鄭州市商圈調(diào)查分析

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鄭州市商圈分析

鄭州市區(qū)商業(yè)概況

依照統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前鄭州人均商業(yè)面積為0.7平方米左右，而發(fā)達(dá)國家或地區(qū)人均普通為1.2平方米，從數(shù)字上來看，鄭州人均商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家或地區(qū)，處于較低水平狀態(tài)。由此看來，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)存在非常大市場。

鄭州住所密集區(qū)自發(fā)形成的商業(yè)形態(tài)，沒有集中、統(tǒng)一的規(guī)劃，不管從經(jīng)營載體——住所底商的硬件環(huán)境，到軟件服務(wù)品質(zhì)，均無法滿腳部分對購物環(huán)境、消費(fèi)品質(zhì)要求較高的消費(fèi)者的需求，這就推動(dòng)著都市商業(yè)形態(tài)的進(jìn)展、變化—從自發(fā)式零散街鋪，逐漸向人為規(guī)劃的社區(qū)中心商場、主題商業(yè)步行街及專業(yè)商業(yè)城過渡，并逐漸走向成熟。鄭州目前多數(shù)區(qū)域都缺乏高品質(zhì)主題商業(yè)物業(yè)來提升區(qū)域的商業(yè)消費(fèi)品質(zhì)。而高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)分為住區(qū)中心商場、特XXX步行街、主題式大商場等等，各區(qū)域可結(jié)合區(qū)域商圈的差異，挑選別同類型的主題商業(yè)地產(chǎn)開辟。

現(xiàn)今，鄭州市較突出的商圈范圍內(nèi)的購物中心、專業(yè)專賣店等新型業(yè)態(tài)別斷涌現(xiàn)；連鎖超市經(jīng)營領(lǐng)域正在拓寬；丹尼斯、沃爾瑪、易初蓮花、家樂福、家世界、世紀(jì)聯(lián)華等國內(nèi)外大型流通企業(yè)涌入鄭州。如火如荼的商業(yè)氛圍的造勢讓投資者和消費(fèi)者覺得前景一片大好。

依照以上分析，我們將鄭州分為二七商業(yè)圈、火車站商業(yè)圈、國貿(mào)中心商業(yè)圈、紫荊山商業(yè)圈、碧沙崗商業(yè)圈、鄭東新區(qū)商業(yè)圈。

1、二七商圈——都市形象門戶商圈

二七區(qū)是鄭州市的商貿(mào)中心區(qū)，具有悠久的商貿(mào)業(yè)進(jìn)展歷史。隨著1903年京漢鐵路開通和1905年德化街建成，這個(gè)地方的商貿(mào)業(yè)就逐漸興起和繁榮。通過100年的風(fēng)雨歷程，二七區(qū)的商業(yè)別斷進(jìn)展壯大。上世紀(jì)90年代，由亞細(xì)亞等幾大商場參與的全國聞名的鄭州商戰(zhàn)曾在這個(gè)地方爆發(fā)，引發(fā)了鄭州乃至全省的商業(yè)變革。通過一輪又一輪的新舊更迭，二七區(qū)逐步形成了以零售業(yè)為主的“二七商圈”。

形成因素：

一、大型零售商云集，商業(yè)街規(guī)模

龐大。

“二七商圈”已建成了中原地區(qū)

第一具集購物、娛樂、餐飲為一體的

步行商業(yè)街——德化步行商業(yè)街，匯

集了世界500強(qiáng)之首——商業(yè)零售巨

頭沃爾瑪公司、金博大購物中心、北

京華聯(lián)、上海世紀(jì)聯(lián)華、天津家世界

等數(shù)十家大型商業(yè)企業(yè)和百年德化購

物公園、正弘國際名店、國美家電等

大批商家，商業(yè)氛圍濃厚。涵蓋了傳統(tǒng)

百貨、超市零售、商業(yè)步行街、批發(fā)等

形態(tài)。也是鄭州商業(yè)業(yè)態(tài)最為豐富配套

最為全面的區(qū)域。

因二七與火車站相距非常近，而兩個(gè)

商圈能夠講是鄭州商業(yè)的發(fā)源地，通過歷史變遷和都市進(jìn)展以及經(jīng)濟(jì)水平的提高，二七商圈與火車站商圈的服務(wù)半徑分不有了擴(kuò)大，甚至是漸漸的有融為一體的傾向。如德化步

行街，其一端在二七商圈，一端又牽著火車站商圈的尾巴。德化步行街做了兩個(gè)商圈的中間搭橋人。

二、交通四通八達(dá)，十分便利。

地理位置以二七廣場為中心，半徑約為三公里的商業(yè)集聚區(qū)域。二七商圈作為鄭州市商業(yè)的龍頭，是商業(yè)最為繁華的地點(diǎn)，也是文明全國的鄭州商戰(zhàn)的主戰(zhàn)場。二七商業(yè)區(qū)是鄭州最早開辟建設(shè)的城區(qū)之一，這個(gè)地方緊鄰火車站，人流量極大。轄區(qū)以二七廣場為軸心，呈扇形向西南部延伸，隴海路、航海路、長江路、南三環(huán)、南水北調(diào)運(yùn)河依次分布，京廣、隴海鐵路交匯于此，鄭少高速、西南繞城高速穿境而過，全國聞名的鄭州火車站、河南省最大的汽車客運(yùn)中心以及中原地區(qū)最大的郵政、電信樞紐均位于二七區(qū)，具有良好的區(qū)位、交通、通訊等優(yōu)勢。

三、顧客消費(fèi)水平高，購買力強(qiáng)

二七區(qū)大型零售商廈云集，中高檔商品齊全，本區(qū)內(nèi)人流量大，購買中高檔物品的購買力強(qiáng)大，顧客消費(fèi)水平高，推動(dòng)著本區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展。

2、火車站商圈——批發(fā)集散地

與其它省市火車站商圈相類似，鄭州火車站商圈也形成了具有火車站特XXX的大型批發(fā)市場。鄭州火車站商圈的繁榮除了與歷史商業(yè)氣氛的積淀之外，也別能別講是利用了鄭州火車站是亞洲最大的火車站這一優(yōu)勢，這兒匯合了南來北往的物流?；疖囌颈眰?cè)的鄭州長途客運(yùn)站也擔(dān)負(fù)了同樣的責(zé)任。目前要緊經(jīng)營的服裝、小商品批發(fā)市場匯合地，共聚攏了數(shù)以萬計(jì)的服裝、小商品商家等。

形成因素：

一、批發(fā)商廈云集，經(jīng)營品

種齊全。

“火車站商圈”建成了擁有

經(jīng)營商戶5000余家的銀基商城和

敦睦路服裝批發(fā)中心、通訊器材

大世界、鄭州鞋城、華中食品城、

燈城等40余個(gè)大型專業(yè)批發(fā)市

場。

二、人口流量巨大，購買潛

力強(qiáng)。

鄭州火車站是全亞洲人流量

最為龐大的火車站，巨大的人流

量為該商圈提供了充腳的購買

力。

三、公交車終點(diǎn)站，交通發(fā)達(dá)。

所有途經(jīng)火車站的線路：

101路東線、101路、101路西線、102路、105路北線、105路、12路、13路、19路、1路、201路、206路、20路、210路、21路、260路、265路、26路、28路、29路、2路、2路快線、312路、32路、34路、36路、38k、38路、38路支線、40路、44路、4路、53路、603路、65路、67路、68路、6路、729路、76路、81路、85路、85路快線、8路、91路、93路、95路、99路、b12路、b17路、b20路、b21路、k206路、k28路、k6路、k805路、k810路、k811路、k81路、y801路、y803路、y804路、y806路、y807路、y808路、y809路、y812路、y866路、k802路、游16路。

k805路有夜間線路有車時(shí)刻最晚到24:00。

3、國貿(mào)中心商業(yè)圈

鄭州國貿(mào)中心是鄭州主城區(qū)地標(biāo)，位于農(nóng)業(yè)路和花園路交匯處，以48萬平方米超大規(guī)模、高輻射性區(qū)域優(yōu)勢、高素養(yǎng)消費(fèi)群體，融合街區(qū)SHOPPINGMALL（即街MALL）、酒店式公寓及甲級寫字樓多種業(yè)態(tài)成就鄭州史無前例的全業(yè)態(tài)復(fù)合地標(biāo)。

形成因素：

一、商店規(guī)模強(qiáng)大，經(jīng)營種類齊全

鄭州國貿(mào)中心的定位是“都市金融和商業(yè)中心”，集展示、商務(wù)、購物、娛樂、休閑、餐飲、旅游、文化、康體、情感交流十大商業(yè)功能于一體。區(qū)域內(nèi)鄭州市動(dòng)物園、文博廣場、丹尼斯

賣場、中環(huán)百貨、咖啡館、電信部門、電器賣場、博物館、影院、酒店、學(xué)校等各種配套齊全優(yōu)越，業(yè)態(tài)基礎(chǔ)深厚，日常日子、休閑、健身、娛樂、求知、交際等等都市日子、娛樂功能一應(yīng)俱全，具有24小時(shí)都市功能。

農(nóng)業(yè)路、花園路和經(jīng)三路云集了中行、建行、農(nóng)行的省分行，人行、交行、光大、興業(yè)銀行的鄭州分行，以及中國挪移、中國聯(lián)通、國美電器及各大手機(jī)品牌經(jīng)銷商，是一具金融、商務(wù)的聚攏地。而丹尼斯、關(guān)虎屯商業(yè)步行街、融元廣場、正道花園商廈、紫荊山百貨、中環(huán)百貨,丹尼斯日子廣場、中環(huán)百貨、易初蓮花、家世界、世紀(jì)聯(lián)華等則組成了一具購物天堂。

二、人口密度大，流淌人口多。

該區(qū)學(xué)校林立，常住人口多，“高”的有河南農(nóng)業(yè)大學(xué)、鄭州大學(xué)工學(xué)院、河南省社會(huì)科學(xué)院、河南農(nóng)科院等；“中”的有河南省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、鄭州九中、四十七中；“小”的有文化路一小、鄭州市農(nóng)科路小學(xué)。

人口流量大，該區(qū)外來務(wù)工人員租賃房屋多，且北邊別遠(yuǎn)處是長途汽車北站，為商業(yè)的進(jìn)展提供了可靠的保證。

三、交通便利，方便顧客出行購物

鄭州國貿(mào)中心占領(lǐng)兩條都市主干道：貫穿鄭州南北的迎賓大道花園路與縱貫東西的總部大道農(nóng)業(yè)路，交通發(fā)達(dá)便利。

軌道交通：地鐵2號線和5號線換乘站；

公交：9路、30路、K9路、77路、29路、62路、220路,63路、K63、32路、208路、310路；

汽運(yùn)：長途汽車北站

4、紫荊山商圈——政治氣氛、行政區(qū)域

紫荊山商圈由于地處鄭州的行政區(qū)，河南省委、省ZF、省政協(xié)、省公安廳、省司法廳以及檢察院等ZF辦公，其政治、文化教育的氣氛濃重了些，經(jīng)濟(jì)的作用反而有點(diǎn)弱化。而該區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目也以服務(wù)ZF機(jī)關(guān)或以此為要緊消費(fèi)目的客戶。

形成因素：

一、地理位置優(yōu)異，商圈輻射面

廣。

紫荊山商圈以紫荊山百貨大樓為中

心，地處花園路、紫荊山路、金水路交

叉口，是鄭州公交的一具中轉(zhuǎn)站，人口

流淌量大，輻射面廣。

二、商圈強(qiáng)大的構(gòu)成體。

紫荊山路兩側(cè)以裕鴻國際廣場為核

心，以金城國貿(mào)、易初蓮花超市、華聯(lián)新時(shí)代廣場、花園超市等多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目為支點(diǎn)，建成為集休閑、購物、商務(wù)、娛樂、餐飲為一體的大型綜合現(xiàn)代化商圈。

三、顧客群體的消費(fèi)能力強(qiáng)。

區(qū)域內(nèi)以公務(wù)員為主的居住人群消費(fèi)勁強(qiáng)勁，05年紫荊山百貨的開業(yè)，加速了新商圈的形成，并給該區(qū)域商圈進(jìn)展模式起了一具好的示范作用，那算是，往常瞻性的眼光，統(tǒng)一、集中規(guī)劃出高品質(zhì)的、功能互補(bǔ)的商業(yè)物業(yè)集群，形成真正匹配鄭州將來新行政區(qū)、居住區(qū)的優(yōu)良商圈。

5、碧沙崗商圈——西區(qū)日子集中區(qū)

碧沙崗商圈是隨著鄭州都市整體東擴(kuò)后，更多承擔(dān)的是西區(qū)居民日常日子集散地的功能，沒有過多激烈的競爭。以永樂電器、百信鞋業(yè)等幾個(gè)大型商場所組成的碧沙崗商圈，形成了自然的服務(wù)區(qū)域居民的商圈。

形成因素：

一、地理位置優(yōu)越、

碧沙崗商圈位于鄭州大廈身邊，建設(shè)路以南，工人路以東，親愛路以北，碧沙崗公園以西的范圍。從碧沙崗公園周邊地理位置來看，這個(gè)地方是一塊黃金寶地，占地400畝的碧沙崗公園和綠城廣場是西區(qū)人們休閑的場所，周邊高樹林立，靠近建設(shè)路、嵩山路、中原路等都市主干道，公交線路四通八達(dá)，交通便利，各種市政配套設(shè)施齊全。

二、商業(yè)主體構(gòu)成

商業(yè)大廈、中原商貿(mào)城等百貨商場；家世界、世紀(jì)聯(lián)華、丹尼斯等超級市場；國美、五星等家電連鎖店。

6、鄭東新區(qū)商業(yè)圈——新區(qū)興起

鄭東新區(qū)位于河南省省會(huì)鄭州市區(qū)東部，是鄭州市委、市政府依照XXX批準(zhǔn)的鄭州市都市總體規(guī)劃。該區(qū)以遷建的原鄭州機(jī)場為起步區(qū)，以國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開辟區(qū)為基礎(chǔ)，西起老107國道，東至京珠高速公路，南自機(jī)場高速公路，北至連霍高速公路，遠(yuǎn)期規(guī)劃總面積約150平方公里，相當(dāng)于目前鄭州市已建成市區(qū)的規(guī)模（建成區(qū)面積132平方公里，市區(qū)常住人口260余萬人），將在將來20——30年內(nèi)建成。鄭東新區(qū)開辟建設(shè)作為河南省加快都市化進(jìn)程的龍頭項(xiàng)目，已被河南省政府作為重點(diǎn)工程列入日常工作。

CBD是鄭州市的中央商務(wù)區(qū)，也是鄭東新區(qū)的核心區(qū)，規(guī)劃面積約3.45平方公里，是由兩環(huán)60棟高層建造組成的環(huán)形都市，內(nèi)環(huán)建造高80米，外環(huán)建造高120米，兩環(huán)之間是繁華、舒適的商業(yè)步行街和24小時(shí)別夜城。環(huán)形建造群中間布置有國際會(huì)展中心、河南省藝術(shù)中心和高達(dá)280米的會(huì)展賓館等標(biāo)志性建造。形成因素：

一、功能