房地產(chǎn)商住一體項(xiàng)目策劃報(bào)告

做國內(nèi)最有增值力的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)2011-7-1910/10/2021

洋溢地產(chǎn)湘陰荷澤園項(xiàng)目策劃提案長沙洋溢房地產(chǎn)營銷策劃有限公司二零一一年七月2011-7-1910/10/2021

洋溢地產(chǎn)>寫在前面感謝開發(fā)商為我們提供本次研究與營銷創(chuàng)作的機(jī)會(huì)，這使我們可以盡可能好地呈現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)中另一類生活意境開發(fā)的價(jià)值。2011-7-1910/10/2021

洋溢地產(chǎn)開始

湘陰荷澤園項(xiàng)目營銷企劃之旅>>>2011-7-1910/10/2021

洋溢地產(chǎn)預(yù)則立不預(yù)則廢強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略研究，是項(xiàng)目運(yùn)作及推廣成功之靈魂！2011-7-1910/10/2021

洋溢地產(chǎn)我們的思考：問題一：市場怎么樣？問題三：競爭白熱化，用什么樣的主題概念來凸現(xiàn)項(xiàng)目？問題五：如何實(shí)現(xiàn)最大效益？問題二：產(chǎn)品已經(jīng)形成，如何看待自己的產(chǎn)品？問題四：營銷上能否突破湘陰市場范圍，獨(dú)樹一幟？2011-7-1910/10/2021目錄Part1…………發(fā)現(xiàn)這座城市之美Part2…………這座城市的宏觀市場PK及去化狀況Part3…………我們的競爭對(duì)手怎么樣Part4…………項(xiàng)目認(rèn)知與策略總綱Part5…………客戶研究與定位Part6…………本項(xiàng)目發(fā)展定位策略和建議篇Part7…………銷售策略建議篇Part8…………推廣策略展示Par9……VI形象展示體系整體結(jié)構(gòu)2011-7-1910/10/2021發(fā)現(xiàn)這座城市之美Part12011-7-1910/10/20211.地理位置“長沙后花園”基本概況位于湖南東北部毗鄰長沙京珠高速旁通江達(dá)海2011-7-1910/10/2021總面積：1581.5平方公里

戶籍人口73萬人，外來人口忽略不計(jì)下轄19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)

全年生產(chǎn)總值129.4億元，同比增長15.7%2.基本數(shù)據(jù)基本概況2011-7-1910/10/20213.區(qū)域特特色與與文化化表現(xiàn)現(xiàn)湘陰是名符其實(shí)的旅游景點(diǎn)。屈子故地，民風(fēng)淳樸。重節(jié)日，愛熱鬧，有元宵舞龍、端午賽舟習(xí)慣。岳州青瓷是唐代六大青瓷名窯之一?；靖鸥艣r2011-7-1910/10/2021北4.交交通現(xiàn)現(xiàn)狀——通江達(dá)達(dá)海基本概概況2011-7-1910/10/20215.交交通通現(xiàn)狀狀—通江達(dá)達(dá)海湘陰緊緊臨省省會(huì)長長沙，，居長長沙、、岳陽陽、益益陽三三市五五縣中中心，，區(qū)域域位置置長沙沙市以以北、、在省省會(huì)““長沙沙市半半小時(shí)時(shí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈””內(nèi)，，屬““武漢漢三小小時(shí)都都市圈圈”范范圍內(nèi)內(nèi)，沿沿湘江江水路路“通通江達(dá)達(dá)?！薄弊怨殴艦楹嬉?。。距長沙黃黃花國際機(jī)機(jī)場60分分鐘路路程距離省會(huì)長長沙僅僅30分鐘鐘路程程。距京廣廣鐵路路復(fù)線線15公里里S308線線橫貫貫東西西，形成四四通八八達(dá)交交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。。基本概概況2011-7-1910/10/2021城市定定位：：長株潭潭連接接洞庭庭湖、、通江江達(dá)海海的重重要節(jié)節(jié)點(diǎn)，，是以以發(fā)展展臨港港產(chǎn)業(yè)業(yè)、物物流和和濱湖湖休閑閑旅游游為主主的宜宜居城城市。規(guī)劃范范圍：：城市居居住用用地共共900公頃。城市規(guī)規(guī)模：：2015年年：城城鎮(zhèn)人人口20萬萬人，，城市市建設(shè)設(shè)用地地20k㎡發(fā)展目目標(biāo)：：對(duì)城城市進(jìn)進(jìn)行合合理的的功能能分區(qū)區(qū)與規(guī)規(guī)劃建建設(shè)，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)工業(yè)業(yè)與住住宅的的合理理分區(qū)區(qū)，滿滿足城城市發(fā)發(fā)展需需要。。城市規(guī)規(guī)劃2011-7-1910/10/20212.城城市市規(guī)劃劃----湘陰陰縣政政治、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文文化、、科技技中心心以新世世紀(jì)大大道為為行政政中心心的未未來規(guī)規(guī)劃對(duì)對(duì)項(xiàng)目目升值值潛力力及未未來商商業(yè)發(fā)發(fā)展具具有不不可預(yù)預(yù)測的的利好好效應(yīng)應(yīng)。各類中中心的的完善善及舊舊城的的改造造將加加速湘湘陰城城市化化進(jìn)程程。城市規(guī)規(guī)劃1．行政政中心心——以縣政政府為為中心心，沿沿新世世紀(jì)大大道兩兩廂2．文化化中心心——規(guī)劃在在火車車站南南側(cè)，，結(jié)合合商業(yè)業(yè)中心心良好好的建建筑景景觀建建設(shè)縣縣級(jí)文文化中中心3．商業(yè)業(yè)中心心——火車站站廣場場沿湘湘陰大大道一一線，，結(jié)合合文化化體育育中心心和行行政中中心區(qū)區(qū)，構(gòu)構(gòu)成整個(gè)湘湘陰的的中心心區(qū)4．教育育科研研中心心——規(guī)劃在在工業(yè)業(yè)園北北側(cè)（（烈士士公園園西側(cè)側(cè)）和和火車車站西西側(cè)建建設(shè)湘湘陰縣縣城教育科研中中心，打造造湘陰集職職業(yè)教育、、成人教育育、素質(zhì)教教育為主要要培養(yǎng)人群群的教育基基地和企業(yè)的科科研孵化基基地。5.體育用地：：縣政府對(duì)對(duì)面建設(shè)縣縣城體育公公園，結(jié)合合教育科研研用地和中中小學(xué)規(guī)劃劃文體中心心6.醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)設(shè)施：分別別在城北區(qū)區(qū)和城南區(qū)區(qū)規(guī)劃一處處綜合醫(yī)院院，面積不不小于5公頃。完善善舊城區(qū)的醫(yī)醫(yī)療設(shè)施2011-7-1910/10/2021明確功能分分區(qū)，改變變居住、工工業(yè)交叉分分布現(xiàn)狀，，各居住片區(qū)形形成規(guī)模發(fā)發(fā)展，將有有效改善湘陰生活居住環(huán)環(huán)境，并擴(kuò)擴(kuò)大當(dāng)?shù)貥菢潜P的輻射射面。2011-7-1910/10/2021京珠西線：：北接岳陽陽，南接長長沙平益高速：：東接平江江，西接益益陽，貫通通平汝、京京珠、京珠珠西、長常常四條高速速公路文樟大道：：南接長沙沙書堂大道道,向北跨跨穿東湖接接虞公廟芙蓉北路：：北接文星星鎮(zhèn)，南接接長沙湘江大道（（風(fēng)光帶））：向南對(duì)對(duì)接長沙湘湘江大道，，遠(yuǎn)景向北北與岳陽對(duì)對(duì)接3.城市市路網(wǎng)建設(shè)設(shè)-----與長沙沙無縫對(duì)接接公路建設(shè)：：規(guī)劃汨羅至至溆浦的鐵鐵路從縣城城北部穿過過，將已建建成的至長長沙市銅官官循環(huán)經(jīng)濟(jì)濟(jì)工業(yè)基地地的鐵路延延伸至樟樹樹港規(guī)劃長沙至至岳陽的城城際軌道交交通從縣城城沿芙蓉北北路走向與與長沙對(duì)接接鐵路建設(shè)：：——優(yōu)化后后的湘陰交通，將有有5個(gè)出口通往長沙，與長沙實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)對(duì)接。2011-7-1910/10/2021從城市總體體規(guī)劃角度度，湘陰將會(huì)加強(qiáng)區(qū)區(qū)域的空間間布局優(yōu)化化，奠定長長株潭“兩兩型社會(huì)””建設(shè)近期期規(guī)劃建設(shè)設(shè)的重點(diǎn)地地區(qū)的地位。從規(guī)劃片區(qū)功能發(fā)展角度，，將有效實(shí)現(xiàn)現(xiàn)資源優(yōu)化化和產(chǎn)業(yè)優(yōu)優(yōu)化。從城市交通通規(guī)劃角度度，路網(wǎng)建設(shè)的的發(fā)展，將將會(huì)改善湘陰的內(nèi)部交通通路網(wǎng)暢順順，以及縮縮短與周邊邊城市距離離。但從商商業(yè)發(fā)展前前景而言，，城區(qū)之間間的距離縮縮短反而更更易造就消消費(fèi)力外流流的機(jī)會(huì)，，影響本地地商業(yè)的發(fā)發(fā)展。小結(jié)2011-7-1910/10/2021這座城市宏宏觀市場PK及去化狀況況分析Part22011-7-1910/10/2021房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資增長長較快1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資18737億元，同比比增長34.6%。其中，住宅投資13290億元，增長37.8%。1-5月份，全國房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)房屋施工面面積377516萬平方米，，同比增長32.4%；房屋新開工面積積76118萬平方米，，增長23.8%；房屋竣工面積21621萬平方米，，增長12.9%，其中，住宅竣工面面積17238萬平方米，，增長12.7%。1-5月份，全國商品品房銷售面積32932萬平方米，，同比增長9.1%。其中，住宅銷售面面積增長8.5%，辦公樓增長長3.5%，商業(yè)營業(yè)用用房增長13.4%。商品房銷售額18620億元，同比比增長18.1%。其中，住宅銷售額額增長16.0%，辦公樓和商商業(yè)營業(yè)用用房分別增長26.5%和31.6%。1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年年資金來源32340億元，同比增長18.5%。其中，國內(nèi)貸款5803億元，增長4.6%；利用外資266億元，增長57.3%；自籌資金12486億元，增長30.9%；其他資金13785億元，增長14.6%。在其他資金中中，定金及預(yù)收款8259億元，增長23.3%；個(gè)人按揭貸款3443億元，下降8%。5月份，全國房地產(chǎn)開開發(fā)景氣指數(shù)為為103.20。全國市場宏觀分分析2011-7-1910/10/2021洋溢地地產(chǎn)三、湘湘陰縣縣6月商品品房銷銷售截截止于于30號(hào)今日成交昨日成交本月成交上月成交套數(shù)4套6套108套207套面積493.35㎡932.07㎡13065.34㎡25381.20㎡總價(jià)1341018元1322763元35502656元66391361元2011年1-5月湘湘陰縣縣商品品房交交易統(tǒng)統(tǒng)計(jì)地區(qū)成交套數(shù)成交面積成交金額湘陰縣1093133829.74337508078元2011-7-1910/10/2021四、湘湘陰縣縣2011年下半半年供供應(yīng)量量量化化分析析2011-7-1910/10/2021四、湘湘陰縣縣2011年下半半年實(shí)實(shí)際成成交量量與供供應(yīng)量量量化化分析析成交量時(shí)間實(shí)際成交量實(shí)際月均成交量2011年1—5月1093套218.6套/實(shí)際成交量預(yù)測實(shí)際月均成交量預(yù)測2011年6—12月1530.2套218.6套/實(shí)際供應(yīng)量預(yù)測實(shí)際月均供應(yīng)量預(yù)測2011年6—12月1997套285.3套結(jié)論2011年下半年6—12月實(shí)際供應(yīng)量是1997套，而可以實(shí)際去化的市場量是1530.2套，多出了466.8套，，多出率為30.5%，競爭相當(dāng)激烈，去化難度將增大！2011-7-1910/10/2021湘陰地地理位位置優(yōu)優(yōu)越、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平平發(fā)展展快速速，居居民消消費(fèi)水水平較較高，，購買買能力力強(qiáng)；；城市化化進(jìn)程程加快快，拉拉動(dòng)居居民的的住房房需求求增加加，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場雖然然比較較初級(jí)級(jí)，但但是近近年開開始進(jìn)入發(fā)發(fā)展的的快速速通道道；住宅均均值和和成交交量一一直都都?jí)虮１３址€(wěn)穩(wěn)步增增長，，受政政策影影響較較少。。長時(shí)時(shí)間內(nèi)內(nèi)，購購房的的剛性性需求求占有大大量比比例；■市場競競爭加加劇。。去化化難度度比較較大，，同質(zhì)質(zhì)化競競爭日日趨激激烈，，如何何營銷銷創(chuàng)新新及概概念突突破，，產(chǎn)品品獨(dú)樹樹一幟幟方能能脫穎穎而出出。市場小小結(jié)：：2011-7-1910/10/2021我們的的競爭爭對(duì)手手怎么么樣Part32011-7-1910/10/2021競爭樓樓盤分分析個(gè)案1———佳境東東湖開發(fā)商湘陰縣廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積10萬多平米總占地面積96畝容積率2.0戶型范圍小高層+多層面積范圍戶型115-135三房少部分100平兩房戶型配比4棟高層4棟小高層+多層規(guī)劃前排6棟小洋房帶商業(yè)門面綠化率40%區(qū)域地段湘陰縣東湖岸邊總套數(shù)總1000套房源一期500套銷售情況多層價(jià)格2500高層價(jià)格3500現(xiàn)已銷售80%客戶來源：本地+外省戶型特點(diǎn)威尼斯建筑風(fēng)格2011-7-1910/10/20212011-7-1910/10/20212011-7-1910/10/2021個(gè)案2———華順.盛世名名門開發(fā)商湘陰縣華順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積32380.05平方米總占地面積7574.4平方米容積率2.0戶型范圍高層面積范圍90-130兩房三房戶型配比1棟29層、26層、25層19層規(guī)劃超4星標(biāo)準(zhǔn)酒店（包含5層商業(yè)）綠化率35%區(qū)域地段湘陰縣江東路總套數(shù)300套銷售情況價(jià)格未定6月19號(hào)開盤邀請(qǐng)著名主持人仇曉戶型特點(diǎn)陽光三房精致兩房2011-7-1910/10/20212011-7-1910/10/20212011-7-1910/10/2021個(gè)案3———鼎盛府府邸開發(fā)商湘陰金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積10萬多平米總占地面積容積率2.0戶型范圍高層面積范圍90-120兩房三房122六房（買一層送一層）戶型配比總包含22棟規(guī)劃綠化率30%區(qū)域地段旭東路與冬茅路交匯處總套數(shù)銷售情況多層價(jià)格3000高層價(jià)格3400現(xiàn)第三期開盤戶型特點(diǎn)建筑結(jié)構(gòu)多樣化空間充分利用動(dòng)靜分明2011-7-1910/10/20212011-7-1910/10/20212011-7-1910/10/2021個(gè)案4———安邦華華城開發(fā)商湖南安邦房地產(chǎn)開發(fā)司總建筑面積21萬多平米總占地面積160畝容積率2.2戶型范圍高層面積范圍34-135一房兩房三房戶型配比總13棟規(guī)劃綠化率35%區(qū)域地段湘陰縣太傅路總套數(shù)534（商52）銷售情況多層均價(jià)2440高層均價(jià)3080商業(yè)均價(jià)13000銷售率70%戶型特點(diǎn)地中海風(fēng)格產(chǎn)品設(shè)計(jì)多以適中面積為主，戶型周正實(shí)用，通風(fēng)采光俱佳，引入了大量的入戶花園和飄窗設(shè)計(jì)2011-7-1910/10/2021洋溢地地產(chǎn)2011-7-1910/10/20212011-7-1910/10/2021個(gè)案5———香域花花園開發(fā)商湘陰文昌房地產(chǎn)總建筑面積31487平米總占地面積11286平米容積率2.2戶型范圍高層面積范圍95.5-130.85戶型配比總6棟規(guī)劃綠化率35%區(qū)域地段文星鎮(zhèn)江東路電力局東側(cè)總套數(shù)252（商60）銷售情況目前銷售率68%戶型特點(diǎn)地段優(yōu)良，產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理。客戶定位清晰，銷售道具基本完備，操盤手法中規(guī)中矩。依靠地段優(yōu)勢、大體量商業(yè)的規(guī)模性、交通的便捷，著重對(duì)周邊個(gè)體經(jīng)營戶宣傳。起到一定作用2011-7-1910/10/20212011-7-1910/10/20212011-7-1910/10/2021個(gè)案6———湘江江明珠珠-----競爭爭樓盤盤之一一開發(fā)商湘陰福宸房地產(chǎn)開發(fā)總建筑面積117935平米總占地面積33062平米容積率3.18戶型范圍高層面積范圍110-150戶型配比總11棟規(guī)劃綠化率33%區(qū)域地段冬茅路南側(cè)與建新路交匯處總套數(shù)742銷售情況目前銷售率70%戶型特點(diǎn)該項(xiàng)目地段良好，緊靠湘江，接通便捷，周圍配套完善，小區(qū)綠化尚可。住宅方面項(xiàng)目形象立面華麗，立題突出，集中了大量項(xiàng)目優(yōu)勢賣點(diǎn)2011-7-1910/10/20212011-7-1910/10/2021競爭分析1期尾尾盤階階段，，2期期目前前在vip蓄客客階段段蓄客優(yōu)優(yōu)惠：：2期期可爭爭取2萬優(yōu)優(yōu)惠競爭點(diǎn)點(diǎn)：真真正的的臨江江房園林規(guī)規(guī)劃較較有新新意生活配配套打打造較較有特特色缺陷：：銷銷售售方面面并不不很出出色案場服服務(wù)態(tài)態(tài)度冷冷淡湘江明明珠2011-7-1910/10/2021洋溢地地產(chǎn)個(gè)案7——芙芙蓉國國際----競競爭樓樓盤之之一開發(fā)商湘陰縣順園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積平方米總占地面積平方米容積率戶型范圍小高層面積范圍98-144平2/2到4/2戶型配比5棟18層1棟綜合樓規(guī)劃區(qū)域地段湘陰縣冬茅路與芙蓉北路交界處總套數(shù)套銷售情況均價(jià)3400.戶型特點(diǎn)陽光三房精致兩房2011-7-1910/10/2021競爭分析目前在vip蓄蓄客階段段蓄客優(yōu)惠惠：兩萬萬抵三萬萬競爭點(diǎn)：：區(qū)位認(rèn)認(rèn)知度較較高小區(qū)水景景園林特特色相關(guān)生活活配套齊齊全缺陷：項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)格格過高芙蓉國際際2011-7-1910/10/2021小結(jié)湘陰客戶戶主要來來源于當(dāng)當(dāng)?shù)?；基本已?jīng)經(jīng)形成小小高層、、高層為為主的建建筑風(fēng)格格；相關(guān)物業(yè)業(yè)配套上上已經(jīng)向向大都市市看齊；湘陰本身身臨水的的特色在在各樓盤盤均有表表現(xiàn)；各樓盤的的單價(jià)相相差并不不大。價(jià)價(jià)格上基基本表現(xiàn)現(xiàn)出堅(jiān)挺挺也證明明市場購購買力在在目標(biāo)階階段不存存在大的的問題?！詣?chuàng)新營銷銷形式及及現(xiàn)場服服務(wù)帶動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目與與同類盤盤的差異異化；——以項(xiàng)目創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)品品及品牌牌物管進(jìn)進(jìn)行市場場突圍。。（復(fù)式））2011-7-1910/10/2021項(xiàng)目認(rèn)知知及策略略總綱Part42011-7-1910/10/2021項(xiàng)目認(rèn)知知Part4.12011-7-1910/10/2021本案項(xiàng)目狀況況地塊狀況況位置：位位于湘陰陰新世紀(jì)紀(jì)大道南南側(cè)占地面積積：51058.5平方米建筑面積積：168124.5平方米米土地用途途：城鎮(zhèn)鎮(zhèn)混合住住宅用地地容積率：：3.04建筑基地地面積：：12196平平方米綠化率：：36%建筑密度度：23.9%總戶數(shù)：：980停車位：：571地形：不不規(guī)則多多邊形2011-7-1910/10/2021項(xiàng)目理解解優(yōu)勢劣勢●毗鄰新世紀(jì)大道、交通便利●湘江岸邊，天然景觀優(yōu)勢●城郊連接地帶，必經(jīng)之路，人流優(yōu)勢●四星酒店入駐可提升項(xiàng)目品質(zhì)●項(xiàng)目整體產(chǎn)品布局與區(qū)域樓盤無差異化；●城市連接地帶，短時(shí)間無法博得客戶認(rèn)同●項(xiàng)目周圍大環(huán)境較差●區(qū)域內(nèi)小商業(yè)居多，檔次不高；機(jī)會(huì)威脅●抽象居住概念可以讓項(xiàng)目在同類同區(qū)中獨(dú)樹一幟；●長沙的后花園其潛力巨大；●城市規(guī)劃利于項(xiàng)目長遠(yuǎn)發(fā)展，可視為銷售賣點(diǎn)●剛剛過去的第三次加息讓購房者觀望更濃厚●市場競爭激烈，供大于求已非短時(shí)間積聚；●在長遠(yuǎn)的地理規(guī)劃上，市民認(rèn)識(shí)不夠2011-7-1910/10/2021項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品對(duì)比本案多層、小高層、高層———湘江明珠多層、小高層、高層以小高、高層為主的大型社區(qū)，圍繞園林、水景布局芙蓉國際多層、小高層、高層佳境?東湖多層、小高層、高層、別墅以三房兩廳戶型為主，圍繞江景布局香域花園多層、小高層以三房兩廳戶型為主產(chǎn)品對(duì)比比—大戶型產(chǎn)品備受受歡迎據(jù)市調(diào)情情況分析析，湘陰消費(fèi)者追追求產(chǎn)品品空間化與環(huán)境境景觀化。創(chuàng)新產(chǎn)品品配合新新居住觀觀念以引引導(dǎo)消費(fèi)費(fèi)者的好好奇與購購買傾向向。項(xiàng)目競爭態(tài)勢分分析---產(chǎn)品品對(duì)比2011-7-1910/10/2021項(xiàng)目名稱項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位態(tài)勢本案位于新世紀(jì)大道旁湘江明珠位于湘江大橋旁芙蓉國際位于芙蓉北路汽車站旁城市中心，車站旁，人流集中地佳境?東湖位于旭東路上城市主干道，人流旺區(qū)香域花園位于電力局旁新世紀(jì)大道旁，地標(biāo)性建筑本項(xiàng)目區(qū)位相對(duì)對(duì)未來潛力巨大，，是政府規(guī)劃發(fā)發(fā)展區(qū)域，也是是未來開發(fā)集中中區(qū)域。項(xiàng)目周邊無競爭爭對(duì)手，市政工工程，機(jī)關(guān)單位位向該區(qū)集中。。引導(dǎo)項(xiàng)目形象定定位為行政商務(wù)務(wù)區(qū)的休閑居住住氛圍社區(qū)。項(xiàng)目競爭態(tài)勢分分析----區(qū)區(qū)位對(duì)比城市連接口，未未來城市規(guī)劃行行政中心城市風(fēng)景區(qū)，但但整體沿江配套套需要重新打造造城東片區(qū)，老住住宅區(qū)2011-7-1910/10/2021荷澤園建立品牌牌的同時(shí)，應(yīng)該該保持與拆遷戶戶及當(dāng)?shù)貐f(xié)作部部門的良好合作作，以繼續(xù)利用用市場美譽(yù)度提提高品牌知名度度。通過宣傳深化荷澤園品牌認(rèn)知度，市場美譽(yù)引領(lǐng)居住新氣象象項(xiàng)目名稱品牌知名度本案隨著安置房的建設(shè)在調(diào)查中，消費(fèi)者對(duì)荷澤園評(píng)價(jià)較高基本在本地具有一定的名氣，特別是芙蓉國際，案場服務(wù)周到能提高項(xiàng)目一定的傳播度湘江明珠香域花園佳境?東湖項(xiàng)目高端印象已在當(dāng)?shù)厣钊肴诵捻?xiàng)目競爭態(tài)勢分分析----品品牌對(duì)比芙蓉國際2011-7-1910/10/2021項(xiàng)目競爭態(tài)勢分分析----配配套對(duì)比“教育配套”優(yōu)勢突顯項(xiàng)目氛氛圍項(xiàng)目名稱配套本案城關(guān)中學(xué)在附近但無法形成特色優(yōu)勢，建議與知源合作，形成項(xiàng)目教育超前優(yōu)勢及品牌影響最大化。佳境?東湖商業(yè)、金融、生活芙蓉國際商業(yè)、娛樂、休閑香域花園商業(yè)湘江明珠商業(yè)、景觀街、休閑湘陰為典型三線城市，高檔次、、大型配套相當(dāng)當(dāng)缺乏。項(xiàng)目本身規(guī)劃出四星星酒店、商業(yè)區(qū)區(qū)、配套相對(duì)完善。。項(xiàng)目周邊教育配配套擁有城關(guān)中學(xué)、本案規(guī)劃出幼幼兒園等，可深化推廣。。2011-7-1910/10/2021項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)本案建議入市3000-3200元/平方米湘江明珠一期尾盤小高均價(jià)3150元/平方米，二期蓄客階段佳境東湖小高均價(jià)3100元/平方米香域花園多層均價(jià)2780元/平方米，小高均價(jià)3100元/平方米芙蓉國際一期蓄客階段，預(yù)計(jì)均價(jià)3400元/平方米市場整體向好好，中產(chǎn)置業(yè)業(yè)定格突顯地地產(chǎn)公民形象象同檔次項(xiàng)目均均出于尾盤階段段，基本售馨。對(duì)未來價(jià)格預(yù)預(yù)計(jì)均統(tǒng)一在在3200元/平方米左右。預(yù)計(jì)樓市在經(jīng)經(jīng)過對(duì)新政策策的消化后將將保持穩(wěn)定發(fā)發(fā)展趨勢，項(xiàng)項(xiàng)目定位3000--3200元/㎡處于市場場均價(jià)范圍內(nèi)內(nèi)。項(xiàng)目競爭態(tài)勢勢分析----價(jià)格分析析2011-7-1910/10/2021小結(jié)價(jià)格定位：均均價(jià)3000--3200元/㎡；市場突圍：品品牌、規(guī)劃、教育配套、、產(chǎn)品。2011-7-1910/10/2021洋溢地產(chǎn)Part5策略總綱Part4.22011-7-1910/10/2021洋溢地產(chǎn)引領(lǐng)價(jià)值樹立標(biāo)桿實(shí)現(xiàn)快消策略總綱創(chuàng)造價(jià)值，體體現(xiàn)溢價(jià)：規(guī)模價(jià)值凸現(xiàn)規(guī)模價(jià)值值，樹立項(xiàng)目目成長性景觀價(jià)值圍繞項(xiàng)目形成成的景觀理念念身份價(jià)值體現(xiàn)個(gè)性客戶戶的區(qū)隔性體驗(yàn)價(jià)值展示及上述價(jià)價(jià)值體驗(yàn)渠道區(qū)隔，形形象提升：有效渠道整合合將有效渠道全全面整合，明明確階段性推推廣的渠道特特征并進(jìn)行渠渠道鋪排鮮活形象樹立立根據(jù)項(xiàng)目價(jià)值值和客戶特征征，確立項(xiàng)目目形象，跳出出片區(qū)市場，，樹立項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)桿。項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略略總綱：引領(lǐng)領(lǐng)全新的地標(biāo)標(biāo)景觀建筑、、身份價(jià)值，，樹立中央?yún)^(qū)區(qū)的建筑新標(biāo)標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目2011年年底前第第一批開盤熱熱銷70%的的銷售目標(biāo)。。緊湊推售，互互動(dòng)熱銷：緊湊推售將產(chǎn)品推售時(shí)時(shí)間緊湊排布布，實(shí)現(xiàn)短時(shí)時(shí)間的較大推推售量互動(dòng)熱銷通過項(xiàng)目不同同產(chǎn)品研判，，將不同品類類互動(dòng)推售，，實(shí)現(xiàn)銷售帶帶動(dòng)，促進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目整體推售售！2011-7-1910/10/2021洋溢地產(chǎn)項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略略總綱：引領(lǐng)領(lǐng)全新的規(guī)模模建筑、身份份價(jià)值，樹立立中央?yún)^(qū)的建建筑新標(biāo)桿，，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目2011年年年底前第一批批開盤熱銷70%的銷售售目標(biāo)。策略一：高舉舉高打，樹立立項(xiàng)目成長價(jià)價(jià)值1策略二：環(huán)形形掃射，擴(kuò)大大整體客戶覆覆蓋2策略三三：獨(dú)獨(dú)樹一一幟，，特色色渠道道傳達(dá)達(dá)形象象3策略四四：周周密部部署，，強(qiáng)調(diào)調(diào)產(chǎn)品品推售售互動(dòng)動(dòng)4策略五五：銅銅墻鐵鐵壁，，完成成項(xiàng)目目個(gè)性性體驗(yàn)驗(yàn)52011-7-1910/10/2021客戶研研究及及定位位分析析Part52011-7-1910/10/2021客戶分分析思思路湘陰常住人人口調(diào)查分析挖掘核核心客客戶群群核心客客戶群群訪談?wù)務(wù){(diào)研研核心客客戶群群的購購房需需求特特征2011-7-1910/10/2021區(qū)域選選擇根據(jù)2011年年7月初湘湘陰市市場問問卷調(diào)調(diào)查，，針對(duì)對(duì)購買買住宅宅的客客戶和和準(zhǔn)客客戶群群體，，篩選選有效效樣本本500份份客觀觀、直直接的的反映映了湘湘陰本本地市市場客客戶對(duì)對(duì)住宅宅產(chǎn)品品的需需求狀狀態(tài)。。從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，購房客戶以國家機(jī)關(guān)文化教育(自營企業(yè)主)為多，其次建筑業(yè)和制造業(yè)也占有一定比例。他們有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和購房的基礎(chǔ)。從事行行業(yè)湘陰常住人人口調(diào)查分析2011-7-1910/10/2021購買目目的(%)分析發(fā)發(fā)現(xiàn)：：湘陰陰市場場中，，購房房的主主要目目的在在自住住，兼兼?zhèn)湟灰欢ū缺壤牡耐顿Y資出租租。自住與與投資資的強(qiáng)強(qiáng)烈需需求，，讓湘湘陰的的房地地產(chǎn)市市場還還有更更長遠(yuǎn)遠(yuǎn)的發(fā)發(fā)展。。2011-7-1910/10/2021年齡結(jié)結(jié)構(gòu)（（%）20-40歲成為為購房房人群群的主主力軍軍，占占到63％。這這部分分為中中青年年，家家庭結(jié)結(jié)構(gòu)特特征為為三口口之家家。學(xué)歷水水平（（%）這群人人，他他們大大部分分擁有有高中中及其其以上上的學(xué)學(xué)歷，，受過過高素素質(zhì)的的文化化教育育。2011-7-1910/10/2021購房影影響因因素（（%）分析中中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：產(chǎn)產(chǎn)品的的價(jià)格格、交交通條條件、、區(qū)域域的環(huán)環(huán)境、、物業(yè)業(yè)、戶戶型為為主要要考慮慮因素素。從而可可以看看出，，目前前湘陰陰市場場的自自住客客戶，，對(duì)居居住的的便利利性和和舒適適性的的要求求較高高。2011-7-1910/10/2021對(duì)面積積的需需求（（%）購房者者大多多數(shù)考考慮100-140平米米之間間的產(chǎn)產(chǎn)品，，合計(jì)計(jì)比例例為77%，多多選擇擇三房房、四四房。。隨著80后后人群群進(jìn)入入婚齡齡，以以及新新湘陰人群體體的逐逐漸壯壯大，，90平米米左右右的小小戶型型也占占據(jù)一一定比比重。。2011-7-1910/10/2021付款方方式的的選擇擇（%）從調(diào)查查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，購購房者者對(duì)于于付款款方式式的選選擇上上，超超過過20%的通過對(duì)個(gè)別購房者訪談，傳統(tǒng)的湘陰人傾向于一次性付款，但隨著新湘陰人數(shù)量越來越多，選擇貸款支付的比例逐年上升并已經(jīng)成為近年的主流。而對(duì)于貸款中的首付款來源來看，從銀行貸款的人數(shù)將達(dá)到70%比例。首付款款來源源（%）2011-7-1910/10/2021購房者者大多多數(shù)考考慮1未來城市中中心新世紀(jì)紀(jì)大道附近近；城東作作為城市老老住宅區(qū)與與濱湖區(qū)同同樣占有一一定的比例例，說明湘湘陰人除了了考慮區(qū)位位外，還在在乎景觀、、環(huán)境等因因素。2011-7-1910/10/2021分析：通過對(duì)樣本本的統(tǒng)計(jì)分分析：城市規(guī)劃區(qū)域不斷擴(kuò)大大，對(duì)于湘陰當(dāng)?shù)厝硕匝裕俏鲄^(qū)等傳統(tǒng)生生活圈仍舊舊受到青睞睞；目前，湘陰陰市場的主主力購房客客戶為私企企老板和公公務(wù)員，年年齡在20-40歲歲之間，傾傾向三房、、四房等戶戶型；而處處于人生上上升階段的的白領(lǐng)則多多以中小戶戶型為首選選?？傮w市市場的購買買能力較強(qiáng)強(qiáng)；湘陰目前多多以改善性性居住為主主。2011-7-1910/10/2021訪談時(shí)間訪談地點(diǎn)訪談數(shù)量訪客來源受訪年齡家庭組成家庭年收入2011年7月15日–16日的士車上1人湘陰本地30–45歲3–4人3–5萬農(nóng)產(chǎn)品市場8人鄉(xiāng)鎮(zhèn)來湘陰為主30–40歲3–4人2–3萬江東路10人湘陰本地為主29–35歲3–4人1–3萬醫(yī)院10人湘陰本地為主30–40歲3–4人5萬以上車站15人湘陰下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主30–40歲3–6人3–10萬學(xué)校15人湘陰本地為主30–45歲3–6人3--5萬訪談?wù){(diào)研———核心客客戶群2011-7-1910/10/2021客戶分布專業(yè)人員語錄鄉(xiāng)鎮(zhèn)人多數(shù)在村里買地自建房；本地很少炒樓的人，買房大部分是到湘陰做生意的老板在湘陰時(shí)間長了，為了孩子上學(xué)問題會(huì)考慮在湘陰置業(yè)目前湘陰市場的成交多半來自下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)，這些人多數(shù)都是外出務(wù)工或生意人，大概占到6成。本地人大概占4成；湘陰外出務(wù)工人回來置業(yè)，基本上屬于30歲左右或以上年紀(jì)，出去有一定的年頭，更看重相關(guān)配套及價(jià)格；教育對(duì)于現(xiàn)在的購房群是一個(gè)比較關(guān)注的話題。城鎮(zhèn)新移民民成置業(yè)主主力——在湘陰置業(yè)最活躍躍的消費(fèi)群群體是高收收入外出務(wù)工者核心客戶群群需求特征征---客戶分布2011-7-1910/10/2021置業(yè)目的從業(yè)人員語錄看到感覺好的會(huì)買下來自住，按揭太麻煩，一次性付清比較簡單；買房都是自住，資金周轉(zhuǎn)沒問題的時(shí)候就一次付清，或者首付多點(diǎn)，過段時(shí)間周轉(zhuǎn)資金再付清房款；盡量首付多點(diǎn)，以后供屋輕松點(diǎn)。湘陰客戶基本上以自住為主；湘陰客戶都以自住為主，首付4成，按揭十年，但大部分都會(huì)提前付清房款；利率破7，在湘陰現(xiàn)在越來越多的購房者選擇盡量的高首付或一次性付清。湘陰置業(yè)以自住住為主——城鎮(zhèn)新新移民跟本本地人一致致認(rèn)為置業(yè)業(yè)首先要滿滿足自住需需求，首付付高，按揭揭期短可以以推斷出投投資性置業(yè)業(yè)觀念相對(duì)對(duì)薄弱。核心客戶群群需求特征征----置業(yè)目的2011-7-1910/10/2021獲知途徑從業(yè)人員多數(shù)通過親戚朋友介紹，口碑傳播影響下購買；不是太關(guān)注電視、戶外等廣告，要以現(xiàn)場看樓為主。如果看到樓盤綠化好，最好有樣板房；朋友介紹，羊群效應(yīng)，很多時(shí)候會(huì)有幾個(gè)朋友結(jié)伴一起購買一般湘陰項(xiàng)目活動(dòng)推廣較少，且較為單一，促銷也以優(yōu)惠與打折的方式刺激消費(fèi)者口碑傳播是是當(dāng)?shù)乜蛻魬羧后w的信信息主要來來源；主要通過現(xiàn)現(xiàn)場樣板房房及園林景景觀認(rèn)識(shí)樓樓盤。核心客戶群群需求特征征---樓盤信息獲獲知途徑口碑傳播是是當(dāng)?shù)乜蛻魬羧后w的信信息主要來來源；2011-7-1910/10/2021配套從業(yè)人員附近最好要有食肆，與朋友相聚外出吃飯方便喜歡鬧中帶靜，不要太混雜喜歡綠化多，較認(rèn)同芙蓉國際全水景貫穿式布局，共享中間大園林風(fēng)格要有適合小孩和老人娛樂休閑的設(shè)施，譬如游泳池、羽毛球場、乒乓球場、茶藝室之類的場所和兒童游玩設(shè)施湘陰人較注重生活配套在售項(xiàng)目周邊商鋪多做小個(gè)體商業(yè)湘陰人會(huì)注重生活教育配套，例如喜歡有幼兒園、近小學(xué)、銀行等配套喜歡有會(huì)所，綠化一定要多，進(jìn)入樓盤很在乎舒適感有運(yùn)動(dòng)場所配套，至少有游泳池客戶要求鬧鬧中帶靜，，不能太混混雜，對(duì)配配套仍停留留在滿足基基本生活需需求上。核心客戶群群需求特征征---配套要求不高2011-7-1910/10/2021小結(jié)項(xiàng)目主力力客戶群群：城鎮(zhèn)鎮(zhèn)新移民民第一置業(yè)業(yè)因素：：區(qū)位-配套-戶型針對(duì)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)新移民民，營造造特色社社區(qū)文化化、社區(qū)區(qū)氛圍；；針對(duì)專業(yè)市場場、金融商貿(mào)貿(mào)區(qū)等客戶工工作、生活集集中區(qū)域進(jìn)行行主題活動(dòng)推推廣、宣傳，，配合點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)式銷售服務(wù)務(wù)，在市場形形成廣泛影響響，拉動(dòng)銷售售。并帶動(dòng)本本地人客戶的的關(guān)注；2011-7-1910/10/2021本項(xiàng)目發(fā)展定定位策略及建建議篇Part62011-7-1910/10/2021“對(duì)居住的需需求：體現(xiàn)和和身份相匹配配的檔次，提提升生活質(zhì)量量”關(guān)鍵詞：身份感：如果果不是安置房房，有必要把把任何房子打造成“豪宅宅”，哪怕他他們千差萬別別，哪怕是心心理的豪宅。提升：改變-變革-徹底底變革-甚至至顛覆-痛快快。2011-7-1910/10/2021荷澤園應(yīng)往哪哪里去？現(xiàn)在將來荷澤園普通項(xiàng)目高端項(xiàng)目香域花園精密現(xiàn)代城荷澤園湘江明珠安邦華城佳境?東湖特色項(xiàng)目2011-7-1910/10/2021對(duì)荷澤園的啟啟示滿足顧客的需需求—不不只是提供服服務(wù)的功能，，而是提升服服務(wù)的價(jià)值與客戶建立長期期穩(wěn)定的忠實(shí)關(guān)關(guān)系消費(fèi)者需求導(dǎo)向向居住服務(wù)導(dǎo)向建筑和服務(wù)的升升級(jí)更新不斷提升服務(wù)的的價(jià)值在開發(fā)建設(shè)、管管理、銷售和推推廣服務(wù)等多個(gè)個(gè)層次上實(shí)現(xiàn)融融合2011-7-1910/10/2021區(qū)域市場高速發(fā)展湘江明珠芙蓉國際多多元配化套競爭開放需求普通住宅2011-7-1910/10/2021競爭和開開放對(duì)消消費(fèi)者意意味著什什么？更精明的的顧客、、更高的的服務(wù)期期望、所所以也只只有豪宅宅才是他他們真正正的夢想想更多開發(fā)發(fā)項(xiàng)目可可供選擇擇更加多樣樣化的產(chǎn)產(chǎn)品和服服務(wù)更多的價(jià)價(jià)格和更更靈活付付款結(jié)構(gòu)構(gòu)更低的購購房成本本更好的服服務(wù)品質(zhì)質(zhì)2011-7-1910/10/2021我們希望望提起荷荷澤園，首先會(huì)想想到……荷澤園住宅特色住宅宅高端氣質(zhì)質(zhì)景觀不錯(cuò)錯(cuò)LOGO特別生活必需需，不可可缺少就在中學(xué)學(xué)附近配套好城市中心心區(qū)夠檔次可以見到到自己想想見的人人想快點(diǎn)回回家可靠服務(wù)完美美地標(biāo)建筑筑2011-7-1910/10/2021項(xiàng)目定位位：荷澤園-------中心100?都市景觀觀豪宅著眼于項(xiàng)項(xiàng)目自身身的景觀觀優(yōu)勢及及規(guī)劃高高度，傳傳達(dá)豪宅宅屬性，，以鮮明明的產(chǎn)品品概念占占據(jù)市場場空間。。點(diǎn)出項(xiàng)目目與生俱俱來的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢及建筑筑特點(diǎn)，，在潛意意識(shí)里提提升消費(fèi)費(fèi)者對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)價(jià)值認(rèn)知知。2011-7-1910/10/2021憑什么讓讓消費(fèi)者者買單？？雙管齊下下、左右右出擊中心100讓消費(fèi)者者“買單單”荷澤園,屬于內(nèi)心心的尊貴貴都市景觀觀豪宅產(chǎn)品上感感性訴求求，力求求將項(xiàng)目目的特點(diǎn)點(diǎn)與消費(fèi)費(fèi)者的好好奇心結(jié)結(jié)合起來來，挑動(dòng)動(dòng)著他的的心弦，，使其欲欲罷不能能。概念上感感性訴求求，力求求將項(xiàng)目的屬性性與消費(fèi)費(fèi)者購房房期待結(jié)合起來來，多種種優(yōu)勢綜綜合訴求求2011-7-1910/10/2021營銷策略略建議篇篇Part72011-7-1910/10/2021首期貨量量統(tǒng)計(jì)營銷目標(biāo)標(biāo)階段部署署開賣方式式銷售策略略類型規(guī)模總單位數(shù)層數(shù)可售面積住宅3棟2號(hào)樓3號(hào)樓9號(hào)樓17F32F11F商業(yè)底層商鋪合計(jì)可售面積預(yù)期均價(jià)住宅3200元/㎡（商業(yè)暫不定）2011-7-1910/10/2021首期貨量量統(tǒng)計(jì)營銷目標(biāo)標(biāo)階段部署署開賣方式式銷售策略略營銷指標(biāo)推廣目標(biāo)首期銷售目標(biāo)住宅銷售套數(shù)達(dá)8成,成交均價(jià)突破3200元/平方米企業(yè)品牌成就荷澤園湘陰市場主流發(fā)展商品牌形象樹立荷澤園項(xiàng)目的區(qū)域標(biāo)桿形象2011-7-1910/10/2021首期貨量量統(tǒng)計(jì)營銷目標(biāo)標(biāo)階段部署署開賣方式式銷售策略略五大階段段，兩兩大高高潮，奠奠定項(xiàng)目目勝局形象導(dǎo)入期蓄客期熱銷期二次強(qiáng)推期加推提升期9月初12月1-6月12月首次公開開發(fā)售一期尾盤盤收籌強(qiáng)銷期售樓部開開放樣板間園園林示范范區(qū)開放放10月11月1日工程配合合銷售工作作10月1日備注：具具體開盤盤時(shí)間根根據(jù)工程程進(jìn)度及及市場情情況另議議。2011-7-1910/10/2021引爆式銷銷售，制制造全城城熱話銷售策略略首期貨量量統(tǒng)計(jì)營銷目標(biāo)標(biāo)階段部署署開賣方式式集中式開開賣，雖雖能引起起關(guān)注，，造就樓樓盤氣勢勢及羊群群效應(yīng),但從調(diào)調(diào)查所得得，湘陰陰人由于于工作較較忙碌，，而且銷銷售習(xí)慣慣令他們們不愿意意參與過過多繁復(fù)復(fù)的程序序及輪侯侯，甚至至?xí)虼舜硕艞墬壻徺I。。故本項(xiàng)目目開賣方方式建議議與開盤盤活動(dòng)一一同進(jìn)行行，讓參參與者在在高興之之余參與與選房，，巧妙滲滲透開賣賣，眾人人共聚，，達(dá)至造造勢效果果。2011-7-1910/10/2021營銷節(jié)奏奏安排總體原則則：分期期開發(fā)、、分批推推售，集集中爆盤盤情景示范范區(qū)設(shè)計(jì)計(jì)產(chǎn)品的設(shè)設(shè)計(jì)售樓部亮亮相一期一批批次銷售售（多批批次銷售售，不飽飽和供應(yīng)應(yīng)）開工建設(shè)設(shè)率先打造造情景示示范區(qū)，，和賣場場內(nèi)部環(huán)環(huán)境加強(qiáng)工地地管理秩秩序和工工地現(xiàn)場場環(huán)境高調(diào)亮亮相，，大眾眾宣傳傳，迅迅速提提升知知名度度不飽和和供應(yīng)應(yīng)，階階段蓄蓄客、、階段段推盤盤制造房房源緊緊缺氛氛圍，，工程程配合合協(xié)調(diào)調(diào)9月11月10月12月按目前前市場場銷售售去化化速度度，結(jié)結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)模預(yù)預(yù)計(jì)一一期銷銷售周周期12-18個(gè)月2011-7-1910/10/2021二期一期三期項(xiàng)目分分期開開發(fā)示示意圖圖一期：：2.3.9棟2011-7-1910/10/2021營銷命命題兩大核核心營營銷命命題12城北新新區(qū)，，客戶戶自然然到訪訪率低低，成成車行主干道道，如如何有有效吸吸引客客戶到到訪如何包包裝，，保障障項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)，實(shí)實(shí)現(xiàn)客客戶價(jià)價(jià)值認(rèn)認(rèn)可，，并下下單購購買核心如何運(yùn)作，達(dá)成項(xiàng)目價(jià)值和利潤雙重目標(biāo)？2011-7-1910/10/2021營銷創(chuàng)創(chuàng)新命命題兩大突破口口12營銷外展：：鋪設(shè)各鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)促銷手手段，將目目標(biāo)客源擴(kuò)擴(kuò)大至湘陰陰縣各個(gè)鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客對(duì)接接：有效利利用本司上上海及江浙浙一帶的投投資客源，，進(jìn)行有效效對(duì)接，并并轉(zhuǎn)化為本本項(xiàng)目的有有利去化渠渠道核心如何營銷創(chuàng)新，達(dá)成項(xiàng)目快速去化的中遠(yuǎn)期目標(biāo)？2011-7-1910/10/2021推廣策略展展示Part82011-7-1910/10/2021現(xiàn)場戰(zhàn)多層次營銷聚客+體驗(yàn)展示=口口碑效應(yīng)傳播戰(zhàn)多層戰(zhàn)節(jié)點(diǎn)集中推推廣+客戶活動(dòng)組組織=銷售蓄客目目標(biāo)賣場包裝+體驗(yàn)示范+項(xiàng)目展示+現(xiàn)場控制+銷售策略+客戶服務(wù)=客戶品質(zhì)認(rèn)同項(xiàng)目命題三大推推廣戰(zhàn)役推導(dǎo)——一、推廣總控策策略推廣總控策略銷售目標(biāo)達(dá)成！2011-7-1910/10/2021荷澤園中心100·都市景觀豪宅區(qū)區(qū)產(chǎn)品要素環(huán)境配套社區(qū)文化物業(yè)質(zhì)素物業(yè)管理我的豪宅我我的家央?yún)^(qū)領(lǐng)峰景景觀豪宅宅二、整體推廣