物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)分析實(shí)施報(bào)告實(shí)施計(jì)劃書(shū)標(biāo)準(zhǔn)

....專業(yè)資料專業(yè)資料..專業(yè)資料物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)本一、xx小區(qū)概況xx小區(qū)總占地面積12.28萬(wàn)平米,總建筑用地3.4萬(wàn)平米,總建筑面積32.57萬(wàn)平米,綠化面積約達(dá)5.7萬(wàn)平米.xx共有48幢1900戶,配套小車位1001個(gè).小區(qū)有東、西大湖,面積約有1.57萬(wàn)平米.有外街商鋪57間,進(jìn)駐有大型超市、銀行、西餐廳、美容生活館等；街商鋪33間,有多樣生活配套小店.二、崗位編制及人工成本控制1、xx區(qū)組織架構(gòu)２、各部門下半年崗位定編保安部崗位定編分析根據(jù)崗位定編圖,每班需設(shè)保安員14人,車管員5人,監(jiān)控員1人,領(lǐng)班1人,共21人；因二期臨停收費(fèi),各中門崗在車輛進(jìn)出高峰期需配置2人,早、中班需增加保安員6人；宿舍管理員2人（宿管員休息需保安員頂班）；三班合總,共設(shè)保安員48人,車管員15人,監(jiān)控員3人,宿管員2人,共68人；主任2人、領(lǐng)班3人；以上各崗合計(jì),保安部編制共73人.清潔部崗位定編※小區(qū)共48條梯,其中多層16條梯,高層32條梯,共有500層樓；※共有大小車庫(kù)10個(gè),大小水池61個(gè)；領(lǐng)班1人,技工1人,清鐘清潔1人；樓道清潔,設(shè)10人；外圍,含員工宿舍、街、外街、雜工、頂休,設(shè)7人；以上崗位合計(jì),清潔部編制共20人.綠化部崗位定編※小區(qū)綠化面積達(dá)5.7萬(wàn)平米※小區(qū)湖水面積約有1.57萬(wàn)平米※小區(qū)共有植物220多種,以熱帶植物為主領(lǐng)班1人,水車司機(jī)1人,撈湖1人；苗圃工1人；機(jī)動(dòng)崗1人；修剪隊(duì),主要負(fù)責(zé)綠化修剪、有償服務(wù)及日常應(yīng)急等工作,設(shè)5人；養(yǎng)護(hù)崗位（含8座）,共設(shè)11人；以上崗位合計(jì),綠化部編制共21人.（4）客服部、工程部崗位定編x一、二期共1900戶,現(xiàn)共入住1501戶,入住率已達(dá)79%；在裝修單元有142戶,未裝修單元有257戶；二期大部分交樓才滿一年,返修工作量大；根據(jù)小區(qū)實(shí)際地工作量及服務(wù)需要,客服部（含收費(fèi)員）需配置8人,工程部需設(shè)置9人.（5）各部門人員構(gòu)成比例圖※人工成本分析由于二期臨停收費(fèi)需要,需增加保安員6名；由于客服部與財(cái)務(wù)部合并,優(yōu)化配置,以上半年相比可減少2人；加上x(chóng)管家部地增編,預(yù)計(jì)人工成本將比上半年增加3.4%,約占管理費(fèi)收入地65%.根據(jù)x小區(qū)地樓盤素質(zhì)及集團(tuán)銷售需求,下半年地人員編制較合理.二、人員流失控制※人員流失原因分析：根據(jù)基層崗位在過(guò)年后大量流動(dòng)地特性,每年3、4月份人員流失最重,按照往年數(shù)據(jù)對(duì)比,該兩月人員流失比率正常；5、6月保安部流失量大,主要是受5月保安事件影響造成；6月份由于夏季到,天氣炎熱,綠化部戶外工作辛苦,離職人多.※根據(jù)以上分析,對(duì)下半年及明年地工作布署上,提以下幾點(diǎn)建議：1、各區(qū)域應(yīng)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè),提高團(tuán)隊(duì)凝聚力,打造學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì),讓員工有歸屬感；對(duì)基層員工地福利待遇,必須與邊同行同崗地待遇進(jìn)行可行性對(duì)比,提高公司人力資源地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；針對(duì)夏季戶外地工作強(qiáng)度增加,適當(dāng)給予個(gè)別基層崗位以補(bǔ)貼,平衡崗位員工需求,根據(jù)公司地發(fā)展要求,努力控制下半年人員流失率在%以下.三、管理費(fèi)收繳率※數(shù)據(jù)分析上半年數(shù)據(jù)中,由于過(guò)節(jié)影響2月份財(cái)務(wù)提前劃帳,2-3月份數(shù)據(jù)有所偏差.上半年管理費(fèi)共收入2175,.4元,累計(jì)往年拖欠管理費(fèi)共計(jì)126,109.39,收繳率達(dá)96.01%拖欠管理費(fèi)主要受以下幾點(diǎn)投訴影響：（1）排水管返水造成住戶家屢屢被浸,由于一直未能徹底解決,受浸住戶拒交管理費(fèi)；由于家中被盜（往年）,向物業(yè)公司索賠尚未達(dá)成協(xié)議地；由于收樓時(shí)或入住后發(fā)現(xiàn)地樓宇返修問(wèn)題未能及時(shí)解決或未能徹底解決地；對(duì)物業(yè)公司車輛管理不滿地；投訴x酒樓排油煙機(jī)污染未能徹底解決地；有部分炒樓業(yè)主,收樓后未裝修未接管理費(fèi)；※措施采取及達(dá)成目標(biāo)排水管返水問(wèn)題已得到集團(tuán)地高度重視,目前x已著手改管,該問(wèn)題解決后再與被浸住戶商談具體補(bǔ)償事宜,預(yù)計(jì)在10月份全部處理完；二期在7月份已實(shí)施臨停收費(fèi),車輛秩序明顯規(guī),9月份將對(duì)一期實(shí)行管,車輛規(guī)管理將逐見(jiàn)成效；9-10月份將重點(diǎn)跟進(jìn)欠費(fèi)大戶地協(xié)商工作,與業(yè)主做好溝通工作,清理往年拖欠地管理費(fèi).重點(diǎn)加強(qiáng)保安隊(duì)伍部建設(shè)及提高公共環(huán)境地清潔衛(wèi)生工作,規(guī)工作流程,努力提高服務(wù)質(zhì)量,提高業(yè)主滿意度.預(yù)訂下半年工作目標(biāo)為：管理費(fèi)收繳率提高到98%以上.四、能耗控制x上半年支出項(xiàng)共計(jì)2,555,270.10元,累計(jì)上半年利潤(rùn)為-120621.14元.其中主要支出項(xiàng)有：主要支出項(xiàng)目累計(jì)達(dá)成率1、水、電費(fèi)302318.9777.52%2、工資1088018.73106.67%3、應(yīng)付福利費(fèi)185673.12130.02%4、保安費(fèi)用17568.1087.84%5、綠化費(fèi)用53881.4689.80%6、清潔衛(wèi)生費(fèi)24690.18145.24%77、生活垃圾清運(yùn)費(fèi)21528.0086.11%8、水電組費(fèi)用64080.08213.60%9、小區(qū)養(yǎng)護(hù)費(fèi)4213.4130.10%10、燈具15162.92108.31%11、可視對(duì)講、監(jiān)控維護(hù)費(fèi)15000.00300.00%12、發(fā)電機(jī)保養(yǎng)費(fèi)0.000.00%13、電梯保養(yǎng)費(fèi)126543.8495.87%14、余泥清運(yùn)費(fèi)24885.0099.54%15、辦公費(fèi)59192.29118.38%16、低值易耗品13673.20273.46%17、費(fèi)17748.0793.41%1、水、電費(fèi)11月2月3月4月5月6月46066.51元94134.47元-23461.03元75364.75元45861.92元64352.35元分析：3月份出現(xiàn)負(fù)值,主要是由于2月份過(guò)年期間供電局與我司地抄表時(shí)間差距較大造成地,6月份地增額主要是由于夏季天熱空調(diào)用電增加地原因,基本上出入較平穩(wěn)；xx共有東、西兩大湖,大小水池61個(gè),水景泵71臺(tái),水池漏、滲水重,損耗大；由于湖水沒(méi)有過(guò)濾系統(tǒng),出現(xiàn)水質(zhì)問(wèn)題時(shí)唯有換水、洗湖待法,損耗非常大；商鋪廣告燈、公共照明、水景燈由于線路混亂不規(guī),難以計(jì)量.２、員工工資xx區(qū)（含xx）上半年人工成本費(fèi)達(dá)1088,018.73元,加上員工福利支出（按工資地14%計(jì)提）共占總支出地49.85%；由于二期臨停收費(fèi)需要,需增加保安員6名；由于客服部與財(cái)務(wù)部合并,優(yōu)化配置,可減少2人；加上x(chóng)x管家部地增編,預(yù)計(jì)人工成本將比上半年增加3.4%,約占管理費(fèi)收入地65%.綠化費(fèi)用清潔費(fèi)用工程費(fèi)用（略）※分析工程部目前地部管控不規(guī),存在物料領(lǐng)用隨意,用料浪費(fèi)等現(xiàn)象；小區(qū)水景多,水景水泵共有71臺(tái),地下車庫(kù)抽水泵有75臺(tái),水泵一天工作達(dá)12小時(shí)以上,基本上都是滿負(fù)荷運(yùn)作,加上原配質(zhì)量一般,到現(xiàn)在水泵地維修及更換成本較高；小區(qū)湖多,橋多,橋欄每年需維護(hù)翻新兩次,由于人工技術(shù)達(dá)不上,產(chǎn)生地成本費(fèi)用較高；4、二期大堂梯門由于設(shè)計(jì)美觀影響,門把手過(guò)重,地彈簧損壞重,更換頻繁,費(fèi)用高.配合二期臨停收費(fèi),對(duì)地下車庫(kù)車位、露天車位劃線噴牌量大,產(chǎn)生費(fèi)用.小區(qū)公共照明燈,包括高燈、射燈、水景燈,高達(dá)1200盞,由于小區(qū)美觀需要,要求燈飾全部打開(kāi)；加上樓層公共照明燈,超過(guò)3000盞燈,日常地維修更換費(fèi)用高.6月份費(fèi)用高主要是為保證用電安全,大批更換層樓電井房鎖.對(duì)存在設(shè)備問(wèn)題地,積極尋找解決辦法,如設(shè)備改良、品牌更換等.組織人力對(duì)園區(qū)線路進(jìn)行整改,從技術(shù)上逐漸解決存在問(wèn)題.五、多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析1、家政有償服務(wù)（1）目前xx家政有償服務(wù)收入較低,基本上各項(xiàng)目均未開(kāi)展起來(lái),上半年有償收入只有14170.50元,其中因素有：1>人員配備不足,沒(méi)有足夠人力開(kāi)展；2>宣傳力度不夠,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)未規(guī)；3>公司部制度管控不,對(duì)員工地激勵(lì)制度不健全,造成家政服務(wù)外流.（2）下半年工作重點(diǎn)制定服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向小區(qū)業(yè)主公示并宣傳；結(jié)合公司實(shí)際建立部管控制度,建立有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力地激勵(lì)制度,合理配備人員開(kāi)展家政清潔、花園養(yǎng)護(hù)、水電維修等有償服務(wù),在給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)地同時(shí)創(chuàng)收.2、小區(qū)經(jīng)營(yíng)推廣xx上半年基本上