樓市去庫存發(fā)揮政策“組合拳”房地產健康均衡發(fā)展

Word樓市去庫存發(fā)揮政策“組合拳”房地產健康均衡發(fā)展截至10月份，我國商品房庫存已增至68632萬平方米，一年猛增過億平方米，再創(chuàng)歷史新高。記者采訪發(fā)現，雖各地先后出臺了一系列去庫存措施，但三四線及中西部地區(qū)城市去庫存仍存在一定難度。業(yè)內人士認為，樓市去庫存既要發(fā)揮政策“組合拳”，同時還要因地施策，精準調控;從長遠看，還需大力發(fā)展地方經濟，留住消費人口，以實現房地產業(yè)健康均衡發(fā)展。

庫存到底有多少?

一年猛增1億多平方米，加隱性庫存或倍增

國家統(tǒng)計局的數據顯示，截至2021年10月，我國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。1至10月，全國房地產開發(fā)投資78801億元，同比僅名義增長2.0%，增速比1至9月份回落0.6個百分點。

“1至9月的數據已顯示，全國房屋新開工面積、竣工面積、土地購置面積和土地成交價款四個典型指標首次出現負增長，這是前所未有的?！备Ｖ荽髮W房地產研究中心主任王阿忠說，至10月份這四個指標仍同時呈現負增長。庫存高企、投資回落是當前中國樓市的最大基本面。

按照國家統(tǒng)計局的數據測算，截至10月，我國商品房待售面積與2021年同期的58239萬平方米相比，一年內增加了1億多平方米，增幅近18%。

這只是竣工后未售出的現房面積，還不包括大量的在建未竣工及未開工的潛在庫存。此外，還有各地的小產權房，以及一些沒有納入統(tǒng)計口徑的住宅項目，甚至不排除還有部分應報未報的庫存量?！耙坏┯嬋?，中國樓市的庫存可能倍增。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說。

哪些房子不好賣?

三四線及中西部地區(qū)城市、總價高大戶型

“目前房地產市場供大于求是結構性過剩。”克而瑞研究中心分析師黃彬說。記者在多地采訪也發(fā)現，雖然整體庫存持續(xù)走高，但在城市、區(qū)域、戶型、價格等方面卻出現不同程度的分化：三四線城市、一些中西部地區(qū)城市、總價高的大戶型房子不太好賣，庫存居高不下。

上海易居研究院的數據顯示，10月份，該院監(jiān)測的35個典型城市一二三線新建商品住宅存銷比分別為10.0、12.2和18.9。同策咨詢研究部數據也顯示，10月底，三四線城市去化周期高達28.29個月，遠超合理區(qū)間，是當前全國樓市庫存的“重災區(qū)”。

福州郊區(qū)連江縣的一個小區(qū)住戶告訴記者，該小區(qū)晚上亮燈不到三分之一。從2021年首度開盤每平方米賣5000多元，到現在降到4000元都鮮有人出手。這只是中國諸多三四線城市一個縮影。

中西部城市和東部沿海城市之間也存在較大分化。國家統(tǒng)計局數據顯示，1至10月，東部地區(qū)商品房銷售額39204億元，同比增長20.7%，中部地區(qū)商品房銷售額12946億元，增長9.5%，西部地區(qū)商品房銷售額12639億元，增長4.6%。

大戶型賣得不如小戶型。國家統(tǒng)計局數據顯示，1至10月份，144平方米以上大戶型住宅銷售面積增速比1至9月份回落1.2個百分點;而90平方米及以下小戶型和90至144平方米中等戶型住宅銷售面積增速分別回落0.4個和0.1個百分點。數據顯示，價格較高的大戶型去化速度較慢。

去庫存“持久戰(zhàn)”該怎么打?

長短結合、因地施策，從供需兩端做文章

其實，全國樓市從2021年就打響了“去庫存之戰(zhàn)”。記者梳理發(fā)現，盡管各地出臺的行政、財政、貨幣政策林林總總，但去庫存效果差異較大。

業(yè)內人士分析認為，從全國樓市整體看，前期去庫存效果不明顯，主要是三四線及中西部地區(qū)城市問題突出。這些地區(qū)一直以來依賴于土地財政，早先大量賣地，現新房集中上市，庫存體量較大，加上經濟發(fā)展不平衡，樓市投資價值不高，因此一系列去庫存政策見效慢，甚至作用很小。

“對大體量的庫存，決非一個政策能短期見效，而是要放在宏觀經濟環(huán)境下考慮，這是一場‘持久戰(zhàn)’?！秉S彬說，必須長遠和短期相結合。

經濟專家認為，長遠看還是要大力發(fā)展地方經濟，增加就業(yè)，留住消費人口，才能使房地產業(yè)健康均衡發(fā)展。

據《2021-2021年房地產行業(yè)市場發(fā)展格局及投資前景調查分析報告》預測數據顯示，就當前來說，主要從供需兩方面著手。在供給層面上，南京林業(yè)大學房地產研究中心主任孟祥遠建議，一二線城市和東部沿海城市要加大土地供應并進行合理調節(jié)以避免“地王”頻出，讓企業(yè)有穩(wěn)定的長遠預期。而三四線城市則應該限制土地供應，著重消化存量。

中國房地產業(yè)協(xié)會副會長胡志剛認為，三四線及中西部地區(qū)城市的消費者主要以改善型為主，需要有品質的產品。地方政府和開發(fā)企業(yè)應該完善商業(yè)和產業(yè)配套，提高入住率，避免“新城”淪為“鬼城”。

在需求層面，業(yè)內認為可從中期策略和短期策略來著眼。短期，應當為消費者提供更多便利，如繼續(xù)放寬信貸政策，減免