建設(shè)項(xiàng)目全過程成本管理培訓(xùn)講座大綱

建設(shè)項(xiàng)目全過程成本管理2009年12月9日內(nèi)容提要一、整體思路和基本原則二、設(shè)計(jì)階段成本控制思路與方法三、招標(biāo)階段成本控制思路與方法四、施工階段成本控制思路與方法五、結(jié)算階段成本控制思路與方法六、建安造價(jià)以外的其他成本項(xiàng)目控制要點(diǎn)七、如何發(fā)揮造價(jià)咨詢公司的作用八、綜合建議一、整體思路和基本原則1、對(duì)于商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，最終的目的是利潤最大化。增加利潤的途徑和方式不外乎開源和節(jié)流，節(jié)流比開源對(duì)于利潤的貢獻(xiàn)更大2、成本管理和控制的終極目的就是節(jié)流3、構(gòu)成項(xiàng)目成本的所有因素都應(yīng)納入成本控制的范疇，所以成本管理的對(duì)象必須是項(xiàng)目全成本。對(duì)于銷售項(xiàng)目，包括從拿地到清盤的所有成本；對(duì)于持有項(xiàng)目，還包括運(yùn)營成本4、成本科目的劃分及歸類非常重要，體現(xiàn)全成本，不遺漏、不重復(fù)、不交叉，并與公司成本管理的責(zé)任體系相匹配，與控制手段相兼容一、整體思路和基本原則5、因?yàn)閷?duì)象是全成本，所以項(xiàng)目成本管理和控制必然是全過程的6、習(xí)慣上分為四個(gè)階段：設(shè)計(jì)階段（方案設(shè)計(jì)至招標(biāo)圖完成）、招標(biāo)階段（招標(biāo)圖紙完成至簽約開工）、施工階段（開工至竣工）和結(jié)算階段（竣工至結(jié)算完成），其中招標(biāo)階段的分包招標(biāo)和采購招標(biāo)與施工階段在時(shí)間上有重復(fù)。不同階段的控制重點(diǎn)、方法和手段有差異7、上述各階段，時(shí)間越靠前，其成本控制的重要性和控制空間越大，如失控，則禍害也越大一、整體思路和基本原則8、因?yàn)槭侨杀?、全過程，所以必然是全員的。項(xiàng)目成本管理不是某個(gè)部門的獨(dú)立責(zé)任，更不是個(gè)人英雄表現(xiàn)。參與項(xiàng)目的每個(gè)人的觀念、思路和行為都直接或間接地與影響或決定項(xiàng)目的最終實(shí)際成本9、成本計(jì)劃無比重要，必須在項(xiàng)目的最初就要編制成本計(jì)劃，并且貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)過程。以建安造價(jià)成本計(jì)劃為例，設(shè)計(jì)階段作為限額設(shè)計(jì)的控制依據(jù)；招標(biāo)階段作為限額招標(biāo)和簽約的控制依據(jù)；施工階段作為設(shè)計(jì)變更和調(diào)價(jià)的控制依據(jù)；結(jié)算階段作為成本控制后評(píng)估的依據(jù)10、后面的內(nèi)容重點(diǎn)討論項(xiàng)目建安造價(jià)管理與控制二、設(shè)計(jì)階段成本控制思路與方法1、設(shè)計(jì)階段是建安成本控制最重要、最根本的階段2、基本思路：項(xiàng)目初步策劃和定位（方案）→投資估算→初步合約規(guī)劃→成本計(jì)劃→限額設(shè)計(jì)→造價(jià)估算與成本計(jì)劃對(duì)比→反饋、調(diào)整和優(yōu)化3、重點(diǎn)和目標(biāo)：設(shè)計(jì)本身合理并足夠優(yōu)化投資估算合理反映項(xiàng)目策劃和定位成本計(jì)劃完整、科學(xué)、合理、可行設(shè)計(jì)圖紙反映的造價(jià)在成本計(jì)劃以內(nèi)圖紙質(zhì)量到位，減少施工過程中的變更因素二、設(shè)計(jì)階段成本控制思路與方法4、本質(zhì)：花最少的錢實(shí)現(xiàn)既定功能和品質(zhì)，或者，花既定的錢獲得最好的功能和品質(zhì)——追求資金價(jià)值的最大化5、關(guān)于項(xiàng)目初步策劃和定位（方案）。根據(jù)項(xiàng)目地塊特點(diǎn)、規(guī)劃控制條件、產(chǎn)品定位、銷售對(duì)象及市場(chǎng)情況，策劃并決定項(xiàng)目的基本方案，包括規(guī)模、整體規(guī)劃、基本結(jié)構(gòu)形式、主要系統(tǒng)設(shè)置和配置、主要材料設(shè)備檔次。上述方案是投資估算的基礎(chǔ)和依據(jù)。也是項(xiàng)目初期的基本決策二、設(shè)計(jì)階段成本控制思路與方法6、關(guān)于投資估算投資估算與技術(shù)條件同時(shí)存在才有意義投資估算的構(gòu)成應(yīng)與公司成本體系中的成本科目一一對(duì)應(yīng)投資估算中應(yīng)留出足夠的預(yù)留金額最理想的情況是項(xiàng)目竣工結(jié)算總金額無限負(fù)接近投資估算二、設(shè)計(jì)階段成本控制思路與方法7、關(guān)于（建安）成本計(jì)劃。成本計(jì)劃只是投資估算的另外一種表現(xiàn)形式，將投資估算中的建安造價(jià)合理分解到以后將要簽署的各個(gè)合同項(xiàng)下。投資估算和成本計(jì)劃都必須由公司高層嚴(yán)肅、審慎、及時(shí)批準(zhǔn)8、為了得到成本計(jì)劃，必須先解決整個(gè)項(xiàng)目到底會(huì)簽多少個(gè)合同？簽?zāi)男┖贤?？此即?xiàng)目的初步合約規(guī)劃（詳情后述）9、關(guān)于限額設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)合同中真正明確限額設(shè)計(jì)責(zé)任、造價(jià)額度及獎(jiǎng)罰條款；建立設(shè)計(jì)階段成本控制的工作機(jī)制；留出足夠的時(shí)間二、設(shè)計(jì)階段成本控制思路與方法10、不同階段的設(shè)計(jì)圖紙具備后，對(duì)其進(jìn)行成本測(cè)算，并與成本計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比，根據(jù)對(duì)比結(jié)果，調(diào)整并優(yōu)化設(shè)計(jì)。除非萬不得已，不要輕易修改成本計(jì)劃11、設(shè)計(jì)的調(diào)整和優(yōu)化不僅針對(duì)圖紙本身，更包括相關(guān)技術(shù)條件12、上述過程循環(huán)往復(fù)，直至完成施工圖設(shè)計(jì)，此后進(jìn)入招標(biāo)階段三、招標(biāo)階段成本本控制思路與方法法1、招標(biāo)階段是建安安成本控制最現(xiàn)實(shí)實(shí)、最有效的階段段2、合約規(guī)劃中包含含的每個(gè)合同的合合同價(jià)格是通過招招標(biāo)確定的3、招標(biāo)階段與成本本管理有關(guān)的重點(diǎn)點(diǎn)環(huán)節(jié)：項(xiàng)目招標(biāo)采購策劃劃招標(biāo)文件工程量清單技術(shù)條件清標(biāo)合同簽署三、招標(biāo)階段成本本控制思路與方法法4、本質(zhì)：通過真正的競(jìng)爭獲獲得優(yōu)惠的價(jià)格通過招標(biāo)獲得一份份好的合同5、關(guān)于項(xiàng)目招標(biāo)采采購策劃合約規(guī)劃招標(biāo)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃招標(biāo)方式合同形式計(jì)量計(jì)價(jià)方方式招標(biāo)控制價(jià)價(jià)格（攔標(biāo)標(biāo)價(jià)）三、招標(biāo)階階段成本控控制思路與與方法6、關(guān)于合約約規(guī)劃理由：設(shè)計(jì)計(jì)限制、壟壟斷、專業(yè)業(yè)性、施工工總承包單單位的局限限性表現(xiàn)形式：：直接發(fā)包包、直接采采購、指定定分包、指指定供應(yīng)、、總包自行行施工等五五類合同關(guān)系基本原則：：考慮設(shè)計(jì)計(jì)狀況、考考慮競(jìng)爭、、勿過于零零碎、不重重復(fù)、不遺遺漏7、關(guān)于招標(biāo)標(biāo)文件。其其本質(zhì)和重重要性在于于：是日后合同同的基礎(chǔ)決定了項(xiàng)目目施工過程程中項(xiàng)目管管理的游戲戲規(guī)則三、招標(biāo)階階段成本控控制思路與與方法8、關(guān)于招標(biāo)標(biāo)文件中的的技術(shù)條件件往往被忽視視但卻非常重重要，直接接決定了合合同價(jià)格，，甚至直接接指向某個(gè)個(gè)特定品牌牌（特別是是分包和材材料設(shè)備采采購招標(biāo)））到底由誰來來編寫9、關(guān)于合同同形式總價(jià)合同單價(jià)合同費(fèi)率合同三、招標(biāo)階階段成本控控制思路與與方法10、關(guān)于計(jì)量量計(jì)價(jià)原則則清單體系定額體系11、關(guān)于招標(biāo)標(biāo)控制價(jià)格格必須限額招招標(biāo)限額招標(biāo)的的攔標(biāo)價(jià)與與成本計(jì)劃劃的關(guān)系12、關(guān)于工程程量清單清單列項(xiàng)與與招標(biāo)文件件約定的招招標(biāo)范圍一一致忌漏項(xiàng)量差風(fēng)險(xiǎn)如如何處理三、招標(biāo)階階段成本控控制思路與與方法13、關(guān)于清標(biāo)標(biāo)什么是清標(biāo)標(biāo)？為何要清標(biāo)標(biāo)？清什么？何時(shí)清？清標(biāo)結(jié)果如如何使用？？14、關(guān)于合同同招標(biāo)的目的的是為了簽簽署合同合同應(yīng)當(dāng)承承載招標(biāo)的的全部有效效成果以招標(biāo)文件件和中標(biāo)人人的投標(biāo)文文件為基礎(chǔ)礎(chǔ)三、招標(biāo)階階段成本控控制思路與與方法15、值得思考考的問題：到底什么么樣的合同同算得上是是一份好的的合同？16、招標(biāo)的靈靈魂在于競(jìng)競(jìng)爭17、招標(biāo)階段段結(jié)束后，，項(xiàng)目的建建安成本基基本大局已已定四、施工階階段成本控控制思路與與方法1、施工階段段在各階段段中時(shí)間最最長，也最最容易得到到重視，但但實(shí)際效果果已經(jīng)非常常有限2、重點(diǎn)環(huán)節(jié)節(jié)和程序：：變更索賠政府部門的的無端干預(yù)預(yù)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)合同約定的的其他價(jià)格格調(diào)整因素素成本定期動(dòng)動(dòng)態(tài)報(bào)告四、施工階階段成本控控制思路與與方法3、關(guān)于變更更變更是施工工階段對(duì)成成本影響最最大的因素素大部分變更更來源于設(shè)設(shè)計(jì)圖紙的的缺陷剩下的基本本源自各級(jí)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)不斷斷變幻的想想法變更對(duì)造價(jià)價(jià)的影響應(yīng)應(yīng)隨時(shí)發(fā)生生隨時(shí)解決決圖紙變化的的清晰管理理四、施工階階段成本控控制思路與與方法4、關(guān)于市場(chǎng)場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)不可控完全轉(zhuǎn)嫁給給承包人確確實(shí)有問題題5、關(guān)于成本本定期動(dòng)態(tài)態(tài)報(bào)告施工過程中中，項(xiàng)目實(shí)實(shí)際成本不不斷變化所以需要定定期給予動(dòng)動(dòng)態(tài)報(bào)告讓決策者在在每時(shí)每刻刻都清楚項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際成成本的變化化情況實(shí)際成本與與成本計(jì)劃劃的對(duì)比作作為動(dòng)態(tài)決決策的重要要依據(jù)五、結(jié)算階階段成本控控制思路與與方法1、除非施工工過程中發(fā)發(fā)生的問題題都沒有及及時(shí)解決，，否則結(jié)算算階段基本本屬于實(shí)際際成本的事事后計(jì)算，，已經(jīng)不存存在主動(dòng)控控制成本的的有效機(jī)會(huì)會(huì)2、結(jié)算實(shí)際際上是施工工階段相關(guān)關(guān)工作的延延續(xù)和匯總總3、結(jié)算是以以合同為單單位，每個(gè)個(gè)合同履行行完畢后即即可結(jié)算，，并非等竣竣工才能結(jié)結(jié)算4、每個(gè)合同同的結(jié)算金金額的匯總總即為整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的竣竣工結(jié)算，，所以并不不存在所謂謂的單獨(dú)的的竣工結(jié)算算工作5、在結(jié)算階階段，更有有意義的事事情可能就就剩下事后后的總結(jié)，，包括成功功的經(jīng)驗(yàn)和和失敗的教教訓(xùn)六、建安以以外的其他他成本項(xiàng)目目控制要點(diǎn)點(diǎn)1、除無法控控制的成本本項(xiàng)目（如如土地成本本、政府收收費(fèi)、稅金金等）以外外，也應(yīng)引引入成本計(jì)計(jì)劃，避免免花到哪兒兒算哪兒，，根據(jù)成本本計(jì)劃去控控制開支2、成本計(jì)劃劃之前應(yīng)先先有方案，，形成方案案的過程其其實(shí)就是項(xiàng)項(xiàng)目決策的的過程。如如銷售成本本、財(cái)務(wù)成成本3、對(duì)于很多多成本項(xiàng)，，優(yōu)秀、合合理的方案案是成本優(yōu)優(yōu)化的基礎(chǔ)礎(chǔ)，而充分分的競(jìng)爭是是獲得優(yōu)惠惠的有效手手段4、企業(yè)內(nèi)部部的良好組組織機(jī)構(gòu)、、合理分工工及協(xié)調(diào)一一致是公司司有效成本本體系的重重要組成部部分七、如何發(fā)發(fā)揮造價(jià)咨咨詢公司的的作用一個(gè)好的造造價(jià)咨詢公公司應(yīng)該能能幫業(yè)主做做些什么？？1、設(shè)計(jì)階段段是實(shí)際階段段成本控制制機(jī)制的重重要組成部部分編制投資估估算編制成本計(jì)計(jì)算針對(duì)不同深深度的設(shè)計(jì)計(jì)圖紙測(cè)算算成本并在在與成本計(jì)計(jì)劃對(duì)比后后及時(shí)反饋饋差異提出設(shè)計(jì)優(yōu)優(yōu)化和降低低成本的建建議提供類似項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)際際成本數(shù)據(jù)據(jù)七、如何發(fā)發(fā)揮造價(jià)咨咨詢公司的的作用2、招標(biāo)階段段協(xié)助業(yè)主進(jìn)進(jìn)行招標(biāo)采采購整體策策劃提出合約規(guī)規(guī)劃意見編制招標(biāo)文文件編制工程量量清單編制標(biāo)底并并落實(shí)限額額招標(biāo)清標(biāo)合同組卷并并交底七、如何發(fā)發(fā)揮造價(jià)咨咨詢公司的的作用3、施工階段段和結(jié)算階階段合同管理資金使用計(jì)計(jì)劃管理變更管理索賠管理合同價(jià)格調(diào)調(diào)整管理支付管理成本動(dòng)態(tài)報(bào)報(bào)告合同結(jié)算及及項(xiàng)目竣工工結(jié)算八、綜合建建議1、全員的成成本意識(shí)和和觀念2、領(lǐng)導(dǎo)真正正重視3、良好的組組織機(jī)構(gòu)及及清晰的職職責(zé)分工，，尤其是項(xiàng)項(xiàng)目公司與與總部的關(guān)關(guān)系要交代代清楚4、成本構(gòu)成成清晰，影影響每個(gè)成成本項(xiàng)的因因素清晰5、讓成本計(jì)計(jì)劃深入人人心并得到到真正尊重重6、任何階段段都牢記每每項(xiàng)工作均均有成本計(jì)計(jì)劃和限額額，應(yīng)想方方設(shè)法去實(shí)實(shí)現(xiàn)，而不不是千方百百計(jì)為成本本突破去找找各種借口口7、真正讓設(shè)設(shè)計(jì)院參與與到成本控控制的機(jī)制制中八、綜合合建議8、給設(shè)計(jì)計(jì)留出足足夠的時(shí)時(shí)間，磨