價價格較高借鑒區(qū)域外部配套不足足的情況下，提早早打造社區(qū)內(nèi)部配配套項目分析——榮盛華府小結18綠化率最高，容積積率最低，樓間距距最大的一個地標標性綜合生活學區(qū)區(qū)項目分析——中建高街國際項目位置安次區(qū)金光道和西昌路交叉口東南角版塊安次區(qū)物業(yè)類別公寓、高層、洋房產(chǎn)品風格Artdeco占地面積10萬平方米總建筑面積27萬平方米容積率2.0綠化率39%總戶數(shù)1728戶主力戶型85-120平米目前銷售均價8500元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費北京中建世紀物業(yè)服務有限公司1.75元/平方米/月開發(fā)商廊坊中建御瀾華府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最近開盤時間2014年5月1日開盤1#樓入住時間2015年8月一期A1#-A5#交房項目配套設施內(nèi)部社會公立幼兒園周邊多家超市，1所小學，1所高中，4所大專，3大醫(yī)院，多家銀行、醫(yī)院、餐廳及新奧燃氣營業(yè)廳19項目分析——中建高街國際成交交情況項目整體節(jié)奏較明明確，蓄客一個月月左右在開盤，3月下旬及5月初開盤（3月成交456套，4月成交541套）項目均價隨著推盤盤節(jié)奏逐步增加，，3月均價7800-8000元/㎡，4月上漲到8300元/㎡，5月開盤項目價格上上漲至8500元/㎡，政策明確，較較好的逼定猶豫客客戶分析排卡20項目分析——中建高街國際戶型型圖2室2廳1衛(wèi)90.00㎡3室2廳1衛(wèi)86.00㎡3室2廳2衛(wèi)130.00㎡優(yōu)點：南北通透、全明戶戶型、大飄窗陽臺臺缺點：無玄關設計優(yōu)點：緊湊三居、動線清清晰、客廳帶大陽陽臺缺點：無玄關設計、次臥臥較小且有一間采采光效果差優(yōu)點：全明戶型、動靜分分離、主臥配備獨獨立衛(wèi)生間缺點：過道浪費面積學區(qū)房86-130㎡戶型，且戶型設設計較好，整體格格局設計可學習21優(yōu)勢位于安次區(qū)光明商商務島的核心區(qū)域域，緊鄰高速入口口國企品質(zhì)，品牌實實力保證，且建筑筑質(zhì)量好廊坊傳統(tǒng)核心教育育區(qū)，具有全市最最好的教育資源，，典型學區(qū)房廊坊區(qū)域樓間距最最大的一個地標性性綜合生活社區(qū)劣勢區(qū)域商業(yè)配套目前前較少戶型偏于剛需，區(qū)區(qū)域價格較高借鑒打造品牌實力，為為項目增加賣點及及市場影響力項目分析——中建高街國際小結結22精英城市樣板，打打造孔雀城品牌高高端城市地產(chǎn)領域域的標桿項目分析——廊坊K2獅子城項目位置安次區(qū)銀河南路與南龍路交口西側版塊安次區(qū)物業(yè)類別公寓、高層、洋房產(chǎn)品風格Artdeco占地面積300萬平方米總建筑面積500萬平方米容積率2.50綠化率35%總戶數(shù)4052戶主力戶型89-125平米目前銷售均價高層8000元/平方米公寓7500元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費北京喬戈里物業(yè)管理公司1.98元/平方米/月開發(fā)商廊坊市中投置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最近開盤時間海棠灣組團2014年1月1日入住時間海棠灣組團2016年3月項目配套設施內(nèi)部社會醫(yī)院周邊1所幼兒園、1所小學、1所初中、1所大學、2家銀行、4家超市、龍河公園23項目分析——K2獅子城成交情況3月份成交均價7500元/平方米，4月份價格上漲至8000元/平方米，4月份3次開盤，共去化1200余套24項目分析——K2獅子城戶型圖3室2廳1衛(wèi)109.00㎡㎡2室2廳1衛(wèi)85.00㎡3室2廳2衛(wèi)120.00㎡㎡優(yōu)點：南北通透透、全明明戶型、、大飄窗窗陽臺缺點：無玄關設設計優(yōu)點：緊湊三居居、動線線清晰、、客廳帶帶大陽臺臺缺點：無玄關設設計、次次臥較小小且有一一間采光光效果差差優(yōu)點：全明戶型型、動靜靜分離、、主臥配配備獨立立衛(wèi)生間間缺點：過道浪費費面積南北通透透戶型，，陽臺、、飄窗設設計較好好25項目展示示——K2獅子城26優(yōu)勢位于廊坊坊市銀河河南路西西側，緊緊鄰龍河河生態(tài)景景觀帶K2品牌地產(chǎn)產(chǎn)，系列列產(chǎn)品，，可借鑒鑒品牌實實力項目整體體指引系系統(tǒng)明顯顯，整體體售樓處處環(huán)境較較好廊坊市區(qū)區(qū)內(nèi)最大大社區(qū)，，交通便便利通達達強銷公司司，對客客戶整體體把控、、逼定，，整體案案場銷售售節(jié)奏強強劣勢區(qū)域商業(yè)業(yè)配套目目前較少少、教育育配套較較少市場口碑碑較差、、價格較較高借鑒售樓處位位置明顯顯，且指指引系統(tǒng)統(tǒng)完善項目分析析——K2獅子城小小結27項目位置東方大學城內(nèi)，濱河路以北，桐西路以東，畢昇路版塊開發(fā)區(qū)物業(yè)類別高層、別墅產(chǎn)品風格南加州風格占地面積35萬平方米總建筑面積100萬平方米容積率2.39

綠化率35%總戶數(shù)1800戶主力戶型89—112平米目前銷售均價高層6800-7000元/平方米別墅9000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費廊坊市幸?；鶚I(yè)物業(yè)服務有限公司2.20元/平方米/月開發(fā)商廊坊泰土房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最近開盤時間

2014年3月23日開盤高層和別墅入住時間2016年6月底入住高層項目配套設施內(nèi)部會所、2所幼兒園、小學周邊3所小學、1所高中、9大高等學府、五大高爾夫及30萬平米運動配套、5家醫(yī)院

首個“學學院都市市版”孔孔雀城，，高品質(zhì)質(zhì)高端綜綜合社區(qū)區(qū)項目分析析——廊坊孔雀雀城大學學里28項目分析析——孔雀城大大學里成成交情況況3月環(huán)北京京區(qū)域市市場量價價齊升，，但本項目價價格（均均價6800元/㎡）未上上漲，采用保保價走量量的方式式；4月初恰逢逢清明假假期節(jié)點點，且增增設老帶帶新增一一季度物物業(yè)費及及認購抽抽家電等等優(yōu)惠政政策，月月底集中中推貨，，成交量量較高保定副中中心傳聞聞，投資資客投資資方向轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，成成交量下下滑（4月底因項項目集中中開盤，，成交量量上漲））孔雀城十十盤聯(lián)動動，且項項目加推推小節(jié)點及及優(yōu)惠政政策較大大分析29項目分析析——孔雀城大大學里戶戶型圖G2戶型3室2廳1衛(wèi)89.94㎡G1戶型3室2廳1衛(wèi)112.31㎡G3戶型2室2廳1衛(wèi)80.78㎡優(yōu)點：南北通透透、全明明戶型、、大飄窗窗陽臺缺點：無玄關設設計、浪浪費面積積多優(yōu)點：南北通透透、動線線清晰、、贈送面面積大缺點：無玄關設設計、浪浪費面積積多優(yōu)點：南北通透透、動線線清晰、、贈送多多（飄窗窗陽臺））缺點：無玄關設設計、浪浪費面積積多項目產(chǎn)品品主力戶戶型為80-112㎡南北通通透戶型型，為市市場暢銷銷戶型，，且有90㎡左右小小三居設設計，后后續(xù)可借借鑒及學學習30項目展示示——孔雀城大大學里31項目分析析——孔雀城大大學里小小結優(yōu)勢整體環(huán)境境及售樓樓處氛圍圍較好華夏系品品牌開發(fā)發(fā)商，品品牌力影影響項目內(nèi)部部和周邊邊配套完完善，有有9所大學、、多家商商場、3大高爾夫夫等交通便利利，805路公交車車直達項項目產(chǎn)品為高高層、聯(lián)聯(lián)排，低低密度社社區(qū)，且且聯(lián)排緊緊鄰鳳河河劣勢售樓處指指引系統(tǒng)統(tǒng)差，且且售樓處處位置太太深，不不容易尋尋找借鑒銷售道具具物料等等及售樓樓處提示示牌等小小細節(jié)處處理較好好，整體體售樓處處較統(tǒng)一一對市場把把握力度度大，整整體市場場價格上上漲，但但其采用用保價走走量的方方式32第一部分分：整體體市場概概述第二部分分：重點點項目分分析第三部分分：廊坊坊市場總總結33廊坊整體體市場較較正規(guī)（（繳納保保證金等等），各大國企企、央企企、上市市開發(fā)商商陸續(xù)入入駐廊坊坊，品牌牌競爭劇劇烈；配套齊全全，商業(yè)業(yè)發(fā)展較較為迅速速，未來來交通環(huán)環(huán)境及利利好消息息巨大；；公共交通通的原因因（雖有805公交直達達北京站站，但是是整體行行程時間間兩個小小時），導致廊廊坊價格格比固安安低；各板塊區(qū)區(qū)域特征征明顯，，成交價價格差異異化較大大學校林立立，學區(qū)區(qū)房效應應較為明明顯廊坊區(qū)域域80%項目主力力客戶是是市區(qū)當當?shù)刂苓呥叺娜巳喝海c固固安客群群差異較較大（廊坊區(qū)區(qū)域北京京客群：：開發(fā)區(qū)區(qū)項目占占比70-80%；廣陽區(qū)區(qū)項目占占比30左右；安安次區(qū)項項目占比比20-30%，但此區(qū)區(qū)域獅子子城較為為特殊，，北京客客群占比比70%左右）；；市場總結結——廊坊34第一部分分：香河河簡介第二部分分：香河河區(qū)域樓樓盤項目目市場掃掃描第三部分分：重點點個案分分析第四部分分：香河河與固安安區(qū)域?qū)Ρ确治鑫鰠R報區(qū)域域——香河35第一部分分：香河河簡介36區(qū)域簡介介——香河香河：位置：地處華北北平原北北部，四四面與京京津接壤壤，素有有“京畿明明珠”之美譽,全縣幅員員458平方公里里，總人人口34萬人；交通：距北京國國貿(mào)50公里,距天津市市中心70公里，路網(wǎng)便捷捷暢達，，擁有京哈高速速、103國道、大香線、、通唐線線、平香香線等5條國省級級交通干干線，938、810路公交車車由縣城城直達北北京站；；配套：功能配套套完善，，擁有香香河開發(fā)發(fā)區(qū)、新新興產(chǎn)業(yè)業(yè)示范區(qū)區(qū)、北方方家具產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地三大省省級園區(qū)區(qū)，目前，各各園區(qū)起起步區(qū)已已基本達達到“九九通一平平”工業(yè)業(yè)配套標標準，成成為承接接京津產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移移和大項項目落戶戶的理想想平臺，，一批實實力型企企業(yè)已相相繼在香香河落戶戶發(fā)展。。香河37第二部分分：香河河區(qū)域樓樓盤項目目市場掃掃描38區(qū)域樓盤項目市場掃描——香河愛晚大愛城富麗新城榮盛.白鷺島綠地國寶21城香城壹號京漢君庭盛達鉑宮國隆府北京御湖灣香公館香汐鴻坤羅納河谷壹城公館大運河孔雀城京哈高速速項目國國道103項目北京縣城項目目京哈高速速103國道39項目名稱開發(fā)商建筑面積(萬平米）建筑類別開盤時間戶型（平米）成交均價（元/平米）優(yōu)惠政策營銷動態(tài)項目推廣情況富麗新城富麗（香河）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司74高層、小高層、低密2014.4.19兩居：87三居：104

四居：103-145毛坯：7500精裝：8300一次性98折，按揭99折，新浪高層電商1萬抵4萬，聯(lián)排2萬抵8萬

順銷開盤后剩余房源網(wǎng)絡、巡展、戶外、活動、紙媒項目圍擋愛晚大愛城香河恒康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司33高層、低密2014.6.1（一期）一居：53-62；兩居：73-85；

三居：89-128；疊拼：146-170；聯(lián)排：195-204價格待定優(yōu)惠待定前期蓄客階段戶外、短信榮盛.白鷺島榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司21高層、小高層2014.5.17兩居：75-78三居：89-1106700待定一期開盤時間待定戶外、網(wǎng)絡、案場活動綠地國寶21城上海綠地集團香河投資開發(fā)有限公司27高層、低密2014.4.1一居：59兩居：75-79

聯(lián)排：170-190高層：7200搜房網(wǎng)會員獨享1萬順銷高層房源短信、戶外、網(wǎng)絡、節(jié)點活動大運河孔雀城香河京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司23高層、低密2014.3.20兩居：90-112三居：129聯(lián)排：230-254高層：7500聯(lián)排：11000（報價）一次性96折，按揭98折順銷高層房源以及聯(lián)排別墅戶外、報廣、網(wǎng)絡、短信、鴻坤羅納河谷鴻坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司14高層、聯(lián)排、疊拼2014.5兩居：87

三居：118聯(lián)排：220-290高層：7500聯(lián)排：13000（報價）搜房網(wǎng)一萬抵三萬二期房源排卡，預計5月底開盤高層房源網(wǎng)絡、短信、戶外、案場活動京漢君庭香河京漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司22.6高層、小高層五期開盤2014.5.1一居：68兩居：78-89三居：110-1306800全款98折，按揭99折項目臨近縣城中心位置尾盤，以順銷為主近期無推廣盛達鉑宮香河縣盛達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司14高層二期開盤待定兩居：91三居：132待定無一期售罄，二期開盤時間待定暫無未名1898香河富泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司105高層四期順銷一居：69

兩居：84三居：1426500全款99折項目三期順銷網(wǎng)絡、短信區(qū)域樓盤盤項目市市場掃描描——香河香河區(qū)域域項目可可以分三三個區(qū)域域：京哈哈、103國道以及及縣城區(qū)區(qū)域三部部分，其其中京哈哈、103國道集中中大品牌牌開發(fā)商商，競爭爭激烈，，開發(fā)體體量較大大開發(fā)周周期較長長，部分分為較成成熟項目目，產(chǎn)品品豐富成成交均價價比縣城城項目略略高，主主要客群群北京人人或在北北京工作作外地客客戶為主主；縣城項目目開發(fā)周周期較早早周圍配配套較為為完善，，但多為為當?shù)亻_開發(fā)商，，專業(yè)度度較差，，客戶群群體當?shù)氐厝苏急缺容^重；；40第三部分分：重點點個案分分析41重點個案案分析——香河富力力新城花香盛景香山郡溪香郡花香潤景富力新城城開發(fā)商：：富麗（香香河）房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司建筑類別別：高層、小小高層、、聯(lián)排裝修狀況況：毛坯、部部分房源源精裝修修綠化率:35%容積率：：1.97物業(yè)費：：待定交房日期期：2015.9戶數(shù)：總總戶數(shù)6738戶建筑面積積：740000平米占地面積積：310000平米物業(yè)地址址：香河京哈哈高速出出口沿大大香線北北行一公公里近期銷售售動態(tài)：：9#、10#、11#、18#蓄客；42富力新城城4月-5月第二周周成交分分析圖房源銷售售情況：：富麗新新城3月中旬蓄蓄客，4.19日開盤推推出800多套房源源（毛坯坯四棟，，精裝三三棟）去去化650套左右，，其中精精裝戶型型去化109套房源，，精裝房房源去化化沒有達達到開發(fā)發(fā)商預期期，之后后高層聯(lián)聯(lián)排順銷銷；房源成交交價格：：開盤成成交均價價較之前前偏低，，（毛坯坯：7000元/平米，精精裝：8100元/平米）項項目整體體成交均均價出現(xiàn)現(xiàn)小幅下下滑狀態(tài)態(tài)近期情況況：開盤盤后項目目成交量量以及成成交均價價逐步下下降；毛坯量價價走勢圖圖精裝量價價走勢圖圖重點個案案分析——富力新城城43富力新城城——戶型分析析79㎡兩居：：優(yōu)勢：全明戶型型，動靜靜分離，，格局方方正實用用率較高高；劣勢：南北不通通透，進進深較長長采光率率較差105㎡三居：：優(yōu)勢：大面寬客客廳，房房間布局局合理充充分體現(xiàn)現(xiàn)家居三三居室；；劣勢：二次臥較較小132㎡四室：：優(yōu)勢：全明戶型型、南北北通透；；劣勢：浪費面積積較多，，動靜分分離不明明顯主力戶型型79-105平米兩居居三居，，占到當當期產(chǎn)品品75%左右，后后期項目目繼續(xù)推推出兩居居三居暢暢銷產(chǎn)品品；重點個案案分析——富力新城城44重點個案案分析——富力新城城45項目優(yōu)點點：1、品牌開開發(fā)商，，利用富富麗在北北京的其其他社區(qū)區(qū)做巡展展，有效效的拓展展客戶2、產(chǎn)品定定位比較較合理，，毛坯與與精裝的的互補提提升了銷銷售力度度3、地理位位置明顯顯交通便便利，緊緊鄰京哈哈高速，，能有效效攔截其其他項目目客源4、部分配配套與政政府合作作，提升升項目知知名度項目缺點點：5、后期存存量較多多，銷售售周期較較長6、項目周周圍配套套單一，，現(xiàn)有配配套不醇醇熟營銷模式式：7、思源經(jīng)經(jīng)紀代理理、開發(fā)發(fā)商自銷銷客群分析析:8、富力新新城客群群多以北北京為主主，其中中自主客客群占比比較多本案需借借鑒：9、加大推推廣力度度，進行行精確的的資源篩篩選，達達到拓客客效果10、借助當當?shù)卣膭萘αεc其合合作加大大銷售力力度重點個案案總結——富力新城城46綠地國寶寶21城建筑類別別：高層、小小高層、、聯(lián)排開發(fā)商：：上海綠地地集團香香河開發(fā)發(fā)有限公公司容積率：：1.5綠化率：：35%建面：27萬平米占地：5000畝物業(yè)費：：高層1.7元/㎡/月，聯(lián)排排3元/平米/月交房時間間：高層2015年中，聯(lián)聯(lián)排2014年底產(chǎn)權：70年項目最新新動態(tài)：：順銷當期期高層房房源重點個案案分析——香河綠地地國寶21城47綠地國寶寶21城4月-5月第二周周成交分分析圖房源銷售售情況：：四月上上半月周周銷售量量在區(qū)域域?qū)儆谥兄械人狡?，因其其他項目目正在排排卡，只只有此項項目順銷銷狀態(tài)房源成交交價格：：進入五五月第一一周成交交量達到到了一個個高峰期期，但成成交均價價有小幅幅度下降降，后期期成交均均價與成成交量整整體出現(xiàn)現(xiàn)下坡路路的態(tài)勢勢近期情況況：整體體成交均均價在區(qū)區(qū)域內(nèi)維維持在一一個較為為合理的的水平，，但后期期市場不不穩(wěn)定等等因素使使得客戶戶觀望情情緒加重重重點個案案分析——綠地國寶寶21城48第49頁戶型分析析63㎡兩居：：優(yōu)勢：臥室全朝朝陽劣勢：不是全明明戶型影影響居住住舒適度度，戶型局局促；79㎡兩室居居：優(yōu)勢：面積利用用合理，，主臥超超大陽臺臺；劣勢：客廳與陽陽光隔離離;項目一期期產(chǎn)品面面積偏小小，相比比其他項項目產(chǎn)品品格局較較差，部部分房源源客廳不不能采光光，直接接影響項項目銷售售，重點個案案分析——綠地國寶寶21城49缺配套大圖700畝市政公園630畝商業(yè)配套重點個案案分析——綠地國寶寶21城50項目優(yōu)點點：1、國企開開發(fā)商，，得到政政府的特特殊照顧顧（在京京哈高速速單獨加加開第二二出口））2、占地700畝市政公公園，在在區(qū)域是是體量較較大的規(guī)規(guī)劃3、引進的的物美、、麥當勞勞等商業(yè)業(yè)配套下下半年開開始運營營，加深深了銷售售說辭項目缺點點：4、一期產(chǎn)產(chǎn)品面積積過于偏偏小，會會影響項項目銷售售5、項目周周圍比較較荒涼，，多以農(nóng)農(nóng)民耕地地為主，，勢必會會造成客客戶流失失營銷模式式：6、開發(fā)商商自銷團團隊，其其銷售模模式比較較單一客群分析析：7、臨近京京哈高速速第二出出口，客客群以北北京客群群為主本案需借借鑒：8、在客戶戶未入住住項目的的階段，，先引進進知名商商業(yè)而且且先讓商商業(yè)運營營，會大大大加快快項目銷銷售節(jié)奏奏重點個案案總結——綠地國寶寶21城51鴻坤羅納納河谷開發(fā)商：：鴻坤地產(chǎn)產(chǎn)建筑類別別：高層、洋洋房、聯(lián)聯(lián)排裝修狀況況：毛坯、綠化率:35%容積率：：0.75物業(yè)費：：2.64交房日期期：二期待定定建筑面積積：70000平米占地面積積：140000平米物業(yè)地址址：京哈高速速西集出出口右轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，103國道天下下第一城城西側重點個案案分析——香河鴻坤坤羅納河河谷52鴻坤羅納納河谷4月-5月第三周周成交分分析圖房源銷售售情況：：四月排排卡一月月，于四四月底開開盤項目目二期B51#樓，當天天認購很很好，臨臨時決定定加推52#樓房源成交交價格：：而在成成交較好好的情況況下成交交價格相相比平時時有下降降，而下下降幅度度較小近期情況況：根據(jù)據(jù)市場情情況進行行有針對對性的開開盤動作作，客戶戶多的情情況下進進行集中中開盤，，而市場場不好的的情況進進行排卡卡，5月初項目目開始排排卡，5.19項目開盤盤，成交交均價有有7100元/㎡重點個案案分析——鴻坤羅納納河谷53戶型分析析87㎡兩居：：優(yōu)勢：戶型格局局合理，，主臥、、客廳雙雙陽臺劣勢：動靜分離離不明顯顯，衛(wèi)生生間不能能采光；；118㎡三居：：優(yōu)勢：南北通透透，南北北雙陽臺臺；劣勢：主臥面寬寬較小，，影響采采光；項目主力力戶型89㎡兩居以以及118㎡三居受受到客戶戶的追捧捧，后期期市場影影響項目目成交價價小幅下下降重點個案案分析——鴻坤羅納納河谷54重點個案案分析——鴻坤羅納納河谷55項目優(yōu)點點：1、項目地地理位置置優(yōu)越，，臨近103國道，距距離國家家4A級旅游景景點天下下第一城城很近，，周圍交交通便利利2、完美的的實景園園林讓客客戶體驗驗到愜意意的生活活情景，，提高了了銷售力力度3、純正的的托斯卡卡納建筑筑風格得得到了部部分客戶戶的肯定定項目缺點點：4、項目周周圍配套套較少使使客戶有有落差感感營銷模式式：5、開發(fā)商商自銷、、分銷客群分析析：6、項目定定位較高高，多以以北京客客群為主主本案需借借鑒：7、建筑風風格以及及完美的的景觀園園林都是是都極具具參考性性重點個案案總結——鴻坤羅納納河谷56香河與固固安區(qū)域域?qū)Ρ确址治鱿愫?、品牌開開發(fā)商較較多，開開發(fā)系統(tǒng)統(tǒng)穩(wěn)定2、地理位位置較好好連接北北京與天天津的重重要樞紐紐3、整體市市場成交交均價相相對穩(wěn)定定，但近近期同樣樣出現(xiàn)下下滑狀態(tài)態(tài)4、大部分分客群來來自北京京，自住住客戶占占比大于于投資客客5、自主產(chǎn)產(chǎn)業(yè)（家家具城））以及旅旅游業(yè)的的支撐（（天下第第一城））6、后期存存量大，，開發(fā)周周期較長長固安1、小開發(fā)發(fā)商占據(jù)據(jù)當?shù)厥惺袌霰戎刂剌^大2、相對離離北京較較近，過過于依賴賴北京3、早期依依靠第二二新機場場利好信信息房價價上升過過快，近近期因市市場原因因部分開開發(fā)商優(yōu)優(yōu)惠力度度過大(華夏）4、主要客客群以北北京及在在北京工工作的外外地人為為主5、無自主主產(chǎn)業(yè)的的支撐6、后期存存量大，，但開發(fā)發(fā)不穩(wěn)定定57第一部分分：整體體市場概概述燕郊簡介介市場格局局第二部分分：重點點項目分分析第三部分分：市場場總結匯報區(qū)域域——燕郊58燕郊簡介介位于京津津唐都市市圈核心心地帶，，同時也也是全國國離天安安門最近近的產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)，距天安門門約30公里，距首都都國際機機場25公里，距距天津港港120公里規(guī)劃面積積105.2平方公里里，建成成區(qū)域面面積42平方公里里，下轄轄92個村街，，總計80萬人口,其中常住住人口40萬人；走102國道上通通燕高速速半小時時直達國國貿(mào)，京京平高速速40分鐘直達達首都機機場京哈高速速公路、、京秦、、大秦電電氣化鐵鐵路橫貫貫東西，，北京930、811、812、813、814、815、816、817、818、819等多路公交交車直通區(qū)區(qū)內(nèi)，接駁駁八通線和和地鐵6號線路，京京通快速路路將燕郊與與北京市中中心緊密連連接。目前，燕郊郊開發(fā)區(qū)綜綜合實力在在河北29個省級開發(fā)發(fā)區(qū)中位居居第二，在在全省縣(市)域開發(fā)區(qū)中中位居第一一；燕郊區(qū)域地地處“大北北京”腹地地，地理位位置得天獨獨厚，為區(qū)區(qū)域提供了了融入京津津的絕佳平平臺，使得得當?shù)厥袌鰣鲚椛浞秶鷩鷱V闊。燕燕郊區(qū)域已已成為“全全國創(chuàng)建文文明城市示示范點”，，不僅是投投資興業(yè)的的樂土，也也是京東生生活的“首首善之區(qū)””。第59頁距離北京最最近的環(huán)北北京區(qū)域，，緊鄰CBD地理位置優(yōu)優(yōu)越；公交線路十十余路，但但是（通燕燕高速北京京段較堵））路網(wǎng)有待待完善；城市配套齊齊全，但缺缺少支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；京東客群為為主，主要要為東三環(huán)環(huán)支付能力力一般需求求小面積戶戶型的小白白領一族；；環(huán)北京區(qū)域域發(fā)展最早早，價格過過萬且價格格一直最高高；緊鄰潮白河河自然資源源，水系在在北方稀缺缺，區(qū)域內(nèi)內(nèi)獨有資源源；59市場格局——燕郊交通路路網(wǎng)北京走通燕高速速半小時直直達國貿(mào)京平高速（（燕郊）北北務出入口口，40分鐘直達首首都機場燕郊區(qū)域60燕順路迎賓路102國道神威北路蔣譚路京平高速夏威夷南岸夏威夷藍灣天洋城4代富地廣場天洋城灣仔城15000東方夏威夷夏威夷水岸1號新弘國際陽光城嘉都首爾甜城中駿四季花都金谷美麗城北區(qū)均價8000-12000南區(qū)均價11000-13000工業(yè)區(qū)均價7000-8000旅游度假區(qū)均價17000起商業(yè)區(qū)均價13000-14000市場格局——燕郊樓市區(qū)區(qū)域分布燕郊在售項項目約20個，其中待待售項目約約7個，此圖只只標記燕郊郊重點項目目61板塊項目開發(fā)商建面容積率綠化率物業(yè)類型物業(yè)費（元/㎡·月）主力戶型（㎡）成交價格（元/㎡）營銷推廣旅游度假區(qū)東方夏威夷三河市興達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司24萬0.2767%高層聯(lián)排2.38；獨棟3.98獨棟360-800聯(lián)排225

總價1200—3000萬/套2012年已全盤售罄灣仔城三河市華榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司19.4萬2.5035%高層、商業(yè)住宅2.96；商業(yè)4.28一居54；二居87、88；三居12015000住宅順銷商業(yè)區(qū)富地廣場三河市綠都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司45萬2.5035%高層2.98一居55-58；二居75-87；三居120-13013000順銷（一居售罄）天洋城天洋置地180萬2.9730%高層1.4一居56-60；二居78-92；三居112-13014000基本售罄南區(qū)夏威夷藍灣三河市興達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司91萬2.5035%高層2.96一居58；二居78-88；三居88-133110005月加推天洋城4代天洋置地有限公司480萬2.7735%多層、高層2.80一居50-60；兩居78-92；三居115-13012500年初開盤，順銷北區(qū)嘉都三河市佰嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司185萬2.5035%高層——一居63；兩居76-88；三居95-115開售價格預計9000左右預計下半年開盤首爾甜城燕達（地產(chǎn)）集團300萬2.2545%高層2.98二居85；三居134-13812000順銷金谷美麗城百世金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司27萬2.5038%高層2.3一居40-60；二居80-90；三居110-13011000預計7月開盤工業(yè)區(qū)新弘國際陽光城中基首業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司75萬1.5630%高層——一居59-67；二居67-88暫定6700預計開盤，時間待定市場格局——燕郊樓市掃掃描燕郊旅游度度假區(qū)緊鄰鄰潮白河，，區(qū)域內(nèi)項項目大部分分為低密項項目，大部部分高層價價格在17000左右，部分分高端（低低密）項目目均價達到到3萬以上（灣仔城臨臨旅游度假假區(qū)及商業(yè)業(yè)區(qū)，價格格較接近旅旅游度假區(qū)區(qū)，因此將將其劃分為為此部分））；商業(yè)區(qū)目前前開發(fā)地塊塊幾乎沒有有，此區(qū)域域配套較為為齊全，在在售項目并并未大面積積推售貨量量，價格在在13000-14000元/平方米；燕郊目前主主要開發(fā)區(qū)區(qū)域為南區(qū)區(qū)、北區(qū)及及工業(yè)區(qū)，，南區(qū)價格格在11000-13000元/平方米，北北區(qū)價格在在8000-11000元/平方米，工工業(yè)區(qū)價格格在7000-8000元/平方米；南南區(qū)價格較較低是因為為地段及交交通原因影影響，后續(xù)續(xù)交通增加加后，南區(qū)區(qū)必將升值值62第一部分：：整體市場場概述第二部分：：重點項目目分析東方夏威夷夷灣仔城富地廣場夏威夷藍灣灣天洋城4代嘉都首爾甜城金谷美麗城城新弘國際陽陽光城第三部分：：市場總結結63項目位置燕郊南外環(huán)與迎賓路交口版塊旅游度假區(qū)物業(yè)類別聯(lián)排、獨棟產(chǎn)品風格歐洲古典主義建筑風格占地面積54萬平方米總建筑面積24萬平方米容積率0.27綠化率67%總戶數(shù)94套主力戶型獨棟360-800平方米聯(lián)排225平方米目前銷售均價現(xiàn)聯(lián)排二手房價格23000元/平方米起物業(yè)公司物業(yè)費興達集團物業(yè)服務公司聯(lián)排：2.38元/平方米·月；獨棟：3.98元/平方米·月開發(fā)商戴德梁行最近開盤時間三期2007年6月底已開盤入住時間三期2008年10月已入住項目分析——燕郊東方夏夏威夷64項目分析——東方夏威夷夷戶型圖獨棟D戶型獨棟C戶型參照夏威夷夷度假風情情規(guī)劃，依依托自然資資源規(guī)劃出出10萬平米原生生水域，打打造大北京京稀缺“水水”資源風風情高端觀觀景社區(qū)65項目展示——東方夏威夷夷66項目分析——東方夏威夷夷小結優(yōu)勢當?shù)仄放崎_開發(fā)商，夏夏威夷系列列產(chǎn)品，品品牌影響力力較大項目位置好好，且有自自然資源客群北京改善客客戶公司中中高層管理理、小企業(yè)業(yè)老板借鑒積極利用項項目內(nèi)部自自然資源，，或打造大大面積水景景，可為低低密等物業(yè)業(yè)增加更加加豐富有力力的賣點67項目位置燕郊102國道與燕順路交叉口東北角版塊旅游度假區(qū)物業(yè)類別高層產(chǎn)品風格新古典主義風格占地面積8.1萬平方米總建筑面積19.4萬平方米容積率2.50綠化率35%總戶數(shù)804戶主力戶型54—120平米目前銷售均價15000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費住宅：2.96元/平米/月；商業(yè)：4.28元/平米/月開發(fā)商三河市華榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最近開盤時間

2013年11月23日入住時間預計2015年7月1日入住項目分析——燕郊灣仔城城68項目分析——灣仔城戶型型圖戶型2室2廳1衛(wèi)85㎡戶型1室2廳1衛(wèi)54㎡E1戶型3室2廳1衛(wèi)88㎡優(yōu)點：戶型方正、、緊湊實用用、干濕分分離缺點：臥室、客廳廳為東向優(yōu)點：動線清晰、、餐客一體體連同大面面積陽臺缺點：廚房位置較較差、餐廳廳小優(yōu)點：南北通透、、全明緊湊湊三居、大大面積采光光陽臺缺點：臥室相連，，私密性差差項目產(chǎn)品主主力戶型為為54-120㎡戶型，且且有88㎡南北通透透全明小三三居戶型，，后續(xù)可借借鑒及學習習69項目分析——灣仔城小結結優(yōu)勢當?shù)仄放崎_開發(fā)商，夏夏威夷系列列產(chǎn)品，品品牌影響力力較大售樓處展示示較好，且且多盤聯(lián)動動劣勢一二手部門門信息不通通，優(yōu)惠幅幅度不一，，導致銷售售信息不同同，易使客客戶心里產(chǎn)產(chǎn)生反感營銷自銷模式：：公司同時時成立二手手房部門，，樓盤聯(lián)動動線下多采用用戶外高炮炮、銷使代代客客群北京客戶占占比90%左右，自住住型客戶占占比高借鑒此項目處于于稀缺商業(yè)業(yè)區(qū)域，因因此興達未未大面積推推售此項目目，而是主主力推售其其公司其他他地段一般般項目，盡盡快去化相相對較差產(chǎn)產(chǎn)品，留存存較好地段段項目，可可積極應對對后續(xù)市場場沖擊；70項目分析——燕郊富地廣廣場項目位置迎賓路與神威南路交口東南版塊商業(yè)區(qū)物業(yè)類別高層產(chǎn)品風格現(xiàn)代風格占地面積9萬平方米總建筑面積45萬平方米容積率2.5綠化率35%總戶數(shù)935戶主力戶型75-130平米目前銷售均價13000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費三河市夏威夷服務有限公司2.98元/平方米/月開發(fā)商三河市綠都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最近開盤時間2014年1月5日入住時間2015年7月1日71項目分析——富地廣場戶戶型圖2室2廳1衛(wèi)85㎡1室2廳1衛(wèi)56㎡3室2廳2衛(wèi)125㎡優(yōu)點：純朝南戶型型、陽臺設設計缺點：餐廳較小、、無玄關設設計優(yōu)點：動線清晰、、客廳帶大大陽臺缺點：無玄關設計計、臥室相相連私密性性差優(yōu)點：全明戶型、、主臥配備備獨立衛(wèi)生生間缺點：動靜不分區(qū)區(qū)56-130㎡戶型，戶戶型設計較較為方正、、實用72項目分析——富地廣場小小結優(yōu)勢當?shù)仄放崎_開發(fā)商，夏夏威夷系列列產(chǎn)品，品品牌影響力力較大售樓處展示示較好，且且多盤聯(lián)動動劣勢一二手部門門信息不通通，優(yōu)惠幅幅度不一，，導致銷售售信息不同同，易使客客戶心里產(chǎn)產(chǎn)生反感營銷自銷模式：：公司同時時成立二手手房部門，，樓盤聯(lián)動動線下多采用用戶外高炮炮、銷使代代客客群北京客戶占占比90%左右，主要要為自住需需求借鑒多盤聯(lián)動，，不同地段段不同產(chǎn)品品分批量推推售，避免免因產(chǎn)品地地段等問題題流失客戶戶等情況73項目位置燕郊南外環(huán)與迎賓路交口版塊南區(qū)物業(yè)類別高層、小高層產(chǎn)品風格英倫風格占地面積26.7萬平方米總建筑面積91萬平方米容積率2.50綠化率35%總戶數(shù)4647主力戶型78—133平米目前銷售均價11000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費興達集團物業(yè)服務公司2.6元/平方米/月開發(fā)商三河市興達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最近開盤時間2014年5月1日入住時間北區(qū)2015年12月項目分析——燕郊夏威夷夷藍灣74項目分析——夏威夷藍灣灣戶型圖A2戶型2室2廳1衛(wèi)78㎡B3戶型1室2廳1衛(wèi)58㎡E1戶型3室2廳1衛(wèi)88㎡優(yōu)點：戶型方正、、緊湊實用用、干濕分分離缺點：餐廳較黑優(yōu)點：動線清晰、、餐客一體體連同大面面積陽臺缺點：廚房位置較較差、餐廳廳小優(yōu)點：南北通透、、全明緊湊湊三居、大大面積采光光陽臺缺點：動線較長、、臥室相連連，私密性性差項目產(chǎn)品主主力戶型為為78-133㎡戶型，且且有88㎡南北通透透全明小三三居戶型，，后續(xù)可借借鑒及學習習75項目展示——夏威夷藍灣灣76項目分析——夏威夷藍灣灣成交情況況項目多頻次次開盤，節(jié)節(jié)奏清晰，，3月下旬開盤盤成交180套，4月初開盤成成交150套，中旬加加推264套，成交117套；正常銷銷售每周去去化約60套；項目均價3月份均價12500元/平方米，4月初項目整整體價格下下調(diào)至11000元/平方米，保保持不變分析77項目分析——夏威夷藍灣灣小結優(yōu)勢當?shù)仄放崎_開發(fā)商，夏夏威夷系列列產(chǎn)品，品品牌影響力力較大售樓處展示示較好，且且多盤聯(lián)動動劣勢一二手部門門信息不通通，優(yōu)惠幅幅度不一，，導致銷售售信息不同同，易使客客戶心里產(chǎn)產(chǎn)生反感營銷自銷模式：：公司同時時成立二手手房部門，，樓盤聯(lián)動動線下多采用用戶外高炮炮、燕郊公公交站牌、、銷使代客客展示型：售售樓處對立立，占據(jù)燕燕郊主要地地段，位置置明顯客群北京客群為為主，且自自住客占比比60%以上借鑒展示性方面面可向其學學習（如售售樓處等等等）78項目分析——燕郊天洋城城4代項目位置燕郊迎賓南路東側版塊南區(qū)物業(yè)類別多層小高層高層產(chǎn)品風格簡歐建筑風格占地面積20萬平方米總建筑面積480萬平方米容積率2.77綠化率35%總戶數(shù)8000戶主力戶型60-120平米目前銷售均價12500元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費天融物業(yè)2.8元/平方米/月開發(fā)商天洋置地有限公司最近開盤時間（1、2、13號樓）2014年1月18日開盤入住時間一期2014年5月28日79項目分析——天洋城4代戶型圖戶型2室2廳1衛(wèi)88.8㎡㎡戶型1室2廳1衛(wèi)61㎡戶型3室1廳1衛(wèi)121㎡優(yōu)點：南北通透、、全明戶型型、使用率率較高、入入戶花園設設計、主臥臥豪華配備備缺點：動線不合理理、次臥進進深較長優(yōu)點：動靜分離、、使用率較較高、入戶戶花園設計計、主臥豪豪華配備缺點：不通透、餐餐客不朝陽陽優(yōu)點：全明戶型、、入戶花園園設計、主主臥豪華配配備、觀光光電梯直達達缺點：動線不合理理、過道太太長高端項目，，奢華戶型型，贈送面面積及入戶戶花園等設設計可借鑒鑒80項目分析——天洋城4代小結優(yōu)勢品牌一級資資質(zhì)開發(fā)企企業(yè)，品牌牌展示度強強中國首席第第4代城市綜合合體，打造造中央生活活區(qū)，更好好的面向北北京客群售樓處展示示明顯且有有創(chuàng)意新穎穎劣勢在當?shù)乜诒惶脿I銷線上網(wǎng)絡硬硬廣自銷模式線下多采用用戶外高炮炮（東四環(huán)環(huán)外）、銷銷使代客客群幾乎為北京客群群借鑒積極創(chuàng)建城市配配套，以市場不不同產(chǎn)品（綜合合體）面向北京京市場，更好的的承接北京外溢溢客戶81項目分析——燕郊嘉都項目位置京平高速木燕路（北務）出口東500米版塊北區(qū)物業(yè)類別小高層高層產(chǎn)品風格Artdeco占地面積69萬平方米總建筑面積185萬平方米容積率2.50綠化率35%總戶數(shù)10174戶主力戶型63-115平米目前銷售均價預計9000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費——開發(fā)商三河市佰嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最近開盤時間預計2014年下半年開盤入住時間預計2016年入住82項目分析——嘉都項目展示83項目分析——嘉都戶型圖2室2廳1衛(wèi)88㎡1室2廳1衛(wèi)63㎡3室2廳2衛(wèi)120.00㎡㎡優(yōu)點：緊湊一居戶型缺點：無玄關設計、客客廳較小優(yōu)點：純朝南兩居、動動線清晰、客廳廳帶大陽臺缺點：無玄關設計、餐餐廳位置不好優(yōu)點：全明戶型、動靜靜分離、主臥配配備獨立衛(wèi)生間間缺點：動線不明顯孔雀城系列產(chǎn)品品，戶型設計整整體較好，贈送送面積較多戶型陽臺及飄窗窗等設計可借鑒鑒84項目分析——嘉都小結優(yōu)勢售樓處整體展示示型較好，且具具有時尚感及美美感離京平高速出入入口較近，去順順義區(qū)及首都機機場方便劣勢位置較偏且周邊邊無配套營銷獨家代理：自銷銷+世聯(lián)獨家線下多采用戶外外高炮（通燕高高速燕郊段）、、銷使代客客群（蓄客中）國貿(mào)貿(mào)等地支付能力力弱小白領及順順義區(qū)域中高層層客群借鑒項目外部環(huán)境較較差時，積極打打造好內(nèi)部環(huán)境境及整體案場氛氛圍85項目分析——燕郊首爾甜城項目位置燕郊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)燕順路東側版塊北區(qū)物業(yè)類別小高層、高層產(chǎn)品風格簡歐風格占地面積124萬平方米總建筑面積300萬平方米容積率2.25綠化率45%總戶數(shù)總戶數(shù)27158戶，當期戶數(shù)1800戶主力戶型78-138平米目前銷售均價12000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費三河市創(chuàng)美物業(yè)管理公司2.98元/平方米/月開發(fā)商燕達（地產(chǎn)）集團最近開盤時間

2014年4月26日32#樓入住時間預計2014年9月底入住B11、B22#86項目分析——首爾甜城戶型圖圖3室2廳1衛(wèi)99㎡2室2廳1衛(wèi)77㎡3室2廳2衛(wèi)138㎡優(yōu)點：純朝南戶型、大大飄窗陽臺缺點：無玄關設計優(yōu)點：緊湊三居、全明明戶型、動線清清晰缺點：無玄關設計優(yōu)點：動靜分離、主臥臥配備獨立衛(wèi)生生間缺點：過道浪費面積、、動線復雜大部分戶型均有有飄窗陽臺等設設計，戶型緊湊湊實用87項目分析——首爾甜城成交情情況項目整體銷售較較平穩(wěn)，每周均均去化約50套；4月中旬開盤，推推出300套，成交250套；項目均價12000元/平方米，價格未未變；分析88項目分析——首爾甜城小結優(yōu)勢當?shù)仄放崎_發(fā)商商燕達集團，口口碑好，品牌影影響力較大地段好，綠化較較高戶型設計好，大大面積陽臺及飄飄窗劣勢目前公共交通不不便營銷線上網(wǎng)絡廣告自銷模式線下多采用戶外外高炮、銷使代代客客群北京年輕客群為為主借鑒當?shù)乜诒?，建建筑質(zhì)量較好89項目位置迎賓北路版塊北區(qū)物業(yè)類別高層產(chǎn)品風格新古典主義風格占地面積10.8萬平方米總建筑面積27萬平方米容積率2.50綠化率38%總戶數(shù)3200戶主力戶型40—130平米目前銷售均價11000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費百世金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2.3元/平方米/月開發(fā)商百世金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最近開盤時間預計2014年7月開盤二期入住時間二期預計2015年9月入住項目分析——燕郊金谷美麗城城90項目分析——金谷美麗城戶型型圖戶型2室2廳1衛(wèi)74㎡戶型1室1廳1衛(wèi)48㎡E1戶型3室2廳1衛(wèi)88㎡優(yōu)點：戶型方正、緊湊湊實用、干濕分分離缺點：餐廳無位置優(yōu)點：動線清晰、客廳廳連同大面積陽陽臺缺點：廚房位置影響陽陽臺空氣質(zhì)量優(yōu)點：南北通透、全明明緊湊三居、大大面積采光陽臺臺缺點：無玄關設計項目產(chǎn)品主力戶戶型為40-130㎡戶型，且有88㎡南北通透全明明小三居戶型，，后續(xù)可借鑒及及學習91項目分析——金谷美麗城小結結優(yōu)勢項目現(xiàn)場整體感感覺較好，物料料制作較為精美美劣勢地段較偏，缺少少配套營銷自銷模式+代理線下多采用戶外外高炮、銷使代代客客群北京客群為主借鑒做好項目現(xiàn)場環(huán)環(huán)境，項目現(xiàn)場場昭示性彌補了了項目外部環(huán)境境較差等情況92項目位置福喜路路口南側800米至大福北路向東500米版塊工業(yè)區(qū)物業(yè)類別高層產(chǎn)品風格Artdeco占地面積48萬平方米總建筑面積75萬平方米容積率1.56綠化率30%總戶數(shù)7730戶主力戶型59—88平米目前銷售均價暫定6700元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費萬通物業(yè)公司——元/平方米/月開發(fā)商中基首業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最近開盤時間預計2014年下半年開盤一期入住時間預計2016年內(nèi)一期入住項目分析——燕郊新弘國際陽陽光城93項目分析——新弘國際陽光城城戶型圖戶型2室2廳1衛(wèi)69㎡戶型2室1廳1衛(wèi)59㎡戶型2室2廳1衛(wèi)88㎡優(yōu)點：戶型方正、緊湊湊實用、贈送面面積大缺點：餐廳位置小優(yōu)點：動線清晰、餐客客一體連同大面面積陽臺缺點：廚房位置較差差、餐廳小優(yōu)點：南北通透、大大面積采光陽陽臺缺點：餐廳位置較差差項目產(chǎn)品均有有小面積戶型型，小面積低低總價，奇偶偶層設計高贈贈送94項目分析——新弘國際陽光光城小結優(yōu)勢首鋼為投資商商，有市場品品牌影響力綜合體項目，，小戶型為主主，價格低，，總價低劣勢處于燕郊工業(yè)業(yè)區(qū)，周邊還還處于未開發(fā)發(fā)階段，生活活配套較為欠欠缺營銷多家代理線下多采用戶戶外高炮、公公交媒體、銷銷使代客、DM單客群大部分為北京京客群，自住住為主，有一一部分燕郊當當?shù)乜腿航梃b奇偶層設計，，高贈送；低低價入市，吸吸引客群目光光，打響市場場聲音95第一部分：整整體市場概述述第二部分：重重點項目分析析第三部分：市市場總結96燕郊整體市場場基本為興達達、燕達、福福成三大當?shù)氐亻_發(fā)商為主主，均在燕郊郊開發(fā)多個項項目且口碑較較好；配套齊全，商商業(yè)發(fā)展較為為迅速，未來來交通環(huán)境有有待提升；區(qū)域位置較好好且公共交通通方便；各板塊區(qū)域特特征明顯，地地段、配套不不同造成成交交價格差異化化較大區(qū)域客戶基數(shù)數(shù)較大，不需需要采取太多多的推廣方式式，只需在當當?shù)厥袌鼋亓髁骺蛻艏纯桑?；燕郊項目推廣廣渠道基本相相同：戶外高高炮、銷使代代客、占據(jù)102國道有利位置置建造售樓處處，部分剛入入市項目時還還采取線上線線下及北京巡巡展等方式；；燕郊區(qū)域客群群主要為北京京客群，自住住比例高達60%以上市場總結——燕郊97第一部分：涿涿州簡介第二部分：涿涿州區(qū)域樓盤盤項目市場掃掃描第三部分：重重點個案分析析第四部分：涿涿州區(qū)域總結結匯報區(qū)域——涿州98第一部分：涿涿州簡介99涿州簡介涿州：地理位置：涿州市地處河河北省中部，，全市土地總總面積742平方公里，總總人口達到59.6萬人，距離北京天安安門62公里，首都第第二機場35公里，天津160公里，涿州是位于于京津冀區(qū)域域經(jīng)濟規(guī)劃的的中心位置，，是北京市時時都市圈的緊緊密緊密層，，是河北省““一線兩廂””經(jīng)濟發(fā)展布布局的一個中中間節(jié)點；交通：涿州到北京的的道路有107國道，京港澳澳高速與北京京西站的高鐵鐵站。公交車有917路與838路到達北京六六里橋。城市定位：涿州以現(xiàn)代化化中等城市、、京郊生態(tài)新新城、大北京京都市圈等定定位為主。100第二部分：涿涿州區(qū)域樓盤盤項目市場掃掃描1