山東城市綜合體項目整體定位圖文詳解

B.A.ConsultingB.A.Consulting2012年05月知名房企·城市新天——青島知名房企項目第二階段整體定位工作框架第二階段工作項目深入分析及初步定位工作內(nèi)容主要參與團隊偉業(yè)投資顧問項目專案團隊偉業(yè)建筑策劃中心團隊偉業(yè)投資顧問高層偉業(yè)顧問專家團隊城市宏觀經(jīng)濟分析城市房地產(chǎn)發(fā)展及政策研究高端住宅市場細分及定向分析商業(yè)市場深入分析優(yōu)質(zhì)寫字樓市場深度研究星級酒店專項研究小組討論、公司內(nèi)部動腦會、預(yù)匯報共6次項目整體定位及各功能物業(yè)的市場定位第一階段報告撰寫，報告整合報告深化及報告內(nèi)部審核第一階段工作項目定位深化及產(chǎn)品設(shè)計建議城市宏觀發(fā)展定性分析高端住宅需求者問卷調(diào)研57份消費者及零售商調(diào)研126份寫字樓市場需求12份本地及國際酒店從業(yè)者深訪4份國際知名酒店式公寓從業(yè)者深訪2份小組討論、公司內(nèi)部動腦會、預(yù)匯報共8次各物業(yè)定位及項目整體定位深化建筑策劃中心討論會議5次，產(chǎn)品設(shè)計建議撰寫報告深化、內(nèi)部審核及預(yù)匯報偉業(yè)投資顧問項目專案團隊6人偉業(yè)建筑策劃中心團隊4人偉業(yè)投資顧問高層5人偉業(yè)顧問專家團隊2人項目發(fā)展機會點項目整體定位各物業(yè)定位深化產(chǎn)品定位及產(chǎn)品建議目錄城市特征用地價值項目發(fā)展機會點青島至周邊城市航時（小時）首爾福岡東京大阪北京上海廣州11.52:402112.5山東半島與韓國西南海岸地區(qū)、日本九州地區(qū)組成三角地帶。青島作為重要的連接點在交通、經(jīng)濟上與國際合作機會增加；青島的經(jīng)濟實力和外商投資力度最高，城市綜合實力在全國各城市中排名居前。青島屬于國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達城市，為山東省經(jīng)濟龍頭，與國際接軌的勢力與日俱增，城市國際化發(fā)展。島城典型特征城市國際化，經(jīng)濟良性發(fā)展藍色半島經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃理念：藍色經(jīng)濟是以藍色理念為基礎(chǔ)的一套可持續(xù)發(fā)展的海洋經(jīng)濟理論。它以海洋經(jīng)濟的發(fā)展為主線，主要包括海洋漁業(yè)、濱海旅游業(yè)、海洋交通運輸業(yè)、濱海工業(yè)、海洋生態(tài)產(chǎn)業(yè)等。?！吧綎|半島藍色經(jīng)濟區(qū)”城鎮(zhèn)體系規(guī)劃范圍：南起日照市，北至濱州市，包括青島、煙臺、威海、濰坊、日照、東營和濱州七市以及臨沂市莒南、淄博市高青、德州市樂陵、慶云四縣市的全部行政范圍。規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)明確為：青島將被培育成國家級中心城市，成為山東省和黃河流域經(jīng)濟社會發(fā)展的“龍頭”城市。作為龍頭城市，青島將成為我國東部沿海區(qū)域經(jīng)濟中心、現(xiàn)代化服務(wù)中心、文化中心，國家海洋科研及海洋產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心，國家重要的現(xiàn)代化制造業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，東北亞國際航運中心，國家重要的區(qū)域性航空港，國際濱海旅游度假勝地。煙臺、威海、日照、濰坊、東營和濱州等區(qū)域中心城市的地位和作用將被強化，成為藍色經(jīng)濟區(qū)發(fā)展的重要戰(zhàn)略節(jié)點。島城典型特征山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)加強發(fā)展聯(lián)系，加速半島發(fā)展，青島作為龍頭將有更多政策支持及發(fā)展機會。青島未來繼續(xù)領(lǐng)航山東產(chǎn)業(yè)未來定位第二產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代制造業(yè)聚集區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和東北亞國際航運中心第三產(chǎn)業(yè)城市金融中心和商務(wù)中心、旅游渡假區(qū)、物流基地和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合區(qū)（會議、會展、文化產(chǎn)業(yè)）市南、市北、嶗山區(qū)等中心城區(qū)主導(dǎo)商業(yè)、物流業(yè)、金融、保險、房地產(chǎn)業(yè)及旅游服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展；城陽、即墨、紅島等輔城集中發(fā)展以高速列車、汽車制造、家電制造產(chǎn)業(yè)和精密機械、電子信息、新材料、食品加工、空港等第二產(chǎn)業(yè)；第三產(chǎn)業(yè)增幅比例超過第二產(chǎn)業(yè)5%左右，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好。城市二、三產(chǎn)業(yè)雙核發(fā)展，其中第三產(chǎn)業(yè)增幅更高，市區(qū)內(nèi)物流、貿(mào)易、旅游、會展等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展突出。島城典型特征第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速青島本地居民做為固定消費人群，年人均可支配收入逐漸遞增，消費能力逐年增強；青島流動人口年增加20萬人，2009年接待旅游人次超過4000萬，旅游及流動人口的消費對商業(yè)及旅游業(yè)的發(fā)展有直接利好；流動人口及游客給城市注入新鮮血液及不同文化，城市氛圍更加融合。青島05-09年戶籍人口數(shù)量（萬人）流動人口及旅游人數(shù)給城市增加更多消費力，島城文化更加多元，城市包容性及承載力更強。島城典型特征流動人口給城市注入多元文化用于教育方面的支出同比下降22.8%，主要是義務(wù)教育階段學(xué)雜費等支出明顯減少。但居民用于文娛消費方面的支出505元，同比增長30.1%。城市居民從“吃飽、穿暖”的基本生存型消費，逐步向“健康、時尚”的享受型和發(fā)展型消費邁進；2009年我市居民家庭人均衣著支出2063元，同比增長13.1%。居民用于購買金銀珠寶飾品、化妝品和用于美容費等個性化消費支出增幅較快，女性消費實力突出。島城典型特征本地人消費支出增加，消費熱點從最基礎(chǔ)的求溫飽升級為享受型消費。消費支出升級島城典型特征居民消費需求發(fā)生改變，文娛休閑生活水平提高，并追求高端品質(zhì)的生活，對一站式購物中心需求強烈。消費者偏好更休閑的生活方式，尋求文化娛樂享受體驗；消費者對奢侈品渴望亦可及，舍得花錢，有消費能力。對品質(zhì)高，頂級的品牌及上層生活有追求；消費者對一站式購物中心等消費方式有預(yù)期，對新型商業(yè)模式接受度高。此數(shù)據(jù)來自50份高端住宅客戶需求問卷消費支出用于娛樂及享受島城典型特特征國內(nèi)游客為為主要的客客源市場，，過夜旅游游占主導(dǎo)比比例，旅游游時購物成成為必要支支出。國內(nèi)旅游為為青島旅游游接待的重重要客群，，過夜游具具有絕對比比例；旅游花費中中，購物消消費超過餐餐飲消費水水平，成為為旅游者必必要的支出出。旅游人人群成為城城市商業(yè)的的消費力量量。旅游人群有有強烈的消消費需求膠南日照膠州濟南即墨煙臺威海島城向外輻輻射力增強強，對內(nèi)擁擁灣發(fā)展。。市中心是是司令部，，其核心地地位穩(wěn)固，，不可以替替代。島城典型特特征“依托主城、、擁灣發(fā)展展、組團布布局、軸向向輻射”城城市空間間戰(zhàn)略：依托主城：：以青島中中心城區(qū)為為“主城””作為城市市主中心，，以嶗山、、黃島、紅紅島等三個個“輔城””為城市副副中心，構(gòu)建環(huán)膠膠州灣城市市發(fā)展的核核心圈層，，是未來青青島經(jīng)濟發(fā)發(fā)展、展現(xiàn)現(xiàn)城市形象象的核心區(qū)區(qū)；擁灣發(fā)展：：重點發(fā)展展環(huán)膠州灣灣沿岸的核核心圈層，，帶動外圍圍地區(qū)的發(fā)發(fā)展，同時時保護膠州州灣沿岸生生態(tài)資源體體系；有59%的深訪客戶戶認(rèn)為短期期內(nèi)不會出出現(xiàn)多中心心的城市發(fā)發(fā)展格局，，市南區(qū)的的城市地位位不會被動動搖。36%的深訪者認(rèn)認(rèn)為城市會會多方向發(fā)發(fā)展，但市市南區(qū)的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)地位是是不會變得得。9%的表示不確確定，沒法法判斷。城市單核發(fā)發(fā)展，市南南為司令部部區(qū)域名稱占地面積(平方米)總地價(萬元)土地均價（萬元/平米）市南區(qū)169837.22729571.6072市北區(qū)261002.92516500.9642四方區(qū)226427.8825240.3645李滄區(qū)54395.45231420.4254青島市2009年1-11月一級土地地（住宅/商服）市場場出讓情況況市南區(qū)土地地稀缺、地地價走高，，區(qū)域內(nèi)功功能提純，，展示性強強，CBD價值更為青青島最高。。住宅/商服用地中中，市南區(qū)區(qū)土地出讓讓面積較少少，單價是是其他城區(qū)區(qū)的2-3倍，總地價價為全市最最高。市南核心區(qū)區(qū)土地稀缺缺，地價持持續(xù)走高；；市南區(qū)核心心功能提純純，大力發(fā)展金金融業(yè)、航航運服務(wù)業(yè)業(yè)、貿(mào)易物物流業(yè)、咨咨詢服務(wù)業(yè)業(yè)、文化旅旅游產(chǎn)業(yè)。。CBD明確規(guī)劃，，核心地位位不可替代代。島城典型特特征市南區(qū)價值值最大，CBD更為核心2009年市場需求求反彈，2010年新政出臺臺，對住宅宅產(chǎn)品影響響較大，本本項目住宅宅產(chǎn)品錯開開政策嚴(yán)控控時期入市市。項目2008年實際銷售（萬平米）2009年實際銷售（萬平米）比例房屋總面積7701261.964.1%住宅6861151.168%辦公2031.558%商業(yè)40——其他20經(jīng)濟適用房17經(jīng)過08年市場低迷迷，09年房地產(chǎn)需需求強烈反反彈，青島島住宅市場場旺銷，辦辦公市場銷銷售反彈；；2010年政策調(diào)控控下，全國國房地產(chǎn)進進入了調(diào)整整時期，對對住宅市場場影響最大大，2010年觀望情緒緒增加。政政策調(diào)控下下，本項目目住宅體量量大，應(yīng)避避免在政策策調(diào)控時期期入市。島城典型特特征政策調(diào)控下下，錯開入入市時間島城典型特特征政策力度加加大，住宅宅市場受影影響青島政府于于4月低頒布了了住房新政政14條。新政出臺半半個月的時時間，島城城新房每天天的交易量量基本在300套左右浮動動，沒有表表現(xiàn)出太大大的反映，，個別樓盤盤4月環(huán)比3月成交均價價上漲30％；進入5月，新政的的影響開始始顯現(xiàn)，成成交開始萎萎縮，現(xiàn)在在每日成交交在200套左右。政策出臺直直接影響青青島住宅銷銷售情況。。青島市房地地產(chǎn)受國家家“十一條條”以及青青島“十四四條”影響響明顯，住住宅交易量量墜減。國家“十一一條”以及及青島“十十四條”出出臺之后青青島市房地地產(chǎn)市場受受到重要影影響，交易易數(shù)量與交交易面積迅迅速下降；；5.10-5.16最近一周，，青島市房房地產(chǎn)市場場有所回暖暖，樓盤交交易量有所所回暖。島城典型特特征政策施壓下下成交量下下滑信息來源：：青島房地地產(chǎn)交易網(wǎng)網(wǎng)時間市南區(qū)住宅成交套數(shù)04.19—04.259504.26—05.026005.03—05.0911105.10—05.16102近幾周青島島新成交量量中，住宅成交比比例均超過過了90%，其他物業(yè)業(yè)銷售萎靡靡，住宅市市場相對堅堅挺；市南區(qū)在青青島住房政政策出現(xiàn)后后，房地產(chǎn)產(chǎn)出現(xiàn)松動動，成交下下滑，但是是近兩周交交易量略有有增長。消消費者對市市南區(qū)住宅宅依然有信信心。信息來源：：青島房地地產(chǎn)交易網(wǎng)網(wǎng)島城典型特特征調(diào)控下，住住宅仍有成成交量，市市場需求存存在。消費者對市市南區(qū)高端端住宅有信信心。置業(yè)者對市市南區(qū)住宅宅有信心島城典型特特征驅(qū)動模式項目名稱物業(yè)描述項目總規(guī)模（萬平米）寫字樓萬邦中心5A級寫字樓，超高層107.4中鐵青島國際貿(mào)易中心5A級寫字樓、高密度遠雄廣場5A級寫字樓、無景觀銀座香港中路項目寫字樓、商住公寓酒店香格里拉二期五星級酒店23.7中冶華冶項目四星級酒店凱萊大酒店商務(wù)酒店商業(yè)無——0公寓凱越中心商住公寓56.1世茂-世奧項目商住公寓住宅魯商廣場一期10棟高層182.7綠城項目海景住宅商業(yè)作為配配套出現(xiàn)，，體量小，，區(qū)域內(nèi)無無以商業(yè)為為核心驅(qū)動動的綜合體體。商業(yè)市市場存在機機會，我方方操盤商業(yè)業(yè)的優(yōu)勢及及經(jīng)驗應(yīng)大大力發(fā)揮；；寫字樓短期期內(nèi)供應(yīng)大大，但區(qū)域域商務(wù)氛圍圍濃厚，采采取長期發(fā)發(fā)展策略。。區(qū)域具有先先天的商務(wù)務(wù)氛圍，寫寫字樓符合合區(qū)域發(fā)展展屬性；商商業(yè)存在市市場機會，，我方具有有實際操盤盤經(jīng)驗，本本項目可借借鑒。商務(wù)為先天天秉性，商商業(yè)機會大大島城典型特特征項目名稱青島知名房企中鐵青島貿(mào)易中心萬邦中心香格里拉綠城綜合體項目總計物業(yè)組合辦公、公寓、裙樓商業(yè)酒店、裙樓商業(yè)商業(yè)、酒店、辦公、公寓、住宅辦公、酒店、商業(yè)辦公、公寓、裙樓商業(yè)——開發(fā)商知名房企置地中鐵置業(yè)萬邦（青島）置業(yè)發(fā)展有限公司香格里拉集團綠城集團——規(guī)模（萬平米）74.543320622.7156.24容積率5.518.65.35.06.5大于5.0高度超百米237.724075超百米超高層問卷調(diào)研認(rèn)認(rèn)為西部組組團城市形形象展示性性較強，但但缺少購物物場所；未來綜合體體項目商業(yè)業(yè)體量小多個開發(fā)商商共同改造造香港中路路西部組團團，商業(yè)用用地增加，，區(qū)域舊貌貌換新顏。。目前西部部組團缺缺少購物物中心，，城市感感不強。。未來西部部組團非非生活功功能用地地外遷，，商業(yè)用用地增加加。西部組團團進入新新一輪復(fù)復(fù)興用地價值值大，聚聚焦度高高青島中心區(qū)6.05平方公里八大關(guān)歷史街區(qū)浮山灣景區(qū)五四廣場奧帆基地青島市政府商務(wù)組團行政辦公組團商業(yè)組團香港中路“金街”山東路“迎賓大道”項目所在在區(qū)域為為CBD、政府所所在地，，是城市市神經(jīng)中中樞；區(qū)域內(nèi)商商業(yè)用地地增加，，核心功功能提純純，商務(wù)務(wù)、商業(yè)業(yè)氛圍濃濃厚；項目與市市政府及及城市主主要景觀觀為鄰，，展示機機會高。。島城典型型特征項目位于于城市中中心區(qū)的的核心位位置，是是城市展展示形象象的重要要窗口。。用地東側(cè)側(cè)可看市市政府、、山東路路南北延延長線，，同時展展示性俱俱佳，是是項目主主要展示示面；項目北側(cè)側(cè)西側(cè)無無遮擋，，且西側(cè)側(cè)高點可可看湛山山，具有有較好的的景觀資資源；從山東路路及香港港中路向向南望，，項目東東南角可可看海景景；用地?zé)o限限高，向向上發(fā)展展無阻擋擋；青島有海海景資源源，項目目可以挖挖掘天然然優(yōu)勢，，增加空空中價值值。延安三路江西路山東路南京路東海路香港中路閩江路鎮(zhèn)江路鹽城路海門路泰州路M3用地所在在區(qū)域有有山海景景觀資源源，可通通過建筑筑形式實實現(xiàn)高空空觀景可可能，增增加項目目價值。。島城典型特征征空中價值無極極限用地沿山東路路一側(cè)，交通通通達性最高高、形象展示示好，公建用用地價值最高高，具體如下下：本地塊東側(cè)是是山東路，為為本項目較大大的展示面，，且閩江路與與山東路交接接的丁字口，，交通便捷；；用地東南角，，距香港中路路、市政府最最近，為本項項目形象展示示的最佳窗口口。用地價值判斷斷用地沿山東路路一側(cè)展示性性最強，車流流量最大，商商業(yè)用地價值值最高。適當(dāng)增加沿街街商業(yè)島城典型特征征島城典型特征征區(qū)域為城市名名片，青島需需要國際化、、極致的綜合合體！城市國際化發(fā)發(fā)展但缺少國際化化載體符號旅游及外來人人口多城市吸引力強強、文化多元元居民向往前沿沿的生活城市生活方式式缺少引導(dǎo)西部組團復(fù)興興發(fā)展需要功能復(fù)合合的特色項目目城市經(jīng)濟水平平提高居民消費觀念念升級用地在城市心心臟用地價值大區(qū)域內(nèi)有山海海資源利用自然資源源提高項目價價值商業(yè)市場辦公市場酒店市場服務(wù)式公寓市市場住宅市場項目發(fā)展機會會點商業(yè)市場中山路商圈臺東商圈東部商圈青島商業(yè)發(fā)展展欣欣向榮李村商圈臺東商圈東部商圈中山路商圈市北CBD商圈嶗山商圈李村商圈市北CBD青島市區(qū)內(nèi)有有多個商圈，，全市商業(yè)市市場良性發(fā)展展。商業(yè)市場商圈名稱東部商圈臺東商圈李村中山路中山路商圈商圈定位中、高檔中、低檔中、低檔中檔目標(biāo)市場全市中高收入的白領(lǐng)、外籍人士及旅游人群老城區(qū)本地人、年輕人和學(xué)生四方、李滄、城陽、嶗山當(dāng)?shù)鼐用裎鞑砍菂^(qū)本地居民及外地游客業(yè)態(tài)組合百貨、奢侈品、餐飲、電器、超市百貨、服飾、餐飲、電器、電訊娛樂百貨、服飾、電器、電訊百貨、服飾、餐飲品牌類型中高檔至高檔的品牌為主，國際一線、二線品牌居多中檔品牌為主，國內(nèi)品牌居多、國內(nèi)一線、二線品牌居多、國際品牌較少中檔及低檔品牌為主，國內(nèi)二線品牌及雜牌居多，無國際品牌中檔品牌為主，部分為國內(nèi)一線品牌，有少量國際品牌人均單次消費水平200元以上50-100元100元以下100元左右代表商家佳世客、麥凱樂、家樂福、陽光百貨利群商廈、萬達廣場、國美電器維客、利客來、

國美電器第一百盛、國貨商廈多個商圈經(jīng)營營同質(zhì)化，而而東部商圈為為城市商業(yè)之之首，輻射全全市中高端消消費人群，并并吸引旅游客客群。東部商圈為城城市高消費中中心商業(yè)市場商圈名稱東部商圈臺東商圈李村中山路中山路商圈優(yōu)勢位于主要商務(wù)區(qū)，臨近CBD和市政府，商務(wù)人群集中，位于東部發(fā)展區(qū)區(qū)域，人均收入相對較高，品牌種類豐富，多為國際中高檔品牌，且業(yè)種業(yè)態(tài)較為豐富，能夠滿足不同人群的購物需求，周邊環(huán)境較好，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，路幅寬闊周邊居住人口較多；目前已形成成熟的商業(yè)區(qū)；品牌種類豐富，可滿足不同需求，商業(yè)街整體形象較好，是青島的商業(yè)中心之一是青島城區(qū)北部的區(qū)域型商業(yè)中心；大型商業(yè)設(shè)施集中，形成較好的商業(yè)聚集效應(yīng)；商品種類較為豐富，可以滿足不同種類的消費需求青島傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)；有比較深厚的商業(yè)文化底蘊；老字號店鋪較多；品牌種類比較豐富；品牌多為國內(nèi)中檔，靠近旅游景區(qū)，旅游人群較多劣勢商圈內(nèi)各種商業(yè)距離較遠，沒有形成集中的商業(yè)街區(qū)，影響了此商業(yè)區(qū)的整體商業(yè)環(huán)境，同時缺乏整體娛樂設(shè)施，導(dǎo)致消費時段集中，延續(xù)性不夠缺乏國際品牌，不能滿足消費者日益提高的消費需求，缺乏休閑娛樂設(shè)施，道路基礎(chǔ)設(shè)施相應(yīng)老化，路面較窄，小巷較多，交通擁堵問題突出，自駕車通行不便利缺乏餐飲及娛樂設(shè)施，周邊環(huán)境較差，對商業(yè)的檔次提升有一定的不利影響隨著城市開發(fā)重心的東移，區(qū)域的商業(yè)氛圍逐漸衰退，商業(yè)氛圍的缺乏導(dǎo)致目前區(qū)域內(nèi)客流量及人氣大量減弱，限制了商業(yè)的發(fā)展部分商業(yè)經(jīng)營狀況不佳而倒閉，也影響了區(qū)域整體形象青島商業(yè)休閑閑、娛樂比重重明顯缺乏。。東部商業(yè)項項目不夠集中中，不能滿足足集中消費，，凝聚力較弱弱。“一站式”消費費是市場空白白商業(yè)市場整體商業(yè)市場場現(xiàn)狀：“東部商圈核核心地位穩(wěn)固固”，城市商商業(yè)發(fā)展欣欣欣向榮；“市場競爭不不可避免”，，本項目要強強化特色，突突出品牌優(yōu)勢勢；“一站式消費費為空白”，，滿足市場多多元化需求，，適度增加商商業(yè)體量。2年后，本項目目商業(yè)入市時時，市場供應(yīng)應(yīng)最大，必需需走差異化路路線。商業(yè)市場——供應(yīng)量時間軸2010年以前2011-2013年底2013年以后規(guī)?？傆嫞ㄈf平米）項目狀態(tài)已入市潛在項目潛在用地西部組團巴黎春天2.2香格里拉2期7.5環(huán)海凱萊項目≥2≥11.7中鐵青島國貿(mào)中心綠城綜合體項目萬邦中心中部組團家樂福5遠雄廣場6銀座乾豪國際項目415陽光百貨中冶府都假日酒店東部組團佳世客33.3金街20.5世貿(mào)綜合體項目3.4757.22百麗廣場麥凱樂太古百貨他米蘭道名品海信廣場凱悅中心魯商廣場規(guī)模總計（萬平米）——

40.5——

34——

≥9.5≥83.9大體量下的差差異化路線商業(yè)總供應(yīng)有有84萬平米，1-2年入市的約34萬平米，2年后入市的超超過9.5萬平米；各商業(yè)體量規(guī)規(guī)模較小，大大部分為綜合合體的商業(yè)配配套。青島商業(yè)發(fā)展展仍停留在零零售為主導(dǎo)的的初步發(fā)展階階段，餐飲及及休閑娛樂的的比重較低，，購物方式傳傳統(tǒng)。購物中心業(yè)態(tài)零售餐飲休閑娛樂服務(wù)國際標(biāo)準(zhǔn)52%18%20%10%國內(nèi)情況64%20%12%5%青島市場情況75%6%2%7%目前東部商圈圈餐飲、休閑閑娛樂的業(yè)態(tài)態(tài)比例明顯低低于國內(nèi)行業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，與國國際標(biāo)準(zhǔn)相差差甚遠。業(yè)態(tài)比例對比比商業(yè)市場——業(yè)態(tài)比例青島各商業(yè)中中休閑娛樂配配套很少，基基本上沒有，，城市的商業(yè)業(yè)經(jīng)營都比較較傳統(tǒng)，沒有有突破。百麗廣場增加加了電影、溜溜冰場，這正正好是市場缺缺少的業(yè)態(tài)產(chǎn)產(chǎn)品。有的開開發(fā)商說娛樂樂租金低，但但娛樂能帶來來人流量，單單一的模式大大家都在做，，沒有特色。。另外消費方式式需要有能力力的開發(fā)商來來引導(dǎo)，市場場培育需要過過程，一般開發(fā)商商想的都是馬馬上回錢，完完全不想以后后的狀況；應(yīng)該說現(xiàn)在的的商業(yè)發(fā)展模模式已經(jīng)從ShoppingMall進入了一站式式消費的時代代，未來“全客層層”是商業(yè)的的主流，只要定位做做到都可以來來消費。未來來可以做一些體體驗式的商業(yè)業(yè)，比如說冰冰場這類體驗驗式的消費，，這確實是市市場的缺口。?，F(xiàn)在在一個個什么都沒有有的地方就是是做別人沒做做的，做不到到的；青島人對吃東東西挺關(guān)注，，可以考慮加加大餐飲面積積，現(xiàn)在麥凱樂、、佳世客都是是中、低檔餐餐飲，海信的的餐飲也很單單一?！哔话偎妓既鹕虡I(yè)顧問問總裁青島商業(yè)發(fā)展展處在初步階階段已營業(yè)項目經(jīng)經(jīng)營檔次市場以百貨為為主導(dǎo)，同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)重，沒沒有購物中心心。品牌廣度度及保有量有有限，或是國國際一線，或或是重復(fù)的大大眾品牌。項目名稱佳世客麥凱樂百麗廣場陽光百貨巴黎春天廣場海信廣場業(yè)態(tài)組合超市/餐飲/零售零售/餐飲/娛樂零售/餐飲/娛樂國際精品/零售國際精品/零售國際精品主力店Jusco超市大眾百貨大眾購物中心中高檔、頂級品牌百貨商業(yè)定位中檔中檔中檔中高檔中高檔頂級主力品牌歐時力、CK、Esprit、思加圖等Only、JackJones、Adidas、Nike、百麗、達芙妮ZARA、H&M、優(yōu)衣庫、絲芙蘭GUCCI、COACH、BALLY、DIORCARTIER、COACH等LV、GUCCI、PRADA、江詩丹頓、勞力士目標(biāo)客群旅游者及項目周邊中高收入人群項目周邊中等收入人群項目周邊中高檔客群城市及項目周邊中高檔客群城市及項目周邊高收入客群高收入人群，輻射山東及北方城市商業(yè)市場——經(jīng)營檔次青島商業(yè)的發(fā)發(fā)展相當(dāng)于北北京5年前，未來應(yīng)應(yīng)該進入快速速發(fā)展階段。。目前商業(yè)不不會出現(xiàn)多核核鼎力的格局局，東部商圈圈肯定是以領(lǐng)領(lǐng)袖地位占據(jù)據(jù)島城市場的的，這是毋庸庸置疑的。青島受地理因因素影響和限限制零售業(yè)不不集中，以百百貨為主，沒沒有真正的購購物中心，佳佳世客的購物物環(huán)境很舒服服，但是個超超市，應(yīng)該說在裝修修上日本公司司還是很超前前的。目前青島各業(yè)業(yè)態(tài)品牌云集集度不夠，類類同性挺高的的。我們也接接觸到日本109百貨，因為青青島日韓人較較多，對青島島市場還是很很看好，但是是沒有合適的的載體（商業(yè)業(yè)項目），暫時就不進了了。加上青島商業(yè)業(yè)面積比較小小，不能實現(xiàn)現(xiàn)較為綜合的的業(yè)態(tài)組合，，制約了商業(yè)業(yè)的發(fā)展?！哔话偎妓既鹕虡I(yè)顧問問總裁商業(yè)經(jīng)營缺少少特色即將開盤的商商業(yè)項目中，，高端精品百貨貨體量均在5000-18000平米，走小而而精路線，針針對客群比較較小眾。中高百貨以配配套為主，體量不足以以支撐復(fù)合型型的商業(yè)，輻輻射力較弱。。項目名稱香格里拉2期凱悅中心遠雄國際中冶府都假日酒店中鐵青島國際貿(mào)易中心萬邦中心體量0.51.84.51.54.32.7商業(yè)定位精品購物廊高端精品購物中高檔百貨中檔百貨中高檔百貨中高端時尚休閑廣場主要目標(biāo)客群酒店內(nèi)住客市區(qū)高收入人群項目周邊中高收入人群東部商圈普通居民項目周邊人中高收入人群項目周邊人中高收入人群各樓層業(yè)種及意向品牌1F珠寶、汽車展示2F東田造型、思妍麗美容3F層未定1/2F奢侈品3/4F餐飲與遠東百貨談過整體招商國美、電影院、游樂場超市、餐飲、精品購物1F國際品牌店/珠寶/流行、時尚2F時尚品牌/珠寶/化妝品/流行風(fēng)潮3F運動/休閑/兒童/健身4F餐飲（島城唯一西班牙餐廳）5F體檢/咨詢/健康/音樂理療潛在綜合體中中商業(yè)部分定定位及意向合合作情況商業(yè)市場——潛在綜合體經(jīng)經(jīng)營檔次凱悅中心做高高端，中鐵項項目主要是做做配套，會所所、精品超市市和餐飲。魯魯商和銀座做做自己一貫的的百貨。市場場的高端商業(yè)業(yè)面積都很小小，大商業(yè)百百貨為主，青青島缺少國際際化綜合型的的購物中心。。舉個例子，，ZARA現(xiàn)在都開到LV對面了，給買買不了奢侈品品的人一個時時尚前衛(wèi)的選選擇，而青島島恰好沒有這這類品牌，ZARA開的好，就是是看準(zhǔn)了市場場。——高倩百思思瑞商業(yè)顧問問總裁未來綜合體的商商業(yè)體量小，經(jīng)經(jīng)營方向單一，，聚客能力不強強，缺少購物、、娛樂及餐飲組組合的綜合商業(yè)業(yè)。青島缺少綜合型型購物中心商場名稱開業(yè)時間外立面及建筑形式內(nèi)部景觀設(shè)計佳世客1998年1月無設(shè)計感無家樂福1999年4月倉儲式設(shè)計無陽光百貨2003年9月裙樓，外立面無吸引力有中庭麥凱樂2006年9月無設(shè)計感有中庭巴黎春天廣場2007年2月外立面老舊有中庭海信廣場2009年6月傳統(tǒng)方盒形狀無百麗廣場2010年4月建筑無設(shè)計感有中庭已營業(yè)項目規(guī)劃劃設(shè)計情況多數(shù)項目外立面面、內(nèi)部景觀及及人流動線的設(shè)設(shè)計上缺乏想象象力和創(chuàng)意。商業(yè)市場——建筑設(shè)計青島商業(yè)設(shè)計很很土商業(yè)市場市場現(xiàn)狀小結(jié)：：城市商業(yè)發(fā)展良良好，香港中路路為城市高消費費商圈；城市沒有購物中中心，業(yè)態(tài)組合合單一，缺少特特色商業(yè)；休閑娛樂及餐飲飲業(yè)態(tài)比重失衡衡；商業(yè)設(shè)計很土，，缺少景觀等近近人尺度的處理理。青島商業(yè)形態(tài)落落后，缺少時尚尚、有活力與趣趣味的購物中心心，無法展示大都市市風(fēng)采。商業(yè)市場商業(yè)市場發(fā)展空空間：青島商業(yè)休閑娛娛樂及餐飲業(yè)態(tài)態(tài)比例遠低于國國內(nèi)水平；商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)內(nèi)容單一，同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)重；未來綜合體的商商業(yè)均為配套產(chǎn)產(chǎn)品，沒有大型型商業(yè)；青島沒有購物中中心；青島商業(yè)建筑形形式土，不符合合城市國際化形形象。推翻現(xiàn)狀，青島島商業(yè)需要升級級和創(chuàng)新。商業(yè)物業(yè)購物餐飲娛樂休閑主體持續(xù)增加大力發(fā)展全面發(fā)展要做青島一站式式、體驗的、有有活力、國際化化、時尚的商業(yè)業(yè)航母。我們的商業(yè)可以以做：業(yè)態(tài)發(fā)展方向商業(yè)市場辦公市場酒店市場服務(wù)式公寓市場場住宅市場項目發(fā)展機會點點區(qū)域?qū)傩詻Q定了了寫字樓供應(yīng)量量有增無減，2-3年內(nèi)CBD區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)應(yīng)量將超過34萬平米，每年放放量約13萬平米左右；按照09年寫字樓成交面面積計算，CBD一年新增的寫字字樓面積等于市市內(nèi)四區(qū)消化面面積之和，市場場供應(yīng)量大，市市區(qū)內(nèi)對寫字樓樓的吸納量少，，市場供需不平平衡，寫字樓供供應(yīng)應(yīng)控制面積積。寫字樓市場——供應(yīng)量未來2-3年區(qū)域內(nèi)寫字樓樓供大于需，本本項目寫字樓物物業(yè)要控制體量量，與新開盤項項目錯開入市時時間。潛在項目名稱體量（平米）入市時間遠雄國際廣場12.5萬2010年底萬邦中心中鐵項目超過21萬2012年底銀座中心青島世奧國際綠城項目魯商廣場合計超過34萬平米——2009年青島寫字樓市場成交面積（萬平米）全市市內(nèi)四區(qū)31.514.8香港中路的寫字字樓是青島集中中，大型企業(yè)最最密集的地方，，雖然規(guī)劃了市市北CBD、嶗嶗山的金融區(qū)，，但香港中路的的地位是不會變變的。大公司到到北京肯定是去去的CBD吧，，不管你規(guī)劃了了哪些，大公司司和外企一定扎扎到CBD去，，不會去別的地地方，青島的CBD就一個，，香港中路，這這個是不會變的的。大公司一扎扎堆，中小公司司一定蜂擁，這這是一個規(guī)律。?！獜埾壬?1世紀(jì)不動動產(chǎn)寫字樓市場場經(jīng)理寫字樓物業(yè)要控控制體量潛在項目名稱寫字樓級別出售、持有遠雄國際廣場乙級寫字樓出售萬邦中心甲級寫字樓部分出售中鐵項目乙級寫字樓出售銀座中心乙級寫字樓出售青島世奧國際乙級寫字樓出售綠城項目乙級寫字樓——魯商廣場乙級寫字樓出售合計未來供應(yīng)乙級寫字樓多青島寫字樓叫甲甲級，但實際內(nèi)內(nèi)部電梯和裝修修都不是甲級的的，我們選擇數(shù)數(shù)碼旗艦就是因因為當(dāng)時他算是是比較好的，因因為沒的選擇。。如果價格合適適我們會考慮新新的辦公點，但但都要在本區(qū)域域內(nèi)。應(yīng)該說青青島CBD的寫字樓位置都都很好，但是內(nèi)內(nèi)部差很多?！愊壬鶦anon人力資源部總監(jiān)監(jiān)我們在頤和國際際，想換寫字樓樓，現(xiàn)在市場上上的寫字樓檔次次都很低，僅大大堂、電梯、停停車這些CBD里的寫字樓就沒沒幾個做的好的的，眼光沒有前前瞻性。而香格格里拉物業(yè)費很很高，保時捷做做的不錯，但租租金高，我們沒沒有找到合適的的，就沒搬?！谙壬滓拙又袊惺袌鐾卣共拷?jīng)理理遠雄廣場寫字樓樓位于整棟的最最低部分，周邊邊都是樓，視線線受阻，基本沒沒有海景。而且且開發(fā)商不打算算自己拿著，想想快速回錢，長長期看不能保證證有較好的品質(zhì)質(zhì)?，F(xiàn)在自己持持有的是遠洋大大廈、香格里拉拉，萬邦的部分分也是要自己持持有的，你能看看到他們的管理理和裝修都不錯錯，和買給小業(yè)業(yè)主的肯定不一一樣。大企業(yè)一一定喜歡租品質(zhì)質(zhì)好的樓?！粝壬h遠雄廣場高級級置業(yè)顧問整體看未來供應(yīng)應(yīng)項目中甲級寫寫字樓依然很少少，高品質(zhì)的甲甲級寫字樓仍有有空間。目前市場缺少高高標(biāo)準(zhǔn)、真正的的甲級寫字樓。。未來甲級寫字字樓依然稀缺。。寫字樓市場——標(biāo)準(zhǔn)沒有真正的甲級級寫字樓市場最好的寫字字樓租金4.0-4.5元/平米/天。保時捷租金金（6元/平米/天）高出市場2元/平米/天左右，但銷售售及招租期較長長，高租金寫字字樓市場承受力力較低。寫字樓市場——租金水平租金水平（元/天/平米）老項目2.5-3.0新項目3.5-4.5新寫字樓租金有有所增加，但市市場對高租金寫寫字樓承受力有有限。商務(wù)區(qū)市政區(qū)商業(yè)區(qū)山東路南京路一些小公司（比比如外貿(mào)、物流流、廣告等）對對這個CBD很依賴，但租金金承受力有限，，3元/平米/天，甚至有2元/平米/天左右的，只能能租設(shè)施陳舊，，價格低的寫字字樓，一般需求求面積在200平米以內(nèi)。大公司需求面積積在300-500平米，沒有合適適的新辦公樓一一般不會換地方方，這個區(qū)域好好點的租金水平平差不多，基本本上在3.5-4.5元左右。在這個區(qū)域駐扎扎很久的私營外外貿(mào)、物流公司司他們肯定買，，比較租金劃算算。另外一些投投資客買寫字樓樓，自己是做生生意的，有錢了了就換地方，把把這個租出去。?！獜埾壬?1世紀(jì)不動產(chǎn)產(chǎn)寫字樓市場經(jīng)經(jīng)理寫字樓租金有上上限CBD區(qū)域內(nèi)的寫字樓樓空置率較低，，基本由外貿(mào)、、物流、航運、、金融保險行業(yè)業(yè)支撐；保時捷、遠洋大大廈的租金較高高，但入住情況況較好，大型企企業(yè)對真正的甲甲級寫字樓有需需求。寫字樓市場——租金水平區(qū)域內(nèi)寫字樓出出租率較高，金金融、航運及物物流等固定的行行業(yè)支撐寫字樓樓市場，寫字樓樓市場表現(xiàn)良好好。頤中假日的酒店店上面幾層都是是寫字樓，現(xiàn)在在都是航運、貿(mào)貿(mào)易的外企在這這里辦公。我們們有計劃搬到萬萬邦中心去，硬硬件設(shè)備會比現(xiàn)現(xiàn)在的好很多，，加上公司擴張張，需要一個甲甲級寫字樓，這這里寫字樓的價價格都差不多，，好的寫字樓貴貴點也能接受，，因為物有所值值?！獜埾壬▏鴩_飛海運集團團青島分公司我們在遠洋有一一層是VIP接待區(qū)，主要針針對大客戶。那那一層是2000平米左右，租的的，一般租期都都是20年，租金差不多多有4元。主要是形象象好，而且遠洋洋的寫字樓在香香港中路上算是是好的?！愑駨娬猩蹄y銀行財務(wù)總監(jiān)項目名稱租金（元/平方米/天）空置率入駐企業(yè)行業(yè)青島國際金融中心3.5－4.55%金融、投資、貿(mào)易、航運數(shù)碼港2.5-3.510%各地駐青島辦事處、國外航運企業(yè)、貿(mào)易公司華銀大廈2.85%貿(mào)易、房地產(chǎn)、華夏銀行、貨運、航運TOP·頤和國際2.5－3.020%外貿(mào)、物流、咨詢遠洋大廈3.5-4.010%大部分為遠洋集團自用，其余為貨運、貿(mào)易、金融、保險中環(huán)國際廣場2.510%貨運、貿(mào)易、物流、咨詢、廣告、科技、留學(xué)等香格里拉二期3.5-3.870%貿(mào)易、咨詢等亞麥國際中心3.550%金融、貨代、外貿(mào)保時捷中心6.520%貿(mào)易、房地產(chǎn)、物業(yè)公司海信大廈4.0－4.520%貿(mào)易、貨運、物流凱悅中心——未入住政府機關(guān)、貿(mào)易、貨運、金融寫字樓空置率低低項目名稱建筑面積（萬平米）應(yīng)設(shè)置車位數(shù)量車位數(shù)量價格總車位數(shù)量地下車位數(shù)量地上車位數(shù)量租售形式租金（元/月）售價（萬元/個）青島國際金融中心7.649435030050早期銷售，后期租賃800——遠洋大廈6.8442400300100目前免費未來1000——數(shù)碼港4.5293900（與商場共用）9000租賃————保時捷中心1.2781301300銷售——35-40top.頤和國際5325350（與公寓共用）30050租賃600——香格里拉二期3.12023003000租賃750——亞麥國際中心3.82471101100租賃600-700——一般來說，國際際甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字字樓至少滿足每每萬平米提供65個停車位，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以以看出區(qū)域內(nèi)大大部分新建甲級級辦公物業(yè)項目目可以達到此標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，但仍有部部分項目存在停停車緊張的情況況。為保證項目品質(zhì)質(zhì)和留住客群，，本項目應(yīng)充分分考慮停車位的的設(shè)置。車位基本以出租租形式為主，租租金在600-800元/月。寫字樓市場——停車問題停車位不足成為為老寫字樓的硬硬傷老寫字樓停車位位設(shè)計不夠，停停車?yán)щy難以解解決。寫字樓市場市場現(xiàn)狀：寫字樓整體檔次次較低，不符合合城市及區(qū)域形形象；沒有標(biāo)準(zhǔn)的甲級級寫字樓；區(qū)域內(nèi)未來寫字字樓供應(yīng)量大；；寫字樓目前空租租率低；租金走高，但市市場對租金承受受力有上限；固定行業(yè)支撐寫寫字樓市場。青島沒有甲級寫寫字樓，但面積積不宜做大。寫字樓市場青島知名房企湛山寺青島知名房企充分利用空中價價值，實現(xiàn)項目目高空物業(yè)，西西可看山、南可可觀海。寫字樓市場寫字樓市場發(fā)展展空間：城市CBD區(qū)域，寫字樓物物業(yè)有生存條件件；做真正的甲級寫寫字樓，改變市市場現(xiàn)狀；提升項目理念，，做綠色辦公；；開發(fā)商持有以保保證品質(zhì)；利用空中價值，，增加項目高度度，實現(xiàn)部分寫寫字樓能看海，，看山，同時提提高容積率。利用空中價值，，做真正的綠色色甲級寫字樓。。商業(yè)市場辦公市場酒店市場服務(wù)式公寓市場場住宅市場項目發(fā)展機會點點五星級酒店——供應(yīng)量城市5星級酒店數(shù)量（家）客房數(shù)量（間）杭州134900沈陽114100大連124570青島93120截止2009年四城市五星級級酒店數(shù)量及客客房數(shù)量對比四個二線城城市旅游業(yè)發(fā)展展情況：青島旅游人次排排名第三，但旅旅游收入排名第第二，旅游者人人均消費相對高高；青島5星級酒店數(shù)量及及客房數(shù)量排名名最后，星級酒酒店與其它旅游游城市相比仍有有較大發(fā)展空間間。青島旅游接待及及消費能力較好好，但五星級酒酒店保有量相對對少，未來酒店店市場仍有發(fā)展展空間。五星級酒店有發(fā)發(fā)展空間五星級酒店——旅游接待情況2009年在青島國際會會展中心舉辦的的86個展會，就給其其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶帶來了約157億元的衍生收入入，包含了場租租、廣告設(shè)計、、物流運輸?shù)扰c會議展覽有關(guān)關(guān)的直接收入和和交通、旅游、、零售、餐飲、、住宿等許多行行業(yè)的間接收入入；青島旅游過夜游游客創(chuàng)匯高，其其中住宿及購物物的花費最高。。來青島旅游的游游客以過夜游為為主，其中住宿宿消費最高。同同時會議會展為為酒店創(chuàng)匯提供供了一部分客源源。住宿、會議為五星星酒店主要收入酒店狀態(tài)酒店名稱隸屬酒店管理公司已開業(yè)海爾洲際大酒店（五星級）洲際酒店集團（中國）有限公司香格里拉大飯店（五星級）香格里拉酒店集團頤中皇冠假日酒店（五星級）洲際酒店集團（中國）有限公司管理麗晶大酒店（五星級）東方酒店管理有限公司麒麟皇冠大酒店（五星級）青島麒麟皇冠大酒店管理有限公司海景花園大酒店（五星級）青島和園酒店管理公司萬達艾美酒店（五星級）美國喜達屋集團鑫江希爾頓逸林酒店（五星級）希爾頓酒店管理集團計劃及在建酒店青島銀座凱悅酒店（五星級）凱悅國際酒店管理（北京）有限責(zé)任公司遠洋喜來登大酒店（五星級）喜來登酒店公司四季酒店（五星級）四季酒店集團青島五星級酒店及及隸屬酒店管理公公司已有/將開業(yè)的五星級酒酒店多為同一旗下下二線品牌，本地地品牌也有供應(yīng)。。酒店市場缺少頂頂級品牌或特色酒酒店。五星級酒店——品牌及檔次缺少頂級及特色酒酒店五星級酒店客房旺旺季供不應(yīng)求，淡淡季中商務(wù)客人、、團體會議表現(xiàn)平平穩(wěn)，旅游客群淡淡旺季分流。酒店名稱客房數(shù)量情況淡季入住情況旺季入住情況香格里拉大飯店50%商務(wù)客人100%頤中皇冠假日酒店50%商務(wù)客人80%麗晶大酒店40%商務(wù)客人90%海天大酒店30%商務(wù)客人80%海景花園大酒店50%商務(wù)客人90%海爾洲際酒店40%商務(wù)客人80%酒店淡季時散客少少，要想盈利主要要是團體接待，我我們3月份基本上是滿房房，大部分為國內(nèi)內(nèi)企業(yè)或是行業(yè)協(xié)協(xié)會，北方城市，，省內(nèi)一些城市。。淡季會議接待的價價格會便宜一些，，但是比酒店空房房運營要好很多。。另外一些商務(wù)客人人是不分淡旺季的的，他們和我們有有協(xié)議一年住多少少天，這部分客戶戶很固定。比如說三星的銷售售總監(jiān)、美國航運運的高層來青島公公差或開會，一般般住個2天。還有一些企業(yè)業(yè)的高層每月都要要來2天左右的時間，這這些都是我們的常常客。旺季的時候就不用用擔(dān)心了，銷售部部的壓力也會小很很多。5月過后就是旺季了了，一直到10月底，中間還有個個啤酒節(jié)，散客比比較多，各酒店基基本滿課價格調(diào)整整很大?！鮽ハ愀窭锢锢频昕头坎恐髦鞴苷w看星級酒店受受青島淡旺季旅游游時間影響，商務(wù)客人表現(xiàn)規(guī)律律，常來常往。旺旺季各大星級酒店店的散客比例回升升，酒店運營情況況較好。五星級酒店——入住率住店客人多元化酒店名稱會議廳個數(shù)會議種類香格里拉大飯店7個會議廳、11個多功能廳房地產(chǎn)樓盤發(fā)布會、答謝會、研討會、時裝發(fā)布會、國內(nèi)外企業(yè)年會、新聞發(fā)布會、出國宣講會等頤中皇冠假日酒店1個大宴會廳及9個多功能廳會議客人主要來自頤中集團下屬企業(yè)，間或國內(nèi)企業(yè)年會、產(chǎn)品展示、研討會、培訓(xùn)會議等麗晶大酒店9個會議廳國內(nèi)企業(yè)年會、產(chǎn)品展示、研討會、新聞發(fā)布會、出國宣講會、金融保險宣講會等海天大酒店16個會議廳、1個多功能廳國內(nèi)企業(yè)年會、產(chǎn)品發(fā)布會、研討會、政府部門會議等海景花園大酒店8個會議廳、4個多功能廳國內(nèi)企業(yè)年會、研討會、國內(nèi)企業(yè)年會、政府部門會議等海爾洲際酒店18個會議廳房地產(chǎn)樓盤發(fā)布會、研討會、國內(nèi)外企業(yè)年會、新聞發(fā)布會等星級酒店放大會議議接待的功能，青青島會議接待市場場發(fā)展較好，本地地及外地來青的會會議活動機會較多多。五星級酒店——會議特色香格里拉一期青香香閣各會議廳各可可容納20-1500人。二期盛世閣增增加了可容納70-2400人的會議廳。一二期會議廳共可可容納約9000人，接待能力為青青島星級酒店最強強。市場對會議需需求旺盛，成為酒酒店贏利點。承接會議類型：政政府部門會議、發(fā)發(fā)布會、答謝會、、研討會、宣講會會、公司年會等各各類型高端會議。。會議接待頻次高52主要酒店健身設(shè)施施狀況大多數(shù)酒店健身設(shè)設(shè)施采用會員制形形式向外開放，對對酒店住客免費；；酒店內(nèi)健身環(huán)境好好，但是收費水平平高，與健身俱樂樂部的平價相比競競爭壓力較大；酒店中的健身活動動比較單一，作為為配套盈利情況一一般，缺少特色。。酒店名稱康體項目對房客對外會員制香格里拉健身、游泳、桑拿免費只辦年卡15000元/年海天大酒店健身、游泳、桑拿免費60元/次360元/月1800元/半年海爾洲際酒店健身、游泳、桑拿免費年卡15000元次卡9000元35次青島頤中酒店健身、游泳、桑拿免費半年卡4880元年卡8380元目前酒店健身缺少少特色，與平價健健身中心相比缺少少價格優(yōu)勢，盈利利難度較大。酒店店健身應(yīng)與養(yǎng)生、、SPA相結(jié)合。我平時不在高端酒酒店里的健身房健健身，一般就去英英派斯。其實設(shè)備備和環(huán)境都差不多多，都有專業(yè)的教教練。健身中心比比較便宜，我覺得得酒店里得健身只只針對住店客人，，平常大家很少去去，都選擇離家近近或是離公司近的的地方。——王先生，中苑律師師酒店做健身主要是是作為配套，優(yōu)勢勢不明顯，最好還還是能與spa、養(yǎng)生等等相結(jié)合合，做出特色。我我們酒店的SPA就是包給外面的品品牌去做，利潤還還不錯。而且形成成自己的特色，現(xiàn)現(xiàn)在有錢人都講究究養(yǎng)生?！獥钕壬鷦P凱賓斯基飯店餐飲飲部經(jīng)理五星級酒店——配套情況酒店配套太簡單王偉，香格里拉大大酒店客房部主管管青島五星級酒店硬硬件水平低，因為為是老酒店了，客客房設(shè)施、餐飲裝裝修和健身都比較較落后了。再就是是服務(wù)水平，大家家想提高，但是管管理水平一般，服服務(wù)意識達不到。我們?nèi)ド虾W(xué)習(xí)習(xí)，發(fā)現(xiàn)青島的五五星酒店還有很高高的提升空間。趙女士，海天大酒酒店財務(wù)部主管青島五星級酒店的的經(jīng)營管理水平并并不高，酒店經(jīng)營營缺乏特色，且高高端配套沒有亮點點，提供服務(wù)單一一，超越可能性很很大。在酒店裝修和主題題上有差別基本沒沒什么個性化處理理，現(xiàn)在五星級酒酒店都在海邊，室室內(nèi)裝修應(yīng)該挖掘掘一下青島本地特特色。酒店行業(yè)從業(yè)人員員看青島市場不足足：五星級酒店經(jīng)營沒沒有特色，軟硬件件均有較大發(fā)展空空間。青島酒店經(jīng)營無特特色五星級酒店——深訪楊彤，凱賓斯基飯飯店餐飲部經(jīng)理五星級酒店客房數(shù)數(shù)量不一定非要做做到400、500間，可以適度控制數(shù)量量，客房增加面積積。經(jīng)常出差住酒店的的商旅客人基本上上都是審美疲勞了了，應(yīng)該考慮他們對客客房需求的特點，，比如一個看海景景的泡澡池，或是是不同風(fēng)格的客房房。酒店的餐飲也可以以創(chuàng)新，青島啤酒酒、海鮮都是可以以發(fā)揮的，而且旅旅游人都喜歡本土土化的餐飲。五星級酒店規(guī)模不不一定做大，客房房舒適度增加、設(shè)設(shè)計多種客房風(fēng)格格，餐飲經(jīng)營一定定要有特色。五星級酒店競爭一一定要有風(fēng)格五星級酒店——深訪五星級酒店五星級酒店市場小小結(jié)：青島五星級酒店設(shè)設(shè)施陳舊，客房面面積小，未來競爭爭力弱；五星級酒店經(jīng)營缺缺少特色，酒店客客房裝修無明顯風(fēng)風(fēng)格；青島為會議型城市市，會議接待同時時產(chǎn)生過夜消費；；商務(wù)客人為酒店主主要客群；酒店配套簡單，沒沒有針對高端商務(wù)務(wù)客戶的轉(zhuǎn)項服務(wù)務(wù)。五星級酒店商務(wù)、、會議市場繁榮，，硬件設(shè)備不能滿滿足需求。五星級酒店市場發(fā)發(fā)展空間：青島整體酒店市場場沒有特色，酒店店處在發(fā)展階段；；對比同類旅游城市市五星級酒店酒店店保有量，青島五五星酒店仍有發(fā)展展空間；本土生長品牌沒有有國際管理水平，，現(xiàn)有國際品牌較較多為Intercontinental的子品牌，經(jīng)營理理念趨同；星級酒店客房規(guī)模模應(yīng)與會議接待匹匹配；對于經(jīng)常出入酒店店的商務(wù)客人，青青島五星酒店經(jīng)營營、裝修均沒有特特色。五星級酒店要做國際品牌、設(shè)設(shè)計特色的超五星星級酒店。商業(yè)市場辦公市場酒店市場服務(wù)式公寓市場住宅市場項目發(fā)展機會點項目狀態(tài)項目名稱開盤時間酒店式公寓建筑面積（萬平米）酒店式公寓戶數(shù)有效市場存量（萬平米）酒店管理公司已開盤萬麗海景2009.104.02442.9是維多利亞廣場2008.065.25002.0是即將入市香港置地內(nèi)部認(rèn)購3.55043.5是遠雄國際廣場2010.03內(nèi)部認(rèn)購3.13183.1是合計——15.8156611.5——目前競爭區(qū)域內(nèi)的的酒店式公寓項目目共4個，已入市面積約約為9.2萬平米，共744戶，市場存量4.9萬平米；2個酒店式公寓項目目將于今年入市，，目前處于前期蓄蓄客階段，體量在6.6萬平米，共822戶。CBD內(nèi)酒店式公寓為住住宅式公寓，有效效市場存量僅11.5萬平米，體量遠遠遠小于住宅及寫字字樓的供應(yīng)量。服務(wù)式公寓市場公寓市場處在起步步階段地理位置：青島市市市南區(qū)海豐路10號數(shù)碼港三度空間間，城市核心區(qū)；；開業(yè)時間：2004-4；樓層狀況：30層；層高：3.3米；戶型面積：：52.05平米；109.6平米；112.32方米；公寓層數(shù)：：26；總戶數(shù)：每每層12戶，共312戶其中52平米的小戶戶型有208間，占67%；109平米房間與與112平米的房間間均為52間，占33%。酒店長租價價格：52平米公寓，，租金為每每年36000元，3000元/月，物業(yè)費費為3120元；110平左右的公公寓，租金金為每年63000元，5250元/月，物業(yè)費費共6600元。服務(wù)式公寓寓個案——三度空間服務(wù)式公寓寓市場家樂福三度空間入住情況據(jù)調(diào)查，本本公寓入住住情況良好好，旺季可可達100%，淡季入住住率也在90%以上。服務(wù)式公寓寓市場在客戶中，，外國客源源占有很大大比重，其其中以日韓韓為主。青島周邊地地區(qū)企業(yè)的的老板；國際性、全全國性企業(yè)業(yè)交流的高高級管理人人員的中長長期住所；；企業(yè)作為接接待用房；；高級白領(lǐng)；；投資型的客客戶?？驮葱畔㈨椖坑布O(shè)設(shè)施陳舊，，物業(yè)管理理一般，但但是入住率率高。日日韓、國內(nèi)內(nèi)商旅所占占比重較大大，酒店式式公寓長租租市場比較較繁榮。酒店式公寓寓入住率高高嘉尚輝庭行行政公寓地理位置：：青島市南南區(qū)東海西西路15號乙開業(yè)時間：：2008年11月樓層狀況：：50層戶型面積：：43-45平米零居占占10%；148平米-208平米兩居占占70%，主力；298平米-327平米占20%。公寓層數(shù)：：21總戶數(shù)：共共92戶，低層80戶，高層12戶（現(xiàn)只剩68，原酒店10層以上轉(zhuǎn)為為銷售）零居43-45以短租為主主，兩居148平米-208平米2.7-3.0萬/月，三居298平米-327平米3.6萬/月服務(wù)式公寓寓市場62入住情況根據(jù)調(diào)查，，本公寓入入住情況良良好，全年年入住率在在70%以上?？驮葱畔⑾⑸搪每腿巳思凹胰巳?，日本本企業(yè)的的高管從事外貿(mào)貿(mào)、物流流等行業(yè)業(yè)的高級級管理人人員跨國企業(yè)業(yè)、國家家知名企企業(yè)的高高級管理理人員及及家人長長期住所所高收入人人群旅游游度假的的居所服務(wù)式公公寓市場場項目非量量身定做做的公寓寓產(chǎn)品，，存在空空間浪費費，未來來發(fā)展有有局限。。酒店式公公寓在住住宅戶型型的基礎(chǔ)礎(chǔ)上轉(zhuǎn)做做公寓，，面積大大，浪費費了空間間。09年住宅銷銷售轉(zhuǎn)好好，項目目將大面面積公寓寓轉(zhuǎn)回住住宅出售售。項目目非量身身定做的的公寓產(chǎn)產(chǎn)品，未未來發(fā)展展有局限限。青島沒有有專業(yè)的的服務(wù)式式公寓酒店星級酒店名稱客戶入住率均價（天/元）五星級香格里拉大飯店國內(nèi)、外商貿(mào)人士等100%900、1100、1300五星級海天大酒店國內(nèi)商務(wù)人士為主50%600、800、1000五星級麗晶大酒店國內(nèi)商務(wù)人士為主70%600、700、800五星級頤中皇冠假日酒店國內(nèi)商務(wù)人士為主70%1200準(zhǔn)五星級海爾洲際酒店國內(nèi)、國外商務(wù)人士等100%1000

酒店中的的公寓數(shù)數(shù)量較少少，租金金水平高高，但入入住情況況好，以以國內(nèi)、、外商務(wù)務(wù)人士的的需求最最為突出出，供不不應(yīng)求。。整體來看看，酒店店式公寓寓的客群群主要為為國內(nèi)、、外商務(wù)務(wù)人士，，以滿足足客戶在在青島辦辦公、暫暫?。幌愀窭锢箫埖甑旰秃枲栔揠H酒酒店的公公寓價格格高，入入住率高高，國內(nèi)內(nèi)、外商商貿(mào)客人人均有，，客戶對對單價承承受力高高；目前為青青島的淡淡季，酒酒店式公公寓的均均價為淡淡季報價價。服務(wù)式公公寓市場場商務(wù)客人人需要品品質(zhì)公寓寓香格里拉拉服務(wù)式式公寓基本滿租租，有一些經(jīng)濟濟狀況良良好的私私營業(yè)主主，另一一部分為為外地高高管在青青島，亞亞洲人占一定比比重，日日、韓國國人，有時候還還有歐美美歐美人士士，租期期通常都都在有一個月月左右的的，也有有3個月至半半年的；；外國客人人出于家家感覺的的尋找，，會選擇擇服務(wù)好好、設(shè)施施齊全的的酒店住住，我們們對他們們的服務(wù)務(wù)也很貼貼心，因因為他們們和散客客、團隊隊客人不不一樣，，時間長長了都很很熟，也也挺有感感情的。。他們就就像是家家人，而而且長期期在外對對家庭氛氛圍有要要求，經(jīng)經(jīng)常會主主動和你你說話，，而且我我們的長長住房都都是套件件，有獨獨立的起起居室和和臥室。。還有廚廚房，中中國人人偶爾會在酒店店做飯，，外國人經(jīng)常會在在酒店吃吃或出去去吃；我們給他他們的價價格都是是協(xié)議價價比門市市價低300元/間天，如如果是半半年以上上優(yōu)惠更更大。服務(wù)式公公寓市場場以私營業(yè)業(yè)主及外外企高端端為酒店店中的常常住客人人，通常常是整月月租住，，更多的的需要居居住感強強公寓。。真正的服服務(wù)式公公寓存在在市場王偉，香香格里拉拉大酒店店客房部部主管深訪業(yè)內(nèi)內(nèi)人士：：服務(wù)式公公寓市場場被訪者：：初女士士，運營營部經(jīng)理理，輝盛盛閣國際際公寓訪談時間間：2010年4月2日深訪實錄錄：我們對青青島很感感興趣，，目前集集團想在在青島做做項目，，香港中中路是青青島最好好的位置置，商務(wù)務(wù)氛圍很很適合做做服務(wù)式式公寓；；青島目前前以日韓韓企業(yè)為為主，世世界500強中所占占比重小小，青島的外外國人比比重相對對北京、、上海等等地還是是有很大大差距的的。但是是也有一一部分的的國內(nèi)大大品牌，，海爾、、海信、、青啤，，這些企企業(yè)的上上下游公公司和業(yè)業(yè)務(wù)單位位很多，，同樣有有需求；青島的韓韓國人很很多，但但是住酒酒店式公公寓的人人很少，，他們基基本都是是租民宅宅。韓國客戶戶是公司司租下來來公寓，，不停的的換人住住，所以以韓國租租公寓是是屬于公公司型的的行為。日本人喜喜歡租房房，對于于服務(wù)（（酒店））式公寓寓熟悉，，在青島島做服務(wù)務(wù)式公寓寓應(yīng)該主主要針對對日本市市場。我們北京京的項目目所有客客戶中日日本客戶戶所占的的比例是是最多的的（30%），他們們已經(jīng)習(xí)習(xí)慣于租租住公寓寓的生活活模式。。因為日本本人租公公寓是屬屬于個人人行為，，但是公公司可能能會每個個月給錢錢，他們們追求的的是舒適適的環(huán)境境；區(qū)域有商商務(wù)基礎(chǔ)礎(chǔ)，適合合做服務(wù)務(wù)式公寓寓；500強企業(yè)少少，但是是青島本本地?fù)碛杏械钠放婆破髽I(yè)比比較多，，來往商商務(wù)客人人較多；；青島服務(wù)務(wù)式公寓寓的主力力客戶為為日本企企業(yè)員工工，韓國國人市場場較小。。日韓商務(wù)務(wù)客人及及國內(nèi)大大型企業(yè)業(yè)的商務(wù)務(wù)客群有有市場。。商務(wù)客人人為主要要客戶66對于長租租單身客客，70-80的一室一一廳市場場反映很很好，功能分分區(qū)合理理，住在在這里的的客人是是不愿意意再去住住酒店的的標(biāo)準(zhǔn)間間了。兩室一廳廳是最普普遍的長長住商務(wù)務(wù)客人需需求的面面積，100平米左右右或者100-150平米之間間，也有家家庭成員員度假居居住。長租客占占比70%，最少租租期3個月以上上，散客客租期2-3天至3個月以下下。在青島我我們的面面積應(yīng)該該會差不不多，但但是戶型型的比例例上會根根據(jù)市場場調(diào)整。。在建筑形形式上一一定是單單獨的一一棟樓，，長期考考慮可以以銷售，，有簡單單的配套套，包括前臺臺接待、、咖啡吧吧、早餐餐廳、商商務(wù)區(qū)及及辦公區(qū)區(qū)。置于于健身這這部分還還是希望望能有自自己的，，面積不不用太大大，但是是可以讓讓客戶有有私屬感感。服務(wù)式公公寓市場場70-80平米的一一室一居居市場反反映很好好，都是是單身一一個人在在外地工工作的商商務(wù)人，，這些人人客戶喜喜歡居家家的氛圍圍。酒店式公公寓的客客人與酒酒店明顯顯的差別別是居住住時間比比較長，，短租期期幾天天天，中長長期幾月月及以上上。在建筑形式上上一定是單獨獨的一棟樓，，長期考慮可可以銷售，有有簡單的配套套。不用客戶對服服務(wù)式公寓需需求面積不同同，一居戶型型的中短租客客人為主。中短期商務(wù)人人士喜歡住公公寓67被訪者：雅士士閣拓展部總總監(jiān)，徐先生生訪談時間：2010年4月9日深訪實錄：我們選址的標(biāo)準(zhǔn)一一定是該城市市CBD區(qū)域，地段價價值高。一線線城市北京、、上海早起沒沒有服務(wù)式公公寓和涉外公公寓的時候，，商務(wù)客人都都住酒店，隨隨著國外公寓寓概念的引入入，CBD區(qū)域的成熟，，這些客人搬搬到了雅士閣閣里，這是一一個普遍規(guī)律律?，F(xiàn)在很多多二線沿海城城市，常住的的商務(wù)客人散散在民宅和酒酒店里，一旦旦有了專業(yè)的的公寓他們都都會去公寓住住，因為公寓寓比民宅舒服服，比酒店有有家的感覺；曾經(jīng)和青島島洽談過多多次，并且且與中鐵也也有過洽商商，中鐵同同意以5000元/平米的價格格出讓，但但我們認(rèn)為為物業(yè)價格格較高，最最終沒有談?wù)剶n。隨后與青島島萬達也有有過洽談，，物業(yè)地址址是在市北北區(qū)，位置置太偏，而而且項目檔檔次不夠高高；進青島的品品牌會選擇擇雅詩閣下下的駐盛捷捷，客群以以中高層人人士為主，青島相比比上海、北北京商務(wù)客客人還不夠夠多，而非非雅詩閣面面向的高級級管理人員員；服務(wù)式公寓寓市場選址一定是是城市核心心區(qū)，商務(wù)務(wù)、商業(yè)成成熟區(qū)；服務(wù)式公寓寓隨著CBD的成熟，商商務(wù)客人的的增多，需需求增加；；定位中高端端商務(wù)客人人是客戶。。服務(wù)式公寓寓多集中在在辦公成熟熟區(qū)，主要要針對商務(wù)務(wù)差旅客人人。CBD給服務(wù)式公公寓提供商商務(wù)客人68詩閣酒店的的客戶群一一般以歐美美人居多和和部分日本本人，主要要原因：一一是雅詩閣閣在這部分分客群中有有較高的知知名度和良良好的聲譽譽，二是一一般歐美人人的出差的的補助較高高，消費實實力相對較較高。目前整個服服務(wù)式公寓寓市場接待待的客人有有商務(wù)人士士，還有部部分旅游客客人，面向向的客群主主要以歐美美和部分日日本人士為為主，目前前國內(nèi)客群群的比例也也在上升。。雅詩閣旗下下的公寓品品牌規(guī)模會會在20000平方米左右右，不然盈盈利有問題題；我們對于建建筑設(shè)計的的要求是，，一般為某某物業(yè)的較較高位置或或整棟物業(yè)業(yè)，要求良良好的視野野和景觀要要求。我們的經(jīng)營營形態(tài)有合合資共建，，也有獨資資，也有的的是品牌輸輸出管理，，如北京麗麗舍服務(wù)公公寓純粹由由本地開發(fā)發(fā)商建立，，而由雅詩詩閣集團代代為管理。。最終都是為為了把它們