項目后評估工作治理方法

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名目

第一章總則(2)

第二章治理職責(zé)與分工(4)

第三章對象與分類(5)

1、屬于公司投資、開辟、經(jīng)營、治理的房地產(chǎn)項目；(5)

2、項目85%以上的建造面積已整體完成竣工驗收備案；(5)

3、投資治理中心依照項目具體事情規(guī)定的條件。(5)

第四章工作組織與流程(6)

第五章資料收集(8)

第六章評估內(nèi)容(10)

第三十二條后評估工作應(yīng)包括但別限于以下方面的內(nèi)容：(10)

第七章合作項目的后評估(12)

第八章成果應(yīng)用(12)

第九章保密與存檔(13)

第十章罰則(14)

第十一章附則(14)

第四十八條本規(guī)定由投資治理中心負責(zé)修訂和解釋。(14)

第一章總則

第一條為全面規(guī)范公司房地產(chǎn)項目后評估工作，系統(tǒng)性地總結(jié)項目開辟運營的經(jīng)驗與教訓(xùn)，提高公司將來項目投資決策、模式挑選、運營治理、財務(wù)核算、配套服務(wù)、治理創(chuàng)新的水平，特制定本方法。

第二條本方法適用于XX房地產(chǎn)（集團）股份有限公司（以下稱“XX地產(chǎn)”）各級房地產(chǎn)開辟公司以及納入XX地產(chǎn)經(jīng)營治理體系內(nèi)的其他主體（以下簡稱“公司”）所投資、開辟、經(jīng)營、治理的房地產(chǎn)項目的后評估工作。

第三條本方法所稱的“后評估”是指公司投資、開辟、經(jīng)營、治理的房地產(chǎn)項目，在其開辟銷售工作基本結(jié)束后，運作主體對項目開辟運營實施全過程回憶、分析，從而總結(jié)項目開辟的經(jīng)驗、教訓(xùn)的一系列工作。

第四條后評估工作的開展須遵循以下原則：

1、客觀性：后評估工作成果須真實反映項目運作的實際事情，所做的各項分析必須以真實數(shù)據(jù)、材料為依據(jù)；

2、全面性：后評估是對項目開辟運營全過程的綜合評價，必須涉及到項目從投資立項到交付使用過程中發(fā)生的要緊業(yè)務(wù)，并據(jù)此得出綜合、全面的評價；

3、公正性：在后評估過程中，各級公司要緊責(zé)任部門須站在科學(xué)、合理的角度整理相關(guān)資料、舉行客觀分析、得出綜合評價。評估的過程應(yīng)與各部門充分溝通，從而得出公正的結(jié)論；

4、專業(yè)性：后評估工作要結(jié)合房地產(chǎn)投資決策、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、開辟報建、進度治理、質(zhì)量治理、成本操縱、營銷策劃、項目銷售、品牌治理、利潤核算、財稅籌劃、物業(yè)治理、經(jīng)營運作等專業(yè)舉行綜合評價，各項業(yè)務(wù)的評價必須基于專業(yè)推斷與行業(yè)準則。

5、時效性：為習(xí)慣市場環(huán)境變化、宏觀政策調(diào)控、運作模式創(chuàng)新、產(chǎn)品更新?lián)Q代、消費適應(yīng)改變等客觀條件的變遷，后評估工作應(yīng)在項目開辟、銷售工作基本結(jié)束（符合后評估項目的條件詳見第三章）后六個月內(nèi)完成，以便及時總結(jié)開辟經(jīng)驗，提升治理與創(chuàng)新能力。

第二章治理職責(zé)與分工

第五條投資治理中心是統(tǒng)一組織、監(jiān)督各公司實施后評估工作的機構(gòu)。投資治理中心要緊負責(zé)修訂完善后評估相關(guān)制度及業(yè)務(wù)模版、制定公司年度項目后評恐怕劃并下發(fā)、指導(dǎo)各級子公司開展后評估工作、分析整理各地項目后評估成果，并承擔組織經(jīng)驗成果提煉、分享及應(yīng)用的職責(zé)。

第六條所開辟的房地產(chǎn)項目納入本年后評恐怕劃的子公司，應(yīng)在接到實施后評估通知后一周內(nèi)成立后評估工作小組。工作小組原則上由分管投資治理的公司領(lǐng)導(dǎo)任組長，投資治理部門負責(zé)人任副組

長，組成專項工作小組。

第七條工作小組的職能分工：

1、組長：負責(zé)全面部署工作打算以及時期性業(yè)務(wù)指導(dǎo)，主持后評估成果確認會，并提請公司經(jīng)營班子審核后評估成果報告；

2、副組長：負責(zé)后評估工作全過程的執(zhí)行，組織小組成員按照工作打算具體實施，協(xié)調(diào)工作小組與相關(guān)部門的業(yè)務(wù)關(guān)系，并與投資治理中心保持溝通；

3、投資治理專業(yè)人員：負責(zé)匯總、整理、審核各專業(yè)提交的數(shù)據(jù)與資料，按照業(yè)務(wù)模版組織后評估報告的編寫，協(xié)調(diào)工作小組內(nèi)各專業(yè)人員的業(yè)務(wù)關(guān)系；

4、其他專業(yè)人員：負責(zé)收集、整理、預(yù)審與后評估對象相關(guān)的、本專業(yè)的數(shù)據(jù)和資料，按照小組工作打算以及業(yè)務(wù)模版，編制后評估報告中相應(yīng)的專業(yè)評估文件，協(xié)調(diào)工作小組與本專業(yè)部門的業(yè)務(wù)關(guān)系。

第八條子公司提交后評估成果報告后，應(yīng)依照投資治理中心的意見舉行反饋，并可依照工作開展過程積存的經(jīng)驗，向投資治理中心提出流程規(guī)定、工作內(nèi)容、評價辦法等方面的改進意見。

第三章對象與分類

第九條本方法所規(guī)定的后評估對象應(yīng)并且符合以下條件：

1、屬于公司投資、開辟、經(jīng)營、治理的房地產(chǎn)項目；

2、項目85%以上的建造面積已整體完成竣工驗收備案；

3、投資治理中心依照項目具體事情規(guī)定的條件。

第十條公司所投資、開辟、經(jīng)營、治理的所有房地產(chǎn)項目、符合第九條所列示條件的都應(yīng)完成后評估工作。

第十一條開辟規(guī)模大、開辟周期長、產(chǎn)品類型豐富的項目，應(yīng)執(zhí)行項目時期性后評估，對項目個不組團、個不類型產(chǎn)品開辟銷售基本完畢后舉行時期性評價。

第十二條在開辟模式、規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品定位、營銷推廣、物業(yè)經(jīng)營方面有一定特別性、創(chuàng)新性或重大經(jīng)驗教訓(xùn)的項目，應(yīng)在完成評估的基礎(chǔ)上有側(cè)重點地對某些專業(yè)舉行深入評價分析，總結(jié)創(chuàng)新經(jīng)驗。

第十三條符合第十一條、第十二條所列示條件的項目，由投資治理中心負責(zé)選定，并提請股份公司經(jīng)營班子審核。審核經(jīng)過后，由投資治理中心依照當年項目開辟進度下發(fā)具體后評估工作要求與業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

第十四條為提高部分項目的后評估工作效率，公司可選派本級、其他分公司及專業(yè)公司人員協(xié)助工作小組開展后評估。

第四章工作組織與流程

第十五條投資治理中心在每年第一季度下發(fā)本年應(yīng)完成后評估的項目清單及工作通知，明確本年應(yīng)完成后評估工作的項目名稱、完成時刻、工作要求。涉及重點項目及特別項目的，應(yīng)在通知中明確評估對象與評價重點。已下達后評估任務(wù)的項目，責(zé)任子公司應(yīng)在當年12月31日前按照工作要求及相關(guān)規(guī)范向投資治理中心提交后評估成果報告。

第十六條子公司收到后評估通知后，應(yīng)按照本方法第二章第六條、第七條的規(guī)定成立后評估工作小組。

第十七條工作小組成立一周內(nèi)完成后評估工作打算擬定，報公司經(jīng)營班子審核，并抄送投資治理中心。

第十八條工作小組成員按專業(yè)分工組織相關(guān)材料的收集整理及實地調(diào)研。

第十九條資料收集和整理完成后，工作小組按照打算及相關(guān)指引開展后評估成果報告的編寫，并在編寫過程中組織時期工作協(xié)調(diào)會。

第二十條后評估工作報告中涉及各專業(yè)評價的部分，在成稿后由小組專業(yè)人員負責(zé)報送相關(guān)專業(yè)部門負責(zé)人審核修正，審核時刻應(yīng)別超過十個工作日；

第二十一條工作小組匯總各專業(yè)評審意見，完成后報告初稿，

由組長主持召開第一輪成果確認會議。后評估成果未能在第一輪會議經(jīng)過的，必須按照會議精神舉行修訂，并召開下輪成果確認會，直至全體小組成員確以為止。

第二十二條成果經(jīng)工作小組確認后，工作小組各成員在后評估報告上簽字確認。

第二十三條工作小組向公司經(jīng)營班子提報后評估工作成果，依照經(jīng)營班子意見舉行最后修改。

第二十四條后評估成果報告經(jīng)公司經(jīng)營班子最后確認后，由公司總經(jīng)理簽字，并加蓋公司公章后存檔，復(fù)印件提交至投資治理中心備案。

第二十五條子公司按照本方法第八章規(guī)定實施后評估成果報告及相關(guān)材料的存檔及內(nèi)部借閱工作。

第二十六條投資治理中心整合當年各公司提交后評估工作成果，對比年初下發(fā)打算舉行進度與質(zhì)量評比。

第二十七條投資治理中心按照本方法第七章規(guī)定，定期整編優(yōu)秀后評估成果，舉行公司內(nèi)部分享及下發(fā)。

第五章資料收集

第二十八條項目資料應(yīng)由相關(guān)業(yè)務(wù)部門在日常工作中負責(zé)收集、整理、保存。

第二十九條在啟動后評估報告編寫前，工作小組應(yīng)組織相關(guān)業(yè)務(wù)部門完成相關(guān)材料的二次梳理，包括但別限于：

1、投資方面：土地出讓公告（如有）、可行性分析報告、立項報告及測算材料、股份公司立項批復(fù)、股份公司下發(fā)考核指標文件、過程投資決策文件（如年度董事會投資打算議案、投資調(diào)整請示及股份公司批復(fù)等）等。

2、進度方面：項目整體開辟打算（各時期調(diào)整版本）、進度治理過程文件（月度報告、專題分析報告等）、開辟打算調(diào)整請示及股份公司批復(fù)等。

3、設(shè)計方面：立項設(shè)計方案、定位設(shè)計方案、規(guī)劃及建造設(shè)計方案、初步設(shè)計方案、施工圖設(shè)計方案、竣工圖（按時期分即可）、項目規(guī)劃設(shè)計工作打算及過程治理文件、政府規(guī)劃部門正式批復(fù)、規(guī)劃設(shè)計調(diào)整請示及股份公司批復(fù)等。

4、工程方面：項目整體施工方案（各時期調(diào)整版本）、施工治理過程文件（月度報告、專題分析報告等）、政府施工治理部門正式批復(fù)、施工打算調(diào)整請示及股份公司批復(fù)等。

5、成本方面：立項成本測算、定位成本測算、目標成本測算及股份公司批復(fù)、成本治理過程文件（各時期成本分析報告、專題報告等）、項目治理系統(tǒng)成本數(shù)據(jù)等。

6、營銷方面：市場調(diào)研及定位報告、整體營銷策劃方案、開盤定價報告及股份公司批復(fù)、營銷策劃過程文件（進度方案、推廣方

案、現(xiàn)場治理、代理公司治理、專題分析報告等文件）、明源系統(tǒng)銷售治理數(shù)據(jù)等。

7、財務(wù)方面：利潤結(jié)轉(zhuǎn)治理文件、重要財務(wù)指標調(diào)整及股份公司批復(fù)、融資過程文件（向金融機構(gòu)、政府部門提交的審批文件及批復(fù)）、稅務(wù)治理過程文件（向稅務(wù)部門提交的審批文件及批復(fù)）、年度董事會財務(wù)預(yù)結(jié)算議案等。

8、合同方面：國土出讓合同、合作協(xié)議（如有）、融資合同（與銀行、基金等金融機構(gòu)簽訂的合同）、銷售代理合同、商品房買賣合同模版、合約規(guī)劃過程治理文件、總包及各要緊專業(yè)分包合同、大宗采購合同、業(yè)主公約、物業(yè)治理協(xié)議、物業(yè)經(jīng)營治理協(xié)議等。

9、證照方面：項目取得土地、開辟報建、對外銷售、竣工驗收、交付使用各時期的證照復(fù)印件，至少應(yīng)包括：土地成交確認書、國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建造工程規(guī)劃許可證、建造工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、竣工驗收報告、竣工驗收備案表等。

10、合作項目：合作協(xié)議、項目公司成立資料、項目公司章程及股東會、董事會材料、項目操作管控過程文件（如經(jīng)營月報、重大合同審批文件、重大決策事項審批文件、招投標各方代表會簽材料等）。

11、工作小組以為與后評估相關(guān)的其他材料。

第三十條后評估材料的收集應(yīng)保證資料的真實、完整。有重要

資料缺失的，應(yīng)在后評估報告中闡述緣故及處理結(jié)果。因重要資料缺失妨礙后評估或其他開辟工作的，應(yīng)追究相關(guān)人員責(zé)任。

第六章評估內(nèi)容

第三十一條后評估應(yīng)以項目立項為起點，以項目最后交付使用為終點，全面回憶項目開辟的全過程，深入分析總結(jié)經(jīng)驗。涉及自持物業(yè)的項目，應(yīng)評價經(jīng)營定位、治理公司挑選（如有）、開業(yè)籌備、經(jīng)營治理等內(nèi)容，并對長期盈利作預(yù)測。

第三十二條后評估工作應(yīng)包括但別限于以下方面的內(nèi)容：

1、項目概況：區(qū)位事情、取得方式、規(guī)劃方案、開辟建設(shè)關(guān)鍵節(jié)點回憶等內(nèi)容。

2、經(jīng)濟效益后評估：應(yīng)與立項測算、年度成本普查、項目年度經(jīng)營任務(wù)、以及時