武漢高層住宅樓營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃方案

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開(kāi)發(fā)有限公司20110118興邦華庭營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃方案市場(chǎng)背景研究1項(xiàng)目本體研究2定位分析3營(yíng)銷(xiāo)策略4營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行5第一章市場(chǎng)背景研究2010年武漢市GDP達(dá)到5291億元，比2009年增加近800億元，同比增長(zhǎng)16%，GDP總量在中部六省省會(huì)城市中繼續(xù)保持第一。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值170.04億元，增長(zhǎng)2.6%;第二產(chǎn)業(yè)增加值2532.82億元，增長(zhǎng)17.8%;第三產(chǎn)業(yè)2812.90億元，增長(zhǎng)12.5%。居民人均可支配收入20806.32元，增長(zhǎng)13.2%;農(nóng)民人均純收入8294.8元，增長(zhǎng)15.8%。CPI愈3%。一、2010武漢宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)概況___GDP歷年增長(zhǎng)走勢(shì)圖

2010年人均可支配收入持續(xù)上漲，總值達(dá)到21106元，人民生活水平提高，潛在購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)。其中城市居民收入人均工資性收入10975.27元，比上年同期增加1159.27元，增長(zhǎng)11.8%；人均經(jīng)營(yíng)凈收入1395.61元，比上年同期增加160.29元，增長(zhǎng)13.0%；人均財(cái)產(chǎn)性收入為418.75元，比上年同期增加219.38元，增長(zhǎng)1.1倍。一、2010武漢宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)概況___人均可支配收入

2010年構(gòu)成居民消費(fèi)的八大類(lèi)商品價(jià)格累計(jì)呈“七升一降”態(tài)勢(shì)，除娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)價(jià)格下降0.9%以外，食品、煙酒及用品、醫(yī)療保健及個(gè)人用品、交通和通訊、衣著、家庭設(shè)備及用品、居住類(lèi)等七大類(lèi)商品及服務(wù)價(jià)格均不同程度上漲。在全球?qū)捤尚载泿耪邔?dǎo)致的流動(dòng)性過(guò)剩、工資上漲壓力加大、國(guó)際大宗商品和資源大幅上漲等聯(lián)合作用下，未來(lái)以食品類(lèi)、居住類(lèi)、醫(yī)療保健和個(gè)人用品等主導(dǎo)的通貨膨脹短期難根除。2010年武漢市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）增長(zhǎng)超過(guò)3%，2011年物價(jià)上漲壓力仍然較大。一、2010武漢宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)概況___居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

2010年武漢市固定資產(chǎn)投資3212億元，比2009年全年的固定資產(chǎn)投資總額上漲了7%。從固定資產(chǎn)投資占GDP的比率來(lái)看，2001年至今該比率快速上漲，2010年武漢市固定資產(chǎn)投資額占GDP的比率上漲到67.5%。一、2010武漢宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)概況___固定資產(chǎn)投資情況

2010年武漢市消費(fèi)市場(chǎng)活躍，累計(jì)完成社會(huì)消費(fèi)品零售額2268億元，增長(zhǎng)率達(dá)19.9%。汽車(chē)、石油及制品類(lèi)商品銷(xiāo)售大幅攀升，已成為帶動(dòng)武漢市消費(fèi)增長(zhǎng)的主力軍。一、2010武漢宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)概況___社會(huì)零售總額

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)概況二級(jí)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)2010年武漢土地市場(chǎng)共成交地塊200宗，共成交土地面積1471萬(wàn)平米，土地成交總金額約為779億元，總土地出讓金額全國(guó)排名第六位。2010年，武漢商品住房累計(jì)新增供應(yīng)1177.79萬(wàn)平方米，較上年有大幅增長(zhǎng)，漲幅為107.08%；商品住房銷(xiāo)售面積為1159.46萬(wàn)平方米，同比減少7.96％；成交套數(shù)為113079套，同比減少6.13％。商品住房銷(xiāo)售均價(jià)為6184.49元/平方米，同比上漲17.44％。AND三、行業(yè)政策綜述全國(guó)性綜合政策

三、行業(yè)政策綜綜述武漢市地方性綜綜合政策三、行業(yè)政策綜綜述土地政策三、行業(yè)政策綜綜述金融政策三、行業(yè)政策綜綜述稅收政策三、行業(yè)政策綜綜述保障房政策三、行業(yè)政策綜綜述保障房政策四、房地產(chǎn)發(fā)展展綜述——土地地土地供給2010年全年年，武漢市新增增土地供應(yīng)253宗，總供給給面積1696.6萬(wàn)平米。。從供應(yīng)土地性質(zhì)質(zhì)來(lái)看，2010年各類(lèi)土地地供應(yīng)中，其他他用地供應(yīng)量居居首位，供應(yīng)面面積達(dá)844.4萬(wàn)平米，占占總供地面積的的50%；其次次為居住用地，，供應(yīng)面積為546.7萬(wàn)平平米，占總供地地面積的32%；商業(yè)用地供供應(yīng)面積為269.1萬(wàn)平米米，占總供地面面積的16%。。從供應(yīng)土地區(qū)域域分布來(lái)看，2010年各區(qū)區(qū)域土地供應(yīng)中中，主城區(qū)內(nèi)2-3環(huán)之間是是供應(yīng)量最大的的區(qū)域，占到全全部供應(yīng)量的24%，其次為為3環(huán)外主城區(qū)區(qū)，供應(yīng)量占到到20%；隨著著武漢市城市擴(kuò)擴(kuò)張步伐的加快快，遠(yuǎn)城區(qū)越來(lái)來(lái)越受到關(guān)注，，2010年遠(yuǎn)遠(yuǎn)城區(qū)土地出讓讓占到了全市土土地出讓面積的的32%，增長(zhǎng)長(zhǎng)明顯。從月度出讓情況況來(lái)看，武漢延延續(xù)了年頭年尾尾為供應(yīng)旺季的的局面，尤其是是第四季度，土土地出讓占到全全年供應(yīng)面積的的47.20%。土地成交從土地成交宗數(shù)數(shù)、成交面積等等指標(biāo)看，遠(yuǎn)城城區(qū)和主城區(qū)的的土地成交規(guī)模模已經(jīng)很接近；；但從樓面地價(jià)價(jià)看，主城區(qū)樓樓面地價(jià)為遠(yuǎn)城城區(qū)樓面地價(jià)的的3倍，畝單價(jià)價(jià)更是遠(yuǎn)城區(qū)的的6倍，遠(yuǎn)城區(qū)區(qū)和主城區(qū)土地地價(jià)值還存在明明顯差異。2010年，洪洪山區(qū)、東西湖湖區(qū)、東湖高新新區(qū)等次中心區(qū)區(qū)域土地成交放放量，整體成交交量達(dá)257萬(wàn)萬(wàn)方，武昌區(qū)、、江漢區(qū)、漢陽(yáng)陽(yáng)區(qū)等中心區(qū)域域土地成交放量量，整體成交量量達(dá)474萬(wàn)方方，蔡甸等遠(yuǎn)城城區(qū)土地市場(chǎng)復(fù)復(fù)蘇，整體成交交量達(dá)483萬(wàn)萬(wàn)方。分行政區(qū)看，主主城區(qū)中的漢陽(yáng)陽(yáng)、武昌、江漢漢土地成交規(guī)模模最大，武昌土土地樓面地價(jià)最最高，主要是因因?yàn)樵搮^(qū)域2010年成交土土地中有較多大大型綜合體項(xiàng)目目，拉高了樓面面地價(jià)，江漢區(qū)區(qū)樓面地價(jià)偏低低主要是因?yàn)槠淦涑山坏牡貕K中中有較大詭秘的的城中村地塊。。遠(yuǎn)城區(qū)中，靠近近東湖高新的江江夏區(qū)和靠近武武漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)的漢南土地成成交規(guī)模最大，，遠(yuǎn)城區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)導(dǎo)向?yàn)橹鞯某鞘惺邪l(fā)展模式對(duì)于于周邊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)的人口導(dǎo)入入依賴(lài)明顯。一月，武漢十大大主城區(qū)成交均均價(jià)較上月都有有所上漲，其中中受部分售價(jià)較較高樓盤(pán)拉升影影響和大多數(shù)在在售項(xiàng)目漲價(jià)影影響，沌口片和東西湖湖片的環(huán)比漲幅幅最大，分別達(dá)達(dá)4.10%和和3.12%;而古田片區(qū)、二二七后湖片區(qū)、、武昌中心區(qū)、、漢口中心區(qū)和和關(guān)山片的漲幅幅也較大，均在在1%以上。同同上月一樣，市市場(chǎng)銷(xiāo)售火爆、、項(xiàng)目提價(jià)是本本月各區(qū)域成交交均價(jià)上漲的主主要原因;與去去年同期相比，，漢陽(yáng)中心區(qū)、、古田片區(qū)和沌沌口片成交均價(jià)價(jià)漲幅最大，都都在20%以上上，而漢口中心心區(qū)、東西湖片片、武昌中心區(qū)區(qū)和南湖片漲幅幅相對(duì)較小，在在10%左右。。2011年武漢漢房地產(chǎn)現(xiàn)狀分分析總結(jié)：1、武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展展態(tài)勢(shì)良好，主主力人群具備一一定購(gòu)買(mǎi)實(shí)力；；2、未來(lái)供應(yīng)量量將持續(xù)增加，，供大于求導(dǎo)致致競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加加??；3、120㎡以以下的中小戶(hù)型型仍是市場(chǎng)的主主力消化產(chǎn)品；；4、目前整體市市場(chǎng)仍處于高位位調(diào)整階段，不不排除受政策及及供應(yīng)增加的影影響出現(xiàn)短暫回回落或停頓的現(xiàn)現(xiàn)象出現(xiàn)；5、國(guó)家宏觀(guān)調(diào)調(diào)控非常嚴(yán)厲，，未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)大。。按地理區(qū)域劃分分，目前江夏區(qū)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主主要集中在三大大區(qū)域：一是以以湯遜湖為中心心的沿湖區(qū)域，一是以大學(xué)城城周邊及文化路路沿線(xiàn)為主的大橋新區(qū)，另一是以紙坊坊老城區(qū)周邊為為主的紙坊城區(qū)。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市市場(chǎng)劃分大橋新區(qū)以高層為主，小小高層為輔，少少量多層和別墅墅，主要面向周周邊大學(xué)城老師師、武昌及洪山山首次置業(yè)和投投資者等。本案位于紙坊城城區(qū)，從產(chǎn)品、、客戶(hù)結(jié)構(gòu)來(lái)看看，與本案形成成競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目主主要位于紙坊城城區(qū)，其次為大大橋新區(qū)。紙坊板塊依托江夏老牌城城區(qū)資源，多為為江夏本地開(kāi)發(fā)發(fā)商；多數(shù)項(xiàng)目分布在在文化路及江夏夏大道周?chē)?；作為江夏成熟的的居住社區(qū)，目目前均價(jià)在3800元/平米左右，價(jià)格增幅幅比較大。序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)形式總建面（萬(wàn)平）容積率總套數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間價(jià)格1鴻發(fā)世紀(jì)城高層463.435542009-1041002江郡華府小高層、高層222.2820002009-9-2942003花山美廬小高層、高層3.52.793202010-05-0836004南郡帝苑高層144.0414702010-10-542005博雅豪庭高層83.60

7882010-08-28

38006南城國(guó)際高層26.091442010-1136007尚城新界小高層、高層5.5

2.5

4392011-0138008畔山御景高層4.181.9616002011-01-1533009中央街高層12.58043.492010-113900本案南城國(guó)際花山美廬博雅豪庭江郡華府鴻發(fā)世紀(jì)城畔山御景尚城新界中央街南郡帝苑項(xiàng)目競(jìng)案—鴻發(fā)發(fā)·世紀(jì)城該項(xiàng)目特色為：：經(jīng)濟(jì)住宅，投資資地產(chǎn)。位于江夏城區(qū)中中心地段，位置置優(yōu)越，周邊配配套齊全，總建建面約46萬(wàn)方方，由18棟22—32層高高層組成，規(guī)劃劃有約6萬(wàn)方商商業(yè)。目前在售一期4棟27層高層層，1房到6房房，面積88-238平米。。目前銷(xiāo)售均價(jià)約約4100元∕㎡㎡。2011年將加加推新房源。鴻發(fā)·世紀(jì)城以以絕佳的地理位位置、超大的規(guī)規(guī)模，以及項(xiàng)目目自帶的約6萬(wàn)萬(wàn)方商業(yè)，成為為江夏城區(qū)代表表樓盤(pán)。鴻發(fā)·世紀(jì)城營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)思路主要采用大量昭昭示性戶(hù)外圍墻墻、路牌指示、、廣告牌對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行宣傳，該該項(xiàng)目自身體量量大，配套完善善，加之其營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)中心正對(duì)客運(yùn)運(yùn)起點(diǎn)站，路過(guò)過(guò)客戶(hù)較多。項(xiàng)目競(jìng)案—江郡郡華府該項(xiàng)目特色為：：生態(tài)、宜居?？偨ㄖ娣e22萬(wàn)方，規(guī)劃匯匯集別墅、板式式小高層、27層高層，及2萬(wàn)余方旗艦商商業(yè)等業(yè)態(tài)。目前在售三期90-138平平米的兩房、三三房，所剩房源源已不多。目前銷(xiāo)售均價(jià)約約4200元∕∕㎡.江郡華府以一線(xiàn)線(xiàn)絕佳的湖景資資源領(lǐng)先江夏新新城區(qū)其它樓盤(pán)盤(pán)，為片區(qū)內(nèi)宜宜居型產(chǎn)品。江郡華府營(yíng)銷(xiāo)思思路該項(xiàng)目地處新江江夏政府大樓正正對(duì)面，緊鄰譚譚鑫培公園，具具備一定湖景資資源，在營(yíng)銷(xiāo)宣宣傳上該項(xiàng)目一一直定位較為高高調(diào)，銷(xiāo)售情況況較好。項(xiàng)目競(jìng)案—南郡帝苑該項(xiàng)目特色為：：宜居生態(tài)地產(chǎn),低密居所、品品牌開(kāi)發(fā)商。10月2日開(kāi)盤(pán)盤(pán)，一期戶(hù)型89-133㎡㎡，兩房得三，，三房得四房，，目前所剩房源源已不多，銷(xiāo)售售進(jìn)度較快。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天優(yōu)惠20000，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)更有抽獎(jiǎng)、、禮品贈(zèng)送。。目前3700元元/平起，均價(jià)價(jià)4200元/平平。富麗地產(chǎn)為江夏夏區(qū)品牌地產(chǎn)，，以其優(yōu)越的地地理位置與品牌牌效應(yīng)，項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售速度與價(jià)格格都高于周邊項(xiàng)項(xiàng)目。南郡帝苑營(yíng)銷(xiāo)思路該項(xiàng)目除對(duì)自身身產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及地地段進(jìn)行宣傳外外，具備片區(qū)內(nèi)內(nèi)其他項(xiàng)目所不不具備的品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)，富麗作為為本地開(kāi)發(fā)商連連續(xù)多年在江夏夏片區(qū)的成功開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，取得得市場(chǎng)以及客戶(hù)戶(hù)的認(rèn)可。該項(xiàng)項(xiàng)目采用戶(hù)外、、網(wǎng)絡(luò)及報(bào)紙傳傳媒的模式宣傳傳。項(xiàng)目競(jìng)案—南城國(guó)際該項(xiàng)目特色為：：經(jīng)濟(jì)住宅,配配套商品房；；11月開(kāi)盤(pán)，推推出89-113平米2-3房；位于紙坊中心興興新路和西交路路交匯處，緊鄰鄰紙坊建行大廈廈，配套齊全；；目前銷(xiāo)售均價(jià)3600元/㎡㎡。該項(xiàng)目體量較小，但區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，，定價(jià)較低，先先于本案推售，，必將截留本案案部分目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)。項(xiàng)目競(jìng)案—尚城新界該項(xiàng)目特色為：：科技主旨預(yù)計(jì)明年元開(kāi)盤(pán)盤(pán)，主推70余余平米的兩房到到110余平米米的三房，80多平米的復(fù)式式等；位于武昌大道與與熊廷弼街交匯匯處(體育館旁旁)。該項(xiàng)目規(guī)模、區(qū)區(qū)域、產(chǎn)品、推推售時(shí)間與本案案相近，客戶(hù)定定位應(yīng)與本案有有較大雷同，將將為本案的主要要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，目目前推廣較少。。項(xiàng)目競(jìng)案—畔山御景該項(xiàng)目特色為：：景觀(guān)、低碳；預(yù)計(jì)2010年年12月開(kāi)盤(pán)，，主推77-120平米房源源，所有戶(hù)型型均設(shè)計(jì)空中花花園；該項(xiàng)目與本案位位置也較近，目目前推廣已展開(kāi)開(kāi)，主要道旗、、銷(xiāo)使派單為主主。大橋新區(qū)板塊序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)形式總建面萬(wàn)平容積率總套數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間價(jià)格1聯(lián)發(fā)·龍灣小高層、高層、別墅292.40

2536

2010-10-05

49002鴻發(fā)大廈高層41.80

364

2008-01-26

37003福志雅筑高層6.53.45182010-10-06

48004菩提苑高層382.083023

預(yù)計(jì)2011年初——鴻發(fā)大廈目前僅僅剩一套，價(jià)格格較低；項(xiàng)目集中在文化化路兩邊，及大大學(xué)城周邊；隨著文化路的的貫通，片區(qū)區(qū)內(nèi)價(jià)格成長(zhǎng)長(zhǎng)較快，價(jià)格格已超過(guò)紙坊坊老城區(qū)。聯(lián)發(fā)龍灣福志雅筑菩提苑文化路鴻發(fā)大廈項(xiàng)目競(jìng)案—聯(lián)聯(lián)發(fā)·龍灣該項(xiàng)目特色為為：生態(tài)、水景。?？偨ㄖ娣e約約29萬(wàn)平方方米，產(chǎn)品形形態(tài)涵蓋小高高層、高層、、聯(lián)排別墅等等多種類(lèi)型，，另建有10萬(wàn)平方米私私屬濕地公園園（龍灣濱湖湖公園），是是集現(xiàn)代住宅宅、商業(yè)、幼幼兒園、會(huì)所所、休閑等位位一體的大型型綜合性湖岸岸生態(tài)社區(qū)10月5日開(kāi)開(kāi)盤(pán)推出11#、13#、15#號(hào)號(hào)樓，主力戶(hù)戶(hù)型面積區(qū)間間在85-145㎡之間間，去化80%左右，12月份推出出10#、12#、14#。目前銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)約4900元∕㎡。聯(lián)發(fā)·龍灣以以一線(xiàn)絕佳的的湖景資源、、私屬濕地公公園、便利的的區(qū)位必將為為片區(qū)內(nèi)的標(biāo)標(biāo)桿產(chǎn)品。聯(lián)發(fā)·龍灣營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)思路以南湖南、人人文湖岸生活活、高增長(zhǎng)物物業(yè)定位，致致力于打造片片區(qū)內(nèi)的最高高端項(xiàng)目，建建立起了良好好的品牌形象象。項(xiàng)目競(jìng)案—福福志雅筑該項(xiàng)目特色為為：生態(tài)、宜居、、產(chǎn)品、江夏夏門(mén)戶(hù)。項(xiàng)目位于武漢漢大學(xué)東湖分分校正對(duì)面，，為本項(xiàng)目最最主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手之一，規(guī)規(guī)劃為兩棟28層高層。。10月6日開(kāi)開(kāi)盤(pán)推出1棟棟，主力戶(hù)型型面積區(qū)間在在70——130平米之之間。12月月份將推出第第二棟，面積積與第一棟基基本一致。目前銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)約4800元元∕㎡，其營(yíng)銷(xiāo)中心心除現(xiàn)場(chǎng)外，，在丁字橋以以及紙坊城區(qū)區(qū)各有外展點(diǎn)點(diǎn)一個(gè)。主要客戶(hù)群體體為大學(xué)城教教師，紙坊城城區(qū)居民以及及南湖片區(qū)居居民。福志雅筑體量量不大，周邊邊配套匱乏，，但正對(duì)大學(xué)學(xué)城，投資客客較多。福志雅筑營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)思路該項(xiàng)目體量較較小，配套匱匱乏，但正對(duì)對(duì)大學(xué)城，客客戶(hù)精準(zhǔn)的定定位為大學(xué)老老師及部分江江夏、南湖片片區(qū)的投資客客，采用深入入客戶(hù)、長(zhǎng)線(xiàn)線(xiàn)投放的方式式，吸納了足足夠的客源。。江夏區(qū)樓市總總結(jié)1、交通、配配套不斷改善善，作為光谷谷的銜接地，，樓市發(fā)展?jié)摑摿薮螅?、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品以小高層層、高層為主主，戶(hù)型以?xún)蓛煞?、三房為為主，兩房面面積一般在80-100㎡，三房面面積一般在110-140㎡；3、住宅價(jià)格格區(qū)間在3300元—5000元/㎡。主力價(jià)價(jià)格在4000元/㎡左左右。價(jià)價(jià)格跨度較大大，大橋新區(qū)區(qū)價(jià)格要比紙紙坊城區(qū)的高高，越向武昌昌方向價(jià)格一一般越高；4、客戶(hù)群主主要為江夏區(qū)區(qū)居民改善性性購(gòu)房、附近近大企業(yè)人員員、附近高校校老師、武漢漢投資客。5、隨著大學(xué)學(xué)城的建立、、產(chǎn)業(yè)基地的的建設(shè)以及規(guī)規(guī)劃的實(shí)施，，區(qū)域內(nèi)樓市市目前呈現(xiàn)供供需兩旺，隨隨著后期大量量新項(xiàng)目的面面市，預(yù)計(jì)市市場(chǎng)壓力將進(jìn)進(jìn)一步加??；；6、區(qū)域樓市市發(fā)展日趨成成熟并向多元元化以及品牌牌化發(fā)展，但但就目前市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品而言同同質(zhì)化較為嚴(yán)嚴(yán)重。7、受中心城城區(qū)的價(jià)格不不斷攀升，不不少剛需客戶(hù)戶(hù)向外擠壓，，預(yù)計(jì)未來(lái)客客戶(hù)來(lái)源渠道道將進(jìn)一步拓拓寬；8、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣廣方式有待進(jìn)進(jìn)一步提升，，缺乏足夠影影響力的標(biāo)桿桿項(xiàng)目；9、市場(chǎng)本身身的法規(guī)監(jiān)控控有待加強(qiáng)，，目前在紙坊坊城區(qū)內(nèi)手續(xù)續(xù)不齊全、小小產(chǎn)權(quán)房等現(xiàn)現(xiàn)象還較為普普遍，對(duì)未來(lái)來(lái)市場(chǎng)健康發(fā)發(fā)展有一定弊弊端。10、區(qū)域土土地供應(yīng)量較較大，未來(lái)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激激烈第二章項(xiàng)目目本體研究宏觀(guān)區(qū)位：江江夏與南湖交交界處項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于插花花地帶，一線(xiàn)線(xiàn)面臨武昌大大道。直線(xiàn)距南湖花花園5公里，，距江夏8公公里，交通便便利，20分分鐘通達(dá)中心心市區(qū)。交通通達(dá)性發(fā)展前景江夏與南湖花花園城發(fā)展融融合，區(qū)域互互動(dòng)帶來(lái)生機(jī)機(jī)。老南湖新江夏本案項(xiàng)目背景總結(jié)結(jié)相比江夏項(xiàng)目目規(guī)模不足，，相比南湖項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格低周邊人氣不足足為本案最大大的硬傷新老城銜接區(qū)區(qū)，生存空間間容易被擠壓壓本片區(qū)配套條條件較好，交交通便利本項(xiàng)本體條件件——經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目由南北朝朝向的2棟25層高層組組成，總建筑筑面積為34018㎡，，其中商業(yè)面面積2500㎡，主入口口臨武昌大道道。北總用地面積10742平方米總建筑面積34018平方米住宅建筑面積31518平方米商業(yè)建筑面積2500平方米容積率4建筑密度25%綠化率35%總戶(hù)數(shù)387停車(chē)位129輛（地下99輛地上停車(chē)30輛）本項(xiàng)本體條件件——戶(hù)型配比戶(hù)型分布建筑面積（㎡）套數(shù)合計(jì)2*2*1A1A#8445138A2A#80932*2*1B1B#8545111B2B#8045B3B#85211*1*1B4B#5445453*2*2A3A#117-1024593B5B#11248合計(jì)————387本案戶(hù)型全部為兩房和三房，以?xún)煞繛橹鳎急冗_(dá)到64%，其中兩房適合首次置業(yè)者和養(yǎng)老及首次置業(yè)者；三房面積控制得當(dāng)，非常適合改善居住者。整體戶(hù)型切合江夏市場(chǎng)的客戶(hù)需求，并適合當(dāng)前政策下以中小戶(hù)型為主市場(chǎng)需求。SWOT優(yōu)勢(shì)-----Strength劣勢(shì)-----Weak1、新老城區(qū)銜接地帶，紙坊新城中心，發(fā)展空間巨大；2、配套景觀(guān)資源豐富，臨近商業(yè)中心、政務(wù)中心、譚鑫培公園；3、交通便利，緊鄰兩條交通要道；4、紙坊規(guī)劃中的生活中心，適宜居住；5、現(xiàn)代風(fēng)情，產(chǎn)品適合政策市場(chǎng)下的需求，部分產(chǎn)品切合江夏市場(chǎng)；6、自身商業(yè)配套比例較高。1、周邊環(huán)境視野較差；2、兩面臨近高壓線(xiàn)；3、整體戶(hù)型偏小；4、面積贈(zèng)送較市場(chǎng)上主流產(chǎn)品較少，且皆以陽(yáng)臺(tái)的方式贈(zèng)送，不便利用。機(jī)會(huì)-----OpportunitySO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略1、規(guī)劃的實(shí)施，周邊地塊的開(kāi)發(fā)，道路的貫通，帶動(dòng)了周邊的發(fā)展；2、中心城區(qū)價(jià)格不斷攀升，主流客群不斷向外擠壓；3、較近的兩個(gè)項(xiàng)目處于尾盤(pán)銷(xiāo)售期。

弱化插花地帶尷尬，突出南湖概念以規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，抓住市場(chǎng)機(jī)遇為核心策略；通過(guò)取勢(shì)制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，通過(guò)強(qiáng)勢(shì)來(lái)回避弱勢(shì)威脅-----ThreatenST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略1、受到周邊成熟物業(yè)的客戶(hù)攔截；2、宏觀(guān)大勢(shì)對(duì)購(gòu)房群體的心理有影響；3、近期市場(chǎng)供應(yīng)較大，且多處在武昌大道沿線(xiàn)商業(yè)中心區(qū)域，面積線(xiàn)多包含本案的面積區(qū)間，競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。1、以充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，規(guī)避市場(chǎng)威脅為核心手段2、塑造新的價(jià)值體系，制造項(xiàng)目唯一性，建立個(gè)性化產(chǎn)品形象以規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，避免項(xiàng)目威脅帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；突破客戶(hù)對(duì)樓盤(pán)既有的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，回避弱勢(shì)區(qū)位紙坊新老城區(qū)區(qū)結(jié)合帶，未未來(lái)新城中心低碳環(huán)保型產(chǎn)產(chǎn)品，舒適人人居環(huán)境頂級(jí)規(guī)劃外里面高檔成成為片區(qū)標(biāo)桿桿建筑三邊臨路，武武昌至江夏要要道之一，交交通通達(dá)強(qiáng)規(guī)劃環(huán)境科技舒適居住型產(chǎn)產(chǎn)品，超高性?xún)r(jià)比戶(hù)型湖北工業(yè)大學(xué)學(xué)學(xué)區(qū)物業(yè)本項(xiàng)本體條件件——價(jià)值體系系歸納第三章定位位分析我們不斷思考考定位的問(wèn)題題定位的起點(diǎn)源源自對(duì)項(xiàng)目的的品位和鑒賞賞終于差異化立立足市場(chǎng)！項(xiàng)目定位思路路當(dāng)城市變得越越來(lái)越相似當(dāng)片區(qū)變得越越來(lái)越雷同當(dāng)項(xiàng)目變得越越來(lái)越同質(zhì)我們項(xiàng)目在城城市中處于怎怎樣的地位？老城新區(qū)、舊舊貌換新顏——不可撼動(dòng)的配配套優(yōu)勢(shì)，無(wú)無(wú)限遐想的發(fā)發(fā)展空間我們項(xiàng)目在生生活中處于怎怎樣的品位？傍學(xué)區(qū)積極發(fā)發(fā)展學(xué)區(qū)物業(yè)業(yè)——產(chǎn)品總價(jià)不高高，容易出租租，空置率低低博雅豪庭花山美廬菩提苑聯(lián)發(fā)·龍灣南郡帝苑鴻發(fā)·世紀(jì)城城本項(xiàng)目中上階層客戶(hù)戶(hù)購(gòu)買(mǎi)（購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力80-200萬(wàn)）中間階層，購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力45-80萬(wàn)中下階層，購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力35-60萬(wàn)針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)，本項(xiàng)目以以何種姿態(tài)面面市，使得在在片區(qū)內(nèi)樹(shù)立立自身形象的的同時(shí)爭(zhēng)奪中中間階層甚至至中上階層客客戶(hù)，將是本本項(xiàng)目在定位位及相關(guān)宣傳傳中需要思考考的重要問(wèn)題題，我們認(rèn)為為是需要徹底底實(shí)現(xiàn)突破。客戶(hù)產(chǎn)品品質(zhì)江郡華府項(xiàng)目定位南湖興邦華華庭項(xiàng)目臨武昌大大道，與湖北北工業(yè)大學(xué)近近鄰有一定升升值空間，主主推南湖板塊塊概念，老南南湖內(nèi)無(wú)房可可售，借南湖湖之勢(shì)強(qiáng)勢(shì)出出擊，弱化江江夏概念。項(xiàng)目采用現(xiàn)代化建筑風(fēng)風(fēng)格，典雅大氣，，在片區(qū)內(nèi)具具有稀缺獨(dú)有有性。項(xiàng)目屬性定位位南湖··興邦邦華庭闡明本項(xiàng)目區(qū)區(qū)位特征；凸顯本項(xiàng)目在在交通、生活活等配套資源源中具有先天天優(yōu)勢(shì)。同時(shí)時(shí)也是本案的的核心賣(mài)點(diǎn)。。學(xué)區(qū)配套物業(yè)業(yè)是本案的價(jià)價(jià)值提升點(diǎn)，，必須強(qiáng)化；；雅致二字時(shí)尚尚而不乏典雅雅大氣，猶如如老城區(qū)中盛盛開(kāi)的一朵奇奇葩。屬性定位延伸伸：老南湖/湖工大旁/雅致生活首改型客戶(hù)（（江夏片區(qū)））首次置業(yè)客戶(hù)戶(hù)（廣泛）其他板塊移動(dòng)動(dòng)客戶(hù)配套資源景觀(guān)價(jià)值高性?xún)r(jià)比（占占便宜）居住環(huán)境目標(biāo)客戶(hù)分析析通過(guò)對(duì)片區(qū)其其它在售的項(xiàng)項(xiàng)目調(diào)查分析析，目前本區(qū)區(qū)域的主要目目標(biāo)客戶(hù)最關(guān)注的是配套資源、、景觀(guān)價(jià)值、、高性?xún)r(jià)比（（占便宜）以以及居住環(huán)境境。目標(biāo)客戶(hù)分析析首次置業(yè)型人人群的基本描描述：家庭年收入：：5-10萬(wàn)萬(wàn)元之間家庭結(jié)構(gòu)：多多為單身一族族、經(jīng)濟(jì)新婚婚家庭；小康康三口之家年齡在25-30歲左右右，社會(huì)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)并不是十分分豐富現(xiàn)居住、工作作現(xiàn)狀：分布布較為廣泛、、江夏片區(qū)、、部分南湖、、光谷及少量量武昌職位及工作情情況：企業(yè)初初級(jí)管理、事事企業(yè)職員、、公務(wù)員置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：：價(jià)格、生活活便利、交通通、周邊環(huán)境境居住性客戶(hù)目標(biāo)客戶(hù)分析析首次改善型人人群的基本描描述：家庭年收入：：8-15萬(wàn)萬(wàn)元之間家庭結(jié)構(gòu)：多多為三口之家家、新婚家庭庭；極少數(shù)單單身一族年齡在28-40歲左右右，社會(huì)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富，多為為江夏片區(qū)人人群現(xiàn)居住、工作作現(xiàn)狀：多在在江夏主城區(qū)區(qū)職位及工作情情況：企業(yè)中中級(jí)管理、事事企業(yè)職員、、公務(wù)員以及及當(dāng)?shù)厣馊巳酥脴I(yè)關(guān)注點(diǎn)：：價(jià)格、配套套、房型、交交通、周邊環(huán)環(huán)境居住與投資性性客戶(hù)目標(biāo)客戶(hù)分析析其他板塊移動(dòng)動(dòng)客戶(hù)人群的的基本描述：：家庭年收入：：跨度較大家庭結(jié)構(gòu)：三三口之家、單單身以及少量量有實(shí)力的退退休人員年齡在30-55歲左右右，常年生活活在武漢中心心區(qū)現(xiàn)居住、工作作現(xiàn)狀：武漢漢主城區(qū)以?xún)?nèi)內(nèi)職位及工作情情況：企事業(yè)業(yè)員工、初級(jí)級(jí)管理人員部部分高校教師師等置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：：價(jià)格、配套套、房型、居居住環(huán)境投資性客戶(hù)符合項(xiàng)目定位位的自用型客客戶(hù)主要次要再次要老南湖城區(qū)整個(gè)江夏區(qū)客戶(hù)范圍本項(xiàng)目處在紙紙坊的老城區(qū)區(qū)與新城區(qū)銜銜接的位置，，規(guī)劃中的生生活中心區(qū)域域，其居住價(jià)價(jià)值優(yōu)于投資資價(jià)值，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)本案的客戶(hù)戶(hù)將以居住為為主，投資僅僅占少數(shù)，故故其客戶(hù)以區(qū)區(qū)域內(nèi)為主。。武昌、洪山、、1+8城市市圈目標(biāo)客戶(hù)區(qū)域域歸納目標(biāo)客戶(hù)特性性歸納南湖外遷居民民+江夏新進(jìn)進(jìn)生力軍項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位位3、價(jià)格測(cè)算算測(cè)算項(xiàng)目?jī)?nèi)部部?jī)r(jià)格關(guān)系的的合理性；根根據(jù)項(xiàng)目定位位測(cè)算價(jià)格定定位的合理性性；根據(jù)銷(xiāo)售售目標(biāo)測(cè)算價(jià)價(jià)格的合理性性。1、基準(zhǔn)價(jià)確確定通過(guò)市場(chǎng)比較較法，區(qū)域比比較法等方式式確定項(xiàng)目基基準(zhǔn)價(jià)。2、價(jià)格修正正按入市時(shí)機(jī)、、產(chǎn)品附加值值、營(yíng)銷(xiāo)增值值等因素對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的入市價(jià)價(jià)格進(jìn)行修正正。基準(zhǔn)價(jià)確定價(jià)格修正價(jià)格測(cè)算參考樓盤(pán)參考價(jià)格(元/㎡)比準(zhǔn)系數(shù)R比準(zhǔn)均價(jià)權(quán)重備注聯(lián)發(fā)龍灣49001.0393532.646%同一區(qū)域鴻發(fā)大廈39001.0013703.727%同一區(qū)域福志雅筑48000.923369217%同一區(qū)域菩提苑46001.0153958.59%同一區(qū)域“參考樓盤(pán)”基于客戶(hù)關(guān)注度及及項(xiàng)目可比性確定定?！皺?quán)重”為客戶(hù)關(guān)注度指數(shù)數(shù)與產(chǎn)品差異度指指數(shù)結(jié)合計(jì)算所得得。在不考慮市場(chǎng)變動(dòng)動(dòng)的情況下，得出出本項(xiàng)目的基準(zhǔn)價(jià)為：3800.33元元/㎡基準(zhǔn)價(jià)確定價(jià)格合成靜態(tài)測(cè)算價(jià)格+營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)增值+學(xué)區(qū)價(jià)價(jià)值，以及未來(lái)不不可遇見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，，項(xiàng)目合成均價(jià)為為：4000-4100元/平米第四章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略略模式操作要點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)本項(xiàng)目的適用性住宅主導(dǎo)模式先賣(mài)住宅，待住宅銷(xiāo)售一段時(shí)間，人氣聚集后，再賣(mài)商鋪。賣(mài)現(xiàn)實(shí)價(jià)值，客戶(hù)信心強(qiáng)；資金回籠周期長(zhǎng)；根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度，推廣周期要求，本案必須選擇該模式；招商主導(dǎo)模式通過(guò)招商引進(jìn)知名大商家，促進(jìn)商鋪銷(xiāo)售。賣(mài)未來(lái)，通過(guò)主力店增強(qiáng)客戶(hù)信心；銷(xiāo)售的成敗主要系于主力店的招商，項(xiàng)目銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中；主力店的招商一般周期較長(zhǎng)；回款時(shí)間緊迫本項(xiàng)目整體上采用用住宅先于商業(yè)，，以住宅帶動(dòng)商業(yè)業(yè)的方式模式，故故本案以下的部分分主要針對(duì)住宅部分分，商業(yè)部分待工工程進(jìn)度明確后再再開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)。營(yíng)銷(xiāo)總安排營(yíng)銷(xiāo)總策略策略1項(xiàng)目位于新老城區(qū)結(jié)合帶，城市中央，應(yīng)樹(shù)立中心概念，造勢(shì)大于造實(shí)，渲染項(xiàng)目的新中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)。策略2區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品線(xiàn)都較長(zhǎng)，產(chǎn)品豐富，較本案大的項(xiàng)目林立，應(yīng)樹(shù)立差異化、個(gè)性化概念，力推學(xué)區(qū)升值概念。策略3高性?xún)r(jià)比立足市場(chǎng)，本案在區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢(shì)不是很突出，作為新開(kāi)項(xiàng)目，具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品的質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)上尋求突破。消費(fèi)者選擇范圍擴(kuò)擴(kuò)大，但是個(gè)性化化產(chǎn)品依然稀缺。?！R斯洛人類(lèi)需需求原理為了“鎖定客戶(hù)””，我們?cè)跔I(yíng)銷(xiāo)上上要升華優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)線(xiàn)投投放行銷(xiāo)、坐銷(xiāo)并駕齊齊驅(qū)，各個(gè)擊破！！本案的目標(biāo)客戶(hù)除除了紙坊老城區(qū)的的較集中外，其它它來(lái)源區(qū)域的客戶(hù)戶(hù)符合江夏“企企業(yè)遷徙地”及““客戶(hù)擠入”的特特色，潛在客戶(hù)更更具分散性，因因此營(yíng)銷(xiāo)要更具主主動(dòng)性和積極性。。營(yíng)銷(xiāo)總思路營(yíng)銷(xiāo)分策略?xún)r(jià)格策略銷(xiāo)售策略推廣策略總策略銷(xiāo)售策略結(jié)合市場(chǎng)、政策、開(kāi)工工進(jìn)度，最大化的實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)增值，將各產(chǎn)品品進(jìn)行合理的分批，在最適當(dāng)?shù)臅r(shí)候候推出最合適的產(chǎn)產(chǎn)品，最終實(shí)現(xiàn)我我們的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。。同時(shí)鑒于3萬(wàn)方的的政策要求，首次次推盤(pán)量較大，為為制造旺銷(xiāo)局面，，打開(kāi)市場(chǎng)局面，，確立市場(chǎng)地位，，需采用集中銷(xiāo)售的方式。價(jià)格策略?xún)r(jià)格策略適應(yīng)類(lèi)型適用性低開(kāi)高走規(guī)模大，一次推出無(wú)后期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，高開(kāi)高走規(guī)模小，無(wú)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)高開(kāi)平走公司具有一定品牌，銷(xiāo)售進(jìn)度要求不高中開(kāi)高走具有一定規(guī)模的項(xiàng)目中開(kāi)平走后期開(kāi)發(fā)壓力較大項(xiàng)目√針對(duì)市場(chǎng)狀況及本本案在區(qū)域內(nèi)的地地位，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售壓壓力較大，且項(xiàng)目目屬于入市階段，，并考慮產(chǎn)品分批情情況，建議采取中開(kāi)平走的價(jià)格策略，即““低于顧客的心理價(jià)價(jià)格，亦要最大化的獲得得企業(yè)利潤(rùn)”，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售售。整體中開(kāi)平走，階段內(nèi)快頻小幅提提高為了“牽著客戶(hù)””走本案規(guī)模不大,產(chǎn)產(chǎn)品線(xiàn)短，階段內(nèi)內(nèi)產(chǎn)品類(lèi)型變化不不大，價(jià)格上漲幅幅度不應(yīng)很高，同同時(shí)為推動(dòng)客戶(hù)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)情緒，控制銷(xiāo)銷(xiāo)售房源，配合漏漏斗式銷(xiāo)售，應(yīng)保保持上漲的態(tài)勢(shì)。。細(xì)部定價(jià)核心要素素產(chǎn)品自身自身結(jié)構(gòu)因素，如如朝向、景觀(guān)等；；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)世紀(jì)花園、尚城新新界……周邊項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇劇，性?xún)r(jià)比的優(yōu)劣劣將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中的決定因素；；購(gòu)房者心理受政策打壓、輿論論的“降價(jià)”引導(dǎo)導(dǎo)、市場(chǎng)的階段性性增長(zhǎng)放緩等因素素，導(dǎo)致購(gòu)房者重重歸觀(guān)望，針對(duì)性性置業(yè)引導(dǎo)、良好好的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)將將是實(shí)際需要；入市時(shí)機(jī)近階段市場(chǎng)的冷遇遇是顯而易見(jiàn)的，，“逆勢(shì)”與“順順勢(shì)”將直接影響響價(jià)格和銷(xiāo)售速度度的關(guān)系單體層差、小區(qū)區(qū)區(qū)位差、建筑朝向向差、總價(jià)控制為本項(xiàng)目主要的價(jià)價(jià)格訴求點(diǎn)，以適適應(yīng)不同的消費(fèi)群群體。根據(jù)自身產(chǎn)品分析析、項(xiàng)目定位以及及客群分析我們?cè)囋噯?wèn)，目標(biāo)客群追追求的是什么？如何才能能打動(dòng)屬于我們的的客戶(hù)群，何種推推廣最能直效傳達(dá)達(dá)？我們的訴求點(diǎn)：老南湖·興邦學(xué)區(qū)物業(yè)+高品質(zhì)產(chǎn)品精推廣思路典型產(chǎn)品的非典型型IMC(整合傳傳播系統(tǒng))客戶(hù)人群細(xì)分鎖定定樓盤(pán)形象樹(shù)立升華華整合傳播系統(tǒng)覆蓋滲透攔截依托成熟的配套資資源，向外進(jìn)行輻輻射，做到“環(huán)形形發(fā)散”挖掘并擴(kuò)擴(kuò)大片區(qū)內(nèi)內(nèi)需，重點(diǎn)擴(kuò)張江夏其它區(qū)域、南南湖、武昌、洪山山區(qū)域，將項(xiàng)目?jī)r(jià)值，以展現(xiàn)個(gè)性化的的生活新思路進(jìn)行行品牌和實(shí)效的推推廣。因此，也需需要在南湖花園城內(nèi)設(shè)設(shè)立一外展售樓部部，作為支點(diǎn)，走走出去，深入目標(biāo)標(biāo)群體。推廣策略南湖江夏武昌、洪山環(huán)形發(fā)散走出去渠道選擇品牌廣告報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)戶(hù)外項(xiàng)目包裝1234售樓部、工地圍墻墻、看房通道、幕幕墻、樣板間、示示范園林等，展示示項(xiàng)目的良好想象象，制造體驗(yàn)式營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)氛圍。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多采用用道旗、戶(hù)外、車(chē)車(chē)身、站牌等戶(hù)外外進(jìn)行推廣，效果果顯著，可以制造造有效傳播，提升升項(xiàng)目知名度，直直達(dá)目標(biāo)群體。鑒于區(qū)域內(nèi)客戶(hù)較較為分散，為深入入滲透到目標(biāo)區(qū)域域內(nèi)，可選擇受眾眾較為廣泛的晚報(bào)報(bào)、楚報(bào)在銷(xiāo)售節(jié)節(jié)點(diǎn)期進(jìn)行推廣。。本案客戶(hù)會(huì)有部分分新城生力軍，針針對(duì)這類(lèi)客戶(hù)，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)是較為有效的的傳播方式，同時(shí)時(shí)可以廣泛的滲入入到目標(biāo)區(qū)域內(nèi)。。發(fā)揮個(gè)人主觀(guān)能動(dòng)性，行動(dòng)、行動(dòng)、再行動(dòng)活動(dòng)——根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排排開(kāi)盤(pán)、事件、客客戶(hù)維系等不同形形式的參與性比較較高的活動(dòng)，保障障客戶(hù)上門(mén)量，提提高客戶(hù)滿(mǎn)意度，，促進(jìn)銷(xiāo)售短信、直投、夾報(bào)報(bào)、銷(xiāo)使等，采用針對(duì)性比比較強(qiáng)的推廣方式式，直達(dá)目標(biāo)群體體，傳播