國際居住社區(qū)項目競標提案及營銷推廣策略含案例

寫在提案前與高手論道

——寫在正式提案前過去，新景祥看禹洲是從旁觀者角度欣賞華僑海景城、世貿(mào)國際等項目的市場表現(xiàn)；如今，締元山莊為新景祥提供了一次近距離審視禹洲的機緣……可以這么說，無論是過去還是現(xiàn)在，禹洲在新景祥的眼中是頗具專業(yè)和實力的房地產(chǎn)開發(fā)商，而近距離接觸給我們更深刻的體會是：除了專業(yè)，緊跟城市發(fā)展腳步專注于品質(zhì)住宅開發(fā)的經(jīng)歷更屬難得。所以，同樣專業(yè)自持的新景祥將此次提案視作一次難得的“與高手論道”。這個市場中的絕大多數(shù)人早已陷入了一種地產(chǎn)推廣的固化模式，而我們希望能夠通過締元山莊項目的合作，在與禹洲進行高手論道的過程中，共鳴與互信，共探一種超越！萬科的成功入市沖擊現(xiàn)有的市場格局，萬科成系的產(chǎn)品與品牌的號召力使得萬科地產(chǎn)可以進入任何一個城市運營地產(chǎn)項目并取得成功。萬科地產(chǎn)進入廈門的提示偏遠的圣地亞哥之所以能夠得到全廈門的認可，建發(fā)的品牌形象力和市場號召力起到關(guān)鍵性的作用，本土成功的企業(yè)品牌，足以打破客戶對陌生區(qū)域的認知并取得項目成功建發(fā)圣地亞哥可提供的借鑒在大學康城之前，夏商地產(chǎn)的品牌影響力幾乎可以忽略不計，以“50萬㎡現(xiàn)代生活榜樣新城”的項目品牌成就“自然好生活”的企業(yè)品牌?。壳皶T10000多人，業(yè)主會員2800）關(guān)于品牌的三個故事夏商大學康城的品牌建設之路高水平的競爭對手，理性的消費市場，成熟的政府管控，導致過去的房地產(chǎn)企業(yè)在項目操作上策略性的成本控制已經(jīng)沒有太多突破空間，要破解提高客戶價值與降低成本之間的矛盾，從而實現(xiàn)客戶價值、內(nèi)部成本、競爭模式的突破，實現(xiàn)超常規(guī)贏利，企業(yè)品牌戰(zhàn)略成為必然選擇。這是一個品牌的年代?。?！未來的行銷是品牌的戰(zhàn)爭，品牌才是公司最珍貴的資產(chǎn).....

禹洲地產(chǎn)十五年；連續(xù)四年被評中國房地產(chǎn)百強企業(yè)；獲得由國家到地方幾十種獎項；連續(xù)數(shù)年年成長性在20%以上；經(jīng)營業(yè)務延伸到物業(yè)管理、商業(yè)投資、信息通訊、酒店經(jīng)營等；戰(zhàn)略地盤已經(jīng)衍生到福州、上海、安徽、重慶等地；2003……200520042006200720082009……年份

禹洲華僑海景城

禹洲世貿(mào)國際

禹洲香濱城

禹洲大學城

禹洲棕櫚城

禹洲高HOUSEyear

禹洲地產(chǎn)的評語禹洲地產(chǎn)擁有豐富的開發(fā)經(jīng)歷，但沒有一個強烈的企業(yè)形象企業(yè)在市場的名氣大，但不具備強大的品牌競爭力各個樓盤的銷售成功，但對禹洲企業(yè)品牌的推動很弱禹洲品牌形象：弱化而模糊的形象美好生活創(chuàng)造者A企業(yè)定位給愛一個家B品牌口號大禹治水荒漠成洲C激勵口號D文化理念共贏未來分享成長立足于新建筑文明E企業(yè)價值禹洲地產(chǎn)品牌系統(tǒng)推廣活動主題：2009禹洲分享·愛禹洲地產(chǎn)品牌出路我們與禹洲集團的共識之一：禹洲地產(chǎn)品牌延續(xù)依靠同名策略的項目延續(xù)，知名度向美譽度的嫁接尚存在瓶頸，企業(yè)和項目品牌模糊我們與禹洲集團的共識之二：禹洲地產(chǎn)致力于全國市場的開拓需要強大品牌力的支撐，禹洲在發(fā)展新時期品牌體系的升級意識值得欽佩。品牌建立的要素項目基礎企業(yè)理念整合宣傳市場口碑豐富的項目和產(chǎn)品支撐初步系統(tǒng)已經(jīng)形成已存在在一定的市場認知，形象力還不夠……花最少成本——以傳播品牌為攻擊點用最短時間——以項目運作為切入點用項目品牌撬動企業(yè)品牌！品牌與項目互相成就使品牌形象豐滿，深入人心！以品質(zhì)獲得市場認可？——需要長時間累積以創(chuàng)新得到市場青睞？——需要加大研發(fā)力度以細節(jié)感動市場客戶？——需要投入更多成本……禹洲·締元山莊莊生于恰逢逢品牌當當?shù)?，占?jù)大廈廈門當下下發(fā)展最最熱的東東部板塊塊，集禹洲地地產(chǎn)多年年開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗，承載禹洲洲地產(chǎn)跨跨入品牌牌地產(chǎn)商商的歷史史使命，，將拉開禹禹洲地產(chǎn)產(chǎn)品牌的的序幕……禹洲·締元山莊莊整合行銷銷策劃報報告提案案新景祥2009-06關(guān)于締元元山莊的的三點思思考1、禹洲·締元山莊莊項目在在東拓板板塊的站站位？2、以什么么樣的產(chǎn)產(chǎn)品和訴訴求切入入當下市市場爭奪奪客群？？3、禹洲·締元山莊莊，如何何嫁接新新品牌體體系？NO.1取勢篇1-1市場背景景1-2板塊發(fā)展展1-3競爭態(tài)勢勢1-4客群分析析大勢把握握兩個關(guān)鍵鍵字眼——海西西東拓拓and長三角諸侯經(jīng)濟京津冀-環(huán)渤海經(jīng)濟粵港-珠三角經(jīng)濟成渝老牌工業(yè)經(jīng)濟東三省老工業(yè)基地2007北部灣經(jīng)濟區(qū)2006天津濱海新區(qū)2009海峽西岸經(jīng)濟區(qū)2009江蘇沿海地區(qū)(原則)老牌工業(yè)經(jīng)濟區(qū)現(xiàn)狀核心經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃新興經(jīng)濟區(qū)近十年來，唯一被上升為國家戰(zhàn)略層次的經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃。試行多年的“省策”變“國策”影響層面面遞增：：經(jīng)濟民眾地產(chǎn)2009年以來，，隨著政政策利好好的昭示示，壓抑抑了一年年的廈門門剛性需需求驟然然爆發(fā)，，1-5月份成交量迅迅猛飆升，商商品住宅總成成交面積188.04萬㎡，是2008年全年成交面面積104.39萬㎡的1.8倍。行情的好好轉(zhuǎn)帶動價格格也有所回升升。其中5月份成交50.38萬㎡，同比上上漲315%。11國際金融危機對中國經(jīng)濟的波及仍在延續(xù)，經(jīng)濟下行的壓力依然顯著。22國家采取一系列政策刺激經(jīng)濟，包括對支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的松綁。33房地產(chǎn)政策的逐步放松和金融機構(gòu)的側(cè)面支持，積蓄多年的因價格高企而停滯的剛性需求全面爆發(fā)。湖邊水庫片區(qū)五緣灣片區(qū)觀音山-會展片區(qū)廈門成熟城市市區(qū)難以動搖的廈廈門港區(qū)金尚-枋湖片區(qū)五緣灣片區(qū)20年內(nèi)難動搖的的空港湖邊水庫片區(qū)區(qū)觀音山-會展片區(qū)城市外拓區(qū)域域只能拘泥于于此，所以在在這個大興土土木的年代，，東拓是一種種被迫。城市向東……定位：高尚生態(tài)商務務居住區(qū)定位：高尚湖景居住住區(qū)定位：新的商務中心心區(qū)毗鄰區(qū)域未來來發(fā)展均為高高端定位第一碼頭西客站BRT1號線廈港灌口工業(yè)區(qū)BRT2號線處于城市發(fā)展展主線上的片片區(qū)快速成熟熟助力助力助力互補

基礎建設1.湖里區(qū)政府的的搬遷至此2.BRT1號線的成型和和未來2號線的貫穿3.枋湖客運中心心2009年開建包括長途客運運、公交樞紐紐、出租車服服務三大功能能，將取代湖湖濱和松柏車車站。4.湖里實驗小學學和枋湖中學學2009年建成凱悅新城出現(xiàn)現(xiàn)為湖里實驗驗小學教育置置業(yè)客群

住宅開發(fā)

從早期金山小區(qū)作為衍生，相繼開發(fā)了包括“古龍居住公園”，“碧湖嘉園”，“聯(lián)發(fā)欣悅園”等項目，追溯這個住區(qū)的開發(fā)歷史已有至少5年以上。已經(jīng)建成或者正在建設的綜合社區(qū)多達20個。

片區(qū)成熟

吉家家建材市場的區(qū)域帶動只是個縮影，不可否認，該片區(qū)已經(jīng)成為廈門湖里區(qū)、城市東拓腹地的新興居住區(qū)。海西與東拓對對廈門房地產(chǎn)產(chǎn)的意義觀點一：“海海西”注定定成為中國經(jīng)經(jīng)濟新的增長長極，是國家家戰(zhàn)略的層級級……觀點二：““向東”成為為廈門城市發(fā)發(fā)展一種必然然，枋湖區(qū)如如今其已成為為廈門島向東東的新興居住住區(qū)。觀點三：廈廈門市場近近期的復蘇歸歸功于積蓄多多年的剛性需需求在價格平平穩(wěn)期的全面面爆發(fā)，后市市延續(xù)的力度度有待商榷。。項目與競爭締元山莊自身身評析[自身屬性]:交通——金尚路（雙6），金湖路（（雙6），BRT；配套——TESCO，湖里實驗小小學等新配套套；環(huán)境——薛嶺山公園、、虎頭山；戶型——有贈送面積的的戶型，極具具性價比；對締元山莊用用地的評價：：本案用地周邊邊均為新建住住宅社區(qū)，區(qū)區(qū)域印象明顯顯優(yōu)于香檳城城，可是置于于地表的高壓壓電現(xiàn)在仍然然對感官構(gòu)成成一定的不利利影響。市場現(xiàn)狀與區(qū)區(qū)域競爭[近期成交]:禹洲·香檳城隨“小小陽春”的大大勢成交勢頭頭強勁，初步步統(tǒng)計今年1~5月枋湖片區(qū)成成交約1200套普通住宅，，是2008年全年的7~8倍。[戶型差異]:過去的一年半半時間內(nèi)，二二房和標準三三房毋容置疑疑擔當著枋湖湖新住區(qū)的供供銷主力，但但其中小三房房供銷比最優(yōu)優(yōu)1:1，140㎡以上大面積戶戶型去化緩慢慢。[競爭環(huán)境]:包含締元山莊莊在內(nèi)，在未未來1~2年內(nèi)，預計目目前已知的普普通住宅市場場存量約為5000套，壓力依然然存在。其中中小三房是非非常突出的市市場供應空白白點（已知存存量只有64套），而二房房庫存壓力少少于標準三房房?？腿禾卣鱽碓唇Y(jié)構(gòu)“新廈門人”大泉州，漳州州，三明，但但已在廈門工工作或定居的的群體。江頭頭，枋湖片區(qū)區(qū)居多。片區(qū)主要客群群的特征歸類類總結(jié)廈門本土島內(nèi)內(nèi)“原住民””

真正意義的外地人老居民，拆遷遷戶，待婚族族等。市場比例看重海西，看看重投資等。。

主流，大眾，60%以上

少眾，游離，20%以下

補充，輔助，20%以上購買目的

首次置業(yè)，居住首次置業(yè)，改改善居住，非非常少投資

投資，保值職業(yè)特征

個體戶，私營業(yè)主，企業(yè)中高層，企業(yè)職工等。湖里區(qū)政府公公務員，枋湖湖拆遷戶，企企事業(yè)中高層層等私營企業(yè)主，，裙帶關(guān)系民民間資本擁有有群體等。關(guān)注注

總價，配套，教育，戶口總價，社區(qū)，，環(huán)境，區(qū)域域發(fā)展收益枋湖片區(qū)主要要客戶特征主流客戶群體體：“新廈廈門”人,30~40歲首次置業(yè)的的中產(chǎn)階級而這一部分人人也正是目前前島內(nèi)市場的的主流消費群群體，即城市市中堅人群。。特殊客戶群體體：凱悅新城城在2009年初，由華林林地產(chǎn)裙帶關(guān)關(guān)系戶，以外外地投資客構(gòu)構(gòu)成主要消化化客群。。開盤迅速消消化后，后續(xù)續(xù)來訪客群逐逐步轉(zhuǎn)向主流流客群?？腿簲U容容：不可否否認,在海西助力和和東拓發(fā)展下下，板塊客戶戶已經(jīng)不僅僅僅局限為之前前的自住客群群以及福建周周邊客群，投投資客以及港港澳臺以及外外籍客戶會逐逐漸增加，也也將成為客群群擴容的主要要部分。NO.2明道篇1-1客群總結(jié)1-2戰(zhàn)略定位無法找出一個個強有力的定定位，就無法法給予市場一一個強有力的的聲音！如何尋找出一一個準確的市市場定位，一個可以依托托板塊，跳脫脫競爭，延伸伸出項目最本本質(zhì)的訴求點點，讓消費客群先先從精神上得得到共鳴，再再走進項目……一切從消費客客群入手……他們是城市的的中堅力量，，你也可以叫叫他們中產(chǎn)階階級……無論是否是廈廈門籍，無論論是來自于閩閩南、臺灣、、還是其他城城市及國家的的人群他們是一直奮奮斗在廈門的的城市中堅……他們渴望在廈廈門找到一處處屬于自己與與家人的安樂樂窩……只有我們先了了解他們，他他們才可能想想要了解我們們！“他們已經(jīng)脫離離了為基本生生計而努力的的階段，有一一份超過平均均工資水平的的工作，擁有有房子、汽車車、股票、基基金等一些動動產(chǎn)不動產(chǎn)。。和大多數(shù)處處在底層的人人群比，中產(chǎn)產(chǎn)階級可以過過上相對體面面的生活，但但遠遠沒達到到可以隨意滿滿足消費欲望望的階段。””——摘自《三聯(lián)生活周刊刊》2008年第41期資料顯示：在在珠三角，中中產(chǎn)階層每年年都創(chuàng)造了50%的GDP，60%的出口貿(mào)易額額，70%的個人稅收……一群活在當下下的城市精英英一群愛拼才會會贏的務實主主義者從物質(zhì)層面上上講，承擔一一個家庭的主主要經(jīng)濟負擔擔，強調(diào)家庭庭，孩子在家家庭扮演舉足足輕重重的地位位?？陀^他們需要要這樣的產(chǎn)品品——具有性價比，，擁有(產(chǎn)品外觀、戶戶型情況、工工程質(zhì)量等諸諸多方面)的的品質(zhì)感，，實際得到的的價值比付出出的價格更多多。從精神層面講講，以城市中中產(chǎn)而驕傲，，需要被認同同，希望擁有有符合身份的的象征。主觀上他們需需要這樣的產(chǎn)產(chǎn)品——能滿足精神層層面的需求，，能符合作為為城市中產(chǎn)的的身份標簽，，如具有品質(zhì)質(zhì)感的住房、、交通工具等等。面對這樣的一一群消費客群群，項目該如何滿滿足他們？越有知識的人人，越有較強強的自我性，，越堅持自己己的意見。——美國社會學家家齊爾爾格特·鮑曼給他們想要的的，剛剛好適適合他們的……他們關(guān)心的是是，我的社區(qū)區(qū)到底是什么么樣的？他們關(guān)心的是是，我得到的的價值是否大大過付出的價價格？他們關(guān)心的是是，在這里是是否能找到我我的同類彰顯顯我的身份？？最好的未必適適合他們，適適合他們的才才是最好的！！項目戰(zhàn)略定位位◎從大環(huán)境出出發(fā)——海西助力下的的廈門，不僅僅僅是經(jīng)濟層層面的騰飛，，更是步入了了從居住與精精神兩個層面面的更為包容容的國際人居居之旅；◎從板塊出發(fā)發(fā)——枋湖板塊已然然成為一個聚聚集著眾多優(yōu)優(yōu)質(zhì)項目的城城市新興居住住區(qū)；◎從客群出發(fā)發(fā)——海西助力以及及板塊的提升升，我們的客客群，在未來來必然向臺海海以及全國乃乃至全世界范范圍去擴容；；◎從品牌發(fā)展展角度——禹洲地產(chǎn)進入入品牌地產(chǎn)商商的奠基性項項目，注定項項目將從戰(zhàn)略略高度和樹立立理品牌高度度兩個方面去去運營；城市新興板塊塊符合城市中堅堅的國際居住住社區(qū)國際人居、領領袖風范、價價值標桿東部中心·20萬㎡國際居住住社區(qū)價值定位——廈門未來最具具國際化氛圍圍的區(qū)域；廈門國際客戶戶聚居地；代言廈門地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的國際際化水準；代言未來廈門門的生活高度度形象定位——國際化廈門的的城市名片國際化生活標標準締造者

國際居住社區(qū)

國際化文化氛圍

國際化居住配置

國際化居住品質(zhì)國際花園居住區(qū)國際生態(tài)社區(qū)國際智能家居體系國際運動中心、醫(yī)療國際智能物業(yè)管理國際藝術(shù)會所國際風情業(yè)街國際社區(qū)文化國際化教育體系國際主流生活氛圍藝術(shù)廣場NO.3優(yōu)術(shù)篇1-1形象定位1-2產(chǎn)品定位1-3營銷推廣對現(xiàn)有局勢，，與其費力扭扭轉(zhuǎn)，不如打打破固有，重重新建立一套套評判體系，，重新引起市場場的關(guān)注和興興趣……房地產(chǎn)，其實實不僅僅在售售賣房子，也也是在賣一種種文化、一種種身份等級和精神層面的的東西。因此，我們從從升級形象價價值和產(chǎn)品價價值兩個層面面去訴求，從從重構(gòu)心理價價值上去突破……形象定位營銷戰(zhàn)即是認認知戰(zhàn)消費者因為感感動而購買!市場競爭不是是產(chǎn)品戰(zhàn)，而而是“認知戰(zhàn)戰(zhàn)”！項目形象是打打響產(chǎn)品認知知戰(zhàn)的信息核核心，是塑造造項目品牌的的關(guān)鍵之一。。項目形象定定位是整合營營銷傳播的基基礎和前提；；主要是通過過對包裝九大大核心信息要要素進行提煉煉，充分挖掘掘項目優(yōu)勢資資源，并從中中尋找相關(guān)賣賣點。它是一一個系統(tǒng)工程程，是貫穿整整個推廣過程程的一個主題題與靈魂。認知戰(zhàn)的前提提----形象定位案名：禹洲·東郡思路：直接明明了的道出客客戶群、項目目位置與產(chǎn)品品檔次：這是是一個專專為城市中產(chǎn)產(chǎn)而建造的主主流居所，有有利于引起目目標客層的心心理共鳴，使使其對號入座座。同時也傳達開開發(fā)商的品牌牌以及項目20萬㎡的大氣規(guī)規(guī)劃以及城的的概念！案名：禹洲·尚東城案名：禹洲·珍品案名：禹洲·上城案名：禹洲·純萃其它備選案名名↓形象定位之行行銷概念及概概念由來在繁華城市的的空氣中穿梭梭，我們有自自己的呼吸和和方向，選擇成熟、選選擇發(fā)展、選選擇優(yōu)雅、選選擇便捷、選選擇從容，2009，世界的目光光聚焦海西，，聚焦新東部部，【禹洲·東郡】，禹洲地產(chǎn)20萬㎡大手筆規(guī)規(guī)劃，東部心中的品品質(zhì)生活家，，這里中產(chǎn)階層層精英匯集，，彰顯一個時時代的主流文文化，領唱屬于一個個城市的生活活典范與極致致精彩，懂得生活并享享受其中，是是一種生活特特權(quán)！東部中心·20萬㎡國際居住住社區(qū)↓形象定位之精精神性定位不管哪個城市市，都有一些些代表城市氣氣質(zhì)的生活圈圈，一座代表城市市發(fā)展腳步與與時代主流的的聚居地，記載著一座城城市從發(fā)展走走向輝煌的腳腳步，雄踞城市東部部中心板塊，，借城市騰飛飛之勢，20萬㎡大社區(qū)規(guī)規(guī)模，國際化化的包容，以人為本，以以情為境，讓追求品質(zhì)與與境界的心靈靈盡情釋放?。H居住城，是一一個階層的生活印印象！中產(chǎn)階層專屬復核核心生活圈，可以以復制，無法超越越！↓形象定位之物質(zhì)性性定位環(huán)境？交通？地段段？征服一座城，遠遠遠不夠，華爾滋身份，爵士士樂的品位，將尊貴、現(xiàn)代、國國際元素匯于一一體，【禹洲·東郡】，城市精神代表，，傳家品質(zhì)美宅，，20萬㎡國際居住城，，中產(chǎn)階層專屬精精準定制，匹配自己的生活品品質(zhì)，做時代的領領跑者，演澤東部部都會生活！【禹洲·東郡】，讓東部生活重新新想象！價值地標，品質(zhì)美美宅，東部中心的的最高禮遇！↓形象定位之魅力核核心印跡廈門，印跡歷歷程，城市中堅的的“星光大道”↓形象定位之產(chǎn)品力力↓形象定位之利基力力↓形象定位之付款方方式口碑越來越好，典典藏趁早，××××元/㎡起先享受被仰視的的生活平面展示↓禹洲地產(chǎn)之形象篇篇↓禹洲地產(chǎn)之情感篇篇產(chǎn)品魅力化■締元山莊產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)提升之路與戰(zhàn)略定位的無縫縫搭接新東部·20萬㎡國際居住社區(qū)區(qū)戶型優(yōu)化增加為年輕的城市中堅量身定做的精品中小戶型從戶型、建筑立面面、景觀……各方面重新梳理產(chǎn)產(chǎn)品細節(jié)，提升項項目檔次，樹立企企業(yè)品牌形象立面重塑營造蘊含藝術(shù)品位的優(yōu)雅質(zhì)感景觀再造對項目品質(zhì)內(nèi)涵進行情景式展示，蘊含東方美學的現(xiàn)代園林■締元山莊產(chǎn)品提升升之路·產(chǎn)品優(yōu)化方案一左邊為原平面，右右邊為修改后平面面。南側(cè)戶型改小后，，面寬變小，對后后面戶型的影響也也最小，提升后兩兩戶戶型的居住質(zhì)質(zhì)量。90㎡58㎡79㎡甜蜜兩人世界：年年輕、朝氣、浪漫漫，有廳有房有花花園，滿足年輕夫夫妻對兩人世界的的追求。溫馨三口之家：超超值兩房加入戶花花園，三口之家其其樂融融。三代同堂：望曉月月聽風聲，三代同同堂共享天倫之樂樂。■締元山莊產(chǎn)品提升升之路·產(chǎn)品優(yōu)化方案二南側(cè)戶型改成大兩兩房，雙衛(wèi)，入戶戶花園根據(jù)需要可可以改成書房單層面積與原設計計一樣89㎡57.5㎡97㎡甜蜜兩人世界：麻麻雀雖小、五臟俱俱全，標準一房,兩人自得其樂。溫馨三口之家：舒舒適兩房，夫妻、、孩子各有各的私私密空間。三代同堂：望曉月月聽風聲，三代同同堂共享天倫之樂樂。調(diào)整范圍：我們建建議將所有的一梯梯四戶品字戶型全全部改為一梯六戶戶，南面戶型改小小，以減少對北面面戶型的遮擋；北北面戶型改為一房房加小三房?；陧椖渴菍嶋H開開發(fā)進度，如果報報批有困難，無法法做到完全改小，，至少要保證圖中中所標示的七個單單元改為一梯六戶戶。5#－10#樓由于是板樓或板板塔連接，且位置置相對較好，居住住環(huán)境、品質(zhì)相對對較高，可不調(diào)整整?！鼍喸角f產(chǎn)品提升升之路·立面重塑ARTDECO建筑風格，低調(diào)中中散發(fā)藝術(shù)的魅力力■締元山莊產(chǎn)品提升升之路·景觀再造現(xiàn)有技術(shù)指標下的的景觀規(guī)劃思路？？景觀空間分部相對對均衡，沒有大面面積核心中庭精致化的人工雕琢琢，自然不再是強強調(diào)的主題建筑密度相對較大大，硬地偏多拒絕平面，拒絕平平淡，講究層次，，包含地坪與植被被如何體現(xiàn)”分享。。愛“規(guī)劃主題景觀節(jié)點點，凸顯親情與溫溫馨現(xiàn)狀思路■締元山莊產(chǎn)品提升升之路·景觀再造星光大道——效仿好萊塢為巨星星留名的星光大道道，在社區(qū)核心交交通中軸，設立一一條星光大道，定定制業(yè)主的足印，，燒制成磚，鋪設設于星光大道，讓讓購房業(yè)主的足跡跡，永久鐫刻在鷺鷺島的東部，在東東郡的核心——大道兩側(cè)，結(jié)合路路燈和行道樹上的的燈光布置，制造造如畫如夢的星光光效果幽林漫步——花香小徑，是情侶侶和小夫妻牽手漫漫步的地方，樹蔭蔭蔽日，花香滿懷懷——白天有樹下雅致的的藤椅，晚上有頭頭頂忽閃的燈光，，執(zhí)子之手，一路路相伴主題超越品質(zhì)：以以主題園林建立與與業(yè)主的心靈溝通通之橋，使之精神神超越物質(zhì)■締元山莊產(chǎn)品提升升之路·景觀再造親親芳庭——小朋友的嬉戲天地地，寓教于樂的綠綠色庭園，體驗認認知的動植物課堂堂愛晚家園——父母修身養(yǎng)性的場場所，晨練、散步步、下棋、跳舞，，是父母的第二個個休憩家園■締元山莊產(chǎn)品提升升之路·景觀再造反其道而行之不要太自然：精致致化的人工雕琢——不浪費每一寸景觀觀空間，目之所及及，皆為精品，均均含品味■締元山莊產(chǎn)品提升升之路·景觀再造拒絕平面，拒絕平平淡，構(gòu)筑層次——地坪的豎向錯落，，可增加景觀面積積，植被的高低搭搭配，可產(chǎn)生豐富富的視覺沖擊人工坡地營造層次次小流水盤活大景觀觀裙房邊多層次植被被搭配柔化建筑冷冷硬臺階小徑，營造有有限空間的縱深感感迷宮般的構(gòu)圖，豐豐富了高層建筑的的俯瞰視角錯落的地形，連草草地也顯得層次分分明■締元山莊產(chǎn)品提升升之路·景觀再造我們理想中的園林林：不強調(diào)風格，因為為景觀元素是空靈靈而不受制約的；；但強調(diào)韻味，因因為這是菁英家庭庭的共有庭院，她她浪漫，因為晚上上可以看中庭燈光光如繁星點點，她她藝術(shù)，因為她給給在這里嬉戲孩子子予潛移默化的熏熏陶，她溫馨，因因為開朗的父母在在這里找的一個更更大的家，所以，這是一個充充滿愛的構(gòu)思，浪浪漫溫馨的，隱含含東方美學韻味，，散發(fā)藝術(shù)氣息的的現(xiàn)代園林，是一一個除了家之外，，最為安詳?shù)臈⑾⒏蹫场！鼍喸角f產(chǎn)品提升升之路·景觀再造需要提醒的幾點養(yǎng)生養(yǎng)心情景居所所，首先應該是一一個安全、安靜的的社區(qū)，因此建議議社區(qū)的交通體系系重新規(guī)劃，實現(xiàn)現(xiàn)基本的人車分流流，車輛不進入小小區(qū)核心，建立一一個能讓業(yè)主們?nèi)硇姆潘傻男蓓ピ?。對硬地進行景觀化化處理，既滿足消消防要求，又能最最大限度降低硬地地面積，柔化道路路。泳池做為現(xiàn)代人不不可或缺的健身場場所，已經(jīng)成為一一個小區(qū)檔次的象象征，同時，戶外外泳池也是景觀的的一個核心構(gòu)成要要素，因此，景觀觀泳池是社區(qū)景觀觀的必備要件。水景的應用，景觀觀無水則失之靈動動，水多則管理困困難，建議采用小小水系，以其動的的特性，給精致的的硬景和蔥蘢的綠綠植增加柔美的情情調(diào)細節(jié)體現(xiàn)園林立意意的精髓，如休閑閑座椅，復古街燈燈，鋪地材質(zhì)，指指示牌、垃圾箱、、信報箱等，一切切圍繞精致溫馨浪浪漫的格調(diào)，貼景景、貼題、貼意12推廣核心在海西大潮的前沿沿陣地在城市新興的東部部中心擁有最富有輿論影影響力的客戶群……這樣一個占據(jù)天時時、地利、人和的的項目，如何傳播母品牌，，助力母品牌提升升？回視關(guān)鍵問題——品牌如何與項目嫁嫁接？夏商地產(chǎn)的品牌建建設之路一個可資借鑒的案案例——夏商地產(chǎn)品牌建設設背景1、夏商地產(chǎn)作為國國有企業(yè)，在2005年之前，開發(fā)過幾幾個項目，但在廈廈門的品牌影響力力幾乎可以忽略不不計；2、夏商大學康城，，作為一個郊區(qū)大大盤，在沒有自然然資源優(yōu)勢、沒有有市政配套優(yōu)勢、、沒有強大品牌優(yōu)優(yōu)勢、沒有明顯地地價成本優(yōu)勢的前前提下，常規(guī)的競競爭策略無法讓項項目保持持續(xù)的市市場競爭優(yōu)勢。故故，塑造項目社區(qū)區(qū)品牌、生活品牌牌也將成為項目成成功與否的關(guān)鍵所所在。必須為本案度身定定制核心競爭策略略，才能突破現(xiàn)有有的競爭格局，成成為引領市場的領領跑者……以“50萬㎡現(xiàn)代生活榜樣樣新城”的項目品品牌成就“自然好好生活”的企業(yè)品品牌！?。∠纳痰禺a(chǎn)品牌建設設策略1、精確定位具體項項目的目標客戶客客群，并以此為基基礎形成科學合理理且富于創(chuàng)造性的的產(chǎn)品定位戰(zhàn)略；；2、通過營銷推廣，，形成項目品牌；；3、成立客戶俱樂部部，以項目品牌帶帶動企業(yè)品牌的建建立；4、以企業(yè)品牌帶動動項目銷售；06年9-11月——夏商地產(chǎn)口號征集集07年4月21日——夏商會廈門漳州兩兩地同時啟動07年9月15日——“夏商集團·第三屆行行出狀元元電視博餅王大賽賽”夏商會會員專專場07年9月16日——“夏商集團·第三屆行行出狀元元電視博餅王大賽賽”夏商會會員專專場）07年10月1日——盡現(xiàn)城邦魅力、歡歡享精彩十一07年2月23日——房友·車友·鬧元宵08年3月8日——夏商會積分兌換活活動啟動（二期1號樓開盤）08年6月28日——夏商會周年慶攜攜手小金星簽約進進駐（二期16-17號樓開盤）08年9月21日——中秋狀元大比拼千千人博餅活動夏商會歷程夏商會基于對客戶戶的置業(yè)咨詢、業(yè)業(yè)主聯(lián)誼、物業(yè)管管理、商業(yè)結(jié)盟等等手段，強化在客客戶心目中的美譽譽度和忠誠度，以以及發(fā)展與顧客的的長期、穩(wěn)定關(guān)系系，客戶關(guān)系管理理藉由服務手段所所培養(yǎng)的客戶滿意意度與忠誠度為其其提供支持。夏商地產(chǎn)的品牌建建設之路夏商會2007年4月創(chuàng)立，迄今已成成為廈門本土網(wǎng)站、會刊、聯(lián)盟商家、……功能最全、服務最多的客戶關(guān)系會活動最多、人氣最旺的的客戶關(guān)系會口碑最好、影響力最大的的客戶關(guān)系會發(fā)展最快、會員最多的的客戶關(guān)系會積分兌換、中秋博餅……“自然好生活”的品牌口號深入人心目前有會員10000多人，業(yè)主會員2800禹洲·東郡用項目的聲音，引引爆品牌的火熱??！讓品牌迅速躥紅?。〕鞘羞\動如何傳播品牌、樹樹立品牌、強化品品牌？企業(yè)搭臺輿論論唱戲品牌運作方式全面整合項目資源源、充分調(diào)動輿論論優(yōu)勢、嚴格執(zhí)行行“品牌先行”創(chuàng)造條件，打響品品牌的聲音！以禹洲的名義發(fā)起起以項目為契機以輿論為后盾我們針對的客群——中產(chǎn)階層最有力的的聲音？他們不一定是社會會最頂層的發(fā)言人人他們不一定是占據(jù)據(jù)最多社會財富的的人但是，他們對輿論的發(fā)展展與傳播舉足輕重重！他們左右一個城市市的輿論方向!WHO？臺商學者媒體輿論焦點：會聚海海西焦點，提升輿論高度！輿論高手：知識文文化領域?qū)＜遥嵘浾撋疃龋≥浾撆眱海狠浾撜搶蜓杆?，輿論網(wǎng)絡強大！主流中的三大輿論論主力Top3這戰(zhàn)應該怎么打？？這戲應該怎么唱唱？城市運動登場！3大戰(zhàn)役奪天下唱響臺海大戲戰(zhàn)役一唱出東部主旋律戰(zhàn)役二客戶價值攻堅戰(zhàn)戰(zhàn)役三創(chuàng)立【禹洲。臺海會所】，開展豐富多彩的的臺海文化展、臺臺海民俗節(jié)、臺海交流流季……與臺商聯(lián)合，讓禹禹洲成為海西交流流使節(jié)與學者聯(lián)合，推出出東郡名家系列講講壇，并邀請名人人為項目著書，熱炒東部片區(qū)，樹樹立禹洲城市成長長先鋒的形象直面三大主力，以以‘禹洲。給愛一一個家’發(fā)起與客客戶價值緊密相關(guān)關(guān)的各種互動活動，，打造禹洲客戶價價值創(chuàng)造者的形象象臺海高手家匯特別邀請臺灣知名名學者/人士邀請大陸知名人士士共同參與開設系列講座或沙沙龍會圍繞中產(chǎn)關(guān)注的焦焦點問題展開研討討國際企業(yè)管理專家家余世維臺灣學者、百家講講壇學者曾仕強強暢銷小說家蔡智智恒著名漫畫家?guī)酌酌着_灣營養(yǎng)學家……易中天：東生活印記特別邀請知名學者為項目撰文寫書，展示東部新廈門生活的方方面面，從更加本真的生活意義上，來描述在東部的生活，描繪東郡‘新廈門’人的精神面貌。在炒熱東部的同時，制造輿論熱點，展示東郡的文化面和精神面。歐陽應霽：東。理想身兼漫畫家和文字創(chuàng)作者，活躍于兩岸三地藝文圈，出版過系列與生活品味相關(guān)的書籍。與電視臺、電臺或或報紙合作，冠名欄目推出系列列訪談，結(jié)合東部發(fā)展談廈廈門發(fā)展，尋找想要居住在東東部為廈門建設有突出出貢獻的新廈門人人尋找一種照亮城市市的力量禹洲，給愛一個家家禹洲企業(yè)成長回顧顧展將禹洲15年的發(fā)展歷程通過圖片展、資料料展的形式一一展現(xiàn)……做成禹洲至今最全全面的企業(yè)歷程回顧展重點嫁接品牌與項項目，將項目賣點逐一轉(zhuǎn)換為實實在的客戶價值讓客戶體驗歡樂家家庭社區(qū)生活圍繞客戶關(guān)心的教教育提供相應附加值服務啟蒙教育論壇啟動教育基金禹洲。歡樂社區(qū)行行禹洲。夕陽紅俱樂樂部兩代居以上的客戶戶，最關(guān)心的問題題，就是孩子和老老人。為他們解決工作繁繁忙時無法陪伴家家人的難題，為中中產(chǎn)客戶減負，也為家家庭添歡樂。終極服務提供終生生價值，為客戶創(chuàng)創(chuàng)造價值最大化。。兩代居以上的客戶戶，最關(guān)心的問題題，就是孩子和老老人。為他們解決工作繁繁忙時無法陪伴家家人的難題，為中中產(chǎn)客戶減負，也也為家庭添歡樂。。終極服務提供終生生價值，為客戶創(chuàng)創(chuàng)造價值最大化。。品牌的市場關(guān)注度度UP！品牌的市場影響力力UP！品牌社會形象提升升UP！城市生活領航者禹洲項目運作品牌運營項目營銷城市運動創(chuàng)造一個階層的理理想生活推進一個城市的時時代發(fā)展打通一個城市的國國際脈絡階段推廣醞釀期公開強銷期持續(xù)強銷期尾銷期價格試水低開高走高值高價銷售圓滿吸引關(guān)注引爆熱點持續(xù)升溫完美收官價格策略項目策略階段推廣安排推廣時間2-3個月2-3個月6-10個月2-3個月推廣節(jié)奏穩(wěn)步蓄客小高潮高潮迭起完美收尾分期推盤策略優(yōu)化最佳位置的的產(chǎn)品，實現(xiàn)利利潤最大化。不同產(chǎn)品搭配銷銷售，豐富產(chǎn)品品線。推盤次序位置從從劣到優(yōu)，價格格穩(wěn)步上漲。1#2#4#5#樓王3#小樓王6#7#9#8#10#首次開盤東北位置的1#、2#建議增加小戶型比例低價入市第1批11小樓王帶動第二次開盤推出小樓王3#，帶動價格上行利潤最大化搭配4#豐富客戶選擇面第2批22位置較好6#，搭配沿街8#不同位置及戶型產(chǎn)品搭配豐富不同價位客戶選擇第3批33加推9#與10#，增加推盤量增加推盤量豐富不同價位客戶選擇第4批44樓王完美收官位置及戶型最優(yōu)5#，最高利潤搭配7#豐富產(chǎn)品線第5批55價格建議■禹洲·締元山莊在現(xiàn)狀狀下的價格初判判市場依據(jù)注：上述圖表中中括號中的數(shù)據(jù)據(jù)表示該項目的的推盤套數(shù)。小陽春下，1~5月枋湖片區(qū)成交交約1200套普通住宅，是是2008年全年的7~8倍，而枋湖片區(qū)區(qū)的領頭項目目目前成交均價恢恢復到11000元/㎡以上?！鲇碇蕖ぞ喸角f在現(xiàn)狀狀下的價格初判判競爭依據(jù)注：上述圖表中中括號中的數(shù)據(jù)據(jù)表示該項目的的推盤套數(shù)。

枋湖片區(qū)主要在售和已知項目各戶型市場余量統(tǒng)計(區(qū)域競爭環(huán)境分析)數(shù)據(jù)來源：新景祥數(shù)據(jù)庫項目名稱預售套數(shù)剩余套數(shù)一房小二房二房小三房標準三房大三房四房及以上30~6565~7575~9595~120120~140140~160160以上余量統(tǒng)計--50053644237064424207260小三房是非常突突出的市場供應應缺口標準三房是每個個項目固定規(guī)劃劃的戶型，余量量多二房的庫存相對對三房較少，余余量壓力小在未來1~2年內(nèi)，預計目前前已知的普通住住宅市場存量約約為5000套，壓力雖然存存在。但是已知知的包括“建發(fā)發(fā)用地”、“華華林廣場”等地地塊都是拉動和和穩(wěn)定枋湖片區(qū)區(qū)價格平衡的項項目。■禹洲·締元山莊在現(xiàn)狀狀下的價格初判判其他依據(jù)大勢誘因今年1月以來，廈門島島內(nèi)、全市房價價穩(wěn)步上升的同同時，市場存量量持續(xù)下降。由由于去年土地動動工面積銳減，，在迅速回暖的的小陽春面前，，島內(nèi)市場的熱熱點仍將延續(xù)，，島內(nèi)價格受到到支撐?！鲇碇蕖ぞ喸角f在現(xiàn)狀狀下的價格初判判其他依據(jù)區(qū)域提升在“海西”助力力和廈門城市東東拓的背景下，，枋湖片區(qū)配套套的持續(xù)完善，，居住氛圍的持續(xù)續(xù)提高，都是對對區(qū)域房價的有有力保證?！鲇碇蕖ぞ喸角f在現(xiàn)狀狀下的價格初判判小結(jié)

市場比較法結(jié)果參考項目禹洲香檳城一期水晶森林書香佳緣開盤時間2007-09-222007-10-272007-10-24整體簽約均價100001100011000修正價格135001250013000比較價格136001320013700比較權(quán)重50%15%35%加權(quán)平均13600權(quán)重說明“禹洲香檳城”一期為禹洲同產(chǎn)品線下項目項目環(huán)境、交通及自身因素與本案最為相似，可比性最強，取50%權(quán)重；“書香佳緣”的區(qū)位、環(huán)境、交通等與本案也較為相似，取35％權(quán)重；而“水晶森林”項目從整個大枋湖板塊來分析，區(qū)位與本案距離最遠，因此給予最低權(quán)重比分15%。小結(jié)：估算13600元/㎡為本案地塊按照照2+2戶型，當前市場場銷售價格的初初步評價。如果增加禹洲地地產(chǎn)品牌的提升升、我司成熟穩(wěn)穩(wěn)健的運盤模式式和操盤經(jīng)驗等等因素，預期項項目目前銷售價價格可達14000元/㎡，折算成使用面面積后價格為11200元/㎡。介于市場前景的的變化和難以預預期性，本案的的實際可售價格格尚需明確本案案的工程進度之之后再做研判。。注：實際使用面面積價格計算為為110~130平戶型，贈送20~40平面積計算的平平均結(jié)果。新景祥投資控股集團旗下?lián)碛?0余家分支機構(gòu)，已為100多家發(fā)展商及機構(gòu)提供了專業(yè)服務超過10年跨區(qū)域發(fā)展經(jīng)驗全面進入中國35個以上大中城市綜合服務連鎖中國2009中國房地產(chǎn)策劃劃代理綜合實力力TOP102008中國房地產(chǎn)策劃劃代理公司品牌牌價值TOP102008中國房地地產(chǎn)策劃劃代理綜綜合實力力TOP102007中國房地地產(chǎn)策劃劃代理綜綜合實力力TOP102006中國房地地產(chǎn)策劃劃代理公公司品牌牌價值TOP102006中國最具具全案策策劃力顧顧問機構(gòu)構(gòu)2006中國最具具實效銷銷售力代代理企業(yè)業(yè)2005中國金牌牌代理百百強（十十三名））近年榮譽累計代理理項目合約總面面積超過過2600萬平方米米銷售總金金額超過過300億元跨區(qū)域發(fā)發(fā)展超過過10年100余個數(shù)字新景景祥07年代理樓樓盤總銷售金金額超110億元全國過往往部分項項目合作品牌牌開發(fā)企企業(yè)建發(fā)房產(chǎn)產(chǎn)吳吳中地地產(chǎn)駿駿和置業(yè)業(yè)沿沿海綠色色家園明明發(fā)集集團萬科地產(chǎn)產(chǎn)金金地集集團路路橋集集團廈廈商商地產(chǎn)融融僑集團團主營業(yè)務務市場研究營銷策略企劃推廣銷售執(zhí)行銷售代理

服務內(nèi)容

高端住宅

大盤開發(fā)

城市綜合體

核心業(yè)務

營銷策略項目整體體營銷流流程控制制項目市場場形象定定位項目營銷銷戰(zhàn)略與與戰(zhàn)術(shù)擬擬定項目價格格策略擬擬定促銷策略略實施方方案制定營銷銷推廣策策略發(fā)展商與與項目形形象定位位與包裝裝項目營銷銷傳播策策略媒體選擇擇與組合合品牌活動動策劃組組織

企劃推廣總形象策策略公關(guān)與宣宣傳策略略建議營銷活動動總體策策略傳播媒介介選擇建建議分階段傳傳播策略略媒介計劃劃策略與與預算建建議在策略指指導下的的行銷推推廣計劃劃項目全程程宣傳物物料設計計

銷售執(zhí)行專業(yè)銷售售代理服服務銷售節(jié)奏奏安排與與控制銷售流程程執(zhí)行銷售團隊隊搭建與與組織管管理營銷中心心定位與與包裝樣板房策策略與概概念設計計樣板示范范段策略略與概念念設計現(xiàn)場活動動策略及及執(zhí)行實實施業(yè)績目標標制定與與執(zhí)行完善的內(nèi)內(nèi)部激勵勵系統(tǒng)，，打造中中國最穩(wěn)穩(wěn)定的地地產(chǎn)綜合合服務團團隊三級專業(yè)業(yè)品質(zhì)監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)，全面面提升服服務品質(zhì)質(zhì)和運作作效能專設項目目品控中中心，高高效保障障擴張過過程中的的項目品品質(zhì)

品控NewVisualAngle■提升價值值高效而龐龐大的客客戶資料料庫新景祥龐龐大的客客戶資料料庫成為為應對逆逆市的需需求保障障?；谫Y源源共享，，無障礙礙溝通協(xié)協(xié)作的IT技術(shù)平臺臺，支持持集團用用戶的IT平臺，高高效的資資源共享享系統(tǒng)，，贏取項項目附加加值的““新景祥祥辦公自自動化（（OA）系統(tǒng)及及銷售管管理系統(tǒng)統(tǒng)”。擁有著20多萬份的的客戶數(shù)數(shù)據(jù)庫與與分銷渠渠道網(wǎng)絡絡資源，，其中廈廈門客戶戶數(shù)據(jù)更更加充實實。覆蓋全國國又扎根根本土的的龐大客客戶管理理平臺。。新景祥客客戶管理理系統(tǒng)新景祥數(shù)數(shù)據(jù)庫龐大而縝密的市場跟蹤數(shù)據(jù)全國主要城市在售項目日成交跟蹤。完備的一級市場、二級市場、三級市場月度數(shù)據(jù)跟蹤。廈門房管局月度及年度數(shù)據(jù)跟蹤。政策跟蹤與即時的掃描分析。覆蓋全國又扎根本土的龐大市場數(shù)據(jù)平臺。中國房地地產(chǎn)策劃劃代理綜綜合實力力TOP10企業(yè)新景祥——您值得信信賴的合合作選擇擇！提案結(jié)束束，謝謝謝各位一期和二期周邊現(xiàn)狀禹洲·香檳城一一期禹洲·締元山莊莊建發(fā)·書香佳緣緣鷺島心筑筑幸福密碼碼凱悅新城城聯(lián)發(fā)欣悅悅園水晶森林林吉家家世世界建發(fā)新地地塊卓晟園碧湖嘉園園湖里婦幼幼保健金中華枋枋湖購物物廣場聯(lián)盛百貨貨枋湖店店TESCO購物中心心TESCO(特易購)源自英國國，全球球零售業(yè)業(yè)五十強強排名第第三，僅僅次于沃沃爾瑪和和家樂福福，高于于麥德龍龍。此在在廈的建建設擬建建成類似似SM的大型購購物中心心，也是是TESCO在華的首首個綜合合購物中中心，地地塊編號號2008Y06-S，在籌備備中。計計劃2008年后三年年完工湖里區(qū)新新政府湖里區(qū)新新政府湖里實驗驗小學

配套匱乏將逐步改觀交通通達已經(jīng)在多年前就全面實現(xiàn)，早期區(qū)域各項目的所面臨通病就是配套匱乏。，但這一現(xiàn)狀逐步將被改觀包括諸如湖里實驗小學(本案附近)、枋湖中學、TESCO購物中心在內(nèi)重點配套建設會提升配套等級。而扎堆的新住宅社區(qū)組團效應會愈發(fā)明顯。附件件禹洲·締元山莊莊項目地地塊利弊弊用地周圍圍均為新新建住宅宅社區(qū)，，區(qū)域印印象優(yōu)于于香檳城城一期用地北側(cè)側(cè)和西側(cè)側(cè)分別為為“幸福福密碼””和“凱凱悅新城城”新建建住宅社社區(qū)，南南側(cè)為薛薛嶺山(山勢低矮矮)，從整體體形象而而言，明明顯優(yōu)于于一期，，相對而而言更靜靜謐更適適合居住住。1243相對香檳城一期而言，更靜謐和靠近其他住宅社區(qū)的本案用地薛嶺山公園薛嶺山公園置于地表表的高壓壓電和有有待改觀觀的區(qū)域域形象是是最大弊弊端地表高壓壓電沿線線的七家家開發(fā)企企業(yè)聯(lián)名名要求高高壓電遷遷至地下下，這一一事件基基本確定定，沿途途諸如凱凱悅新城城項目已已經(jīng)因此此提價。。但由于于現(xiàn)狀仍仍然存在在，對潛潛在客戶戶的感官官劣勢影影響顯著著。置于地表表的高壓壓電比較嘈雜的金湖路區(qū)位形象象有待改改觀利弊附件件■枋湖片區(qū)區(qū)市場現(xiàn)現(xiàn)狀與區(qū)區(qū)域競爭爭環(huán)境點點評12

房地產(chǎn)業(yè)深度調(diào)整期的疲軟反應書香佳緣成交均價12000~13000銷售進度基本停滯幸福密碼Ⅰ成交均價8000~8500銷售進度趨于緩慢禹洲·香檳城Ⅰ成交均價14000~15000銷售進度基本停滯水晶森林成交均價11000~13000銷售進度趨于緩慢1

房地產(chǎn)政策松綁和剛性需求釋放的“小陽春”書香佳緣銷售均價8500~10000低價與品牌品質(zhì)產(chǎn)品幸福密碼ⅠⅡ簽約均價8000~8500延續(xù)的低總價產(chǎn)品凱悅新城簽約均價8000~8500低總價吸引關(guān)系戶水晶森林銷售均價9000~11000低價與成型的產(chǎn)品2注：上述述圖表中中括號中中的數(shù)據(jù)據(jù)表示該該項目的的推盤套套數(shù)。2009.01~2009.05片區(qū)主要項目成交情況項目名稱總成交套數(shù)月均成交套數(shù)書香佳緣24461幸福密碼Ⅰ9925禹洲·香檳城38496水晶森林12330凱悅新城18794幸福密碼Ⅱ14874附件件■枋湖片區(qū)區(qū)市場現(xiàn)現(xiàn)狀與區(qū)區(qū)域競爭爭環(huán)境點點評

枋湖片區(qū)普通住宅主要戶型區(qū)間市場容量分析數(shù)據(jù)來源：新景祥數(shù)據(jù)庫項目名稱預售套數(shù)開始銷售時間一房小二房二房小三房標準三房大三房四房及以上30~6565~7575~9595~120120~140140~160160以上書香佳緣8422007.10.248822184--4312295各戶型區(qū)間銷售情況8622180--4222089幸福密碼Ⅰ3192007.11.2772--187--60----各戶型區(qū)間銷售情況71--183--55----禹洲·香檳城6102007.09.22------22030090--各戶型區(qū)間銷售情況------21624285--水晶森林名苑5112007.10.27----------297214各戶型區(qū)間銷售情況----------18998水晶森林名居4422007.12.30101--48111754067各戶型區(qū)間銷售情況101--48111754067凱悅新城9842009.03.2146212220--202--88各戶型區(qū)間銷售情況1011299--53--7幸福密碼Ⅱ2792009.03----141--138----各戶型區(qū)間銷售情況----130--94----御之苑1752009.05.28----9--802759各戶型區(qū)間銷售情況----5--21158各面積區(qū)間戶型供應合計723347893311286476523各面積區(qū)間戶型銷售合計35934645327962349269供銷比2:11:11.2:11.01:11.34:11.36:11.94:11.2:11.34:11.01:1

說明1：雖然片區(qū)內(nèi)主要項目的開盤時間都集中在2007年第四季度，從上頁銷售走勢，也很清晰的發(fā)現(xiàn)進入2009年成為很多項目的主要去化期，因此上表數(shù)據(jù)可以反映2008年~2009年1年半時間各戶型的市場容量。說明2：上表主主要以各各戶型的的建筑面面積為劃劃分標準準。附件件■枋湖片區(qū)區(qū)市場現(xiàn)現(xiàn)狀與區(qū)區(qū)域競爭爭環(huán)境點點評

枋湖片區(qū)主要在售和已知項目各戶型市場余量統(tǒng)計(區(qū)域競爭環(huán)境分析)數(shù)據(jù)來源：新景祥數(shù)據(jù)庫項目名稱預售套數(shù)剩余套數(shù)一房小二房二房小三房標準三房大三房四房及以上30~6565~7575~9595~120120~140140~160160以上書香佳緣842--8822184--4312295銷售套數(shù)808348622180--4222089

幸福密碼Ⅰ319--72--187--60----銷售套數(shù)3091071--183--55----禹洲·香檳城610--------22030090--銷售套數(shù)53080------21624285--水晶森林名苑511------------297214銷售套數(shù)287224----------18998水晶森林名居442--101--48111754067銷售套數(shù)4420101--48111754067凱悅新城984--46212220--202--88銷售套數(shù)2727121011299--53--7幸福密碼Ⅱ279------141--138----銷售套數(shù)22455----130--94----御之苑175------9--802759銷售套數(shù)49126----5--21158富貴門花園Ⅱ142------------1348銷售套數(shù)7765----------752鷺島心筑349----4222660--21--銷售套數(shù)--349--------------締元山莊--200000平--------------約折合套數(shù)--1700--------------華林廣場--90000平--------------約折合套數(shù)--750建發(fā)用地--110000平--------------約折合套數(shù)--900--------------余量統(tǒng)計--50053644237064424207260注：締元元山莊和和建發(fā)用用地均為為現(xiàn)狀土土地，按按照平均均戶型120平估算套套數(shù)小三房是是非常突突出的市市場供應應缺口標準三房房是每個個項目固固定規(guī)劃劃的戶型型，余量量多二房的庫庫存相對對三房較較少，余余量壓力力小附件件主流客戶戶群體

枋湖片區(qū)主要在售和已知項目針對性主要客戶特征訪談匯總表數(shù)據(jù)來源：新景祥數(shù)據(jù)庫項目名稱主力產(chǎn)品來源地置業(yè)目的特征年齡層關(guān)注焦點建發(fā)·書香佳緣75~95二房120~140三房廈門島內(nèi)定居(包括廈門本地，漳州、泉州、晉江等外地來廈)首次置業(yè)為主，改善性居住相對少。5%~10%追隨建發(fā)品牌的人群（二次、多次）“新廈門人”、中產(chǎn)階級，湖里區(qū)公務員，企業(yè)中高層為主。建發(fā)品牌老客戶對新客戶的引導。純粹外地或者廈門本地的投資客很少。諸如建發(fā)在周邊外地的推廣活動，收效一般25~35歲居多/價格：普遍接受8000~9000元/㎡，100萬總價是坎/戶型：90~100㎡始中較低總價產(chǎn)品，傳統(tǒng)經(jīng)典戶型受到追捧，贏在細節(jié)(中庸產(chǎn)品附加軟實力的打造)。自身135㎡戶型遭遇市場抗性。/其他：為老人考慮社區(qū)環(huán)境配套，周邊，產(chǎn)品細節(jié)，教育和購物便利。幸福密碼2期75~95二房120~140三房廈門島內(nèi)定居（包括廈門本地，三明，漳州，泉州地區(qū)等外地來廈）首次置業(yè)為主，改善性居住較少。很多租房戶需求外地祖籍來廈工作的“新廈門人”，中產(chǎn)階級，企業(yè)中層，企業(yè)職工，個體經(jīng)營戶等居多。純粹外地或者廈門本地的投資客很少。25~35歲居多/價格：普遍接受8000~8500元/㎡，/戶型：70~90㎡二房去化速度最快/其他：戶型功能齊全,周邊和社區(qū)自身配套鷺島心筑（來訪客群）75~95二房廈門島內(nèi)定居（祖籍多是漳州、泉州、晉江等地）首次置業(yè)和改善性置業(yè)外地祖籍來廈工作的“新廈門人”，中產(chǎn)階