房地產(chǎn)工程項目管理流程

一、前言易建科技憑借自身深厚的行業(yè)背景與豐富的實行經(jīng)驗，在充足研究房地產(chǎn)行業(yè)的管理模式與特點(diǎn)基礎(chǔ)上，提出針對房地產(chǎn)行業(yè)項目全過程管理的整體解決方案，借此幫助房地產(chǎn)公司解決高速增長中面臨的項目管理瓶頸，促進(jìn)公司實現(xiàn)從傳統(tǒng)項目管理向現(xiàn)代項目管理的轉(zhuǎn)變。

解決方案的特點(diǎn)優(yōu)勢◆從宏觀的角度管理項目實行過程，實現(xiàn)投資、進(jìn)度、資源、成本、質(zhì)量等的綜合管理。◆涵蓋項目生命周期的全過程項目管理，從項目可行性研究、項目前期、設(shè)計規(guī)劃、投資管理、項目施工到項目驗收的全過程管理?！粢允袌鲫P(guān)系管理的思想管理項目全過程，從市場與客戶的需求分析出發(fā)，以實現(xiàn)客戶價值為目的，管理項目全過程的價值活動?！艋诨ヂ?lián)網(wǎng)建立全天候的項目管理平臺，使信息的溝通與交流更加快捷方便?！魹轫椖繘Q策人隨時提供多方位的價值評估和分析,高效解決高層領(lǐng)導(dǎo)最關(guān)心的宏觀總體問題

二、解決方案構(gòu)成體系1、項目前期階段管理1.1、投資機(jī)會研究投資機(jī)會研究的核心是通過市場調(diào)研與市場信息分析，發(fā)現(xiàn)最佳的投資機(jī)會，具體功能涉及：◆市場調(diào)研

●競爭地位調(diào)研●開發(fā)土地調(diào)研●市場環(huán)境調(diào)研●市場特點(diǎn)調(diào)研

●消費(fèi)者調(diào)研●促銷情況調(diào)研●地產(chǎn)信息調(diào)研●專案調(diào)查調(diào)研◆市場分析

●以往樓盤銷售信息分析●客戶分析●以往樓盤業(yè)主反饋分析

●促銷情況分析●地產(chǎn)信息分析1.2、項目策劃管理在對市場信息進(jìn)行充足調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，將項目的投資方案轉(zhuǎn)換成為定義明確、系統(tǒng)清楚、目的具體的項目策劃，實現(xiàn)策劃過程的規(guī)范化、科學(xué)化，策劃內(nèi)容的全面化、綜合化，策劃成果的共享化、知識化。具體的功能涉及：◆策劃過程管理

按照公司的實際業(yè)務(wù)流程，科學(xué)地規(guī)范項目策劃階段的各項工作，提供策劃過程的計劃編制模板?！舨邉潈?nèi)容管理

項目的策劃內(nèi)容既有總體的策劃也有局部的策劃，涉及：

●項目構(gòu)思策劃●項目實行策劃◆編制項目策劃報告與項目建議書

根據(jù)項目策劃的具體內(nèi)容，按照公司自定義的策劃報告模板與項目建議書模板，高效生成項目具體的策劃報告與項目建議書。1.3、項目可行性研究項目可行性研究是項目前期工作的重點(diǎn)與核心，系統(tǒng)將從流程、內(nèi)容、方法等多方面保證可行性研究的規(guī)范性、科學(xué)性與充足性。具體功能涉及：◆方案設(shè)計與優(yōu)選管理

依據(jù)項目的策劃報告與項目建議書，編制項目的多個可選方案，通過可選方案的分析比較，從中選擇和推薦最優(yōu)方案。具體功能涉及：

●編制可選方案●可選方案的比較分析●選擇推薦最優(yōu)方案◆經(jīng)濟(jì)分析與評價

采用先進(jìn)科學(xué)的經(jīng)濟(jì)評價工具對推薦方案的各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行評估，從而為項目的投資決策提供高效支持，經(jīng)濟(jì)評估內(nèi)容重要有財務(wù)評估與不擬定性分析，具體功能涉及：

●財務(wù)評估●不擬定性分析◆編制可行性研究報告

按照有關(guān)規(guī)定建立規(guī)范的項目可行性研究報告模板，并可以依據(jù)公司與項目的實際情況對模板進(jìn)行管理。

●開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及拆遷安頓●市場分析和建設(shè)規(guī)模的擬定

●規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護(hù)●資源供應(yīng)

●環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)●項目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究

●開發(fā)建設(shè)計劃●項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析

●結(jié)論及建議◆可行性研究報告評審

按照科學(xué)規(guī)范的評審流程與內(nèi)容對可行性研究報告進(jìn)行評審，具體評估內(nèi)容涉及：

●建設(shè)必要性評估●方案評估●建設(shè)生產(chǎn)條件評估

●項目效益評估●項目投資決策1.4、項目立項管理對項目立項的流程按照不同的建設(shè)項目類型進(jìn)行規(guī)范化管理，并提供相應(yīng)的工作計劃模板。同時對各類關(guān)鍵性的政府批文與許可證進(jìn)行統(tǒng)一管理。

2、項目實行階段管理2.1、項目實行階段的PDCA循環(huán)在項目的實行階段，采用PDCA（Plan計劃—Do執(zhí)行－Check檢查－Action解決）循環(huán)，通過在項目組織的各層次中應(yīng)用PDCA概念來保持連續(xù)改善管理過程的能力。PDCA循環(huán)重要由以下過程構(gòu)成：◆計劃（Plan）◆執(zhí)行（Do）◆檢查（Check）◆解決（Action）2.2、工程招標(biāo)管理按照國家、地區(qū)及行業(yè)主管部門的工程招標(biāo)程序和規(guī)定，對工程招標(biāo)過程進(jìn)行全面管理。并可幫助公司建立招投標(biāo)信息溝通平臺，統(tǒng)一管理項目的設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料采購等招標(biāo)工作，從而使項目的招投標(biāo)更加高效與科學(xué)。具體功能涉及：◆

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◆招標(biāo)信息發(fā)布管理◆招標(biāo)文獻(xiàn)編制管理

投標(biāo)單位報名管理◆投標(biāo)單位資質(zhì)審查管理

招標(biāo)文獻(xiàn)發(fā)送管理◆施工圖預(yù)算及項目的底價格擬定（針對施工與監(jiān)理招標(biāo)）

投標(biāo)文獻(xiàn)管理◆開標(biāo)、截標(biāo)管理

方案評審管理◆中標(biāo)單位擬定

中標(biāo)協(xié)議管理2.3、項目設(shè)計管理◆限額設(shè)計管理

●設(shè)計內(nèi)容管理●制定限額指標(biāo)●概算管理

●限額控制●設(shè)計變更管理

通過掛接行業(yè)、地區(qū)與公司定額實現(xiàn)資源的精確分析與計算，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行資源計劃的編制、優(yōu)化與追蹤管理?！粼O(shè)計過程管理

提供項目設(shè)計過程的全面綜合管理，具體功能涉及：

●設(shè)計目的管理●設(shè)計進(jìn)度管理●設(shè)計質(zhì)量管理

●設(shè)計成本管理●設(shè)計文檔管理◆設(shè)計審核

提供全面的設(shè)計審核管理功能，以保障項目的設(shè)計成果符合策劃階段擬定的項目整體構(gòu)思與目的體系，具體功能涉及：

●設(shè)計評審管理●設(shè)計變更管理2.4、項目施工管理◆項目范圍管理

通過范圍管理，明確項目施工階段管理的目的與邊界，重要涉及：

●建立項目目的體系●建立項目分解結(jié)構(gòu)●建立項目編碼體系◆項目協(xié)議管理

按照《建設(shè)工程施工協(xié)議范本》、《FIDIC土木工程施工協(xié)議范本》等規(guī)定全面管理工程項目的各類協(xié)議。具體功能涉及：

●協(xié)議編制●協(xié)議信息管理●協(xié)議文檔管理●協(xié)議事務(wù)管理

●協(xié)議變更索賠管理●協(xié)議費(fèi)用管理●協(xié)議自動跟蹤與預(yù)警

●協(xié)議履約分析◆項目投資管理

投資管理是房地產(chǎn)項目實行管理的重點(diǎn)與核心，系統(tǒng)提供了全過程的投資管理與控制功能，具體功能涉及：

●工程四算對比分析●投資計劃管理●資金籌措管理

●資金使用管理●投資過程檢測●投資綜合記錄分析◆項目進(jìn)度管理

依據(jù)項目實際情況，建立項目業(yè)主管理——總承包管理——分包管理——實行層管理的完整分級計劃體系，施工單位和監(jiān)理單位依據(jù)總體控制計劃編制具體的實行性計劃。具體功能涉及：

●進(jìn)度計劃編制●進(jìn)度計劃的優(yōu)化

●進(jìn)度追蹤管理●進(jìn)度記錄與分析◆項目資源管理

重要實現(xiàn)對甲供材料與設(shè)備的全面管理，同時可以與易建供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)（SCM）結(jié)合，實現(xiàn)對材料設(shè)備的計劃、采購、庫存、使用等的全過程管理，具體功能涉及：

●材料需求計劃管理●材料采購管理

●材料庫存管理●材料使用記錄與分析◆項目質(zhì)量管理

以ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和國家行業(yè)的質(zhì)量規(guī)范為基礎(chǔ)進(jìn)行全面的質(zhì)量管理，具體功能涉及：

●建立質(zhì)量體系●質(zhì)量體系文獻(xiàn)管理●質(zhì)量費(fèi)用管理

●建立質(zhì)量控制分解結(jié)構(gòu)●質(zhì)量控制點(diǎn)管理●質(zhì)量事件記錄◆項目信息管理

對項目中的各類文檔信息進(jìn)行分級、分類歸檔管理，并可與知識管理系統(tǒng)緊密結(jié)合。

●項目文檔分類組織與查詢●國家行業(yè)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)分類組織與查詢◆項目組織協(xié)調(diào)

對項目中的各類組織協(xié)調(diào)活動進(jìn)行統(tǒng)一的管理，保證項目的正常穩(wěn)定運(yùn)作與目的的順利實現(xiàn)。具體功能涉及：

●工作會議管理●會議紀(jì)要管理●對外事務(wù)管理

3、項目驗收階段管理3.1、項目驗收流程管理按照公司的工程項目流程管理，合理的規(guī)劃與管理驗收階段的各項工作，提供驗收階段的計劃編制模版。3.2、項目驗收內(nèi)容管理◆

◆分項工程驗收管理◆專業(yè)工程驗收管理◆竣工綜合驗收管理

驗收記錄記錄與分析管理◆竣工驗收的各項證明管理3.3、項目竣工移交管理◆項目設(shè)備設(shè)施移交管理◆工程技術(shù)檔案移交管理◆竣工資料移交管理3.4、項目保修維護(hù)管理對工程保修期內(nèi)的各項保修與維護(hù)工作進(jìn)行統(tǒng)一管理，并進(jìn)行記錄分析，以反映項目的工程質(zhì)量。3.5、項目總決算管理編制并審定項目的總決算報告，并通過與項目的概預(yù)算進(jìn)行比較分析，擬定項目決算是否達(dá)成總成本目的的規(guī)定。3.6、項目驗收文檔及資料管理對項目驗收階段涉及的各類國家與行業(yè)的工程驗收標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、各類技術(shù)文檔資料、各類竣工驗收資料等進(jìn)行分類組織與管理，以方便用戶查詢。房地產(chǎn)工程項目管理系統(tǒng)房地產(chǎn)公司信息化建設(shè)不僅極大提高房地產(chǎn)公司的市場競爭力，并且大大減少人力，提高效率，加快信息解決速度，提高信息的準(zhǔn)確性和可靠性。同時，房地產(chǎn)公司信息化可以通過輔助管理和輔助決策，準(zhǔn)確及時地把握市場信息，從而獲得更多商機(jī)。房地產(chǎn)公司信息化還可以提高公司對市場反映能力，提高決策的對的性和預(yù)見性，從而大大提公司的市場競爭力。所以，我國房地產(chǎn)公司如何適應(yīng)劇烈的國際市場競爭，采用信息化技術(shù)武裝公司將是一條重要的途徑。由于信息技術(shù)可以使房地產(chǎn)商開發(fā)的房屋功能得到改善，使傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理方式得到改善。目前，從房地產(chǎn)的項目管理方面來說，國外從項目的立項、設(shè)計、招投標(biāo)、采購、施工、財務(wù)管理等方面采用的信息技術(shù)比較普遍，所帶來的效益很明顯。據(jù)記錄，由于信息技術(shù)的實行，能減少項目的成本約10－15％左右；在傳統(tǒng)的物業(yè)銷售和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方面，發(fā)達(dá)國家已建成傳統(tǒng)的物業(yè)銷售數(shù)據(jù)庫和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，擁有一個統(tǒng)一的綜合信息平臺，用戶通過網(wǎng)上能查到所需物業(yè)的具體資料，并通過網(wǎng)上完畢物業(yè)經(jīng)紀(jì)的所有手續(xù)，節(jié)省了房屋銷售的成本和經(jīng)紀(jì)費(fèi)用。盟友萬通公司采用科學(xué)的、先進(jìn)的信息化手段，構(gòu)建一個房地產(chǎn)的電子商務(wù)平臺和目前流行的數(shù)字神經(jīng)系統(tǒng)，實現(xiàn)全面的信息化管理，使房地產(chǎn)開發(fā)公司具有"管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、業(yè)務(wù)創(chuàng)新"的能力，拉開房地產(chǎn)公司之間的距離，在本質(zhì)上加強(qiáng)公司競爭優(yōu)勢，提高核心競爭力。重要模塊涉及：一、文獻(xiàn)收發(fā)管理對房地產(chǎn)部門的收文、發(fā)文單據(jù)電子存儲，使對外對內(nèi)的文獻(xiàn)往來內(nèi)容、時間、收發(fā)單位等清楚明確，以備將來快速查找，從細(xì)微處把握工程管理，減少自身紕漏。二、工程綜合信息管理通過對工程綜合信息的管理，提高房地產(chǎn)部門的知識管理能力，提高工作效率?？砂岩恍┎荒茉谄渌K歸類的信息存放于此，此處尚有用戶可自由劃分文獻(xiàn)類別功能。用戶可按照規(guī)定自建文獻(xiàn)類別。三、施工前期文檔管理施工前期的準(zhǔn)備工作對工程能否順利進(jìn)展起決定作用。此處對施工前期工作文檔進(jìn)行存儲，輔助業(yè)主監(jiān)督工程施工準(zhǔn)備情況，文獻(xiàn)分類存放，用戶按照自己的權(quán)限查看相應(yīng)目錄的內(nèi)容。四、圖紙管理目前正式圖紙往往不能及時送達(dá)，引發(fā)準(zhǔn)備圖和正式圖不同，圖紙歷次版本變更等一系列問題。解決不好，就會給業(yè)主帶來不必要損失。運(yùn)用微機(jī)實現(xiàn)圖紙管理電子化非常有必要。五、招標(biāo)管理招標(biāo)是業(yè)主選擇工程項目實行單位的手段，招標(biāo)給了業(yè)主優(yōu)選承包商的機(jī)會，是項目成功實行非常關(guān)鍵的一環(huán)，但招標(biāo)牽涉到協(xié)議編制資料難查、資審環(huán)節(jié)多導(dǎo)致招標(biāo)時間長、費(fèi)用高等一些問題，信息化具有數(shù)據(jù)充足共享、信息及時等優(yōu)勢，業(yè)主通過運(yùn)用信息化輔助招標(biāo)工作非常有必要。六、協(xié)議管理協(xié)議管理是公司在經(jīng)濟(jì)活動中保證公司利益的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)有條不紊、動態(tài)控制、掌握全局。系統(tǒng)應(yīng)采用目錄樹結(jié)構(gòu)，層次分明，文檔資料一目了然；分為編輯協(xié)議、分析協(xié)議、協(xié)議支付等邏輯模塊；可生成多種報表供用戶使用。七、協(xié)議簽審管理通過此模塊完畢協(xié)議的簽審、流轉(zhuǎn)管理。八、施工進(jìn)度管理施工進(jìn)度管理是對施工計劃文獻(xiàn)匯總管理，使進(jìn)度狀態(tài)明了清楚。九、質(zhì)量管理項目質(zhì)量是業(yè)主非常關(guān)心的問題，施工質(zhì)量控制由監(jiān)理重要管理，房地產(chǎn)部門只是起監(jiān)督指導(dǎo)作用。故質(zhì)量管理同監(jiān)理數(shù)據(jù)緊緊聯(lián)系起來。由監(jiān)理報送相關(guān)質(zhì)量數(shù)據(jù)，達(dá)成對質(zhì)量的內(nèi)業(yè)管理。從業(yè)主的管理需要出發(fā)，本模塊只涉及人、材、物的資質(zhì)管理和重大的驗收記錄管理。十、物資管理對項目甲供材管理，涉及物資前期尋價管理，供應(yīng)商查詢，物資所屬供應(yīng)商查詢等。項目需求計劃和物資采購數(shù)量聯(lián)系，動態(tài)更新。十一、文檔管理對房地產(chǎn)部門的一些需要共享的文檔進(jìn)行管理，分為公共區(qū)和個人區(qū)兩個部分。可行性報告項目策劃也就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究。

一、可行性研究的內(nèi)容

可行性研究的主線目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。

可行性研究的重要內(nèi)容有：

(1)項目概況；

(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安頓；

(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的擬定;

(4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護(hù);

(5)資源供應(yīng)；

(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；

(7)項目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究；

(8)開發(fā)建設(shè)計劃；

(9)項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析;

(10)結(jié)論及建議。

二、可行性研究的工作階段

投資機(jī)會研究。該階段的重要任務(wù)是對投資項目或投資方