養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

“世尊頤城”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中元國(guó)際投資咨詢中心有限公司二〇一二年八月目錄第一章總論11.1項(xiàng)目提要11.2編制依據(jù)21.3項(xiàng)目立項(xiàng)情況31.4投資估算31.5資金籌措31.6研究結(jié)論4第二章項(xiàng)目區(qū)概況52.1地點(diǎn)與地理位置52.2項(xiàng)目區(qū)用地情況62.3項(xiàng)目場(chǎng)址建設(shè)條件72.4項(xiàng)目選址情況11第三章項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性、可行性123.1項(xiàng)目提出的背景123.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性123.3項(xiàng)目建設(shè)的可行性13第四章項(xiàng)目區(qū)選址15第五章主要的技術(shù)和工程建設(shè)方案175.1指導(dǎo)思想與原則175.2設(shè)計(jì)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)175.3建筑方案設(shè)計(jì)185.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)185.5給排水工程215.6電氣工程225.7防雷245.8消防工程255.9弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)261第六章環(huán)境影響評(píng)價(jià)286.1環(huán)境功能區(qū)劃分286.2環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀286.3項(xiàng)目施工期間對(duì)環(huán)境的影響296.4項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境的影響326.5環(huán)境保護(hù)措施及投資336.6環(huán)保措施及環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論35第七章節(jié)能377.1建筑節(jié)能377.2給排水節(jié)能377.3電氣節(jié)能387.4空調(diào)節(jié)能39第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度408.1建設(shè)工期408.2項(xiàng)目實(shí)施階段及進(jìn)度安排40第九章投資估算及資金籌措419.1投資估算主要編制依據(jù)419.2投資估算429.3資金籌措42第十章社會(huì)效益分析4410.1項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析4410.2項(xiàng)目與所在地的互適性分析4410.3社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析4510.4社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論46第十一章項(xiàng)目建設(shè)管理47第十二章研究結(jié)論4812.1環(huán)境影響評(píng)價(jià)4812.2社會(huì)效益4812.3社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)482第九章投資估算及資金籌措9.1投資估算主要編制依據(jù)9.1.1定額依據(jù)《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省綜合單價(jià)表》（2002版）?！端拇ㄊ〗ㄖこ叹C合單價(jià)表》(2008年)。《四川省建筑裝飾工程綜合單價(jià)表》(2008年)《四川省建筑工程消耗量定額》(FJYD-101-2008年)?！端拇ㄊ〗ㄖb飾裝修工程消耗量定額》(FJYD-201-2008年)?！端拇ㄊ“惭b工程費(fèi)用定額》(2008年版)?！豆こ炭辈煸O(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》(計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào))。9.1.2其他參考依據(jù)項(xiàng)目業(yè)主單位與有關(guān)單位簽訂的協(xié)議書?！冻啥际泄こ滩牧蟽r(jià)格信息2012年第2季度》(成都市郫縣部份)。9.1.3估算編制的其他原則房屋建筑按平方米造價(jià)指標(biāo)估算。外水外電、道路硬化及景觀設(shè)施按通常項(xiàng)目估算。勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用按《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》(計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào))標(biāo)準(zhǔn)，勘察費(fèi)及設(shè)計(jì)費(fèi)工程費(fèi)用的3%計(jì)。建設(shè)單位管理費(fèi)按財(cái)建[2002]394號(hào)文標(biāo)準(zhǔn)，以建筑安裝工程費(fèi)用的1.5%計(jì)取。施工監(jiān)理費(fèi)用按國(guó)家發(fā)改委《建設(shè)工程監(jiān)理與咨詢服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》(發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)文)標(biāo)準(zhǔn)，以工程費(fèi)用的1.5%計(jì)取。招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按(計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào))，以建筑安裝工程費(fèi)用的0.6%計(jì)取。9.2投資估算總投資180億元，其中：土建工程120億元，工程建設(shè)其他費(fèi)用38億元，預(yù)備費(fèi)1.2億元。投資估算表9.3資金籌措本項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資180億元，資金來(lái)源分為：其中1.2億元為自籌資金，爭(zhēng)取上級(jí)補(bǔ)助資金5億元。滾動(dòng)式開發(fā)分三期完成，建設(shè)期限為5年。第十章社會(huì)效益分析10.1項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析社會(huì)影響分析序號(hào) 社會(huì)因素 影響的范圍、程度因本項(xiàng)目大部份由當(dāng)?shù)厝耸┕ぁ⒐┝?，可增加部份收?duì)居民收入的影響入，建成后環(huán)境、設(shè)施完善，增加就業(yè)、創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)項(xiàng)目實(shí)施后可對(duì)周邊居民的生活環(huán)境、生活質(zhì)量基本2 對(duì)居民生活水平質(zhì)量無(wú)影響由于項(xiàng)目建成，可擴(kuò)大規(guī)模，人員的增加也促進(jìn)了周對(duì)居民就業(yè)的影響邊的消費(fèi)，為社會(huì)增加少許的就業(yè)機(jī)會(huì)因本項(xiàng)目屬利國(guó)利民的項(xiàng)目，它的完成可使所在區(qū)域?qū)Σ煌嫒后w的影響各階層人民受益，改善社會(huì)福利環(huán)境，無(wú)新征地項(xiàng)目實(shí)施后從它應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)墓δ苌现v，就是幫助孤兒與對(duì)脆弱群體的影響棄嬰、三無(wú)老人、家庭無(wú)力照管的老人及流浪乞討人員，社會(huì)脆弱群體直接受益?？筛玫靥岣叽嗳跞后w受教育機(jī)會(huì)，增加文化氛圍更對(duì)地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生好地為提高人民素質(zhì)服務(wù)，對(duì)城區(qū)衛(wèi)生水平有一定的改的影響善效果對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)容綠化、美化生活與社會(huì)環(huán)境，可改善社會(huì)的福利環(huán)境，7量和城市化進(jìn)程的影響加快城市化進(jìn)程8 對(duì)少數(shù)民族和宗教的影響 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)對(duì)少數(shù)民族及宗教基本無(wú)不利影響通過上表分析可知,項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響基本為正面影響,即項(xiàng)目的實(shí)施后產(chǎn)生了社會(huì)效益,從這方面講項(xiàng)目是可行的。10.2項(xiàng)目與所在地的互適性分析社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度分析表序號(hào)序號(hào)社會(huì)因素適應(yīng)程度可能出現(xiàn)的問題措施建議一不同利益群體1項(xiàng)目實(shí)施范圍及周邊群眾接受程度很好施工期對(duì)生活有少量影響減少施工擾民2征地及拆遷范圍的群眾接受程度較好成都市郫縣政府支持不會(huì)有大的影響33政府有關(guān)部門接受程度很好各部門為建設(shè)服務(wù)，可能產(chǎn)生多部門管理統(tǒng)一由一個(gè)主管部門協(xié)調(diào)指揮4成都市郫縣人民接受程度較好改善社會(huì)福利環(huán)境，使項(xiàng)目更好地服務(wù)于社會(huì)二當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu)1政府部門接受程度很好積極支持該項(xiàng)目的完成做到投資到位、施工優(yōu)良、運(yùn)營(yíng)良好2企事業(yè)單位接受程度較好施工期對(duì)工作環(huán)境、道路有少量影響采取措施減少干擾3材料供應(yīng)商接受程度很好因工程的施工，擴(kuò)大了材料的銷售渠道盡量選用質(zhì)量合格的當(dāng)?shù)夭牧先?dāng)?shù)丶夹g(shù)文化水平1施工技術(shù)水平適應(yīng)程度較好當(dāng)?shù)刂苓叺氖┕り?duì)伍能確保優(yōu)質(zhì)完成項(xiàng)目加強(qiáng)對(duì)施工過程的監(jiān)督2運(yùn)營(yíng)管理水平適應(yīng)程度較好已有多年的社會(huì)福利工作管理經(jīng)驗(yàn)加強(qiáng)對(duì)日常工作的管理3文化條件適應(yīng)程度較好項(xiàng)目建成，改善了當(dāng)?shù)厣鐣?huì)福利活動(dòng)設(shè)施注意提高項(xiàng)目的文化含量從上表可知，項(xiàng)目實(shí)施后各利益團(tuán)體、社會(huì)組織對(duì)項(xiàng)目的接受程度及適應(yīng)程度較好，當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)文化水平能夠滿足項(xiàng)目實(shí)施及運(yùn)營(yíng)階段的需要。10.3社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析序號(hào)序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)因素持續(xù)時(shí)間可能導(dǎo)致的后果措施建議1移民安置問題施工期不存在此類問題2民族矛盾、宗教問題施工期基本無(wú)干擾加強(qiáng)對(duì)施工人員教育3弱勢(shì)群體的支持問題施工期基本無(wú)影響加強(qiáng)對(duì)施工人員教育4受損補(bǔ)償問題施工期施工受阻，工期延長(zhǎng)補(bǔ)償資金及時(shí)到位，并做好各項(xiàng)解釋工作從上表可知，項(xiàng)目實(shí)施過程中的主要社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)為征地及拆遷工作中對(duì)拆遷戶的安置問題和受損的個(gè)人、單位的補(bǔ)償問題，由于本項(xiàng)目為既有拔劃地，因此，不存在此類風(fēng)險(xiǎn)。10.4社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論10.4.1通過對(duì)社會(huì)影響分析可知，,項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響基本為正面影響，即項(xiàng)目的實(shí)施后產(chǎn)生的社會(huì)效益。10.4.2從互適性分析可知，項(xiàng)目實(shí)施后社會(huì)各利益團(tuán)體、社會(huì)組織對(duì)項(xiàng)目的接受程度及適應(yīng)程度較好，當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)文化水平能夠滿足項(xiàng)目實(shí)施及運(yùn)營(yíng)階段10.4.3由社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析可知，項(xiàng)目實(shí)施過程中的主要社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)為對(duì)周邊居民的干擾問題，因此，只要在項(xiàng)目的實(shí)施過程中重視、做好各項(xiàng)工作，就能避免風(fēng)險(xiǎn)的不利影響。10.4.4福利院、光榮院、兒童院、老人公寓建成后，將全面提升成都市郫縣老年人事業(yè)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)撫軍人、社會(huì)三無(wú)人員、孤兒與棄嬰、及家庭無(wú)力照管的老人等有固定居所。同時(shí)，通過組織豐富多彩的活動(dòng)，充實(shí)老年人的精神生活，讓老人能有機(jī)會(huì)和場(chǎng)所進(jìn)行交流、溝通，相互幫助，實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)，老有所樂，進(jìn)而改善老年人的生活狀況，提高老年人的生活質(zhì)量。社區(qū)服務(wù)中心建成后，將打造一個(gè)服務(wù)管理平臺(tái)，整合城鄉(xiāng)資源，把政府的公共服務(wù)和管理向社區(qū)基層延伸，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)的和諧發(fā)展。救助站建成后，將更加體現(xiàn)社會(huì)的關(guān)愛，綜合成都市郫縣社會(huì)福利中心項(xiàng)目是可行的。第十一章項(xiàng)目建設(shè)管理建設(shè)期成都市郫縣民政局成立項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，由民政局領(lǐng)導(dǎo)和辦公室具體工作人員組成，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)處理項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)及建設(shè)的各項(xiàng)工作安排，本項(xiàng)目實(shí)行工程建設(shè)招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制及合同管理制，工程設(shè)計(jì)、工程施工、工程監(jiān)理及材料設(shè)備采購(gòu)只要符合《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定需招標(biāo)確定承包單位的，一律采取招投標(biāo)形式確定承包單位，嚴(yán)禁任何單位或任何個(gè)人以權(quán)謀私，杜絕在本工程建設(shè)有貪污受賄事件發(fā)生。承包單位確定后，發(fā)承包雙方必須簽定條款明確的發(fā)承包合同協(xié)議條款，工程建設(shè)過程中聘請(qǐng)合格的監(jiān)理單位對(duì)工程施工中的安全質(zhì)量、工期及造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格控制。第十二章研究結(jié)論12.1環(huán)境影響評(píng)價(jià)項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境有較小影響,但這些影響一般都是短期的或可通過采取措施加以克服或緩解。本評(píng)價(jià)針對(duì)項(xiàng)目可能產(chǎn)生的影響提出相應(yīng)的措施和對(duì)策，環(huán)境保護(hù)措施的有效執(zhí)行和環(huán)境管理系統(tǒng)的高效運(yùn)作可以使本項(xiàng)目的不利影響減低到可以接受的程度。因此，在環(huán)境保護(hù)措施和環(huán)境管理計(jì)劃得到有效執(zhí)行的前提下，從環(huán)境保護(hù)角度考慮，本項(xiàng)目建設(shè)是可行的。12.2社會(huì)效益本項(xiàng)目的完成，使得成都市郫縣的社會(huì)福利環(huán)境大大改善，滿足幫助社會(huì)弱勢(shì)群體權(quán)益的需求,同時(shí)改善成都市郫縣福利