樓市調(diào)控政策頻繁升級 房地產(chǎn)企業(yè)迎來多元化轉(zhuǎn)型潮

Word樓市調(diào)控政策頻繁升級房地產(chǎn)企業(yè)迎來多元化轉(zhuǎn)型潮自國慶假期之后，中國多地相繼發(fā)布房地產(chǎn)收緊新政，樓市新一輪調(diào)控襲來。隨著各地調(diào)控政策頻繁出現(xiàn)升級，中國樓市成交應(yīng)聲大降，房價(jià)漲幅放緩。在此背景下，走多元化道路已經(jīng)成為當(dāng)下房企轉(zhuǎn)型的新趨勢。

樓市調(diào)控扎堆“再升級”

繼9月末近20個(gè)熱點(diǎn)城市陸續(xù)啟動(dòng)新一輪樓市調(diào)控后，11月4日晚間，深圳、杭州、武漢、南京等多地再度推出新政“升級版”。

武漢和深圳繼續(xù)在限購限貸領(lǐng)域“加碼”。深圳在商業(yè)銀行貸款從緊之后，15日開始進(jìn)一步提升公積金貸款的門檻。武漢針對主城區(qū)購房政策再次收緊，本市戶籍禁止購買第三套住房，同時(shí)外地戶籍購房的條件是需要連續(xù)在武漢繳滿2年社保或個(gè)稅，并明確對于補(bǔ)繳不予以承認(rèn)。

易專家分析，從長效機(jī)制角度看，各地基本上都已經(jīng)做了兩點(diǎn)。第一是市區(qū)郊區(qū)區(qū)別對待，這個(gè)是有積極意義的，大城市郊區(qū)市場庫存大，但市區(qū)房源緊俏，需要分類調(diào)控。第二是外地戶口的購房者需要有社保，這也是很有必要的，這能夠防范各類炒房資金進(jìn)入，確保購房者就是在當(dāng)?shù)毓ぷ骰蛏畹?。這些后續(xù)應(yīng)該持續(xù)推進(jìn)，有利于房價(jià)的穩(wěn)定和市場的穩(wěn)定。

樓市年度收官戰(zhàn)：部分房企已超額完成銷售目標(biāo)

樓市開始降溫，不過在2021年，大部分房產(chǎn)企業(yè)，以及它們的項(xiàng)目，都過得很好。事實(shí)上，全行業(yè)已經(jīng)提前全面完成年度任務(wù)。

來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，目前已公布業(yè)績的10家企業(yè)，在今年前11個(gè)月銷售數(shù)據(jù)都很好，10家公布銷售業(yè)績的企業(yè)在前11個(gè)月合計(jì)銷售額達(dá)到了10528億，同比上漲73%，而這10家今年計(jì)劃的目標(biāo)為8955億，也即是說，房企已經(jīng)超額完成年度目標(biāo)。

不過，在11月份，10家房企銷售業(yè)績?yōu)?057億，較10月環(huán)比下調(diào)了15%，這說明房企受調(diào)控政策影響，成交量開始下降。

然而，因?yàn)榇蟛糠址科笤?021年銷售與資金都非常良好，所以即使是12月市場繼續(xù)降溫，對房企完成今年的任務(wù)已毫無壓力，這也使得今年最后一個(gè)月出現(xiàn)沖刺期房價(jià)大幅下降的可能性較低。

回顧9月30日以來的兩個(gè)多月，24個(gè)城市共50多次發(fā)布樓市調(diào)控，明確目標(biāo)和措施。其目標(biāo)就是盡快遏制房價(jià)過快上漲，房價(jià)環(huán)比不增長，逐步回落，努力回歸到合理區(qū)間。

“整體看，不談房地產(chǎn)個(gè)案套數(shù)成交，2021年，賣的最好的項(xiàng)目依然集中在一二線?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，“可以說2021年，全行業(yè)，特別是一二線城市全線完成了年度銷售指標(biāo)?！?/p>

營增利降：房地產(chǎn)市場現(xiàn)多元化轉(zhuǎn)型潮

2021年以來，一線以及部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)呈過快上漲態(tài)勢，但房企增收不力明顯，土地市場樓面價(jià)普遍上漲、攤薄企業(yè)利潤，傳統(tǒng)的拿地、蓋房、賣房的開發(fā)模式難以為繼。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控下，房企盈利空間再受阻，轉(zhuǎn)型成大部分房企的選擇。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年10月末，我國商品房待售面積69522萬平方米，較2021年10月末68632萬平方米，增長890萬平方米。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，中國房地產(chǎn)的主體已經(jīng)從增量為主轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪繛橹?，從開發(fā)銷售轉(zhuǎn)向持有運(yùn)營，這些都意味著盈利模式、利潤來源將發(fā)生變化。尤其進(jìn)入2021年以來，爆發(fā)式的增長也難擋在各種成本壓力下房企增收不增利的困境，甚至上市房企的凈利潤首次跌破8%。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，132家上市房企今年前三季度合計(jì)營業(yè)收入為8780.5億元，凈利潤只有687.8億元，平均利潤率跌至7.8%;2021年上半年，130家房企的凈利潤率有8.15%，而即使在成交相對低迷的2021年同期利潤率也有10.1%。

同時(shí)土地置購量降價(jià)反漲的現(xiàn)象，也一定程度上反映出，今年上半年市場經(jīng)過一輪爆發(fā)式增長后，市場拿地面粉貴于面包成本壓力加劇。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億元的地塊合計(jì)219宗，其中溢價(jià)率超過100%的地塊達(dá)到了109宗。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)稱，今年1~10月份，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積16873萬平方米，同比下降5.5%;但土地成交價(jià)款達(dá)6764億元，增長16.7%，增速提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。

房企躺著賺錢的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，在此背景下，走多元化道路已經(jīng)成為當(dāng)下房企轉(zhuǎn)型的新趨勢。

據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)分析及市場研究報(bào)告顯示，截至2021年底，上市房企中涉及轉(zhuǎn)型及多元化發(fā)展的已近50家。據(jù)悉，2021年以來，A股136家房企中，目前已有15家房企停牌籌劃重大事項(xiàng)，部分房企公布的重大事項(xiàng)預(yù)案顯示，多數(shù)均為轉(zhuǎn)型事宜。

如恒大集團(tuán)轉(zhuǎn)型進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)、文化、健康等多個(gè)領(lǐng)域;綠地跨界民宿、文化城等領(lǐng)域;雅居樂形成“物業(yè)管理、教育、環(huán)保、地產(chǎn)”四大產(chǎn)業(yè)格局。華業(yè)、金茂、京投等品牌地產(chǎn)企業(yè)都不約而同步入轉(zhuǎn)型行列，開啟多元化發(fā)展道路，為企業(yè)業(yè)績增長提供新方向。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控下，房企盈利難度進(jìn)一步提升，轉(zhuǎn)型已是大勢所趨。但轉(zhuǎn)型需要慎重，轉(zhuǎn)型順利將推動(dòng)業(yè)績指標(biāo)改善，反之也可能成為累贅。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長、秘書長馮俊表示，在新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著從簡單的住宅產(chǎn)品生產(chǎn)，到復(fù)合、跨界、相互融合共享的服務(wù)平臺的轉(zhuǎn)變。隨著互聯(lián)網(wǎng)、信息經(jīng)濟(jì)、智能技術(shù)向房地產(chǎn)領(lǐng)域的滲透和拓展，房地產(chǎn)的定位、功能也有所變化，一些傳統(tǒng)的投資理念、方式方法已經(jīng)跟不上新的發(fā)展變化，如果繼續(xù)用老的觀念去投資，不細(xì)分市場，就有可能造成新的產(chǎn)品積壓，企業(yè)銷售困難。

多元化轉(zhuǎn)型方向：科技+金融+地產(chǎn)

1、地產(chǎn)+金融火熱

業(yè)內(nèi)人士分析，對于當(dāng)下正在轉(zhuǎn)型的房企而言，如果地產(chǎn)是載體，金融是支撐，科技創(chuàng)新便是實(shí)現(xiàn)其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的靈魂。

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，此輪轉(zhuǎn)型潮中，“地產(chǎn)+金融+”是諸多房企的跨界方向，且其中已有部分企業(yè)進(jìn)入實(shí)操階段。

目前房企的金融創(chuàng)新主要有兩類，一類是資產(chǎn)證券化創(chuàng)新;另一類則是互聯(lián)網(wǎng)金融理財(cái)產(chǎn)品。后者較為大眾化且創(chuàng)新難度較小。選擇科技投資方向的桑春華表示，在未來資產(chǎn)大泡沫的過程中，“創(chuàng)業(yè)和股權(quán)投資是能夠跑贏這個(gè)時(shí)代的兩個(gè)通道”。

對于轉(zhuǎn)型的途徑，盛世神州基金董事長張民耕表示，盤活存量、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、開啟新融資新渠道已經(jīng)成為地產(chǎn)開發(fā)商的重要任務(wù)，企業(yè)板塊升級、集團(tuán)產(chǎn)融結(jié)合的發(fā)展道路勢在必行，開發(fā)商的輕資產(chǎn)化、商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)證券化的前進(jìn)與探索也隨之成為萬眾矚目的焦點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)共識，在白銀時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型既是挑戰(zhàn)又是機(jī)遇。金融資源、行業(yè)資源、經(jīng)營能力成為房地產(chǎn)企業(yè)能否脫穎而出的關(guān)鍵因素。

2、科技板塊也備受矚目

在“地產(chǎn)+金融”的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型更是向科技、文化等諸多領(lǐng)域多元化進(jìn)軍。

科技創(chuàng)新是進(jìn)入2021年以來受關(guān)注頻率較高的詞匯。黨的十八大提出實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)科技創(chuàng)新是提高社會(huì)生產(chǎn)力和綜合國力的戰(zhàn)略支撐，必須擺在國家發(fā)展全局的核心位置。

為推進(jìn)科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)切實(shí)服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，國務(wù)院等多部門出臺多項(xiàng)政策推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的重要舉措，從不同的角度和側(cè)重點(diǎn)，為企業(yè)創(chuàng)新和科技發(fā)展解壓松綁。

“這于地產(chǎn)而言又打通了一條轉(zhuǎn)型升級、持續(xù)發(fā)展的綠色通道。”業(yè)內(nèi)人士分析，對于當(dāng)下正在轉(zhuǎn)型的房企而言，如果地產(chǎn)是載體，金融是支撐，科技創(chuàng)新便是實(shí)現(xiàn)其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的靈魂。在我國政府高度重視科技自主創(chuàng)新，大力實(shí)施國家自主創(chuàng)新戰(zhàn)略的背景下，科技+金融+地產(chǎn)的嶄新商業(yè)模式，已經(jīng)成為順應(yīng)時(shí)代潮流、打造市場主導(dǎo)的技術(shù)創(chuàng)新體系、實(shí)施國家自主創(chuàng)新戰(zhàn)略的重要方式。

恒大除進(jìn)軍金融領(lǐng)域外，還介入到互聯(lián)網(wǎng)、文化、健康等多個(gè)領(lǐng)域;雅居樂形成“物業(yè)管理、教育、環(huán)保、地產(chǎn)”四大產(chǎn)業(yè)格局;華業(yè)、金茂、京投等品牌地產(chǎn)企業(yè)也不約而同步入轉(zhuǎn)型行列，開啟多元化發(fā)展道路。

石榴集團(tuán)轉(zhuǎn)型涉足金融的同時(shí)，也在聚合社會(huì)資本，投向富有廣闊“錢景”的科技創(chuàng)新型企業(yè)。桑春華說：“在這個(gè)短波段、小周期開發(fā)時(shí)代，我們需要變化，把資產(chǎn)變輕?？萍几淖兾磥恚覀冊谧霾季治磥淼氖虑??！?/p>

桑春華表示，在科技板塊，石榴集團(tuán)旗下的竹?？萍家詣?chuàng)新、創(chuàng)業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)，建立國際化的合作型創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)，通過“全球跨境加速服務(wù)網(wǎng)”，為優(yōu)質(zhì)企業(yè)家提供與國際同步的創(chuàng)新平臺。目前竹海科技已成功運(yùn)營中美合作跨境加速平臺、中以跨境眾創(chuàng)空間等，并于硅谷、波士頓、慕尼黑等地建立了