濟南某住宅地產定價策略

本科畢業(yè)論文題目：：院（部）：專業(yè)：：班級：：姓名：：學號：：指導教師：完成日期：目錄摘要··············································································ⅢABSTRACCT········································································Ⅳ1前言1.1房地產的的現行定價策策略及問題····················································111.2選題背景景··········································································21.3相關研究究綜述·····································································2國外房地產定價價的相關理論論····················································22我國房地產定價價的相關理論論····················································33結論············································································441.4研究的主主要內容、目目的與方法······················································42房地產定價價相關理論2.1房地產的的價格構成································································662.2房地產定定價理論基礎礎·····························································102.2.1房地地產供需理論論：市場定價價策略的基礎礎········································11房地產的需需求價格彈性性理論················································102.2.2房地地產消費者購購買行為理論論：消費者導導向策略·································1113****項項目市場環(huán)境境分析3.1全國房地地產市場狀況況分析························································143.2濟南房地地產市場狀況況分析························································183.2.1供需需狀況分析··································································18濟南市商品房區(qū)區(qū)域價格走勢勢分析··············································222****競爭樓樓盤情況及定定價策略比較較·······································2334****商商品房價格策策略的制定4.1*****項目定價整整體策略······················································254.2*****項目開盤價價格策略······················································254.2.1低開開高走策略··································································25高開低走策略·································································277****項目開開盤策略·······················································284.3*****商品房階段段性價格策略略·················································284.3.1基本本策略······································································228各階段價格策略略······························································284.4*****商品房價格格修正的權變變策略············································304.4.1旺銷銷狀況下的價價格策略························································31滯銷狀況下的價價格策略·······················································31權變途徑······································································315****定價價策略實施的的相關建議5.1加強項目目成本控制·······························································3445.2形成現代代營銷理念·······························································3555.3制訂系統(tǒng)統(tǒng)整合的營銷銷策略························································365.4充分利用用現代信息管管理手段······················································375.5注意高水水平房屋銷售售人員的培養(yǎng)養(yǎng)·················································396結論··············································································41謝辭···············································································43參考文獻············································································44摘要近十年來，濟南南市房地產業(yè)業(yè)發(fā)展的勢頭頭越來越迅猛猛，房地產項項目尤其是同同一供求圈內內的房地產項項目之間的競競爭日趨白熱熱化，而競爭爭的焦點往往往又集中在價價格競爭方面面，如何為****商品房確定定一個最優(yōu)的的價格競爭策策略來實現房房地產項目的的最快變現，不不僅是濟南****房地產開發(fā)發(fā)有限責任公公司所關心的的問題，而且且是所有開發(fā)發(fā)商關心的問問題，因此對對這個問題的的研究具有非非常重要的意意義。本文首先對有關關定價理論進進行了綜述，包包括供需均衡衡理論、商品品房的定價方方法、房地產產定價的整體體策略、獨特特定價體系和和現代營銷理理論；其次是是對****項目的外部部環(huán)境和內部部條件進行分分析，包括行行業(yè)特點、行行業(yè)市場狀況況、消費需求求特征、樓盤盤競爭情況、項項目概況、成成本分析、影影響項目商品品房價格的因因素等內容，在在此分析的基基礎上對****項目商品房房現在與未來來的市場環(huán)境境和企業(yè)現狀狀做出評價和和建議，找到到了該項目的的優(yōu)勢、劣勢勢、機會與威威脅，然后從從營銷管理的的角度出發(fā)，在在大量測算和和論證的基礎礎上，選擇并并通過采用市市場比較法定定價技術，提提出了價格競競爭策略，包包括價格的設設計、實施和和修正調整；；最后對定價價策略的實施施提出了相關關建議。關鍵詞：房地產產；定價策略略；策略選擇擇RealEsstatePriceeStraategyReseaarchfforGaardenof*****in****ABSTRACCTSinceaabout10yeearsaago,ttheimmpetussofrrealeestateedeveelopmeentinnJinaanhassbecoomemooreanndmorreswiiftanndvioolent..Reallestaateittems,especciallyythecompeetitiooninoneccircleeofssupplyyanddemanndturrnswhhite,buttthefoocusooftheecomppetitiionussuallyyconccentraateonnthesideofprrice.Howttodeffinetthebeestprriceccompettitionnstraategyfor*****CittytoputtthereealesstateitemssintoopraccticeinthheshoortestttimeeisaaprobblemcconcerrnedbbynottonlyyJinaanbuiiltfoourreealesstatedevellopmenntlimmitedliabiilitycompaany,bbutallsoallltheeotheeropeenupmerchhants..Conssequenntly,thesstudyofthhisprroblemmisoofimpportanntsiggnificcance..Atfirsst,thhereelativveprricettheoryyisssummarrized,,intthisttextsuuchassEquiilibriiumThheoryofSuupplyandDDemandd,theePricceMetthodsforccommodditybbuildiings,theGGeneraalPriceStrattegyfforreealesstate,,speccialppricesysteemanddtheTheorryofModerrnMarrketinng.Seecondlly,thheextternallandinterrnaleenviroomentssisaanalyssed,iincluddingttradecharaacteriistic,,traddemarrketccondittion,consuumptivvedemmandccharaccterisstic,compeetitioonamoongbuuildinngs,ggeneraalsittuatioonoftheiitem,costanalyysing,,facttorstthateeffecttstheepriccesoffthecommooditybuilddings,,andsoonn.Bassedonntheaboveeanallysingg,juddgemenntsanndprooposallsareemadeefortheppresenntanddfutuuremaarketenvirrementtandfirmactuaalityofthhecommmodittybuiildinggsof*****Ciityittem,aandthhestrrengthhen,wweakneess,oopporttunityyandthreaatoftheiitemaarefooundoout.AAfterwwards,,starrtingfromtheaangleofmaarketiingaddminisstratiion,bbasedonexxtensiivemmeasurrementtsandddemoonstraation,,throoughaadoptiingthheteechnollogyoofpriice-fiixinginmaarket--compaarativve,puutforrwardtothhepriicecoompetiitivestrattegy..Atlaast,putforwaardinnterreelativveprooposallsforrtheexecuutiveofthhestrrategyy.KeyWorrds:reealesstate；PriceeStraategy；Strattegysselectting1前言1.1房地產的的現行定價策策略及問題隨著我我國由計劃經經濟向市場經經濟的逐步過過渡，濟南****房地產開發(fā)發(fā)有限責任公公司也逐漸擺擺脫了傳統(tǒng)計計劃經濟經營營模式的束縛縛，成為與市市場直接接軌軌的開發(fā)型企企業(yè)。但由于于各種因素的的影響，公司司在商品房定定價策略上還還沒有形成一一套科學、合合理、有效的的產品定價機機制，使公司司在市場價格格競爭過程中中始終處于被被動局面，蒙蒙受了不小的的經濟損失。在在以往的小區(qū)區(qū)商品房銷售售過程中，定定價問題一直直未有好的解解決辦法，沒沒有科學的定定價模式，隨隨意性強，一一般的程序是是：工程竣工工以后，找一一個有代表性性的工程進行行工程決算，然然后召集有關關部門，將有有關的成本費費用疊加得出出成本，在此此基礎上加上上領導認可的的利潤掛牌標標價，打廣告告銷售，一般般不再調整價價格，小區(qū)內內不同位置不不同環(huán)境的商商品房單位幾幾乎無差價，有有時調整價格格，也是憑感感覺升降價，其存在的問題主主要表現在：：（1）定價方法法單一，基本本上依賴于成成本導向定價價公司雖雖然已進入市市場，但商品品房定價基本本上依賴于成成本導向定價價，定價策略略落后，定價價方法單一，定定價模式不成成熟，考慮內內部因素過多多，考慮外部部因素較少，致致使公司難以以適應激烈的的市場競爭。（2）價價格調整無依依據，隨意性性強公司采采取市場淡旺旺心理感受定定價法，價格格隨意性強，受受主觀因素影影響比較大，往往往造成商品品房積壓或供供不應求，難難以適應市場場的變化。（3）公公司產品價格格的制定同其其他營銷組合合脫節(jié)諸如市場分析、競競爭者狀況、銷銷售渠道選擇擇以及批量銷銷售價格折扣扣、貨款回收收率的價格折折扣、最低限限價的確定等等因素未被看看成是市場定定價的內在要要素，而是孤孤立的對待定定價，沒有形形成多樣化、差差別化并適應應公司自身競競爭優(yōu)勢的價價格體系，最最終使公司蒙蒙受不必要的的經濟損失。（4）商品房的的定價策略不不能與房地產產的獨特特性性相匹配房地產是一類特特殊商品，有有自己的獨特特特性，如不不可移動性、價價值的高大性性、施工的階階段性與群體體產品性等，那那么，它的定定價策略也不不同于一般的的產品，現行行策略未能體體現此特點，不不能因地制宜宜，靈活權變變。從定價現狀可以以看出，公司司在以往商品品房定價方法法和策略方面面存在著比較較突出的問題題和矛盾，另另外****項目占當期期公司開發(fā)量量的60％上，因因而有著舉足足輕重的地位位，開發(fā)面積積大、投入資資金大、施工工周期長、不不可預見的因因素多，而價價格是否合適適，策略是否否得當，直接接影響到****項目商品房房是否會被消消費者所接受受，消費者接接受與否直接接影響到****樓盤的成敗敗，也就直接接影響到公司司的當期命運運。本文正是是從解決這些些矛盾的角度度出發(fā)，擬從從理論上對商商品房定價的的方法和策略略作以探討和和研究，并與與公司的代表表性項目—****商品房定價價實踐密切結結合，以建立立科學、有效效、合理的定定價機制，形形成公司在****自身的定價價優(yōu)勢，競爭爭優(yōu)勢擴大市市場份額。為為此，本人選選擇了“濟南****房地產開發(fā)發(fā)有限責任公公司****項目商品房房定價策略研研究”這一論題。1.2選題背景景近十幾年來，我我國房地產業(yè)業(yè)增勢強勁，成成為拉動經濟濟增長的重要要力量，同樣樣，濟南市房房地產業(yè)發(fā)展展的勢頭也越越來越迅猛，房房地產項目尤尤其是同一供供求區(qū)域內的的房地產項目目之間的競爭爭日趨白熱化化，而開發(fā)商商競爭的焦點點又往往集中中在價格競爭爭方面?！八械臓I利組組織和許多非非營利組織都都面臨著一個個給他們產品品或者服務制制定價格的任任務”。在營銷組組合中，價格格是最靈活且且唯一能產生生收入的因素素，也是市場場經濟中企業(yè)業(yè)競爭的重要要決策變量。作作為一個企業(yè)業(yè)，在市場上上的各種競爭爭策略最終都都將在定價決決策上得到體體現，研究和和確定合理的的定價方法和和策略已成為為企業(yè)在激烈烈的市場競爭爭中戰(zhàn)勝對手手、擴大市場場份額、取得得經濟效益的的先決條件。本本文正是基于于這一前提，本本人以濟南****房地產開發(fā)發(fā)有限責任公公司****項目為研究究對象，對該該行業(yè)定價方方法和策略作作一研究，從從而得出****項目商品房房定價的策略略，同時也為為公司其它商商品房進行定定價提供參考考依據。1.3相關研究究綜述國外房地產定價價的相關理論論進入20世紀以以后，隨著房房地產業(yè)的發(fā)發(fā)展，定價問問題逐漸成為為研究的熱點點，一些西方方經濟學家開開始研究房地地產的定價問問題，以為發(fā)發(fā)達國家房地地產定價提供供指導性的理理論?，F代房地產定價價理論的發(fā)源源地是英國，其其早在1884年便出版了了房地產定價價的專著，詳詳細論述了收收益法，其后后的近百年，該該方法幾乎沒沒什么變動，為為以后很多房房地產企業(yè)所所運用。20世紀20年代以來，西西方主要國家家進入城市化化高速發(fā)展時時期，房地產產業(yè)出現空前前繁榮，同時時推動房地產產定價研究的的發(fā)展，主要要有以下研究究成果：費希爾（IrvvingFFisherr）在1923年發(fā)表《房房地產原理》和和巴比科克(FredderickkM.Boobcockk)在1924年發(fā)表的《房房地產估價》里里，提出了房房地產的定價價基礎—房地產價值值論。摩茨科（ArtthurJJ.Merrtzke）在1927年發(fā)表了《房房地產評估過過程》，提出出了房地產不不同定價方法法的相互驗證證的理論基礎礎。其后，海海德（K.Leee.Hydder）、阿特金金森（HarryyGranntAtkkinsonn）和舒姆茨茨（GeorggeL.Schmuutz）分別發(fā)展展了市場比較較法、收益法法和成本法，使使這三種定價價方法更加完完善和實用。美美國多位經濟濟學家在20世紀后半期期提出應該以以區(qū)位理論指指導房地產定定價的觀點?？偟膩碚f，對于于定價方法，由由于各個國家家和地區(qū)情況況不同，房地地產定價方法法的發(fā)展和應應用也不同。國國外房地產定定價主要分兩兩類，一是以以英國為代表表的英聯邦國國家，主要采采用市場比較較法、收益法法、成本法、利利潤法和剩余余法。在進行行房地產定價價時，注重經經驗、藝術和和市場信息，忽忽視數學模型型的運用。相相關學者認為為，在市場發(fā)發(fā)達情況下，直直接根據市場場信息定價更更為可靠。二二是以美國為為代表的北美美、日本等國國家，主要采采用市場比較較法、收益法法和成本法。在在房地產定價價時，注重技技術、計量和和數學模型。相相關學者認為為，通過建立立具體數學模模型定價更為為公平合理。我國房地產定價價的相關理論論我國房地產定價價理論的研究究始于20世紀30年代，這一一時期以介紹紹國外的房地地產定價理論論為主，對房房地產定價作作了初步研究究，尚未形成成自己的獨特特定價理論體體系。改革開放以后，我我國房地產業(yè)業(yè)得到了空前前發(fā)展，房地地產價格問題題的研究對于于房地產業(yè)發(fā)發(fā)展有著重要要的現實意義義，因此房地地產價格逐漸漸成為熱點問問題，越來越越多的實際工工作者和房地地產研究人員員在這方面作作了很多研究究，房地產定定價理論也空空前繁榮起來來。在房地產價格形形成方面，柴柴強提出了房房地產價格形形成的三個基基礎：房地產產的有用性、稀稀缺性和對房房地產的有效效需求。目前國內關于房房地產定價影影響因素的研研究成果，主主要有：徐文文通等學者提提出，影響房房地產因素主主要是房屋價價值、房地產產的供求關系系、房屋特點點、區(qū)域環(huán)境境和土地價格格變動；而于于穎等學者則則認為，在市市場中，除了了以上影響因因素外，還受受到開發(fā)成本本、競爭狀況況、企業(yè)營銷銷目標、宏觀觀環(huán)境和消費費者心理等因因素的影響。在房地產價格分分類上，張躍躍慶澤認為，商商品房的價格格可分為理論論價格和實際際價格，前者者為商品房的的貨幣表現，后后者為根據具具體經濟情況況和國家相關關政策所確定定的價格；在房地產定價方方法方面，王王人己、姚玲玲珍等提出了了以替代原理理為原則的比比較法、以成成本理論為原原則的成本法法、以收益理理論為原則的的收益法、長長期趨勢法、路路線價法和剩剩余法；柴強強等學者提出出，除了上述述方法外，還還有假設開發(fā)發(fā)法；吳慶玲玲提出殘余估估價法；還有有些學者提出出以最優(yōu)化為為原則的影子子價格法；楊楊亦喬通過對對房地產定價價收益法進行行分析，提出出了資本化方方法和折現方方法的一致性性；陳敬東通通過分析享樂樂定價法在房房地產定價中中的應用，提提出房地產商商可根據消費費者的偏好推推斷出其邊際際隱性價格，即即消費者愿意意支付的最高高價格，從而而確定該商品品房的價格。在在定價誤差方方面，施建剛剛通過分析和和比較傳統(tǒng)比比較法定價誤誤差和模糊數數學法定價誤誤差，認為模模糊數學法定定價的精度比比傳統(tǒng)比較法法更高，并建建議對價值量量大或特殊的的商品房定價價采取此方法法。在商品房的定價價策略方面，有有學者提出四四種定價策略略：新產品定定價策略、折折扣定價策略略、差別定價價策略和心理理定價策略。結論目前，學界對于于房地產的定定價問題研究究雖然有一定定的基礎，但但總體來說，不不夠系統(tǒng)。在在實踐操作層層面上，各房房地產企業(yè)運運用了自己經經驗進行操作作，普遍缺乏乏系統(tǒng)的研究究，還有諸多多的問題需要要進一步探討討。本文希望望在這方面進進行補充。1.4研究的主主要內容、目目的與方法房地產價格的制制定是房地產產銷售策劃的的重頭戲。價價格在不同方方面表示的意意義有所不同同。從經濟學學角度看，價價格是嚴肅的的，價格是商商品價值的貨貨幣表現，商商品的價值是是凝結在商品品中的抽象人人類勞動，它它構成了商品品交換的實體體，價值是商商品價格的最最終基礎。從從市場學角度度看，價格是是活躍的，價價格對市場變變化應作出靈靈敏的反映，會會偏離商品的的價值，但價價格最終還是是由價值所決決定，即在市市場運作中，價價格總是圍繞繞價值上下波波動。在完全全競爭的市場場條件下，市市場均衡價格格和數量是由由市場供給曲曲線和市場需需求曲線的交交點所決定的的。在非完全全競爭市場條條件下，邊際際收入曲線與與邊際成本曲曲線的交點決決定了企業(yè)的的均衡產品數數量和均衡價價格。從理論論上講，追求求利潤最大化化的廠商定價價遵循邊際收收益等于邊際際成本的簡單單原則。但在在實踐中，特特別是激烈的的市場競爭中中，不同的市市場條件會產產生不同的市市場價格，不不同的顧客群群體會反映不不同的消費選選擇傾向，不不同市場上的的供需矛盾會會導致廠商采采取不同的定定價方法和定定價模型，準準確地確定邊邊際成本和邊邊際收益變得得十分困難。因因此，在實踐踐中，對同一一企業(yè)來說，考考慮以上不同同的因素就會會產生不同的的定價模式，同同時作為一類類特殊的商品品，房地產行行業(yè)又有著獨獨特的定價特特點。本文正是從市場場供求關系入入手，結合濟濟南****房地產開發(fā)發(fā)有限責任公公司****項目研究了了房地產價格格運行的基本本規(guī)律、房地地產項目的定定價方法、房房地產整體定定價策略、獨獨特定價體系系和現代營銷銷理論，并論論述了房地產產這一特殊行行業(yè)的分類、特特點的定價策策略。在市場場競爭過程中中，房地產定定價策略具有有極其重要。本本文研究的主主要目的在于于希望通過對對產品定價理理論的研究，建建立起較為科科學合理的定定價方法和定定價策略。探探討房地產定定價過程中存存在的隨意性性、盲目性、滯滯后性和僵化化性等問題，從從而提高定價價的科學性、靈靈活性和有效效性，以適應應市場需求，提提高市場占有有率。本文在研究過程程中，結合濟濟南****房地產開發(fā)發(fā)有限責任公公司****項目運用了了經濟學理論論、現代市場場營銷學理論論，采用了定定性為主導的的實證分析法法、數理統(tǒng)計計分析法。通通過大量的調調查研究、搜搜集資料，對對影響房地產產定價的因素素和獨特的價價格特征進行行分析，總結結房地產定價價的方法和策策略，簡要論論述了實施該該定價策略應應具備的條件件。本文研究的框架架共分為六個個部分：第一部分：前言言。提出問題題選題背景，認認為房地產定定價策略具有有極其重要的的作用，分析析當前商品房房現行定價策策略存在的問問題。對研究究的主要內容容及目的進行行說明，對國國內外相關研研究綜述。第二部分：房地地產定價相關關理論及其方方法。對房地地產進行價格格分析；探討討房地產定價價理論基礎，包包括房地產房房地產供需理理論，房地產產需求價格彈彈性理論和房房地產消費者者購買行為理理論。然后通通過三種導向向定價方法和和整體策略及及商品房的獨獨特價格體系系，探討影響響消費者購買買行為的主要要因素，確定定房地產的獨獨特價格體系系及其基準價價定價方法。第三部分：*****項目市場環(huán)環(huán)境分析。重重點論述了該該項目所面臨臨行業(yè)狀況、特特點及市場環(huán)環(huán)境和國內與與地方房地產產市場狀況做做了介紹，并并對區(qū)域競爭爭狀況和消費費需求特征進進行了分析，以以此為下文進進一步確定濟濟南泉花園項項目商品房選選擇競爭定價價作鋪墊。第四部分：*****項目商品房房的價格策略略的制定。首首先提出了項項目的整體定定價策略，并并在基準價格格的基礎上按按照公司當期期該項目不同同階段的定價價目標結合商商品房的獨特特行業(yè)特征進進行調整，提提出了一系列列價格策略并并制定了具體體的策略措施施。第五部部分：****定價策略實實施的相關建建議。提出了了為確保實施施效果而必須須制定的相關關措施的建議議。第六部部分：結論。總總結強調了本本文的論點，即即通過筆者本本人在文章中中大量細致地地分析，選定定了適合****商品房特點點的定價方法法和策略以不不斷提高產品品的價格競爭爭力，以達到到提高企業(yè)產產品的市場占占有率和公司司利潤的效果果。2房地產定價相相關理論及其其方法2.1房地產的的價格構成房地產的價格構構成包含多方方面的因素，如如何準確地測測算項目成本本，必須從土土地成本、前前期規(guī)費、工工程成本、間間接成本等幾幾個方面分別別予以論述。當當然分析的前前提是該地塊塊的面積、容容積率、規(guī)劃劃要點己確定定，建材市場場行情相對穩(wěn)穩(wěn)定，并且開開發(fā)商有一定定的開發(fā)管理理水平。以下是構成房地地產價格的主主要方面：（1）土地成本本隨著國家國土資資源部第11號令《招標標拍賣掛牌出出讓國有土地地使用權規(guī)定定》的出臺，全全國各地協(xié)議議轉讓土地已已基本絕跡，全全部轉為公開開掛牌、競拍拍競賣。這也也意味著房地地產暴利的終終結，管理出出效益時代的的到來。在通通過協(xié)議轉讓讓、以地補路路等方式獲取取地塊的時期期，開發(fā)商們們在拿地前不不需過多地作作研究分析，因因為那時大多多是協(xié)議操作作，開發(fā)風險險小，有較大大的獲利空間間。而今后，由由于土地自身身的稀缺性，公公開的競爭將將日益激烈，激激烈的競爭也也將使獲利空空間大大地受受到擠壓，這這對項目投資資成本測算的的科學性和填填密性提出了了較高的要求求。保守有余余，將失去機機會，一事無無成；輕率沖沖動，將導致致虧損，嚴重重的將導致企企業(yè)破產。在在土地公開競競拍的推行下下，土地成本本日益成為開開發(fā)成本的重重要組成部分分，綜合的地地價內容非常常廣泛，主要要包括：土地地中標價、拆拆遷補償費用用、代勞費用用、交易契稅稅等，土地成成本約占項目目開發(fā)成本的的35％—40％，并有進進一步上升的的趨勢。一般般來說城市越越發(fā)達地價占占的總成本比比例越高，在在一級大城市市一些項目的的土地成本甚甚至超過成本本的50%。（2）前期規(guī)費費前期規(guī)費主要是是指從事房地地產開發(fā)項目目向政府交納納的相關費用用，主要包括括應交納的基基礎設施配套套費，教育附附加費、人防防經費、白蟻蟻費用、地區(qū)區(qū)配套費等，以以及先征后退退的新型墻體體材料基金、散散裝水泥押金金等，此項費費用的繳納基基數主要是按按施工圖建筑筑面積，標準準按國家有關關規(guī)定執(zhí)行。整整個前期規(guī)費費約占開發(fā)總總成本的10%左右，并有有降低的趨勢勢。（3）工程成本本此項費用為成本本中的“大頭”，約占總成成本的40％—50％左右，具具體內容包括括：勘察、設設計、建筑檢檢測、質量檢檢驗及景觀設設計、項目監(jiān)監(jiān)理等費用；；土石方、圍圍墻、傳達室室、現場辦公公用房、臨時時道路、臨時時用水、臨時時用電等三通通一平費用，不不同的地形地地貌的場地的的平整費用會會有很大的差差異。地基工工程費用，含含地基處理、樁樁基、基礎、支支護等內容；；建筑安裝工工程費用，包包括土建、安安裝、門窗等等費用；電梯梯投資；小區(qū)區(qū)供電、供水水、供氣費用用，室外道路路、雨污水系系統(tǒng)、消防系系統(tǒng)、景觀綠綠化等費用；；小區(qū)智能化化費用，包括括門禁系統(tǒng)、防防盜報警系統(tǒng)統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)，有線電視視、電話、寬寬帶系統(tǒng)等費費用；小區(qū)配配套費用（適適用于大規(guī)模模小區(qū)建設），包包括物業(yè)管理理用房、幼兒兒園、學校、社社區(qū)服務、會會所、醫(yī)保中中心等建設費費用。上述所列的各項項工程費用需需根據項目所所在地的具體體情況進行分分析，沒有標標準的指標可可以套用，應應隨機應變。例例如在市區(qū)的的房產項目周周遍生活配套套已經相當完完善，發(fā)展商商并不需要花花費太多的費費用，相反郊郊區(qū)的大規(guī)模模社區(qū)，在道道路、生活配配套、交通等等方面的投入入非常巨大。（4）開發(fā)間接接費用此項費用是指開開發(fā)商運作該該項目所需發(fā)發(fā)生的開支，具具體明細如下下：①資金成本。該該費用實際是是項目開發(fā)的的機會成本，在在進行項目成成本分析時，應應按項目全貸貸款來考慮，因因為開發(fā)商即即使是用自有有資金，也還還是存在機會會成本。具體體分析時應采采用動態(tài)現金金流的計算方方法。②管理費用。包包括人員工資資、辦公費用用、辦證費用用、雜項開支支等，此費根根據各公司實實際的管理水水平按比例計計算。③銷售費用。包包括了廣告宣宣傳費用、樣樣板房費用、銷銷售人員工資資、銷售提成成等開支內容容，要根據不不同的項目內內容分析計算算。④其他不可預見見費用。此費費用是指一些些事前不能準準確預測的開開支，如特殊殊地質情況、物物價上漲、市市場壓力、工工程、風險等等費用，通常常是按總投資資的3％—5％計列，視視項目個案而而定。⑤銷售稅費。是是指房產銷售售需要繳納的的稅費，主要要指營業(yè)及附附加費、交易易服務費、印印花稅、各項項基金、土地地增值稅，約約為銷售額的的6％，并要考考慮企業(yè)所得得稅。⑥上述各項費用用中未提及的的其他支出。上述項目開發(fā)成成本，不僅是是在項目分析析中必須考慮慮的成本開支支，測算人員員必須根據本本企業(yè)的實際際情況，并充充分考慮擬投投資地塊項目目的具體情況況進行分析取取舍。同時有有條件的開發(fā)發(fā)商還要做好好已有項目資資料的積累工工作，為新的的項目分析提提供參考。（5）影響房地地產價格的其其他主要因素素房地產的價格受受到多種因素素的影響，這這些因素從不不同的側面，以以不同的程度度影響著房地地產價格水平平的高低。要要把握影響房房地產價格的的因素，首先先應在觀念上上具備以下認認識：第一，各種影響響房地產價格格的因素，影影響房地產價價格變動的方方向不盡相同同：有的因素素降低房地產產的價格，有有的因素則提提高房地產的的價格。第二，各種影響響房地產價格格的因素，影影響房地產價價格變動的程程度不盡相同同：有的因素素對房地產價價格的影響較較大，即隨著著這種因素的的變化所引起起的房地產價價格的升降幅幅度較大；有有的因素則影影響較小。第三，各種影響響房地產價格格的因素與房房地產價格之之間的影響關關系是不盡相相同的:有的因素對對房地產價格格的影響是一一向性的，即即隨著這種因因素的變化會會一直提高（或或降低）房地地產的價格；；有的因素在在某一狀況下下隨著這種因因素的變化會會提高（或降降低）房地產產價格，但在在另一狀況下下卻隨著這種種因素的變化化而會降低（或或提高）房地地產價格；有有的因素從某某一角度看會會提高房地產產價格，而從從另一角度看看卻會降低房房地產價格，它它對房地產價價格的最終影影響如何，由由這兩方面的的合力決定。第四，某些影響響因素對房地地產價格的影影響可以用數數學模型來度度量，但更多多的影響因素素對房地產價價格的影響是是無形的，難難以用數學公公式表達。房地產的價格除除以其價值為為基礎外，還還存在影響房房地產價格的的其他因素。影影響房地產價價格的因素多多而復雜，現現將其分為以以下十類：①①供求狀況；②自身因素；③環(huán)境因素；④人口因素；⑤經濟因素；⑥社會因素；⑦行政因素；⑧心理因素；⑨國際因素；⑩其他因素。需需要說明的是是，許多影響響因素之間并并不是完全獨獨立的。從大的方面來看看，大致可以以分為以下三三類：（6）一般因素素一般因素是指在在經濟、社會會方面對房地地產的狀態(tài)、價價格水平產生生影響的因素素。從社會因素來看看，影響房地地產價格水平平的因素有：：第一，人口口狀態(tài)。人口口增加，或人人口在某些地地區(qū)集中，則則該地區(qū)的房房地產需求增增大，從而使使該地區(qū)房產產價格水平呈呈上升趨勢。第第二，家庭構構成狀態(tài)?，F現代家庭構成成觀念已有了了很大的變化化，四世同堂堂并以縱向連連結為軸心的的大家庭制已已衰落，代之之以夫婦為中中心的小家庭庭構成，從而而對于居住單單元的需求增增加，這也成成為房地產價價格上漲的因因素。第三，城城市的形成和和公共設施的的建設狀態(tài)。城城市的形成使使住宅的需求求提高，而公公共設施的建建設，由會使使該地區(qū)土地地效用提高，從從而都會使該該地區(qū)的商品品房價格上升升。第四，教教育及社會福福利狀態(tài)。這這一因素會影影響社會文化化水平、生活活水平，進而而影響對房地地產的需求，影影響房地產商商品的價格等等。從經濟因素來看看，主要有：：第一，儲蓄蓄及投資水平平。儲蓄、投投資水平與經經濟增長同步步。經濟增長長既表示國民民生產的增長長，也表示國國民總支出的的增長。在國國民總支出中中，有些部分分是朝向消費費品的住宅需需求，有的是是以投資而朝朝向生產品的的土地需求。因因此，消費者者對房地產的的需求與儲蓄蓄、投資水平平有著密切的的關系。第二二，財政與金金融狀況。目目前，大多數數國家通過財財政與稅收手手段來調節(jié)宏宏觀經濟的運運行，對經濟濟的發(fā)展產生生影響，從而而，對房地產產價格也產生生影響作用。金金融同樣也是是如此。經濟濟形勢惡化會會導致銀根緊緊縮，這種情情形的持續(xù)，不不但會使對房房地產的需求求減少，供應應量也會下降降，從而對房房地產價格產產生實際影響響。第三，物物價、工資及及就業(yè)水平。這這些因素會直直接影響對房房地產的需求求。工資、就就業(yè)水平高的的地區(qū)，往往往房地產價格格高；反之，則則低。第四，房房地產本身的的市場狀況，供供求比例、租租售比、空置置率等指標。第第五，產業(yè)結結構的變化。如如果產業(yè)結構構變化較快，則則對投資需求求大，對房地地產的需求往往往也增大，從從而對房地產產價格產生影影響。從行政政因素看，國國家從全社會會利益和宏觀觀經濟發(fā)展的的角度出發(fā)，或或者推動土地地的轉移，或或者限制某類類土地的利用用，從而對房房地產價格產產生實際的影影響，如對土土地利用規(guī)劃劃及管制狀況況，對地租、房房租、房價的的限制程度，房房地產稅制狀狀況，住宅政政策等等。（7）區(qū)域地段段因素區(qū)域地段因素對對房地產的產產品形態(tài)和價價格水平起到到非常重要的的影響。這些些影響住宅區(qū)區(qū)域價格水平平的因素主要要有：離市中中心的距離及及交通設施狀狀況；居住區(qū)區(qū)居民的職業(yè)業(yè)、教育水平平、社會地位位、生活方式式等；生活設設施配置狀況況，商業(yè)、學學校、公園、醫(yī)醫(yī)院等的配置置狀況；洪水水、地震等災災害發(fā)生的程程度等。居住住環(huán)境是否優(yōu)優(yōu)良，包括居居住區(qū)是否清清凈，有無獨獨特優(yōu)異的自自然環(huán)境，有有無影響住宅宅環(huán)境的設施施，如工廠區(qū)區(qū)周遍環(huán)境的的污染等等對對房地產價格格產生極其重重要正面或負負面影響的一一些因素。這這些因素的判判斷就是房地地產開發(fā)項目目的地段選擇擇，對開發(fā)項項目的地段選選擇方法、標標準有多種，可可能是客觀的的、主觀的、定定量的或猜測測的。不論采采取何種方式式確定項目，選選擇項目必須須有充足的、有有效的理由。房房地產利潤，尤尤其是在早期期，非常大的的部分是通過過土地增值獲獲得的，正確確地選擇地段段區(qū)域因素，對對商品房的開開發(fā)成功有關關鍵意義，后后期通過價格格把這些升值值的利潤反映映出來。（8）個別因素素個別因素即房地地產項目產品品特性對房地地產個別價格格的影響因素素，主要是從從居住規(guī)劃和和建筑物的情情形來分析，這這些因素具備備直接的服務務功能和使用用功能，也是是定價的基本本準則。同一一地塊樓盤之之間的差異包包括產品類型型，工程進度度，規(guī)劃配套套，平面設計計，公司品牌牌，付款方式式，建材裝演演，樓盤整體體形象定位，建建筑風格，容容積率，綠化化率，實用率率。同一樓盤盤單元差異：：朝向差異，層層次差異，邊邊間差異，景景觀差異，面面積差異，物物理性能（通通風采光）等等等這些方面面需要專業(yè)精精密細致的設設計和思考，以以求提高產品品的均好性，同同時有選擇性性的根據樓盤盤自身的特點點突出其中幾幾方面，形成成特色和買點點，作為提升升穩(wěn)定價格的的主要支撐點點。在影響房地產價價格的眾因素素中，個別因因素最具研究究性和探討價價值，例如不不同的地區(qū)，不不同的人群，他他們本身所固固有的思想觀觀念，宗教信信仰，風俗習習慣，封建迷迷信，意識看看法等對房地地產價格在某某種程度上會會造成很大的的影響。隨著社會的發(fā)展展，經濟的不不斷飛躍，房房地產市場日日益繁榮，影影響房地產價價格的因素也也會越來越多多，在制定價價格策略時要要善于發(fā)現和和解決新問題題，根據具體體的實際情況況，全面而細細致地考慮各各種價格影響響因素并加以以綜合分析認認真判斷，從從而才能作出出更為準確公公正，切合實實際的評估。2.2房地產定定價理論基礎礎2.2.1房地地產供需理論論：市場定價價策略的基礎礎房地產供給與需需求是影響房房地產價格的的兩個重要因因素。通過房房地產的供給給和消費者的的需求兩方面面因素共同作作用，最終決決定房地產的的價格。而其其他的一切因因素要么通過過影響供給，要要么通過影響響需求來影響響房地產定價價。因此，我我們在制定代代售房地產價價格時，可根根據此時市場場供求關系，了了解和分析房房地產所處環(huán)環(huán)境中各種因因素對供求關關系的影響程程度，從而決決定房地產價價格。1房地產的需需求價格彈性性理論需求是制定房地地產價格的上上限，房地產產企業(yè)在制定定價格時，必必須估算需求求。首先要估估計房地產的的需求價格彈彈性和需求交交叉價格彈性性，了解不同同類型的消費費者對價格變變動的敏感程程度，再制定定可足夠刺激激房地產銷售售的適宜價格格。需求的價格彈性性（E）=需求變化百百分比/價格變化百百分比。當E大于1時，需求變變化的幅度大大于價格變化化的幅度。此此時，若房地地產價格稍微微下降，需求求量就會明顯顯增加，房地地產企業(yè)的總總收入也會隨隨之增加；反反之，總收入入會隨之減少少。對于這類類需求彈性大大的房地產，采采取低價策略略銷售有利。當E小于1時，需求變化的幅度小于價格變化的圖1.1均衡價價格幅度。此時，即即使房地產的的價格下降很很多，需求量量也只有少量量增加，房地地產企業(yè)的總總收入也會隨之減減少；反之，總總收入會隨之之增加。對于于這類需求彈彈性小的房地地產，采取高高價策略銷售售有利。當E等于1時，需求變變化的幅度等等于價格變化化的幅度，方方向相反。此此時，無論房房地產價格提提高還是下降降，對房地產產企業(yè)的總收收入都沒有影影響。對于這這類需求彈性性單一的房地地產，不宜采采用價格手段段進行競爭，而而應該在其他他方面提高競競爭優(yōu)勢。需求交叉價格彈彈性（Exy）=房地產Y需求量變化化百分比/房地產X的價格變化化百分比。當Exyy大于0時，表明X價格上升（下下降）引起Y需求量上升升（下降），這這說明X與Y之間為為替代關系；；當Exy小于0時，表明X價格上升（下下降）引起Y需求量的下降（上升升），這說明明X與Y之間為互補補關系，即需需要X和Y共同消費時時方能滿足消消費者的某種種需求，這種種情況在房地地產市場中不不存在；當Exy等于0時，表明X價格變動不不會引起Y需求量的上上升或下降，這這說明X與Y之間為相互互獨立的關系系。為了減少產品之之間的競爭，從從降低商品之之間的可替代代性出發(fā)，企企業(yè)對其產品品應實行差別化策略。產產品差別化程程度越大，產產品之間可替替代性越小，交交叉價格彈性性越?。环粗嗳?。①2.2.2房地地產消費者購購買行為理論論：消費者導導向策略就許多產品而言言，識別購買買者是相當容容易的。很多多產品對象是是單一的。但但對于房地產的選擇來說說，則是來自自多方面的。因因此，區(qū)別人人們在一項購購買決策過程程中可能扮①菲利普·科特特勒l（PhiliipKottler），《營銷管酬酬新千年肋》，2001-07:109演的不同角色是是非常重要的的課題。（1）發(fā)起者：：發(fā)起者是指指首先提出或或有意想購買買某一產品或或服務的人。（2）影響者：：影響者是指指其看法或建建議對最終決決策具有一定定影響的人。（3）決策者：：決策者是指指決定購買的的人。（4）購買者：：購買者是指指實際采購人人。（5）使用者：：使用者是指指實際消費或或使用產品或或服務的人。在考察購買過程程的許多消費費者研究報告告中，購買過過程的“階段模式”己被研究消消費者行為的的專家們概念念化了，用來來描述如花錢錢較多、介入入程度高的產產品購買行為為。見圖列示示的模式，消消費者在購買買過程中主要要經歷五個階階段：問題認認識、信息收收集、對可供選擇方案的評評估、購買決決策和購買后后行為。這個個模式強調了了購買過程早早在實際購買買發(fā)生之前就就開始了，并并且購買之后后很久還會有有持續(xù)影響。它它提醒營銷人人員應該將注注意力集中于購買的的全過程，而而不只是關注注購買決策這這一個環(huán)節(jié)?？晒┻x擇方案評估購買后行為購買決策問題認識信息收集可供選擇方案評估購買后行為購買決策問題認識信息收集圖2.2購買過過程的五個階階段影響消費者購買買行為的主要要因素：消費者不可能在在真空里做出出自己的購買買決策，他們們的購買決策策很大程度上上受到文化、社會、個人人和心理因素素的影響，見見圖2.3，盡管管其中大部分分因素是營銷銷人員無法控控制的，但是必須須充分重視。因此，在制定房房地產價格過過程中，應把把房地產價格格的制定與房房地產的其他他環(huán)節(jié)整合起起來，諸如市市場分析、競競爭者狀況、銷銷售渠道選擇擇等因素應該該與房地產的的價格相互配合、相互促進進；同時，把把這些因素看看成是市場定定價的內在要要素，使房地地產定價與其其他的因素整整合起來，形形成一個統(tǒng)一一的銷售過程程，以適應消消費者的各種種需求。另外外，要對影響消費者購購買行為的主主要因素進行行分析，分析析不同的消費費者類型和消消費者的不同同需要，盡可可能分等級、分分層次地制定定出“房地產歧視視價格”，最終吸引引更多的購買買者。文化因素◆文化因素◆文化◆亞文化◆社會階層社會因素◆參考群體◆家庭◆角色與地位個人因素◆年齡和生命周期階段◆職業(yè)和經濟環(huán)境◆生活方式◆個性和自我觀念心理因素◆激勵◆知覺◆學習◆觀念和態(tài)度購買者圖2.3影響消消費者購買行行為的主要因因素示意圖3****項目目市場環(huán)境分分析作為一一個企業(yè)，要要做到知己知知彼，百戰(zhàn)不不殆，就必須須對房地產市市場環(huán)境加以以分析，目的的是準確判斷斷企業(yè)面臨的的現在和未來來的市場環(huán)境境，掌握競爭爭對手的發(fā)展展變化，客觀觀認識企業(yè)在在市場中的優(yōu)優(yōu)勢及劣勢，從從而為企業(yè)長長期生存與不不斷發(fā)展選擇擇出與市場環(huán)環(huán)境相適應的的產品定價方方法和模型，不不失時機的抓抓住企業(yè)發(fā)展展的機遇和避避開環(huán)境的威威脅。下面本人從全國國及濟南的房房地產市場狀狀況、濟南消消費需求特征征、區(qū)域樓盤盤競爭狀況等等方面分別加加以分析，以以為****項目商品房房定價做出環(huán)環(huán)境評價。3.1全國房地地產市場狀況況分析房地產在我國是是一個新興產產業(yè)，經過了了50年曲折的的發(fā)展歷程，現現正逐步走上上正軌的、健健康的發(fā)展軌軌道。房地產產的發(fā)展大約約經歷了三個個發(fā)展階段：：1953—19978年，這這個階段將住住宅作為福利利產品，否定定其商品屬性性和價值，形形成住宅由國國家統(tǒng)一計劃劃、統(tǒng)一投資資建設、統(tǒng)一一分配的格局局，房地產的的市場配置功功能逐漸弱化化以至于完全全消失，工作作單位成為解解決職工住房房的依靠。1978——1992年，這這個階段是我我國不斷探索索社會主義市市場經濟，對對住房制度不不斷進行改革革，是房地產產商品屬性逐逐漸恢復的過過程。在這個個階段，國家家和地方政府府對住房制度度的改革進行行了多種形式式的探索，逐逐步完善房地地產的市場機機制，是對房房地產屬性認認識提高，住住宅投資、分分配機制的轉轉化和探索階階段。1992年年至今，這個個階段是房地地產市場逐漸漸形成并且不不斷完善的階階段。房地產產逐漸走出忽忽冷忽熱、波波動不定的狀狀況，向按需需定價、供需需相對均衡的的市場體系發(fā)發(fā)展，人們對對房地產業(yè)自自身發(fā)展規(guī)律律的認識也越越來越深刻；；金融業(yè)不斷斷同房地產相相融合，形成成籌資多元化化、機構完整整、布局合理理的房地產金金融體制；融融資工具多樣樣化，有信貸貸、擔保貸款款、抵押貸款款等多種形式式。我國的的房地產業(yè)在在經歷了近五五十年的發(fā)展展歷程以后，逐逐步走向了成成熟。現對目目前全國房地地產市場現狀狀分析如下：：（1）整個市市場供給基本本平衡①房地產業(yè)的開開發(fā)投資狀況況從房地地產業(yè)的投資資增長速度來來看，我國房房地產業(yè)的開開發(fā)投資增長長速度與全社社會投資增長長速度是一致致的。經過11994年以以后調整時期期，19988年房地產逐逐步走向復蘇蘇后，房地產產業(yè)的開發(fā)投投資增長率也也走向回升，2001年全國房地產開發(fā)完成額6245.5億元，同比增長25.3％,2002年全國房地產業(yè)開發(fā)投資同比增長達到28.2％。從房地地產業(yè)的投資資結構來看，1996年開始，我國房地產業(yè)投資結構開始向住宅轉移，住宅投資占房地產業(yè)的投資比重逐漸上升，2001年住宅投資占房地產業(yè)的投資比例為68.5％,2002年這一比例已上升為70.7％，辦公樓投資稍有上升，商業(yè)用房投資的比重則呈現出下降的趨勢。投資結構的這種變化基本符合房地產業(yè)的發(fā)展規(guī)律。②房地產開發(fā)建建筑面積2001年全國國房地產新開開工面積和施施工面積較之之前幾年有較較快增長，22002年新新開工面積、施施工面積、竣竣工面積都出出現了快速增增長的勢頭，全全國商品房施施工面積800730萬平平方米，增長長22.6％；；新開工面積積3676萬平平方米，增長長19.1％；；竣工面積116271萬萬平方米，比比2001年同同期增長288.3％。③房地產市場的的供給結構住宅、辦辦公樓、商業(yè)業(yè)用房是房地地產市場供給給的主要構成成部分，其中中住宅市場在在房地產市場場中所占的比比重最大，商商業(yè)用房市場場次之，辦公公樓市場所占占的比重最小小。住宅供供給平穩(wěn)增長長，住宅供給給的內部結構構發(fā)生變化，其其中別墅和高高檔公寓所占占的比例有所所下降，安居居工程所占的的比例有所上上升。政府嚴嚴格控制高檔檔物業(yè)的投資資，普通住宅宅的投資比例例開始上升。2002年，住宅投資占房地產行業(yè)總投資的比例已達70.7％以上，比2001年同期增長29.6％。辦公樓樓市場供給有有所增加。22000年辦辦公樓投資完完成額僅為2293萬平方方米，與19999年同期期相比增速下下降12.99％；20011年投資額較較2000年有有所增長，但但增幅較?。?；2002年辦辦公樓開發(fā)投投資額呈現較較快增長。商業(yè)用用房的供求矛矛盾比較突出出。在前幾年年經濟發(fā)展過過熱時，商業(yè)業(yè)用房比較暢暢銷，出現了了嚴重的求過過于供的現象象。隨著宏觀觀調控政策的的實施，商業(yè)業(yè)用房的銷售售率迅速下降降，但每年商商業(yè)用房的竣竣工面積卻不不斷增加，這這就加劇了商商業(yè)用房的供供求矛盾。（2）市市場需求高速速增長20002年之前這幾幾年，在擴大大內需和全面面推進住房制制度改革等宏宏觀經濟政策策引導下，我我國房地產銷銷售擺脫了前前幾年徘徊不不前的局面，出出現高速增長長的態(tài)勢。①個人消費成為為市場需求的的主體20000年，隨著著房改的結束束，個人購房房的比例己達達80％,20011年這一比例例為87％。20022年個人購買買商品房的比比例己達到990％，并且且個人購買商商品住宅的比比重在不斷的的上升，這顯顯示出濟南市市住宅市場的的旺盛需求。②二級市場和租租賃市場活躍躍了房地產市市場二手房房交易逐步活活躍，豐富了了市場供應，并并有效地帶動動了商品房銷銷售，房地產產二三級市場場聯動的效果果日益明顯。此此外，隨著國國家對住房租租賃稅率的調調整，各地租租賃市場日趨趨活躍。③住房分配貨幣幣化促進了住住房消費大部分分城市已在出出臺貨幣化方方案的基礎上上，制定了補補貼資金籌集集和管理、補補貼標準、補補貼方式、補補貼申請、現現住房認定、超超標和未達標標住房處理、補補貼發(fā)放程序序等相關配套套政策，不少少省市已陸續(xù)續(xù)發(fā)放住房補補貼，補貼的的發(fā)放帶動了了大量個人存存款和銀行貸貸款進入住房房市場，促進進了居民住房房消費。④住房金融進一一步發(fā)展規(guī)范范住房金金融的發(fā)展，極極大地提高了了居民購房的的支付能力，已已經成為居民民提前實現住住房消費的重重要手段。（3）空置房總總量仍然很大大①房地產市場空空置房總量仍仍然很大據統(tǒng)計計，到20002年7月底，中國國商品房空置置總量在1..2億平方米米左右，其中中空置一年以以上的超過550％，占用用資金超過22500億元元，居中國各各行業(yè)不良資資產之首。②與居民收入相相比，房地產產價格仍然偏偏高世界銀銀行的研究資資料表明，當當一個國家一一套住房售價價與家庭年收收入之比為33:1至6:1時，居民才才能負擔得起起。①也就是說，一一個家庭年收收入的3-6倍能買下一一個中等水平平住宅時，這這個家庭便具具備購房能力力。20011年商品房平平均房價與家家庭年收入比比達到7.66:1；在房地產產市場發(fā)達的的北京，這個個比例高達112.4:1，因此，房房價過高是制制約房地產業(yè)業(yè)發(fā)展的一個個梗桔。（4）市市場供求結構構失衡全國樓樓市的供給與與購房人需求求之間存在著著很大的差異異，造成供求求失衡主要表表現在以下兩兩方面：①供需價格差異異①ThomassT.NNagle&&ReedK.Hollden《TheSStrateegyAnndTaccticsofPriicing》(SecoondEdditionn)，Prenttice-HHall，LncPPublisshing..Co,19995：45-466低價位房供應不不足，中高價價位房供應過過量。以北京京市為例，調調查顯示，887.3％調調查購房者期望值處處于30000—5000元/平方米。但但是，市場上上的房地產開開發(fā)項目價位位在30000—5000元/平方米的比比例約40％多點。即即市場上樓盤盤的供給，有有一半左右的的供需結構的的矛盾。這也也造成經濟適適用房出現供供不應求的局局面，充分暴暴露出我國房房地產業(yè)存在在著嚴重的供供求錯位。②供給與需求的的區(qū)域差異盡管當當前房地產形形勢總體上是是好的，但也也有一些地區(qū)區(qū)不同程度地地出現了投資資增幅過大、投投資結構不合合理、價格上上漲過快、土土地供應過量量等過熱的苗苗頭。（5）住房市場場體系不完整整完整的的住房體系包包括住房一級級市場和住房房二級市場，二二者是相互促促進、相互制制約的，沒有有一級市場，當當然不可能有有二級市場，但但二級市場又又制約著一級級市場，二級級市場不發(fā)達達，一級市場場就低迷，只只有在存在發(fā)發(fā)達的二級市市場的條件下下，居民的住住房資產才具具有流動性，居居民才能轉讓讓和賣掉舊房房，購買新房房。就全國范范圍來看，我我國住房二級級市場還沒有有完全的放開開，發(fā)達程度度也存在很大大差異，住房房市場體系完完善度較差。同同時，住房一一、二級市場場之間過大的的價差，導致致居民“以舊換新、以以小換大”的難度較大大。（6）將繼續(xù)保保持旺盛的市市場需求潛在的市場需求求成為住宅業(yè)業(yè)持續(xù)發(fā)展的的巨大動力。到到2001年底底，我國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民住房人均建筑面積積20.8平方方米，雖然比比改革開放前前提高了許多多，但與一些些發(fā)達國家和和中等發(fā)達國家相比比，還相差幾幾倍。國際經經驗表明，在在人均住房建建筑面積達到到33—35平方米之之前，會保持持旺盛的住房房需求。這主主要是因為：：①城市化進程加加快對住宅的的巨大需求根據國際經驗，當當一國經濟進進入持續(xù)穩(wěn)步步增長的時期期，城市化也也將進入一個個快速發(fā)展的的時期。20001年我國國城鎮(zhèn)人口占占總人口比重重為36.22，達到4.55億。如果在在未來十幾年年中，我國人人口自然增長長率仍保持在在目前的9..6‰左右，城市市化平均以每每年1％的速度增增長，到20010年達到到46％,城市人口將將達到6.44億，凈增加加1.9億人，每每年新增人口口1852萬。新新增城市人口口的迅速增長長無疑會對住住房建設帶來來更多需求。②流動人口增長長對住宅的巨巨大需求大量流動人口的的存在成為城城市房屋租賃賃市場的消費費主體，為房房屋祖賃市場場的發(fā)展奠定定了基礎：據據有關部門統(tǒng)統(tǒng)計表明，到到2010年，我我國流動人口口將從20002年的80000萬人增加到1.55億人①，按人均居居住最低標準準(人均居住面面積2平方米，建建筑面積4平方米)計算，需要要為新增的流流動人口建造造約3億平方米的的租賃房屋，每每年需開發(fā)建建設30000萬平方米以以上的租賃旁旁屋。③居民消費結構構調整帶動住住房消費的發(fā)發(fā)展居民消費結構的的調整帶動住住房消費的升升級換代，是是2001年之之后5至10年房地產產業(yè)發(fā)展勢頭頭強勁的首要要原因。19978—2001年，我我國GDP年均增增長率為9..6％，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人均可可支配收入從從343元上升升至68600元，這種增增長無疑為消消費水平的提提高和生活質質量的改善奠奠定了堅實的的基礎：調查查顯示，居民民對現在住房房的滿意率不不到20％，約48％的居民提提出在幾年內內愿意換購住住房，已購公公房中有677％希望通過過換購住房改改善條件和環(huán)環(huán)境。正是居居民潛在的住住房需求，給給房地產市場場以強有力的的支撐。④一系列住宅發(fā)發(fā)展政策的出出臺將對住宅宅需求產生持持續(xù)影響2003年1月月31日，國家家計委與建設設部下發(fā)《關關于規(guī)范住房房交易手續(xù)費費有關問題的的通知》，規(guī)規(guī)定從3月1日起降低住住房轉讓手續(xù)續(xù)費。這項政政策的出臺，對對整頓和規(guī)范范住房交易市市場收費秩序序，減輕購房房者和房地產產開發(fā)企業(yè)負負擔，活躍住住房市場，將將起到積極作用。住房按揭利率全全面降低的積積極作用。22003年2月21日起，央央行決定降低低人民幣的存存貸利率，商商業(yè)性個人購購房按揭利率率下調0.554個百分點點，金融機構構各項存款年年利率平均下調0.255個百分點。利利率下降，將將使購房人直直接受益，減減輕還貸壓力力，使居民購購買力提高，需求量量增大。加入世界貿易組組織將對全國國范圍內的房房地產業(yè)產生生積極的影響響。從住宅業(yè)業(yè)來看，一方方面，入世將將促進住房價價格的下降。這這是因為入世世后關稅的降降低會引發(fā)進進口建材和設設備價格下降降，同時競爭爭的加劇會促促使國產建材材的價格相應應降低：另一一方面，加入入世界貿易組組織將增大我我國城市居民民住房消費空空間。3.2濟南房地地產市場狀況況分析供需狀況分析商品房作為商品品，其價格與與供求有著緊緊密的聯系。二二者相互制約約、相互影響響。從①http:////中國網，中中華人民共和和國建設部房房地產司，2003--2004年中國房地地產市場形勢勢分析總報告告，2004--09-088短期來看，商品品房的價格是是由供需水平平決定的，但但從長期來看看，實質上是是價格決定供供需，正是價價格在調節(jié)著著供給和需求求的平衡與不不平衡。同時時，價格還反反映了供需關關系的變化。供供大于求，價價格降低；供供不應求，則則價格升高。如如果單純以需需求量作為價價格變動的原原因，則需求求量的變動和和價格的變動動方向一致，即即需求量增加加，價格上漲漲，需求量減減少，價格下下降。如果單單純以供給作作為價格變動動的原因，則則供給量的變變動與價格的的變動方向相相反，即供給給量增加，價價格下降，供供給量減少，價價格上漲。以以下將分別就就濟南市的需需求和供給情情況對商品房房價格的影響響加以分析。（1）需求狀況況分析住宅需求是指在在一定條件下下(時間、空間間、價格)人們有支付付能力的住房房購買力。進進入90年代以來來，濟南市房房地產市場發(fā)發(fā)生了很大變變化，無論是是商品房的供供給、施工量量投資額，還還是商品房銷銷售量等方面面都取得了很很大進步，但但是，近年來來商品房空置置量卻不斷上上漲，一方面面是無效供給給不斷增加，另另一方面是居居民的有效需需求相對不足足。濟南市商品房市市場需求隨著著濟南市經濟濟的飛速發(fā)展展，城鎮(zhèn)居民民的收入在近近幾年有了較較大程度的提提高，見圖(3.1所示)，城市化進進程加快帶來來的城市人口口增加，也必必然會增加對對商品房的需需求。圖3.1濟南市市城鎮(zhèn)居民人人均可支配收收入①另外，根據濟南南市城市發(fā)展展規(guī)劃，“十五”期間迫切需需要建設大批批商品住房以以改善①圖3.1橫坐坐標單位：1995（年）–2001（年）；縱縱坐標單位：：2000（元）–12000（元）目前的城市環(huán)境境和城鎮(zhèn)居民民的住房問題題，主要的需需求表現在以以下幾個方面面：20011年起，濟南南市舊城改造造工程大規(guī)模模展開。一環(huán)環(huán)路以內及周周邊毗鄰地區(qū)區(qū)有49個待改造造區(qū)片，待改改造房屋面積積375萬平方方米。城郊還還有45個待改造造村居，7110萬平方米米低檔次平房房和危房，占占地2萬余畝。完完成這些改造造拆遷大概需需要800萬平方方米安置房源源；城市新增增人口25萬人，需需新增住房6625萬平方方米；外地入入濟人員按每每年增加1..5萬人計，需需新增住房1187萬平方方米：根據濟濟南市城市建建設規(guī)劃，到到“十五”末，濟南市市區(qū)人均住房房建筑面積要要由目前的不不足15平方米增增加到25平方米，按按210萬人口口，人均5平方米計算算，需建住房房1050萬平平方米。濟南南市人均居住住面積盡管在在近幾年有所所改善(見圖3.2所示)，但也只有有10平方米左左右。圖3.2濟南市市人均居住面面積①另外，根據目前前國際上公認認的標準，普普通住房價格格與一般家庭庭年收入之比比在3:1到6:1之間時，住住房價格才被被認為是合理理的，是人們們能夠接受的的。但是據濟濟南城調隊的的調查資料顯顯示，20002年濟南市市居民可支配配收入平均為為8982元，一一個家庭年收收入一般在118000元元左右，那么么，如果要購購買一套總價價為20萬元的住住房，其住房房價格與收入入比高達1:10，顯然房房價已大大超超出了人們的的購買力。同同時也說明商商品房潛力巨巨大。綜合上述，“十十五”期間濟南市市共需要開發(fā)發(fā)建設各類商商品住房約22200萬平平方米以上，才才能滿足這些些需求，而這這部分住房大大多來自對濟濟南舊城區(qū)內內一些澇洼區(qū)區(qū)、棚戶區(qū)和危房區(qū)的大規(guī)規(guī)模改造，和和新增人口住住房，還不包包括城鎮(zhèn)居民民對原有住房房的更換。由由①圖3.2橫坐坐標單位：1978（年）–2001（年）；縱縱坐標單位：：2（平方米）–12（平方米）此可以推測，濟濟南市的商品品房需求潛力力巨大。（2）供給狀況況分析近幾年濟南市商商品房市場的的供給情況見見表3.3所示：：由以上資料我們們可以看出，濟濟南市商品房房市場的供給給量近幾年一一直保持良好好的上升態(tài)勢勢，尤其進入入2000年以以來，房屋供供給總量的上上升勢頭迅猛猛。另外，濟濟南市目前共共擁有開發(fā)企企業(yè)300余家，年年開發(fā)能力8800余萬平平方米，按照照市政府提出出的“東拓、西進進、南控、北北跨、中疏”城市住宅發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略和兩兩個高達1000萬平方米米經濟適用房房小區(qū)的逐步動工，濟濟南市城鎮(zhèn)商商品房供給量量會逐年上升升。表3.1濟南市市商品房市場場的供給情況況年份1996199719981999200020012002竣工面積（單位位：萬平方米米）50.355.863.981.4119.2117.2137.9（3）供供需狀況綜合合分析不同類的商品其其供給價格彈彈性不同，而而商品房本身身所具有的不不同于一般商商品的特點，決決定了商品房房的需求和供供給有其特殊殊性：首先，商商品房供求機機制的作用范范圍受限制，由由于住房是不不動產，其具具有很強的區(qū)區(qū)域性，某一一地區(qū)、某類類住房的短缺缺很難由其他他地區(qū)來彌補補；其次，供供給滿足需求求的方式很多多，比如，當當市場出現供供不應求的情情況時，除了了增加住房投投資，加大住住房建設量外外，還可以通通過改變原有有物業(yè)的使用用方式、用途途來增加住宅宅的供給量；；另外，供求求均衡需要較較長的時間才才能完成，新新住房的開發(fā)發(fā)一般需要22-4年的時間，就就是對原有的的住房進行改改造一般也需需幾個月甚至至一二年的時時間才能完成成。總之，當房地產產生產者向市市場供應的房房地產數量等等于消費者對對房地產的數數量，即Odd=Os時，房地地產市場處于于均衡狀態(tài)。一一般而言，在在新的平衡即即將達到甚至至還沒有達到到時，就馬上上又會出現新新的影響因素素造成又一個個不平衡狀況況，所以對商商品房市場來來說不平衡是是絕對的，而而平衡是相對對的和暫時的的。通過以以上對商品房房供需情況的的分析，結合合目前濟南市市商品房市場場現狀我們可可以看到，濟濟南市商品房房市場的供給給和需求還處處在一個不平平衡狀態(tài)（這這一點可以從從濟南市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民近兩年年和今后一段段時間對住房房的需求上得得到證實），商商品房市場發(fā)發(fā)展態(tài)勢良好好。但是，由由于濟南市的的房地產市場場起步較晚，從從1995年房房地產市場開開始迅速發(fā)展展，至今也不不過七八年時時間，遠遠沒沒有達到繁榮榮昌盛的程度度，因為人口口凈增數量增增大所造成的的城鎮(zhèn)人口的的不斷增加（包包括城鎮(zhèn)凈人人口農村剩余余勞動力的轉轉移部分），以以及生活水平平提高引起的的廣大居民對對居住水平要要求的提高，導導致整個商品品房市場的絕絕對需求要遠遠大于絕對供供給，給商品品房市場的供供給造成很大大壓力的同時時，也給商品品房市場提供供了難得的機機遇。濟南是山東省的的政治、經濟濟、文化中心心，山東加速速城市化需要要濟南吸納更更多的外來人人口來擴大城城市規(guī)模，隨隨著新一屆領領導班子提出出的“實現新跨越越，建設新泉泉城”工程的啟動動，以堅持“高起點規(guī)劃劃、高標準建建設、高效能能管理、高水水平經營”為核心的城城市建設，不不僅為吸引投投資營造了好好的外部環(huán)境境，同時也為為持續(xù)放大房房地產市場潛潛力創(chuàng)造了有有利條件。3.2.2濟南南市商品房區(qū)區(qū)域價格走勢勢分析以上是基于商品品房市場的整整體發(fā)展，除除此以外前面面我們己經提提到，商品房房價格即使在在同一城市因因為所處地段段的不同也會會有很大差別別。目前，濟濟南市城市規(guī)規(guī)劃將整個城城市的居住板板塊簡單的劃劃分為東、西西、南、北四四個區(qū)。東區(qū)：地處濟南南市的政治、經經濟、文化中中心，政府專專門為該區(qū)成成立了“東部新區(qū)建建設指揮部”，目的是加加快濟南市的的新城區(qū)建設設。獨特的地地理位置和發(fā)發(fā)展機遇，使使這個區(qū)的商商品房價格大大大超過了其其他各區(qū)，國國華經典、SSOHO公寓寓、濟南數碼碼港、舜風世世紀花園、歷歷東