四川房地產(chǎn)企業(yè)運營管控指導(dǎo)手冊大量附圖_第1頁
四川房地產(chǎn)企業(yè)運營管控指導(dǎo)手冊大量附圖_第2頁
四川房地產(chǎn)企業(yè)運營管控指導(dǎo)手冊大量附圖_第3頁
四川房地產(chǎn)企業(yè)運營管控指導(dǎo)手冊大量附圖_第4頁
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文檔簡介

Sunday,March19,2023XX公司第一階段:戰(zhàn)略規(guī)劃報告討論稿目錄外部環(huán)境分析內(nèi)部資源能力分析成都置地愿景和戰(zhàn)略目標(biāo)成都置地戰(zhàn)略定位核心能力提升初步設(shè)想外部環(huán)境分析邏輯導(dǎo)圖外部環(huán)境分析邏輯導(dǎo)圖SCP、PEST、五力等行業(yè)概況分析地產(chǎn)行業(yè)機遇和挑戰(zhàn)分析地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢總結(jié)地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵成功要素總結(jié)成都區(qū)域市場特點總結(jié)采用SCP模型對成都置地所涉足的房地產(chǎn)行業(yè)進行分析外部變革反饋行為改變C績效改變P結(jié)構(gòu)改變S反饋合作/對抗行業(yè)經(jīng)營者宏觀貨幣政策行業(yè)控制政策土地控制政策區(qū)域性政策需求影響供給影響產(chǎn)業(yè)鏈影響營銷轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變企業(yè)能力轉(zhuǎn)變財務(wù)技術(shù)發(fā)展大量金融、土地調(diào)控政策的出臺對房地產(chǎn)行業(yè)的供需狀況和產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了巨大的影響外部變革結(jié)構(gòu)改變S行業(yè)宏觀貨幣政策提高存款準(zhǔn)備金率、再貸款利率上調(diào)第一次全國經(jīng)濟普查顯示GDP可能被低估20%行業(yè)控制政策房地產(chǎn)開發(fā)項目(不含經(jīng)濟適用房項目)資本金比例由20%及以上提高到35%及以上開發(fā)商申請貸款時其自有資金不低于開發(fā)項目總投資的30%商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款,限制對開發(fā)商流動資金的貸款和對施工企業(yè)的貸款對于第二套住宅的首付和利率做出限定土地控制政策經(jīng)營性用地必須實行招拍掛方式進行出讓區(qū)域性打擊投機政策期房限轉(zhuǎn)政策商品房交易合同網(wǎng)上備案制度中低價房提前預(yù)售政策需求總體需求持續(xù)增加,投資需求受到壓制消費者需求品位提升,要求增高消費者持幣待購現(xiàn)象增多,市場處于觀望博弈狀態(tài)供給總量調(diào)整,大量缺乏實力的中小開發(fā)商面臨淘汰開發(fā)商出現(xiàn)分化,專業(yè)化運營商開始逐漸增多房地產(chǎn)進入壁壘調(diào)整,資金需求加大,但對政府背景要求降低產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)融資難度加大仍以賣方市場為主,房地產(chǎn)業(yè)利潤仍然豐厚產(chǎn)業(yè)利潤來源仍以土地升值為主,但逐步向設(shè)計升值和銷售升值過渡房地產(chǎn)商經(jīng)營模式出現(xiàn)調(diào)整,逐步由資源型向?qū)I(yè)型轉(zhuǎn)變反饋行為改變C結(jié)構(gòu)改變S行業(yè)房地產(chǎn)商營銷房地產(chǎn)價格分化,總體增幅趨緩,近期持平市場進入細分時代,策劃、廣告、促銷等手段開始在房地產(chǎn)開發(fā)中占據(jù)重要作用產(chǎn)品研發(fā)力度加強,新技術(shù)、新設(shè)計在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用增加產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)整體調(diào)整,大量小型企業(yè)退出,有資金、專業(yè)化的企業(yè)逐步進入企業(yè)跨區(qū)域開發(fā)增加,向二三線區(qū)域轉(zhuǎn)移中長期內(nèi)會出現(xiàn)大量房地產(chǎn)企業(yè)收購、合并能力轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y能力,成本控制能力,策劃能力,銷售能力成為項目成功的核心因素需求總體需求持續(xù)增加,投資需求受到壓制消費者需求品位提升,要求增高消費者持幣待購現(xiàn)象增多,市場處于觀望博弈狀態(tài)供給受土地供應(yīng)調(diào)整,短期內(nèi)住房供給增幅減緩,平價房供應(yīng)量增大開發(fā)商出現(xiàn)分化,專業(yè)化運營商逐漸增多房地產(chǎn)進入壁壘調(diào)整,資金需求加大,但對政府背景要求降低產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)融資難度加大仍以賣方市場為主,房地產(chǎn)業(yè)利潤仍然豐厚產(chǎn)業(yè)利潤來源仍以土地升值為主,但逐步向設(shè)計升值和銷售升值過渡企業(yè)利潤空間下降,不同層面企業(yè)收益出現(xiàn)分化,但行業(yè)總體回報率依然可觀行為改變C績效改變P反饋財務(wù)房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率降低,但總體回報較其他行業(yè)仍然豐厚企業(yè)現(xiàn)金流趨緊市場競爭日趨激烈,具備專業(yè)核心能力的企業(yè)利潤繼續(xù)增長呈現(xiàn)資本和資源的競爭態(tài)勢技術(shù)發(fā)展設(shè)計創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新的要求增高營銷房地產(chǎn)價格分化,總體增幅趨緩,近期持平市場進入細分時代,策劃、廣告、促銷等手段開始在房地產(chǎn)開發(fā)中占據(jù)重要作用產(chǎn)品研發(fā)力度加強,新技術(shù)、新設(shè)計在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用增加產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)整體調(diào)整,大量小型企業(yè)退出,有資金、專業(yè)化的企業(yè)逐步進入企業(yè)跨區(qū)域開發(fā)增加,向二三線區(qū)域轉(zhuǎn)移短期內(nèi)會出現(xiàn)大量房地產(chǎn)企業(yè)收購、合并能力轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y能力,成本控制能力,策劃能力,銷售能力成為項目成功的核心因素綜上,房地產(chǎn)行業(yè)面臨的發(fā)展機遇主要表現(xiàn)在以下六個方面地產(chǎn)行業(yè)面臨發(fā)展機遇1、我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長為房地產(chǎn)行業(yè)成長創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境2、城市化進程加速以及居民收入水平的提高,將拉動全國房地產(chǎn)行業(yè)需求持續(xù)增長3、國內(nèi)經(jīng)濟圈、城市圈和產(chǎn)業(yè)集群的逐步形成和擴張,商業(yè)地產(chǎn)和中高檔住宅的持續(xù)不斷的增長的需求4、區(qū)域壁壘逐漸降低,區(qū)域經(jīng)濟的崛起和發(fā)展,提高了跨區(qū)域擴張和產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的可能性和吸引力5、宏觀調(diào)控政策以及行業(yè)政策出臺,將加速行業(yè)整合,有利于優(yōu)勢企業(yè)快速擴張6、國內(nèi)外房地產(chǎn)金融市場的創(chuàng)新和發(fā)展,有利于拓寬融資渠道和降低融資成本機遇與挑戰(zhàn)并存,行業(yè)發(fā)展也面臨著嚴峻的挑戰(zhàn),主要表現(xiàn)在以下五個方面5房地產(chǎn)市場進入細分時代,專業(yè)化、品質(zhì)和差異化的要求日趨重要4住宅市場受宏觀調(diào)控影響增大,行業(yè)風(fēng)險和市場風(fēng)險加大,對于客戶的研究提上議事日程3金融政策趨緊,既提高了對房地產(chǎn)商資金實力的要求,也將在一定程度上抑制市場需求2優(yōu)勢企業(yè)的跨區(qū)域整合及擴張,加劇了行業(yè)內(nèi)的競爭,外來進入者包括外資基金、外資發(fā)展商和國內(nèi)其他實力企業(yè)(如國美、聯(lián)想)也都大舉進入1對土地供給的宏觀調(diào)控、土地交易市場化和土地價格的飛漲,增加了土地獲取的難度同時,規(guī)模效應(yīng)對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響未來將日趨明顯住宅產(chǎn)業(yè)化水平的不斷提升。雖然住宅整體需要進行現(xiàn)場裝配,但是住宅的部件卻可以實現(xiàn)規(guī)?;墓S生產(chǎn)。1客戶提出了更多的要求。隨著客戶對品質(zhì)和性價比的要求不斷趨于精細,住宅品牌日漸為人們所關(guān)注。2融資的變化。1980年代之后,美國的房地產(chǎn)融資不斷創(chuàng)新,并形成了大企業(yè)主要通過債券等低成本渠道融資,而小企業(yè)卻仍然依賴高利率貸款的格局。32006年之前,世界500強之中有建筑企業(yè),有物業(yè)經(jīng)營企業(yè),但是沒有純粹的開發(fā)企業(yè)。2006年,美國四大住宅開發(fā)企業(yè)一起進入財富500強,他們成功的背后,可以看到三點:這三點其實只說明了一件事,那就是規(guī)模效應(yīng)??焖僮龃笠?guī)模后,對于產(chǎn)業(yè)的影響力、客戶對于品牌的認可和融資能力都會產(chǎn)生良性的影響。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨趨勢總結(jié)房地產(chǎn)投資增幅放緩,行業(yè)盈利水平降低,但需求和供給兩條線的支撐,導(dǎo)致行業(yè)整體仍然長期看好房地產(chǎn)將進一步結(jié)合金融資本,資本和資源結(jié)合的行業(yè)特質(zhì)將逐步明顯,房地產(chǎn)金融市場未來潛力巨大房地產(chǎn)行業(yè)整合加速,優(yōu)勢企業(yè)群體將脫穎而出,土地價格高漲,投資決策和前端風(fēng)險加大,土地儲備成為關(guān)鍵,專業(yè)能力成為支撐,競爭更趨向?qū)I(yè)化和規(guī)?;袑嵙Φ姆康禺a(chǎn)企業(yè)更重視跨區(qū)域化發(fā)展,進入二三線市場和全國布局,從而有效的實現(xiàn)現(xiàn)金流和降低企業(yè)風(fēng)險,同時業(yè)態(tài)形式趨于多元,并有意識的加大持有比例市場進一步細分,買方市場正在形成,客戶的影響在加大,政策的影響導(dǎo)致戶型的差異空間減少,產(chǎn)品層面的綜合競爭如品牌、整體規(guī)劃、城市功能融合、社區(qū)、景觀、文化等開始加強發(fā)展商將走聯(lián)合發(fā)展、轉(zhuǎn)變模式、介入城市運營、提高資金運作能力等道路,地產(chǎn)進入了洗牌和加速發(fā)展的階段,淘汰機制將在3-5年的時間內(nèi)完成根據(jù)對房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)以及標(biāo)桿企業(yè)的的研究,提出了房房地產(chǎn)行業(yè)的12項備選成功因素素房地產(chǎn)作作為資金金密集型型行業(yè),,企業(yè)在在資本規(guī)規(guī)模上的的優(yōu)勢將將會帶來來明顯的的規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟。其其主要表表現(xiàn)在三三方面::一是可可開發(fā)大大規(guī)模項項目;二二是能夠夠抵抗市市場風(fēng)險險;三是是土地儲儲備實力力雄厚,,通過大大規(guī)模的的儲備和和開發(fā)土土地,能能有效地地降低獲獲得的土土地開發(fā)發(fā)成本。。資本是關(guān)關(guān)鍵要素素土地資源源是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的核心心生產(chǎn)資資料,獲獲得優(yōu)質(zhì)質(zhì)低價的的土地成成為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的最為為關(guān)鍵的的能力,,土地資資源將成成為發(fā)展展商之間間競爭的的起點。。土地是核核心資源源企業(yè)的資資源需要要人去應(yīng)應(yīng)用,規(guī)規(guī)劃需要要落實到到人,但但對人才才的管理理卻一直直因為難難以科學(xué)學(xué)量化而而困難重重重,職職業(yè)經(jīng)理理人制度度的建立立和完善善需要治治理結(jié)構(gòu)構(gòu)、企業(yè)業(yè)文化、、薪酬體體系等諸諸多因素素的支持持。人才管理理是根本本戰(zhàn)略規(guī)劃劃使企業(yè)業(yè)中各項項資源由由自發(fā)狀狀態(tài)轉(zhuǎn)變變到自覺覺狀態(tài),,迅速捕捕捉到外外部環(huán)境境機會,,規(guī)避相相關(guān)威脅脅。在行行業(yè)格局局急劇變變動時,,戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃尤為為重要。。戰(zhàn)略規(guī)劃劃構(gòu)建核心心競爭力力房地產(chǎn)項項目具有有復(fù)雜性性高、協(xié)協(xié)調(diào)難度度大、周周期長、、價值量量大、風(fēng)風(fēng)險高的的諸多特特點,而而風(fēng)險的的最關(guān)鍵鍵點就是是投資決決策這一一環(huán)節(jié)。。投資決策策決定項目目成敗房地產(chǎn)設(shè)設(shè)計包括括規(guī)劃設(shè)設(shè)計、建建筑設(shè)計計、環(huán)境境設(shè)計等等,消費費者對住住宅的功功能、環(huán)環(huán)境、戶戶型等方方面的要要求越來來越嚴格格。一些些房地產(chǎn)產(chǎn)公司敏敏銳地抓抓住了市市場的變變化,把把產(chǎn)品的的設(shè)計能能力作為為最主要要的核心心競爭力力加以培培養(yǎng),使使這些公公司在市市場競爭爭中脫穎穎而出。。規(guī)劃設(shè)計計提升房地地產(chǎn)價值值根據(jù)對房房地產(chǎn)行行業(yè)以及及標(biāo)桿企企業(yè)的研研究,提提出了房房地產(chǎn)行行業(yè)的12項備備選成功功因素培養(yǎng)客戶戶(包括括內(nèi)部客客戶和外外部客戶戶)對公公司產(chǎn)品品或服務(wù)務(wù)更積極極的偏好好,留住住他們并并以此作作為提升升公司營營銷業(yè)績績的一種種策略與與手段。??蛻舴莘蓊~替代代市場份份額的概概念正是是這一思思想的體體現(xiàn)。客戶服務(wù)務(wù)房地產(chǎn)企企業(yè)要能能夠了解解需求動動向,準(zhǔn)準(zhǔn)確把握握市場,,并為客客戶提供供最多的的讓渡價價值。系系統(tǒng)的市市場研究究體系、、項目評評估、規(guī)規(guī)劃設(shè)計計、銷售售策劃要要緊扣市市場脈搏搏,只有有這樣企企業(yè)的發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃才能與與市場同同步,甚甚至超前前于市場場。營銷管理理區(qū)域管理理當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)行行業(yè)的競競爭也越越來越激激烈,使使行業(yè)的的整體利利潤水平平逐步減減小,加加大對公公司成本本的控制制,尤其其是建安安成本的的控制,,是國內(nèi)內(nèi)所有房房地產(chǎn)公公司的能能夠在未未來能夠夠盈利的的基礎(chǔ)。。成本控制制當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展到一一定水平平時,行行業(yè)的競競爭也越越來越激激烈,消消費者也也趨向成成熟,品品牌在消消費者購購房決策策中起的的作用越越來越重重要。優(yōu)優(yōu)秀的品品牌來自自于一個個企業(yè)對對產(chǎn)品品品質(zhì)長期期的控制制,從長長遠來看看,它將將在房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)競爭中中發(fā)揮更更為重大大的作用用。品牌管理理房地產(chǎn)是是典型的的資金密密集型行行業(yè),工工程進度度的重要要性突顯顯,而工工程質(zhì)量量將直接接影響客客戶滿意意度和口口碑,進進而影響響企業(yè)品品牌的持持續(xù)經(jīng)營營。在買買方市場場日益成成為趨勢勢中重視視工程管管理尤為為重要。。工程管理理區(qū)域管控控是任何何一家想想做大做做強的房房地產(chǎn)企企業(yè)所必必須面對對的,如如何因地地制宜集集權(quán)分權(quán)權(quán)是房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)家們的的一大挑挑戰(zhàn)。““一體化化思維、、當(dāng)?shù)鼗\作””成為為眾多房房地產(chǎn)企企業(yè)的必必修課。。通過二二二比較的的方式,,對于這這些因素素進行評評估排序序后的結(jié)結(jié)果重要程度分析資金實力土地資源投資決策規(guī)劃設(shè)計戰(zhàn)略規(guī)劃人才管理品牌管理營銷管理客戶服務(wù)成本控制工程管理區(qū)域管理橫向得分資金實力11121222222220土地資源11222222222222投資決策10111222222218規(guī)劃設(shè)計00111121222215戰(zhàn)略規(guī)劃10111121212215人才管理00011112222214品牌管理00000111122210營銷管理00011011122211客戶服務(wù)0000001111116成本控制0000100011126工程管理0000000011125區(qū)域管理0000000010012采用二二二比較的的方式,,由專業(yè)業(yè)顧問和和業(yè)內(nèi)專專家對備備選關(guān)鍵鍵成功要要素打分分,若A因素比B因素重要要則打2分,同同樣重要要打1分分,不重重要打0分,之之后進行行橫向加加總,以以此確定定行業(yè)關(guān)關(guān)鍵成功功因素的的排序排序結(jié)果果顯示::土地、、資金和和投資決決策能力力仍是房房地產(chǎn)行行業(yè)的三三大關(guān)鍵鍵成功因因素房地產(chǎn)行行業(yè)三大大關(guān)鍵成功功因素土地土地是核核心生產(chǎn)產(chǎn)資料,,獲得優(yōu)優(yōu)質(zhì)低價價的土地地成為房房地產(chǎn)開開發(fā)的最最為關(guān)鍵鍵的能力力資金房地產(chǎn)是是典型的的資金密密集型行行業(yè),資資本規(guī)模模的優(yōu)勢勢將會帶帶來明顯顯的規(guī)模模效應(yīng)和和抗風(fēng)險險能力投資決策策能力項目復(fù)雜雜性高、、協(xié)調(diào)難難度大、、周期長長、價值值量大、、風(fēng)險高高等諸多多特點使使投資決決策能力力成為風(fēng)風(fēng)險控制制和盈利利的關(guān)鍵鍵就成都區(qū)區(qū)域地產(chǎn)產(chǎn)市場而而言,經(jīng)經(jīng)過初步步分析呈呈現(xiàn)如下下四個特特點成都土地地供應(yīng)量量逐步增增大,土土地價格格成倍增增長,拿拿地成本本成為發(fā)發(fā)展商的的關(guān)注點點受相關(guān)政政策和90/70的影影響,高高層住宅宅和小戶戶型逐漸漸成為市市場供應(yīng)應(yīng)的主流流住宅供銷銷兩旺,,房價上上揚明顯顯,外向向型特點點明顯,,投資需需求增加加在熱點區(qū)區(qū)域品牌牌發(fā)展商商云集,,形成了了某幾個個片區(qū)““地產(chǎn)超超市”式式的激烈烈競爭特點一::成都土土地供應(yīng)應(yīng)量逐步步增大,,土地價價格成倍倍增長,,拿地成成本成為為發(fā)展商商的關(guān)注注點單一通過過招拍掛掛的方式式拿地成成本會形形成較大大壓力,,項目購購并、重重組合作作、土地地合作等等拿地方方式將可可以成為為有益的的補充對于發(fā)展展商的產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新、營銷銷創(chuàng)新和和專業(yè)開開發(fā)能力力提出更更高的挑挑戰(zhàn),如如何充分分挖掘地地塊價值值、賦予予價值訴訴求,從從而提高高產(chǎn)品的的溢價成成為首要要的問題題對于前端端投資決決策的風(fēng)風(fēng)險加大大,對發(fā)發(fā)展商的的系統(tǒng)的的區(qū)域規(guī)規(guī)劃、土土地新息息收集和和分析等等能力提提出了更更高要求求土地成本本的提高高對發(fā)展展商的前前期現(xiàn)金金流提出出更高的的要求,,大型房房地產(chǎn)企企業(yè)開發(fā)發(fā)優(yōu)勢凸凸現(xiàn),行行業(yè)整合合的機會會增加,,重組和和收購成成為可能能在對手紛紛紛屯地地和市場場長期上上漲的情情況下,,發(fā)展商商應(yīng)思考考如何保保持優(yōu)勢勢,繼續(xù)續(xù)發(fā)現(xiàn)價價值洼地地、提前前戰(zhàn)略布布局和系系統(tǒng)的進進行土地地儲備特點二::受相關(guān)關(guān)政策和和90/70的的影響,,高層住住宅和小小戶型逐逐漸成為為市場供供應(yīng)的主主流低密度、、大戶型型產(chǎn)品將將成為城城區(qū)內(nèi)的的稀缺產(chǎn)產(chǎn)品,城城區(qū)外道道路交通通便利區(qū)區(qū)域的大大戶型,,低密度度住宅也也將會受受到市場場的追捧捧在競爭層層面來說說,戶型型有趨于于同質(zhì)化化的趨勢勢,對于于戶型的的創(chuàng)新提提出挑戰(zhàn)戰(zhàn),未來來的產(chǎn)品品的競爭爭優(yōu)勢將將不再是是戶型方方面的競競爭,至至少戶型型競爭的的空間將將被壓縮縮發(fā)展商和和客戶都都會更加加重視產(chǎn)產(chǎn)品的綜綜合競爭爭,包括括整體規(guī)規(guī)劃、城城市功能能融合、、建筑形形態(tài)、社社區(qū)配套套、園林林景觀、、社區(qū)人人群和居居住氛圍圍等高層和小小戶型成成為市場場供應(yīng)的的主流,,產(chǎn)品變變的雷同同,使得得發(fā)展商商的目標(biāo)標(biāo)客戶群群會出現(xiàn)現(xiàn)更多的的交叉,,未來在在中檔產(chǎn)產(chǎn)品層面面的競爭爭會更趨趨激烈發(fā)展商紛紛紛采取取增加開開放式陽陽臺、送送空中花花園、改改變層高高空間等等手段,,降低房房屋的名名義建筑筑面積,,但是趨趨于雷同同,偶有有創(chuàng)新也也會被快快速模仿仿或者被被規(guī)范特點三::住宅供供銷兩旺旺,房價價上揚明明顯,外外向型特特點明顯顯,投資資需求增增加西南片區(qū)區(qū)的輻射射力、經(jīng)經(jīng)濟的長長期向好好、人群群消費觀觀念和宜宜居文化化,導(dǎo)致致住宅供供銷兩旺旺,成都都市場中中長期供供需兩條條線都有有向好趨趨勢房價和收收入比例例已經(jīng)初初步偏離離,同時時受到第第二套住住房的相相關(guān)政策策影響,,未來可可以預(yù)見見的價格格增幅將將逐步放放緩成都外向向型市場場市場特特征逐漸漸明顯,,發(fā)展商商應(yīng)加強強對投資資者關(guān)注注點的研研究,如如城市功功能規(guī)劃劃、增長長預(yù)期、、社區(qū)的的配套和和物業(yè)管管理等,,吸引投投資者的的跟隨消費者對對成都房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的預(yù)預(yù)期較好好,帶來來一部分分追漲的的投資客客,尤其其在中高高檔樓盤盤和新區(qū)區(qū)樓盤中中,投資資客的比比例逐步步上升,,但是近近期收到到了政策策的影響響特點四::在熱點點區(qū)域品品牌發(fā)展展商云集集,形成成了某幾幾個片區(qū)區(qū)“地產(chǎn)產(chǎn)超市””式的激激烈競爭爭熱點區(qū)域域發(fā)展商商云集,,競爭激激烈,各各有所長長,如萬萬科專業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)和物業(yè)業(yè)管理、、中海的的產(chǎn)品和和工程、、龍湖““善待你你一生””的客戶戶理念和和營銷造造勢的能能力,獨獨特的產(chǎn)產(chǎn)品定位位和賣點點將成為為競爭的的關(guān)鍵要要素發(fā)展商之之間的競競合關(guān)系系,是導(dǎo)導(dǎo)致熱點點區(qū)域形形成的重重要原因因,如何何利用發(fā)發(fā)展商之之間的競競合關(guān)系系,打造造熱點區(qū)區(qū)域也是是發(fā)展商商關(guān)注的的問題品牌發(fā)展展商更有有實力介介入到城城市運營營和規(guī)劃劃當(dāng)中去去和政府府合作共共同“造造城”,,更有利利于區(qū)域域大盤和和郊區(qū)““造城運運動”的的形成競爭將不不僅僅是是產(chǎn)品層層面的競競爭,已已經(jīng)從最最高的企企業(yè)品牌牌、公司司理念到到最基本本的樣板板間的設(shè)設(shè)計、銷銷售服務(wù)務(wù)的細節(jié)節(jié)等,客客戶開始始成熟,,關(guān)注點點開始多多樣目錄外部環(huán)境境分析內(nèi)部資源源能力分分析成都置地地愿景和和戰(zhàn)略目目標(biāo)成都置地地戰(zhàn)略定定位核心能力力提升初初步設(shè)想想內(nèi)部資源源能力分分析邏輯輯導(dǎo)圖內(nèi)部資源源能力分分析框架架集團愿景、文化、價值觀分析成都置地財務(wù)經(jīng)營狀況分析XX公司愿景和戰(zhàn)略解讀成都置地組織能力分析成都置地業(yè)務(wù)專業(yè)運營能力分析內(nèi)部資源能力分析總結(jié)XX集團團的愿景景、行業(yè)業(yè)、精神神以及特特點提煉煉,深刻刻理解XX的歷歷史沉淀淀和文化化,是公公司戰(zhàn)略略的原點點之一集團愿景景:借助助主營行行業(yè)的發(fā)發(fā)展,帶帶動XX集團整整體協(xié)同同發(fā)展,,建設(shè)成成為在主主營行業(yè)業(yè)有競爭爭力和領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)地位位的優(yōu)秀秀國有控控股企業(yè)業(yè)主營行業(yè)業(yè)分布::已經(jīng)成成為中國國內(nèi)地和和香港最最具實力力的多元元化控股股企業(yè)之之一,從從事的行行業(yè)都和和大眾生生活息息息相關(guān),,主營行行業(yè)包括括地產(chǎn)、、零售、、啤酒、、食品、、紡織、、電力等等企業(yè)精神神和內(nèi)涵涵:誠信信、務(wù)實實、專業(yè)業(yè)、團隊隊、積極極、創(chuàng)新新XX集團團特點的的初步提提煉:60年歷歷史的深深厚文化化和組織織的沉淀淀在香港市市場競爭爭中成長長的大型型國有控控股企業(yè)業(yè)典范產(chǎn)業(yè)多元元、和而而不同、、兼容并并包、有有著強大大的資源源整合和和協(xié)同的的潛力追求持續(xù)續(xù)發(fā)展、、秉持誠誠信和規(guī)規(guī)則、講講究績效效精神、、推崇創(chuàng)創(chuàng)新、以以人為本本對于XX公司的的戰(zhàn)略解解讀是成成都置地地戰(zhàn)略制制訂的基基礎(chǔ)XX公司司愿景::致力于于提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品品與服務(wù)務(wù)的專業(yè)業(yè)地產(chǎn)公公司XX公司司戰(zhàn)略要要點描述述:在中國內(nèi)內(nèi)地提供供高品質(zhì)質(zhì)的樓宇宇產(chǎn)品和和服務(wù),,實施差差異化的的產(chǎn)品設(shè)設(shè)計和綜綜合服務(wù)務(wù),持續(xù)續(xù)提升地地產(chǎn)價值值鏈的生生產(chǎn)力,,塑造XX公司司企業(yè)品品牌和項項目品牌牌滿足中等等收入以以上消費費者日益益提升的的住宅需需求、品品牌零售售商對營營業(yè)場所所以及高高端企業(yè)業(yè)對寫字字樓的租租賃需求求,成為為中國地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)具競爭爭力和領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)地位位的綜合合型地產(chǎn)產(chǎn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo):住宅和零零售物業(yè)業(yè)是主要要發(fā)展業(yè)業(yè)態(tài)五年或更更多一些些時間進進入行業(yè)業(yè)前三名名凈資產(chǎn)回回報率10%以以上幾點解讀讀:綜合型的的地產(chǎn)公公司,堅堅持多業(yè)業(yè)態(tài)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)和和持有物物業(yè)兩塊塊業(yè)務(wù),,同時逐逐步放大大中高端端持有物物業(yè)的貢貢獻比例例,在這這一點上上來說,,置地有有著其他他發(fā)展商商所不具具備的獨獨特優(yōu)勢勢在土地儲儲備方面面,考慮慮到發(fā)展展目標(biāo),,采取了了相對積積極的策策略,未未來置地地報表將將會有較較大提升升從置地戰(zhàn)戰(zhàn)略來看看,除了了綜合型型屬性之之外,開開發(fā)方面面的特性性和優(yōu)勢勢不明確確,給予予區(qū)域公公司一定定的空間間財務(wù)分析析對比企企業(yè)說明明:根據(jù)據(jù)正略均均策房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究和和2006中國國房地產(chǎn)產(chǎn)上市公公司10強研究究,我們們選取了了十家A股上市市公司和和六家香香港上市市公司進進行研究究根據(jù)2006年年A股上上市中國國房地產(chǎn)產(chǎn)綜合實實力10強的排排名結(jié)果果,選取取了萬科科、招商商地產(chǎn)、、深寶安安、北京京城建、、金地集集團、金金融街、、陸家嘴嘴、保利利地產(chǎn)、、中國國國貿(mào)、中中華企業(yè)業(yè)十家A股上市市公司作作為研究究對象XX公司司在成都都三家公公司合稱稱為“成成都置地地”,并并將這三三家公司司財務(wù)數(shù)數(shù)據(jù)合并并,作為為一個虛虛擬的公公司,數(shù)數(shù)據(jù)來源源于成都都置地財財務(wù)部;;上市公公司數(shù)據(jù)據(jù)來自于于上市公公司年報報考慮到重重點研究究的是成成都置地地02-06年年的數(shù)據(jù)據(jù),所以以選取了了06年年以前上上市的中海、富富力、復(fù)復(fù)地、雅雅居樂、、合生創(chuàng)創(chuàng)展、首首創(chuàng)這六六家數(shù)據(jù)比較較全面的的香港上上市公司司進行研究究財務(wù)分析析框架盈利能力力分析資產(chǎn)結(jié)構(gòu)構(gòu)分析資產(chǎn)利用用率分析析主營業(yè)務(wù)務(wù)收入凈利潤凈資產(chǎn)收收益率銷售凈利利潤率總資產(chǎn)資產(chǎn)負債債率總資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率凈資產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率土地儲備備和現(xiàn)金金流土地儲備備現(xiàn)金流2002年-2007年年是成都置地地的快速增長長期,總資產(chǎn)產(chǎn)復(fù)合增長率率為162.2%,尤其其是06年成成都發(fā)展并入入成都置地和成都實業(yè)成成立,使得06年總資產(chǎn)產(chǎn)增長高達320.7%2002-2007年成成都置地總資資產(chǎn)增長情況況單位(萬元))復(fù)合增長率162.2%2002年-2006年年,國內(nèi)十家家A股房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司總總資產(chǎn)平均復(fù)復(fù)合增長率為為26.6%,香港六家家房地產(chǎn)上市市公司平均復(fù)合增長長率34.1%,成都置置地總資產(chǎn)增增長率遠遠高高于行業(yè)平均均水平2002-2006年六六家香港上市市房地產(chǎn)公司司平均總資產(chǎn)產(chǎn)增長情況2002-2006年十十家A股上市市房地產(chǎn)公司司平均總資產(chǎn)產(chǎn)增長情況單位(億元))單位(億元))復(fù)合增長率26.6%復(fù)合增長率34.1%2002年-2007年年成都置地凈凈資產(chǎn)復(fù)合增增長率為107.7%,,06年成都都發(fā)展并入成成都置地和成成都實業(yè)成立立,股東權(quán)益益大幅增加,,凈資產(chǎn)增長長率更是高達達876.5%2002-2007年成成都置地凈資資產(chǎn)增長情況況單位(萬元))復(fù)合增長率107.7%2002年-2006年年,國內(nèi)十家家A股房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司凈凈資產(chǎn)平均復(fù)復(fù)合增長率為為20.4%,香港六家家房地產(chǎn)上市市公司平均復(fù)合增長長率為40.2%,成都都置地凈資產(chǎn)產(chǎn)增長率遠遠遠高于行業(yè)平平均水平2002-2006年六六家香港上市市房地產(chǎn)公司司平均凈資產(chǎn)產(chǎn)增長情況2002-2006年十十家A股上市市房地產(chǎn)公司司平均凈資產(chǎn)產(chǎn)增長情況單位(億元))單位(億元))復(fù)合增長率20.4%復(fù)合增長率40.2%2003年-2005年年成都置地資資產(chǎn)負債率較較高,06、、07年資產(chǎn)產(chǎn)負債率有所所降低,發(fā)展展更趨向于穩(wěn)穩(wěn)健2002-2006年成成都置地資產(chǎn)產(chǎn)負債率情況況與行業(yè)企業(yè)相相比,2006年成都置置地資產(chǎn)負債債率處于中下下水平,2007年達到到了行業(yè)中游游水平,資產(chǎn)產(chǎn)結(jié)構(gòu)比較合合理成都置地資產(chǎn)產(chǎn)負債率與國國內(nèi)A股房地地產(chǎn)公司對比比成都置地資產(chǎn)產(chǎn)負債率與香香港上市房地地產(chǎn)公司對比比注:標(biāo)桿企業(yè)業(yè)為2006年數(shù)據(jù),數(shù)數(shù)據(jù)來源2006年年報報平均值61.6%平均值63.3%財務(wù)分析框架架盈利能力分析析資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析析資產(chǎn)利用率分分析主營業(yè)務(wù)收入入凈利潤凈資產(chǎn)收益率率銷售凈利潤率率總資產(chǎn)資產(chǎn)負債率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率凈資產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率土地儲備和現(xiàn)現(xiàn)金流土地儲備現(xiàn)金流成都置地2006年總資資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有有大幅度的下下降,這與06年成都發(fā)發(fā)展并入成都置地和成都實業(yè)成成立、總資產(chǎn)產(chǎn)大幅增加、、但還沒有形形成銷售收入入有很大關(guān)系系2005年-2007年年成都置地總總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率2006年和和2007年年,成都置地地總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率處于行業(yè)業(yè)中下游水平平,資產(chǎn)使用用效率有待提提高成都置地總資資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與與國內(nèi)A股房房地產(chǎn)企業(yè)對對比成都置地總資資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與與香港上市房地地產(chǎn)公司對比平均值0.34平均值0.33注:標(biāo)桿企業(yè)業(yè)為2006年數(shù)據(jù),數(shù)數(shù)據(jù)來源2006年年報報06年成都發(fā)發(fā)展并入成都置地,成都實業(yè)成成立,使得存存貨大幅增加加,而同期兩兩個公司并沒沒有形成銷售售收入,造成成了06年成成都置地存貨貨周轉(zhuǎn)率大幅幅下降2005年-2007年年成都置地存存貨資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率成都置地存貨貨周轉(zhuǎn)率與標(biāo)標(biāo)桿企業(yè)相比比處于下游水水平,從一個角度反反映出成都置置地項目開發(fā)發(fā)周期較長成都置地存貨貨周轉(zhuǎn)率與國國內(nèi)A股房地地產(chǎn)企業(yè)對比比平均值0.38注:香港上市市公司存貨數(shù)數(shù)據(jù)收集方面面存在一些疑疑問,故未分分析H股的六六家企業(yè)的存存貨周轉(zhuǎn)率;;上述國內(nèi)企業(yè)業(yè)為2006年數(shù)據(jù),數(shù)數(shù)據(jù)來源2006年年報報財務(wù)分析框架架盈利能力分析析資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析析資產(chǎn)利用率分分析主營業(yè)務(wù)收入入凈利潤凈資產(chǎn)收益率率銷售凈利潤率率總資產(chǎn)資產(chǎn)負債率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率凈資產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率土地儲備和現(xiàn)現(xiàn)金流土地儲備現(xiàn)金流2005年-2007年年,成都置地地主營業(yè)務(wù)收收入復(fù)合增長長率為45.4%,主營營業(yè)務(wù)收入增增長幅度較大大成都置地主營營業(yè)務(wù)收入增增長情況單位(萬元))復(fù)合增長率45.4%2002-2006六家家香港上市房房地產(chǎn)公司平平均主營業(yè)務(wù)務(wù)收入增長情情況2002-2006十家家A股上市房房地產(chǎn)公司平平均主營業(yè)務(wù)務(wù)收入增長情情況單位(億元))單位(億元))2002年-2006年年,國內(nèi)十家家A股房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司主主營業(yè)務(wù)收入入平均復(fù)合增增長率為20.6%,香香港六家房地地產(chǎn)上市公司司平均復(fù)合增長長率26.3%,成都置地業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展要好好于行業(yè)平均均水平復(fù)合增長率20.6%復(fù)合增長率26.3%成都置地凈利利潤增長情況況2005年-2007年年,成都置地地凈利潤復(fù)合合增長率為77.3%,,凈利潤增幅幅較大單位(萬元))復(fù)合增長率77.3%2002年-2006年年,國內(nèi)十家家A股房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司凈凈利潤平均復(fù)復(fù)合增長率為為27.4%,香港六家家房地產(chǎn)上市市公司凈利潤潤平均復(fù)合增增長率為63.3%,,成都置地凈凈利潤增長速速度高于行業(yè)業(yè)平均水平2002-2006六家家香港上市房房地產(chǎn)公司平平均凈利潤增增長情況2002-2006十家家A股上市房房地產(chǎn)公司平平均凈利潤增增長情況單位(億元))單位(億元))復(fù)合增長率27.4%復(fù)合增長率63.3%2006年,,成都置地銷銷售凈利潤率率為14.06%,為三三年中的最高高點2005-2007年成成都置地銷售售凈利潤率成都置地銷售售凈利潤率與與標(biāo)桿企業(yè)對對比處于中游游水平,整體體盈利水平不不占優(yōu)勢成都置地銷售售凈利潤率與與國內(nèi)A股房房地產(chǎn)公司對對比成都置地銷售售凈利潤率與與香港上市房地地產(chǎn)公司對比注:成都有限限2006年年的銷售凈利利潤率為14.4%,接接近國內(nèi)A股股房地產(chǎn)公司司的平均水平平,標(biāo)桿企業(yè)業(yè)為2006年數(shù)據(jù),數(shù)數(shù)據(jù)來源2006年年報報平均值15.5%平均值19.3%2006年和和2007年年成都置地凈凈資產(chǎn)收益率率較低,這與與成都置地06年凈資產(chǎn)產(chǎn)大幅增加有有很大關(guān)系2005年-2007年年成都置地凈凈資產(chǎn)收益率率2006年和和2007年年,成都置地地凈資產(chǎn)收益益率與標(biāo)桿企企業(yè)相比處于于下游水平成都置地凈資資產(chǎn)收益率與與國內(nèi)A股房房地產(chǎn)公司對對比成都置地凈資資產(chǎn)收益率與與香港上市房房地產(chǎn)公司司對比注:標(biāo)桿企企業(yè)為2006年數(shù)數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)據(jù)來源2006年年年報平均值15.4%平均值11.9%財務(wù)分析框框架盈利能力分分析資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分分析資產(chǎn)利用率率分析主營業(yè)務(wù)收收入凈利潤凈資產(chǎn)收益益率銷售凈利潤潤率總資產(chǎn)資產(chǎn)負債率率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率凈資產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率率土地儲備和和現(xiàn)金流土地儲備現(xiàn)金流05年二十十四城項目目、06年年鳳凰城項項目和07年橡樹灣灣項目土地地的獲得使使得成都置置地土地儲儲備比較充充足2002年年-2007年成都都置地土地地儲備和開開發(fā)情況單位(平方方米)2002年年-2006年,成成都置地期期末現(xiàn)金流流余額增長長幅度較大大,現(xiàn)金流流供應(yīng)比較較充分2002年年-2006年成都都置地現(xiàn)金金流供應(yīng)情情況單位(萬元元)2003-2006,成都置置地經(jīng)營性性現(xiàn)金流入入逐年增加加,06年年二十四城城和鳳凰城城土地的獲獲得是經(jīng)營營性現(xiàn)金流流出大幅增增加的重要要原因之一一2002年年-2006年成都都置地經(jīng)營營性現(xiàn)金流流出入情況況單位(萬元元)財務(wù)分析結(jié)結(jié)論資產(chǎn)結(jié)構(gòu)2002-2007,成都置地地發(fā)展迅速速,因為置置地不斷注注資和投資資的原因,,資產(chǎn)增速速遠遠超過過行業(yè)平均均水平,近近兩年資產(chǎn)產(chǎn)負債情況況達到行業(yè)業(yè)平均水平平,資產(chǎn)結(jié)結(jié)構(gòu)比較合合理資產(chǎn)利用率率盈利能力現(xiàn)金流和土土地儲備06年成都發(fā)展展和成都實實業(yè)總資產(chǎn)產(chǎn)的計入,,以及銷售售收入結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的相對滯滯后造成了成都置置地資產(chǎn)利利用率低于于行業(yè)平均均水平,而而項目開發(fā)發(fā)周期的控控制能力是成都置地地提高資產(chǎn)產(chǎn)利用率的的“短板””成都置地銷銷售凈利潤潤率處于行行業(yè)中游水水平,同時時兩家公司司剛成立也也影響到三三家合并之之后的凈利利潤率;凈凈資產(chǎn)收益益率偏低,,和凈資產(chǎn)產(chǎn)06年的大幅增增加有關(guān),,預(yù)計在未未來三年可可以達到行行業(yè)中游水水平左右成都置地總總體來說過過去幾年經(jīng)經(jīng)營性現(xiàn)金金凈流入由由于土地的的原因處于于負值,07年底的土地地儲備足以以支撐未來來4-5年的開發(fā),,未來業(yè)績績將會有很很大的提高高總結(jié)成都置地過過去五年經(jīng)經(jīng)歷了快速速發(fā)展的階階段,尤其其是從05年底06年初開始,,轉(zhuǎn)變了土土地儲備策策略,為08-10年的快速穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展奠奠定了基礎(chǔ)礎(chǔ)。在盈利利能力和資資產(chǎn)使用效效率指標(biāo)方方面,隨著著發(fā)展數(shù)據(jù)據(jù)會有相應(yīng)應(yīng)改善的空空間成都置地組組織職能分分析戰(zhàn)略和投資實施中心開發(fā)運營中心資源管理中心企業(yè)管理和組織協(xié)調(diào)中心財務(wù)管理與風(fēng)險監(jiān)控中心置地戰(zhàn)略實施成都公司戰(zhàn)略制訂和競爭策略成都公司戰(zhàn)略實施反饋和評估土地決策投資實施地產(chǎn)從投資拿地、項目定位、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、銷售服務(wù)、客戶服務(wù)、物業(yè)管理等各條線的專業(yè)運營資金計劃管理預(yù)算控制財務(wù)分析經(jīng)營目標(biāo)考核審計監(jiān)察與業(yè)務(wù)風(fēng)險管理對接人力資源開發(fā)與管理核心技術(shù)管理企業(yè)文化建設(shè)公司品牌管理公共關(guān)系管理行政資源管理經(jīng)營計劃編制經(jīng)營管理監(jiān)督和實施督導(dǎo)組織績效管理制度流程管理核心職能在組織方面面,成都置置地現(xiàn)有部部門20個個,按照地地產(chǎn)公司的的職能分類類,主要可可以分為以以下五大核核心職能在戰(zhàn)略和投投資、資源源管理和企企業(yè)管理組組織協(xié)調(diào)方方面,由于于企業(yè)發(fā)展展階段等原原因,成都都置地應(yīng)未未來給予更更多的關(guān)注注計劃管理松松散、組織織瓶頸過多多依賴高管管能力,組組織缺乏系系統(tǒng)能力;;對于組織績績效的管理理需要加強強,經(jīng)營管管理的監(jiān)控控、實施反反饋和協(xié)調(diào)調(diào)沒有專門門的部門和和崗位進行行分析、匯匯總和協(xié)調(diào)調(diào);制度流程管管理迫于業(yè)業(yè)務(wù)的壓力力,公司層層面沒有統(tǒng)統(tǒng)一下發(fā)的的流程文件件,同時流流程的實效效性和協(xié)調(diào)調(diào)性的執(zhí)行行力度一般般。企業(yè)管理和和組織協(xié)調(diào)人力資源規(guī)規(guī)劃缺失,,績效和薪薪酬體系尚尚需健全,,企業(yè)未來來高速發(fā)展展,對于人人才和團隊隊的壓力較較大,將會會形成發(fā)展展的瓶頸;;公司品牌和和公共關(guān)系系的管理資資源管理和和統(tǒng)籌不夠夠,同時導(dǎo)導(dǎo)向性不足足,品牌宣宣傳缺乏特特質(zhì)指引。。資源管理成都置地的的戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)需要更進進一步的清清晰,同時時對于中層層和基層員員工的宣灌灌應(yīng)保持到到位;在土地決策策方面,在在地價高于于樓價的特特殊背景下下,應(yīng)不斷斷加強系統(tǒng)統(tǒng)土地收集集、土地分分析、介入入城市規(guī)劃劃、兼并重重組的能力力,考慮中中長期戰(zhàn)略略布局和短短期土地儲儲備。戰(zhàn)略和投資資高層領(lǐng)導(dǎo)忙忙于協(xié)調(diào)具具體事項,,造成管理理的重心下下移,忙于于日常事務(wù)務(wù)高層管理者者戰(zhàn)略計劃例外處理統(tǒng)籌安排作業(yè)計劃例行工作團隊建設(shè)戰(zhàn)略計劃例外處理統(tǒng)籌安排作業(yè)計劃例行工作團隊建設(shè)當(dāng)前不同層層級管理者者角色定位位不同層級管管理者角色色的科學(xué)定定位中層管理者者基層管理者者高層管理者者中層管理者者基層管理者者所以在組織織方面應(yīng)適適度考慮增增加層級,,逐步放權(quán)權(quán)和加強中中層和基層層管理者的的培養(yǎng)等級分值變量一二三四五分管職能相似性完全一致基本一致相似存在差別根本不同授權(quán)范圍基本沒有同一部門的相似職能分工同一部門的多個不同職能分工同一部門的全部職能分工不同部門決策復(fù)雜性簡單重復(fù)常規(guī)工作有些復(fù)雜復(fù)雜多變高度復(fù)雜多變指導(dǎo)與控制的工作量始終嚴格的控制與指導(dǎo)經(jīng)常、持續(xù)的監(jiān)督與指導(dǎo)適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督與指導(dǎo)有限的監(jiān)督與指導(dǎo)最少的監(jiān)督與指導(dǎo)下屬專業(yè)分工的相近性完全一致基本一致相似存在差別根本不同212312313123123312總經(jīng)理副總或者總總監(jiān)部門經(jīng)理不同層級的的定位曲線線另外,房地地產(chǎn)企業(yè)的的運作特點點對于縱向向和橫向協(xié)協(xié)調(diào)要求較較高流程涉及內(nèi)部較多部門,難以找到具體責(zé)任人主價值鏈前端增值較大,但衡量難度較大并行作業(yè)多,相互影響很大,要求較高項目管理能力機械化程度不高,很多工藝均需要靠人工運作周期長,監(jiān)控成本難度較大,監(jiān)控成本較高結(jié)果是一次性的,一旦有誤,事后較難更正外部接口很多,協(xié)調(diào)所耗費時間及成本較多所以在橫向向協(xié)調(diào)方面面,應(yīng)加強強經(jīng)營管理理職能和協(xié)協(xié)調(diào)合作的的文化氛圍圍扁平化組織織存在部門門壁壘,橫橫向溝通的的難度加大大,對于效效率提升有有一定的影影響,應(yīng)在在綜合計劃劃和經(jīng)營管管理方面考考慮橫向協(xié)協(xié)調(diào)機制的的建立;計劃線和預(yù)預(yù)算線、信信息線進行行配合,共共同促使橫橫向協(xié)調(diào)機機制的完善善;考慮到現(xiàn)有有團隊和組組織構(gòu)成,,應(yīng)在信息息溝通機制制建立基礎(chǔ)礎(chǔ)上完善決決策機制,,比如利用用綜合計劃劃和信息共共享會議等等方式,然然后在有限限的事項上上報進行決決策。設(shè)計板塊營銷板塊工程板塊其他…市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)施工組織進度質(zhì)量成本品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)施工組織進度質(zhì)量成本營銷策劃銷售管理物業(yè)管理經(jīng)營管理計計劃、預(yù)算算、信息和和決策機制制運營環(huán)節(jié)方方面從既往往的內(nèi)部調(diào)調(diào)研中,可可以看到各各環(huán)節(jié)能力力顯著的差差異性不大大,經(jīng)過五五年的發(fā)展展和市場的的鍛煉,成成都置地各各方面能力力都有了相相應(yīng)的總結(jié)結(jié)提升,具具備一定的的整體均好好性數(shù)據(jù)來源::品牌公司司調(diào)研從數(shù)據(jù)顯示示,XX公公司企業(yè)內(nèi)內(nèi)部員工有有近170人次認為為強大的資資金實力是是XX公司司最大的競競爭優(yōu)勢。。其次是認認為有高質(zhì)質(zhì)素的產(chǎn)品品及品牌知知名度高占占25%-30%。。這說明XX公司在在品牌知名名度及高質(zhì)質(zhì)素產(chǎn)品方方面推廣力力度并不大大,給人普普遍最大的的感覺就是是資本勢力力雄厚。同時,在對對于XX公公司自身客客戶的調(diào)研研中,我們們可以看到到發(fā)展過程程中遇到的的問題,如如工程質(zhì)量量問題、園園林景觀舒舒適性和適適用性、物物管問題、、功能空間間的細部考考慮不足、、銷售承諾諾、創(chuàng)新設(shè)設(shè)計的實際際使用尺度度把握、整整體規(guī)劃考考慮不足等等。運營各個專專業(yè)線條能能力初步分分析房地產(chǎn)價值鏈環(huán)節(jié)分析成本管理物業(yè)經(jīng)營投資決策規(guī)劃設(shè)計客戶服務(wù)和物業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工程管理整合營銷公司戰(zhàn)略方方向和發(fā)展展策略基本本清晰,但但是宣灌不不夠,戰(zhàn)略略目標(biāo)和市市場目標(biāo)尚尚待細化;;對于宏觀經(jīng)經(jīng)濟政策的的把握合理理;對于區(qū)域的的城市規(guī)劃劃和功能研研究,停留留在高管層層面,沒有有形成系統(tǒng)統(tǒng)的能力;;系統(tǒng)的進行行土地收集集、分析和和介入?yún)^(qū)域域規(guī)劃的能能力尚需要要培養(yǎng);土地決策能能力較強,,有良好的的區(qū)域布局局意識,但但需固化。。資金實力和和社會形象象較佳,便便于和政府府進行深度度和高度的的合作,未未來還有相相當(dāng)?shù)目臻g間可以進行行運作;在政府以及及社會資源源方面,能能夠進行良良性的整合合;但是在企業(yè)業(yè)的靈活性性方面,限限于企業(yè)自自身的中央央國有企業(yè)業(yè)背景,講講誠信和賦賦予社會公公民的姿態(tài)態(tài),在這方方面不具備備優(yōu)勢;投融資和股股權(quán)收購、、重組兼并并方面的綜綜合性人才才尚待提高高。在大盤開發(fā)發(fā)方面具備備一定經(jīng)驗驗,但是介介入城市和和區(qū)域規(guī)劃劃和能力一一般;產(chǎn)品創(chuàng)新能能力和注重重細部的能能力高于行行業(yè)平均水水平,比如如戶型和景景觀,但是是在產(chǎn)品人人文歸屬和和文化追求求方面仍然然缺少內(nèi)核核延伸;在社區(qū)配套套方面,翡翡翠城項目目的配套略略顯不足;;對于精裝、、園林等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈縱向向和橫向的的整合管理理需繼續(xù)提提升;體現(xiàn)規(guī)劃的的整體性和和連貫性的的能力尚需需提升。運營各個專專業(yè)線條能能力初步分分析(續(xù)一一)房地產(chǎn)價值鏈環(huán)節(jié)分析成本管理物業(yè)經(jīng)營投資決策規(guī)劃設(shè)計客戶服務(wù)和物業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工程管理整合營銷工程質(zhì)量在在前期曾經(jīng)經(jīng)遇到比較較大的挑戰(zhàn)戰(zhàn),但是經(jīng)經(jīng)過幾期項項目和工程程板塊以及及公司上下下人員的努努力,工程程質(zhì)量有了了較大提升升;工程體系方方面整體的的整合能力力較強,體體系正在大大膽嘗試,,正逐步完完善;進度控制基基本滿足公公司的要求求;在質(zhì)量、進進度和成本本初步可控控的基礎(chǔ)上上嘗試進一一步的完善善;項目管理人人才方面需需要進行系系統(tǒng)的籌劃劃和培養(yǎng)。。應(yīng)該說,成成本管理體體系比較以以往近年來來有了較大大的提升;;建立了成本本管理的體體系框架,,基本適應(yīng)應(yīng)公司快速速發(fā)展的需需要;在供應(yīng)商管管理和資源源庫建設(shè)方方面,剛剛剛起步,尚尚待完善;;目標(biāo)成本管管理略顯粗粗放,工程程預(yù)算、決決算精細化化管理仍待待加強;變更洽商等等成本管理理的基礎(chǔ)管管理流程基基本順暢;;動態(tài)成本控控制和內(nèi)部部價格信息息庫也需要要進一步進進行完善。。營銷定位能能力沒有形形成系統(tǒng)能能力,項目目整體的定定位和分期期策劃之間間缺乏連貫貫性和主線線條;銷售服務(wù)處處于行業(yè)平平均水平,,對于成都都置地的價價值觀和企企業(yè)文化、、產(chǎn)品理念念的傳遞,,給予客戶戶好的銷售售體驗等方方面尚需提提升;對于銷售細細節(jié)的處理理仍有不少少可以改進進的地方;;對于客戶的的分析應(yīng)進進一步繼續(xù)續(xù)深化,發(fā)發(fā)掘更多的的價值需求求和客戶內(nèi)內(nèi)涵。運營各個專專業(yè)線條能能力初步分分析(續(xù)二二)房地產(chǎn)價值鏈環(huán)節(jié)分析成本管理物業(yè)經(jīng)營投資決策規(guī)劃設(shè)計客戶服務(wù)和物業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工程管理整合營銷在物業(yè)經(jīng)營營方面只有有置地的相相關(guān)經(jīng)驗傳傳承,在成成都置地方方面缺乏經(jīng)經(jīng)驗;招商和管理理的能力需需要培育,,物業(yè)經(jīng)營營的人才需需要引入。??蛻舴?wù)體體系需要進進一步完善善和健全,,平臺的建建設(shè)需要提提上議事日日程;從客戶的角角度,應(yīng)考考慮對于客客戶資源的的整合和綜綜合利用;;在客戶反饋饋、整改方方面做出較較大努力,,取得初步步成效;對于客戶的的深入分析析和老客戶戶的維護方方面,應(yīng)在在體系健全全的基礎(chǔ)上上進行完善善;物業(yè)管理相相對來說處處于行業(yè)中中上游水平平,但是在在客戶維護護、社區(qū)文文化氛圍營營造、企業(yè)業(yè)理念傳遞遞方面可以以繼續(xù)努力力。對于成都置置地的各方方面能力,,經(jīng)過訪談?wù)労头治龊蠛蟮贸龀醪讲皆u價初步思路,,不代表最最終結(jié)論房地產(chǎn)價值鏈環(huán)節(jié)分析成本管理物業(yè)經(jīng)營投資決策規(guī)劃設(shè)計客戶服務(wù)和物業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工程管理成都置地各方面能力綜合評價公司戰(zhàn)略明確性弱強宏觀經(jīng)濟行業(yè)分析政策研究區(qū)域規(guī)劃分析土地信息收集和分析品牌影響投資人才培養(yǎng)政府及社會資源土地市場化運作經(jīng)驗資金實力融資能力土地儲備規(guī)模開發(fā)經(jīng)驗資金運作能力整體規(guī)劃能力產(chǎn)品設(shè)計能力設(shè)計創(chuàng)新能力內(nèi)部信息共享通暢性設(shè)計管理能力項目運作經(jīng)驗項目進度控制新技術(shù)新材料應(yīng)用部門間協(xié)調(diào)能力供應(yīng)商管理預(yù)決算管理目標(biāo)成本管理變更洽商管理動態(tài)成本控制物業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗資金實力融資能力招商和管理能力物業(yè)經(jīng)營人才客戶服務(wù)理念客戶服務(wù)體系客戶投訴處理和整改物業(yè)管理經(jīng)驗項目管理人才培養(yǎng)產(chǎn)品價值訴求整合營銷市場信息分析能力前期策劃能力銷售管理能力銷售服務(wù)體驗媒體整合能力項目質(zhì)量控制設(shè)計人才培養(yǎng)營銷人才培養(yǎng)物業(yè)管理人才社區(qū)氛圍營造內(nèi)部資源能能力分析總總結(jié)在集團和置置地的愿景景、文化解解讀方面,,XX集團團強大的資資金實力、、集團內(nèi)部部良好的多多種資源和和置地多種種業(yè)態(tài)的經(jīng)經(jīng)驗,將對對于成都置置地未來發(fā)發(fā)展奠定較較高的基礎(chǔ)礎(chǔ)。在業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)方面面,應(yīng)該說體現(xiàn)現(xiàn)了一定的整體體均好性,在投投資決策、產(chǎn)品品設(shè)計和工程質(zhì)質(zhì)量管理方面初初步顯現(xiàn)了未來來的發(fā)展?jié)摿?,,在開發(fā)、營銷銷、成本、客戶戶服務(wù)等方面也也具備了發(fā)展的的能力支撐。在組織方面,成成都置地已經(jīng)初初步完成了團隊隊的組建和組織織框架的搭建,,扁平化的組織織對于企業(yè)的快快速發(fā)展和團隊隊培養(yǎng)起到了積積極坐擁,在未未來組織層級和和橫向協(xié)調(diào)方面面應(yīng)嘗試進行調(diào)調(diào)整。在財務(wù)表現(xiàn)方面面,成都置地各各方面財務(wù)指標(biāo)標(biāo)由于初創(chuàng)前期期投入和大量土土地儲備因素影影響,各方面指指標(biāo)表現(xiàn)一般,,但是可預(yù)期的的未來將迎來快快速發(fā)展的時期期,將為置地提提供較強的現(xiàn)金金流和利潤的支支撐。目錄外部環(huán)境分析內(nèi)部資源能力分分析成都置地愿景和和戰(zhàn)略目標(biāo)成都置地戰(zhàn)略定定位核心能力提升初初步設(shè)想企業(yè)的使命、愿愿景和核心價值值觀是回答企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略中最高層層次的理念問題題愿景我們渴望成為什么樣的企業(yè)?使命我們存在的價值值是什么?核心價值觀我們在追求目標(biāo)標(biāo)時遵循何種準(zhǔn)則??企業(yè)的

核心價價值觀、

愿景景和使命是回答答

企業(yè)戰(zhàn)略中中最高層次的的理念問題使命、愿景和戰(zhàn)戰(zhàn)略的邏輯發(fā)展展使命公司為什么存在在?為組織內(nèi)所有決決策提供前提;可以是一個無無限時期的解答答;為內(nèi)部和外外部人員提供指指導(dǎo)愿景領(lǐng)導(dǎo)者希望公司司發(fā)展成什么樣樣?指導(dǎo)戰(zhàn)略和組織織的發(fā)展;描描述一個鼓舞人人心的事實;可可以在一個特特定時期內(nèi)實現(xiàn)現(xiàn);主要是為為內(nèi)部人員提供供指導(dǎo)(部分口口號可提供給外外部)戰(zhàn)略擊敗現(xiàn)有及潛在在競爭者的計劃劃列出一系列舉措措以提供產(chǎn)品或或服務(wù),創(chuàng)造高高于其成本的價價值;描述公公司戰(zhàn)略選擇的的“價值方案””;隨市場分分析、消費者經(jīng)經(jīng)驗、試驗而不不斷改善;最最好嚴格限制在在內(nèi)部使用核心價值觀從國內(nèi)房地產(chǎn)知知名企業(yè)的愿景景描述來看,普普遍非常強調(diào)企企業(yè)關(guān)注的業(yè)務(wù)務(wù)領(lǐng)域(如房地地產(chǎn)行業(yè))和未未來要在該領(lǐng)域域達到怎樣的實實力目標(biāo)(如領(lǐng)跑者、引引領(lǐng)者)強調(diào)獨特定位強調(diào)社會價值以品質(zhì)提升價值,做中國最受信賴的地產(chǎn)企業(yè)強調(diào)業(yè)務(wù)領(lǐng)域、規(guī)模實力金地做新生活引領(lǐng)者合生創(chuàng)展成為中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者萬科做中國房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者,用自己的行動開創(chuàng)中國房地產(chǎn)誠信務(wù)實、自尊自強的新風(fēng)尚強調(diào)業(yè)務(wù)領(lǐng)域、規(guī)模實力強調(diào)社會價值成為全社會最受尊敬的房地產(chǎn)企業(yè)之一強調(diào)業(yè)務(wù)領(lǐng)域、規(guī)模實力復(fù)地首創(chuàng)置業(yè)國際萬達,百年企業(yè)萬達與時俱進,預(yù)見性地滿足客戶、員工、股東、公眾現(xiàn)實和潛在的需求,致力于成為中國地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先者中海強調(diào)區(qū)域、規(guī)模實力認為,戰(zhàn)略和品品牌,都必須講講清楚企業(yè)的特特性初步思考成都置置地的企業(yè)特性性:從現(xiàn)有的能力頻頻譜來看,前端端能力較為突出出,一方面是因因為資本和資源源的放大效應(yīng),,同時也受限于于自身的法人治治理結(jié)構(gòu)和企業(yè)業(yè)的文化沉淀投資決策和規(guī)劃劃、產(chǎn)品設(shè)計的的能力,并未轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為系統(tǒng)的能能力,同時在整整體規(guī)劃方面還還需要重點進行行提升,產(chǎn)品設(shè)設(shè)計理念方面需需要梳理清晰邏邏輯主線。這樣樣,放大優(yōu)勢,,具備形成特性性的基礎(chǔ)客戶議價能力的的提升,將要求求地產(chǎn)企業(yè)重視視客戶的認知和和生活體驗,真真正的把客戶的的需求放在產(chǎn)品品和服務(wù)的原點點所以,在價值鏈鏈的前后兩端形形成優(yōu)勢,是成成都置地未來應(yīng)應(yīng)重點考慮的問問題成都置地重要業(yè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的幾點點思考應(yīng)系統(tǒng)考慮土地地信息收集、投投資分析、介入入城市規(guī)劃和功功能配套,加強強前端決策和規(guī)規(guī)劃的能力在產(chǎn)品設(shè)計方面面,梳理自身的的理念,形成核核心產(chǎn)品觀在拿地方面關(guān)注注幾點:去哪拿地?關(guān)注注城市規(guī)劃未來來的熱點和積極極參與土地資源源爭奪,分析驅(qū)驅(qū)動因素和提前前進行戰(zhàn)略布局局如何拿地?以招招牌掛為主,輔輔助并購、重組組和集團內(nèi)部資資源整合等方式式進行拿什么地?區(qū)分分中長期戰(zhàn)略性性項目的布局,,同時關(guān)注利潤潤類以及現(xiàn)金流流類項目的資源源合理安排。在在未來放量增長長的情況下,注注意大盤和中小小規(guī)模盤的配合合,不同的項目目有不同的目標(biāo)標(biāo)追求,從而降降低系統(tǒng)風(fēng)險,,保持現(xiàn)金流穩(wěn)穩(wěn)定,同時通過過項目不斷培養(yǎng)養(yǎng)人才重點關(guān)注客戶服服務(wù)體系的建立立和客戶資源的的利用,用外部部客戶的眼光時時刻來反省自身身的管理成都置地核心能能力現(xiàn)狀、行業(yè)業(yè)平均以及未來來努力方向示意意行業(yè)平均水平成都置地現(xiàn)狀未來努力方向初步思路,不代表最終結(jié)論在前端,投資決策、整體規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計三方面能力應(yīng)重點提升,尤其是整體規(guī)劃能力對于從策劃、銷售到工程、成本和物業(yè)等各個環(huán)節(jié),應(yīng)進行系統(tǒng)的提升,做到協(xié)同發(fā)展品牌的傳播應(yīng)講清楚企業(yè)的特性,同時在人才儲備方面應(yīng)加強規(guī)劃和培育,并在公司層面的組織協(xié)調(diào)方面進行重點提升在后端,重視客戶的戰(zhàn)略重要性,從客戶外部的角度對于公司各條線進行評價,客戶是評價的唯一標(biāo)準(zhǔn)綜上,初步得出出成都置地的愿愿景區(qū)域性:立足成成都,覆蓋大成成都經(jīng)濟圈競爭力:成都置置地將形成在投投資決策、規(guī)劃劃設(shè)計和客戶服服務(wù)三方面的獨獨特優(yōu)勢,并在在業(yè)務(wù)鏈各個環(huán)環(huán)節(jié)中保持整體體均好性領(lǐng)導(dǎo)地位:立足足于長遠發(fā)展,,在銷售額和市市場份額方面居居于成都市場領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)地位,同時時在土地儲備和和客戶美譽度對對于企業(yè)地位形形成支撐綜合型:包括兩兩個層面,一方方面是指成都置置地將以住宅為為主,同時涉及及零售物業(yè)、寫寫字樓、綜合體體等業(yè)態(tài),同時時另一方面,在在價值鏈環(huán)節(jié)中中介入開發(fā)和運運營持有兩個環(huán)環(huán)節(jié)成為區(qū)域性的具具備競爭力和領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)地位的綜合合型地產(chǎn)公司關(guān)鍵詞解讀:初步思路,不代代表最終結(jié)論財務(wù)目標(biāo)推導(dǎo)初初步思路:預(yù)計計2008年-2012年成成都置地五年的的主營業(yè)務(wù)收入入和凈利潤目標(biāo)標(biāo)如下注:2008-2010年財務(wù)目目標(biāo)設(shè)定基于成成都置地的2008-2010年財務(wù)預(yù)算算,實際數(shù)字可可能會需要進行行微調(diào)在此假設(shè)成都區(qū)區(qū)域市場有足夠夠的空間,可以以支撐成都置地地的土地儲備策策略,成都置地地保持持續(xù)的穩(wěn)穩(wěn)定增長02-06年國國內(nèi)十家A股房房地產(chǎn)上市公司司和香港6家上上市公司的主營營業(yè)務(wù)收入復(fù)合合增長率分別為為20.6%和26.6%。。在預(yù)算目標(biāo)下下05-10年年成都置地的主主營業(yè)務(wù)復(fù)合增增長率達71.5%,其中08-10年主主營業(yè)務(wù)收入復(fù)復(fù)合增長率為30.8%,綜綜合參考以上指指標(biāo),取成都置置地2011和和2012年的的主營業(yè)務(wù)收入入增長率為30%06年國內(nèi)十家家A股房地產(chǎn)上上市公司平均銷銷售凈利潤率為為15.5%,,香港6家上市市公司的平均銷銷售凈利潤率為為19.3%,,成都置地05-07年平均均銷售凈利潤率率為11.6%,08-10平均銷售凈利利潤率為13.8%,參考以以上指標(biāo)取2010年后平均均銷售增長率為為13.8%年份項目200720082009201020112012主營業(yè)務(wù)收入9.338.043.065.084.5109.9主營業(yè)務(wù)收入增長率309.9%13.2%51.2%30%30%凈利潤率12.9%13.2%14.0%15.4%13.8%13.8%凈利潤1.25.06.010.011.715.2單位:億元初步思路,不代代表最終結(jié)論注:2008-2010年結(jié)轉(zhuǎn)面面積基于成都置置地2008-2010年財財務(wù)預(yù)算,和實實際情況相比可可能需要微調(diào)在此估計的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)銷售面積和年年末儲備面積是是為了滿足銷售售收入的穩(wěn)定持持續(xù)增長而做出出的理論性的假假設(shè),但是考慮慮到后期商業(yè)、、寫字樓和酒店店綜合體以及持持有經(jīng)營業(yè)務(wù)的的延伸,對于土土地儲備的量會會降低而提高質(zhì)質(zhì)的要求假設(shè)2010年年后2011和和2012兩年年的銷售收入增增長率為30%,根據(jù)02-06年統(tǒng)計,,全國房價復(fù)合合增長率為7%,成都同期房房價復(fù)合增長率率為14.9%,根據(jù)正略均均策房地產(chǎn)市場場預(yù)測,未來成成都房價漲幅將將會放緩,按保保守原則,取2010年后平平均銷售價格增增長率為7%,,則2010年年后結(jié)轉(zhuǎn)面積增增長率=(100%+銷售收收入增長率)/(100%+平均房價增長長率)-100%=22%按照香港上市公公司看重紅籌或或者H股公司穩(wěn)穩(wěn)定持續(xù)增長30%左右的慣慣例,假設(shè)成都都置地每年年末末的土地儲備應(yīng)應(yīng)足夠支持未來來四年結(jié)轉(zhuǎn)面積積以22%的速速度增長的開發(fā)發(fā)需求,則年末末土地儲備面積積/年度結(jié)轉(zhuǎn)面面積==7.23,則可得出出,年末儲備面面積=年度結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)面積×7.23現(xiàn)有土地儲備存存量是在2008-2010年內(nèi)現(xiàn)有土地地儲備在無新增增土地儲備進入入的情況下每年年的余額,2011和2012年的靜態(tài)存存量因為項目開開發(fā)計劃尚未確確定,所以沒有有填寫預(yù)計2008-2012年成成都置地五年的的結(jié)轉(zhuǎn)銷售面積積和土地儲備面面積如下年份項目200720082009201020112012結(jié)轉(zhuǎn)銷售面積93,588521,440520,000830,0001,012,6001,235,372現(xiàn)有土地儲備在后續(xù)幾年存量-2,319,7151,416,7581,046,758--年末儲備面積3,543,4573,770,0113,759,6006,000,9007,321,0988,931,740單位:平方米初步思路,不代代表最終結(jié)論目錄外部環(huán)境分析內(nèi)部資源能力分分析成都置地愿景和和戰(zhàn)略目標(biāo)成都置地戰(zhàn)略定定位核心能力提升初初步設(shè)想成都置地的戰(zhàn)略略定位主要從四四方面進行分析析客戶觀確定客戶價值訴訴求和客戶理念念產(chǎn)品觀確定產(chǎn)品理念和和產(chǎn)品策略價值鏈和業(yè)務(wù)定位確定價值鏈的關(guān)關(guān)注重點和業(yè)務(wù)務(wù)組合市場觀對于市場的判斷斷和策略戰(zhàn)略定位結(jié)論初初步思路價值鏈和業(yè)務(wù)定定位市場觀客戶觀綜合型的發(fā)展商商:在價值鏈環(huán)環(huán)節(jié)選擇房產(chǎn)開開發(fā)和經(jīng)營持有有兩個環(huán)節(jié),業(yè)業(yè)務(wù)分為住宅開開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)、寫字樓、酒酒店等綜合體業(yè)業(yè)態(tài)的開發(fā)積極搶占土地資資源,整合外部部和內(nèi)部多種資資源,由“資本型”向““資本+資源整合合型”轉(zhuǎn)變,同時時積極戰(zhàn)略布局,,并平衡利潤和現(xiàn)現(xiàn)金流樹立客戶至上的理理念,覆蓋中高端端富足家庭、務(wù)實實家庭和休閑投資資等主流群體并進進行拓展,在共性性需求和個性需求求方面進行滿足產(chǎn)品觀通過標(biāo)準(zhǔn)化、創(chuàng)新新能力打造領(lǐng)先型型高品質(zhì)產(chǎn)品,通通過行為方式定制制、文化資源整合合提升產(chǎn)品附加值值,通過專業(yè)開發(fā)發(fā)能力、運營能力力為客戶提供高投投資回報子目錄價值鏈和業(yè)務(wù)定位位市場觀客戶觀產(chǎn)品觀從價值鏈角度來說說,根據(jù)地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的六種盈利模式式,XX公司采取取房地產(chǎn)開發(fā)和物物業(yè)持有兩種模式式項目預(yù)算項目策劃建筑設(shè)計招標(biāo)管理工程管理營銷管理物業(yè)管理物業(yè)出租土地開發(fā)綜合運作型地產(chǎn)開發(fā)型房產(chǎn)開發(fā)型物業(yè)持有型整合營銷型金融投資型房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)持持有兩種組合的特特點如下房產(chǎn)開發(fā)型組合特特點增值來源于優(yōu)質(zhì)物物業(yè)的長

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