市場比較法在房地產(chǎn)評估中的應用

市場比較法在房地產(chǎn)評估中的應用 評估2017年4月30日本人鄭重聲明：所呈交畢業(yè)論文，是本人在指導教師的指導下，獨立進行研究工作所取得的成果。除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不包含任何其他人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的作品成果。對本文的研究做出重要貢獻的個人和集體，均已在文中果由本人承擔。市場比較法在房地產(chǎn)評估中的應用同，資產(chǎn)評估方法主要有市場比較法、成本法、收益法三種基本方法，以及由其擴展的其他方法。在房地產(chǎn)評估中，市場比較法因為它具有直觀和容易被資產(chǎn)業(yè)務當事人接受的特點成為評估師廣泛應用的方法。本文主要介紹了房地產(chǎn)評估和市場比較法的相關(guān)理論，針對特別案例對市場比較法在房地產(chǎn)評估應用過程中所遇到的問題進行研究，并針對問題如何進行解決提出合理建議，促進市場比較法在房地產(chǎn)評估中得到更ApplicationofmarketcomparisonmethodinrealestateappraisalAbstract:Intheassetevaluation,becausedifferentbasedateanddifferentevaluationpurposes,theselectionmethodisdifferent,theassetevaluationmethodmainlyincludesmarketcomparisonmethod,costmethod,incomemethod,andothermethods.Intherealestateappraisal,marketcomparisonmethodiswidelyusedbecauseithasthecharacteristicsofintuitiveandeasytobeacceptedbythepartiestotheassetbusiness.Thispapermainlyintroducesthetheoryofrealestateappraisalandmarketcomparison;Accordingtothespecialcase,thispaperstudiestheproblemsintheapplicationofmarketcomparisonmethodinrealestateevaluation,andputsforwardreasonablesuggestionstopromotemarketcomparisonmethodinrealestateevaluation.Keywords:Realestateappraisal;Marketcomparisonmethod;Case;Problem;Solution一、我國房地產(chǎn)市場概況 1二、房地產(chǎn)評估的基本理論 1(一)房地產(chǎn)評估的含義與特點 1(二)房地產(chǎn)評估的基本方法 1為例 2(一)評估對象的概況 2(二)市場比較法的測算過程 3 (一)市場比較法應用在房地產(chǎn)評估中存在的問題 8(二)存在問題的解決對策 9 市場比較法在房地產(chǎn)評估中的應用概況經(jīng)調(diào)查顯示，我國房地產(chǎn)市場無論從發(fā)展規(guī)模還是交易量上都在不斷的發(fā)展壯大，而其中二手房交易在較為發(fā)達城市的房地產(chǎn)交易市場中占有較大的份額。據(jù)中國，二手房也是可以最先預知房地產(chǎn)的市場狀況的。在2016年，部分城市步入存量市場，專家認為二手房市場的活躍度與存量房源的數(shù)量的提升有很大的關(guān)系，故而迎來“存量時代”，樓市或?qū)⒉饺虢】蛋l(fā)展軌道。在房地產(chǎn)交易市場發(fā)展如此迅速的今天，二手房的交易最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是對房屋價格的評估，也可以說房地產(chǎn)中起到了承前啟后的作用。論評估的含義與特點房地產(chǎn)評估也可以稱作房地產(chǎn)價格評估，是指具有專業(yè)技能的評估人員根據(jù)特定據(jù)綜合的影響房地產(chǎn)價格因素的調(diào)整，對房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格進行估算與評定。房地產(chǎn)評估要符合合法原則、最高最佳使用原則、房地綜合考慮原則以及區(qū)域與地段原則，地產(chǎn)的價值也會涉及到非市場價值的評估。房地產(chǎn)評估，評估的是房地產(chǎn)的價值而非價格，價格僅是價值的外在表現(xiàn)，根據(jù)價值上下波動，評估報告使用者可以將房地產(chǎn)評估結(jié)果作為參考。雖然房地產(chǎn)評估在評估時會存在誤差，但這種誤差應在合理的范圍內(nèi)，如果形成較大的差異會導致評估結(jié)果的不準確。房地產(chǎn)評估不僅對評估人員有比較高的要求，而且依賴于科學的評估理論和方法，將評估人員評估經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)價格的各種因素相結(jié)合，最終評估出價格。(二)房地產(chǎn)評估的基本方法房地產(chǎn)評估中基本的評估方法包括市場比較法，成本法以及收益法。評估時，要其匹配的評估方法。22．建筑物狀況市場上尋找和評估對象類最終得出結(jié)果的方法。運用市場比較法要有一個活躍的市場中有在同一供求范圍內(nèi)并在評估時點近期的交易案選取市場比較法進行評估。運用市場法得到房地產(chǎn)價值格為基礎，并結(jié)合對房地產(chǎn)價格多方面的影響因素來分成本法首先確定被評估資產(chǎn)的當前市場價值，然后對被評估對象已存在的經(jīng)濟性貶值、實體性貶值和功能性貶值進行估算，并在重置成本中將貶值因素予以修正而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。成本法在房地產(chǎn)評估中應用時，是以假設重新復制被評估房地產(chǎn)需要的成本為依據(jù)而評估房地產(chǎn)價值，成本法在房地產(chǎn)評估中受到一定的限制。收益法是指以房地產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值，來判斷評估對象價值的各種評估方法上述的三種方法是房地產(chǎn)評估中最基本的三種使用方法，在房地產(chǎn)評估中市場比較法是最常見，最直接，最容易被人接受的評估方法，本文以介紹市場比較法為主，并對運用市場比較法評估房地產(chǎn)時所存在不合理的地方提出合理的建議，完善其運房房權(quán)證長房權(quán)字第X號谷大街產(chǎn)別配套設施齊全，維護保養(yǎng)現(xiàn)狀較好，并能建筑物朝向為南北向，估價對象層高約2.8米；外墻涂料，樓宇防盜門；內(nèi)墻大白，實木地板，廚房、衛(wèi)生間瓷磚地面，實木門，塑鋼窗。建筑物平面布置設計合理，房屋結(jié)構(gòu)墻體堅固，屋面未見漏水，室內(nèi)設備管線完好，未見跑、漏電現(xiàn)象，門窗開關(guān)靈活，未見空鼓及裂縫、變形。建筑物在格局及功能上能滿足現(xiàn)狀使用B公司確定房地產(chǎn)市場價值估價方法：市場比較法(二)市場比較法的測算過程選取市場比較法來求房地產(chǎn)公開市場價值，首先選擇在近期房地產(chǎn)市場中與被評象和可比實例的狀況，對影響房地產(chǎn)市場價格的因素進行分析和修正，由此估算出被評估房地產(chǎn)的評估價值。第一階段：考察評估對象特征。評估人員依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料和產(chǎn)權(quán)持有人的配合，對資產(chǎn)評估申報表中的房屋建筑物進行現(xiàn)場勘察，了解房屋建筑物的內(nèi)外在的差異進行適當?shù)恼{(diào)整，做到賬實相符。網(wǎng)絡交易平臺、報紙上有關(guān)的信息，房地產(chǎn)銷售商租賃房產(chǎn)的資料，并根據(jù)產(chǎn)權(quán)所有者提供的評估申報表，搜集房屋建筑物所有權(quán)證明及有關(guān)資料。對于收集的這些資料保證其準確性。房地產(chǎn)市場交易的調(diào)查情況，合理的選出三個與評估對象狀況相似的交易案例，分析使用年限、房屋狀況、交易條件等方面的差異，將評估對象與房地產(chǎn)市場交易案例進行區(qū)域因素和個別因素修正，從而得出房屋建筑物的評評估值。的選取評估人員對項目的特點和實際情況進行了詳細的分析，并研究了委托人及當事人房地產(chǎn)狀況實物狀況說明說明XXX為單價；積進行計量，面積單位為平因素條件說明表根據(jù)待估對象和比較案例的特殊性以及房地產(chǎn)的一般條件要求，本項評估選擇比服務配套等。可比實例與估價對象在區(qū)位及權(quán)益因(1)結(jié)構(gòu)因素：結(jié)構(gòu)相同，無需調(diào)整。(2)用途因素：用途相同，無需調(diào)整。(3)樓層因素：高層住宅以中間層為基準，每上下差一樓層，調(diào)整系數(shù)為±1%。(4)建筑年限：每相差一成新，調(diào)整系數(shù)為±2%?？刂圃?.5-2倍之間，一般無需(7)地段等級：地段等級相同，無需調(diào)整。區(qū)居住條域件象街因因素個別因素交通通限積(㎡)級施局況(物業(yè)施平有有有戶有(1)交易情況修正：可比實例A、B、C均為公開市場交易，交易情況正常，所(2)交易時間修正：可比實例A、B、C的交易時間和價值時點比較接近，并且較大波動，所以不進行交易時間修正。編制比較(㎡)其他(物業(yè)管個別因素區(qū)域因素可比實可比實修正系例A數(shù)X可比實修正系例C數(shù)xx象X數(shù)區(qū)區(qū)域因素個別因素交通通達性基礎設施條件環(huán)境優(yōu)劣度公共服務配套樓層建筑年限朝向建筑面積(㎡)地段等級設備設施平面布局裝修情況其他(物業(yè)管設備設施8889根據(jù)上述測算結(jié)果，三個比較案例測算的比準價格差距不大，故本次估價采用簡估價對象市值單價(市場比較法)＝(6232+6204+6163)÷3＝6200元/平方米(取整)值時點的市場價值比較法在房地產(chǎn)評估中的應用過程，也印證了市場的對策(一)市場比較法應用在房地產(chǎn)評估中存在的問題我們選取市場比較法比較法的案例時，不能保證案例都是在市場中選取的，有些是估價機構(gòu)近階段估價業(yè)務案例，還有很大一部分是網(wǎng)上下載或報紙上的買方或賣方的報價。評估師會通過估價結(jié)果來影響二手房市場交易價格，但不能左右二手房市場交易價格。當交易價格不能確定時，當事人會將交易結(jié)果直接作為交易價格，使估價交價格本身就是非正常市場價格，需要進交易情況修正。有的機構(gòu)甚至并不調(diào)查估價但降低了項目成本，而且估價結(jié)果會和市場產(chǎn)生越來越大的差異，最終會導致估價結(jié)房地產(chǎn)市場上已經(jīng)成交的房地產(chǎn)價格是運用市場法評估待估房地產(chǎn)價格的基本依信估可比因素時，評估人員對于數(shù)據(jù)的調(diào)整說明不嚴謹，有些自主選擇的數(shù)據(jù)也會存在一定的誤差，最終會使評估結(jié)果存在一定的偏差。3．最終的評估結(jié)果確定方法過于簡單最終的評估價格需要對所選擇的可比案例進行可比因素的修正，之后運用平均數(shù)簡簡單省事而采用簡單平均法，事實上這違背了客觀實際。由于可比案例與被評估資產(chǎn)的相似程度是不一樣的，會對評估結(jié)果產(chǎn)生不同的影響，所以應該對不同相似程度的可。(二)存在問題的解決對策，時刻關(guān)注市場中的最新動態(tài)，便于加強對房地產(chǎn)系統(tǒng)，以便于監(jiān)測和判斷房地產(chǎn)市場的發(fā)展，從而產(chǎn)市場信息，實現(xiàn)房地產(chǎn)的標準化，提高評估結(jié)果下，政府應該廣泛的利用網(wǎng)絡，成立系統(tǒng)，不斷的統(tǒng)一公布，不僅使各種數(shù)據(jù)一目了然，還可以為評場的起步晚，所以導致現(xiàn)有的法律法規(guī)跟不上房地產(chǎn)市保障法律法規(guī)的實施，還可以保證房地產(chǎn)市場運行的公以增加市場的透明度。2．關(guān)注多渠道信息來源，提供更多的數(shù)據(jù)參考提升準確性地產(chǎn)市場的最新狀態(tài)，一個準確的評估結(jié)果需要更多準確的數(shù)據(jù)進行支撐，這就要求評估人員對各種數(shù)據(jù)的掌握一定要隨時更新，不能以固有的資源進行操作，在評估時要使數(shù)據(jù)得到充分的應用。評估機構(gòu)也要加快自身的信息化，建立自己的信息庫，便于評估人員能及時得到想要的案例，提高工作效率。建立可行的房地產(chǎn)估價模型我們應該考慮各方面的影響因素去規(guī)避以上三種計算方法所導致的各種弊端，來客觀合理的確定市場法中的參數(shù)值，以此為基礎建立有關(guān)市場比較法的估價模型，來降低估價過程中的主觀性，得到一個更為客觀的評估值。因此，為了彌補這些缺陷，在市場比較法中建立現(xiàn)實可行的房地產(chǎn)估價模型具有非?，F(xiàn)實的意義，使評估結(jié)果更4．提高評估人員的職業(yè)素質(zhì)，加強對專業(yè)人員的培養(yǎng)隨著評估行業(yè)的不斷發(fā)展，對于評估的要求越來越高，評估行業(yè)就更應該注重對評估人員的培養(yǎng)。不僅要加設評估專業(yè)課程，更應該注重質(zhì)量，達到從事評估事業(yè)的業(yè)定要準確