2022年房地產營銷策劃方案匯編4篇

2022年房地產營銷策劃方案匯編4地銷方1一、項目分天第公寓(來在市場的推廣名被定義為期五公社)目位于上海浦東金橋地區(qū)社區(qū)僅僅2幢的高層由浦房開發(fā)建造到10層就因資金短缺問題擱置。上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以80代末由于當時市政動遷原因建造的多層動遷安置住宅為主然生活配套設施已日趨成熟，但由于區(qū)內人口密集，新興住宅需求量激增，因而本案周邊正在新建大批新興住宅但相較別的競爭個案本案在地理位置是不占優(yōu)勢的區(qū)域繁華中心又遠小環(huán)境來講還是很偏僻，周邊配套還是很短缺的，加之本案的房型較老、規(guī)模較小、競爭壓力大……在面對眾多競爭對手的情況下把這個幾年前遺留下的爛尾樓——"第公寓"推向市場無疑是在打一場艱難的突圍戰(zhàn)。如何使產品在競爭對手中脫穎而出成了當務之急。1.市場況大環(huán)境讓人欣慰，產品得過爛尾炎，遭遇面埋伏"

從市場的眼光來分析較為有利的是案位置屬于金橋、金楊新村的延伸段。東面、北面、西面即是金橋進出口加工區(qū)、外高橋加工區(qū)及陸家嘴金融貿易區(qū)，處在三大高能力消費區(qū)之中有充足的客源基礎金橋新村作為浦東廣大市民極為熟悉老式公房區(qū)域其存在已有十幾年的歷史在商業(yè)配套設施方面已相當完善足可以滿足本區(qū)域居民的一般生活需求對于本案來講，雖不及區(qū)域其他同質個案便利，但步行10分鐘左右即可共享金橋的配套設施，而本案周邊，目前上市銷售的個案，也會增加一定量體的商業(yè)用房，另外，楊高北路、巨峰路即將興建易初蓮花"型超市，使本案住戶生活更為便利。而楊高北路、浦興路兩條交通主干道近在咫尺多公交路線和即將興建的輕軌(L4線)本區(qū)域的交通出入暢通無阻。然而，本項目是爛尾房改造，所在這區(qū)域停工多年，在周邊居民心中有一定的負面影響案房型也是比太太還老的一梯八戶式的蝶型建筑，有些戶型在通風采光上會受到影響。這兩棟24F層建筑容積率較高，得房率較低，物業(yè)管理費較高，社區(qū)規(guī)模又小的可憐加上底下緊靠楊高北路的局部樓層會受到一定的噪音影響。這些都導致了購房者心理認同上的障礙。而且金橋區(qū)域住宅需求量的增加又使眾多房產公司瞄準了這塊風水寶地。20__年，周邊市場供應量2500個宅單元，共計25萬平方米左右，整個市場銷售率50%出頭"上海故事"

量體拉動比較嚴重)有效供應量在12萬平方米左右本推案時周邊市場上供應量將近8萬平米。綜上所述本案的大環(huán)境還是良好的但項目自身卻有較多先天不足之處且周邊競爭個案源源推出都為本案的銷售帶來了一定程度上的抗性。2.客源況本地的、外地的、老年人、青年人一個不能少。針對本區(qū)域當時情形考慮，本案的客源主要由3部分為主：①周邊居民金橋新村以及其他新村居民人口的擴張、居住環(huán)境的改善，但又受經濟支付能力的限制對所購房子的的總價極其看重本案的出現對這部分客源將是極大的沖擊這部分客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐。②市政拆遷戶上海整個城市的大規(guī)模改造，必能吸引大量的拆遷戶入場。③外來工作者

上海作為人才高地，已成為中國人理想的業(yè)創(chuàng)業(yè)基地"，而本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，對這批客源將有極大的吸引力。二、策劃思路關鍵問題是：怎樣才能做大眾情人呢無可辯駁"天第公寓缺陷是顯而易見的，爛尾房、房型老、規(guī)模小、配套少，和周邊眾多新興多層建筑相比較，它根本是一個普通的不能再普通的房產項目。不過幸好，第公寓還是有值得叫人安慰的優(yōu)勢的好的金橋大環(huán)境給了它有力地支撐，交通便捷無疑也是一大吸引力。從產品本身來看，亮麗的建筑立面獨一無二的鋼結構大堂面面俱到的會所以及我倡議的尋找區(qū)域面積空白，將面積放到最經濟最實惠的低總價的策略都是和周邊項目有得一拼的但是本案和其他個案一個最明顯的區(qū)別就是本案的客源層次分布廣泛。不同性別、不同年齡、不同行業(yè)同地區(qū)甚至是不同買房目的客源都是本項目力求爭取的對象訴求客源的廣泛造成了訴求中心點的不確定性使得做策劃時無法做到有的放矢這是房產策劃的一個致命點客源模糊。怎樣才能使"第公寓"成為人見人愛"眾情人?"眾情人"要冒風險的，但是只要解決了這個問題，第公寓"周邊的產品中就是獨特的，有個性的，這就是策略的運用。

怎樣使產品成為"大眾情人"?構想這個問題時，我還是從產品本身開始著手然要使本案與競爭產品形成一定距離上的差異那么必然要設法找到本產品本身與眾不同的亮點除了在本案上專案組建議在原先爛尾的產品格局上用周邊個案的面積功能和格局的空白采用新的切割方法將產品進行了新的面積分割和更合理的功能劃分且在建筑的外立面上一改爛尾樓過去的老式傳統(tǒng)手法，變得更為亮麗和新穎、現代，從而也就讓本案產品相較周邊競爭個案有相當的面積和總價優(yōu)勢在新穎的外立面上給客戶一個全新的樓宇概念外揚產品優(yōu)點是毋庸置疑的，關鍵在于怎樣去規(guī)避產品的缺點。老《道德經》曰：禍兮福所倚,兮禍所伏。同理，缺陷往往也可轉為為優(yōu)勢。關鍵在于，怎樣合理利用缺陷使之成為優(yōu)勢。想要成為"眾情人"除了產品的新鮮性還需要在生活理念上從情感上真正感動消費者了解他們最渴望的生活狀態(tài)觸及他們內心深處最柔軟的地方那么現在的都市人最喜歡什么樣的生活，內心深處又最渴望什么樣的生活呢是就有了下面一段概念的提煉："期五公社"策劃構想：后集體生活的概念由來。記得大學時代一個同學是第一個到校外租房子因為他覺得受不了男生宿舍的嘈雜混亂可是最近碰到他是在一個人群很多的俱樂部里碰到他他說我受不了辦公樓里那種氣氛我現

在特別懷念大學時代有那么多同學那么多朋友不像現在的環(huán)境，辦公室簡直就是伏契克寫的《絞刑架下的報告》，走過去是七步過來是七步突發(fā)覺自己是喜歡和向往集體生活的。星期五公社行銷由來……70代，公社年代。80代，開放年代。90代，自我年代。00代，個性年代。今天，個性群體共存的矛盾年代現在的都市，俱樂部如鮮花，我們殷勤如蜜蜂，為什么呢因為我們渴望一個集體像我們曾經特別渴望一個私人空間一樣。我發(fā)現諸如俱樂不是這樣一種地方，在這里大家相聚在一起，沒有人追究你的過去，沒有人關心你的未來，大家在一起可以聊天，可以一起做一件事情，依據個人的品位興趣，在這里可以重溫久違了的集體生活。所以，我愿意把它衍生為一種社區(qū)生活，而且稱之為集體生活"因為這樣的集體是自發(fā)自愿形成的，不像大學時代或是公社年代的集體多少帶點不可抗拒的色彩喜歡這種后集體

生活的人不要誤以為他們不喜歡獨處其實他們更喜歡強調生活的自我。他們是都市非主流中的非主流，他們喜歡集體，喜歡朝九晚五后聚到一塊為他們希望在這個后集體空間能找到他們的同類，有相似的品位，有相似的生活體驗，有相似的生活觀價值觀世界觀，然后他們可以享受到后集體生活的愉快。在這種后集體生活中，他們容易忘掉日常辦公室里的瑣碎，人際交往的復雜們可以任性地在這個空間盡情享受生活帶給他們的快樂唱唱懷舊的歌曲敘敘工作的酸甜苦辣和人生的目前與長遠。當新的太陽升起，他們揮揮衣袖，各自又回到自己的小圈子里，后集體生活對他們來說，就像星期五的感覺，能讓人想起善待自己的生活對于他們而言家就是能讓人可以忘掉工作或是人際壓力的地方，是可以快樂的、幸福的、輕松的、生活的地方。這個地方對于一個在外打拼甚感朋友太少結婚青年在付款條件壓力少辦公室里小資白領品位相似的更或是從知青年代走過來的人……是一種渴望一種期待一種這個時代輕松的懷舊也是依依不舍的告別告別永遠過去的學生時代知青年代公社年代，那充滿理想主義充滿懷念情愫和浪漫情懷的時光。所以我將星期五賦以"生活"概念社賦以"代后集體概念。所以我把這種后集體生活的地方就叫，期五公社"

注："期五公社""第公寓的推廣名。就這樣一座城市新型的后集體生活宅邸誕生了這個嶄新的概念被我用一句很感性的語句表達了出來，橋有個很生活的后集體我們叫她"期五公社"這樣一句溫馨幸福甜蜜、輕松而又陽光的話無疑對任何人都具有神秘感和吸引力。所謂萬事開頭難既然策劃上的難點被突破了接下來的事自然就好辦了。三、銷售策略以迅雷之勢推銷"大眾情人"在眾多周邊產品的強力圍攻下認為本產品的價格應該與周邊產品拉開一定距離。這樣才能吸引到潛在購屋對象，所以，根據產品的格局和面積特性給"星期五公社下了低總價面向市場的價格策略。我認為管本案與周邊個案有一定距離由于價格優(yōu)勢，且量體小，上市后必然會引起消費者的注意。所以，在短時間內迅速出擊的銷售策略是比較正確的。結合本區(qū)域市場情形以及以往操作的個案判斷，我們將以短、平、的銷售策略，經過個月的前期準備，在正式公開34月之后，銷售率將達到7080%。

四、廣告表策略首創(chuàng)成人漫畫作為本案廣告表現符號。在擬定廣告表現策略之前同樣讓專案組對市場同質競爭個案企劃表現方式進行了收集整理和歸納的目的是想用差異化和獨特性的指導思想從別人的企劃表現中找到自己的表現突破點，先看看競爭個案的表現方法：1."年匯：也是由爛尾房改造，它抓住了房型小、地理位置好的特點，目標客源針對青年人劃策略以產品的概念炒作再加上迎合青年心理的平面包裝方式廣告表現上以另類年輕為主上市后迅速造成小房型市場的火爆。不可否認，年匯"是十分成功的。2."朝部落"：也是小房型白領住宅，企劃策略與廣告表現和年匯"類似，難免有步落后塵的味道。3."方時空"：在小房型市場火爆時借機推出與先前的同類個案相似無自己的創(chuàng)新，落入了人云亦云的俗套。4."領都會"：

連廣告表現手法都和"青年匯"極其相似本沒有自己的個性。本項目想要做到鶴立雞群脫穎而出就必須根據自己的個性來表達自己這不免又要談到客源的問題了雖然本案客源分布較為廣泛，但也并非無跡可尋。在這里，我把客源分為這樣幾種類型：A迷戀金橋的老頑固——金橋當地客B掉進蜜罐的鴛鴦——熱戀的要結婚的族群C學會了走路的蟲——IT業(yè)、廣告行業(yè)者D想占便宜的人類——新薪人類、知青、外地打工的E有錢有閑的尖頭鰻——投資先生F這個城市的主力居者——辦公族、自由職業(yè)者及自由單身族客源被細分后就不難發(fā)現案最大的個性就是本案各類型的客源都有著自己不同于其他類型的個性每一種類型又都是我們所不能忽略的太多的個性就成了沒有個性怎樣解決這一點呢?于是我試圖在這些個性中發(fā)掘共性當我把一些產品的東西羅列出來時，我發(fā)現這個產品其實是一個矛盾統(tǒng)一綜合體。

城市：共同的環(huán)境————新的集體金橋：公認的生活地————新的生活社區(qū)：共同的家—————新的集體大堂：共進式——————集體網絡：共享式——————互動的集體會所：共享式——————互動的集體建筑：兩幢獨立—————在集體中獨立綜合起來就是一種個性與群體共存的矛盾的新集體生活方式嗎?容這種新生活的產品可以說在上海是第一次出現的，因而我們不妨稱它為"海首座后集體生活宅邸"既然是生活的宅邸，那么其文案基調不妨輕松、俏皮、煽情一些，可以針對各種類型的客源分別描述他們不同的生活狀態(tài)，然后再闡述不同的生活狀態(tài)與后集體生活宅邸這一概念的相互融合。設計色彩的表現上以輕松、活潑、穩(wěn)重為主，在矛盾中尋求統(tǒng)一。當50年代人聽見叉鈴的聲音時;年代人聽見讓我們蕩起雙漿的音樂時;年代人看到玻璃彈子時;當80年代人看到魂斗羅游戲時……他們會有什么樣的感觸呢疑，童年的美好回憶會在瞬間流淌由此可見每個人對自己的童年都有著一份

難以割舍的情懷，而且每個人心中都存留著一份永不泯滅的童真同年齡別人在對童年的回憶里找到了共同的契合點，那就是心中不泯的童真?；诖?，想到了成人漫畫。現在最流行的幾米的漫畫之所以廣受歡迎因為它能勾起人們對美好生活的向往與憧憬。成人漫畫的吸引力由此可見一斑。因此，我決定用成人漫畫作"期五公社設計符號各個類型的客源用漫畫的形式分別量身定制的表述出來。在上海各個已銷售或在銷售的房產個案中用成人漫畫作為設計符號的幾乎沒有，即使有也"來主義"據我了解，目前只有復地集團開發(fā)的"林春天"報紙廣告上曾用過幾米的漫畫《地下鐵》中的場景。由此，我可以自豪地說，在上海用量身定制的原創(chuàng)漫畫作為廣告表現手法，期五公社"是首例。五、媒體策略大膽放棄報紙媒體，主打戶外媒體和現場派發(fā)銷售。如何使用最低廣告費用達成最高銷售目標是媒體策略的基本原則之一。本案案量小如果投入大量廣告經費即使達到預期效果也會造成公司銷售成本的增加所以我決定用不同與以往媒體策略，以達到減少公司銷售成本來提高公司利潤的目的。

基于上述原因我對常規(guī)的媒體策略作了一些改動本案銷售中基本以戶外看板、公交廣告、引導旗來吸引客源，在現場派發(fā)海報和DM并由銷售人員解說"星期五公社個新概念和它所營造的一種新生活來引起消費者的興趣視媒體和報紙媒體因費用較高，所以基本上不考慮，僅看銷售情況而定。如果在銷售時遇上阻力，才考慮用報紙媒體擴大影響力。六、市場反響事實勝于雄辯經過了市場的考驗事實證明本策劃案是非常成功的在開盤當日就有80%的子被預訂，之后的一個多月時間里，又不斷有消費者來電來訪，不到一個月"星期五公社已告售罄。而期五公社"提倡的后集體生活的概念也已被人們所接受并喜愛?？梢哉f，用不到一個月的時間去化一個不占優(yōu)勢的住宅產品這在金橋地區(qū)甚至于上海都是不多見的所以期五公社策劃案的成功是顯而易見的。產品形象是品牌的重要方面好的產品形象可以使企業(yè)獲得社會公眾的充分信任進而形成穩(wěn)定的消費群"星期五公社"策劃案的實施不僅使公司第一個開發(fā)的項目一炮而紅在賺取

了利潤的同時也給公司帶來了一定的品牌知名度公司將來的開發(fā)項目打下了扎實的基礎。八、總論房地產策劃是一項牽涉知識面很雜的學問不僅僅牽涉到廣告、銷售、營銷推廣等內容，還涉及到房地產基礎知識、客戶心理學等方方面面的內容個房產項目從初具雛形到最后推出都需要經過周密審慎的思考。我個人以為作為一個策劃者要做好一個策劃案就必須用談戀愛的心態(tài)去對待它以對待戀人的熱情去了解這個案子策劃者只有在愛上了自己所策劃的案子后才能夠使策劃案在市場上獲得成功也就是說策劃者要以相當大的熱情去了解并接受策劃案，然后才能制訂出完美的策劃方案。依據上述策劃戀愛論我接手星期五公社"后就全身心地投入到項目的前期準備中謂市場情況的調查和了解只是解決了項目的利好、利空，也就是賣什么的問題。搞清這個問題后就要弄清楚東西要賣給誰(源)的問題次也就是如何找到自己的個案的突破點的問題個問題是房產項目策劃中最關鍵的問題，突破點找準了，項目也就成功了一半。因此，在策劃中，我從收集整理和歸納市場資料和客源資料后找準突破點全身心投入。就本策劃案來看所以成功的最大原因就是我利用差異化和獨特性的策劃指導思想找準了個案的突破點后大膽地把項

目的缺陷作為項目的優(yōu)勢去推廣客源層過于廣泛原是房產項目的致命缺陷(源廣泛使訴求點過多造成無法為項目定位我卻在個性中找到了共性巧妙地用一個新的概念把這一矛盾統(tǒng)一起來由于找準了客源層并很好地解決了客源層廣泛所帶來的問題，后面所面臨的問題也就迎刃而解了。眾所周知只要一個策劃案有自己的創(chuàng)新點那么它肯定會吸引消費群體的眼球，因為消費者通常會對新鮮的東西感興趣，進而產生購買的欲望案就是利用這一消費心理對項目進行策劃。項目本身雖然沒有十分特別的地方我還是在平凡之中找到了特殊，利用周邊個案的面積、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產品進行了新的面積分割和更合理的功能劃分且在建筑的外立面上一改爛尾樓過去的老式傳統(tǒng)手法得更為亮麗和新穎為一新——產品設計手法新;消費者營造了一份新的生活方式提出了一種后集體的生活概念此為二新——居住概念新;創(chuàng)成人漫畫的廣告表現喚起了消費者內心對童年的美好回憶在情感層面上為各個類型的客源締造了十分溫馨感人的生活場景為三新——廣告表現新;案拋開了傳統(tǒng)的媒體通路——報紙廣告僅用戶外媒體和現場銷售的媒體策略為公司節(jié)約了銷售成本并給公司帶來了豐厚的利潤為四新——媒體策略新。

抓住這四個創(chuàng)新點得差異性策略和獨特性策略在樓盤行銷中很好地得到運用再配合了低總價的價格優(yōu)勢本策劃案在極短的時間里獲得了市場認同圓滿地完成了銷售任務也為公司市場美譽度的同時也為公司下一個個案的品牌提升奠定了一個很好的基礎公司因為在此項目上獲得豐厚利潤從而將公司的開發(fā)戰(zhàn)略重點瞄準了市場的爛尾樓盤盤活。地銷方2一、前言本案是市政府繼華苑麗苑之后的又一重點大型居民生活區(qū)整體“全國最大的生態(tài)居住區(qū)為統(tǒng)一的主要的訴求點。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范除商業(yè)用地和沒有水域面積的地塊以外案最主要的競品項目為3號地華夏梅江芳水園。二、推廣策原則本案藍水園在推廣策劃過程中我們的指導思想跳出地產做地產”，這種體現了片區(qū)或區(qū)域經濟思維神韻的做法，將隨著城市化進程的不斷加快，給房地產開發(fā)提供前所未有的廣闊空間我們理解的房地產推廣策劃是不局限于某一個時期某一個樓盤的成功與否，而是放眼于一個小區(qū)樓盤發(fā)展到大的綜合社

區(qū)單一的房地產開發(fā)項目到不同產業(yè)與房地產業(yè)進行資源整合，甚至期望能夠帶動一個區(qū)域經濟版塊的開發(fā)和興旺。我們理解并提出“跳出地產做地產”的泛地產理論，說到底是一種思維方式的變革。是在房地產大盤化、郊區(qū)化、復合化的摸索中出來的。一、兩個賣點就夠了。但如果是1000畝大盤子怎么辦小盤是獨奏曲盤是交響樂必須有一個主題和靈魂因此，必須上升到泛地產的高度，來整合各種可以利用的資源。從中觀層面說今天的地產必將跳出單一地產的格局也就是我們常說的復合型地產。從宏觀上講，但凡人類活動、居住的建筑環(huán)境合空間，都可以納入泛地產的范疇，包括城市的規(guī)劃和經濟區(qū)域的開發(fā)。在對藍水園推廣策劃的考慮上我們力求作到以上各點宣傳新穎、獨到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點，創(chuàng)造今后項目正式運作、營銷通暢的生命力。二、具體影響梅江藍水園推廣的六大因素藍水園的具體推廣受項目規(guī)劃、價格策略、廣告策略、銷售執(zhí)行場競爭和政經環(huán)境這六大因素的左右中目規(guī)劃、價格策略告策略和銷售執(zhí)行這四個因素應當是屬于我們能夠

控制的營銷組合的范疇市場競爭和政經環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境。我們的任務就是知道應該在哪里該怎么去適當安排營銷組合合理的項目規(guī)劃周密的價格策略有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行之與不可控制的環(huán)境因素市場競爭和政經環(huán)境相適應。其實這就是藍水園推廣能否成功的秘訣所在。整個推廣過程類似一個完整的戰(zhàn)役。它的第一步是市場調研，如同戰(zhàn)前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程對具體操作而言就是從項目規(guī)劃策略價格策略廣告策略和銷售策略這四個可控制方面來入手策劃;三部是策劃執(zhí)行，其中的廣告攻勢，只等于開戰(zhàn)后的飛機轟炸和炮火支援銷售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實地占領。三個步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標。三、主要競品物業(yè)——芳水園情況簡介1芳水園開發(fā)商介紹華夏經濟房建設發(fā)展公司是國有一級資質開發(fā)企業(yè)建設社會保障性質解困、安居住宅為主。組建7年來，運用十幾億資金開發(fā)了十多片近百萬平方米住宅小區(qū)，其中95年開發(fā)建的福東北里榮獲全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號，建設開發(fā)

建設的華苑安華里居華里同時獲得全國住宅試點小區(qū)綜合金牌和五個單項一等獎評為國家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū)榮獲中國建設工程最高獎級——魯班獎公司先后獲“天津市房地產開發(fā)20強企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎”、“天津市危改信得過企業(yè)”、“建行信用AAA級企業(yè)”等多項榮譽。2梅江3號地——芳水園簡介芳水園的7個建設標準：1疏密有序的園林格局2綠地、水面合理分布，宛在水中央;3家庭垃圾預處理，分類袋裝，分類收集;4建立中水利用系統(tǒng)，充分利用水資源;5熱電廠供熱，減少污染;6提高住宅高科技含量，做到二步節(jié)能;7健全安全防范及信息管理。3芳水園廣告運作目前由獨立個人工作室代理設計、發(fā)布。四、藍水園客戶定位策略

一藍水園的目標客戶群為“新中產階級”曾幾何時在"允許一部分人先富起來口號聲中經濟體制的不斷完善，市場經濟的日趨活躍，人們不在沉迷于宵酒醒何處?"感覺發(fā)出了也不能這樣過"吶喊身體的成長需要日久天長而觀念的更新轉換只是瞬間之事大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識之士，擺脫了束縛，通過自身的努力拼搏向著一個新的行列前行那就是有絕對中國特色的--"新中產階級"。他們了養(yǎng)車，購買豪宅之外，還要有足夠的時間和經濟去追求其固有的高品質的生活求精致的生活品味這便是新中產階級的又一大特點。就中國國情現狀而言"新中產階級產生有著重要的局限性。它主要行業(yè)大致有：部分私營企業(yè)主，流通公司，非金融機構，房地產開發(fā)商，三資企業(yè)，還有證券經營者，特種行業(yè)主，以及策劃公司文化產業(yè)等這些行業(yè)經營起來主要運用的是知識與頭腦，所以知識經濟時代的特征就由此體現出來。2“新中產階級”特征"中產階級"是一個源于西方的名詞只屬于社會中間層次的占社會人數比例較大的那一部分人中產階級"是整個社會的安全發(fā)展重心他們在經濟________面占有明顯優(yōu)勢大部分自己就是老板他們沒有時間觀念往往把工作和休息合二為一以其獨立的姿態(tài)出現是我們這個社會中最能吃苦耐勞的

群體。他們以自己的智慧，不計勞動時間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情他們大都具有堅強的毅力所以才能飛快地發(fā)展起來。他們大都白手起家，他們的富裕生活90%都是靠自己努力奮斗而得到的。他們具有強烈的自信心相信自己所做的絕對能成功便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費，有時甚至還不愿向外公開自己的財產也是他們的特征之一同時敢于投資，將所得的錢用于擴大再生產，以期獲得更多的利潤。"中產階級"并不是都智商及高但是他們善于理財他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項目。追求成功，追求財富的腳步永不停止更是"中產階級顯著特點3新中產階級”的具體表象第一組，經濟問題：1.公文包專門存放動產票據，如股票認購協(xié)議書2.少請一人幫做家務，如清潔女傭或帶小孩的3.所至少一處以上4.至少一部車第二組，社會問題：1.周至少兩次在外享用晚餐

2.能有家庭成員是外國公民3.織過20人以上的聚會或晚宴4.識公眾人物，如藝術家、大老板和政客5.跟朋友一起外出度假第三組，文化問題：1名校畢業(yè)或有博士學位2.至少兩種語言3.期參觀博物館4.月至少光顧一次音樂會、芭蕾或歌劇表演5.藏藝術品，或古董第四組，特征問題：1.俱樂部成員2.過國內大部分地區(qū)3.年因工作之故長途飛行5次以上4.被邀至大眾媒體視、廣播或報刊)表達看法5.年個人捐款達1000以上

二針對藍水園的目標客戶群聘請形象符合的品牌形象代言人由于“新中產階級”這個目標定位群的特殊性與“新概念”性我們建議在今后順馳梅江藍水園的宣傳推廣中聘請儀態(tài)氣質、形象與“新中產階級”能夠有機融合的品牌形象代言人。聘請品牌形象代言人在藍水園宣傳推廣中的作用1能夠與大多數的房地產項目產生有效的區(qū)別。聘請一個項目的品牌形象代言人如今大多數的產品宣傳中被廣泛運用對于品牌代言人所帶言的產品人們的認知程度日益增高單就房地產項目而言請牌代言人的案例很少，目前已知周邊地區(qū)物業(yè)聘請形象代言人的有北京的御景園程峻，天津的世紀花園葛優(yōu)屬高檔一流物業(yè)世紀花園在當時天津的樓市中如此定位。雖然這兩個項目對品牌代言人的挖掘并不深入此種方式的宣傳推廣行為仍然為這兩個項目贏得了廣泛的知名度和銷售業(yè)績。2能夠將我們所宣傳的主題充分的表達由于品牌形象代言人屬于客戶定位群中最具有代表性的個體所以他能夠準確直觀的將項目的精髓以個體的形式展現在人們的面前。品牌形象代言人的選擇

有鑒于藍水園項目的客戶定位群議在品牌代言人的選擇上考慮著名電影電視表演藝術家陳道明或濮存晰陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性。陳道明的在影視作品中的形象已經被大多數人所接受的形象多為中國的民族資本家企業(yè)家和有形象有氣質的高級知識分子?；痉稀靶轮挟a階級”的外在形象。且陳的商業(yè)形象沒有被完全的開發(fā)，品牌形象記憶度相對專注。五、項目規(guī)劃策略梅江生態(tài)居住區(qū)作為天津市政府繼華苑和麗苑之后的更大手筆始終為天津市民所關注而梅江所處的地理位置也日益被人們所認可并存在著無限的升值潛力但是作為項目的地點是不可變更的，規(guī)劃設計好的外檐、房型等細節(jié)是不可變更的，項目規(guī)劃的核心是理念開發(fā)就像一部交響樂不能沒有主題藍水園的推廣不能沒有靈魂們把這個尋找靈魂的過程稱做理念開發(fā)。一旦這個理念確立，整個推廣過程都必須圍繞它進行，這種理念創(chuàng)新在于適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流，然后量身定造、消化、提純，形成統(tǒng)帥全局的主題思想把它滲透合演繹在藍水園的整個具體推廣策劃中。方案A——時尚理念一推廣主題——麗水天成時尚之都

1推廣主題的延續(xù)運用本案運作前期曾命名為“星嘉洲”，同時以“麗水天成時尚之都”作為本案的推廣主題與主打廣告語。這一階段20__年秋季房交會的亮點展示與海報稿的聯(lián)合運用使本案的知名度上升到一定的階段。雖然房交會結束后，由于更名等事件的影響，本案一度沉寂了一段時間由于梅江項目的集體品牌優(yōu)勢嘉洲”和推廣主題即主打廣告語“麗水天成時尚之都”在人們的心目中已有了一定的地位和積累了一定廣告勢能。就廣告的延伸度來說正式的推廣上市階段續(xù)沿麗水天成時尚之都個主題可以有效的使品牌形象得以延續(xù)和擴展鞏固項目在人們心目中的地位達到事半功倍的最佳宣傳效果，從而節(jié)約廣告支出。2推廣主題體現整合營銷的精神“麗水天成時尚之都”這個推廣主題以“時尚”作為本案藍水園的項目定位，有著深刻的涵義。首“時尚概念作為目前現階段的人們生活中必不可少的潮流趨勢，與人們的生活息息相關，與人們的衣、食、住、行配合默契。這就意味這“時尚”概念雖然給人以年輕、沖動、朝氣的形象但其適用人群并不僅僅局限于一般意義上特指的年輕人

群年紀輕，而是所有追求無止境、對新生事物接受良好的“年輕人群”。其次，由“時尚”這個概念可衍生、拓展出眾多引起人們興趣的諸如家居、消費、投資、生活方式等的相關話題，可操作性強，可宣傳性強，具有良好的可對比性。對于游離于房地產概念之外的眾多其它產業(yè)概念均可兼收并蓄為我所用在充分引起人們對本案品牌關注度的同時精確的體現出“房地產整合營銷”這個新生的營銷觀念。再次，由于“時尚”概念所具有的時效性的特點，在本案營銷推廣時，可以時刻變更“時尚”概念的主要訴求點，突破傳統(tǒng)的模式思維，將相對不變的房地產業(yè)營銷刺激得活潑、生動，充滿鮮活的生命力予人以本案永遠追求更好積極向上的品牌印象本案藍水園銷售的有效貫徹執(zhí)行和今后梅江二期的營銷宣傳工作打在扎實的基礎。二時尚一族分析1從生理年齡上區(qū)分從生理年齡上區(qū)分，歲以上和以下兩個部分人群。25歲以下，實際上稱為“亞時尚一族”。人生經歷上的短暫，決定了他們追求的是浮華的、表象上的時尚現象，對于真正的、我們所要宣揚的時尚的生活方式并沒有深刻的理解和感

悟。同時對他們來說他們尚未開始真正的創(chuàng)業(yè)，因此，他們這部分人群并不是本案藍水園的主要訴求目標對象和購買人群。25歲以上，是本案真正鎖定的目標客戶對象，是真正意義上的“時尚一族”。他們大都經歷了真實而又艱辛的個人創(chuàng)業(yè)歷程，對所謂“時尚”生活方式的理解有自己獨到的見解，并時刻關注著世界最新鮮的“時尚”動態(tài)。引用ELLE亞區(qū)女總裁的一句話：所謂“時尚”，就是領先一步體驗生活的感受。這與我們所宣揚和宣傳的“時尚”的生活方式毫不沖突?？释I先一步享“時尚的生活氛圍“時尚的生活氣息的這“時尚”生活方式應是我們最大的訴求支持點。2從性別上區(qū)分中國5000來的文化傳統(tǒng)積淀，使中國的男性公民在心理和心態(tài)上都較為成熟和深沉們時尚念較客觀的考量，使其可以理智的、有選擇性的接受“時尚”本身極其附屬衍生產品同時這種與生俱來的優(yōu)越與自信也使得他們會積極的取得自己的一方天地具備了很高的接受和購買能力也正是由于這種先天的優(yōu)勢和后天的養(yǎng)成得他們需要像本案這樣即可以享受到“時尚”生活樂趣有可以彰顯身份、地位的優(yōu)秀物業(yè)項目。由于社會的進步和自強不息的奮斗精神國女性公民的社會地位和家庭地位均日益提高。無論是單身女性還是在家庭中，她們的自主性都可以得到充分的體現們較之男性公民更加注

重生活的質量和生活的愉悅性考量的因素更為實際和務實由于本案本身的硬件條件和設施均考慮到她們的實際需要以說這樣的大型親水時尚社區(qū)對她們而言有著無比的誘惑力以進一步激發(fā)她們的購買能力。三“時尚”主題的內涵發(fā)掘1“時尚”涉及到“房地產發(fā)展的資源整合”問題①“整合營銷”是本案銷售的關鍵房地產的開發(fā)和發(fā)展不是一個獨立運作的過程需要各行各業(yè)相關產業(yè)的扶植與輔助，如何有效的將游離于房地產之外的其它各行業(yè)的資源為地產的經營管理和銷售所用——即房地產整合營銷是目前房地產業(yè)界面臨的一個重要的課題也是本案藍水園銷售突破性創(chuàng)新的關鍵。本案所提倡的的推廣主題“時尚”概念在“資源整合”上有較大的優(yōu)勢。因為這里的“時尚”概念不是單一的主要表現本案在硬件條件和設施上的“時尚與先進”，而是將本案作為一種可以被廣泛推廣的生活模式范本進行推薦和宣傳這樣外界各種與“時尚”相關的，可以引起本案的目標消費群充分關注的話題和主張均可以引入本案今后的宣傳和銷售中為本案除本身所具備的各種優(yōu)秀的硬件條件和設施外的有效支撐點和輔助賣點。②“時尚”主題可延展到生活的方方面面

本案所提倡的“時尚”的生活方式涵蓋了生活的方方面面，我們在眾多的“時尚中選“家居的時尚“閑的時尚、“運動的時尚”、“渡假的時尚”、“消費的時尚”這幾方面的內容作為本案的主打訴求，其它“時尚”內容作為輔助訴求進行宣傳和闡述。2“時尚”主題可親密結合在梅江項目的建筑風格中本案藍水園的外檐設計采用流線型最大限度的多提供親水住宅的同時保證了外觀上的美感風格這種流線型的設計在天津這座北方的城市中并不多見便是同為梅江的3號地芳水園也僅僅選用了一般的平行排列的方式，所以本案的外檐就是“時尚”生活方式的一種具體表現，與“時尚”主題有著親密的融合性。3“時尚”主題可具體表現在售樓現場本案藍水園的售樓中心布置，可圍繞“時尚”主題，突出兩方面獨特魅力：a本案藍水園獨創(chuàng)的時尚水文化生態(tài)園林b本案藍水園率先倡導的“COSMOLIVING”生活方式4本案藍水園的售樓中心接待人員，可以在接待時遵循以下原則：

a可以不統(tǒng)一著裝，但“時尚”的風格盡量大方、統(tǒng)一b接待時除為業(yè)主提供必要的物業(yè)咨詢外，可根據業(yè)主的情況向他們推薦適合他們的“時尚”生活方式5“時尚”主題可自然聯(lián)系至媒體軟稿的利用上本案打出“時尚”的大旗，可以將各種媒體上關于“時尚”的報道一網打盡，讓面向公眾的大眾傳播渠道免費的為我所用，更好的將“時尚”主題作為本案藍水園的銷售支撐點。6“時尚”主題可囊括所有高檔項目的特色方案B——兩棲住宅一推廣主題——“兩棲住宅”，任你自由棲息1“兩棲住宅”的概念“兩棲人”，“兩棲人”的概念最初源于中國南部沿海地區(qū)，90代初期改革開放的大好形式影響了一部分居住在當時尚未收回的香港地區(qū)的居民們或者居住在香港，工作在內地;者工作在香港，居住在內地，長期的兩地往返奔波，樂此不疲，內地人就給他們起了個名字叫“兩棲人”。2其后，隨著經濟發(fā)展的進一步深入“兩棲人”的概念，逐漸演變成特指那些習慣在兩種生活方式之間游離的族群。比如：白天工作，夜晚兼職;半年自住旅行，下半年打起領帶做

回“白領一族”，自己開公司;老板又是伙計等等諸如此類的人群。3現在，“兩棲人”已正式演變成“兩棲新人類”。這一類人群順應時代的潮流而生們對生活和工作之間關系的理解是，既要自由奔放，又要踏實穩(wěn)重渴望安穩(wěn)而平靜的生活，又時刻對工作充滿好奇心，他們認為生活就應該是豐富多彩的，應該是讓自己滿意和舒展的工作有工作的快樂生活有生活的快樂。在當今社會中，他們不成功，還有誰能成功二“兩棲住宅”的賣點分解1工作與渡假兼得的“兩棲住宅”現代人的生活忙碌而又匆忙別是像本案目標消費人群這樣的成功人士更是難得能夠享受到悠閑悠長的假期地處友誼路中央商務區(qū)的本案藍水園借其優(yōu)越的地理位置和渡假村式規(guī)劃設計可以同時達成這些本案目標消費人群的長久渴望工作與渡假同時兼得。2居家與休閑兼得的“兩棲住宅”居家生活本意上是指“柴、米、油、鹽、醬、醋、茶”這開門七件事但即將生活在本案藍水園中的客戶會驚喜的發(fā)現他們的居家生活多了幾分類似“琴、棋、書、畫、詩、酒、花”這

種情趣的感覺種感覺的賣點支撐本案藍水園本身完善的休閑配套設施。3水陸相生的“兩棲住宅”以“水文化”為主打的藍水園，除了萬平方米、景色優(yōu)美的中央湖面景觀外工湖外圍的其他標志性人文建筑和人文文化也將作為本案的賣點支撐之一同時岸邊呈現出的波浪式主體建筑造型，與湖景相映相生，相得益彰，是本案與生俱來的景觀文化特色賣點。4成就與時尚兼得的“兩棲住宅”時尚是一個涵蓋面非常廣的話題，真正的“時尚一族”大多數都是事業(yè)有成的成功人士有別于亞時尚一族前面已有論證他們對成就的定義不僅僅體現在對待事業(yè)的執(zhí)著追求上家生活也是為他們所重視的他們不單要享受時尚的物質生活還要享受時尚的精神生活他們提供一個事業(yè)庭兩得意的地方，是本案另外一個非常重要的賣點支撐。5虛擬與現實兼得的“兩棲住宅”不同于網上組織的“虛擬社區(qū)”，這里的“虛擬”是指虛擬的數字化網絡技術正是這種技術才支撐起現實中生活中藍水園快捷、安全、方便的物業(yè)服務內容。買房首先看物業(yè)，已成為人們購房時猶豫考慮的第一梯隊問題用虛擬支撐現實用現實

反映虛擬是雖然在當前已成為高檔物業(yè)必備的硬件條件之一社區(qū)網絡的優(yōu)良與否仍然會是今后幾年客戶考慮的主要問題是本案賣點支撐。6作為新住宅運動奇跡的“兩棲住宅”在去年上海召開的中國房地產峰會上式提出了新住宅運動的口號至今仍未見有能夠稱得上新住宅項目出現，梅江整體工程作為全國最大的生態(tài)居住區(qū)已經為本案“新住宅的方向發(fā)展打下了一個堅實的大環(huán)境氛圍再加上本案在前期規(guī)劃設計思路上的大膽創(chuàng)新和“兩棲住宅”概念的具體應用，本案已具備了成為“新住宅”的實力，所以說“兩棲住宅”本身就是本案藍水園最大的賣點。方案C——都市生態(tài)理念推廣主題——都市生態(tài)交響未來由你奏響1藍水園的都市生態(tài)概念打消了人們通常認為的“生態(tài)城郊化”的觀念。往常人們一提到“生態(tài)小區(qū)”均會聯(lián)想到靠近城郊靠近山區(qū)藍水園以其自身擁有大面積湖景的優(yōu)勢和新加坡景觀大師規(guī)劃設計的生態(tài)風光包括大型陽光植物園等將向人們證實生態(tài)居住區(qū)也可以在城市的政治文化的中心可以在城市的經濟貿易中心友誼路及延長線將會成為天津市政文化及商業(yè)中軸線。

2生態(tài)建筑必將成21世紀的建筑主流。在綠色、環(huán)?？谔柺⑿械慕裉焐鷳B(tài)建筑已經應運而生高科技的應用帶來了眾多的綠色建材成為生態(tài)建筑的基本支撐點再加上人們親和自然接近自然的自覺意識的不斷增強更加完美的生態(tài)建筑成為人們的必需。所以我們創(chuàng)造“景觀率”這個嶄新的概念，作為生態(tài)建筑和園林綠化指數之間的契合點。3生態(tài)文明在構筑了城市可持續(xù)發(fā)展的動力的同時，也成為生態(tài)住宅生態(tài)環(huán)境的內在支撐文明的含義包括了和諧的親友關系、和諧的鄰里關系、和諧的人生觀、和諧的自然關系等。在這些關系的包容下，人與人之間、人與自然之間，都是親密無間的，即“零距離”的概念。以這些與人們生活密切相關的關系和充滿人性光輝的概念作為生態(tài)的突破口，加深了其文化的品位，也起到了我們“跳出地產做地產”的初衷，使藍水園在整個梅江項目中，在天津市眾多房地產中有前所未有的突破。地銷方3一、全員營的目的和意全員營銷是推動我公司營銷工作的重要手段公司內部推動全員營銷其目的是通過此種形式充分發(fā)揮和調動全體員工的積極性，取得更好的經濟效益，倡導員工愛崗敬業(yè)，營造一個團結協(xié)作，拼搏進取，人人促銷的工作氛圍。

二、實施辦1方案采取采取“全員營銷、多銷多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作。2適用范圍：凡是通過自公司總經理以下員工在公司所開發(fā)的房地產項目購買住宅或商鋪的，均適用本方案銷售部不參與此方案）三、銷售流①員工負責提供客戶所購物業(yè)涉及的位置、戶型、面積、價位、交房日期、物業(yè)管理、違約責任等相關資料和咨詢服務。②員工負責督促客戶按照規(guī)定按時支付房款（訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項費用等）。③員工負責帶領客戶到財務部繳納現金或辦理轉帳手續(xù)，個人不得經手現金。④合同填寫由財務部售樓管理員、經辦員工協(xié)同客戶共同完成。售樓管理員負責對所簽訂合同進行立卷存檔、保管。⑤如需按揭貸款的客戶，由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續(xù)。⑥經辦員工需與客戶作好溝通，向其闡釋國家有關政策規(guī)定及我公司的臨時性規(guī)定。

⑦以上工作完成，視為該項銷售工作完畢。四、業(yè)績提1按照公司規(guī)定，對不同樓號、不同形式的物業(yè)（商鋪、住宅）制定出不同的銷售提成比率。住宅：提成比率為0.8，商鋪提成比率為％。業(yè)績提成＝合同總房價×比率2銷售工作完畢，經辦員工即可到公司財務部領取業(yè)績提成。五、本方案草案）自發(fā)之日起試行__地產開發(fā)有限公司__年__月地銷方4一、前言：銷理由傳統(tǒng)經濟學認為品的價值決定于凝集在商品中的有效勞動，而商品的價格取決于供求關系。按這一理論，一個物件的價值是個客觀可度量的值人們只要理智地度量生產某種商品所需要的有效勞動就可以了解一個商品的內在價值并以此為交

換的依據在這一理論的框架內消費者能夠客觀地掌握一個商品的價值，因而是理智的，因而也就不存在市場營銷概念了。然而，西方經濟學則認為，商品的價值取決于商品的Utility，所謂Utility是指商品的服務帶給人們的效用，或說好處而這個效用的評價標準是一個主觀的概念同一商品在不同的消費者看來有不同效用南方人認為米飯好北方人認為饅頭好誰也不能把自己的價值取向強加給對方由于認識到了商品的價值是個很主觀的東西此產生了西方經濟學的市場營銷概念營銷的目的就是要影響消費者的價值認同使之心甘情愿地付出更多的成本購買某一品牌的商品不是具有同性質的其他品牌?，F在已經步入了知識經濟“華翠”內部必有一個創(chuàng)新系統(tǒng)來不斷審視、破壞現有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產營銷策劃書的具體內容。二、促銷：點石成金現在的競爭已不僅僅是某一個層面上的競爭一個企業(yè)如果僅僅在某一層面占據優(yōu)勢在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么，就有可能在新一輪的競爭當中，被更具綜合優(yōu)勢的競爭者淘汰這是新時期的基本市場法則有遠見的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的房地產市場飽和的現狀下們必須打破常規(guī)新立異，

充分運用創(chuàng)新思想計出多種全新的營銷模式到多點齊發(fā)，連點成面，面面俱到；多線共拉，布線為網，一網打盡。（一）立異：以租帶售房地產開發(fā)商對其所開發(fā)的項目都期望盡快銷售出去往往事與愿違，欲速則不達。尤其是中高檔的住宅物業(yè)，在買方市場的情況下要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報更是難上加難。因此，市場上出現了一種帶租與銷售的營銷模式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售也被可引入中高檔住宅的銷售目前高明住宅的銷售市場競爭十分激烈市場明顯供大于求在此情況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應萬變”（價格方面），倒也可以在高明獨樹一幟但我們不能滿足于此必須盡快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運轉速度。所以，房地產營銷應當調整思路，改變策略，在不“變”中求“變”：“千變萬化”（營銷手段方面），采取“租售結合”的營銷策略?！白馐劢Y合”房地產營銷策略和方法的基本內容如下：當市場發(fā)生變化給過度成樓房難以銷售時應改變營銷策略：先設法將手中的物業(yè)租出去后再將營銷目標鎖定在投資型買家這一目標消費群體讓其在有較高投資回報保障的前提下成為該物業(yè)的擁有者。這樣，即使房子暫時未售出，我們也可以獲得一定的租金而且隨著高明經濟的發(fā)展導致消費推動的房價上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的回報。何樂而不為呢

確實，房地產行業(yè)本身就特別注定資金的快速運轉，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進行借款，以緩解再開發(fā)的資金壓力，充分調整資金運轉率。這樣，我們就可以做到有大利而無小害、有多得而無少失。另外，本人曾經對荷城現有打工族做過租房調查通過市場調查發(fā)現隨著大佛山的啟動及招商成績的顯赫，吸引到了大批外來者，出租屋一直出現緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也出現很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場空間大，大可一試?。ǘ╉敇牵豪е袆?chuàng)“圓”（園）眾所周知頂樓幾乎成了所有開發(fā)商的心頭病絕大部分避免不了“滯銷”的命運，開發(fā)商須費很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況追本嗍原我們必須找出導致其獨特命運的原因：人的消費思想是理性的，同時，他們的消費行為也私利的，在決定高消費品時，他們都會“挑三揀四小心翼翼”，特別是左右自己全家命運的物產時，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來。具體問題具體分析，一切從實際出發(fā)，針對這種現狀我們可以在頂樓建好可以隔熱“花園它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層相比前者隔熱效果更好其房內正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣再者它的材料及鋪設形式有異直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層然后于土層栽花

種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）。并且，我們投入也不大100平面大概只需元即可，同時，我們的大量建設又可以產生規(guī)模效應，進一步降低“花園”建設成本。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了。（具體操作方法可以到“永安新村”“取經”）阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高、容易漏裂。在這里，要解決過高的問題可以做的就是對其進行精細化的市場細分標群定位于年輕階層（如本人）；另外，還必須采取低價、甚至成本價銷售在價格上對其固有的缺點以一定的補償以彌補其不足對于頂樓容易產生漏雨及墻壁裂縫問題在建造的過程當中如果嚴把了質量關的話是不會發(fā)生這樣的質量問題的但是既然現在房已建好我要問的是您們對自己的產品有信心么（當然我對您們還是有信心的），如果有的話，那在售房時，我們可以大膽對消費者以“三包”的承認，并簽訂附外質量保證合同。這樣，顧客們在夠買時就會很放心了（其實，這樣的營銷以高要求的產品質量為基礎的為營銷末產本營銷是“術”，而產品是“道”）（三）中樓：以舊換新俗話說“沒有不好的產品，只有不好的定位”，市場如戰(zhàn)場，“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝”。市場不同情弱者，在產品同

質化嚴重、營銷手段單一的競爭市場中，沒有的、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè)沒有長久的生命力與市場占有率將去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè)，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運。因此，企業(yè)只有永遠保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉化為獨特的、適應現實要求的模式，并成功付諸實踐才能穩(wěn)固并拓展市場勝出于與己激烈競爭的強手之林。目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在場形勢更趨嚴禁們須采取差異化的市場策略，努力創(chuàng)造與對方的差異正確的市場定位加上強有力的執(zhí)行去甩開跟隨者，從而獲取成功。經過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻上一計：隨著高明低層消費群的成熟及社會普遍存在的“2·8定理”（社會中80%的錢掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制著20%的財富。在這里，本人將這80%人定為低層消費者），二手房市場異?；鸨?，有些時日甚至趕超新房成交量。跟隨本區(qū)農村人口的繼續(xù)大量轉移及外來人口的消費涌動種市場結構狀況必定還將延續(xù)甚至加深手樓交易已成為一種發(fā)展潮流，不可逆轉！有時，機會就出現在市場的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后成功者善于并敢于抓住市場而失敗者之所以失敗就因為他“茫然”于機會。我們必須抓住這大好時機，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協(xié)商價，然后由消費者支付這個結果值即可。

關于這個手段我也不是盲目瞎瓣而是有一定的市場依據的。畢竟，高明舊樓多分布于市區(qū)西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主而新樓絕大部分為花園形式設有保安及其他物業(yè)管理服務人員安全系數更大再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴重及人們的喜新厭舊心理作祟有一定經濟條件下民多舊買新”的沖動，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎上（后面提到），一次又一次的激發(fā)著他們的購買欲，調動著人們的沖動感這樣的作用下交是遲早的事?。菏袌錾系某晒φ叩拇_是那些最能適應現行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出。（四）綠化：詩意棲居“詩意棲居”是人類居住的夢想！所以古人云“無水則風到氣蔽，有水則氣止而風無。其中以等水之地為上等，以藏風之地為次等”，有山水懷抱之地才為風水寶地。于是人們詩意棲居在水一方契舍了文化美理和生理需要遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對于物業(yè)的綠化要求更高一層?；▓@者，人文、自然與建筑對話的靈性空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。本人今天考察過貴園，微覺不妥，完美當中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤

痕。請盡快將其“整容”一番。至時，必將帶給您們更多的“選票”。滿眼的綠色意味著寬闊的視野洞察市場才能開山立業(yè)氧氣如同良好的運營機制，保證置身其間的人力、資金、技術圓滿運轉；陽光是花園的遠景，吸引更多市民“埋單”。（五）物業(yè)：“和諧”民主現代消費從一般消費轉向體驗消費理性消費發(fā)展為感覺消費。以前叫做消費者買的放心、用的稱心；現今邊為消費者買得開心得滿心加上人都是有感覺的動物在享受服務時，必須要受到特別的待遇、絕對的尊重，他埋單時才滿意，以后也高興再次光臨；在購買商品時，人們需要的是熱誠的售后服務。在這方面，海爾集團的品牌建設可算上乘。海爾產品的核心價值就是“真誠”，品牌口號是“真誠到永遠”，其服務，產品研發(fā)都是對這一理念的注釋和延展。因此，海爾的空調冰箱洗衣機等產品多次被列為消費者最喜歡的品牌之一。在這方面我們都得不恥于問師海爾并還得把這樣的服務延伸拓展到物業(yè)管理服務上因為物業(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會認同度只有我們的認同度高了才會受到更多消費者的追棒體操作進家富有實力的物業(yè)管理公司來接盤，

為現有業(yè)主提供優(yōu)質的服務帶來人性化親情化的先進服務管理理念時主要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽樣，老業(yè)主帶動新客戶，必將提升“華翠園”銷量。三