知名房企極速開發(fā)模式詳解

5個月開盤從運營會議看XX極速開發(fā)模式“拿地即開工，拿拿地到開盤5-7個月”，這是XX創(chuàng)造的開發(fā)發(fā)速度傳奇，這這種高速度也也有力地支撐撐了XX去年的大爆爆發(fā)，從500億直接進軍1000億軍團，那那這速度背后后到底有什么么秘籍呢？俗俗話說：“窺一斑而知知全豹”，我們接下下來就從XX運營會議入入手來探究這這背后的奧秘秘。一、管理體系：：工作前置+抓大放小+分級管控阿基米德說“誰誰能給我一個個支點，我就就能撬動整個個地球”。XX的高周轉(zhuǎn)模模式要求其管管理更順，運運營更快，那那到底如何突突破呢？對此此，XX非常高明，通通過規(guī)劃與高高周轉(zhuǎn)相匹配配的運營會議議體系，以此此為支點，反反向要求和促促進集團運營營能力及各專專業(yè)能力的提提升，進而撬撬動整體經(jīng)營營業(yè)績的突破破。接下來我我們就來具體體了解一下，如如下圖所示：：上圖是XX目前前運營會議體體系圖，從該該圖我們可以以發(fā)現(xiàn)三個鮮鮮明的特點：：1、可怕的前置置：拿地即可可開工快周轉(zhuǎn)的本質(zhì)在在于盡快縮短短從拿地到開開盤的時間，這這里面的關鍵鍵就是前期設設計周期要短短，設計方案案不反復，因因此，能不能能盡量提前把把方案定下來來，就決定了了前期開發(fā)的的速度的快慢慢。所以接下下來反映到會會議體系上，就就是前置前置置再前置，盡盡快把設計方方案定下來，提提前決策，以以實現(xiàn)拿地即即開工的效果果，縮短工期期。如下圖所所示，XX要求在支付付首筆土地款款之前完成如如下會議和決決策。從上圖中可以看看出，XX要求在拿地地前完成11項重大決策策，涉及到定定位、方案、景景觀、一二級級計劃、合約約規(guī)劃、報批批報建等等，內(nèi)內(nèi)容非常廣泛泛，但都是影影響后續(xù)開發(fā)發(fā)的關鍵點，通通過前置會議議決策這樣的的方式，把關關鍵環(huán)節(jié)及要要點定下來，就就可以保障拿拿地就可開工工，快速開發(fā)發(fā)，快速銷售售。2、抓大放小：：抓重點攻難難點XX在發(fā)展前期期，為了控制制項目風險，在在項目開發(fā)各各階段設置了了相對較多的的關卡和決策策點，并且通通過里程碑會會議的方式來來固化，這適適應了成長期期的要求。但但企業(yè)規(guī)模到到500億級乃至1000億級的時候候，基于控風風險考慮的這這種會議關卡卡就會影響整整個項目的效效率，因此，XX針對會議決決策點做了大大幅簡化聚焦焦，主要關注注交底會、預預備會、啟動動會、開盤會會、交樓會和和分期總結(jié)會會這6個會。上述六個會議核核心的目標是是：通過交底底會實現(xiàn)投資資團隊向開發(fā)發(fā)團隊的交接接；通過預備備會完成前置置方案決策與與評審，實現(xiàn)現(xiàn)拿地即開工工的要求；通通過啟動會則則明確項目經(jīng)經(jīng)營團隊的目目標；通過開開盤會做好開開盤方案；通通過交樓會防防止交流風險險；通過分期期總結(jié)會不斷斷總結(jié)經(jīng)驗，提提升管理水平平。3、分級管控：：三級管理快周轉(zhuǎn)模式下，單單純依靠集團團或者一個腦腦袋的方式，企企業(yè)運作負荷荷就會越來越越大，迫切需需要有更多的的經(jīng)營中心和和決策主體出出來，必須形形成一支虎狼狼之師。因此此，做強專業(yè)業(yè)線，做實做做強區(qū)域公司司，解放老板板，解放集團團，是規(guī)模擴擴張的必然要要求。因此，XX綜合合考慮各種因因素，對原來來集團管控點點做了進一步步優(yōu)化和梳理理，分權核心心圍繞兩個路路徑：第一個個是從集團決決策層到集團團專業(yè)委員會會或者專業(yè)線線條分權，所所以像項目交交底會，預備備會和開盤方方案會主要由由集團專業(yè)線線把關和決策策；第二個是是從集團向城城市公司分權權，部分項目目決策事項將將下沉到區(qū)域域公司，立足足于做強和做做實城市公司司，因此，像像交樓和分期期總結(jié)會下放放到區(qū)域公司司自主進行，集集團總裁決策策的僅保留了了項目啟動會會，核心目標標是與經(jīng)營團團隊簽訂目標標責任書，實實行目標管理理，過程管理理大幅放權。上述三個特點很很好的匹配了了集團高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的運作要求求，以會議前前置及分權為為標志，背后后反映的是整整體運營能力力質(zhì)的突破。二、管控要點：：抓住各關鍵鍵點的牛鼻子子在上述會議體系系規(guī)劃后，為為保障運營的的質(zhì)量，還必必須對會議效效果進行把控控，為此，XX明確了各會會議的關鍵決決策點、時間間及目標，考考慮到運營會會議主要是過過程的協(xié)調(diào)，相相對容易理解解，所以下面面僅針對里程程碑會議就關關鍵內(nèi)容進行行闡述：1、項目交底會會2、預備會議包包3、項目啟動會會4、開盤方案評評審會5、交樓準備會會6、項目后評估估會三、管理要求：：專業(yè)能力+前期成本付付出要出色的完成上上述會議，背背后其實有兩兩個關鍵：1、需要比較強強的專業(yè)能力力從會議規(guī)劃及內(nèi)內(nèi)容可以看出出，要完成上上述任務，需需要各專業(yè)有有相對較強的的專業(yè)能力，因因此，需要相相應在內(nèi)部形形成專業(yè)能力力提升的機制制，來滿足整整體運營體系系的要求。對對于行業(yè)企業(yè)業(yè)來說，如果果要借鑒這種種模式，內(nèi)部部人才的培養(yǎng)養(yǎng)和能力提升升也必須同步步進行，因為為體系能否成成功的關鍵在在于背后的人人。2、需要付出一一定的前期成成本由于XX前期做做了大量設計計方案工作，因因此，前期需需要投入一定定的成本，考考慮到XX本身是一體體化產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)發(fā)展模式，有有自己的設計計院，因此，該該部分成本大大部分內(nèi)部消消化了，對于于其他企業(yè)而而言，如果想想借鑒這種模模式，在前置置工作上可以以做匹配性的的調(diào)整，比如如前置內(nèi)容可可以刪減，可可以做到概念念即可，這樣樣成本相對節(jié)節(jié)約，另外也也并非每個項項目都要如此此前置，適當當考慮重點項項目或成功機機會大的項目目。當然，做做好工作前置置，本身需要要公司在戰(zhàn)略略層面的取舍舍，不過總的的來說，前置置成本與提前前開盤帶來的的效益相比，后后者收益是更更高的模式，這這被諸多快周周轉(zhuǎn)公司所證證明?？傊琗X通過