天津國(guó)際公寓項(xiàng)目定位報(bào)告詳解附圖豐富

本期風(fēng)云樓盤：天津國(guó)際公寓項(xiàng)目定位報(bào)告TIME天津特刊1

經(jīng)過項(xiàng)目前期的多方多次的溝通與交流，項(xiàng)目的整體定位已成稿，我司通過直觀且精簡(jiǎn)的表現(xiàn)形式向貴司演繹我司關(guān)于濱海國(guó)際公寓項(xiàng)目定位的建議，務(wù)求為下一階段的顧問工作奠定良好的基礎(chǔ)支持！序語(yǔ)：2項(xiàng)目定位報(bào)告提綱一、項(xiàng)目發(fā)展原則；二、地塊的發(fā)展方向；三、區(qū)域發(fā)展對(duì)項(xiàng)目定位的提示；四、市場(chǎng)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì)；五、投資酒店式公寓的充足理由；六、項(xiàng)目發(fā)展建議；3一、項(xiàng)目發(fā)展原則價(jià)值最大化原則房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，盡量使項(xiàng)目地塊、服務(wù)、品牌等價(jià)值最大程度的發(fā)揮；現(xiàn)金流保障原則房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金鏈現(xiàn)金流務(wù)必得到充分的保障；差異化原則房產(chǎn)項(xiàng)目在產(chǎn)品打造、營(yíng)銷推廣等層面實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展，最大程度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)分解原則房產(chǎn)項(xiàng)目分期開發(fā)，采取靈活的開發(fā)模式及營(yíng)銷手段，最大程度分解風(fēng)險(xiǎn)；

對(duì)于本項(xiàng)目的發(fā)展來說，基于以下四個(gè)基本的發(fā)展原則：4津塘公路塘沽區(qū)本案河北路塘沽區(qū)位圖開發(fā)區(qū)第一圈層：開發(fā)區(qū)作為發(fā)展高檔物業(yè)的角度切入，開發(fā)區(qū)具備經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)支持，發(fā)展重點(diǎn)支持，商貿(mào)氛圍等整體大環(huán)境相當(dāng)利好，區(qū)域綜合優(yōu)勢(shì)及發(fā)展前景良好。第二圈層：塘沽區(qū)塘沽區(qū)屬于傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)區(qū)域，雖然具備商貿(mào)氛圍支持，但發(fā)展重點(diǎn)并不在此，商貿(mào)氛圍等整體大環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)處下風(fēng)，區(qū)域綜合優(yōu)勢(shì)并不明顯。因此，切入項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展而言，宏觀大環(huán)境隸屬于第二圈層板塊。二、地塊的發(fā)展方向項(xiàng)目所在圈層價(jià)值地位理解：5項(xiàng)目區(qū)位理解：本案地塊位于天津市塘沽區(qū)河北路與撫順道交口的西南角，臨近津塘公路；河北路與津塘公路是塘沽區(qū)的主要的交通干道；塘沽區(qū)內(nèi)以及通往天津市區(qū)的多條公交線路穿行四周；是假日經(jīng)濟(jì)與日常消費(fèi)的重要連接點(diǎn)；本案津塘公路河北路塘沽區(qū)位圖因此，本項(xiàng)目在交通區(qū)位上具備一定的優(yōu)勢(shì)。6項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀：項(xiàng)目宗地原來具備一定的原有建筑，地勢(shì)平坦，經(jīng)營(yíng)改造需要時(shí)間；現(xiàn)處于原有建筑拆除階段；宗地空地臨時(shí)設(shè)有地?cái)備佄辉诮?jīng)營(yíng)。7項(xiàng)目四至現(xiàn)狀：東面——住宅小區(qū)西邊——河北路南面——錦繡商城北面——新洋世紀(jì)商廈；8項(xiàng)目建筑指標(biāo)（初定）：總用地面積：15299.40平方米總建筑面積：54386.21平方米原有建筑面積：16045.21平方米擬新建筑面積：38341.00平方米擬新建地上建筑面積：34526.00平方米擬新建地下建筑面積：2915.00平方米擬新建建筑首層面積：2024.00平方米擬新建建筑標(biāo)準(zhǔn)層面積：1016.00平方米～1110.00平方米新建商業(yè)建筑面積：2766.00平方米新建酒店建筑面積：31760.00平方米建筑容積率：3.31擬新建建筑層數(shù)：30層擬新建建筑高度：95.00米總停車位：105輛地下停車位：50輛地面停車位：55輛酒店標(biāo)準(zhǔn)間：464套9項(xiàng)目SWOT分析：優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weakness機(jī)會(huì)Opportunity

威脅Threat先天大環(huán)境優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所在的大環(huán)境是濱海新區(qū)的發(fā)展區(qū)域內(nèi)，擁有濱海新區(qū)大環(huán)境的的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)資源優(yōu)勢(shì)、工業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)、體制創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目臨近洋貨市場(chǎng)商圈，周邊商業(yè)配套設(shè)施齊全具備相當(dāng)?shù)某墒斓纳虡I(yè)氛圍，聚集人氣；項(xiàng)目位于主干道河北路中及輕軌洋貨站，交通發(fā)達(dá)，距離開發(fā)區(qū)車程便利；項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目具備高度優(yōu)勢(shì)（30層），為開發(fā)商全力打造，使之建設(shè)成為區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志性物業(yè)；10優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weakness機(jī)會(huì)Opportunity威脅Threat項(xiàng)目自身設(shè)施及及定位價(jià)值需要要超常的凸現(xiàn)，，這對(duì)開發(fā)商綜綜合實(shí)力要求高高，市場(chǎng)不穩(wěn)定定性造成市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的存在；項(xiàng)目位于交通主主干道旁，會(huì)對(duì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定定的噪音影響；；項(xiàng)目占地面積不不大，沒有明顯顯的規(guī)模優(yōu)勢(shì)；；項(xiàng)目周邊缺乏成成熟、高檔的酒酒店商旅氛圍，，洋貨市場(chǎng)商圈圈整體經(jīng)營(yíng)檔次次相對(duì)低下，需要相當(dāng)?shù)牧Χ榷劝l(fā)動(dòng)市場(chǎng)，市市場(chǎng)發(fā)動(dòng)難度大大；11優(yōu)勢(shì)Strength機(jī)會(huì)Opportunity威脅Threat劣勢(shì)Weakness區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展看好，商旅旅酒店的市場(chǎng)平平臺(tái)擴(kuò)大，將利利于項(xiàng)目共合分分享蛋糕；區(qū)域內(nèi)具有高度度優(yōu)勢(shì)、統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)物物管等特點(diǎn)的高高品質(zhì)酒店式物物業(yè)是市場(chǎng)空白白點(diǎn)這利于創(chuàng)造造項(xiàng)目的市場(chǎng)唯唯一性，使本項(xiàng)目將有機(jī)機(jī)會(huì)成為塘沽地地區(qū)真正的名片片標(biāo)志物業(yè)；同時(shí)現(xiàn)有區(qū)域酒酒店經(jīng)營(yíng)情況良良好，如勝利賓賓館年均入住率率達(dá)70%以上，這為項(xiàng)目目發(fā)展酒店式物物業(yè)提供可借鑒鑒的參考；區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)同類類型的項(xiàng)目——巨川的快捷假日日酒店即將面市市，作為試水項(xiàng)項(xiàng)目，也可對(duì)本本項(xiàng)目的發(fā)展提提供參考借鑒；；在大環(huán)境交通上上，輕軌和京津津城際客運(yùn)專線線的建成，將大大大提高項(xiàng)目的的交通便利性；；12優(yōu)勢(shì)Strength機(jī)會(huì)Opportunity威脅Threat劣勢(shì)Weakness未來項(xiàng)目周邊區(qū)區(qū)域的用地規(guī)劃劃難以預(yù)測(cè)，未未來項(xiàng)目將面臨臨著同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)所所帶來的威脅；；開發(fā)區(qū)高檔的商商旅酒店項(xiàng)目林林立，作為酒店店服務(wù)業(yè)的重要要區(qū)域，市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)同度高，而本項(xiàng)目所在的的塘沽區(qū)市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)同度還比較模模糊，使項(xiàng)目的的發(fā)展面臨比較較高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)同類類型的項(xiàng)目——巨川的快捷假日日酒店日后的經(jīng)經(jīng)營(yíng)對(duì)本項(xiàng)目的的長(zhǎng)足發(fā)展也是是一種協(xié)同競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的關(guān)系。項(xiàng)目所在的第二二圈層發(fā)展區(qū)域域，整體競(jìng)爭(zhēng)力力相對(duì)開發(fā)區(qū)比比較弱化；13項(xiàng)目發(fā)展方向綜綜合結(jié)論：1、河北路路主干道道交通便便捷；2、視野及及景觀效效果良好好；3、30層規(guī)劃高高度使項(xiàng)項(xiàng)目整體體展示性性強(qiáng)；4、區(qū)內(nèi)酒酒店業(yè)發(fā)發(fā)展勢(shì)態(tài)態(tài)良好；；5、周邊分分布有旅旅游節(jié)點(diǎn)點(diǎn)及特色色購(gòu)物場(chǎng)場(chǎng)所；6、相鄰的的開發(fā)區(qū)區(qū)商務(wù)活活動(dòng)頻繁繁、外籍籍人士眾眾多；14項(xiàng)目地塊塊適宜酒酒店物業(yè)業(yè)發(fā)展方方向，但要把握握時(shí)機(jī)、、實(shí)現(xiàn)差差異化發(fā)發(fā)展。15三、區(qū)域域發(fā)展對(duì)對(duì)項(xiàng)目定定位的提提示項(xiàng)目區(qū)域域投資促促進(jìn)概述述：類別數(shù)值同比增幅（%）新批外商及港澳臺(tái)投資項(xiàng)目223家-項(xiàng)目投資總額(含增資)42.63億美元25.4%合同外資金額25.95億美元35.5%實(shí)際使用外資金額12.85億美元35.4%實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總值254.38億美元20.1%全球500強(qiáng)企業(yè)123家-累計(jì)批準(zhǔn)外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)4067家-區(qū)域外資資促進(jìn)發(fā)發(fā)展勢(shì)頭頭良好，，區(qū)域發(fā)發(fā)展動(dòng)力力及前景景空間廣廣闊。16近日，天天津市審審議通過過了天津津?yàn)I海新新區(qū)未來來15年城市總總體規(guī)劃劃，對(duì)濱濱海新區(qū)區(qū)的城市市定位、、職能、、空間布布局等做做出重大大調(diào)整。。新規(guī)劃劃明確了了濱海新新區(qū)的定定位：項(xiàng)目區(qū)域域發(fā)展規(guī)規(guī)劃概述述：立足天津津、依托托京冀、、服務(wù)環(huán)環(huán)渤海;輻射“三三北”(東北、華華北、西西北)、面向東東北亞;努力建設(shè)設(shè)成為高高水平的的現(xiàn)代制制造和研研發(fā)轉(zhuǎn)化化基地、、北方國(guó)國(guó)際航運(yùn)運(yùn)中心和和國(guó)際物物流中心心、宜居居的生態(tài)態(tài)城區(qū)。。17項(xiàng)目區(qū)域域空間布布局概述述：天津市已已提出在在濱海新新區(qū)重點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)先先進(jìn)制造造業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)、高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)、空港港物流區(qū)區(qū)、海港港物流區(qū)區(qū)、濱海海化工區(qū)區(qū)、濱海海中心商商務(wù)商業(yè)業(yè)區(qū)、濱濱海休閑閑旅游區(qū)區(qū)等七個(gè)個(gè)產(chǎn)業(yè)功功能區(qū)。。濱海新區(qū)區(qū)總體空空間布局局為“T”型結(jié)構(gòu)：：沿京津塘塘高速公公路和海海河建設(shè)設(shè)“高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展軸”，，沿海岸岸線和海海濱大道道建設(shè)““海洋經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展帶”。。在“軸””、“帶帶”的交交匯處，，建設(shè)國(guó)國(guó)際港口口大都市市標(biāo)志區(qū)區(qū)和生態(tài)態(tài)宜居的的海濱新新城，構(gòu)構(gòu)成濱海海新區(qū)的的核心區(qū)區(qū)。18區(qū)域發(fā)展展對(duì)項(xiàng)目目定位的的提示結(jié)結(jié)論：1、開發(fā)區(qū)區(qū)逐漸由由“制造造中心””向“制制造+商務(wù)中心心”轉(zhuǎn)變變，各種大型型商務(wù)活活動(dòng)不斷斷增加，，對(duì)酒店店的需求求更加旺旺盛；2、開發(fā)區(qū)區(qū)也正由由“工業(yè)業(yè)基地””向“時(shí)時(shí)尚中心心”、““生活中中心”轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，越來越多多的人選選擇在開開發(fā)區(qū)生生活，租租賃型高高檔公寓寓需求增增加；3、濱海新新區(qū)外商投資資呈增長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)頭，來該區(qū)區(qū)域工作作、生活活的外籍籍人士也也越來越越多，對(duì)高檔公公寓、酒酒店的需需求不斷斷增加。。19發(fā)展酒店店式公寓寓有強(qiáng)大大的客源源支持,發(fā)展?jié)摿α薮?。?0四、市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境對(duì)對(duì)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展的機(jī)機(jī)會(huì)塘沽及開開發(fā)區(qū)歷歷年房產(chǎn)產(chǎn)走勢(shì)：：酒店式公公寓成交交的市場(chǎng)場(chǎng)空間比比重在3%-7%之間。21塘沽及開開發(fā)區(qū)住住宅及租租賃市場(chǎng)場(chǎng)：區(qū)域普通住宅的租金政府指導(dǎo)價(jià)開發(fā)區(qū)23元/㎡/月25元/㎡/月塘沽區(qū)18元/㎡/月19元/㎡/月區(qū)域普遍售價(jià)主力面積住宅投資比例開發(fā)區(qū)5000元/㎡以上90-180㎡50-70%塘沽區(qū)4000-4600元/㎡70-110㎡20%左右租賃價(jià)格格產(chǎn)品售價(jià)價(jià)22塘沽及開開發(fā)區(qū)酒酒店經(jīng)營(yíng)營(yíng)及客戶戶情況：：名稱年均租房率常住客戶比例美華大酒店30%10%泰達(dá)中心酒店70%30%泰達(dá)國(guó)際酒店75%以上35%泰達(dá)萬麗酒店75%以上25%金帆酒店65%15%勝利賓館70%25%區(qū)域酒店店經(jīng)營(yíng)情情況良好好，常住住客戶比比例占據(jù)據(jù)一定的的市場(chǎng)空空間。23塘沽及開開發(fā)區(qū)酒酒店常住住客戶描描述：：經(jīng)我司調(diào)調(diào)查所得得，在酒酒店的常常住客戶戶當(dāng)中，，外籍人士士占到相相當(dāng)?shù)谋缺壤?，他他們大多多?shù)工作作于開發(fā)發(fā)區(qū)的外外資企業(yè)業(yè)，還有部部分是合合資企業(yè)業(yè)的中方方的中高高管及私私企業(yè)主主等：外籍人士士（70%）：外資及合合資的高高層管理理人員（（含技術(shù)術(shù)顧問，，專家等等）；外資及合資的中層層管理人員；外資及合資的駐津津領(lǐng)事館人員；中方人士（30%）：合資、外資企業(yè)中中的中方高層管理理人士（含技術(shù)顧顧問、專家等）；；中資企業(yè)的高層管管理人員；私企業(yè)主等；因此，可以對(duì)常住住客戶群體的職業(yè)業(yè)進(jìn)行描述：24市場(chǎng)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展機(jī)會(huì)的結(jié)論1、開發(fā)區(qū)、塘沽區(qū)區(qū)酒店式公寓在商商品房市場(chǎng)中所占占比例較少，發(fā)展空間較大；2、開發(fā)區(qū)出租商品品房普遍戶型較大大，服務(wù)水平較低低，而酒店公寓則有明明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；；3、在現(xiàn)有酒店公寓寓項(xiàng)目中，外籍人士租賃的比比例較高，而這一一群體將會(huì)不斷增增加。25發(fā)展酒店物業(yè)具備備市場(chǎng)空間，但要要適當(dāng)控制規(guī)模，，降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)時(shí)在價(jià)位、產(chǎn)品、、服務(wù)等方面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)差異化，保持有有利的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。。26五、投資酒店式公公寓的充分理由目前泰達(dá)國(guó)際酒店店暨會(huì)館的長(zhǎng)期租租戶包租使用面積積26㎡的房間，折合建建筑面積約39㎡，支付的租金水水平為16000元/月，按建筑面積計(jì)計(jì)算每平方米的租租金為410元/月；在分析投資回報(bào)的的情況，我們選擇擇了目前區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)上銷售情況良好好的泰達(dá)國(guó)際公寓寓作為案例分析：：投資回報(bào)分析——酒店經(jīng)營(yíng)27月租金410元/㎡建筑面積80㎡假設(shè)平均出租率70%月租金22960元年租金275520元運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（租金×40%）110208元稅前收益165312元售價(jià)11000元支付包租租金（總房款的8%）70400元包租租金占稅前收益的比例43%酒店稅前收益94912元據(jù)此預(yù)測(cè)未來泰達(dá)達(dá)國(guó)際公寓的收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：28投資回報(bào)分析——個(gè)人投資以北京金橋國(guó)際公公寓為案例分析：：包租固定回報(bào)：銷售價(jià)格面積包租回報(bào)率年投資回報(bào)9000元/㎡60㎡（一居室）每年8%43000元不包租個(gè)人找房客客回報(bào)（估計(jì)）：：房子折實(shí)價(jià)年均出租率成本總計(jì)年投資回報(bào)600元/天70%50%76650元物業(yè)管理費(fèi)4.5元/㎡/月年管理成本3240元年凈投資回報(bào)73410元年凈回報(bào)率13.6%29投資酒店式公寓充充分理由結(jié)論1、投資回報(bào)高于住住宅物業(yè)，投資價(jià)價(jià)值高；2、物業(yè)的增值性能能更強(qiáng)，增值空間間更大；3、物業(yè)收益穩(wěn)定，，投資風(fēng)險(xiǎn)度較小小。30酒店式物業(yè)的投資資吸引力很強(qiáng)，能能快速回籠資金，，但必須要對(duì)保持持公寓在經(jīng)營(yíng)管理理、服務(wù)、產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新等方面上的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，維持其其保值、增值的功功能，實(shí)現(xiàn)物業(yè)長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。。31六、項(xiàng)目發(fā)展建議議項(xiàng)目定位前的立足足點(diǎn)闡述地塊發(fā)展方向區(qū)域發(fā)展提示投資回報(bào)理由差異化酒店物業(yè)發(fā)展客源基礎(chǔ)充分支持市場(chǎng)發(fā)展空間存在項(xiàng)目總體定位市場(chǎng)環(huán)境機(jī)會(huì)產(chǎn)品增值投資吸引32項(xiàng)目總體定位確立了項(xiàng)目是建筑筑體的框架后，項(xiàng)項(xiàng)目的定位將如何何定度呢？包括塔樓部分以及及商業(yè)裙樓兩部分分的定位塔樓定位商業(yè)裙樓定位項(xiàng)目整體定位33（一）項(xiàng)目塔樓定定位經(jīng)過上述對(duì)項(xiàng)目的的綜合判斷，結(jié)合合當(dāng)前對(duì)項(xiàng)目塔樓樓的定位來說，我我司建議其總體定定位在酒店式服務(wù)公寓。酒店式服務(wù)公寓的的概念：酒店式服務(wù)公寓式管理34酒店式服務(wù)公寓是是融合酒店設(shè)施與與家庭特色為一體體的自住式單位，，并提供低于酒店店價(jià)格的長(zhǎng)期住宅宅。它主要的特特點(diǎn)包括：：較大的空空間、配有有設(shè)備齊全全的廚房、、家用電器器和洗衣設(shè)設(shè)備、以及及比較個(gè)人人的環(huán)境和和家居化的的家俱。相相對(duì)來說，，酒店會(huì)提提供更多種種類的服務(wù)務(wù)，較多種種類的餐飲飲及休閑設(shè)設(shè)施，較少少房間的空空間、較少少家具和工工具。主要針對(duì)居住市場(chǎng)中中的較長(zhǎng)期期居民。雖雖然沒有特特定的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，較長(zhǎng)期期居住的定定義一般在在4天或以上。這個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)的主要客客人有長(zhǎng)期出國(guó)的的生意人，，長(zhǎng)期在外外的經(jīng)營(yíng)管管理者以及及正在放長(zhǎng)長(zhǎng)假的家庭庭。35酒店式服務(wù)務(wù)公寓：對(duì)于投資者者而言是通通過買斷其其產(chǎn)權(quán)來獲獲取定期收收益回報(bào)的的投資工具具；對(duì)于使用者者而言是既可短期或或者長(zhǎng)期租租賃，而又又兼享酒店店式服務(wù)的的居所。它通常集住住宅、酒店店、會(huì)所多多功能于一一體，除了了提供傳統(tǒng)統(tǒng)酒店的各各項(xiàng)服務(wù)外外，更重要的是向向住戶提供供家庭式的的居住布局局、家居式式的服務(wù)，真正使租租戶實(shí)現(xiàn)賓賓至如歸的的感覺。36酒店式服務(wù)務(wù)公寓的優(yōu)優(yōu)勢(shì)：酒店式服務(wù)務(wù)公寓通常常是小戶型型的產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)，投資資門檻相對(duì)對(duì)較低。酒店式服務(wù)務(wù)公寓由于于可以提供供酒店式的的物業(yè)服務(wù)務(wù)，投資回回報(bào)收益比比普通公寓寓住宅要高高。酒店式服務(wù)務(wù)公寓的市市場(chǎng)銷售單單價(jià)高于普普通的住宅宅公寓，且且銷售周期期較短，利利于發(fā)展商商資金回籠籠。酒店式服務(wù)務(wù)公寓的業(yè)業(yè)主們會(huì)為為酒店帶來來無數(shù)的客客源。酒店式公寓寓對(duì)經(jīng)濟(jì)不不景氣時(shí)期期及突發(fā)事事件比傳統(tǒng)統(tǒng)的酒店更更具有承受受力。37酒店式服務(wù)務(wù)公寓最重重要的是要要有它賴以以生存的環(huán)環(huán)境，最好好在市中心心地區(qū)，才才有廣闊的的發(fā)展空間間及投資回回報(bào)。酒店式公寓寓應(yīng)本身具具備足夠的的品質(zhì)，最最重要的，，是其能夠夠提供持之之以恒的個(gè)性化服務(wù)務(wù)。個(gè)性化有兩兩方面的含含義：一是滿足使用者者的個(gè)性化化需求，因?yàn)樽庾∽【频晟虅?wù)務(wù)式公寓的的大多數(shù)是是高學(xué)歷、、高素質(zhì)，，甚至是國(guó)國(guó)際化的人人士，他們們對(duì)居住文文化、對(duì)辦辦公環(huán)境有有獨(dú)特的理理解與需求求；二是項(xiàng)目本身也也應(yīng)是個(gè)性性化的，這包括樓型、裝修修裝飾、環(huán)環(huán)境、配套套等，不能隨大大流。這一一點(diǎn)，是酒店式公寓寓生命力的的所在，是酒店式式公寓投資資實(shí)現(xiàn)回報(bào)報(bào)的核心因因素；38項(xiàng)目塔樓定定位綜合建建議對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定位的的綜合建議議，我司按按照以下的的層面進(jìn)行行逐一的建建議：1、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)檔次建議議；2、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)模建議議；3、項(xiàng)目包租與不不包租比例建議議；4、項(xiàng)目戶型配比比建議；5、項(xiàng)目建筑元素素細(xì)則建議；391、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次次建議對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔檔次的建議，我我司建議采用如如下的標(biāo)準(zhǔn)：具體闡述為：具備四星級(jí)酒店的硬硬件標(biāo)準(zhǔn)；提供五星級(jí)酒店的服服務(wù)及物業(yè)管理理；（提高項(xiàng)目性價(jià)價(jià)比、附加值及及競(jìng)爭(zhēng)力的需要要，也可在營(yíng)銷銷推廣方面以此此為亮點(diǎn)吸引市市場(chǎng)）在此，請(qǐng)瀏覽一一下四星級(jí)酒店店的標(biāo)準(zhǔn)：406.4四星級(jí)6.4.1飯店布局和功能能劃分合理，設(shè)設(shè)施使用方便、、安全。6.4.2內(nèi)外裝修采用高高檔材料，工藝藝精致，具有突突出風(fēng)格。6.4.3指示用標(biāo)志清晰晰、實(shí)用，公共共信息圖形符號(hào)號(hào)符合GB/T10001.1和GB/T10001.2。6.4.4有中央空調(diào)（別別墅式度假飯店店除外），各區(qū)區(qū)域通風(fēng)良好。。6.4.5有與本星級(jí)相適適應(yīng)的計(jì)算機(jī)管管理系統(tǒng)。6.4.6有公共音響轉(zhuǎn)播播系統(tǒng)；背景音音樂曲目、音量量適宜，音質(zhì)良良好。6.4.7設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)良良好，無噪音，，達(dá)到整潔、衛(wèi)衛(wèi)生和有效。6.4.8各項(xiàng)管理制度健健全，與飯店規(guī)規(guī)模和星級(jí)一致致。6.4.9各種指示用和服服務(wù)用文字至少少用規(guī)范的中英英文同時(shí)表示。。6.4.10能用普通話和英英語(yǔ)提供服務(wù)，，必要時(shí)能用第第二種外國(guó)語(yǔ)提提供服務(wù)。四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)416.4.11前廳a.面積寬敞，與接接待能力相適應(yīng)應(yīng)；b.氣氛豪華，風(fēng)格格獨(dú)特，裝飾典典雅，色調(diào)協(xié)調(diào)調(diào)，光線充足；；c.有與飯店規(guī)模、、星級(jí)相適應(yīng)的的總服務(wù)臺(tái)；d.總服務(wù)臺(tái)各區(qū)段段有中英文標(biāo)志志，接待人員24小時(shí)提供接待、、問詢和結(jié)帳服服務(wù)；e.提供留言服務(wù)；；f.提供一次性總帳帳單結(jié)帳服務(wù)(商品除外)；g.提供信用卡結(jié)算算服務(wù)；h.

18小時(shí)提供外幣兌兌換服務(wù)；i.提供飯店服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目宣傳品、客客房?jī)r(jià)目表、中中英文所在地交交通圖、所在地地和全國(guó)主要旅旅游景點(diǎn)介紹、、主要交通工具具時(shí)刻表及相應(yīng)應(yīng)報(bào)刊；j.

24小時(shí)接受客房預(yù)預(yù)訂；k.有飯店和客人同同時(shí)開啟的貴重重物品保險(xiǎn)箱。。保險(xiǎn)箱位置安安全、隱蔽，能能夠保護(hù)客人的的隱私；l.設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員，，18小時(shí)迎送客人；；m.設(shè)專職行李員，，有專用行李車車，24小時(shí)提供行李服服務(wù)。有小件行行李存放處；n.有管理人員24小時(shí)在崗值班；；o.設(shè)大堂經(jīng)理，18小時(shí)在崗服務(wù)；；p.在非經(jīng)營(yíng)區(qū)設(shè)客客人休息場(chǎng)所；；q.提供代客預(yù)訂和和安排出租汽車車服務(wù)；r.門廳及主要公共共區(qū)域有殘疾人人出入坡道，配配備輪椅，有殘殘疾人專用衛(wèi)生生間或廁位，能能為殘疾人提供供必要的服務(wù)。。426.4.12客房a.至少有40間(套)可供出租的客房房；b.

70%客房的面積(不含衛(wèi)生間)不小于20平方米；c.裝修豪華，有高高檔軟墊床、寫寫字臺(tái)、衣櫥及及衣架、茶幾、、座椅或沙發(fā)、、床頭柜、床頭頭燈、臺(tái)燈、落落地?zé)?、全身鏡鏡、行李架等高高級(jí)配套家具。。室內(nèi)滿鋪高級(jí)級(jí)地毯，或優(yōu)質(zhì)質(zhì)木地板或其他他高檔地面材料料。采用區(qū)域照照明且目的物照照明度良好；d.客房門能自動(dòng)閉閉合，有門窺鏡鏡、門鈴及防盜盜裝置。顯著位位置張貼應(yīng)急疏疏散圖及相關(guān)說說明；e.有衛(wèi)生間，裝有有高級(jí)抽水恭桶桶、梳妝臺(tái)(配備面盆、梳妝妝鏡和必要的盥盥洗用品)、浴缸并帶淋浴浴噴頭（有單獨(dú)獨(dú)淋浴間的可以以不帶淋浴噴頭頭），配有浴簾簾。水龍頭冷熱熱標(biāo)識(shí)清晰。采采取有效的防滑滑措施。采用高高檔建筑材料裝裝修地面、墻面面和天花，色調(diào)調(diào)高雅柔和，采采用分區(qū)照明且且目的物照明度度良好。有良好好的低噪音排風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)，溫濕度度與客房適宜。。有110/220V不間斷電源插座座、電話副機(jī)。。配有吹風(fēng)機(jī)。。24小時(shí)供應(yīng)冷、熱熱水；f.有方便使用的電電話機(jī)，可以直直接撥通或使用用預(yù)付費(fèi)電信卡卡撥打國(guó)際、國(guó)國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話。。并備有電話使使用說明和所在在地主要電話指指南；g.提供國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)接入服務(wù)。并并有使用說明；；h.有彩色電視機(jī)，，播放頻道不少少于16個(gè)，畫面和音質(zhì)質(zhì)良好。備有頻頻道指示說明；；播放內(nèi)容應(yīng)符符合中國(guó)政府規(guī)規(guī)定。i.有客人可以調(diào)控控且音質(zhì)良好的的音響裝置；j.有防噪音及隔音音措施，效果良良好；43k.

有至少兩兩種規(guī)格的電源源插座，方便客客人使用，并提提供插座轉(zhuǎn)換器器；

l.有有內(nèi)窗簾及外層層遮光窗簾；m.

有單人人間；

n.有有套房；o.

有至少3個(gè)開間的豪華華套房；

p.

有與本星級(jí)級(jí)相適應(yīng)的文具具用品。有服務(wù)務(wù)指南、價(jià)目表表、住宿須知、、所在地旅游景景點(diǎn)介紹和旅游游交通圖、與住住店客人相適應(yīng)應(yīng)的報(bào)刊；q.

客房、衛(wèi)衛(wèi)生間每天全面面整理1次，每每日或應(yīng)客人要要求更換床單、、被單及枕套，，客用品和消耗耗品補(bǔ)充齊全，，并應(yīng)客人要求求隨時(shí)進(jìn)房清掃掃整理，補(bǔ)充客客用品和消耗品品；

r.床床上用棉織品（（床單、枕心、、枕套、棉被及及被襯等）及衛(wèi)衛(wèi)生間針織用品品（浴巾、浴衣衣、毛巾等）材材質(zhì)良好、工藝藝講究、柔軟舒舒適；

s.提提供開夜床服服務(wù)，放置晚安安致意品；t.

24小時(shí)時(shí)提供冷熱飲用用水及冰塊，并并免費(fèi)提供茶葉葉或咖啡；u.

客房?jī)?nèi)設(shè)設(shè)微型酒吧(包包括小冰箱)，，提供適量酒和和飲料，備有飲飲用器具和價(jià)目目單；

v.提提供留言及叫叫醒服務(wù)；w.

客人在房房間會(huì)客，可應(yīng)應(yīng)要求提供加椅椅和茶水服務(wù)；；

x.

提供供衣裝干洗、濕濕洗、熨燙及縫縫補(bǔ)服務(wù)，可在在24小時(shí)內(nèi)交交還客人。16小時(shí)提供加急急服務(wù)；

y.

有送餐菜單單和飲料單，24小時(shí)提供中中西式送餐服務(wù)務(wù)。送餐菜式品品種不少于8種種，飲料品種不不少于4種，甜甜食品種不少于于4種，有可掛掛置門外的送餐餐牌；

z.提提供擦鞋服務(wù)務(wù)。446.4.13餐廳及吧室a.有布局合理、裝裝飾豪華的中餐餐廳；b.有獨(dú)具特色、格格調(diào)高雅、位置置合理的咖啡廳廳(或簡(jiǎn)易西餐廳)。能提供自助早早餐、西式正餐餐；c.有宴會(huì)單間或小小宴會(huì)廳。能提提供宴會(huì)服務(wù)；；d.有專門的酒吧或或茶室或其他供供客人休息交流流且提供飲品服服務(wù)的場(chǎng)所；e.餐具按中西餐習(xí)習(xí)慣成套配置，，無破損，衛(wèi)生生、光潔；f.菜單及飲品單裝裝幀精致，完整整清潔，出菜率率不低于90%。6.4.14廚房a.位置合理、布局局科學(xué)，傳菜路路線不與其他公公共區(qū)域交叉；；b.墻面滿鋪瓷磚，，用防滑材料滿滿鋪地面，有地地槽、有吊頂；；c.冷菜間、面點(diǎn)間間獨(dú)立分隔，有有足夠的冷氣設(shè)設(shè)備。冷菜間內(nèi)內(nèi)有空氣消毒設(shè)設(shè)施；d.粗加工間與其它它操作間隔離，，各操作間溫度度適宜，冷氣供供給充足；e.有必要的冷藏、、冷凍設(shè)施，生生熟食品及半成成食品分柜置放放。有干貨倉(cāng)庫(kù)庫(kù)并及時(shí)清理過過期食品；f.洗碗間位置合理理；g.有專門放置臨時(shí)時(shí)垃圾的設(shè)施并并保持其封閉，，排污設(shè)施（地地槽、抽油煙機(jī)機(jī)和排風(fēng)口等））保持清潔通暢暢；h.廚房與餐廳之間間，有起隔音、、隔熱和隔氣味味作用的進(jìn)出分分開、自動(dòng)閉合合的彈簧門；i.采取有效的消殺殺蚊蠅、蟑螂等等蟲害措施。456.4.15會(huì)議康樂設(shè)施施

有會(huì)議康康樂設(shè)施設(shè)備備，并提供相相應(yīng)服務(wù)。6.4.16公共區(qū)域a.有足夠的停車車場(chǎng)；b.

3層以上建筑物物有數(shù)量充足足的高質(zhì)量客客用電梯，轎轎廂裝修高雅雅；另配有服服務(wù)電梯；c.有公用電話，，并配備市內(nèi)內(nèi)電話簿；d.各主要區(qū)域均均有男女分設(shè)設(shè)的間隔式公公共衛(wèi)生間；；e.有商店，出售售旅行日常用用品、旅游紀(jì)紀(jì)念品、工藝藝品等商品；；f.有商務(wù)中心，，代售郵票，，代發(fā)信件，，提供電報(bào)、、傳真、復(fù)印印、打字、國(guó)國(guó)際長(zhǎng)途電話話和電腦出租租等服務(wù)；g.代購(gòu)交通、影影劇、參觀等等票務(wù)；h.提供市內(nèi)觀光光服務(wù)；i.主要公共區(qū)域域有閉路電視視監(jiān)控系統(tǒng)；；j.有應(yīng)急供電系系統(tǒng)和應(yīng)急照照明設(shè)施。k.走廊地面滿鋪鋪地毯或其他他高檔材料，，墻面整潔、、有裝修裝飾飾，24小時(shí)光線充足足，無障礙物物。緊急出口口標(biāo)識(shí)清楚醒醒目，位置合合理。6.4.17在選擇項(xiàng)目中中至少具備26項(xiàng)。462、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)規(guī)模建議在目前的情況況下，確定項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)規(guī)模，需考慮慮以下幾個(gè)方方面的因素：：區(qū)域市場(chǎng)上可可參考的項(xiàng)目目規(guī)模情況；；我司對(duì)未來市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的判判斷；開發(fā)商項(xiàng)目定定制高度為30層；貴司運(yùn)作此項(xiàng)項(xiàng)目的成本價(jià)價(jià)值方面；47區(qū)域市場(chǎng)上可可參考的項(xiàng)目目規(guī)模情況；；對(duì)于項(xiàng)經(jīng)營(yíng)規(guī)規(guī)模的定位，，先參照一下下區(qū)域類比項(xiàng)項(xiàng)目：名稱總建筑面積客房數(shù)量泰達(dá)國(guó)際酒店31000㎡231套美華大廈54500㎡229套奧城酒店式公寓40000㎡864套快捷假日酒店-297套國(guó)貿(mào)世紀(jì)公寓（北京）-420套麗苑公寓（北京）-199套嘉里公寓（北京）-195套大區(qū)域可參考考的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)模較小，，一般控制在在450套以下。482.我司對(duì)未來市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的判判斷項(xiàng)目所在區(qū)域域（塘沽區(qū)））范圍屬于第二圈層，整體區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)不如第一一圈層（開發(fā)發(fā)區(qū)）；項(xiàng)目臨近出現(xiàn)現(xiàn)一類似的試試水項(xiàng)目——快捷假日酒店店，其規(guī)?？刂圃?00套以下；項(xiàng)目周邊范圍圍將來會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)幾個(gè)同類型型的項(xiàng)目，在在市場(chǎng)啟動(dòng)的的初期，酒店類物業(yè)市市場(chǎng)空間存在在不穩(wěn)定性導(dǎo)導(dǎo)致市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，過大的經(jīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模定制制存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；我司主要從以以下幾點(diǎn)因素素對(duì)未來市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況進(jìn)進(jìn)行簡(jiǎn)析；49項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模模綜合建議結(jié)合貴司初定定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)規(guī)模為高度30層及項(xiàng)目成本本等各方面因因素而言，我我司確定項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)規(guī)模上限為600套，但460套左右的規(guī)模是比較均衡的。503、項(xiàng)目包租與與不包租比例例建議在此，首先理理清一些情況況：本項(xiàng)目酒店式式公寓是實(shí)行行物業(yè)產(chǎn)權(quán)與與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離離的原則，基基于這一原則則，對(duì)于物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)而言，有項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)商和和買主兩種載載體；對(duì)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)，，載體只有專業(yè)的的酒店經(jīng)營(yíng)管理機(jī)機(jī)構(gòu)或物業(yè)管理公公司；包租與不包租的物物業(yè)在產(chǎn)品、服務(wù)務(wù)上并沒有明顯的的區(qū)別；只是在項(xiàng)目的銷售售過程中，對(duì)物業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售，，是對(duì)買主實(shí)行包包租與不包租兩種種銷售方式而已；；由于市場(chǎng)變化性很很強(qiáng)，硬性地量化化定制項(xiàng)目包租與與不包租的比例是是不適宜，但大體體可以遵守以下的的基本原則：51不包租包租不包租包租物業(yè)名稱酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店規(guī)模比例31%69%規(guī)模144套320套物業(yè)層數(shù)上層下層投資方式-固定年回報(bào)使用功能業(yè)主自住或出租酒店管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)收費(fèi)-產(chǎn)權(quán)出售出售出售產(chǎn)品及服務(wù)一樣一樣圖示：項(xiàng)目的規(guī)模比例可可視市場(chǎng)情況的變變化做10%浮動(dòng)的調(diào)整。52項(xiàng)目包租與不包租租樓層分布界定不包租包租物業(yè)名稱酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店樓層21-28層4-20層規(guī)模144套320套物業(yè)層數(shù)上層下層不包租包租4層20層28層除包租方式外,業(yè)主也可直接將物物業(yè)交由酒店管理理公司托管,每年享受固定回報(bào)報(bào),而不須簽定租賃合合同.534、項(xiàng)目戶型配比建建議對(duì)于項(xiàng)目戶型配比比的定位，先看一一下區(qū)域同類似項(xiàng)項(xiàng)目，在此，我司司選取了以下幾個(gè)個(gè)項(xiàng)目：（1）泰達(dá)國(guó)際公寓；；（2）美華大廈；（3）國(guó)貿(mào)世紀(jì)公寓（（北京）；（4）麗苑公寓（北北京）；（5）嘉里公寓（北北京）；（6）新世界太華公寓寓（北京）；54（1）泰達(dá)國(guó)際公寓戶型建筑面積套數(shù)比例類型一室一廳72-765022%產(chǎn)權(quán)式酒店一室一廳80、817030%二室二廳113-1225022%小計(jì)17074產(chǎn)權(quán)式酒店一室一廳72-81125%酒店式公寓二室二廳113167三室二廳167115%三室二廳208115%三室二廳217115%小計(jì)6126%酒店式公寓合計(jì)23155（2）美華大廈房間類型單套面積套數(shù)比例類型標(biāo)準(zhǔn)間37、45、5312483%產(chǎn)權(quán)式酒店套間78、932517%產(chǎn)權(quán)式酒店小計(jì)149100%117、178、20180酒店式公寓56（3）國(guó)貿(mào)世紀(jì)公寓（（北京）戶型使用面積（平米）比例一居室58--6060%二居室6830%二居室78二居室85三居室101--10510%豪華三居室101--10557（4）麗苑公寓戶型建筑面積（平米）比例開間6020%一居室97、135、14130%二居室130、146、15830%三居室235、23720%58（5）嘉里公寓戶型建筑面積（平米）比例一居室100.4625%兩居室138.82、167.6250%三居室224.4725%豪華套房:三-五居室238.44-525.9359（6）新世界太華公寓寓戶型建筑面積（平米）比例開間6030%一居室10735%二居室15025%三居室23010%60項(xiàng)目戶型配比建議議戶型建筑面積戶數(shù)比例備注標(biāo)間30-40㎡15%一居室50-60㎡40%二居室70-80㎡30%數(shù)量在上層數(shù)量比例放大三居室120-150㎡15%包租部分分布在上上層，視野及景觀觀價(jià)值高，同時(shí)目目標(biāo)客戶群體存在在自住的比例，因因此，戶型面積方方面適度加大二、、三居室的比例，，保證一定的產(chǎn)品品吸引力。614-10層11-28層29-30層單層套數(shù)合計(jì)4-10層20套140套11-28層18套324套29-30層CEO商務(wù)官邸合計(jì)464套項(xiàng)目戶型配比立體體描述624-10層單層平面圖（18套）11-28層單層平面圖（18套）6套（標(biāo)間）1套（2居）電梯間1套（3居）1套（2居）6套（標(biāo)間）1套（3居）1套（3居）1套（3居）5套（1居）6套（1居）電梯間1套（2居）1套（3居）2套（2居）1套（2居）1套（2居）1套（3居）備注：項(xiàng)目平面分分布圖僅供參考建建議。項(xiàng)目戶型配比平面面描述63項(xiàng)目頂上兩層CEO商務(wù)官邸建議對(duì)于項(xiàng)目29、30層的物業(yè)產(chǎn)品定位位來說，我司通過過與貴司溝通，確確定建議兩層產(chǎn)品品定位于做兩套CEO商務(wù)官?。?0層29層12CEO商務(wù)官邸按照縱向上下兩層（如圖）劃分，每每套官邸面積過1000㎡。64CEO商務(wù)官邸把酒店式服務(wù)公寓與與商務(wù)文化的高度復(fù)合，，這種復(fù)合聚集在在企業(yè)的靈魂人物物——CEO身上；CEO商務(wù)官邸打造的的理念及產(chǎn)品建建議：辦公室；（下層層）私人書房（下層層）大型會(huì)議室；下層,可召開股東會(huì)議議或企業(yè)年會(huì)健身房；（上層層）一或二居室的休休息房；（上層層）休閑娛樂功能房房（上層）CEO商務(wù)官邸產(chǎn)品功能劃分如下：CEO商務(wù)官邸具備居家、生活、辦辦公、商務(wù)等多種元素的特特質(zhì)及功能，也也是個(gè)性化很強(qiáng)的表現(xiàn)載體體；655、項(xiàng)目建筑元素素細(xì)則建議對(duì)于項(xiàng)目的建筑筑元素建議，我我司主要從以下下幾個(gè)方面進(jìn)行行闡述：（1）項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備備建議；（2）項(xiàng)目外部整體體裝修建議；（3）項(xiàng)目室內(nèi)各局局部裝修建議；；（4）項(xiàng)目室內(nèi)裝修修造價(jià)建議；（5）項(xiàng)目軟件服務(wù)務(wù)建議；66（1）項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備備建議對(duì)于項(xiàng)目的設(shè)施施設(shè)備等硬件指指標(biāo)的建議，我我司主要從分為為以下幾個(gè)方面面：電梯系統(tǒng)；供暖及空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)；消防系統(tǒng)；供水、供電、供供氣系統(tǒng)；67周邊區(qū)域同類物物業(yè)中電梯品牌牌的選擇上日本本東芝電梯等等的；考慮到本項(xiàng)目的的市場(chǎng)定位及目目標(biāo)客群定位，，電梯的安裝成成本、日常運(yùn)營(yíng)營(yíng)費(fèi)用等諸多因因素，同時(shí)為更更為有效地提升升公寓的品質(zhì)，，顯示住戶的尊尊貴，建議配備備24小時(shí)運(yùn)行的知名名品牌的高檔電電梯（采用中外外合資產(chǎn)品）；；數(shù)量建議采用四四部。電梯系統(tǒng)68供暖及空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)由于本案市場(chǎng)定定位是提供精裝裝的高檔公寓，，為了便于本案案后期的室內(nèi)裝裝修和物業(yè)管理理，建議采用中央空調(diào)系統(tǒng)來來供暖和制冷，既節(jié)約空間、、使用靈活，又又不影響外立面面效果和房間的的整體美觀。為為業(yè)主提供高品品質(zhì)舒適方便的的生活。69消防系統(tǒng)建議公寓內(nèi)部走走廊及戶內(nèi)設(shè)置煙感報(bào)警探探測(cè)器、溫感報(bào)報(bào)警探測(cè)器等消消防設(shè)施。采用一類防火建建筑技術(shù)，設(shè)報(bào)報(bào)警控制器、聯(lián)聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)、CRT顯示器、消防專專用電話、對(duì)講講錄音、消防廣廣播，按消防規(guī)規(guī)范，消防噴淋淋、消火栓、煙煙感探測(cè)器一次次到位，自動(dòng)消消防、自動(dòng)報(bào)警警。煙感探測(cè)器：2個(gè)/100㎡噴淋口：每隔4米安裝1個(gè)70供水、供電、供供氣系統(tǒng)A供水鋪設(shè)管道礦泉直飲水系統(tǒng)統(tǒng)，用戶將得到比比使用瓶裝純凈凈水、太空水、、桶裝水更優(yōu)的的服務(wù)和質(zhì)量、、更可靠的保證證，而價(jià)格只及及桶裝水的1/7-1/3。對(duì)于高品質(zhì)生生活要求的高端端客戶群及外籍籍客戶來講，更更是體貼周到，，有利健康；并并建議酒店式公公寓部分提供24小時(shí)管道熱水,提升物業(yè)的服務(wù)務(wù)檔次。B供電系統(tǒng)供電系統(tǒng)要求負(fù)負(fù)載功率較大，，可以承受未來來家電發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)。建議公寓電表容容量10A、每戶用電負(fù)荷荷10KW以上，照明、插座、空空調(diào)分設(shè)回路。。。C供水、供電、供供氣系統(tǒng)的計(jì)量量采用遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)，迎合目前物業(yè)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。。71（2）項(xiàng)目外部整體體裝修建議對(duì)于項(xiàng)目的外部部整體裝修建議議，我司主要從從以下幾個(gè)方面面進(jìn)行闡述：項(xiàng)目外立面；項(xiàng)目大堂；項(xiàng)目電梯候梯間間；項(xiàng)目公共通道；；72項(xiàng)目外立面四星級(jí)酒店的氣氣質(zhì)同時(shí)，應(yīng)更更多的傾向公建建色彩，造型現(xiàn)現(xiàn)代而時(shí)尚；材材質(zhì)上玻璃幕墻墻更利于酒店高高端形象的表現(xiàn)現(xiàn)，但造價(jià)過高高并不適合本案案采用，這里推推薦涂料與玻璃璃結(jié)合——這是控制低成本和表現(xiàn)外外立面現(xiàn)代感最為理想的結(jié)合合主式。73項(xiàng)目大堂要達(dá)到四星甚至至五星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，即要裝修上上的富麗堂皇，而且面積、層層高、人流線和和區(qū)域的功能劃劃分都是要提前前做好考慮的。。本案原一層的層層高不足4米，這對(duì)支支撐一個(gè)四四星級(jí)酒店店的大堂高高度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，，經(jīng)過與建建筑設(shè)計(jì)公公司的商談?wù)?，建議做做到4.5米，同時(shí)損失失二層商業(yè)面面積做大堂堂同區(qū)域五五分之二面面積的挑空空。74大堂采用高高檔花崗巖巖或大理石石墻面、地地面，配以以藝術(shù)作品品等掛件，，增添環(huán)境境的藝術(shù)文文化氣氛，，天花用石石膏吊頂及及高雅水晶晶燈飾，另另備盆景、、植物等作作為大堂的的陳設(shè)；設(shè)設(shè)獨(dú)立信報(bào)報(bào)箱。75項(xiàng)目電梯候候梯間電梯廳人流流集中，也也是體現(xiàn)酒酒店品質(zhì)的的重要區(qū)域域，在燈光設(shè)計(jì)與與裝修調(diào)性性上與大堂堂風(fēng)格統(tǒng)一一，如暖色大大理石地面面，鋁塑裝裝飾立體墻墻面配時(shí)尚壁飾，明亮溫暖暖的燈光效效果會(huì)減弱弱等待者的的焦急情緒緒，電梯門門可選擇時(shí)時(shí)尚的鏡面面鋼材配打打磨雕花裝裝飾，采用用高檔花崗崗巖或大理理石地面、、墻面。76項(xiàng)目公共通通道公共走廊的的地飾和燈燈飾需合理理搭配，避避免過暗或或過亮，墻墻面為壁紙紙，配嵌入入式裝飾畫畫或小型雕雕像，題材材可選擇天津名勝、、海洋風(fēng)光光或國(guó)際風(fēng)風(fēng)情等，地面鋪設(shè)設(shè)地毯，各各戶戶門選選用高檔實(shí)木材材質(zhì)，色調(diào)調(diào)與環(huán)境相相諧調(diào)。77（3）項(xiàng)目室內(nèi)內(nèi)各局部裝裝修建議對(duì)于項(xiàng)目的的室內(nèi)各局局部的裝修修建議，我我司主要從從以下幾個(gè)個(gè)方面進(jìn)行行闡述：門窗；廳室；廚房；衛(wèi)生間；78a門窗戶門：國(guó)際品牌牌的四防門門，密碼門門鎖，如““恩源”或或“霍曼””戶門；內(nèi)門：臥室采用用高檔實(shí)木木復(fù)合門；；櫥衛(wèi)采用用玻璃造型型門，通過過對(duì)玻璃表表面進(jìn)行磨磨砂、噴砂砂、刻繪等等工藝處理理，可在居居室中創(chuàng)造造出亦虛亦亦實(shí)、半明明半透的完完美視覺效效果；外窗：高檔鋁木木復(fù)合窗，，隱形紗窗窗，石材窗窗臺(tái)，實(shí)木木踢腳。79b廳室玄關(guān)、客廳廳及餐廳地地面：公共活動(dòng)空空間的地面面可依據(jù)裝裝修風(fēng)格的的不同采用用不同材質(zhì)質(zhì)、不同色色調(diào)的裝修修材料，例例如木地板板或石材等等，建議本本案采用知知名品牌高高檔環(huán)保型型產(chǎn)品，如如：歐典、、瑞典柏麗麗等品牌的的木地板等等。臥室：臥室的地地面依據(jù)裝裝修風(fēng)格的的不同采用用不同材質(zhì)質(zhì)、不同色色調(diào)的裝修修材料，建建議本案采采用高檔環(huán)環(huán)保型實(shí)木木復(fù)合地板板，如：歐歐典、瑞典典柏麗等品品牌的木地地板。墻面、天花花及踢腳：墻面采用立立邦、多立立士或同級(jí)級(jí)品牌的高高檔環(huán)保型型乳膠漆；；天花采用用石膏局部部吊頂；踢踢腳采用木木線條裝飾飾。開關(guān)及插座座：采用松本本電工、西西門子或同同級(jí)品牌的的安全型開開關(guān)和插座座。80c廚房地面及墻面面：地面鋪設(shè)品品牌高檔防防滑地磚，，墻面使用用優(yōu)質(zhì)瓷磚磚，采用冠冠軍、諾貝貝爾或同級(jí)級(jí)品牌的產(chǎn)產(chǎn)品。天花：進(jìn)口的鋁扣扣板吊頂。。櫥柜：廚房配備進(jìn)進(jìn)口知名品品牌的組合合櫥柜，采采用阿爾諾諾、柏麗或或同級(jí)的品品牌。廚房設(shè)施配配制：采用國(guó)外品品牌的灶具具、抽油煙煙機(jī)和洗滌滌槽、水龍龍頭等。81潔具：采用美標(biāo)或或同級(jí)品牌牌的潔具及及鋼化玻璃璃淋浴屏等等，配換氣氣扇。龍頭、花灑灑：采用美標(biāo)或或同級(jí)品牌牌的花灑；；高檔合資資品牌的龍龍頭等。浴室掛件：：高檔進(jìn)口產(chǎn)產(chǎn)品。d衛(wèi)生間地面及墻面面：地面鋪設(shè)高高檔防滑地地磚，墻面面使用高級(jí)級(jí)優(yōu)質(zhì)墻磚磚，采用冠冠軍、諾貝貝爾或同級(jí)級(jí)品牌的產(chǎn)產(chǎn)品。天花：高檔進(jìn)口金金屬孔板或或鋁扣板吊吊頂。82（4）項(xiàng)目室內(nèi)內(nèi)裝修造價(jià)價(jià)建議經(jīng)過與貴司司商討，初初步確定項(xiàng)項(xiàng)目室內(nèi)裝裝修造價(jià)的的情況：裝修造價(jià)：：不超過800元/㎡；家電價(jià)格：：控制在12000元以內(nèi)；全屋家私、、家具價(jià)格格：15000元以內(nèi)；83（5）項(xiàng)目軟件件服務(wù)建議議智能化配套套建議；物業(yè)管理服服務(wù)建議；；對(duì)于項(xiàng)目的的軟件服務(wù)務(wù)的建議，，我司主要要從以下兩兩個(gè)方面進(jìn)進(jìn)行闡述：：84類別功能最低標(biāo)準(zhǔn)普及標(biāo)準(zhǔn)較高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理及安防社區(qū)管理中心***社區(qū)公共安全防范閉路電視監(jiān)控—**電子巡更系統(tǒng)—**防災(zāi)及應(yīng)急聯(lián)動(dòng)—**社區(qū)停車場(chǎng)管理—**三表計(jì)量（IC卡或遠(yuǎn)傳）***社區(qū)機(jī)電設(shè)備監(jiān)控給排水、變配電集中監(jiān)控—**電梯、供暖監(jiān)控——*區(qū)域照明自動(dòng)控制—**社區(qū)電子廣告牌***智能化配套套建議（1）85智能化配套套建議（2）類別功能最低標(biāo)準(zhǔn)普及標(biāo)準(zhǔn)較高標(biāo)準(zhǔn)信息通訊服務(wù)與管理社區(qū)信息服務(wù)平臺(tái)—**社區(qū)綜合信息管理—**綜合通信網(wǎng)絡(luò)——*住宅智能化******消防報(bào)警系統(tǒng)***家庭電器自動(dòng)化控制音頻***視頻***數(shù)據(jù)—**家庭通信總線接口——*管網(wǎng)鋪設(shè)根據(jù)功能要求同意設(shè)計(jì)、鋪設(shè)管網(wǎng)按二級(jí)功能按一級(jí)功能按一級(jí)功能86以上等級(jí)按按投資成本本分為高中中低三檔，，即最低標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（成本本約為3000-5000元/戶）、普及及標(biāo)準(zhǔn)（成成本約為6000-8000元/戶）、較高高標(biāo)準(zhǔn)（成成本約為住住宅投資額額的1%-2%或10000元/戶）。建議本案應(yīng)應(yīng)提高樓宇的的高科技含含量，但相對(duì)比比周邊其他他高檔公寓寓，建議項(xiàng)項(xiàng)目采用較高標(biāo)準(zhǔn)的的智能化設(shè)設(shè)置。在為業(yè)主主提供便利利生活、提提高物業(yè)管管理效率的的同時(shí)，可可大大提高高公寓的“功能價(jià)格格比”，使發(fā)展商商獲取高科科技增值利利潤(rùn)。87物業(yè)管理服服務(wù)建議提供酒店式式“全程影影子服務(wù)””管理：A特色服務(wù)（（部分為收收費(fèi)項(xiàng)目））戶門鑰匙的的酒店化管管理住戶可將戶戶門鑰匙存存放于前臺(tái)臺(tái)或保安部部，在有住住戶書面委委托函的確確認(rèn)下，您您的“商務(wù)務(wù)小秘書””可啟封鑰鑰匙處理家家中發(fā)生的的緊急情況況（如跑水水、火險(xiǎn)等等），也可可代客看房房、戶內(nèi)清清潔、戶內(nèi)內(nèi)修理等，，實(shí)現(xiàn)酒店店前臺(tái)功能能。送餐服務(wù)餐廳及酒吧吧將印制精精美的菜單單、酒單置置于房間內(nèi)內(nèi)，住戶在在需要時(shí)可可隨時(shí)撥打打送餐電話話，服務(wù)員員會(huì)迅速地地將所點(diǎn)的的菜品或酒酒水送至房房間。88入戶清潔住戶可委托托您的“商商務(wù)小秘書書”指定專專職服務(wù)員員或小時(shí)工工進(jìn)行入戶戶清潔,之后有領(lǐng)班班或主管進(jìn)進(jìn)行檢查并并記錄,完全按酒店店的標(biāo)準(zhǔn)操操作?？倷C(jī)服務(wù)電話總機(jī)24小時(shí)接聽電電話，并可可提供叫早早、約會(huì)提提醒、留言言等服務(wù)。。保險(xiǎn)箱服務(wù)務(wù)在前臺(tái)設(shè)有有保險(xiǎn)箱，，住戶可將將貴重物品品放在保險(xiǎn)險(xiǎn)箱，以突突出管理特特色。醫(yī)療服務(wù)前臺(tái)配備緊緊急用醫(yī)療療箱，以備備客戶急用用。同時(shí)，，引入醫(yī)療療服務(wù)站提提供家庭護(hù)護(hù)理等工作作。89B無償服務(wù)日常家政服服務(wù)裝飾布置咨咨詢，介紹紹保潔員、、小時(shí)工，，代辦電話話開戶，代代訂牛奶，，代辦收收訂報(bào)刊，，特快專遞遞，送郵件件上門。醫(yī)療服務(wù)配備急救箱箱，急救藥藥品，生病病代為聯(lián)系系急救車。。安全服務(wù)定期檢查電電器設(shè)備的的安全使用用情況，檢檢查安防設(shè)設(shè)施的可靠靠性，義務(wù)務(wù)宣傳安全全用電常識(shí)識(shí)，宣傳消消防知識(shí)。。商務(wù)、禮儀儀服務(wù)代訂火車、、機(jī)票，代代聯(lián)系攝影影、攝像，，代購(gòu)、代代送鮮花。。90C有償服務(wù)(所有配套設(shè)設(shè)施保修期期內(nèi)只收器器件成本費(fèi)費(fèi)，免收維維修費(fèi))臨時(shí)照顧小小孩（按按鐘頭計(jì)））；拆換電源開開關(guān)、插座座、電話、、電視、數(shù)數(shù)據(jù)面板；；貼墻磚、鋪鋪地磚（普普通），貼貼壁紙，墻墻面重新粉粉刷；安裝空調(diào)架架，換門門鎖，換水水龍頭，換換水表，木木門維修；；疏通下水管管道，修