物業(yè)管理實(shí)務(wù)

物業(yè)管理中律師業(yè)務(wù)操技能連艷一、物業(yè)管的概念物業(yè)管理大家可能都知道《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定了物業(yè)管理的一個(gè)基本內(nèi)容。物業(yè)管理指業(yè)主通過(guò)和選聘業(yè)務(wù)公司主和物業(yè)公司針對(duì)物業(yè)服務(wù)這些具體對(duì)小區(qū)的房屋及配套設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。物業(yè)管理是對(duì)于衛(wèi)生持續(xù)的一個(gè)管理的活動(dòng)。從這一點(diǎn)講，大家要注意里面一點(diǎn)。最早的時(shí)候物業(yè)條例規(guī)定是物業(yè)管理企業(yè)。這次《物權(quán)法》重新修訂了一下，改成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而且完成任務(wù)也都是這些工作什么改成服務(wù)企業(yè)？實(shí)際上在立法的時(shí)候很多大家都探討認(rèn)為物業(yè)公司管理的概念太強(qiáng)了務(wù)的意識(shí)太差了所以希望加強(qiáng)服務(wù)的概念因此改成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這一點(diǎn)對(duì)與物業(yè)公司來(lái)講，有很重要的職能，就是服務(wù)的職能。物業(yè)管理一共有三種形式不僅僅是選聘物業(yè)公司還有兩種就是業(yè)務(wù)自行管理，還有選擇一些專業(yè)的公司來(lái)管理。比如說(shuō)選車庫(kù)就選專業(yè)的車輛管理公司衛(wèi)生可以包給衛(wèi)生服務(wù)方面的公司。這都是可以的，不僅僅是選聘物業(yè)公司。三種方式在法律上都是允許但是怎么運(yùn)用合同怎么簽就是業(yè)主

和將要服務(wù)的人者機(jī)構(gòu)相互之間要訂立合同來(lái)服務(wù)完成這些物業(yè)服務(wù)。大家都知道前期物業(yè)管理是在業(yè)主入住的時(shí)候一直到業(yè)委會(huì)成立的時(shí)間，這個(gè)期間現(xiàn)在設(shè)定了一個(gè)名字叫前期物業(yè)管理期這個(gè)前期物業(yè)管理期很重要很多問(wèn)題糾紛都出現(xiàn)在這個(gè)期里，所以前期物業(yè)管理的概念首先要清楚。前期物業(yè)里邊大家可能會(huì)遇到一些問(wèn)題如大家都知道前期物業(yè)合同肯定是開(kāi)發(fā)商直接和物業(yè)公司簽的，不是業(yè)主簽的，所以說(shuō)主體問(wèn)題就是問(wèn)題有一個(gè)就是前期由于是開(kāi)發(fā)商選的物業(yè)公司它和物業(yè)公司之間的合同約定法律關(guān)系也許對(duì)業(yè)主有利，也許可能里面有其它的埋伏。因?yàn)椴皇菢I(yè)主自己簽的，主體肯定不是業(yè)主以它在物業(yè)管理合同中有些條款不見(jiàn)得是對(duì)業(yè)主很有利因此造成很多矛盾出現(xiàn)發(fā)生在前期物業(yè)管理合同中作為物業(yè)管理的這方面律師來(lái)講這方面的事務(wù)可能會(huì)比業(yè)委會(huì)成立以后的糾紛多得多以大家要知道這段時(shí)期就有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1．階段性、過(guò)渡性一旦業(yè)務(wù)公司成立以后這個(gè)時(shí)期就過(guò)去了就會(huì)出現(xiàn)在以后的合同就是有業(yè)主之間和物業(yè)公司來(lái)簽定就不叫前期物業(yè)期了。所以這一點(diǎn)要知道它是一個(gè)過(guò)渡期。2．簽約主體不一樣最近大家在網(wǎng)上都知道，北京市有一個(gè)《物業(yè)管理辦法》將

要出臺(tái)物業(yè)管理辦法里面前期物業(yè)的概念你們可能要注意一下。它這個(gè)前期有一點(diǎn)變化我剛才說(shuō)的這個(gè)概念《物業(yè)管理?xiàng)l例》里邊的概念。但是《北京市物業(yè)管理辦法》里邊對(duì)前期的概念稍微有一點(diǎn)變化在前期有一些物業(yè)費(fèi)從這個(gè)角度它認(rèn)為既然是開(kāi)發(fā)商簽了物業(yè)合同以相關(guān)的物業(yè)費(fèi)應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商來(lái)出北京市建委也是為了考慮到約束開(kāi)發(fā)商盡快地鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商把相關(guān)的物業(yè)交接完畢同時(shí)物業(yè)管理資料也交接完畢讓它積極主動(dòng)地協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)了達(dá)到這些目的，建委也做了一些考慮。如果是假設(shè)前期的費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商來(lái)出發(fā)商可能成立業(yè)委會(huì)的動(dòng)力就會(huì)大一點(diǎn)。從這些角度來(lái)講，新的《物業(yè)管理辦法》正式實(shí)施的時(shí)候看一下它的細(xì)節(jié)則里邊可能對(duì)前期物業(yè)的時(shí)間概念有一點(diǎn)突破。所以大家要對(duì)前期有考慮。網(wǎng)上有很多議論期要開(kāi)發(fā)商買單種法合適不合適，議論也很多。我們作為學(xué)法律的，可以從法律的角度來(lái)思考，怎么定這個(gè)法對(duì)各方面的權(quán)利義務(wù)平衡的更好也是法律很重要的作用。（一）物業(yè)理的歷史發(fā)物業(yè)管理這個(gè)概念最早起源于英國(guó)00多年前，當(dāng)時(shí)英國(guó)屬

于工業(yè)革命由于工業(yè)革命有許多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民就進(jìn)到了城里所以就出現(xiàn)房屋出租這些事情這些事情一出現(xiàn)大家都知道法律是根據(jù)它的需求而產(chǎn)生的時(shí)英國(guó)一個(gè)女士就把自己出租的房屋作了一個(gè)租戶的約定個(gè)約定當(dāng)時(shí)就成為了物業(yè)管理最早的一個(gè)契約，也算物業(yè)管理的文件。十九世紀(jì)中期美國(guó)也出現(xiàn)了一些高層建筑果都是自己的小別墅一樣的單獨(dú)獨(dú)立的房子，可能物業(yè)管理概念就不那么強(qiáng)。但是出現(xiàn)了一些高層建筑公共部位的管理就出現(xiàn)了這就是美國(guó)晚于英國(guó)一點(diǎn)。相繼美國(guó)也出現(xiàn)了一些物業(yè)的協(xié)會(huì)和組織。我們國(guó)家最早出現(xiàn)的是在深圳深圳是受了香港的影響因?yàn)橄愀郾旧砦飿I(yè)發(fā)展的比較早深圳20代初就成立了第一家物業(yè)公司個(gè)公司的成立標(biāo)志著中國(guó)真正的第一家物業(yè)管理類型的公司成立。1993深圳的有一個(gè)物業(yè)管理協(xié)會(huì)們緊接著出臺(tái)了一個(gè)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，這樣我們國(guó)家的物業(yè)管理才真正開(kāi)始。到了2003我們國(guó)家建設(shè)部出了中國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》。這個(gè)是我們國(guó)家級(jí)的法條就出現(xiàn)了從物業(yè)管理的發(fā)展程度來(lái)講我們國(guó)家可能總共才有20左右的歷史是這20左右的歷史發(fā)展非常迅猛。從沒(méi)有到有，從一般的小區(qū)管理發(fā)展到學(xué)校，還有就大的市場(chǎng)寫字樓、工廠，等等。物業(yè)管理都出現(xiàn)了，而且我們物業(yè)管理的形式，過(guò)去都是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)完以后自己就成立了物業(yè)公司，

或者自己找了一個(gè)物業(yè)公司者是用自己的一個(gè)開(kāi)發(fā)商的部門來(lái)進(jìn)行物業(yè)管理，所以一般都稱它們?yōu)楦缸雨P(guān)系。從這種原始管理開(kāi)始接著后面發(fā)展了對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行公開(kāi)的招投標(biāo)，走向了市場(chǎng)。這是在短短的幾年內(nèi)就出現(xiàn)了，而且建設(shè)部對(duì)此也有相關(guān)的規(guī)定選聘物業(yè)公司的時(shí)候應(yīng)該用公開(kāi)招投標(biāo)的辦法。如果是一些特殊情況，也可以議標(biāo)。但一般是鼓勵(lì)用招標(biāo)的形式來(lái)處理這樣的目的是為了它更加規(guī)范而且更加市場(chǎng)化。物業(yè)公司到了現(xiàn)在可能更多了2005年統(tǒng)計(jì)數(shù)字全國(guó)就有三萬(wàn)多家去年我不知道你們注意到了沒(méi)有北京市搞了一次物業(yè)公司的評(píng)比，物業(yè)公司被評(píng)為星級(jí)，一直到五星級(jí)。當(dāng)時(shí)我作為專家去評(píng)比。評(píng)比的時(shí)候很有意思要求很嚴(yán)格它們的所有的服務(wù)都要達(dá)標(biāo)同時(shí)還要讓業(yè)主當(dāng)場(chǎng)來(lái)評(píng)判它的好壞業(yè)主就用實(shí)際的例子，評(píng)的很嚴(yán)格。萬(wàn)科物業(yè)公司表現(xiàn)的不錯(cuò)。當(dāng)然萬(wàn)科的整體表現(xiàn)非常好。但是有一個(gè)問(wèn)題，它不見(jiàn)得能盈利。一般萬(wàn)科管的是自己的開(kāi)發(fā)的企業(yè)，所以它為了品牌效應(yīng)，做的還是不錯(cuò)。從另外一點(diǎn)講如果又能盈利又能達(dá)到物業(yè)公司運(yùn)作的很好可能還要有一段路現(xiàn)在咱業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的要求就認(rèn)為它服務(wù)不到位物業(yè)公司這邊也說(shuō)它們有多么的苦當(dāng)然去年我也聽(tīng)到評(píng)論北京市各個(gè)行業(yè)的收入能員工收入最低的就是物業(yè)公司。物業(yè)公司的創(chuàng)收到還可以，因?yàn)槿珖?guó)的量很大，但是員工

的工資是最低的，說(shuō)明物業(yè)行業(yè)還可能有待于改善。物業(yè)公司本身來(lái)講也可以這么說(shuō)物業(yè)公司管理北京覆蓋率也不是很多，到了現(xiàn)在40%左右。最好的是海廣州，它們能到了70%、80%中小城市就達(dá)不到，也都是40%、左右。所以根據(jù)這個(gè)情況就物業(yè)管理這一塊雖然歷史很短但是發(fā)展的也算很迅猛而且它對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)業(yè)主對(duì)物業(yè)的要求各方面已經(jīng)達(dá)到了國(guó)際水平以物業(yè)公司就說(shuō)了中國(guó)應(yīng)該進(jìn)入到物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)的時(shí)代。所以它們?cè)诓粩嗟母倪M(jìn)來(lái)適應(yīng)中國(guó)廣大業(yè)主的需要從這方面也正在積極的努力。這就是物業(yè)的發(fā)展管理的基本歷史。（二）物業(yè)紛的現(xiàn)狀和點(diǎn)大家都知道作為律師來(lái)講能物業(yè)企業(yè)管理這塊也要了解一下現(xiàn)狀，物業(yè)糾紛的現(xiàn)狀可以用四句話來(lái)形容：糾紛不斷、沖突升級(jí)、解決困難、影響穩(wěn)定。大家都知道在電視臺(tái)曝光最多的就是物業(yè)方面電視臺(tái)角度來(lái)講它不是所有事情都曝光但是曝光的最熱鬧的還是物業(yè)方面。所以大家可能在電視上看到，怎么那么多小區(qū)出事。其實(shí)都是存在著物業(yè)糾紛此物業(yè)糾紛現(xiàn)在的情況就是各個(gè)小區(qū)可能都有問(wèn)題，而且升級(jí)。而且它可能是群體性比較嚴(yán)重。從特點(diǎn)上我總結(jié)了以下幾點(diǎn)：

1．物業(yè)糾紛本身是一個(gè)新型的糾紛形態(tài)。我們過(guò)去都是知道有民事糾紛、行政糾紛等等。但是作為物業(yè)糾紛來(lái)講，我們國(guó)家過(guò)去都是分的房子所以不存在物業(yè)管理問(wèn)題也就不存在物業(yè)糾紛在大家都是商品房以出現(xiàn)了一個(gè)新的糾紛形態(tài)。這也是律師要掌握新的工作點(diǎn)因?yàn)橛辛思m紛律師一定要承擔(dān)訴訟代理，或者咨詢，或者平常法律顧問(wèn)工作，等等。這就少不了律師。2．它是一種普遍性。特別是近幾年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)它是爆發(fā)性的而不是半年以后才有一件，而是挺頻繁的。大家看到曝光頻率也是很高。3．它是一種群體性。群體性就是一出問(wèn)題整個(gè)小區(qū)業(yè)主可能都憤怒了都上街了，或者貼標(biāo)語(yǔ)，等等。它成為一種群體性的態(tài)度。這樣在解決問(wèn)題的時(shí)候也會(huì)引起國(guó)家的重視，而且政府對(duì)它也是一種注意。它有一個(gè)安定和諧問(wèn)題作為律師本身角度來(lái)講也有難度因?yàn)殡p方矛盾比較激烈，要想靠很簡(jiǎn)單的辦法我估計(jì)處理不了。4．法律關(guān)系比較復(fù)雜。這一點(diǎn)從它的主體上看為大家都知道業(yè)主和業(yè)主之間有糾紛業(yè)主和物業(yè)公司之間有糾紛物業(yè)公司可能和開(kāi)發(fā)商有糾紛，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主也有糾紛，可能和它的行政主管部門有糾紛，等等些糾紛都會(huì)出現(xiàn)在物業(yè)管理糾紛中以什么叫管理，管理都會(huì)在各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)出現(xiàn)一些糾紛和矛盾此它就相當(dāng)于

法律關(guān)系比較復(fù)雜。其實(shí)物業(yè)糾紛的辦法是調(diào)解要打訴訟能有幾個(gè)角度，你角度不同，可能就敗訴。如果一個(gè)糾紛解決不了，有的時(shí)候可能只能解決大家知道法院是一個(gè)訴訟是一個(gè)訴但是物業(yè)糾紛可能牽涉到兩個(gè)法律關(guān)系這樣就必須用兩次訴訟才能解決耗時(shí)耗力，這樣對(duì)業(yè)主來(lái)講也是不劃算的。5．解決難度比較大。剛剛我提到它里面又屬于物權(quán)在里面擺著如果是我們兩個(gè)在馬路上簡(jiǎn)單的吵架，大家就是消消氣，分開(kāi)也就完了，很簡(jiǎn)單就是打架打得嚴(yán)重了就是派出所講一講我覺(jué)得它的事情并不是很大但是從物業(yè)角度來(lái)講如果是你的專有權(quán)和公有權(quán)出現(xiàn)了問(wèn)題，大家會(huì)寸土不讓。因?yàn)檫@是權(quán)利的實(shí)現(xiàn)和保護(hù)問(wèn)題，而不是一個(gè)簡(jiǎn)單能做出讓步的問(wèn)題以在這種情況下就調(diào)解或者是包括法院判決可能都不見(jiàn)得能判的很好后很多業(yè)主都還繼續(xù)有意見(jiàn)，繼續(xù)告。（三）物業(yè)理的立法現(xiàn)我前面提到那幾個(gè)問(wèn)題就是由于解決難中有一個(gè)很大的難度就是法律問(wèn)題法律就是物業(yè)管理發(fā)展的太快了問(wèn)題太多了，中國(guó)突然出現(xiàn)了一個(gè)這么復(fù)雜的糾紛，立法比較滯后。大家知道立法本身就是滯后的所以根據(jù)立法的滯后在解決過(guò)程可

能連審判員都不知道應(yīng)該怎么去做且做過(guò)一些物業(yè)管理糾紛的這一塊，大家也知道，立案也很難，因?yàn)樗嗔恕Ｉ钲谝粋€(gè)法官說(shuō)一年判了800個(gè)案子1000個(gè)案子以上才有可能獲得優(yōu)秀。后來(lái)我們算了一下，這怎么可能，平均一天要出兩三個(gè)案子，連材料都看不完，后來(lái)我就想一定是物業(yè)糾紛。為什么？物業(yè)糾紛呢一個(gè)小區(qū)光訴業(yè)主的一次報(bào)去就00500個(gè)案子，但是內(nèi)容一致，它那邊大判決就好了。所以物業(yè)管理案件就是比較多。立法分三個(gè)層面：1．《物權(quán)法》《物權(quán)法》2007公布的《物權(quán)法》的公布標(biāo)志著國(guó)家對(duì)物業(yè)管理和物權(quán)法方面的根本法出來(lái)了屬于比較大的法它的基本原則都在這個(gè)法條中約定了。2．《物業(yè)管理?xiàng)l例》最高法院的司法解釋，這兩個(gè)司法解釋是對(duì)《物權(quán)法》的一個(gè)解釋它雖然是對(duì)物權(quán)的解釋我覺(jué)得它是一個(gè)最高法院指導(dǎo)法院判決的條框。所以說(shuō)它是針對(duì)《物權(quán)法》的一些細(xì)則問(wèn)題作的解釋。《物權(quán)法》出臺(tái)以后，《物業(yè)管理?xiàng)l例》也做了相應(yīng)的修改。包括剛才提到了物業(yè)服務(wù)這個(gè)概念在《物業(yè)管理?xiàng)l例》也給加進(jìn)去了，所以它的修改是根據(jù)《物權(quán)法》修改。3．各省、市、自治區(qū)自己定的規(guī)章。這個(gè)規(guī)章北京市從這幾年來(lái)講們一年要參加十幾個(gè)到二

十個(gè)。有的時(shí)候更多一些的規(guī)章出臺(tái)?，F(xiàn)在配套物業(yè)管理辦法可能要出臺(tái)8個(gè)配套法規(guī)能會(huì)在101左右出現(xiàn)。我們現(xiàn)在也都參與這個(gè)立法，大家要是有興趣的話也可以參加們物業(yè)管理有一個(gè)律協(xié)有一個(gè)專業(yè)委員會(huì)也都在積極地參與政府的立法在立法過(guò)程中可能對(duì)幾個(gè)地方也都作了一些很細(xì)的規(guī)定。比如說(shuō)可能想出臺(tái)一個(gè)業(yè)主的投票平臺(tái)以后工作要知道業(yè)主的投票平臺(tái)將來(lái)會(huì)對(duì)業(yè)主的投票由哪個(gè)建委統(tǒng)一哪個(gè)網(wǎng)絡(luò)來(lái)統(tǒng)一管理業(yè)主手里便有一個(gè)業(yè)主卡業(yè)主卡里邊有自己的密碼和身分證號(hào)這樣就可以通過(guò)業(yè)主投票平臺(tái)作這個(gè)活動(dòng)這個(gè)平臺(tái)是非常重要的否則你怎么能知道哪個(gè)票是真的哪個(gè)票是假的?，F(xiàn)在建委基本上基礎(chǔ)建成了，而且正在作試點(diǎn)。同時(shí)它還對(duì)專項(xiàng)維修資金業(yè)主卡里面給含進(jìn)去了它起到什么作用？你在使用專項(xiàng)維修資金的時(shí)候也會(huì)有一個(gè)投票同時(shí)這個(gè)卡里面你也可以去查的專項(xiàng)維修資金的到底是什么情況。還有一個(gè)特色就是搞了一個(gè)第三方的鑒定三方鑒定是針對(duì)物業(yè)交接過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)一些公共設(shè)施和公共設(shè)備的鑒定問(wèn)題因?yàn)槲覀冏鳛闃I(yè)主來(lái)說(shuō)都是外行誰(shuí)也不知道電梯是什么情況也不知道樓上的水箱是什么狀態(tài)每年交了這么多的維修費(fèi)，物業(yè)公司都上哪去了，這個(gè)都要靠專業(yè)部門來(lái)鑒定。所以第三方的鑒定本身來(lái)講會(huì)起到一個(gè)終極鑒定作用。

所以作為律師要知道如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，出現(xiàn)交接上拿不準(zhǔn)到底是不是能通過(guò)這個(gè)交接我們就要到建委或者是查一下法律都有相應(yīng)的規(guī)定來(lái)規(guī)定這些細(xì)節(jié)來(lái)幫助我們完成交接工作。4．業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)新的意識(shí)規(guī)則它有一個(gè)指導(dǎo)意見(jiàn)，最近也修改完畢，馬上要出臺(tái)。這個(gè)指導(dǎo)意見(jiàn)里邊在初稿里邊有一個(gè)規(guī)定挺有意思的望我們律師作召集人。對(duì)這個(gè)問(wèn)題我們也提出了疑點(diǎn)，可以做召集人，但是一定不能完全公益性質(zhì)因?yàn)樗鼘懥艘粋€(gè)公益律師當(dāng)然寫這個(gè)公益律師意思也是好意可能能夠獲得通過(guò)所以我說(shuō)讓我們做一次兩次公益可以召集人的活可不是一個(gè)簡(jiǎn)單的活是一個(gè)工作量非常大的活。所以我們認(rèn)為律師還是要有收費(fèi)的職能。最后看出臺(tái)的時(shí)候會(huì)不會(huì)有要是有可能律師就有一個(gè)新的工作要做。要是沒(méi)有，也沒(méi)關(guān)系，要是沒(méi)有我們也可以當(dāng)。因?yàn)楝F(xiàn)在有幾個(gè)社區(qū)、街道，雖然法律規(guī)定它們是召集人，但是基本上都說(shuō)“連律師你來(lái)給我們當(dāng)顧問(wèn)，告訴我怎么做。”我們還是有任務(wù)的。這個(gè)是北京市立法的大概情況大家要注意一下報(bào)紙最近可能經(jīng)常在登物業(yè)管理辦法的一些東西或者是將要出臺(tái)的一些還有一些可能對(duì)我們也是比較重要的就是物業(yè)公司的一些標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定也都相應(yīng)在這次18規(guī)范中全部都要出臺(tái)所以要想

做這方面的律師在它紛紛出臺(tái)的時(shí)候都要看一眼主大會(huì)的指導(dǎo)規(guī)則，實(shí)際上前年底去年初，剛出了一個(gè)這次又修改了，所以它變化的很快新的里面增加了一些新的條款對(duì)于實(shí)際工作中有漏洞的地方及時(shí)進(jìn)行了修整以我想作為律師來(lái)講也要了解一些動(dòng)態(tài)，你才能夠做好這方面的案子。還有一個(gè)法律問(wèn)題，我們了解一下：曾經(jīng)在業(yè)主大會(huì)這一塊出臺(tái)的時(shí)候家都在討論關(guān)于業(yè)主大會(huì)是不是法人搞法律的要了解它是什么概念大家都知道現(xiàn)在基本上作為業(yè)主它只能當(dāng)原告不能當(dāng)被告為什么？因?yàn)樗鳛闃I(yè)主這邊它不是一個(gè)獨(dú)立法人沒(méi)有獨(dú)立對(duì)外承擔(dān)民事責(zé)任的能力，沒(méi)有財(cái)產(chǎn)，這一點(diǎn)學(xué)過(guò)法律的都清楚。所以說(shuō)完全獨(dú)立的訴訟主體來(lái)講是有一定問(wèn)題的為在很多案件過(guò)程中可能會(huì)涉及到它的地位。由于它不是獨(dú)立法人可能法院也不會(huì)立案問(wèn)題也得不到解決，也會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。能不能成為法人，這個(gè)爭(zhēng)論很厲害。曾經(jīng)的修改稿都有但是最后出臺(tái)的時(shí)候都給拿下去了特別是法律界專家可能覺(jué)得還不具備資格。同時(shí)還有在哪注冊(cè)的問(wèn)題法人性質(zhì)問(wèn)題當(dāng)時(shí)我們也考慮可能應(yīng)該是社團(tuán)法人是民政部那邊又覺(jué)得你在社團(tuán)法人這登記的話好像又不太符合社團(tuán)法人的一些登記要求因此也會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題所以沒(méi)有捋順之前暫時(shí)沒(méi)有出臺(tái)但是我們心里要知道有可能在以后的過(guò)程中會(huì)突破作為業(yè)主大會(huì)是不是法人

機(jī)構(gòu)。這個(gè)是要考慮的問(wèn)題。二、物業(yè)管糾紛的典型例與專題分（一）開(kāi)發(fā)遺留的問(wèn)題開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題剛才講了這個(gè)問(wèn)題發(fā)生的就是前期物業(yè)管理期，在前期物業(yè)管理中間開(kāi)發(fā)商會(huì)一般留下幾個(gè)問(wèn)題。1．前期物業(yè)委托合同的問(wèn)題。我剛才提到了它有一個(gè)簽約主體的問(wèn)題約主體是現(xiàn)在訴訟過(guò)程中業(yè)主都會(huì)提出的問(wèn)題。例子：業(yè)主起訴了，他認(rèn)為：第一，我不是合同主體。在法律上講不是合同主體法院都不應(yīng)該立案的托合同是開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司簽的，不是業(yè)主和物業(yè)公司直接簽的。在實(shí)際過(guò)程中業(yè)主收房住入的時(shí)候發(fā)商會(huì)在給你的所有收房文件里邊，你們要注意有一個(gè)承諾，或者是委托。就是說(shuō)委托開(kāi)發(fā)商去簽定這個(gè)合同的是承諾我執(zhí)行開(kāi)發(fā)商的委托合同和物業(yè)管理公約實(shí)際上在交房的時(shí)候很多業(yè)主都簽過(guò)從合同主體來(lái)講它不是合同主體，是開(kāi)發(fā)商代業(yè)主簽的委托合同。所以被告業(yè)主就說(shuō)了我和它之間是沒(méi)有合同所以說(shuō)在法律上不存在合同關(guān)系。第二，他提出了我不在小區(qū)住，也沒(méi)有享受物業(yè)服務(wù)。

我們知道法律上要不然你就是合同關(guān)系不然就是事實(shí)服務(wù)關(guān)系。你兩個(gè)關(guān)系都沒(méi)有。第三，比如委托物業(yè)公司，你也沒(méi)跟我說(shuō)。法律上叫轉(zhuǎn)委托或者在委托過(guò)程中要通過(guò)主體。第四，已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效了。這四條跟法院一講他認(rèn)為他拒交物業(yè)費(fèi)是合法的物業(yè)公司得不到法院的支持。你們是不是覺(jué)得這個(gè)案子比較簡(jiǎn)單？可能都處理過(guò)在就是根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，同時(shí)司法解釋都已經(jīng)明確規(guī)定了像這種合同主體前期物業(yè)合同主體是開(kāi)發(fā)商所有的業(yè)主都必須承擔(dān)繳費(fèi)的義務(wù)這個(gè)是明確的規(guī)定的所以我認(rèn)為它這個(gè)辯點(diǎn)在開(kāi)始是時(shí)候還是挺新穎在司法解釋沒(méi)有出來(lái)之前但是司法解釋已經(jīng)出來(lái)了，就不是懸念了。對(duì)于訴訟時(shí)效怎么考慮家也要注意一下年的時(shí)候，北京市高法有一個(gè)相關(guān)的規(guī)定審理物業(yè)管理糾紛的案件過(guò)程中它同時(shí)有一個(gè)規(guī)定對(duì)于時(shí)效的問(wèn)題它考慮的是持續(xù)性的行為。再一個(gè)是事實(shí)接受了服務(wù)。也引用了《合同法》的規(guī)定，假設(shè)你就是沒(méi)有合同但是實(shí)際上進(jìn)行了服務(wù)你本身就要來(lái)承擔(dān)繳費(fèi)義務(wù)。同時(shí)訴訟時(shí)效方面，他認(rèn)為是一個(gè)持續(xù)的狀態(tài)，并沒(méi)有終止這個(gè)行為以北京高院也規(guī)定是可以不考慮這個(gè)訴訟時(shí)效。一般來(lái)說(shuō)物業(yè)公司起訴的話從物業(yè)費(fèi)的角度都是勝訴簡(jiǎn)

單地說(shuō)物業(yè)公司沒(méi)有服務(wù)好主用這個(gè)理由來(lái)抗辯的話是達(dá)不到抗辯的理由。前期合同還有以下特點(diǎn)：（1持續(xù)性。大家都知道前期是在開(kāi)發(fā)商交付房屋之后直到業(yè)委會(huì)成立，這個(gè)前期業(yè)務(wù)就結(jié)束。但是存在一個(gè)問(wèn)題，很多小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)怎么辦？所以前期開(kāi)發(fā)商往往都委托一個(gè)合同有一個(gè)到期的時(shí)間。到期開(kāi)發(fā)商找不到了，或者開(kāi)發(fā)商也不會(huì)管了，這種情況下怎么辦？開(kāi)發(fā)商開(kāi)始為什么委托個(gè)是法律上要求它委托另外它為了入駐或者二期開(kāi)發(fā)等等它前面還有一些服務(wù)，等到那期限以后，你們還沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，它實(shí)際上已經(jīng)開(kāi)發(fā)完了就走了這種情況下作為物業(yè)公司怎么辦？所以在法律上講如果是前期的物業(yè)合同雖然你到期了但是業(yè)主沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的情況下它合同還是繼續(xù)有效而且法律上也不允許隨便撤出，它考慮到一個(gè)小區(qū)的安全。（2事實(shí)服務(wù)。事實(shí)服務(wù)有一個(gè)起點(diǎn)前期物業(yè)管理的這個(gè)階段如果到期了，原來(lái)的物業(yè)公司原則是必須要求你繼續(xù)，不許隨便撤離，這是法律規(guī)定。可是后面又有一個(gè)規(guī)定《物權(quán)法》出臺(tái)以后，最高法院有一個(gè)新的規(guī)定如果業(yè)主成立了業(yè)委會(huì)同時(shí)又選聘了一個(gè)物業(yè)公司這種情況下或者是它準(zhǔn)備選聘或者它明確告訴了你現(xiàn)在服務(wù)到期的物業(yè)公司。已經(jīng)通知它，你已經(jīng)停止服務(wù)，

在這種情況下它在強(qiáng)行的服務(wù)這種事實(shí)服務(wù)法律上就不支持了。如果是業(yè)委會(huì)沒(méi)有表態(tài)之前你不允許隨便撤出業(yè)委會(huì)表態(tài)了，那你就必須撤出。這個(gè)點(diǎn)非常重要。目的就是為了小區(qū)的安定團(tuán)結(jié)。2．物業(yè)承接驗(yàn)收和物業(yè)資料的交接，還有物業(yè)用房的一些交付。在前期開(kāi)發(fā)商遺留也有一些問(wèn)題且這次新的物業(yè)管理辦法對(duì)前期物業(yè)承接和驗(yàn)收大家注意有一個(gè)新的說(shuō)法以前一般概念都認(rèn)為我入住以后就視為我的共有部分但是在實(shí)踐過(guò)程中發(fā)現(xiàn)種自然的交接可能會(huì)使開(kāi)發(fā)商在公共部分的交接工作沒(méi)有實(shí)際完成者有的就沒(méi)有做以次新的物業(yè)管理辦法，你們要特別注意一下，提到了一個(gè)公用部分的交接。這個(gè)交接它給它做成一個(gè)專門的項(xiàng)目出來(lái)了然和過(guò)去的概念上有一些不一致是這種交接本意是為了使大家在共有部分完成一個(gè)比較合法的法律手續(xù)。所以說(shuō)這一項(xiàng)大家要注意一下。很多案例發(fā)現(xiàn)了一些問(wèn)題際上共有部分交接的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商委托的是它熟悉的物業(yè)公司以它只是把一些圖紙進(jìn)行了交接但是圖紙相應(yīng)的修改的部分或者它規(guī)劃內(nèi)容變更的部分，業(yè)主是不知情的。我們遇到過(guò)一些案子，物業(yè)用房，可能業(yè)

主進(jìn)去了10、年才想起來(lái)。實(shí)際上開(kāi)發(fā)商在銷售的時(shí)候有一條路是小區(qū)內(nèi)的路在業(yè)主都購(gòu)買完房屋以后開(kāi)發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中就把規(guī)劃改了改成了市政路。市政路從法律上講，應(yīng)該通知業(yè)主。它沒(méi)有通知，最后結(jié)果就是它把那墻一拆，改成市政路。作為小區(qū)來(lái)講，就有意見(jiàn)了。從法律上講業(yè)主沒(méi)有看到，所以這一塊容易出現(xiàn)問(wèn)題。我曾經(jīng)碰到過(guò)一個(gè)物業(yè)公司來(lái)找我拿了一大堆文件讓我看能不能打官司它說(shuō)我向前面的物業(yè)公司完成交接以后我發(fā)現(xiàn)它所有的公共設(shè)施的保養(yǎng)沒(méi)有做。我就問(wèn)這些證據(jù)好找嗎，有證據(jù)嗎？不是你想告就告的問(wèn)題，而是要考慮證據(jù)足不足。它就跟我說(shuō)：我把這些材料都給你帶來(lái)了經(jīng)過(guò)專業(yè)部門發(fā)它的水箱在幾年前清洗過(guò)一次，這幾年都沒(méi)有清洗，這些專業(yè)技術(shù)能查出來(lái)，這個(gè)證據(jù)可不可以？如果有這種證據(jù)是可以打贏的果沒(méi)有這種證據(jù)那交接就是問(wèn)題。所以我想告訴大家在這些技術(shù)交接的時(shí)候們認(rèn)為保養(yǎng)是不是能夠進(jìn)行的時(shí)候能不能舉證的時(shí)候這一塊要通過(guò)相關(guān)部門是可以做到次建委出來(lái)的第三方鑒定身也有這個(gè)功能。這個(gè)鑒定使我們可以把案件做得更好。3．物業(yè)的質(zhì)量和保修的問(wèn)題。我們都知道買完房子以后多當(dāng)時(shí)進(jìn)去的時(shí)候看房子都挺新的，但是住了一段時(shí)間就會(huì)驚訝地發(fā)現(xiàn)，房子有不同的問(wèn)題，

有的門窗變形了，有的五金件不太好用了，有的漏水了。出現(xiàn)這些問(wèn)題以后，我想作為律師來(lái)講要從以下幾點(diǎn)考慮：（1主體。開(kāi)發(fā)商是給你供房子的人，當(dāng)然我們跟它之間是有購(gòu)房合同是我們起訴的一個(gè)點(diǎn)往找到開(kāi)發(fā)商以后發(fā)商會(huì)說(shuō)：你看這是施工質(zhì)量的問(wèn)題。這樣就是供應(yīng)商、施工方、開(kāi)發(fā)商都會(huì)交在一起。我們?cè)?jīng)打過(guò)一個(gè)官司非常出名一個(gè)樓盤它有一個(gè)氨氣污染。當(dāng)時(shí)那個(gè)房子氨氣污染以后，里邊攪拌的水泥有氨氣，而且長(zhǎng)期散發(fā)不出去最后使住戶有些人有咳嗽問(wèn)題而且養(yǎng)的花死了，等等。當(dāng)時(shí)我們就起訴了，法律上規(guī)定肯定是要先找開(kāi)發(fā)商，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商的代理律師也很聰明，就說(shuō)不行。我們要求追加另外兩個(gè)被告什么被告？就是供應(yīng)商我們是買的攪拌好的水泥，商品水泥，買來(lái)以后直接用，那是它們的質(zhì)量問(wèn)題，而不是我們開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題。然后找水泥廠，水泥廠早關(guān)門。找施工隊(duì)，施工隊(duì)也不太愿意管。所以我們認(rèn)為這個(gè)合同直接沖的是開(kāi)發(fā)商為和它簽訂的購(gòu)房合同。至于開(kāi)發(fā)商、水泥廠和供應(yīng)商它們之間有供應(yīng)合同、建筑合同，等等。應(yīng)該是另外一個(gè)法律關(guān)系，所以從這個(gè)角度上來(lái)講，我們認(rèn)為不能交在一起。因?yàn)樗蚍謹(jǐn)傌?zé)任，最后開(kāi)發(fā)商沒(méi)有辦法了，就賠付了。（2保修責(zé)任的問(wèn)題、時(shí)間的問(wèn)題。

開(kāi)發(fā)商在售樓的時(shí)候都會(huì)給業(yè)主兩個(gè)東西一個(gè)是房屋質(zhì)量的保證書有一個(gè)房屋使用的說(shuō)明里都規(guī)定的很詳細(xì)。所以作為業(yè)主來(lái)講可能就直接簽了但實(shí)際上這些內(nèi)容有時(shí)候可以約定它都有一些詳細(xì)的規(guī)定這些規(guī)定實(shí)際上就是我們向它提出在保修其內(nèi)維修，還是保修其外維修的一個(gè)很重要的依據(jù)因此這一點(diǎn)作為我們?cè)谔幚戆讣臅r(shí)候首先要考慮根據(jù)這個(gè)約定的情況來(lái)做一些處理。我們?cè)?jīng)也遇到一個(gè)案子這個(gè)案子很特殊它們那個(gè)小區(qū)是地埋管供暖一般來(lái)講業(yè)主進(jìn)了家以后有一個(gè)好處沒(méi)有暖氣片的位置這樣會(huì)增大一點(diǎn)面積可是沒(méi)想到它從第二年開(kāi)始漏水，最后打開(kāi)了一看，發(fā)現(xiàn)它那個(gè)管子在拐彎的時(shí)候工藝不行。當(dāng)時(shí)它們簽的是兩個(gè)采暖期。當(dāng)時(shí)找到我們的時(shí)候已經(jīng)四年了。我們就考慮到確實(shí)業(yè)主損失很大而且整棟樓都是這個(gè)有一點(diǎn)好處就是排除了業(yè)主自己在二次裝修時(shí)候的責(zé)任這樣責(zé)任肯定是開(kāi)發(fā)商我們就找到了開(kāi)發(fā)商如果從暖氣管這個(gè)角度上去跟談，肯定保修期過(guò)了。所以我們當(dāng)時(shí)找開(kāi)發(fā)商，你給我供的樓房，管子本身的一個(gè)質(zhì)量，要達(dá)到一個(gè)年限。所以從產(chǎn)品瑕疵上講，這個(gè)官司基本上家家都得到了賠付。所以我覺(jué)得在訴訟過(guò)程中也要注意一些角度且開(kāi)發(fā)商往往會(huì)給物業(yè)留下一些建筑商的保修電話果過(guò)了質(zhì)保期以后法律上可能會(huì)有一些問(wèn)題業(yè)主角度上講剛住一兩年就壞了。

從另一個(gè)角度上講，修理就會(huì)有費(fèi)用問(wèn)題。（二）業(yè)主有部分使用當(dāng)引起的糾的處理物業(yè)小區(qū)分為專有部分和共有部分有部分指的是自己家的那一塊，產(chǎn)權(quán)證上寫的面積就是自己的專有部分。其余部分，就是共有部分。所以專有部分當(dāng)然從構(gòu)造角度來(lái)講應(yīng)該是獨(dú)立的，而且另外就是要登記。專有部分是以房產(chǎn)本登記為準(zhǔn)，沒(méi)有異議。要注意的是，比如說(shuō)有一些特別約定開(kāi)發(fā)商為了賣房子或者正好是你們家門口有一塊小地或者露臺(tái)。開(kāi)發(fā)商就說(shuō)了，你要買這戶，前面就給你使用。這一塊要注意，對(duì)于這些露臺(tái)和花園，開(kāi)發(fā)商如果有權(quán)處理的話，也寫在了我們的合同中，和產(chǎn)權(quán)證上要有體現(xiàn)，那法律上會(huì)認(rèn)定它為專有部分有開(kāi)發(fā)商沒(méi)權(quán)處理的地方理了，從法律上來(lái)講可能你要走兩步首先要把那個(gè)地方從房地局把本上撤下來(lái)。然后再打占有的官司。開(kāi)發(fā)商有一段時(shí)間很聰明大家都知道外墻可以做廣告產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益那肯定開(kāi)發(fā)商留下最好所以很多在售房合同中外墻的所有權(quán)還是屬于出讓方這樣它在這上面做廣告都可以這次對(duì)于外墻這個(gè)角度最高法院已經(jīng)作了規(guī)定了包括外墻這些

都屬于業(yè)主共有的作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講這些約定都是無(wú)效的所以作為專有部分一般來(lái)講業(yè)主只要有產(chǎn)權(quán)證你就可以踏踏實(shí)實(shí)的享受所有權(quán)。在使用過(guò)程中也要注意專有部分的使用還是有一定的約束為你畢竟是在和大家住在一起是自己?jiǎn)为?dú)的一個(gè)地。所以它有一個(gè)界限。界限就是你不得影響其它的相關(guān)的鄰居。例子有一個(gè)業(yè)主拿到它的房子之后就開(kāi)始裝修它就把暖氣全都給拿下來(lái)了。這個(gè)業(yè)主就沒(méi)有換，它給取消了兩組。它認(rèn)為屋子里邊太熱，對(duì)身體不好，就把暖氣片給撤了。最后開(kāi)發(fā)上起訴它求它恢復(fù)暖氣片業(yè)角度它的觀點(diǎn)是我自己的家，而且暖氣的所有權(quán)的截止點(diǎn)是在以進(jìn)屋暖氣片位置氣片歸業(yè)主，暖氣管道歸全體業(yè)主共有，它的區(qū)分點(diǎn)在這。所以我不用暖氣片不礙任何人的事。因?yàn)檎麄€(gè)供熱裝置是有一定的配比和設(shè)計(jì)的于它們家暖氣片沒(méi)有了會(huì)影響到其它家的供暖問(wèn)題所以業(yè)主就認(rèn)為法律上是不是應(yīng)該讓自己享有這樣的權(quán)利。法院說(shuō)：，你說(shuō)對(duì)你身體有壞處，你沒(méi)法舉證對(duì)你身體有哪些不好。有什么損害。供應(yīng)商卻舉證出來(lái)。最后結(jié)果判決是要求它把暖氣片全部的補(bǔ)上。例子有一戶在一層上買了兩套房它想自己家里邊開(kāi)一個(gè)門好了。它就把中間那棟墻給打開(kāi)了，弄了一個(gè)門。這個(gè)兩套從中間里邊來(lái)回走。但是大家都知道，它把承重墻給拆了，這肯定

是不行的。所以這次最高法院對(duì)于承重墻也作了相關(guān)的規(guī)定。例子：業(yè)主住二層，由于一層都有一個(gè)凸出來(lái)的房子，所以二層有一個(gè)露臺(tái)所以這個(gè)人把露臺(tái)搞了一些架子弄水池子養(yǎng)魚，把露臺(tái)弄的很漂亮。所以就被起訴了，最后結(jié)果法院支持了業(yè)主，因?yàn)樗蔫F架子弄魚池，沒(méi)有影響別人，而且給大家都產(chǎn)生了一種美感是也給他提出了一個(gè)要求求必須做防水。根據(jù)這個(gè)處理在使用露臺(tái)和設(shè)備的時(shí)候雖然你覺(jué)得這是自己面前的一個(gè)權(quán)利，但是可能法律上還是有一定的限制。例子戶挨在一起防盜門都是這一邊它覺(jué)得很別扭。就把防盜門換了一個(gè)反方向這種情況在法律上讓人覺(jué)得我就安自己家門，跟你們家有什么關(guān)系。但是由于你的門開(kāi)和關(guān)，影響到對(duì)方鄰居的出入在法律上大家知道法院支持了要求他恢復(fù)原狀。我還碰到過(guò)一個(gè)很極端的案子他們家和哥哥家門對(duì)門對(duì)面是他的哥哥，他哥哥有點(diǎn)精神病。他們家怕哥哥出去，他們對(duì)精神病有一個(gè)監(jiān)護(hù)的責(zé)任。所以他就把哥哥那邊安了一個(gè)大鐵門，把兩個(gè)大鐵門綁在一起。然后他哥哥一出來(lái)，就肯定出到他們家了，而不是出到外面去了。樓上樓下都提意見(jiàn)，如果你這個(gè)門永遠(yuǎn)這么擋上了就意味這走廊那兒少了一塊會(huì)影響到樓上搬家具。當(dāng)時(shí)法院也做了半天工作，最后這個(gè)案子調(diào)解了，讓大家理解他讓他跟大家講一下道理如果大家要使用這個(gè)樓道的時(shí)候，他一定要無(wú)條件地給人家騰開(kāi)。

從法律上來(lái)講使用自己家專有部分的時(shí)候你要考慮到其他人的利益，而且自己使用的同時(shí)要考慮到是不是承重墻。（三）業(yè)主理使用共有分共有部分有一個(gè)詞大家要注意一下法說(shuō)的是有”。但是北京市一些規(guī)章公布的時(shí)候都用的“共用。共有比較確切的就是共同所有的概念有的部位是業(yè)主共用但歸誰(shuí)所有不一定小區(qū)專有部分以外他部分都基本上是用共有說(shuō)。1．物業(yè)用房物業(yè)用房爭(zhēng)議焦點(diǎn)很多物業(yè)用房從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)講認(rèn)為物業(yè)用房應(yīng)該是它的所有權(quán)因?yàn)榇蠹叶贾涝谑鄯康臅r(shí)候都有一個(gè)公攤你們家自己那一塊門里邊這一塊肯定是你專有部分但是還有一個(gè)部分就是公攤部位公攤部位當(dāng)時(shí)國(guó)家規(guī)定怕開(kāi)發(fā)商把一些亂七八糟全加進(jìn)來(lái)增加業(yè)主的負(fù)擔(dān)以它把公攤部分限定得非常死。因此我們業(yè)主的公攤不是很多，但是到了物業(yè)用房這一塊，開(kāi)發(fā)商就提出這個(gè)問(wèn)題物業(yè)用房的所有權(quán)應(yīng)該是我的因?yàn)槟阍诠珨偫镞厸](méi)有物業(yè)用房確實(shí)是所以當(dāng)時(shí)提到這個(gè)問(wèn)題是這么考慮。現(xiàn)在《物權(quán)法》、《物業(yè)條例》已經(jīng)明確規(guī)定了，物業(yè)用房屬于業(yè)主共同共有這個(gè)角度來(lái)講律已經(jīng)強(qiáng)行規(guī)定了。2車位

車位大家都知道有兩種情況一種情況就是地下車位一種是地面車位地面車位一般來(lái)說(shuō)物權(quán)法上已經(jīng)明確規(guī)定了，就是占用道路，要收費(fèi)。但是地下車位是開(kāi)發(fā)商在賣房的時(shí)候，可能有的時(shí)候是贈(zèng)與或者賣給了一些業(yè)主，業(yè)主都有權(quán)利去買。所以根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，地下車位是按照約定，當(dāng)時(shí)你約定的是賣是送都好，那是誰(shuí)的就是誰(shuí)的，同時(shí)也可以辦產(chǎn)權(quán)證。地上車位肯定是全體業(yè)主的，這是法律上的明確規(guī)定。現(xiàn)在有好多收益是不是歸全體業(yè)主，法律上規(guī)定是可以的。我當(dāng)時(shí)也跟他們作了一個(gè)解釋是不是應(yīng)該在法律公布以后在把收益拿回來(lái)以后。因?yàn)槟阆胱岄_(kāi)發(fā)商退十年、八年的收益，物業(yè)公司那邊肯定有問(wèn)題。例子：有一個(gè)小區(qū)的滅火器，滅火器也是法律問(wèn)題，滅火器沒(méi)多長(zhǎng)時(shí)間就有問(wèn)題了當(dāng)時(shí)買的那一批質(zhì)量不行這時(shí)候物業(yè)公司就向開(kāi)發(fā)商打了一個(gè)報(bào)告。開(kāi)發(fā)商倒不錯(cuò)，就一下買了00個(gè)，重新?lián)Q了一批。正好小區(qū)業(yè)主就成立了業(yè)委會(huì)，成立業(yè)委會(huì)第一個(gè)任務(wù)就是把物業(yè)公司換了業(yè)公司在走的時(shí)候把這批滅火器全拿走了后來(lái)它說(shuō)了一個(gè)理由是開(kāi)發(fā)商增給它了最后法律上也是認(rèn)為滅火器是小區(qū)的公共設(shè)備于小區(qū)之內(nèi)的公共設(shè)備。開(kāi)發(fā)商實(shí)際送的是這個(gè)小區(qū)，肯定送的是全體業(yè)主，物業(yè)公司只是管理最后法院支持了業(yè)主讓物業(yè)公司有把滅火器拿出來(lái)了。

例子人防工程的確權(quán)實(shí)際上現(xiàn)在有很多小區(qū)在打這個(gè)官司，打這個(gè)官司可以這么講，法律上規(guī)定的也是不明確，但是不明確也有規(guī)定國(guó)家有一《防空法國(guó)家規(guī)定的好象是國(guó)有，北京市規(guī)定的是誰(shuí)投資誰(shuí)所有。所以這樣的話就出現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，作為業(yè)主來(lái)講也有說(shuō)法，誰(shuí)投資誰(shuí)所有。現(xiàn)在實(shí)際上都是有人防辦公室直接和小區(qū)物業(yè)簽定合同，每年向我交一點(diǎn)人防費(fèi)，你就可以使用這一塊地一般情況下給業(yè)主當(dāng)車庫(kù)了但是很多業(yè)主就說(shuō)了：憑什么給它？誰(shuí)投資誰(shuí)所有，開(kāi)發(fā)商投資的，那就是開(kāi)發(fā)商所有等到開(kāi)發(fā)商把房子賣給我們的時(shí)候我們交的房費(fèi)里頭含了所有投資就等于它的投資轉(zhuǎn)移到業(yè)主身上了所以業(yè)主就是投資人，最后業(yè)主就是所有者。這是業(yè)主的觀點(diǎn)。最后被法院給否了因?yàn)楫吘惯€有一個(gè)法律在那擺著就是權(quán)利還是屬于人防辦公室，屬于國(guó)家，當(dāng)然使用權(quán)還是業(yè)主。車位我補(bǔ)充一下。車位的分配怎么辦？雖然你有權(quán)利共有，對(duì)于權(quán)利共有，你也使用，我也使用，這個(gè)怎么使用？法律上規(guī)定就是滿足小區(qū)業(yè)主的需要還有一點(diǎn)如果說(shuō)有的人入住得比較早，你們都沒(méi)進(jìn)來(lái)，或者有些人沒(méi)有車，這種情況下車位是富余的以有的業(yè)主家里有兩輛車甚至更多就了多個(gè)車位，在這樣的情況下，后面的業(yè)主在進(jìn)來(lái)之后，越來(lái)越多了，不夠怎么辦？法律上是按配比。開(kāi)始的時(shí)候可能比較空，可不可以租給外面？原則上是可

以，租給外面的情況，最好是短期的合同，只要小區(qū)業(yè)主提出需求，首先要把他那個(gè)合同終止。也有很奇怪的小區(qū)說(shuō)我們能不能租給外面的？我說(shuō)：“你的業(yè)主怎么不租？“我們業(yè)主沒(méi)一個(gè)租的，地下全部是空的，業(yè)主全都塞在地面上，還打架呢，但是沒(méi)有一個(gè)下去的?！薄笆袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)嘛可以租給外面的但是其他業(yè)主提出要地庫(kù)的時(shí)候，你必須要讓他們讓開(kāi)，這是一個(gè)使用的原則。”關(guān)于鍋爐是這樣的，鍋爐現(xiàn)在越來(lái)越少了，可以這么說(shuō)，鍋爐是一個(gè)非常特殊的例子根據(jù)法律來(lái)講在過(guò)去鍋爐屬于危險(xiǎn)的裝置法律上應(yīng)該屬于國(guó)有而且燒鍋爐的公司都是過(guò)去房管局的國(guó)有公司來(lái)控制不允許沒(méi)有資質(zhì)的任何人去管理好幾個(gè)小區(qū)也出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題了小區(qū)業(yè)主就說(shuō)小區(qū)的配套設(shè)備里邊就是我們小區(qū)本身共有的東西當(dāng)時(shí)有個(gè)小區(qū)就提出這個(gè)問(wèn)題結(jié)果法院還是沒(méi)有處理，讓它們自己調(diào)解。至于鍋爐的所有權(quán)，我想是這樣的，看一下規(guī)劃里邊，如果鍋爐房只是這一個(gè)小區(qū)用的鍋爐格來(lái)說(shuō)在規(guī)劃里邊它都會(huì)有表述，就是說(shuō)是不是這個(gè)小區(qū)的，如果是屬于這一片五個(gè)小區(qū)，我覺(jué)得還是五個(gè)小區(qū)共有的概念而不是一個(gè)小區(qū)的概念如果在一個(gè)小區(qū)里面就屬于一個(gè)小區(qū)以要看它具體的規(guī)劃。每個(gè)小區(qū)的情況不太一樣如果市政這個(gè)角度都沒(méi)有問(wèn)題現(xiàn)在從建委的角度上講沒(méi)有一個(gè)最后的解決辦法是如果它說(shuō)，你小區(qū)自己能管，我們也可以放給你小區(qū)。就是這樣的原則。

有的地方就規(guī)定了這些鍋爐是小區(qū)的配套設(shè)施是小區(qū)的所有權(quán)沒(méi)有一個(gè)特別的法律明確規(guī)定果照以前的規(guī)定，可能對(duì)小區(qū)業(yè)主并不是很有利，它還是一個(gè)國(guó)有的概念。合理使用共有部分的界限，正常使用共有部分可不可以？可以。它有一個(gè)基本條件：第一，自己專有部分的外延，第二，對(duì)生活品質(zhì)有一些幫助比如說(shuō)可以使用的部分空調(diào)機(jī)置外的機(jī)子，肯定是要掛在外墻的，這叫合理使用。還有比較曬的情況下窗戶上弄一個(gè)窗罩或者遮陽(yáng)罩是可以的有太陽(yáng)能，樓頂也是共有的太陽(yáng)能板肯定是在樓上放著也算合理使用范圍。在使用過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題對(duì)這些問(wèn)題可能要做出一些處理比如說(shuō)太陽(yáng)能最多的就是漏水所以有一個(gè)使用的合理性。樓上漏水，從法律上講肯定要付賠償責(zé)任。另外就是你看是不是太陽(yáng)能板漏水有沒(méi)有設(shè)施的質(zhì)量問(wèn)題還有樓頂上下雨都不怕，漏這么點(diǎn)水就出問(wèn)題了，是不是樓頂防水的問(wèn)題，這樣就是開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的問(wèn)題法院會(huì)綜合這些因素物業(yè)有管理的責(zé)任或者自己使用可能不當(dāng)總之對(duì)屋頂漏水要有一個(gè)說(shuō)法。所以合理使用還是可以的，但是要在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)。比如說(shuō)你住在最頂層樓頂那一塊合理使用一下做成我們家曬太陽(yáng)的屋子，這是不可以的，一般都會(huì)讓你拆除。共有部分使用的不合理：（1開(kāi)發(fā)商把一些綠地拆除了，像鍋爐房。當(dāng)時(shí)這個(gè)地方

是綠地，改變用途的時(shí)候，法律規(guī)定你必須要經(jīng)過(guò)“雙/3以上的業(yè)主同意，才能把它的使用性質(zhì)改變。（2改變小區(qū)道路。小區(qū)道路在規(guī)劃的時(shí)候是綠地，在建設(shè)過(guò)程中改變了（律師在查的時(shí)候也要注意，比如說(shuō)房屋建設(shè)時(shí)候的規(guī)劃有，對(duì)土地規(guī)劃一定要到土地局查。）圖紙上畫的實(shí)際上是綠地但是后來(lái)又畫了很多小方塊很多開(kāi)發(fā)商都是里邊種上草，外邊停上車兩用，又是綠地又是停車這樣使用，但是土地規(guī)劃里邊有。結(jié)果這邊剛剛買房，它就給改成了一個(gè)市政。它為什么改市政？這個(gè)小區(qū)過(guò)來(lái)以后旁邊還蓋了寫字樓寫字樓的小區(qū)還蓋了一個(gè)小區(qū)這樣大家可以共用這條路作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講就很合適圍沒(méi)有任何路有這一條路所以它就改了。這個(gè)小區(qū)就找到我們，鬧得非常厲害。找到我們以后，我們給查了一下，發(fā)現(xiàn)有幾個(gè)問(wèn)題：①找到土地規(guī)劃的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)它以前屬于小區(qū)的綠化帶。（注意：綠化帶很多時(shí)候都是代征綠地，如果是代征綠地性質(zhì)，所有權(quán)還是國(guó)家。）②只要你一開(kāi)始預(yù)防主對(duì)于以前固定的所有的規(guī)劃都有知情權(quán)，修改的時(shí)候必須要經(jīng)過(guò)業(yè)主同意。我們當(dāng)時(shí)也沒(méi)想到，2000建委這個(gè)規(guī)定就已經(jīng)出來(lái)了。他要求你必須在售樓處公示，公示以后還要要求差不多要達(dá)到/2上的同意，這樣你才能修改這個(gè)東西。小區(qū)就沒(méi)有這么做。

（3它修改完了以后，也沒(méi)有經(jīng)過(guò)人家同意，自己就開(kāi)始實(shí)施，也沒(méi)有任何公告，小區(qū)那時(shí)候已經(jīng)入住了。所以從法律上來(lái)講就會(huì)有問(wèn)題這個(gè)變更不是一個(gè)許可證性質(zhì)，是批復(fù)的一個(gè)函。我們第一要求他撤銷變更規(guī)劃的批復(fù)。開(kāi)發(fā)商就說(shuō)了，由于我們是一個(gè)函，所以不具備許可證。最后這個(gè)事情還是調(diào)解了因?yàn)槟莾蓷l路確實(shí)在是沒(méi)法走了當(dāng)時(shí)復(fù)議在市政府，花了很大力氣，做了很多工作。最后給解決了。有一個(gè)小區(qū)物業(yè)用房在規(guī)劃的時(shí)候地下一樓差不多幾個(gè)單元都是物業(yè)用房一開(kāi)始賣的時(shí)候就把物業(yè)用房改了改到了地下，后來(lái)發(fā)現(xiàn)地下也挺好用的，就把地下也給賣了。因?yàn)樗寝k地下室，沒(méi)了以后就在地下室，人防工程弄了一個(gè)00米的房子，說(shuō)這個(gè)就是物業(yè)用房。很有意思的是，人家讓物業(yè)公司走的時(shí)候，他說(shuō)物業(yè)用房你是租我的，他也辦了產(chǎn)權(quán)證。所以這一塊要注意，有的地方他真辦產(chǎn)權(quán)證。我們問(wèn)法院，雖然說(shuō)人防工程這一塊不應(yīng)該有權(quán)利辦產(chǎn)權(quán)證但是在你沒(méi)有撤銷之前如果業(yè)主來(lái)要求說(shuō)這一塊應(yīng)該是人防工程而不應(yīng)該是他的種訴訟由于主體不對(duì)院還是要駁回業(yè)主的以碼要尊重產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)證必須要撤銷，主體訴訟是誰(shuí)，一定是人防辦公室來(lái)訴訟。訴訟完以后，撤銷以后，才是物業(yè)用房的概念。新的法律現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始基本支持了，像規(guī)劃中的物業(yè)用房，如果是沒(méi)有了，也要解決。因?yàn)闆](méi)有物業(yè)用房，物業(yè)公司沒(méi)法辦公，而且在外邊租，物業(yè)公司費(fèi)用承擔(dān)起來(lái)小區(qū)業(yè)主壓力就很大是開(kāi)發(fā)商經(jīng)常侵

犯業(yè)主公用的部分。業(yè)主自己也有一些侵權(quán)比如說(shuō)在公共走廊樓梯里邊自己給圈起來(lái)了，這種法院很明確讓他恢復(fù)原狀。還有像封閉露臺(tái)，露臺(tái)指的是沒(méi)有給業(yè)主的露臺(tái)如果開(kāi)發(fā)商銷售的時(shí)候指定給他了，而且確實(shí)房產(chǎn)證拿到了的情況下，是業(yè)主自己用，其他的那種封閉都是不合理的。窗戶這樣的要有一個(gè)說(shuō)明這個(gè)也應(yīng)該是合理使用但是有一個(gè)問(wèn)題就是好多小區(qū)不愿意讓安防盜窗說(shuō)小偷順著這個(gè)就爬上去了就會(huì)給人家造成一個(gè)安全隱患這種情況下怎么辦？法律上對(duì)這種合理使用沒(méi)有明確限制然后小區(qū)又不同意如果問(wèn)到律師就可以用他們那個(gè)規(guī)約來(lái)處理你可以在規(guī)約里邊規(guī)定。業(yè)主的規(guī)約規(guī)定以后，使他能夠得到一個(gè)制約。如果他真的是這么做了，有意見(jiàn)的話，你可以從規(guī)約角度來(lái)要求他，認(rèn)為他違反了規(guī)約這在法律上是允許的而且規(guī)約是屬于業(yè)主共同制定的，而且經(jīng)過(guò)了一定的比例，也許他可能沒(méi)有簽字，但是他必須遵守的一個(gè)約定，這在法律上是會(huì)支持的。（四）共有分的收益和用的負(fù)擔(dān)關(guān)于收益，大家都知道，在電梯里、外墻上做的一些廣告，這些都有一些收益，而收益都是屬于全體業(yè)主。

有一個(gè)案例很有意思一樓是工商行工商行要把工商行的標(biāo)搭在二樓的屋頂上總共涉及到三個(gè)業(yè)主工商行就跟三個(gè)業(yè)主說(shuō)“給你們一人一萬(wàn)塊錢，我就把牌子掛起來(lái)了。”三個(gè)業(yè)主說(shuō)：“行，沒(méi)有問(wèn)題?！睒I(yè)委會(huì)就起訴了，說(shuō)：“這個(gè)錢應(yīng)該是交給業(yè)委會(huì)，應(yīng)該屬于全體業(yè)主，而不應(yīng)該屬于你們?nèi)齻€(gè)。”這個(gè)官司還真贏了。但是有一點(diǎn)問(wèn)題，他把錢分成了兩種錢：一種錢屬于它的廣告收益，給了業(yè)主了，但是遮蔭這一塊，給了業(yè)主一人一千塊錢的補(bǔ)償，分成了兩部分解決。收益歸全體業(yè)主訴訟主體是個(gè)問(wèn)題有一個(gè)中石油老板在哪說(shuō)“看我們小區(qū)的收益，不是歸我們業(yè)主嗎？”后來(lái)我跟他講：“你的說(shuō)法是對(duì)的，但是有一個(gè)主體問(wèn)題，公共的一個(gè)權(quán)利，你自己怎么訴訟？”例子物業(yè)公司自己在草地上建了一個(gè)立體停車場(chǎng)建好以后就開(kāi)始收費(fèi)這個(gè)費(fèi)用應(yīng)該是屬于業(yè)主但是在處理的時(shí)候一定要記住給經(jīng)營(yíng)這個(gè)東西的人留出合理的收入。有四五個(gè)業(yè)主就委托起訴了訴之后時(shí)法院就沒(méi)立案。后來(lái)有一個(gè)外所的律師找到我“連律師怎么辦？”我一聽(tīng)是這種情況，我說(shuō)“你要召開(kāi)一個(gè)大會(huì)，得有一個(gè)委托，才能做這件事?！本o接著我就給法院打一電話，問(wèn)法院為什么不立案。法院說(shuō)：往往是公共的權(quán)利的時(shí)候，一個(gè)個(gè)人起訴的話，我的判決書怎么寫這個(gè)問(wèn)題還要考慮現(xiàn)在北京市高院也提到了可以用

代表人訴訟。如果有業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)訴訟。沒(méi)有業(yè)委會(huì)，全體業(yè)主要選出代表人來(lái)進(jìn)行訴訟這樣他的權(quán)利一定回歸到一個(gè)集體，而不是一個(gè)個(gè)人。這是訴訟主體上要考慮的。收益的使用現(xiàn)在法律上有很多意見(jiàn)，應(yīng)該放到專項(xiàng)維修資金是作為維修物業(yè)費(fèi)等我覺(jué)得還是要靠業(yè)委會(huì)的決議，在開(kāi)始成立業(yè)委會(huì)的時(shí)候有一些意識(shí)規(guī)則在業(yè)主規(guī)約里邊給他規(guī)定幾句，收益部分應(yīng)該怎么來(lái)分配。也有業(yè)主提出，這些錢應(yīng)該放到專項(xiàng)維修資金，但是法律上只要沒(méi)有共同約定的東西，法院不支持。所以必須有一個(gè)規(guī)定才能夠解決。關(guān)于公共費(fèi)用的承擔(dān)，一樓的業(yè)主說(shuō)，我不坐電梯，不交電梯費(fèi)可不可以？現(xiàn)在有明確規(guī)定必須要交因?yàn)檫@是整個(gè)大樓的配套設(shè)施，所以你在這個(gè)樓里邊就要完成配套設(shè)施的費(fèi)用。案例：當(dāng)時(shí)有一個(gè)業(yè)主就提出，業(yè)主是在二層，被告的業(yè)主是在一層，是一個(gè)底商。他就開(kāi)了個(gè)飯館，然后有一個(gè)煙筒，就順著二樓的圍墻一直圍過(guò)去，經(jīng)過(guò)了二樓。煙筒肯定有油煙，各方面的情況出現(xiàn)了。二樓業(yè)主就受不了，兩個(gè)人就訴訟了。訴訟以后，就要求他把煙筒撤銷。被告就提出幾個(gè)理由：第一，二樓業(yè)主是第二業(yè)主，他處在簽合同階段所以根據(jù)簽合同這點(diǎn)我覺(jué)得第二業(yè)主不是業(yè)主所以你沒(méi)有權(quán)利跟我說(shuō)話第二我也經(jīng)過(guò)科學(xué)部門對(duì)煙筒的污染問(wèn)題和噪音問(wèn)題都評(píng)估過(guò)了，沒(méi)有任何超標(biāo)的。第三，我的煙筒

是在先，你進(jìn)來(lái)是在后。第四，你也要舉出證據(jù)，說(shuō)明我的煙筒對(duì)你造成了什么重大損害。這個(gè)角度對(duì)不對(duì)？絕對(duì)正確原告就變角度最高法院認(rèn)定了業(yè)主的合同本身來(lái)講第二業(yè)主已經(jīng)不是主要問(wèn)題雖然最高法院規(guī)定一手業(yè)主的時(shí)候如果是有合同的情況下視為業(yè)主像這種已經(jīng)簽了合同是有效的只是在辦理過(guò)程中這種情況下法院也會(huì)認(rèn)定他為業(yè)主。怎么駁被告，這時(shí)要換一個(gè)角度。你安煙筒要經(jīng)過(guò)我同意你是在外墻公共的墻面上你要經(jīng)過(guò)相關(guān)業(yè)主同意。就這一條，原告贏了。所以我跟律師說(shuō)，有人一審的時(shí)候輸了，二審的時(shí)候贏了。實(shí)際上不是法律變了，是角度變了。不是律師不知道這個(gè)法律，也不是律師用錯(cuò)了法律是角度找的不對(duì)以在訴訟過(guò)程中，這就是訴訟技巧。關(guān)于煤改電的問(wèn)題煤改電也是個(gè)實(shí)際案例大家知道煤改電是國(guó)家統(tǒng)一的政策為了環(huán)保這種情況下作為一個(gè)小區(qū)的鍋爐改造，要經(jīng)過(guò)“雙2/3”以上的業(yè)主同意，才可以改。以在這種情況下各個(gè)樓就選出一個(gè)業(yè)主代表用業(yè)主代表來(lái)簽訂了一個(gè)協(xié)議，把鍋爐改造了，這個(gè)也符合國(guó)家政策。同時(shí)大家也要經(jīng)過(guò)民主的程序。最后有的業(yè)主說(shuō)他沒(méi)舉手，他就拒交幾千塊錢當(dāng)然法院最后是支持物業(yè)了整個(gè)程序是合法的，最后要求業(yè)主必須把錢交上?，F(xiàn)在業(yè)主代表的產(chǎn)生找到一個(gè)代表人很簡(jiǎn)單但是要想拿

到合格的代表權(quán)是很難的，因?yàn)橐匍_(kāi)業(yè)主代表大會(huì)。公用設(shè)置的維護(hù)和維修、改造費(fèi)用必須要由全體來(lái)共同負(fù)擔(dān)。投票過(guò)程中要注意同意的過(guò)程可能有個(gè)麻煩要注意這一塊可能相關(guān)業(yè)主也可以不是全體全體可能意味著整個(gè)小區(qū)的全體業(yè)主比如說(shuō)一個(gè)樓的電梯壞了可能涉及到這一個(gè)樓的業(yè)主就可以。所以包括申請(qǐng)專項(xiàng)維修資金，這些費(fèi)用的申請(qǐng)，只要相關(guān)業(yè)主同意只要做好相關(guān)業(yè)主的決議再加上一些其他的該修理的物業(yè)公司提供的材料，然后去申請(qǐng)就可以。例子：共有部分返還收益的案子，原告是小區(qū)的業(yè)委會(huì)，被告是車輛的管理公司。當(dāng)時(shí)物業(yè)公司就向業(yè)主發(fā)出了一個(gè)通知說(shuō)咱們請(qǐng)了一個(gè)經(jīng)營(yíng)汽車方面的管理公司有一個(gè)專項(xiàng)公司來(lái)管理是物業(yè)公司管理了后給業(yè)主全部發(fā)了一個(gè)通知。經(jīng)營(yíng)一年以后，發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，這個(gè)公司特別不負(fù)責(zé)任。業(yè)委會(huì)就決定終止專業(yè)公司管理工作不想委托他了同時(shí)要求他返還這些錢當(dāng)時(shí)業(yè)委會(huì)就起訴了他要求車輛公司返還一年期間的租車收入。業(yè)委會(huì)主要提出兩個(gè)理由：第一，車位管理是你私自化的，不是國(guó)家批的車位，第二，車位也沒(méi)有在相應(yīng)的部位。大家都知道經(jīng)營(yíng)車輛都有一個(gè)備案制度，業(yè)委會(huì)就抓住這個(gè)問(wèn)題，我認(rèn)為你的管理程序是違法的。業(yè)委會(huì)起訴以后，法院就給駁了，業(yè)委會(huì)敗訴。法院認(rèn)為：

作為業(yè)委會(huì)來(lái)講，你并沒(méi)有跟車輛專業(yè)管理公司直接簽訂合同。它走的是合同同主體不是你同主體是你委托的物業(yè)公司，根據(jù)這一條認(rèn)為主體不對(duì)給駁了。法院就跟他講，你應(yīng)該要求他訴求，合同主體不對(duì)，應(yīng)該換一個(gè)角度來(lái)打這個(gè)官司道路的車位是全體業(yè)主共有從這個(gè)角度上打，收益歸全體業(yè)主。業(yè)委會(huì)就換了這個(gè)角度，第二個(gè)官司就贏了。轉(zhuǎn)委托的問(wèn)題《物權(quán)法》也規(guī)定了，比如說(shuō)業(yè)主委托物業(yè)公司進(jìn)行管理業(yè)公司整體委托是無(wú)效的是以專項(xiàng)委托。比如說(shuō)保安可以委托保安公司，保潔也可以委托。我跟物業(yè)公司也講從法律上你們也要注意你們和業(yè)主訂合同的時(shí)候一定要把委托權(quán)要到律上你委托物業(yè)公司去作物業(yè)管理他不是必然的得到轉(zhuǎn)委托的權(quán)利法律上不禁止委托行為，但是合同中間沒(méi)有約定他委托，沒(méi)有同意轉(zhuǎn)委托權(quán)利合同法》明確規(guī)定，不允許轉(zhuǎn)委托。因?yàn)槲椅械氖悄悖闳绻胛衅渌?，要給我打招呼，我要同意，才可以。從業(yè)主角度來(lái)說(shuō)考慮允許轉(zhuǎn)委托的話要給他限制轉(zhuǎn)委托資格的審查和內(nèi)容的審查也要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)看一看別轉(zhuǎn)給一個(gè)沒(méi)資格的人或者非常不負(fù)責(zé)任的人樣的話會(huì)造成一個(gè)新的損失。（五）物業(yè)糾紛的探討

物業(yè)公司很多都是物業(yè)費(fèi)糾紛物業(yè)公司就不停地起訴但是業(yè)主們特別委屈，說(shuō)物業(yè)公司什么都不干，我到法院來(lái)講，法院肯定支持物業(yè)公司。我也跟很多業(yè)主說(shuō)，很多業(yè)主都想不開(kāi)，他認(rèn)為法院不支持業(yè)主是沒(méi)有道理的。但是實(shí)際上仔細(xì)分析一下院也有一定的道理業(yè)實(shí)際上是一個(gè)集體權(quán)利的概念，你交物業(yè)費(fèi)和他交物業(yè)費(fèi)共同組成一個(gè)物業(yè)費(fèi)來(lái)完成物業(yè)管理。所以如果是你不交物業(yè)費(fèi)，同時(shí)也侵犯了其他業(yè)主的權(quán)利。物業(yè)公司本身的權(quán)利是什么概念？從物業(yè)管理來(lái)講際上很多的費(fèi)用都是他收上來(lái)以后用于物業(yè)管理不是他自己的收益。特例我在講法律顧問(wèn)的時(shí)候講了物業(yè)費(fèi)的一個(gè)概念當(dāng)時(shí)大家都知道法律顧問(wèn)要完成企業(yè)的一些咨詢時(shí)我就講了一個(gè)特別的例子。法院就開(kāi)著警車來(lái)到了物業(yè)公司，第一，封物業(yè)公司的賬號(hào)同時(shí)還要求把法人代表行政拘留這個(gè)物業(yè)公司就給我們所的一個(gè)律師打電話，問(wèn)怎么辦。我們的律師就說(shuō)法院來(lái)了不就是法院說(shuō)什么你們就聽(tīng)什么嗎們能怎么樣？”然后當(dāng)事人就很生氣說(shuō)我不要這個(gè)咨詢就把電話掛了”電話?cǎi)R上又打給我，同樣的問(wèn)題就問(wèn)到我，問(wèn)怎么辦。我聽(tīng)完就告訴他兩個(gè)解決辦法第一你跟法院講物業(yè)費(fèi)所有權(quán)不是我的，我要給業(yè)主交電費(fèi)、交水費(fèi)，如果你把這錢封了，明天停水停電，清潔工不做，那怎么辦，找誰(shuí)呀？它有一個(gè)所有權(quán)的概

念。物業(yè)費(fèi)里邊有很多代收的部分，要不斷地支出，只有明確的一部分是物業(yè)公司的收益他就這樣給法院講法院就沒(méi)有封他的賬號(hào)。第二，法人代表你可以改日去法院，把時(shí)間緩一下，不就有一個(gè)減輕的解決辦法。物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)本身來(lái)講該巧妙地掌握是一個(gè)共性的，而不是針對(duì)一個(gè)人的費(fèi)用。業(yè)主可能也存在舉證的問(wèn)題你享用他的服務(wù)態(tài)度不好或者服務(wù)內(nèi)容不好，來(lái)抗辯物業(yè)費(fèi)，從業(yè)主來(lái)講，舉證是非常難。舉非常簡(jiǎn)單的例子如說(shuō)供暖求是6怎么舉證？最簡(jiǎn)單的就是公證處，公證的是2，那怎么證明晚上是多少度？所以24時(shí)公證是什么概念還不如交了幾千塊錢算了而且公證的是今天天怎么辦？怎么證明這一個(gè)月都是這樣？舉證問(wèn)題，這就是一個(gè)很大的問(wèn)題。目前建委覺(jué)得既然舉證有很大的困難委也是不斷地要出臺(tái)一些物業(yè)公司的規(guī)范或者管理辦法，還有就是他們服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)目的就是為了讓物業(yè)公司從管理的角度上得到一種約束否則個(gè)性化的舉證有一定難度?？罐q的理由：關(guān)于物業(yè)費(fèi)，你要是提出來(lái)說(shuō)我們家住一樓，沒(méi)有享受服務(wù)，不可以。你可以放棄權(quán)利，但不可以放棄義務(wù)。還有一個(gè)情況就是出租房屋也明確規(guī)定了業(yè)主和他是一個(gè)連帶。物業(yè)公司的履職，舉證是有一定的難度。例子業(yè)主和開(kāi)發(fā)上簽購(gòu)房合同的時(shí)候已經(jīng)約定一樓的自

行車庫(kù)要給他一個(gè)位子讓他停放自行車由于在地下室里有一個(gè)房子是放自行車有人看常被偷所以就沒(méi)人敢往那放。物業(yè)公司又怕刑事案件，就把門鎖了，業(yè)主就開(kāi)始告狀了，這樣舉證非常容易合同中已經(jīng)約定給我一個(gè)位置然后現(xiàn)在把大門永遠(yuǎn)鎖上，沒(méi)有履行合同，結(jié)果法院給物業(yè)費(fèi)減了00錢。舉證到這種程度，法院才支持。（六）物業(yè)司管理職責(zé)起的訴訟這個(gè)爭(zhēng)議挺多的別是安全保障義務(wù)為物業(yè)公司來(lái)講，在小區(qū)內(nèi)負(fù)有安全保障義務(wù)比如小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)了兇殺案件或者殺害案件怎么辦？這也是常出現(xiàn)的一般物業(yè)公司會(huì)說(shuō)我們是安全保障秩序，對(duì)于人身安全屬于公安的責(zé)任。這是對(duì)的，這是屬于國(guó)家公權(quán)力管，屬于社會(huì)治安案件。對(duì)于小區(qū)來(lái)講怎么區(qū)分？我們也琢磨保安都在那站著也管點(diǎn)用吧完全放任保安沒(méi)有一點(diǎn)責(zé)任也不行所以法律上規(guī)定的是“相應(yīng)”的責(zé)任。什么叫相應(yīng)的責(zé)任？要看你的防護(hù)措施、應(yīng)急措施、相關(guān)制度的規(guī)定，如果有就可以免除你的責(zé)任，如果沒(méi)有就根據(jù)程度來(lái)負(fù)相應(yīng)的責(zé)任。例子：一個(gè)女士在家里被小偷掐死了，東西被偷走了。最后把物業(yè)公司告上法庭要求物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任你是保安，我交物業(yè)費(fèi)你也要承擔(dān)點(diǎn)責(zé)任。

死者就抓了兩個(gè)問(wèn)題第一物業(yè)是發(fā)現(xiàn)了公安局的人去了以后，報(bào)警了，從錄像中沒(méi)有查到殺人犯的蹤跡。小區(qū)內(nèi)有攝像頭，但是攝像頭是壞的，沒(méi)有攝像內(nèi)容，如果有攝像內(nèi)容，就有利于抓殺人犯。第二，大家都知道小區(qū)進(jìn)門和出門要有登記，這個(gè)小區(qū)的登記沒(méi)有做得很好出入比較自由如果登記那一塊嚴(yán)格，犯罪分子出入不太方便，容易被抓獲。根據(jù)這兩點(diǎn)，物業(yè)公司給抓住了，最后賠償了一部分錢。小區(qū)常常都會(huì)碰到丟車有的是全額賠償法院認(rèn)為要是物業(yè)公司所有的防護(hù)都有，車又放在里邊，有專人看管，最后車丟了最后是不是構(gòu)成了一個(gè)保管責(zé)任？現(xiàn)在各小區(qū)也都在辯交的是車輛占地費(fèi)物業(yè)公司認(rèn)為不是保管責(zé)任現(xiàn)在法院也沒(méi)有認(rèn)為它是保管責(zé)任。案子：當(dāng)時(shí)一個(gè)小區(qū)，放完煙花以后，把住戶的電動(dòng)小三輪車點(diǎn)著了，就把一層的屋子給燃著了，這就有損失了。作為放炮人來(lái)講個(gè)地方?jīng)]說(shuō)不讓放業(yè)公司也說(shuō)了我也看不過(guò)來(lái)，所有人都在放，你的車怎么就放那了。最后判決結(jié)果，放炮人也是在不恰當(dāng)?shù)牡胤椒排谒苑排谝灿幸粋€(gè)義務(wù)物業(yè)公司也有一個(gè)責(zé)任，你要巡視、管理，火都著到家里去了，還沒(méi)看見(jiàn)；被燒的家里也負(fù)了一定責(zé)任，你的車該放車庫(kù)，為什么要放窗前，這樣在這里活動(dòng)很容易把你車弄壞所以三方都承擔(dān)了一定的責(zé)任。現(xiàn)在法院沒(méi)有很多明確的規(guī)定只能用一些公平原則責(zé)任

分?jǐn)傇瓌t來(lái)處理這些案件，使得能夠得到一些處理。家里財(cái)產(chǎn)的丟失，也是存在著問(wèn)題。有的業(yè)主說(shuō)我從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)物業(yè)公司看著。”物業(yè)公司就說(shuō)我的保安也不可能天天在你們家這一塊呆著吧？是在院子里巡邏?！备饔懈鞯睦?。法院會(huì)考慮到保安的人數(shù)、制度、工作規(guī)則有沒(méi)有到位，如果都到位了，責(zé)任就會(huì)減少，有一個(gè)地方?jīng)]有，就要承擔(dān)法律責(zé)任，這是保安應(yīng)盡的義務(wù)。案例為物業(yè)公司來(lái)講安是一個(gè)正在執(zhí)行職務(wù)的人員，如果和業(yè)主出現(xiàn)爭(zhēng)執(zhí)，打了起來(lái)，雙方都傷了。最后的結(jié)果，業(yè)主讓他賠錢，保安說(shuō)：“你也把我打傷了，也要賠錢。”你們說(shuō)誰(shuí)賠誰(shuí)？《民法》是怎么處理的？像這種互毆的情況，按理是互相賠，但是這個(gè)案子最后保安賠了，因?yàn)楸０彩窃趫?zhí)行職務(wù)，所以在職期間把人打傷了從法律上講違反了職業(yè)道德你應(yīng)該是保護(hù)業(yè)主的人身安全，怎么還造成人家人身傷害呢？例子一個(gè)犯罪分子正好和業(yè)主打起來(lái)了保安一看嚇壞了就跑了。后來(lái)告到法院，物業(yè)公司就說(shuō)保安不具備抓犯罪分子的能力，保安就是害怕跑了。”實(shí)際從法律上講，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的業(yè)主有一個(gè)安全保障的義務(wù)，在這種情況下，應(yīng)該去積極阻止這件事發(fā)展，不應(yīng)該轉(zhuǎn)身跑。如果保安沒(méi)有這個(gè)能力，你應(yīng)該培訓(xùn)自己的人他成為有這個(gè)能力的人不應(yīng)該逃跑，所以最后結(jié)果是保安公司賠了。

（七）新舊業(yè)公司交接新舊物業(yè)公司交接問(wèn)題有幾個(gè)原則新舊物業(yè)公司交接只要業(yè)委會(huì)決定了并且選出來(lái)了，就必須交接，無(wú)條件交接。如果不交接業(yè)公司就有問(wèn)題己承擔(dān)自己的后果也算是侵權(quán)，事實(shí)的服務(wù)已經(jīng)得不到物業(yè)費(fèi)了所以說(shuō)這點(diǎn)上最高法院新的司法解釋已經(jīng)說(shuō)得很明確了。物業(yè)公司交接也有一個(gè)問(wèn)題，假設(shè)沒(méi)有人通知物業(yè)公司停，沒(méi)有人停，它就要堅(jiān)持下去，堅(jiān)持到有人交接為止。從業(yè)委會(huì)這塊交接也存在一個(gè)很大的問(wèn)題現(xiàn)在好多訴訟都是，兩個(gè)物業(yè)公司不交接，這種情況下業(yè)委會(huì)就要起訴，一般業(yè)委會(huì)都敗訴就是因?yàn)闆](méi)有授權(quán)現(xiàn)在法院對(duì)業(yè)委會(huì)的起訴都是一審制，非常得麻煩。如果因?yàn)檫@件事起訴，好了，這件事整個(gè)業(yè)主大會(huì)要有個(gè)決議，你才有授權(quán)。業(yè)委會(huì)在起訴的時(shí)候，官司打了一半，授權(quán)到期了，時(shí)間沒(méi)弄好，這也是個(gè)問(wèn)題。所以我跟業(yè)委會(huì)說(shuō)你們選業(yè)委會(huì)的時(shí)候制訂規(guī)則的時(shí)候，一定要把授權(quán)寫進(jìn)去?！钡谴蠹叶贾婪啦粍俜溃恢绬?wèn)題會(huì)處在哪兒。我們也在跟法院說(shuō)，不能這么要求，只要侵害業(yè)主的權(quán)利，業(yè)委會(huì)都有權(quán)解決，做個(gè)籠統(tǒng)的規(guī)定可不可以？但是法院至今沒(méi)有規(guī)定下來(lái)，北京高院沒(méi)有表態(tài)。所以說(shuō)就會(huì)出現(xiàn)一審制這樣律師在處理起訴一定要注意否則

你的起訴被駁回是因?yàn)槭跈?quán)不夠，起訴就算失敗了。新舊物業(yè)公司交接還有一個(gè)具體的事情一個(gè)物業(yè)公司是一個(gè)大業(yè)主它要把原來(lái)的物業(yè)公司換掉那個(gè)物業(yè)公司是一個(gè)外資的物業(yè)公司了一堆律師時(shí)們因?yàn)槭裁闯霈F(xiàn)了爭(zhēng)議，大業(yè)主對(duì)業(yè)主這邊提出一個(gè)觀點(diǎn)要把所有財(cái)務(wù)賬留下，你是我請(qǐng)來(lái)的，你記的賬是給我記的，所以你要把賬全部交給我。”這邊物業(yè)公司也說(shuō)了根據(jù)《公司法》會(huì)計(jì)規(guī)則》，我的賬必須保留多少年，不能夠隨便給你，要是給你了，公司好幾年沒(méi)賬也不行。”后來(lái)找到我了，我說(shuō)“咱們從法律上看一看，都回去找律