三四線城市土地市場(chǎng)持續(xù)活躍 或開(kāi)啟下一市場(chǎng)周期

Word三四線城市土地市場(chǎng)持續(xù)活躍或開(kāi)啟下一市場(chǎng)周期城市群內(nèi)部的三四線城市，以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力較大的資源、能源型城市，是企業(yè)布局的重點(diǎn)之一。目前尚難判斷三四線城市的庫(kù)存何時(shí)到達(dá)底部，但業(yè)界共識(shí)在于，當(dāng)本輪市場(chǎng)到達(dá)低點(diǎn)之后，部分三四線城市可參與開(kāi)啟下一個(gè)增長(zhǎng)周期。

三四線城市土地市場(chǎng)持續(xù)活躍

據(jù)2021-2021年中國(guó)城市土地行業(yè)市場(chǎng)需求與投資咨詢報(bào)告表明，2021年前8月全國(guó)283個(gè)三四線城市的住宅用地成交金額達(dá)9830.3億，平均土地成交溢價(jià)率超五成，創(chuàng)歷史新高。專家分析，受政策和市場(chǎng)因素影響，今年三四線城市土地市場(chǎng)仍將持續(xù)活躍。

2021年以來(lái)，三四線城市土地市場(chǎng)熱度較高，前8月溢價(jià)率達(dá)50.25%，出現(xiàn)“溢出效應(yīng)”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析原因稱，一方面，在托底蓋帽、去庫(kù)存的政策影響下，開(kāi)發(fā)商回籠一二線資金后更多選擇到三四線進(jìn)行投資，另一方面，三四線城市土地本身價(jià)格絕對(duì)值較低，存在一定市場(chǎng)活躍度?！巴恋貎r(jià)格雖有上漲，但絕對(duì)值比一二線要低很多。四月份以來(lái)全國(guó)庫(kù)存去化的阻力體現(xiàn)在三四線。庫(kù)存去化，樓市成交比較活躍，開(kāi)發(fā)商必然是補(bǔ)庫(kù)存的狀態(tài)，會(huì)相對(duì)積極的拿地?！?/p>

值得關(guān)注的是，時(shí)下正值樓市“金九銀十”階段，張大偉表示，與往年不同今年會(huì)出現(xiàn)歷史上第一次分化嚴(yán)重的現(xiàn)象?！巴杲鹁陪y十是全國(guó)冷都冷，全國(guó)熱都會(huì)熱，但是今年一二線在調(diào)控的影響下非常冷清，三四線現(xiàn)在來(lái)看比較活躍?！?/p>

據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，到今年7月末，全國(guó)商品房待售面積為6.3億平方米，降幅約14%，大部分城市已經(jīng)不存在明顯的庫(kù)存積壓的問(wèn)題。張大偉認(rèn)為，到今年年末，如果沒(méi)有重磅的全國(guó)性調(diào)控政策出現(xiàn)，三四線會(huì)有一波升溫態(tài)勢(shì)?！艾F(xiàn)在還是政策主導(dǎo)市場(chǎng)的變化，如果樓市政策目前三四線還是去庫(kù)存為主導(dǎo)，今年三四線會(huì)持續(xù)活躍下去?！?/p>

或開(kāi)啟下一市場(chǎng)周期

三四線城市內(nèi)部也在分化。雖然部分三四線城市土地市場(chǎng)仍然火熱，但中西部、東北等區(qū)域的一些城市，土地市場(chǎng)仍然冷淡。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年前8月，寧夏中衛(wèi)僅在公開(kāi)市場(chǎng)成交一宗土地，溢價(jià)率為零，土地總價(jià)為1140萬(wàn)元;陜西銅川則成交兩宗土地，同樣是底價(jià)成交;東北地區(qū)的通化、鐵嶺、雙鴨山同樣是零溢價(jià)成交。

有分析人士指出，這種情況的背后，反映出三四線城市庫(kù)存狀況的巨大差別。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，全國(guó)商品房庫(kù)存規(guī)模在2021年2月達(dá)到頂點(diǎn)，此后隨著供地節(jié)奏放緩，以及市場(chǎng)升溫，總庫(kù)存逐漸下降。到今年7月末，全國(guó)商品房待售面積為6.3億平方米，比高點(diǎn)下降了約1億平方米，降幅約14%。已經(jīng)恢復(fù)到2021年初的水平。

這其中，部分三四線城市的庫(kù)存下滑明顯，但仍有部分城市，庫(kù)存規(guī)模幾乎沒(méi)有變化。

庫(kù)存規(guī)模下降的城市，正是房企此輪布局的重點(diǎn)，也是承接熱點(diǎn)城市溢出需求的城市。按照某房企人士的說(shuō)法，城市群內(nèi)部的三四線城市，以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力較大的資源、能源型城市，是企業(yè)布局的重點(diǎn)之一。

目前尚難判斷三四線城市的