房產(chǎn)案例分析

房產(chǎn)案例分析【篇一：房產(chǎn)案例分析】第一講我國房地產(chǎn)法概況一、房地產(chǎn)相關(guān)概念1.房地產(chǎn)廣義：指土地及地上建筑物、其他定著物狹義：指城市中具有商品房意義上的土地與建筑物結(jié)合之物——房地結(jié)合商品房地產(chǎn)業(yè)它是我國的一個(gè)獨(dú)立行業(yè)，在第三產(chǎn)業(yè)之中，業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)，涉及生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)市場是我國市場體系的一個(gè)重要組成部分，需要相關(guān)法律的規(guī)范和調(diào)整。一、房地產(chǎn)相關(guān)概念房地產(chǎn)法指調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。廣義：指各級立法機(jī)關(guān)制定的所有關(guān)乎房地產(chǎn)關(guān)系的法律、法規(guī)、行政規(guī)章。狹義：指全國人大及其常委會制定的調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的專門法律。即《城市房地產(chǎn)管理法》二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及立法概況第一階段：1949-1977年（房地產(chǎn)私有的公有化）第二階段：復(fù)蘇階段1978-1989年（國有公房管理法制第三階段:發(fā)展與完善90年代至今（房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)法治化）（一）房地產(chǎn)管理：房地產(chǎn)管理法、物權(quán)法（二）房地產(chǎn)開發(fā)：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：商品房銷售管理辦法（四）物業(yè)管理：物業(yè)管理?xiàng)l例三、房地產(chǎn)法律淵源根本法——憲法10土地制度/13公民房屋所有權(quán)/39住宅權(quán)利案例1北京畫家村房產(chǎn)糾紛案（二）基本法1.城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2008年1月1日施行）2.土地管理法88年04年二修3.城市房地產(chǎn)管理法94年07年修正4.物權(quán)法07年《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。1999年國務(wù)院辦公廳發(fā)出的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》也規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基三、房地產(chǎn)法律淵源（三）行政法規(guī)1.工程質(zhì)量管理（標(biāo)的物質(zhì)量規(guī)格）00年建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例06年測繪成果管理?xiàng)l例2.房地產(chǎn)維護(hù)使用服務(wù)：07年修訂的物業(yè)管理?xiàng)l例3.房地產(chǎn)市場管理：99年土地管理法實(shí)施條例\11年《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》4.房地產(chǎn)部門規(guī)章:住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部08年建設(shè)部和財(cái)政部住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法/建設(shè)部屋登記辦法/071211施行的九部委廉租住房保障辦法/其他安全生產(chǎn),開發(fā),監(jiān)理,服務(wù)企業(yè),估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理規(guī)定三、房地產(chǎn)法律淵源（五）地方性法律法規(guī)05-12-26合肥市物業(yè)管理規(guī)定/安徽省房屋拆遷管理辦法/安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例（六）地方政府部門規(guī)章（七）最高人民法院的司法解釋2003-03-24《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》房地產(chǎn)商品形成過程征收劃撥或出讓(協(xié)議、拍賣、招標(biāo)、掛牌)集體土地(農(nóng)民集體所有)——國家所有————國有土地使用權(quán)(開發(fā)企業(yè))—補(bǔ)償支付地價(jià)款1年內(nèi)開發(fā)竣工驗(yàn)收委托或自行銷售+購房憑證————在建工程——————商品房————--——-----土地房屋權(quán)1-----施工建設(shè)按揭預(yù)售交付納稅（契稅等）出租或轉(zhuǎn)讓（買賣、贈(zèng)與、交換）—————————————————土地房屋權(quán)證2納稅（營業(yè)稅、個(gè)稅、契稅等）1.概念指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易和管理關(guān)系過程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。2.分類按法律性質(zhì)分：按調(diào)整對象分：1）房地產(chǎn)民事法律關(guān)系（1）房地產(chǎn)開發(fā)法律關(guān)系2）房地產(chǎn)行政法律關(guān)系（2）房地產(chǎn)交易法律關(guān)系3）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系（3）房地產(chǎn)管理法律關(guān)系（4）物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系性質(zhì)多重性主體廣泛性客體特殊性權(quán)利的可分離性嚴(yán)格的程序性主體1.政府管理部門身份多重（1）民事主體（2）行政主體（3）經(jīng)濟(jì)主體2.房地產(chǎn)開發(fā)商（1）房地產(chǎn)專營企業(yè)（2）房地產(chǎn)兼營企業(yè)（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目公司3.建筑業(yè)企業(yè)4.買賣雙方5.房地產(chǎn)輔助者：中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等6.房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利人1.作為標(biāo)的物——房地產(chǎn)2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為核心：土地利用行為、房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為還有學(xué)者界定為：物與行為的結(jié)合而形成的房地產(chǎn)物質(zhì)利益1.權(quán)利:房地產(chǎn)管理權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)房地產(chǎn)使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)2.義務(wù):守法義務(wù)、履行管理職責(zé)義務(wù)尊重他人所有權(quán)義務(wù)合理使用義務(wù)全面履行合同義務(wù)1.行為2.事件案例2合肥一房產(chǎn)中介公司一夜忽關(guān)門1.案由2.啟示:中介公司的資質(zhì)客戶的謹(jǐn)慎注意意識與權(quán)利保障第二講房屋權(quán)屬法律制度房地關(guān)系1.土地是房產(chǎn)的基礎(chǔ)2.房屋產(chǎn)權(quán)的取得以先取得土地使用權(quán)為前提3.我國采取房隨地走和地隨房走的雙向抵押法律原則（二）土地使用權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)是相互獨(dú)立的物權(quán)1.土地使用權(quán)屬民法的用益物權(quán)，是他物2.房產(chǎn)權(quán)屬于民法中的所有權(quán)，是自物權(quán)3.我國對其管理也是獨(dú)立的:絕大部分地區(qū)實(shí)行土地與房屋分別登記制度（三）房產(chǎn)與地產(chǎn)同時(shí)抵押具有客觀經(jīng)濟(jì)性從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，地價(jià)與房價(jià)的相互滲透和客觀不可分性表現(xiàn)出一種結(jié)合性，同時(shí)抵押交易，更能發(fā)揮經(jīng)濟(jì)價(jià)值。（四）房產(chǎn)與地產(chǎn)分別抵押具有實(shí)踐認(rèn)可實(shí)踐中不少法院認(rèn)可分別抵押案例3糧油公司貸款案結(jié)論我國房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)采取的是分離主義，在房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)采取的是房地一體主義，處分上有向分離主義轉(zhuǎn)變的趨勢1.物權(quán)法第10條不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)第47條城市的土地，屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有。第64條私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。2.房屋登記辦法第8條：辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。3.城市房地產(chǎn)管理法48、52條48條依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。52條房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。4.擔(dān)保法36條以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。55條城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。二、房屋所有權(quán)1.概念：房屋所有權(quán)人對房屋享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。2.特征（1）房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)密切聯(lián)系權(quán)屬登記朝統(tǒng)一登記趨勢發(fā)展（2）房屋所有權(quán)是最完整的自物權(quán)占有、使用使用權(quán)可分離出去，設(shè)置限制物權(quán)如居住權(quán)收益：出租投資處分：法律處分買賣贈(zèng)與事實(shí)處分拋棄改擴(kuò)建（3）房屋所有權(quán)的變更是要式法律行為，以登記為成立要件分析“一女二嫁”式賣房a發(fā)展商簽定買賣合同，交付房價(jià)35萬，拿鑰匙入住，但未辦理產(chǎn)權(quán)登記a發(fā)展商后與乙簽定買賣合同，交付房價(jià)42萬，并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)分析：我國物權(quán)法對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得采登記要件主義。甲買賣合同成立，債權(quán)合法，物權(quán)因未登記而不能獲得，但按解釋第8條的規(guī)定，甲可要求解除合同，a返還35萬及利息、賠償損失，還可請求a承擔(dān)不超過35萬的賠償責(zé)任。乙合同成立，債權(quán)合法，物權(quán)生效，享有所有權(quán)，可行使物上返還請求權(quán)，要求甲騰空搬出房屋3.分類（1）房屋所處地理位置和適用法律不同小黃和小林同是福州晉安區(qū)新店鎮(zhèn)某村村民，2006年，小黃用16萬元購得小林總面積達(dá)200平方米的房子。該房子蓋在村集體土地的宅基地上，也就是通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房。因雙方關(guān)系好，他們在轉(zhuǎn)讓時(shí)，只簡單簽訂了一份買賣協(xié)議，并由小林及其父親共同與小黃簽字。6年后，房子面臨拆遷，按照估價(jià)，這200平方米的房子可以獲得70-80萬元的補(bǔ)償，是原來的5倍。這時(shí)，小林要求小黃與其平分拆遷補(bǔ)償，并提出當(dāng)時(shí)買賣房屋時(shí)，其母親并未簽字，而母親作為房屋共有人并不同意出售，所以購房協(xié)議應(yīng)屬無效。在福州，小產(chǎn)權(quán)房主要集中在倉山區(qū)和晉安區(qū)。據(jù)記者了解，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上分為兩種：一種是不能進(jìn)入市場交易，但通過了相關(guān)部門審批，其土地屬于集體住宅用地，只能出售給當(dāng)?shù)卮迕?；另一種是未經(jīng)審批自行建設(shè)的違章建筑。案例中提到的房屋屬于第一種。合同中涉及的宅基地的轉(zhuǎn)讓適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定，而且雙方是同一村集體成員，所以合同應(yīng)該是合法有效的?，F(xiàn)對方以妻子一方?jīng)]有簽字同意為由認(rèn)為合同無效，因?yàn)檎煞蚺c兒子的簽字轉(zhuǎn)讓行為已經(jīng)是共有人意思的表達(dá)，且時(shí)間已過六年，妻子對此從未提起異議，如今反悔，難以被支持。但與同一村集體以外的居民訂立的購房合同都屬于無效合同，這樣的交易，如果遇到國家征地拆遷，由于沒有合法產(chǎn)權(quán)，拆遷補(bǔ)償將無法保障。另外，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，都將無法有效維護(hù)權(quán)利，風(fēng)險(xiǎn)極大，要慎重對待。（2）依所有權(quán)主體不同國家房屋所有權(quán)直管公房自管公房外產(chǎn)房屋所有權(quán)：外國政府、社團(tuán)、國際組織、華僑其他主體所有權(quán)：宗教團(tuán)體（3）依權(quán)能大小不同受限制的房屋所有權(quán)法院不支持成都一當(dāng)事人田某在2002年9月從公司購得一套經(jīng)濟(jì)適用房，已向公司付清全部購房款，但至今尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，購房合同交與中介保管。2004年通過中介將房屋出賣6年后又反悔，并以未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓為依據(jù)要求法院認(rèn)定其所簽訂的房屋買賣合同無效。兩審法院均不支持。法院認(rèn)為，雖然我國實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記制度，但一般而言，轉(zhuǎn)讓未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋，并不必然導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無效，只有轉(zhuǎn)讓始終不能取得權(quán)屬登記的房地產(chǎn)，如未經(jīng)審批的違法建筑，或者轉(zhuǎn)讓未取得權(quán)屬登記的房地產(chǎn)損害國家、集體、他人利益的，才應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同為無效合同。而本案房屋購房合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，相關(guān)房屋權(quán)屬證的辦理和實(shí)際取得完全可期待。（4）依主體數(shù)量不同房屋的共同所有權(quán)專有權(quán)房屋的區(qū)分所有權(quán)共有部分持份權(quán)成員權(quán)三、房屋共有權(quán)相鄰權(quán)一、房屋共有的概念和特點(diǎn)（一）概念指兩個(gè)以上的權(quán)利主體就同一項(xiàng)房屋共同享有所有權(quán)的法律狀態(tài)。（二）分類共同共有按份共有（一）概念指共有人按照確定的份額對共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的共有。（二）特征（1）各共有人分別享有確定的份額——通常稱為“應(yīng)有部分”。（2）按份共有人不需要存在特殊的身份關(guān)系（3）按份共有人對其應(yīng)有部分享有所有權(quán)（三）按份共有的內(nèi)外部關(guān)系1.內(nèi)部關(guān)系管理費(fèi)用和稅費(fèi)＼損賠費(fèi)用原則上分擔(dān)，以共有人另有約定為例外．（１）對應(yīng)有部分的處分只能作法律上的處分，不能作事實(shí)上的處分分出：從共有物中分割出來，退出共有關(guān)系法理上不必征得其他共有人同意，其他共有人也無權(quán)限制該行為允許共有人間對應(yīng)有部分分出的限制達(dá)成約定，法律對此有規(guī)定的，遵之轉(zhuǎn)讓除非法有另規(guī)，共有人有另約，轉(zhuǎn)讓應(yīng)有份額不必經(jīng)過其他共有人同意．但有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，其他共有人同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)．拋棄該拋棄不得損害國家社會利益，他人的合法權(quán)利，被拋棄的份額歸其他共有人按比例取得．２.外部關(guān)系即外部效力，指共有人作為一個(gè)整體與第三人發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系．權(quán)利：物權(quán)請求權(quán)債權(quán)請求權(quán)義務(wù)按份責(zé)任如修繕費(fèi)償還義務(wù)連帶責(zé)任如共同侵權(quán)的賠償義務(wù)３.共有物的分割分割原因：共有物滅失、共有關(guān)系終止分割原則：分割自由與遵從約定原則、保存和發(fā)揮物的效用原則、平等協(xié)商原則分割方法：實(shí)物分割＼變價(jià)分割＼作價(jià)補(bǔ)共同共有（一）概念共有人基于共同關(guān)系，不分份額的共享共有物所有權(quán)的共有。（二）特征1.以共同關(guān)系的存在為前提夫妻財(cái)產(chǎn)共有家庭財(cái)產(chǎn)共有共有人范圍：貢獻(xiàn)說、全體成員說（1）沒有應(yīng)有部分之說（2）共有關(guān)系存續(xù)期間，不劃分份額（3）共有關(guān)系消滅，才能確定各自份額（三）共同共有的內(nèi)外部關(guān)系1.內(nèi)部關(guān)系——內(nèi)部效力主體共有人之間（1）平等的占有、使用、收益、處分共有房屋的權(quán)（及于全部物）（2）共有關(guān)系存續(xù)期內(nèi)，不得請求分割共有物（3）共有物維護(hù)支出、費(fèi)用分擔(dān)除法定、約定外，平均分擔(dān)為宜2.外部關(guān)系——外部效力所有共有人vs第三人連帶性的權(quán)利義務(wù)關(guān)系附:未婚\結(jié)婚\離婚中的房產(chǎn)問題集錦一、未婚階段房產(chǎn)問題（甲男乙女）（一）甲男在婚前購房，婚后與乙女共同還貸況而定，分為三類：但一般先考慮產(chǎn)權(quán)人（登記權(quán)人）的保護(hù)1.房子是甲男以個(gè)人財(cái)產(chǎn)按揭購買，產(chǎn)證登記在其一人名下——該房為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。按揭貸款為其個(gè)人債務(wù)。離婚后，分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，乙女僅能要回已還貸款中屬于自己清償?shù)牟糠皱X財(cái)。2.產(chǎn)證登記在甲男名下，該房屋仍為產(chǎn)證登記人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，按揭債務(wù)為甲男個(gè)債。若乙女有證據(jù)證明婚前購房時(shí)，其也共同出資的，有權(quán)要求甲男返還首付款和已歸還的貸款中屬于乙女出資和清償?shù)牟糠?。雖然該房產(chǎn)登記在甲男名下，若乙女有證據(jù)證明，她同意婚前出資共同購買該房是基于兩人都認(rèn)可所購房屋為共同所有的前提，則宜認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，按揭貸款債務(wù)為共同債務(wù)。分割時(shí)應(yīng)按共同財(cái)產(chǎn)的分割原則進(jìn)行處理。一并考慮出資額是否懸殊，婚后有無共同生活，婚姻存續(xù)期長短情形，調(diào)整分割比例?；橐鏊窘馊龔U止4.甲男出資買房，登記在乙女名下。發(fā)生糾紛時(shí)看證據(jù)證明力二、婚姻存續(xù)階段的房產(chǎn)問題一、甲男婚后將婚前個(gè)人房產(chǎn)贈(zèng)與乙女存在風(fēng)險(xiǎn)——贈(zèng)與方有撤銷權(quán)二、婚后共同裝修房屋：添付三、婚前甲男的房子在婚后變更登記為雙方共有四、婚后買房，卻僅登記在一方名下的：夫妻共同所有另外，父母出資幫助的，是對一方還是雙方的贈(zèng)與，依婚姻締結(jié)時(shí)間和父母的表意判斷。司解三有變化三、離婚后房產(chǎn)糾紛1.甲男離婚前背著妻子買房，婚后私有2.一方?jīng)]有住房的，分得房產(chǎn)的另一方應(yīng)允許其居住直至再婚為止。四、啟示四、相鄰權(quán)（一）概念相互毗鄰或鄰近的不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人之間在行使所有權(quán)、使用權(quán)時(shí)，因相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（二）特征1.主體：相鄰近的不動(dòng)產(chǎn)所有人、使用人2.客體：行使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利所體現(xiàn)的利益3.內(nèi)容復(fù)雜：“不得損害他方”的不作為和“給予他方便利”的作為4.產(chǎn)生的法定性（三）處理原則有利生產(chǎn)、方便生活團(tuán)結(jié)互助、公平合理尊重歷史和習(xí)慣（四）種類（一）相鄰?fù)恋氐氖褂藐P(guān)系相鄰?fù)恋氐耐ㄐ嘘P(guān)系、管線安設(shè)關(guān)系、建筑物營造、修繕關(guān)系（二）相鄰用水、排水關(guān)系高地、低地、自然流向、過水權(quán)（三）相鄰?fù)恋氐膿p害防免關(guān)系地基動(dòng)搖、建筑物倒塌、不可量物侵入、日照妨害的防免關(guān)系（四）越界的相鄰關(guān)系建筑越界、竹木根枝越界、果實(shí)越界案例：合肥司法局副局長因采光問題狀告城管局《物權(quán)法》：“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照?！薄冻鞘芯幼^(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范》國家標(biāo)準(zhǔn)，城市新開發(fā)區(qū)住宅日照標(biāo)準(zhǔn)為大寒日3小時(shí)，老城區(qū)大寒日2小時(shí)，保護(hù)區(qū)大寒日1小時(shí)。五、建筑物區(qū)分所有權(quán)（一）概念指數(shù)人區(qū)分一棟建筑物時(shí)，所享有的專有部分的所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)及區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱（二）特征1.權(quán)利的復(fù)合性2.權(quán)利的一體性3.專有權(quán)的主導(dǎo)性4.權(quán)利主題身份的多重性（三）種類縱割式區(qū)分所有權(quán)橫割式區(qū)分所有權(quán)混合式區(qū)分所有權(quán)（四）內(nèi)容專有部分所有權(quán)1.概念指區(qū)分建筑物內(nèi)，有獨(dú)立構(gòu)造、能獨(dú)立使用的建筑物某一單元部分。2.構(gòu)造上的獨(dú)立性3.內(nèi)容權(quán)利：所有權(quán)+相鄰使用權(quán)義務(wù)（1）按本來用途、使用目的使用義務(wù)（2）維護(hù)建筑物安全存在和外觀的義務(wù)（3）不得隨意損毀、變更通過其專有部分的管（4）維護(hù)住宅環(huán)境的衛(wèi)生、安全和當(dāng)?shù)氐纳屏硷L(fēng)俗4.法律責(zé)任停止侵害、排除妨礙、恢復(fù)原狀、損害賠償共有部分的持份權(quán)1.概念指區(qū)分所有權(quán)人依法或依照管理規(guī)約對建筑物的共有部分享有的占有、使用、收益的權(quán)利。（1）法定共有部分又稱性質(zhì)上、構(gòu)造上的共有部分包括建筑物之基本構(gòu)造部分如梁柱樓梯，附屬設(shè)備如中央空調(diào)管線（2）約定共有部分依規(guī)約或合意使本身具有構(gòu)造和利用上具有獨(dú)立性的建筑物部分成為約定部分。如管理人室、倉庫、車庫、垃圾站、庭院等（3）約定不明時(shí)，推定為法定共有2.特征3.內(nèi)容權(quán)利：使用權(quán)收益權(quán)改良權(quán)義務(wù)：保護(hù)本來用途使用費(fèi)用共擔(dān)不得單獨(dú)處分持份權(quán)和請求分割共有部4.法律責(zé)任停止侵害、排除妨礙、恢復(fù)原狀、損害賠償我國維修資金專用停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨礙、賠償損失、訴訟成員權(quán)1.概念成員權(quán)是基于區(qū)分所有權(quán)之間的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，獨(dú)立于專有權(quán)和共有權(quán)之外的，區(qū)分所有權(quán)人作為建筑物管理團(tuán)體的成員所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義2.內(nèi)容表決權(quán)參與制定規(guī)約權(quán)請求權(quán)任解聘權(quán)執(zhí)行決議義務(wù)遵約義務(wù)接受管理義務(wù)3.業(yè)主大會全體業(yè)主組成誰是業(yè)主？一般認(rèn)為業(yè)主身份以房屋產(chǎn)權(quán)證或購房合同為準(zhǔn)配偶房屋共有人是不是業(yè)主，他們能否成為業(yè)主大會的成員？房地產(chǎn)開發(fā)商在樓盤未售完完時(shí)，能作為業(yè)主參加業(yè)主大會嗎？是否享有與其他業(yè)主同等的權(quán)利4.業(yè)主委員會是業(yè)主大會決議和物業(yè)管理規(guī)約的執(zhí)行機(jī)5.物業(yè)管理規(guī)約業(yè)主大會制定的規(guī)章、規(guī)則[案情]2006年12月，某拆遷公司受某市京裕房地產(chǎn)開發(fā)公司委托對該市老城區(qū)教場街指定范圍實(shí)施拆遷。在具體實(shí)施拆遷過程中，因部分被拆遷戶未能與該拆遷公司達(dá)成協(xié)議，導(dǎo)致工期延誤。后該拆遷公司的拆遷員胡某決定將居住于被拆遷區(qū)域的被拆遷戶陳某等戶強(qiáng)制搬遷至位于被拆遷區(qū)域附近的臨時(shí)居住房。2007年1月3日上午10時(shí)許，胡某私自糾集拆遷工人等數(shù)十人，闖入陳某家中，拆卸房屋屋頂，強(qiáng)行將其家具等生活用品搬出。在陳某的家人對強(qiáng)制搬遷進(jìn)行阻止時(shí)，陳某的兒子被打傷，造成鼻骨、肋骨等多處骨折，經(jīng)法醫(yī)鑒定為輕傷。后被接到報(bào)警趕至現(xiàn)場的公安民警制止。被告人胡某作為現(xiàn)場負(fù)責(zé)人被當(dāng)場抓獲。法院經(jīng)審理后認(rèn)為：被告人胡某身為某拆遷公司的拆遷員，在未與被拆遷戶達(dá)成拆遷協(xié)議、未取得任何合法手續(xù)的前提下，組織、指揮民工強(qiáng)行進(jìn)入被拆遷戶的行為，影響了他人的正常生活和居住安寧，侵犯了公民的人身權(quán)利和民主權(quán)利，已構(gòu)成非法侵入住宅罪，依照《中華人民共和國刑法》第245條第1款，判處被告人胡某有期徒刑9個(gè)月。陳新華拆遷公司“野蠻拆遷”應(yīng)如何定罪?中國法2008年03月18日一、概念1.國有土地房屋征收指征收人依法在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋征收，并對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。（1）主體征收人取得房屋征收決定的單位被征收人被征收房屋的所有權(quán)人（2）客體房屋征收行為（3）法律性質(zhì)國家行政征收行為（4）特征國家意志性、計(jì)劃性、民事協(xié)商與行政命令的交叉性概念指調(diào)整在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，因?qū)嵤┓课菡魇招袨樗l(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。適用范圍國有土地上的房屋征收關(guān)系（3）相關(guān)立法2011《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》二、原則：公平補(bǔ)償、決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開原則三、管理體制2004年8月31日重慶市九龍坡區(qū)楊家坪鶴興路片區(qū)項(xiàng)目改造貼出動(dòng)遷公告，隨后該片區(qū)280戶陸續(xù)搬遷2004年10月?lián)翘O稱，項(xiàng)目改造區(qū)域斷水?dāng)嚯姅嗦?005年2月?lián)_發(fā)商稱，在10余次協(xié)商未達(dá)成一致意見后，拆遷人向九龍坡區(qū)房管局提出拆遷行政裁決，要求裁決吳家限期搬遷2006年9月14日開發(fā)商委托專人向吳蘋送達(dá)安置意見書，但雙方協(xié)商仍未達(dá)成一致意見2007年3月19日九龍坡區(qū)法院舉行聽證后，裁定支持房管局關(guān)于搬遷的裁決，要求被拆遷人在本月22日前拆除該房屋2007年4月2日異地安置,獲一套價(jià)值30.7萬元的安置房,舊房評估價(jià)24.7萬,補(bǔ)差價(jià)近4.7萬,另外開發(fā)商支付90萬的營業(yè)損失,搬家費(fèi)2萬,裝飾補(bǔ)償費(fèi)10萬,補(bǔ)償舊房設(shè)備費(fèi)2222元,晚10點(diǎn)房屋被拆擬方案——向市縣級人民政府申請——征收補(bǔ)償方案論證30天征求意見——聽證會——社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估——征收補(bǔ)償費(fèi)用到位——作出房屋征收決定——房屋情況固定調(diào)——“凍結(jié)被征收房屋”——補(bǔ)償——搬遷——強(qiáng)制執(zhí)行四、房屋征收1.遵循征收決定確定的征收范圍、期限實(shí)施征收2.確定征收方式兩種自行征收和委托征收（1）法律責(zé)任由市、縣級人民政府確定的房屋征收部門承擔(dān)（2）被委托單位不得以營利為目的3.被征收人的期限義務(wù)（1）在征收范圍確定后，不得新建、改建、擴(kuò)建房屋如隔夜樓現(xiàn)象（2）不得改變房屋和土地用途如民宅變商房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議是征收人與被征收人就征收的補(bǔ)償與安置所簽定的書面協(xié)議，是確立、變更或終止雙方當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的依據(jù)。征收人必須有房屋征收決定書，被征收人另一方有完全民事行為能力（4）書面形式，公證不是必須特殊房屋征收管理部門代管的房屋和產(chǎn)權(quán)不明的房屋征收的協(xié)議必須公證與證據(jù)保全（5）在規(guī)定期限內(nèi)簽訂（在征收決定書頒發(fā)前簽訂無效）性質(zhì)：民事協(xié)議協(xié)議內(nèi)容：補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)。五、強(qiáng)制征收給予補(bǔ)償后，被征收人沒在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷；且被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府方可附具補(bǔ)償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料，填好申請書1.在達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，被拆遷人拒不搬遷的，拆遷人可仲可訴，訴訟期間內(nèi)，可申請先予執(zhí)行2.達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，由當(dāng)事人申請，房屋拆遷部門在30日內(nèi)裁決——不服，行政復(fù)議或行政裁決送達(dá)日起3個(gè)月內(nèi)提起行政訴訟，在已經(jīng)給予貨幣補(bǔ)償或提供安置周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行3.行政裁決所定的搬遷期限內(nèi)未搬出的，可以實(shí)施強(qiáng)制拆遷?；蛴煞课菟诘氐氖锌h級政府責(zé)令有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或由房屋拆遷管理部門申請法院強(qiáng)制拆遷，并應(yīng)拆遷公證和證據(jù)保全被征收房屋及其附著物的所有人或產(chǎn)權(quán)人，其中包括代管人。房地產(chǎn)管理局作為公房的代管人，產(chǎn)權(quán)人不在房屋所在地，或其他特殊原因而委托的全權(quán)代理人為私房的代管人。（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。征收補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)（四）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。拆遷補(bǔ)償?shù)男问竭x擇：以被拆遷人自由選擇為原則，法律規(guī)定為例外只有在采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式中才存在拆遷安置（一）征收安置的對象：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收房屋所有權(quán)人（二）安置地點(diǎn)：原地再建安置和異地安置（三）安置原則：不低于原面積安置、等價(jià)有償、先安置后搬遷安徽省城市房屋拆遷管理辦法第34條（1）被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，住宅房屋的過渡期限不得超過18個(gè)月，非住宅房屋的過渡期限不得超過24個(gè)月。3.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)重慶人和鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償集體離婚案主要法律：《城市房地產(chǎn)管理法》第3章：房地產(chǎn)開發(fā)、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》1.概念在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。規(guī)模：單項(xiàng)開發(fā)vs小區(qū)開發(fā)vs成片開發(fā)3.特點(diǎn)多部門協(xié)作/開發(fā)投資大/開發(fā)周期長4.原則符合城市規(guī)劃原則/三效益統(tǒng)一原則/鼓勵(lì)和扶持建設(shè)居民住宅的原則案例11某地拆文物建樓盤案被拆除的紀(jì)念碑1.概念指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企2.類型3.設(shè)立條件特殊：最低注冊資本，流動(dòng)資金要求，項(xiàng)目投資比例對稱，專業(yè)技術(shù)資格要求（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員。4.設(shè)立程序特殊：工商登記后再去建設(shè)部門備案一級：1.注冊資本5000萬；2.從事房地產(chǎn)開發(fā)5y以上；3.近3y累計(jì)竣工驗(yàn)收建筑面積30萬平方米或已投入相當(dāng)?shù)拈_發(fā)投資額，近5y工程質(zhì)量合格率100%4.上一年建設(shè)施工15萬平方米以上或有相當(dāng)?shù)耐顿Y額5.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員40人，其中中級以上20人，有資質(zhì)證書的專業(yè)會計(jì)4人，工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有專業(yè)中級以上職稱6.具有質(zhì)量保證體系兩書，未發(fā)生過重大工程事故二級：2000萬；3y；15萬平方米，3y,100%；10萬；20，10，3人，其他同上三級：800萬；2y；5萬，2y，100%；空；10，5，2人，同上（一）規(guī)劃與計(jì)劃管理1.土地利用總體規(guī)劃2.城市規(guī)劃（無錫22層第一人民醫(yī)院炸樓建250米的高年度建設(shè)用地計(jì)劃5.房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃如：（國辦發(fā)〔2006〕37號），廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。（二）項(xiàng)目管理1.項(xiàng)目立項(xiàng)管理程序：申請立項(xiàng)（發(fā)改局）——建設(shè)用地規(guī)劃許可證（城規(guī)劃局）——勘察設(shè)計(jì)方案（資格管理）——建設(shè)工程規(guī)劃許可證（城規(guī)劃局）——開工2.項(xiàng)目施工管理（1）資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％（2）先地下再地上統(tǒng)籌安排配套設(shè)施建設(shè)（3）施工單位資質(zhì)合格，保證施工質(zhì)量（4）施工計(jì)劃報(bào)備，夜間施工噪音處理（5）工程監(jiān)理3.項(xiàng)目竣工驗(yàn)收管理（建設(shè)廳局主持、政府質(zhì)量監(jiān)督部門及其他組成專家組）案例12某醫(yī)院炸樓新建案一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與、或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他轉(zhuǎn)讓方式：（1）房地產(chǎn)作為股東向企業(yè)的實(shí)物出資（2）一方提供土地使用權(quán)的合作開發(fā)（3）企業(yè)兼并購的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移（4）以房抵債等（5）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形二、轉(zhuǎn)讓原則效益不可損原則（保持土地的整體價(jià)值、建筑物的經(jīng)濟(jì)效益）三、轉(zhuǎn)讓條件（1）已交足出讓金，取得土地使用權(quán)證書（2）房屋建設(shè)工程已投資25%以上；成片開發(fā)土地的，已形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件（須通平，不要求必須達(dá)到總投資額的25%）（3）房屋建成的：土地使用權(quán)證+房屋所有權(quán)1.轉(zhuǎn)讓方式限定：出售、交換、贈(zèng)與2.轉(zhuǎn)讓標(biāo)的：土地使用權(quán)可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，也可與地上建筑物同時(shí)轉(zhuǎn)讓3.轉(zhuǎn)讓條件（99年城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例45條（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)組、個(gè)人（2）領(lǐng)有國有土地使用證（3）具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明（4）已依法簽訂出讓合同，向當(dāng)?shù)厥锌h政府交了出讓金或?qū)⑥D(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金4.轉(zhuǎn)讓程序（1）一般轉(zhuǎn)讓程序：轉(zhuǎn)讓方申請——報(bào)經(jīng)審批：轉(zhuǎn)讓人+房地合法證件+擬轉(zhuǎn)意向書，向所在地市、縣政府土管和房管部門提申請——政府土管批準(zhǔn)。受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納土地出讓金：同意轉(zhuǎn)讓的，受讓方與土地管理部門簽定簽訂出讓合同，60天內(nèi)交出讓金（地方基金，繳入地方國庫）變更登記：辦理土地登記手續(xù)，轉(zhuǎn)讓人與受讓方簽定正式的轉(zhuǎn)讓合同（轉(zhuǎn)讓價(jià)格按標(biāo)定地價(jià)和其他因素確定，最少要交標(biāo)定地價(jià)的40%金額作出讓金外，其余歸轉(zhuǎn)讓人所有），并辦理所涉房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)變更登記。（2）特殊程序特殊之處：不需要辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，只需將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。適用的情形：（1）受讓方用地目的特殊，不需辦出讓的：國家公益性用地；居民住宅用地性質(zhì)不變；房改中售公有住宅（2）暫時(shí)無法辦理出讓的：只轉(zhuǎn)讓部分房產(chǎn)而土地使用權(quán)不可分割的（3）雖不禁轉(zhuǎn)讓但不宜出讓土地的：難定出讓條件的（三）不能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)1.出讓取得的土地使用權(quán)，沒完成最低的投資開發(fā)2.房地產(chǎn)權(quán)利受到司法和行政強(qiáng)制措施限制的3.依法被收回土地使用權(quán)的（只能再出讓劃撥，不能轉(zhuǎn)讓）4.沒有經(jīng)過其他共有人書面同意轉(zhuǎn)讓的共有房地產(chǎn)5.權(quán)屬有爭議6.未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的(僅指自始不能領(lǐng)取的例案)7.其他四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序簽書面轉(zhuǎn)讓合同——30日內(nèi)申辦變更登記并申報(bào)成交價(jià)格——房管部門受理審查——房管部門實(shí)質(zhì)審查——稅費(fèi)交納——房管部門核發(fā)過五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（一）主要內(nèi)容1.雙方當(dāng)事人的姓名、名稱、住所2.房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號3.房地產(chǎn)所在位置、面積、四至界限4.土地宗地號、土地使用權(quán)取得方式及年限5.房地產(chǎn)用途、使用性質(zhì)6.成交價(jià)格及支付方式7.房地產(chǎn)交付使用時(shí)間8.違約責(zé)任9.約定的其他事項(xiàng)（二）房地產(chǎn)合同的法定解除四種情況土地滅失、國家強(qiáng)制收回土地使用權(quán)、為公益提前收回土地使用權(quán)、土地使用權(quán)期限屆滿一、概念房地產(chǎn)買賣指房地產(chǎn)所有權(quán)人將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給買受方，買受方支付房地產(chǎn)價(jià)金的行為。我國有現(xiàn)房銷售、商品房預(yù)售、二手房買賣二、房地產(chǎn)買賣行為的有效條件雙方當(dāng)事人具備合法的主體資格1.買受方的一般主體資格:完全民事行為能力買受方的特殊主體資格:(1)經(jīng)濟(jì)適用房的購買人—政府確認(rèn)的城市低收入家庭(2)單位自管公房—本單位職工(3)外國人、華僑購買房產(chǎn),還須涉外公證、認(rèn)證確認(rèn)資格2.商品房賣方的主體資格條件商品房現(xiàn)售的,賣方必須具備:(1)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照\房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書(2)土地使用權(quán)證書或用地批準(zhǔn)文件(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證\施工許可證(4)已通過竣工驗(yàn)收(5)拆遷安置已落實(shí)(6)七通完成,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付條件或乙確定施工進(jìn)度和交付日期(7)物管方案已落實(shí)商品房預(yù)售的,賣方:(1)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照\房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書(2)土地使用權(quán)證書或用地批準(zhǔn)文件(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證\施工許可證(4)預(yù)售許可證(5)施工進(jìn)度和交付日期確定(二)雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示如有買賣的內(nèi)心意思,有處分權(quán)代管人違背僅能代為管理和出租房屋的代理權(quán)限,將委托人出賣,買受方也明知其僅為代管人的事實(shí).委托人有權(quán)請求撤銷房屋轉(zhuǎn)讓登記,退回房屋,損失賠償由代管人和買受方共同承擔(dān)(三)不得違反法律\政策\(yùn)社會公德土地不賣,確定拆遷的不賣,共有人不同意的不賣,不得虛報(bào)成交價(jià)(四)必須采取特殊的書面形式必須是書面;內(nèi)容特定;格式特定三、房地產(chǎn)買賣合同的簽訂(一)要約房地產(chǎn)買賣當(dāng)事人或代理人向雙方當(dāng)事人提出簽訂房地產(chǎn)買賣合同的意思表示.(1)內(nèi)容明確具體(2)表明一經(jīng)受要約人承諾,即受該意思表示約束案:甲電報(bào)乙,欲賣房,單價(jià)5000,總面積100,一次現(xiàn)付,房在*市*區(qū)*街*號,一周內(nèi)答復(fù),乙立即回電表愿意.三天后,甲將該房賣給丙,乙起訴.甲在一周內(nèi)不得與他人簽合同,經(jīng)乙承諾,甲有接受簽訂合同的義務(wù),否則違約.要約邀請概念:要約邀請指房地產(chǎn)買賣當(dāng)事人通過媒體或廣告或其他途徑表明,希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示.特殊情況下,要約邀請視為要約.第3條:”商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！倍?)承諾全面接受要約人提出的合同內(nèi)容四、房地產(chǎn)買賣合同的定金擔(dān)保（一）定金性質(zhì)分析法理定金性質(zhì)：立約定金、證約定金、成約定金、解約定金、違約定金2.合同\擔(dān)保法定金性質(zhì)：證約定金、違約定金3.商品房買賣定金性質(zhì)：立約定金、證約定金、違約定金商品房預(yù)購中有訂金、認(rèn)籌金、認(rèn)購金、訂購金、押金等形式，只有明確注明適用定金罰則的才認(rèn)定為法律意義上的定金（二）案例比較冰湖小區(qū)預(yù)售商品房案冰湖小區(qū)商品房正在預(yù)售，張某看中其中一套房屋，060101簽訂認(rèn)購書并交納2萬元定金，約定“認(rèn)購人須在2006年2月15日帶相關(guān)證明簽定正式合同，否則視為認(rèn)購人違反約定，已付定金不退”。0215張如約來到售樓處，當(dāng)其見到【篇二：房產(chǎn)案例分析】111一林紅葉一霜染,一場秋雨一地寒。一欄落霞一處憂，一卷詩情一夕游。一渡飛瀑半山下，一行白鶴越峰翔。一竿悵惘一蓑遠(yuǎn)，一船離愁一帆行。一夢十年一回首，一絲垂綸一葦輕。一枕鄉(xiāng)思黃花瘦，一雁獨(dú)行一弓驚。輾轉(zhuǎn)異地一衫淚，曾記當(dāng)年一傘輕。西子湖畔一相逢，斷橋一諾金山漫。綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司案例分析摘要：綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，是國內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)之一，專注開發(fā)系列城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品，具有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，公司總部設(shè)在浙江省杭州市。綠城集團(tuán)目前采取的是業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。一個(gè)企業(yè)采取何種戰(zhàn)略與市場中存在的機(jī)會、威脅以及自身的優(yōu)勢及劣勢、使命、愿景、目標(biāo)等是密切相關(guān)的，我們小組通過swot分析、ＰＥＳＴ分析、波特五力模型找出綠城集團(tuán)目前的使命、愿景和近期的目標(biāo)，并對綠城集團(tuán)做了進(jìn)一步的環(huán)境分析。關(guān)鍵詞：綠城戰(zhàn)略pest分析swot分析波特五力模型引言房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位，因而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與整體國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)，國家宏觀環(huán)境的改變極大的影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。作為綠城房地產(chǎn)公司，如果在運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目前不對環(huán)境和自身?xiàng)l件進(jìn)行細(xì)致全面的分析，對未來環(huán)境中可能出現(xiàn)的機(jī)會與威脅沒有清晰地判斷，那么很可能影響到整個(gè)項(xiàng)目的定位和運(yùn)作，甚至造成銷售不利和爛尾。公司概況綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，是國內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)之一，專注開發(fā)系列城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品，具有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，公司總部設(shè)在浙江省杭州市。綠城成立于1995年，2006月在香港聯(lián)交所主板上市（股票代碼3900.hk）。歷經(jīng)17年的發(fā)展，綠城擁有100多家成員企業(yè)，3400多名員工，開發(fā)足跡遍及國內(nèi)50多個(gè)城市，包括浙江省內(nèi)的杭州、寧波、溫州、嘉興、湖州、紹興、金華、舟山、臺州、麗水以及國內(nèi)北京、上海、天津、合肥、長沙、濟(jì)南、鄭州、烏魯木齊、南京、無錫、蘇州、青島、大連、海南陵水等。至2011月底，公司土地儲備總用地面積達(dá)2600多萬平方米，規(guī)劃總建筑面積達(dá)4200多萬平方米。綠城專注于高品質(zhì)物業(yè)的開發(fā)，住宅產(chǎn)品類型不斷豐富和完善，已形成別墅、多層公寓、高層公寓、度假公寓、大型社區(qū)、城市綜合體、商用物業(yè)等廣為市場接受的高品質(zhì)產(chǎn)品系列。綠城連續(xù)多年名列中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力前十名、連續(xù)多年榮膺中國房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值前十名，連續(xù)多年蟬聯(lián)浙江省房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首。111一林紅葉一霜染,一場秋雨一地寒。一欄落霞一處憂，一卷詩情一夕游。一渡飛瀑半山下，一行白鶴越峰翔。一竿悵惘一蓑遠(yuǎn)，一船離愁一帆行。一夢十年一回首，一絲垂綸一葦輕。一枕鄉(xiāng)思黃花瘦，一雁獨(dú)行一弓驚。輾轉(zhuǎn)異地一衫淚，曾記當(dāng)年一傘輕。西子湖畔一相逢，斷橋一諾金山漫。三、公司pest分析政治法律環(huán)境面對房地產(chǎn)這幾年的瘋漲，國家制定了很多相關(guān)的政策，法律來限制他的價(jià)格。而這些具體的政策也給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的沖擊。具體如下：1、稅收政策：政府調(diào)控采取了平穩(wěn)的步驟：前期----營業(yè)稅優(yōu)惠政策有力地促進(jìn)二手房市場部分城市的房價(jià)和成交量已經(jīng)超越了歷史的最高記錄，樓市投機(jī)盛行，市場已經(jīng)顯得過熱，房地產(chǎn)優(yōu)惠政策就要適當(dāng)退出。限制房地產(chǎn)開發(fā)的的貸款管理：對項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）比例達(dá)不到35%未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；對空置年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。如此，限制了房地產(chǎn)商的資金來源，規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)。規(guī)范土地儲備管理：商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的70%，貸款期限最長不得超過4、加強(qiáng)住房消費(fèi)貸款管理：銀行重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。增加了投資者投資房地產(chǎn)的成本，減少了消費(fèi)者購買房屋的成本。5、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)：重點(diǎn)發(fā)展中地位價(jià)、中小套商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。對新建住房結(jié)構(gòu)有具體的比例要求。加快城鎮(zhèn)廉租住房的制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括宏觀，微觀環(huán)境兩個(gè)方面。從我國來看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)依然保持著較為密切的相關(guān)性，國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與gdp增長有明顯關(guān)系，波動(dòng)基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏觀環(huán)境還是微觀環(huán)境的改變對于房地產(chǎn)這個(gè)對于經(jīng)濟(jì)政策敏感的行業(yè)都會造成很大的影響。國家的經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化如下：1、國民生產(chǎn)總值持續(xù)高速增長111一林紅葉一霜染,一場秋雨一地寒。一欄落霞一處憂，一卷詩情一夕游。一渡飛瀑半山下，一行白鶴越峰翔。一竿悵惘一蓑遠(yuǎn)，一船離愁一帆行。一夢十年一回首，一絲垂綸一葦輕。一枕鄉(xiāng)思黃花瘦，一雁獨(dú)行一弓驚。輾轉(zhuǎn)異地一衫淚，曾記當(dāng)年一傘輕。西子湖畔一相逢，斷橋一諾金山漫。這是影響房地產(chǎn)行業(yè)的最主要的經(jīng)濟(jì)因素，因?yàn)橹挥行枨蟮脑黾硬拍苷嬲拇龠M(jìn)供給的增加。中國連續(xù)gdp超過10%。連續(xù)這么多年的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民收入的增加也導(dǎo)致了購房需求的旺盛。同時(shí)導(dǎo)致了居民手中貨幣的增加，面對著資金的流向問題，不少人選擇了購買樓房。所以在過去的十年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)火熱，房價(jià)飛速上漲。提高存款準(zhǔn)備金在去年一年中，中央銀行存款儲備進(jìn)持續(xù)提高，這一提高將會進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源，造成”銀根”緊縮。不過，這些主要是針對股市的，所以對于房地產(chǎn)業(yè)來說，只是一種牽連。同時(shí)，由于現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)的籌資方式多樣化，致使很多優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)還是可以挺過去。存款加息銀行的多次銀行加息，雖然是主要針對股市的瘋漲，但依舊對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了影響。加息最終將加速行業(yè)內(nèi)企業(yè)的兩極分化，給優(yōu)質(zhì)公司帶來更多擴(kuò)張機(jī)會，盈利能力較差公司的生存環(huán)境將更為艱難。加息無疑將加大開發(fā)經(jīng)營成本，但對房價(jià)影響不大。加息無疑會加大開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本。自從央行提高貸款門檻，有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)對銀行的依賴越來越小，貸款比例越來越小，通過自有資金和其他渠道籌集資金的比例越來越大，加息對房價(jià)的影響應(yīng)該不大，因?yàn)橛绊懛績r(jià)的要素是市場供求關(guān)系。股市影響另外，值得大家注意的是，其實(shí)股市和房市是一個(gè)互動(dòng)的聯(lián)合體，隨著這幾年的中國經(jīng)濟(jì)的高速增長，股市的發(fā)展早已脫離了正常的軌跡。隨著去年中國股市的泡沫的破滅，從股市大量撤下的熱錢迅速流入房地產(chǎn)行業(yè)。同時(shí)，國內(nèi)的調(diào)整股市的政策，經(jīng)濟(jì)規(guī)定都相應(yīng)的影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（三）社會與文化環(huán)境各國的社會與文化對于企業(yè)的影響不盡相同。作為中國，有著很明顯的區(qū)別于其他國家的社會與文化。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，社會和文化的影響也是很大的。1、人口因素中國七八十年代生育高峰時(shí)出生的那一批人有大部分人已經(jīng)在城市站穩(wěn)腳跟，他們對房子的需求具有極大的剛性。再者，對于計(jì)劃生育初期出生的那一代人，現(xiàn)在也是住房消費(fèi)人群。而這些人的消費(fèi)能力是巨大的，首先他們的經(jīng)濟(jì)條件良好，其次，從父母那里得到的贊助也會很大。這些客觀原因使得外界普遍對近期房價(jià)下降不報(bào)大的希望。短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍然會非常興盛。111一林紅葉一霜染,一場秋雨一地寒。一欄落霞一處憂，一卷詩情一夕游。一渡飛瀑半山下，一行白鶴越峰翔。一竿悵惘一蓑遠(yuǎn)，一船離愁一帆行。一夢十年一回首，一絲垂綸一葦輕。一枕鄉(xiāng)思黃花瘦，一雁獨(dú)行一弓驚。輾轉(zhuǎn)異地一衫淚，曾記當(dāng)年一傘輕。西子湖畔一相逢，斷橋一諾金山漫。2、社會城市化中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而中國舊有的農(nóng)村人口密集將會逐漸向城市轉(zhuǎn)移。每年約有1200萬人從鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城市。而這些城市人口的增加必然會帶動(dòng)房地產(chǎn)的行業(yè)的發(fā)展.（四）技術(shù)環(huán)境相對于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)的生產(chǎn)技術(shù)科技并不是要求很高。但是對于投資，營銷方面，房地產(chǎn)的科技創(chuàng)新具有了很大的改變。融資創(chuàng)新相對于之前的房地產(chǎn)投資，現(xiàn)在房地產(chǎn)投資面臨著更多的問題。其中最為關(guān)鍵的是融資，政府銀行政策的改變使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資變得更加的困難。但是，問題必然有解決的方法，房地產(chǎn)行業(yè)也有著自己的創(chuàng)新融資方法。去年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，企業(yè)自籌資金不足28％，銀行融資占21.7％，建筑公司的工程墊款和購房者的預(yù)付款占38％（后者的80％也源于銀行貸款），在資本市場的直接融資僅占總量的十分之一。因此在銀行緊收錢袋之際，廣大中小開發(fā)商必須積極謀求在資本市場一搏。首先是信托業(yè)的發(fā)展。其次是購房者的預(yù)付款，最后是公司上市。銷售創(chuàng)新房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過去年以及今年的政府宏觀調(diào)節(jié)，銀行的貸款要求嚴(yán)格，利息提高等政策，面臨著越來越艱難的市場環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)也依據(jù)自己的銷售特色，合理的選擇了適合于自己的銷售方法。三、swot分析111一林紅葉一霜染,一場秋雨一地寒。一欄落霞一處憂，一卷詩情一夕游。一渡飛瀑半山下，一行白鶴越峰翔。一竿悵惘一蓑遠(yuǎn)，一船離愁一帆行。一夢十年一回首，一絲垂綸一葦輕。一枕鄉(xiāng)思黃花瘦，一雁獨(dú)行一弓驚。輾轉(zhuǎn)異地一衫淚，曾記當(dāng)年一傘輕。西子湖畔一相逢，斷橋一諾金山漫。（一）核心競爭優(yōu)勢1、優(yōu)秀的企業(yè)文化和價(jià)值理念：優(yōu)秀的企業(yè)文化價(jià)值理念是公司發(fā)展的基石企業(yè)愿景：真誠善意精致完美企業(yè)使命：為員工創(chuàng)造平臺為客戶創(chuàng)造價(jià)為城市創(chuàng)造美麗為社會創(chuàng)造財(cái)富（1）價(jià)值觀員工：員工是公司的第一產(chǎn)品。培養(yǎng)和造就優(yōu)秀員工，是企業(yè)運(yùn)作的首要目標(biāo)。為了員工的成長，是公司存在的理由。工作者理應(yīng)是工作成果的分享者。客戶：客戶是我們的衣食父母，對客戶要心懷感激?？蛻舻臐M意度，是公司最重要的考核指標(biāo)。客戶的意見、建議,永遠(yuǎn)是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力和源泉。價(jià)值觀城市：城市，是文明的產(chǎn)物。“宜人程度”，是判定城市價(jià)值的核心指標(biāo)。我們參與建設(shè)城市，創(chuàng)造城市，必須研究城市的人文歷史，關(guān)注房產(chǎn)品質(zhì)。創(chuàng)造城市的美麗，應(yīng)以人為本，以史為鑒。價(jià)值觀社會：我們應(yīng)承擔(dān)社會的基本責(zé)任、道義，為社會理財(cái)。教育是我們的歸宿產(chǎn)業(yè)。我們應(yīng)參與社會文明的創(chuàng)造，成為社會文化事業(yè)的建設(shè)者。2、高品質(zhì)產(chǎn)品開發(fā)能力和成熟可復(fù)制的產(chǎn)品系列高品質(zhì)產(chǎn)品開發(fā)能力：綠城注重住宅園區(qū)整體的優(yōu)美藝術(shù)性，和諧的環(huán)境，高超建筑工藝和人性化設(shè)施的統(tǒng)一（和諧的人居空間；典雅的建筑形態(tài)；精致的品質(zhì)細(xì)節(jié)；嚴(yán)格的質(zhì)量控制）經(jīng)驗(yàn)證的可復(fù)制成熟產(chǎn)品系列：綠城是以開發(fā)優(yōu)質(zhì)住宅為主,擁有久經(jīng)驗(yàn)證的成熟產(chǎn)品系列,降低開發(fā)成本并保證產(chǎn)品的成功（多層公寓；城市綜合體；高層公寓；別墅；大型社區(qū)；度假公寓；商用物業(yè)）3、廣泛的市場、品牌影響綠城得到全國最高的顧客滿意度（住宅樓宇建筑）綠城消費(fèi)者滿意指標(biāo)綜合排名第一全國十大最有價(jià)值的品牌之一。長期不懈對產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)的努力和追求,使“綠城”成為全國知名品牌綠城-中國消費(fèi)者最滿意的品牌之一。綠城是中國房地產(chǎn)消費(fèi)者的最愛,在中國質(zhì)量協(xié)111一林紅葉一霜染,一場秋雨一地寒。一欄落霞一處憂，一卷詩情一夕游。一渡飛瀑半山下，一行白鶴越峰翔。一竿悵惘一蓑遠(yuǎn)，一船離愁一帆行。一夢十年一回首，一絲垂綸一葦輕。一枕鄉(xiāng)思黃花瘦，一雁獨(dú)行一弓驚。輾轉(zhuǎn)異地一衫淚，曾記當(dāng)年一傘輕。西子湖畔一相逢，斷橋一諾金山漫。會調(diào)查的六大指標(biāo)中名列第一。綠城得到全國最高的顧客滿意度（住宅樓宇建筑）。綠城消費(fèi)者滿意指標(biāo)綜合排名第一。品牌效應(yīng)：對于分散的中國房地產(chǎn)市場,品牌是綠城的競爭優(yōu)勢,是成功進(jìn)入新市場的保證（2009年，在由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心、中國指數(shù)研究院聯(lián)合進(jìn)行的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值研究中，綠城集團(tuán)的品牌價(jià)值評估值為58.36億元，位列綜合所有制企業(yè)第二名。）品牌溢價(jià)：項(xiàng)目價(jià)格通常高出對手同類位置的同類項(xiàng)目價(jià)格的20%甚至更多,不斷提高盈利能力銷售保證和品牌忠誠度：項(xiàng)目竣工前較高的預(yù)售率(浙江95%,全國87%)，老客戶加推薦客戶超過客戶總數(shù)的50%品牌影響：發(fā)展戰(zhàn)略合作關(guān)系：各地政府、土地所有者、金融投資者、大型企業(yè)集團(tuán)4、經(jīng)驗(yàn)豐富的高層管理團(tuán)隊(duì)和高效的公司治理結(jié)構(gòu)（1）經(jīng)驗(yàn)豐富的高層管理團(tuán)隊(duì)專業(yè)穩(wěn)定的員工隊(duì)伍：截至2009年底，綠城集團(tuán)共有員工2871人，員工平均年齡31歲，平均工齡12年。依靠“人才是公司的第一產(chǎn)品、造就人才優(yōu)于造就產(chǎn)品”等先進(jìn)的人才理念，綠城集聚了一批行業(yè)內(nèi)的優(yōu)秀專業(yè)人才，員工隊(duì)伍敬業(yè)、專業(yè)，充滿活力。先進(jìn)的公司治理結(jié)構(gòu)：國際戰(zhàn)略投資人：國際投資者對中國市場擁有豐富投資經(jīng)驗(yàn)及長期承諾，借助全球行業(yè)經(jīng)驗(yàn)參與公司戰(zhàn)略決策，提升公司治理水平，提供融資方案支持，多形式項(xiàng)目合作機(jī)會，多元化的董事會結(jié)構(gòu)：公司章程約定獨(dú)立非執(zhí)行董事占董事會大多數(shù)具有證券監(jiān)管、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的社會知名人士擔(dān)任獨(dú)立非執(zhí)行董事建立了獨(dú)立董事領(lǐng)導(dǎo)下的審計(jì)、薪酬和提名委員會，關(guān)聯(lián)交易實(shí)行嚴(yán)格的回避表決機(jī)制。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓竟芾眢w系：綠城管理體系包括人力資源管理、質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、成本管理、綜合管理五大管理體系5、充裕、優(yōu)質(zhì)、多元化的土地儲備逐步實(shí)現(xiàn)以浙江為重點(diǎn)的跨地域多元化全國性土地儲備（地上可售面積2467萬平方米，土地儲備總建筑面積3271萬平方米）（1）戰(zhàn)略性土地儲備基地：浙江省內(nèi)：杭州、寧波、溫州長三角區(qū)域：上海環(huán)渤海區(qū)域：北京、大連、青島、濟(jì)南持續(xù)性土地儲備基地：浙江省內(nèi)、江蘇、安徽、湖南、新疆等綠城已進(jìn)入省份的區(qū)域中心城市（2）投資性土地儲備基地：經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份的區(qū)域中心城市111一林紅葉一霜染,一場秋雨一地寒。一欄落霞一處憂，一卷詩情一夕游。一渡飛瀑半山下，一行白鶴越峰翔。一竿悵惘一蓑遠(yuǎn)，一船離愁一帆行。一夢十年一回首，一絲垂綸一葦輕。一枕鄉(xiāng)思黃花瘦，一雁獨(dú)行一弓驚。輾轉(zhuǎn)異地一衫淚，曾記當(dāng)年一傘輕。西子湖畔一相逢，斷橋一諾金山漫。6、“優(yōu)勢互補(bǔ)、合作共贏”的發(fā)展模式綠城依托優(yōu)秀的品牌影響力和專業(yè)管理能力,以管理和品牌輸出為主進(jìn)行項(xiàng)目合作,是綠城低成本高效益擴(kuò)張的經(jīng)營模式，與廣泛的戰(zhàn)略合作者形成了“優(yōu)勢互補(bǔ)，合作共贏”的良好格局。政府合作單位：青島市李滄區(qū)政府、杭州市江干區(qū)政府、杭州市西湖區(qū)政府、青島市膠州市政府國內(nèi)知名企業(yè)：海爾、西子聯(lián)合、中青旅等大型國有企業(yè)：浙鐵投資、北京城建集團(tuán)、浙江日報(bào)等知名開發(fā)商：新湖地產(chǎn)、寶業(yè)集團(tuán)、濱江集團(tuán)等良好的銀企合作關(guān)系確保公