房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)課程

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理

培訓(xùn)課程

課程主要內(nèi)容第一講現(xiàn)代公司理財(cái)思路第二講預(yù)算管理第三講房地產(chǎn)投資決策第四講現(xiàn)代成本管理與控制第五講證券投資與資本運(yùn)營(yíng)第六講財(cái)務(wù)報(bào)表的閱讀和分析

第一講

現(xiàn)代公司理財(cái)思路

公司理財(cái)也稱(chēng)公司財(cái)務(wù)管理，其含義是：依據(jù)資金運(yùn)動(dòng)的規(guī)律，遵守國(guó)家法令制度，對(duì)資金的籌集、使用和分配，進(jìn)行預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、控制、核算和分析，提高資金利用效果，實(shí)現(xiàn)資本保值增值的管理活動(dòng)。財(cái)務(wù)管理的實(shí)質(zhì)是利用價(jià)值形式對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行的綜合性管理。

綜合性是財(cái)務(wù)管理最顯著的特性。

收入、成本費(fèi)用、利潤(rùn)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的綜合反映，財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的“牛鼻子”。

第一節(jié)財(cái)務(wù)管理的依據(jù)財(cái)務(wù)管理依據(jù)很多，重點(diǎn)是兩個(gè)方面

1、資金運(yùn)動(dòng)的規(guī)律為什么強(qiáng)調(diào)資金運(yùn)動(dòng)的規(guī)律？因?yàn)槠髽I(yè)財(cái)務(wù)就是企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)。

什么是財(cái)務(wù)?通俗說(shuō)法：財(cái)務(wù)是企業(yè)聚財(cái)、用財(cái)、發(fā)財(cái)，理財(cái)?shù)幕顒?dòng)。用管理語(yǔ)言說(shuō)：企業(yè)籌集資金、運(yùn)用資金、分配資金的活動(dòng)，及其體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。什么是資金？資金是社會(huì)再生產(chǎn)的墊支價(jià)值和周轉(zhuǎn)價(jià)值。

資金運(yùn)動(dòng)的規(guī)律也是兩個(gè)方面:

（1）公司內(nèi)部資金運(yùn)動(dòng)資金循環(huán)和周轉(zhuǎn)

資金循環(huán)，是指資金從貨幣形態(tài)開(kāi)始，依次經(jīng)過(guò)三個(gè)階段，不斷改變自己的形態(tài)，最后回到貨幣形態(tài)的全過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)：貨幣-土地-在建半產(chǎn)品-開(kāi)發(fā)產(chǎn)成品-貨幣

資金周轉(zhuǎn)，不斷重復(fù)的，周而復(fù)始的資金循環(huán)，形成周期性過(guò)程就是資金周轉(zhuǎn)。

（2）公司外部資金運(yùn)動(dòng)主要是財(cái)政和金融。財(cái)政----是以以國(guó)家為主體的分分配，是國(guó)家憑借借政治權(quán)力對(duì)一部部分社會(huì)剩余產(chǎn)品品進(jìn)行的集中的無(wú)無(wú)償?shù)姆峙?。?cái)政對(duì)公司影響最最大的是稅收。我國(guó)稅收按課稅對(duì)對(duì)象不同分為五大大稅類(lèi)：流轉(zhuǎn)稅類(lèi)所得稅類(lèi)土地資源稅類(lèi)行為稅類(lèi)財(cái)產(chǎn)稅類(lèi)與公司關(guān)系密切的的稅收有：1）增值稅或營(yíng)業(yè)業(yè)稅，消費(fèi)稅及其其附加增值稅——對(duì)增值值額的征稅，征收收范圍是工業(yè)，商商業(yè)等產(chǎn)品加工，，流通行業(yè)。增值額=產(chǎn)品銷(xiāo)售售收入-外購(gòu)商品品勞務(wù)價(jià)值增值額的計(jì)算口徑徑：扣稅法應(yīng)納稅稅額=銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額房地產(chǎn)企業(yè)征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅是對(duì)七個(gè)行行業(yè)和兩種行為的的營(yíng)業(yè)收入征收的的稅。營(yíng)業(yè)稅是全額稅，，稅率是3%或5%房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)業(yè)稅是5%房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅占利稅總額的比比率房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)業(yè)利稅率大體18%左右。營(yíng)業(yè)利稅率=利稅稅總額/營(yíng)業(yè)收入入=18%營(yíng)業(yè)稅占利稅總額額的比重：5%÷18%=28%消費(fèi)稅——對(duì)某些些特定消費(fèi)品的征征稅城市維護(hù)建設(shè)稅7%教育費(fèi)3%兩個(gè)附加是根據(jù)交交納的增值稅或營(yíng)營(yíng)業(yè)稅，消費(fèi)稅的的稅額的10％，，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)稅的10%，約約占利稅總額的2.8%。營(yíng)業(yè)稅加附加占利利稅總額的30%附加2）計(jì)入管理費(fèi)用用的稅金：土地使用稅、房產(chǎn)產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅稅、印花稅，這些些稅合計(jì)占利稅總總額的5％－15％。房地產(chǎn)企業(yè)這四個(gè)個(gè)稅的占利稅總額額的比例不太大。。土地增值稅，是對(duì)對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)權(quán)和房地產(chǎn)取得的的增值收入征收的的一種稅。土地增值額=房地地產(chǎn)收入-房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本土地增值稅實(shí)現(xiàn)四四級(jí)超額累進(jìn)稅率率：增值額未超過(guò)50%的部分，稅率率為30%。超過(guò)50%，未超超過(guò)100%部分分，稅率為40%，超過(guò)100%，未超超過(guò)200%部分，，稅率為50%超過(guò)200%以上的的部分，稅稅率為60%。普通住宅增增值額未超超過(guò)20%的，免繳繳土地增值值稅3）盈利企企業(yè)交納所所得稅所得稅稅率率一般企業(yè)業(yè)為33％％，有兩個(gè)個(gè)低稅率：：18％，，27％。。所得稅占利利稅總額大大約為22%65%×33%=21.5%不考慮土地地增值稅，，各項(xiàng)稅收收占利稅總總額的比例例為：57%左右。。金融——貨貨幣及其流流通。金融機(jī)構(gòu)———銀行，，證券公司司，投資公公司等金融工具———金融商商品金融流通渠渠道——金金融市場(chǎng)掌握資金運(yùn)運(yùn)動(dòng)規(guī)律的的目的是錢(qián)錢(qián)生錢(qián)，生生大錢(qián)，生生更多的錢(qián)錢(qián)。2、法令制制度財(cái)務(wù)是財(cái)政政的基礎(chǔ)，，財(cái)務(wù)與金融融關(guān)系密切切，與公司財(cái)務(wù)務(wù)管理相關(guān)關(guān)的法律主主要有：稅法、銀行行法、證券券法、票據(jù)據(jù)法、公司司法、會(huì)計(jì)計(jì)法、兩則則（財(cái)務(wù)通通則、會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則）第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)管理的的目標(biāo)1、利潤(rùn)最最大化利潤(rùn)最大化化的合理性性：（1）利潤(rùn)潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)成果的的綜合表現(xiàn)現(xiàn)，（2）利潤(rùn)潤(rùn)是企業(yè)積積累資金的的主要來(lái)源源，（3）體現(xiàn)現(xiàn)了企業(yè)的的本質(zhì)要求求。利潤(rùn)最大化化的不足：：（1）利潤(rùn)潤(rùn)是根據(jù)權(quán)權(quán)責(zé)發(fā)生制制原則計(jì)算算出來(lái)的，，會(huì)使企業(yè)業(yè)出現(xiàn)有利利潤(rùn)而無(wú)資資金的現(xiàn)象象。收入包括：：已收款項(xiàng)項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)費(fèi)用包括：：已付款項(xiàng)項(xiàng)應(yīng)付款項(xiàng)2）片面追追求利潤(rùn)會(huì)會(huì)使經(jīng)營(yíng)者者少提或不不提折舊，，少攤或不不攤銷(xiāo)各種種費(fèi)用損失失，形成虛虛盈實(shí)虧。。3）片面追追求利潤(rùn)會(huì)會(huì)使經(jīng)營(yíng)者者為了眼前前盈利，而而放棄具有有發(fā)展前途途的長(zhǎng)遠(yuǎn)投投資。2、企業(yè)價(jià)價(jià)值最大化化也稱(chēng)企業(yè)財(cái)財(cái)富最大化化，是現(xiàn)代代企業(yè)的理理財(cái)目標(biāo)，，是與資本本保值增值值相聯(lián)系的的。（1）企業(yè)業(yè)價(jià)值最大大化與利潤(rùn)潤(rùn)最大化不不是完全矛矛盾的。（2）資本本保值增值值除了通過(guò)過(guò)經(jīng)營(yíng)商品品獲得利潤(rùn)潤(rùn)使資本增增值外，還還可以通過(guò)過(guò)資本運(yùn)營(yíng)營(yíng)。資本運(yùn)營(yíng)是是以資本為為對(duì)象，使使資本增值值的經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)，即通通過(guò)籌資，，投資，參參股、控股股、收購(gòu)、、兼并、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓股權(quán)，，產(chǎn)權(quán)，使使資本增值值的經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)。（3）追求求資本保值值增值，有有時(shí)利潤(rùn)會(huì)會(huì)下降。（4）企業(yè)業(yè)價(jià)值最大大化具體表表現(xiàn)為股票票價(jià)值最大大化。（5）追求求資本保值值增值才能能使企業(yè)形形成自動(dòng)的的積累機(jī)制制。(6)企企業(yè)價(jià)價(jià)值最大還還表現(xiàn)在企企業(yè)的牌子子，信譽(yù)，，質(zhì)量，服服務(wù)，科技技水平等無(wú)無(wú)形資產(chǎn)形形成的企業(yè)業(yè)價(jià)值。第三節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)管管理的方法法1、財(cái)務(wù)的的預(yù)測(cè)和決決策（事前前管理）財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)———是分析析研究企業(yè)業(yè)內(nèi)外部的的各種經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)條件件，并利用用各種經(jīng)濟(jì)濟(jì)信息，采采用科學(xué)的的方法和手手段，對(duì)企企業(yè)未來(lái)一一定時(shí)期的的資金、成成本，盈利利水平進(jìn)行行測(cè)算，對(duì)對(duì)企業(yè)的財(cái)財(cái)務(wù)趨勢(shì)進(jìn)進(jìn)行估計(jì)。。財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)的的內(nèi)容：投投資前景的的預(yù)測(cè)，資金需要量量的預(yù)測(cè)，，資金來(lái)源的的預(yù)測(cè)，銷(xiāo)售收入預(yù)預(yù)測(cè)，成本費(fèi)用預(yù)預(yù)測(cè)，利潤(rùn)預(yù)測(cè)等等。財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)方方法有定量量預(yù)測(cè)和定定性預(yù)測(cè)。。財(cái)務(wù)決策———是為企企業(yè)未來(lái)的的財(cái)務(wù)活動(dòng)動(dòng)確定目標(biāo)標(biāo)，制訂方方案，并從從兩個(gè)或兩兩個(gè)以上方方案中選擇擇一個(gè)合理理方案的工工作過(guò)程。。財(cái)務(wù)決策是是財(cái)務(wù)管理理的核心。。財(cái)務(wù)決策是是經(jīng)營(yíng)決策策的重要組組成部分，，在經(jīng)營(yíng)營(yíng)決策中起起核心作用用。作用是兩方方面：第第一是是綜合平衡衡的作用，，第二是把關(guān)關(guān)的作用。。財(cái)務(wù)決策是是公司高層層管理者的的職責(zé)。財(cái)務(wù)決策的的內(nèi)容:投投資決策籌資決策目標(biāo)利潤(rùn)決決策目標(biāo)成本決決策利潤(rùn)分配及及股利決策策財(cái)務(wù)政策決決策財(cái)務(wù)管理制制度決策財(cái)務(wù)決策要要求經(jīng)營(yíng)管管理者要有有較高的預(yù)預(yù)見(jiàn)性。2、財(cái)務(wù)計(jì)計(jì)劃和控制制（事中管理理）財(cái)務(wù)計(jì)劃———是根據(jù)據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)測(cè)和決策確確定的目標(biāo)標(biāo)，制訂的的具體實(shí)施施方案和措措施步驟。。財(cái)務(wù)計(jì)劃劃是財(cái)務(wù)決決策方案的的具體化，，是日常財(cái)財(cái)務(wù)管理的的依據(jù)。計(jì)劃＝目標(biāo)標(biāo)＋方法步步驟財(cái)務(wù)計(jì)劃的的內(nèi)容:開(kāi)開(kāi)發(fā)投資計(jì)計(jì)劃籌資計(jì)劃銷(xiāo)售收入計(jì)計(jì)劃成本費(fèi)用計(jì)計(jì)劃現(xiàn)金收支計(jì)計(jì)劃利潤(rùn)分配計(jì)計(jì)劃財(cái)務(wù)計(jì)劃也也稱(chēng)作財(cái)務(wù)務(wù)預(yù)算。預(yù)算是用貨貨幣或數(shù)據(jù)據(jù)表示的各各類(lèi)計(jì)劃。。財(cái)務(wù)控制———是指財(cái)財(cái)務(wù)計(jì)劃執(zhí)執(zhí)行過(guò)程中中的監(jiān)督、、檢查、糾糾偏活動(dòng)。。財(cái)務(wù)控制是是財(cái)務(wù)管理理中工作量量最大的，，因?yàn)槠笃髽I(yè)的財(cái)務(wù)務(wù)涉及到企企業(yè)經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)的方方方面面。財(cái)務(wù)控制中中最重要的的是成本費(fèi)費(fèi)用控制。。3、財(cái)務(wù)核核算和分析析（事后管管理）財(cái)務(wù)核算———是指運(yùn)運(yùn)用會(huì)計(jì)核核算、統(tǒng)計(jì)計(jì)核算、業(yè)業(yè)務(wù)核算等等技術(shù)方法法，對(duì)企業(yè)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)中實(shí)實(shí)際形成的的資金，收收入，成本本費(fèi)用等數(shù)數(shù)據(jù)，進(jìn)行行記錄，匯匯總、分配配和計(jì)算，，反映企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)狀況況和經(jīng)營(yíng)成成果。財(cái)務(wù)分析———是指運(yùn)運(yùn)用財(cái)務(wù)核核算提供的的數(shù)據(jù)資料料，查明企企業(yè)哪些因因素，在哪哪些方面，，在多大程程度上影響響企業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益，以以便今后采采取糾正措措施。第二講預(yù)預(yù)算管管理第一節(jié)預(yù)預(yù)算管理概概述預(yù)算簡(jiǎn)單地地說(shuō)是用貨貨幣或數(shù)字字表示的各各類(lèi)計(jì)劃。全面預(yù)算是是以企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)為為出發(fā)點(diǎn)，，以市場(chǎng)需求求為導(dǎo)向，，全體員工工參與，涉涉及到企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全部部?jī)?nèi)容的預(yù)預(yù)算體系。。1.全面面預(yù)算的功功能(1)明確確目標(biāo)通過(guò)編制預(yù)預(yù)算，明確確企業(yè)總體體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和各部門(mén)門(mén)的具體目目標(biāo)。(2)配配置資源編制預(yù)算的的過(guò)程是根根據(jù)企業(yè)的的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)標(biāo)，合理的的安排人力力，物力，，財(cái)力，進(jìn)進(jìn)行綜合平平衡，使企企業(yè)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)資源得到到合理配置置的過(guò)程。。預(yù)算被認(rèn)為為是使企業(yè)業(yè)的資源獲獲得最佳生生產(chǎn)率和獲獲利能力的的一種方法法。(3)考核核標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)編制預(yù)預(yù)算將企業(yè)業(yè)的各項(xiàng)目目標(biāo)分解為為各個(gè)部門(mén)門(mén)的責(zé)任和和指標(biāo)，這這些細(xì)分的的責(zé)任和指指標(biāo)就成為為衡量各部部門(mén)工作業(yè)業(yè)績(jī)的具體體標(biāo)準(zhǔn)。(4)控制制依據(jù)運(yùn)用預(yù)算規(guī)規(guī)定的各項(xiàng)項(xiàng)具體指標(biāo)標(biāo)，對(duì)企業(yè)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行行監(jiān)督，檢檢查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)偏差，分分析原因，，從而采取取措施，使使生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)順利利進(jìn)行。2.預(yù)算算管理達(dá)到到的目標(biāo)預(yù)算管理不不是萬(wàn)能的的，不能把把預(yù)算管理理作用的期期望值定得得太高，預(yù)預(yù)算管理能能達(dá)到下列列目標(biāo)就算算有效了。。(1)統(tǒng)統(tǒng)一思想行行動(dòng)通過(guò)預(yù)算管管理，使企企業(yè)各部門(mén)門(mén)和全體職職工明確企企業(yè)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)目標(biāo)，實(shí)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的的具體措施施，從而達(dá)達(dá)到統(tǒng)一全全體員工的的思想和行行動(dòng)的作用用。(2)規(guī)規(guī)范生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理通過(guò)預(yù)算管管理，使企企業(yè)各部門(mén)門(mén)及其職工工按照預(yù)算算規(guī)定的時(shí)時(shí)間進(jìn)度和和各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)要求，有有序地開(kāi)展展工作，有有利于企業(yè)業(yè)建立良好好的生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)秩序。。(3)提提高資金利利用效果通過(guò)預(yù)算管管理，企業(yè)業(yè)各部門(mén)在在遵循資金金運(yùn)動(dòng)規(guī)律律的基礎(chǔ)上上，合理地地安排和使使用資金，，使企業(yè)有有限的資金金充分運(yùn)用用好，發(fā)揮揮出最大的的效用。(4)降降低成本費(fèi)費(fèi)用通過(guò)預(yù)算管管理，使企企業(yè)各級(jí)管管理者形成成先算帳后后花錢(qián)，精精打細(xì)算的的習(xí)慣，能能夠有效地地降低成本本費(fèi)用。(5)較較好地應(yīng)對(duì)對(duì)市場(chǎng)的變變化通過(guò)預(yù)算管管理，使企企業(yè)各級(jí)管管理者養(yǎng)成成預(yù)見(jiàn)性工工作的能力力，認(rèn)真分分析研究市市場(chǎng)需求和和資源供給給的趨勢(shì)，，提前提出出應(yīng)對(duì)措施施，從而主主動(dòng)地應(yīng)對(duì)對(duì)市場(chǎng)的變變化。3.全面預(yù)算的的內(nèi)容西方國(guó)家，，尤其是美美國(guó)，管理理歷史悠久久，他們形形成一套完完善的預(yù)算算體系。這這一體系將將預(yù)算分為為兩部分。。業(yè)務(wù)預(yù)算全面預(yù)算財(cái)務(wù)預(yù)算算銷(xiāo)售預(yù)算算（項(xiàng)目目銷(xiāo)售預(yù)預(yù)算）業(yè)務(wù)預(yù)算算生生產(chǎn)產(chǎn)預(yù)算（（項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)預(yù)算））成本預(yù)算算（項(xiàng)目目成本預(yù)預(yù)算）費(fèi)用預(yù)算算資本預(yù)算算現(xiàn)金預(yù)算算財(cái)務(wù)預(yù)算算預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表預(yù)計(jì)利潤(rùn)潤(rùn)表預(yù)計(jì)現(xiàn)金金流量表表實(shí)踐中，，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的預(yù)算算重點(diǎn)做做好三個(gè)個(gè)預(yù)算：：年度預(yù)預(yù)算、項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)算算、月度度現(xiàn)金預(yù)預(yù)算。年度預(yù)算算也稱(chēng)作作年度度經(jīng)營(yíng)計(jì)計(jì)劃，它它是一個(gè)個(gè)年度經(jīng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)標(biāo)的指標(biāo)標(biāo)體系，，規(guī)定了了年度經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)應(yīng)達(dá)到到的目標(biāo)標(biāo)和具體體指標(biāo)，，并將目目標(biāo)和指指標(biāo)在各各部門(mén)，，各單位位進(jìn)行分分解，在在時(shí)間上上細(xì)分，，成為季季度，月月度指標(biāo)標(biāo)。房地產(chǎn)企企業(yè)年度度預(yù)算指指標(biāo)（1）年年度銷(xiāo)售售收入（2）年年度開(kāi)發(fā)發(fā)面積（3）年年度銷(xiāo)售售面積（4）房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本（5）年年度營(yíng)業(yè)業(yè)費(fèi)用、、管理費(fèi)費(fèi)用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用（6）年年度利潤(rùn)潤(rùn)總額（7）年年度凈利利潤(rùn)項(xiàng)目預(yù)算算是以按按房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的具體項(xiàng)項(xiàng)目編制制的預(yù)算算，主要要是從項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)到完工工銷(xiāo)售的的全過(guò)程程的進(jìn)度度安排和和成本、、費(fèi)用支支出以及及銷(xiāo)售收收入的預(yù)預(yù)算，是是用貨貨幣或數(shù)數(shù)據(jù)表示示的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃。月度現(xiàn)金金預(yù)算是是在年度度預(yù)算和和項(xiàng)目預(yù)預(yù)算的基基礎(chǔ)上編編制的，，是落實(shí)實(shí)年度預(yù)預(yù)算，控控制項(xiàng)目目預(yù)算執(zhí)執(zhí)行的重重要工具具，第二節(jié)、、開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)算算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目預(yù)算的的職能就就是指導(dǎo)導(dǎo)和管理理房地產(chǎn)產(chǎn)的具體體開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)施和執(zhí)執(zhí)行過(guò)程程，從源源頭上控控制房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的成本費(fèi)費(fèi)用。一、開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目預(yù)預(yù)算的內(nèi)內(nèi)容開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目預(yù)算包包括：投投資預(yù)算算、房地地產(chǎn)造價(jià)價(jià)預(yù)算和和項(xiàng)目執(zhí)執(zhí)行預(yù)算算。投資預(yù)算算是預(yù)測(cè)測(cè)項(xiàng)目的的未來(lái)收收入和成成本費(fèi)用用，測(cè)算算項(xiàng)目的的投資收收益和投投資回報(bào)報(bào)率，評(píng)評(píng)價(jià)項(xiàng)目目的投資資價(jià)值，，為經(jīng)營(yíng)營(yíng)者進(jìn)行行項(xiàng)目投投資決策策提供依依據(jù)。房地產(chǎn)造造價(jià)預(yù)算算，也可可以稱(chēng)為為房地產(chǎn)產(chǎn)估算成成本，是是根據(jù)房房地產(chǎn)的的施工圖圖，按房房地產(chǎn)的的成本構(gòu)構(gòu)成、編編制的房房地產(chǎn)的的建造成成本，通通常由專(zhuān)專(zhuān)門(mén)的工工程造價(jià)價(jià)師或工工程預(yù)算算人員編編制，是是控制房房地產(chǎn)成成本的重重要依據(jù)據(jù)，也是是編制項(xiàng)項(xiàng)目執(zhí)行行預(yù)算的的基礎(chǔ)。。項(xiàng)目執(zhí)行行預(yù)算是是開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目確定定后，項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)入入實(shí)際開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程程的預(yù)算算，是把把項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)的時(shí)時(shí)間進(jìn)度度和費(fèi)用用支出綜綜合起來(lái)來(lái)，指導(dǎo)導(dǎo)項(xiàng)目具具體實(shí)施施過(guò)程的的預(yù)算，，以便保保證開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目能能夠以低低成本、、高質(zhì)量量、按期期完成，，達(dá)到預(yù)預(yù)期的投投資報(bào)酬酬率。下面重點(diǎn)點(diǎn)介紹項(xiàng)項(xiàng)目執(zhí)行行預(yù)算。。1.開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的分解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的分分解就是根據(jù)據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目目投資建設(shè)過(guò)過(guò)程本身的技技術(shù)、管理要要求，將開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目分解為為各個(gè)工程活活動(dòng)，再將工工程活動(dòng)分解解為具體的工工作事項(xiàng)，以以及分解為為更具體的工工作。2.明確工作作事項(xiàng)的任務(wù)務(wù)和要求明確工作事項(xiàng)項(xiàng)的任務(wù)和要要求，就是規(guī)規(guī)定工作事項(xiàng)項(xiàng)的主要工作作內(nèi)容，這些些工作要達(dá)到到的目標(biāo)，以以及確定工作作事項(xiàng)的成果果指標(biāo)。3.明確各工工作事項(xiàng)的相相互關(guān)系主要明確各工工作事項(xiàng)的內(nèi)內(nèi)在聯(lián)系，一一個(gè)工作事項(xiàng)項(xiàng)與另一個(gè)工工作事項(xiàng)是前前因后果關(guān)系系，還是平行行關(guān)系，便于于進(jìn)行工作事事項(xiàng)的排序和和計(jì)劃安排。。4.明確各工工作事項(xiàng)的持持續(xù)時(shí)間完成工作事項(xiàng)項(xiàng)都要有一個(gè)個(gè)時(shí)間過(guò)程，，即工作時(shí)間間。明確了各各工作事項(xiàng)的的工作時(shí)間，，才能對(duì)投資資作出工作項(xiàng)項(xiàng)目的時(shí)間進(jìn)進(jìn)度安排，同同時(shí)測(cè)算出投投資項(xiàng)目的總總工期。5.確定關(guān)鍵鍵工作事項(xiàng)所謂關(guān)鍵工作作事項(xiàng)是指在在整個(gè)投資活活動(dòng)中，那些些對(duì)投資項(xiàng)目目的成功與失失敗，對(duì)投資資項(xiàng)目的總工工期長(zhǎng)短有決決定性影響的的那些工作項(xiàng)項(xiàng)目。尋找和確定關(guān)關(guān)鍵工作事項(xiàng)項(xiàng)，可以在編編制項(xiàng)目投資資預(yù)算時(shí)，就就能抓住工程程的重點(diǎn)，集集中精力，解解決關(guān)鍵工作作事項(xiàng)存在的的問(wèn)題，并在在資源方面給給予優(yōu)先保證證。6.規(guī)劃各工工作事項(xiàng)的資資源配置確定各工作項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施時(shí)所所要的人力、、裝備和材料料等資源種類(lèi)類(lèi)及相應(yīng)的數(shù)數(shù)量。7.確定工作作事項(xiàng)的支出出預(yù)算在規(guī)劃各工作作事項(xiàng)的資源源配置基礎(chǔ)上上，確定各工工作事項(xiàng)的資資金需要量和和支出時(shí)間，，編制現(xiàn)金支支出預(yù)算。8.編制投資資活動(dòng)的工作作項(xiàng)目表將投資項(xiàng)目分分解的各個(gè)工工作項(xiàng)目及其其持續(xù)時(shí)間、、支出預(yù)算、、相互關(guān)系等等匯總列表。。工作項(xiàng)目匯總總表序號(hào)工程工作項(xiàng)目起止時(shí)間預(yù)算費(fèi)用備注1報(bào)批報(bào)建2勘查設(shè)計(jì)3土方工程4主體工程5安裝工程6裝飾工程7配套工程89.畫(huà)出投資資活動(dòng)的甘特特圖或網(wǎng)絡(luò)圖圖。工程項(xiàng)目計(jì)劃劃進(jìn)度表（甘甘特圖）單位：萬(wàn)元序號(hào)工作項(xiàng)目

1234567891011121314151報(bào)批報(bào)建12002勘查設(shè)計(jì)1403土方工程344主體結(jié)構(gòu)41005安裝工程8706裝飾裝修7配套設(shè)施8基礎(chǔ)設(shè)施

二、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目預(yù)算執(zhí)行在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)預(yù)算的執(zhí)行中中，重點(diǎn)是抓抓好工程質(zhì)量量，控制工程程進(jìn)度，這兩兩項(xiàng)做好了，，項(xiàng)目在實(shí)施施階段應(yīng)該說(shuō)說(shuō)就算基本成成功了。但是是從企業(yè)編制制項(xiàng)目投資預(yù)預(yù)算的角度，，其重要目的的是要控制投投資的費(fèi)用。。1、建立嚴(yán)格格的合同審批批管理制度開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各各項(xiàng)合同嚴(yán)格格按流程審批批：業(yè)務(wù)部門(mén)—負(fù)負(fù)責(zé)具體業(yè)務(wù)務(wù)審查法律部門(mén)—負(fù)負(fù)責(zé)法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)審查財(cái)務(wù)部門(mén)—負(fù)負(fù)責(zé)資金費(fèi)用用審查項(xiàng)目經(jīng)理全面面審核，報(bào)公公司總經(jīng)理審審批。2、認(rèn)真執(zhí)執(zhí)行項(xiàng)目預(yù)預(yù)算管理制制度項(xiàng)目預(yù)算管管理制度明明確各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用支出預(yù)預(yù)算的編制制原則、編編制方法、、審核程序序、責(zé)任制制度，以及及預(yù)算執(zhí)行行過(guò)程的控控制方法和和控制措施施，具體指指導(dǎo)工程投投資活動(dòng)的的各項(xiàng)支出出。3、加強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核核算完善原始憑憑證收集、、管理、傳傳遞、儲(chǔ)存存；會(huì)計(jì)憑憑證的審核核以及會(huì)計(jì)計(jì)核算的方方法、步驟驟，定期編編制報(bào)表，，要求做到到工程項(xiàng)目目的會(huì)計(jì)核核算及時(shí)準(zhǔn)準(zhǔn)確，為工工程項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人提供供準(zhǔn)確的會(huì)會(huì)計(jì)核算數(shù)數(shù)據(jù)和信息息。4、建立立項(xiàng)目費(fèi)用用責(zé)任制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的每一個(gè)工工作項(xiàng)目都都要有項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人，，工作項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人不僅要要保證工作作項(xiàng)目的質(zhì)質(zhì)量、進(jìn)度度，還要全全面負(fù)責(zé)工工作項(xiàng)目的的費(fèi)用支出出。項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人要要根據(jù)項(xiàng)目目預(yù)算，，編制具體體的工作預(yù)預(yù)算、作業(yè)業(yè)預(yù)算，第三節(jié)現(xiàn)現(xiàn)金收支支預(yù)算現(xiàn)金收支預(yù)預(yù)算也稱(chēng)現(xiàn)現(xiàn)金預(yù)算，，是全面預(yù)預(yù)算的一個(gè)個(gè)重要組成成部分，而而且它在整整個(gè)預(yù)算體體系中起到到承上啟下下的綜合作作用。企業(yè)制定的的年度預(yù)算算，編制制的項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)預(yù)算，，都要?dú)w結(jié)結(jié)到現(xiàn)金預(yù)預(yù)算，通過(guò)過(guò)編制月度度現(xiàn)金收支支預(yù)算，來(lái)來(lái)落實(shí)、執(zhí)執(zhí)行和控制制年度預(yù)算算和項(xiàng)目預(yù)預(yù)算。1、現(xiàn)金收收支在企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)中的的作用（1）現(xiàn)金金收支狀況況決定和影影響企業(yè)資資金周轉(zhuǎn)狀狀況。企業(yè)資金周周轉(zhuǎn)都是從從現(xiàn)金支出出開(kāi)始的?！，F(xiàn)金支出出的方向?qū)?duì)不對(duì)，好好不好，直直接決定資資金周轉(zhuǎn)的的好壞。（2）現(xiàn)金金收支狀況況決定和影影響企業(yè)成成本費(fèi)用的的高低。企業(yè)的成本本費(fèi)用，追追根尋源都都是從現(xiàn)金金支出開(kāi)始始的?，F(xiàn)金收支如如同企業(yè)資資金的總樞樞紐，總截截門(mén)。2、現(xiàn)現(xiàn)金收支預(yù)預(yù)算管理的的基本原則則(1)收收支兩條線線原則所謂收支兩兩條線是指指收入一條條線，支出出一條線，，兩條線要要分開(kāi)。企業(yè)各部門(mén)門(mén)，各單位位凡是有現(xiàn)現(xiàn)金收入的的，必須回回到企業(yè)財(cái)財(cái)務(wù)部門(mén)，，任何單位位不得截留留現(xiàn)金收入入；企業(yè)各各部門(mén)，各各單位凡是是有現(xiàn)金支支出的，必必須按照預(yù)預(yù)算規(guī)定的的項(xiàng)目，金金額，時(shí)間間，由財(cái)務(wù)務(wù)部門(mén)劃撥撥支出。（2）硬硬預(yù)算原則則硬預(yù)算是強(qiáng)強(qiáng)調(diào)預(yù)算要要硬，剛性性要強(qiáng)，彈彈性要小。。企業(yè)全部現(xiàn)現(xiàn)金收支必必須全部納納入預(yù)算范范圍，預(yù)算算一旦通過(guò)過(guò)，任何人人不得隨意意修改，包包括總經(jīng)理理也不能隨隨便修改。。在預(yù)算執(zhí)執(zhí)行過(guò)程中中，沒(méi)有預(yù)預(yù)算不開(kāi)支支，杜絕一一切超預(yù)算算開(kāi)支的現(xiàn)現(xiàn)象。3、月度度現(xiàn)金收支支預(yù)算制訂訂和執(zhí)行的的程序（1）企業(yè)業(yè)各部門(mén)、、各單位在在制訂生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃劃和各項(xiàng)工工作計(jì)劃的的同時(shí)，編編制現(xiàn)金支支出預(yù)算，，報(bào)到企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)門(mén)。要按標(biāo)準(zhǔn)定定額逐項(xiàng)核核算編制，，關(guān)鍵是細(xì)細(xì)。（2）財(cái)務(wù)務(wù)部門(mén)匯同同銷(xiāo)售部門(mén)門(mén)，根據(jù)銷(xiāo)銷(xiāo)售計(jì)劃或或銷(xiāo)售預(yù)測(cè)測(cè)，編制現(xiàn)現(xiàn)金收入預(yù)預(yù)算。（3）由總總經(jīng)理主持持，財(cái)務(wù)部部門(mén)牽頭，，各有關(guān)方方面的負(fù)責(zé)責(zé)人參加，，編制全公公司的現(xiàn)金金收支預(yù)算算方案。總經(jīng)理要明明確支出原原則、支出出重點(diǎn)和支支出方向。。（4）現(xiàn)金金收支預(yù)算算方案，經(jīng)經(jīng)總經(jīng)理辦辦公會(huì)討論論通過(guò)，交交由財(cái)務(wù)部部門(mén)控制執(zhí)執(zhí)行。討論通過(guò)預(yù)預(yù)算的作用用是兩方面面第一，進(jìn)一一步綜合平平衡，第二，賦予予預(yù)算以法法律效力。。（5）企業(yè)業(yè)各部門(mén)、、各單位凡凡是有現(xiàn)金金支出的，，必須按照照預(yù)算規(guī)定定的項(xiàng)目、、金額和時(shí)時(shí)間，由財(cái)財(cái)務(wù)部門(mén)劃劃撥執(zhí)行，，對(duì)沒(méi)有列列入預(yù)算的的項(xiàng)目，財(cái)財(cái)務(wù)部門(mén)有有權(quán)拒絕開(kāi)開(kāi)支。決裁制度，，總經(jīng)理在在兩種情況況下簽字：：第一，意外外性支出第二，資本本性支出（6）計(jì)劃劃期末對(duì)預(yù)預(yù)算執(zhí)行情情況，進(jìn)行行檢查考核核，對(duì)超預(yù)預(yù)算開(kāi)支的的要追究當(dāng)當(dāng)事者責(zé)任任。預(yù)算不是方方法，是一一種習(xí)慣，，改變小生生產(chǎn)的習(xí)慣慣適應(yīng)現(xiàn)代代企業(yè)管理理的要求。。第三講房房地產(chǎn)投資資決策一.投資資決策及其其任務(wù)投資決策是是為企業(yè)未未來(lái)選擇確確定投資方方向，投資資項(xiàng)目以及及投資方案案的決策。。投資決策的的任務(wù)，主主要解決以以下幾個(gè)問(wèn)問(wèn)題：對(duì)什么項(xiàng)目目投資？即投資項(xiàng)目目的抉擇，，投資項(xiàng)目目是否符合合未來(lái)的市市場(chǎng)需求發(fā)發(fā)展趨勢(shì)和和技術(shù)發(fā)展展趨勢(shì)，項(xiàng)項(xiàng)目是否真真正有前景景，是否能能使企業(yè)在在未來(lái)可以以預(yù)見(jiàn)的時(shí)時(shí)期獲得優(yōu)優(yōu)勢(shì)？投資項(xiàng)目的的選擇是

項(xiàng)目的選擇的基礎(chǔ)是對(duì)市場(chǎng)用戶需求的調(diào)查預(yù)測(cè)和對(duì)項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)的了解和把握。2.投多多少資金？？即投資項(xiàng)目目的資金額額的預(yù)測(cè)判判斷，投資資作為企業(yè)業(yè)重大財(cái)務(wù)務(wù)活動(dòng)，所所需資金通通常是較大大的，投資資決策的重重要問(wèn)題就就是要確定定完成投資資項(xiàng)目需要要多少資金金，以及怎怎樣保證籌籌集到這些些資金。需要多少資資金，首先先要對(duì)項(xiàng)目目作資金需需要量的測(cè)測(cè)算，要由由項(xiàng)目的工工程技術(shù)人人員做出框框算，財(cái)務(wù)務(wù)部門(mén)再協(xié)協(xié)助做出更更具體的詳詳盡的測(cè)算算。資金需要量的測(cè)算算，不僅要考慮需需要多少資金，而而且還要考慮企業(yè)業(yè)在各種條件下可可能獲得的最大資資金。在資金供給給和需求不匹配，，存在較大缺口時(shí)時(shí)，還要進(jìn)一步精精打細(xì)算，通過(guò)資資金運(yùn)籌彌補(bǔ)資金金缺口。3怎怎樣進(jìn)行投資即對(duì)已確定的投資資項(xiàng)目，怎樣組織織實(shí)施落實(shí)，形成成投資的具體方案案。包括：投資項(xiàng)目的的具體構(gòu)成，投資資總金額，投資開(kāi)開(kāi)始時(shí)間，分階段段投資的起止時(shí)間間，各個(gè)具體項(xiàng)目目的責(zé)任部門(mén)和負(fù)負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目的技技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，完完工標(biāo)準(zhǔn)等等。重大的投資，在決決策階段，盡量考考慮制訂出幾個(gè)不不同的方案，以便便從中選擇一個(gè)較較理想的方案。二.投資項(xiàng)目的可可行性研究可行性研究是對(duì)投投資項(xiàng)目在投資決決策之前，對(duì)項(xiàng)目目在技術(shù)上是否先先進(jìn)適用，在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上是否合理，能能否達(dá)到預(yù)期效果果的分析研究，可可行性研究是減少少投資決策失誤的的有效措施，也是是科學(xué)地回答投資資決策的三個(gè)主要要問(wèn)題（對(duì)什么項(xiàng)項(xiàng)目投資？投多少少資？怎樣投資？？）的重要方法。。可行性研究的四個(gè)個(gè)階段（1）機(jī)會(huì)研究（2）初步可行性性研究（3）詳細(xì)可行性性研究（4）評(píng)價(jià)與選擇擇1.機(jī)會(huì)研究是尋找投資機(jī)會(huì)，，選擇投資項(xiàng)目，，提出輪廓性建議議，對(duì)投資項(xiàng)目的的初步設(shè)想和建議議作概略性分析，，確定有無(wú)必要作作進(jìn)一步的分析研研究。2．初步可行性研究是對(duì)機(jī)會(huì)研究提出出的投資機(jī)會(huì)、投投資項(xiàng)目的篩選。。主要任務(wù)和目的的有三個(gè)。⑴在機(jī)會(huì)研究的的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步步分析投資項(xiàng)目的的條件和前途。⑵對(duì)項(xiàng)目的關(guān)鍵鍵問(wèn)題，通過(guò)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查，現(xiàn)場(chǎng)考察察技術(shù)考察，實(shí)驗(yàn)驗(yàn)室實(shí)驗(yàn)，模擬實(shí)實(shí)驗(yàn)等方法深入分分析研究。⑶確定該項(xiàng)目是是否需要進(jìn)一步作作詳細(xì)的可行性研研究。3．詳細(xì)可行性研究是對(duì)經(jīng)過(guò)初步可行行性研究，認(rèn)為具具備初步條件和有有前途的項(xiàng)目的深深入分析研究，是是對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)具具體方面，進(jìn)行深深入細(xì)致的調(diào)查、、分析、測(cè)算，從從各個(gè)細(xì)節(jié)上論證證項(xiàng)目的市場(chǎng)前景景、技術(shù)條件的具具備程度和經(jīng)濟(jì)效效益的好壞程度。。具體方面包括：市場(chǎng)需求情況產(chǎn)品或經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的的結(jié)構(gòu)規(guī)模技術(shù)來(lái)源技術(shù)成熟程度資金需求量和供給給量成本費(fèi)用材料、能源供應(yīng)投資效益環(huán)境保護(hù)4．評(píng)價(jià)和選擇是對(duì)詳細(xì)可行性研研究所提供的結(jié)論論和方案，進(jìn)行綜綜合分析和評(píng)價(jià)。?？尚行匝芯繎?yīng)注意意的幾個(gè)問(wèn)題1).可行性研究究的關(guān)鍵是調(diào)查研研究2).可行性研究究要力求客觀3).可行性研究究的重點(diǎn)是不可行行性研究三.怎樣做出有效效的決策由于投資決策對(duì)企企業(yè)影響很大，就就要研究怎樣才能能做出正確的有效效的決策。1.了解決策的實(shí)實(shí)質(zhì)決策是一個(gè)選擇方方案的工作過(guò)程，，有效決策的實(shí)質(zhì)質(zhì)有三點(diǎn)第一、明確事情、、確定問(wèn)題。決策首先是關(guān)于干干什么事情的決策策，決策中心任務(wù)務(wù)是要解決問(wèn)題。。第二、探討不同看看法決策的過(guò)程是探討討各種不同的看法法和方法。而不是是放在答案的爭(zhēng)議議上。第三、選擇方案決策最終的注意力力放在各種可供選選擇的方案上，而而不是放在誰(shuí)對(duì)誰(shuí)誰(shuí)錯(cuò)上。2.認(rèn)清決策是是從看法出發(fā)，而而不是從事實(shí)出發(fā)發(fā)教科書(shū)認(rèn)為決策第第一步是搜集資料料。而凡是作出有效決決策的管理者都知知道，人們并不是是從事實(shí)開(kāi)始，而而是從看法開(kāi)始，，而看法只不過(guò)是是未經(jīng)檢驗(yàn)的假設(shè)設(shè)。為什么從看法出發(fā)發(fā)，而不是從事實(shí)實(shí)出發(fā)？⑴掌握事實(shí)是不不可能的。決策是對(duì)未來(lái)的決決策，未來(lái)的事實(shí)實(shí)不能把握?，F(xiàn)在的事實(shí)—每個(gè)個(gè)人都能找到他們們需要的事實(shí)。好的統(tǒng)計(jì)學(xué)家都知知道這一點(diǎn)，所以以對(duì)所有的數(shù)字都都不相信，都抱有有懷疑態(tài)度。⑵從看法出發(fā)，，才能發(fā)現(xiàn)決策是是關(guān)于什么問(wèn)題的的決策.看法反映著關(guān)于要要解決的問(wèn)題上的的分歧。有效決策策的第一步是確定定各種可能的問(wèn)題題，決策是要解決決問(wèn)題。⑶決策和自然科科學(xué)一樣，都是從從未經(jīng)檢驗(yàn)的假設(shè)設(shè)出發(fā)的。有效的決策鼓勵(lì)提提出各種看法，同同時(shí)用現(xiàn)實(shí)檢驗(yàn)看看法會(huì)有怎樣的結(jié)結(jié)果。做出正確決策，是是由于各種不同的的看法的交鋒和沖沖突，以及對(duì)各種種可供選擇的不同同方案進(jìn)行認(rèn)真考考慮才得到的。3.有效決策的的關(guān)鍵規(guī)則是在沒(méi)有不同意見(jiàn)見(jiàn)之前不要做出決決策。正確的決策要求有有恰當(dāng)?shù)牟煌庖?jiàn)見(jiàn)。為什么需要不同意意見(jiàn)？⑴不被束縛。不同意見(jiàn)是保證決決策者不受組織中中人們傳統(tǒng)思想觀觀念的束縛。要破除利益左右，，先入為主的束縛縛，唯一的辦法就就是保證有互相爭(zhēng)爭(zhēng)論的有依據(jù)的深深入思考過(guò)的不同同意見(jiàn)。⑵防止賭博決策策。只有有了不同意見(jiàn)見(jiàn)，才能為一項(xiàng)決決策提供各種可供供選擇的方案，而而不僅僅是一個(gè)方方案，一個(gè)方案如如同賭博。認(rèn)真地思考了各種種可供選擇的方案案，才能在原有決決策行不通時(shí)，已已經(jīng)有了認(rèn)真考慮慮研究過(guò)的補(bǔ)救方方案。（3）激發(fā)想象力力不同意見(jiàn)是激發(fā)人人們想象力所必須須的。在處理具有非確定定性的所有事情中中，人們都需要?jiǎng)?chuàng)創(chuàng)造性，這就意味味需要想象力。要做出正確的決策策，除此之外還要要：⑴決策者要避免決策者要作出正確的決策，就必須把別人的反對(duì)看成是促使他仔細(xì)考慮各種可供選擇方案的手段。（2）在做決策策時(shí)，必須考慮決決策的執(zhí)行問(wèn)題。。誰(shuí)來(lái)執(zhí)行決策，執(zhí)執(zhí)行決策的具體步步驟，以及怎樣把把決策的執(zhí)行變成成具體部門(mén)，具體體人員的工作職責(zé)責(zé)。（3）正確的決決策不僅需要判斷斷力，還需要勇氣氣。有效的決策往往是不受歡迎的，因此也是風(fēng)險(xiǎn)的，阻力相當(dāng)大。（4）正確的決策要做正確的妥協(xié)。二分之一原則。（5）決策必須包含一種反饋機(jī)制。四.投資項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)1.貨幣時(shí)間價(jià)值貨幣隨著時(shí)間變化化而變化的價(jià)值貨貨幣兩個(gè)時(shí)間值值(現(xiàn)值、終值)

貨幣時(shí)間值計(jì)計(jì)算的方法（單利利法、復(fù)利法）1).復(fù)利終值計(jì)計(jì)算

終值值=現(xiàn)值*(1+i)nｎ為期數(shù)2).復(fù)利現(xiàn)值計(jì)計(jì)算現(xiàn)現(xiàn)值=終值*1/(1+i)ｎ2投資項(xiàng)目的靜態(tài)態(tài)指標(biāo)（1）投資報(bào)酬率率＝年均利潤(rùn)÷投投資總額或或＝年均均利潤(rùn)÷年均投資資總額2).投資回收期期

A.各各年凈現(xiàn)金流量相相等

投資資回收期=原始投投資額/年凈現(xiàn)金金流量B.各年凈現(xiàn)金流流量不相等各各年凈現(xiàn)金流流量之和=原始投投資額時(shí)PP=?3.投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)的動(dòng)態(tài)指標(biāo)1).凈現(xiàn)值:投投資項(xiàng)目建成投產(chǎn)產(chǎn)后,未來(lái)各期的的現(xiàn)金凈流量的現(xiàn)現(xiàn)值之和與原始投投資額之差凈現(xiàn)值=n—未來(lái)各期的現(xiàn)現(xiàn)金凈流量Ot—原原始投資額nT=1T=0nIt(1+r)tOt(1+I)t-∑∑2).現(xiàn)值指數(shù)也也稱(chēng)獲利指數(shù)投投資資項(xiàng)目建成投產(chǎn)后后,未來(lái)各期的現(xiàn)現(xiàn)金凈流量的現(xiàn)值值之和與原始投資資額之比?，F(xiàn)值指數(shù)=÷nT=1T=0nIt(1+i)tOt(1+i)t∑∑3）內(nèi)含報(bào)酬率凈凈現(xiàn)值等于零時(shí)的的貼現(xiàn)率－nT=1T=0nIt(1+r)tOt(1+r)t=0r=?∑∑第四講成成本管管理與控控制第一節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代代成本管管理的概概念和觀觀念1、現(xiàn)代代成本管管理的概概念為實(shí)現(xiàn)企企業(yè)各部部門(mén)、各各單位管管理者的的成本責(zé)責(zé)任，提提高管理理者的成成本意識(shí)識(shí)，制訂訂和落實(shí)實(shí)成本目目標(biāo)，并并通過(guò)一一系列活活動(dòng)提高高成本效效率的管管理工作作。（1）成成本管理理的對(duì)象象—不是是成本費(fèi)費(fèi)用項(xiàng)目目，而是是成本責(zé)責(zé)任。（2）成成本管理理的主體體—以總總經(jīng)理為為首的各各級(jí)管理理者。（3）成成本管理理的手段段—制訂訂目標(biāo)成成本，落落實(shí)成本本責(zé)任。。目標(biāo)成本本—企業(yè)業(yè)未來(lái)一一定時(shí)期期產(chǎn)品成成本預(yù)期期達(dá)到的的水平，，作為企企業(yè)成本本管理的的奮斗目標(biāo)成本是目標(biāo)管理在成本管理中的運(yùn)用。目標(biāo)管理是現(xiàn)代管理方法之一，制訂目標(biāo)標(biāo)成本的的方法：：倒推法、、例擠法法—首先先確定企企業(yè)的目目標(biāo)利潤(rùn)潤(rùn)，以消消費(fèi)者認(rèn)認(rèn)可的價(jià)價(jià)格預(yù)計(jì)計(jì)銷(xiāo)售收收入減目標(biāo)成本=預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入-目標(biāo)利潤(rùn)-稅金

落實(shí)成本本責(zé)任——目標(biāo)成成本要具具體轉(zhuǎn)化化成企業(yè)業(yè)各部門(mén)門(mén)、直至至每個(gè)個(gè)個(gè)人應(yīng)承承擔(dān)的責(zé)責(zé)任，目目標(biāo)成本本才可能能實(shí)現(xiàn)。。落實(shí)成本本責(zé)任是是成本管管理的關(guān)關(guān)鍵。邯鋼采用用指標(biāo)層層層分解解法，大大量測(cè)算算工作。。（4）成成本管理理的目的的——提提高成本本效率成本效率率=收益益/成本本（5）成成本管理理的核心心—管理理者成本本意識(shí)成本意識(shí)識(shí)—能夠夠自覺(jué)地地將生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)與成成本費(fèi)用用收益進(jìn)進(jìn)行掛鉤鉤考慮的的習(xí)慣，，能夠較較準(zhǔn)確地地判斷成成本效率率的能力力和提高高成本效效率積極極性的綜綜合反映映。2、成本本責(zé)任是在一定定范圍內(nèi)內(nèi)選擇和和消耗資資源的權(quán)權(quán)力，就就是為了了提高成成本效率率而給予予管理者者在選擇擇和管理理成本費(fèi)費(fèi)用的責(zé)責(zé)任。（1）成本責(zé)責(zé)任與管理權(quán)權(quán)力相對(duì)應(yīng)（2）成本責(zé)責(zé)任是負(fù)有成成本責(zé)任的管管理者的個(gè)人人責(zé)任，而不不是集體的共共同的責(zé)任（3）成本責(zé)責(zé)任是一種財(cái)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)責(zé)任任財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)—對(duì)對(duì)外會(huì)計(jì)管理會(huì)計(jì)—對(duì)對(duì)內(nèi)會(huì)計(jì)成本責(zé)任者有有報(bào)告資財(cái)支支配使用情況況和資金運(yùn)用用情況的責(zé)任任3、成本戰(zhàn)略略成本戰(zhàn)略是指指為實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，，對(duì)企業(yè)較長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)期的成本本管理進(jìn)行總總體的設(shè)計(jì)和和謀劃，是配配合市場(chǎng)戰(zhàn)略略，強(qiáng)調(diào)企業(yè)業(yè)保持低成本本地位，把成本戰(zhàn)略的提提出——日本經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)家占部都都美的《降低低成本的戰(zhàn)略略》戰(zhàn)略是企業(yè)長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的根根本的全局謀謀劃，戰(zhàn)略決決定企業(yè)在根根本轉(zhuǎn)變和重重大調(diào)整時(shí)期期的未來(lái)走向向。企業(yè)戰(zhàn)略核心心內(nèi)容是市場(chǎng)場(chǎng)戰(zhàn)略，市場(chǎng)場(chǎng)是企業(yè)的命命根子，市戰(zhàn)戰(zhàn)略突出兩個(gè)個(gè)問(wèn)題：一個(gè)是將提高高市場(chǎng)占有率率作為企業(yè)的的根本目標(biāo)；；二是把科技和和新產(chǎn)品新服服務(wù)開(kāi)發(fā)作為為開(kāi)拓市場(chǎng)的的主攻方向。。企業(yè)戰(zhàn)略?xún)H有有市場(chǎng)戰(zhàn)略不不行，還要沒(méi)沒(méi)有人力資源源戰(zhàn)略，技術(shù)術(shù)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略等等其他戰(zhàn)略配配合，其中成成本戰(zhàn)略是影影響市場(chǎng)戰(zhàn)略略成敗的重要要因素，企業(yè)業(yè)沒(méi)有成本優(yōu)優(yōu)劣，很難有有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。。提倡成本戰(zhàn)略略觀念，就是是要求企業(yè)要要從決定企業(yè)業(yè)生死存亡的的角度看待加加強(qiáng)成本管理理的意義，把把降低成本作作為企業(yè)管理理根據(jù)任務(wù)，，作為企業(yè)取取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的長(zhǎng)期工程程。第二節(jié)成成本費(fèi)用控控制成本費(fèi)用控制制：是成本費(fèi)費(fèi)用計(jì)劃執(zhí)行行過(guò)程中的監(jiān)監(jiān)督、檢查、、糾偏活動(dòng)。。作用：第一、是保證證企業(yè)成本目目標(biāo)和成本費(fèi)費(fèi)用計(jì)劃實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的重要措施施。第二、是保證證成本費(fèi)用核核算真實(shí)、準(zhǔn)準(zhǔn)確的重要條條件。第三、是促進(jìn)進(jìn)企業(yè)降低成成本費(fèi)用的有有效途徑。成本費(fèi)用控制制原則—即成本費(fèi)用用控制的基本本思路1、介入原則則成本費(fèi)用控制制要介入生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程程，即成本費(fèi)費(fèi)用形成全過(guò)過(guò)程。（1）對(duì)工工作計(jì)劃的的介入企業(yè)各部門(mén)門(mén)、各單位在房地產(chǎn)企企業(yè)對(duì)計(jì)計(jì)劃的介入入重點(diǎn)是對(duì)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)介入：設(shè)計(jì)是工程程建設(shè)的龍龍頭，是影影響項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量和效益益的關(guān)鍵。。第一、加強(qiáng)強(qiáng)設(shè)計(jì)階段段的經(jīng)濟(jì)論論證在選擇設(shè)計(jì)計(jì)方案時(shí)，，采用成本本效益分析析法，在滿滿足工程質(zhì)質(zhì)量和使用用功能的前前提下，選選擇壽命周周期成本最最低的方案案。第二、鼓勵(lì)勵(lì)設(shè)計(jì)單位位運(yùn)用價(jià)值值工程進(jìn)行行工程設(shè)計(jì)計(jì)。第三、實(shí)行行限額設(shè)計(jì)計(jì)，即按照照批準(zhǔn)的設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)控制不合理的設(shè)計(jì)是保證工程建設(shè)成本不突破投資總額預(yù)算的重要措施。第四、實(shí)行行工程造價(jià)價(jià)和設(shè)計(jì)方方案相結(jié)合合的設(shè)計(jì)招招標(biāo)方法，，使設(shè)計(jì)單單位在設(shè)計(jì)計(jì)階段始終終把工程造造價(jià)放在重重要位置。。第五、加強(qiáng)強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖圖前的審核核工作。在在設(shè)計(jì)圖紙紙出圖前，，嚴(yán)格質(zhì)量量審核，減減少工程施施工過(guò)程的的變更數(shù)量量。修改圖紙的的花費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于施工工階段的變變更設(shè)計(jì)的的費(fèi)用。（2）對(duì)工工作過(guò)程的的介入在工作過(guò)程程中，要自自始至終按按規(guī)定的消消耗標(biāo)準(zhǔn)和和費(fèi)用開(kāi)支支標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)對(duì)工程過(guò)過(guò)程的控制制主要在以以下方面：：第一、運(yùn)用用招標(biāo)文件件控制工程程造價(jià)。招標(biāo)文件要要細(xì)致準(zhǔn)確確，將各種第二、合理理安排開(kāi)發(fā)發(fā)程序，減減少臨時(shí)費(fèi)費(fèi)用。安排施工計(jì)計(jì)劃時(shí)，要要盡量將附附屬配套設(shè)設(shè)施、大小小市政工程程與住宅工工程同步進(jìn)進(jìn)行，減少少臨水、臨臨電的費(fèi)用用，減少二二次施工。。小區(qū)道路建建設(shè)前，進(jìn)進(jìn)行各種管管道的鋪設(shè)設(shè)，減少二二次開(kāi)挖。。第三、建立立工程變更更管理制度度。工程變更是是造成工程程造價(jià)突破破工程預(yù)算算的主要原原因，要建建立工程變變更的審批批流程和管管理制度。。工程變更要要堅(jiān)持先審審批、后施施工的流程程。工程變更時(shí)時(shí)，要編制制變更預(yù)算算，保證功功能合格，，經(jīng)濟(jì)合理理。（3）對(duì)獎(jiǎng)懲懲的介入企業(yè)獎(jiǎng)懲不光要要看勞動(dòng)成果，，而且要看勞動(dòng)動(dòng)投入，即消耗耗和費(fèi)用開(kāi)支的的大小。以獎(jiǎng)勵(lì)超額為主主——以獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)節(jié)約和質(zhì)量賣(mài)方市場(chǎng)買(mǎi)方市場(chǎng)

效率=效益效率*正確方向=效益

2、預(yù)防原則成本費(fèi)用控制貴貴在預(yù)防。管理理者要有預(yù)見(jiàn)性性，對(duì)影響成本本費(fèi)用的根本原原因有所了解和和把握，事先采采取防范措施。。采購(gòu)環(huán)節(jié)——大大宗物資——采采用集中招標(biāo)采購(gòu)資源消耗零零星物資資——采用最低低價(jià)格原則房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)預(yù)防原則主要在在以下方面：第一、招標(biāo)選擇擇工程項(xiàng)目施工工單位，第二、招標(biāo)選擇擇工程監(jiān)理單位位，好的監(jiān)理部門(mén)不不僅可以把好工工程質(zhì)量關(guān)，還還可以幫助業(yè)主主把好經(jīng)濟(jì)效益益關(guān)，控制工程程費(fèi)用開(kāi)支。第三、施工前項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和監(jiān)監(jiān)理單位的工程程技術(shù)人員，共共同審核施工圖圖，檢查和發(fā)現(xiàn)現(xiàn)施工圖的問(wèn)題題和缺陷，及時(shí)時(shí)修改。對(duì)發(fā)現(xiàn)重大缺陷陷的人員給以嘉嘉獎(jiǎng)。3、重點(diǎn)原則成本費(fèi)用控制對(duì)對(duì)象應(yīng)是重要事事項(xiàng)，對(duì)成本費(fèi)費(fèi)用影響較大的的事項(xiàng)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的的構(gòu)成：（1）土地開(kāi)發(fā)發(fā)成本（2）房屋開(kāi)發(fā)發(fā)成本（3）配套設(shè)施施開(kāi)發(fā)成本（4）代建工程程開(kāi)發(fā)成本以上四類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，分為六個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)或批租地價(jià)-征地費(fèi)，拆遷遷補(bǔ)償，安置費(fèi)費(fèi)（2）前期工程程費(fèi)-規(guī)劃，設(shè)設(shè)計(jì)，可行性研研究，勘察，測(cè)測(cè)繪（3）基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)-供水，電電，氣，排污，，通訊，照明，，綠化（4）建筑安裝裝工程費(fèi)-建筑筑安裝工程費(fèi)，，設(shè)備費(fèi)（5）配套設(shè)施施費(fèi)-鍋爐，消消防，派出所，，幼兒園（6）開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)-現(xiàn)場(chǎng)管理理人員工資福利利費(fèi)，折舊費(fèi)，，修理費(fèi)等（7）其他開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)用除開(kāi)發(fā)成本外，，還有期間費(fèi)用用營(yíng)業(yè)費(fèi)用，管管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用抓重點(diǎn)ABC分析法巴巴雷雷特圖法將企業(yè)全部費(fèi)用用按其支出金額額由大到小進(jìn)行行排列，把累計(jì)支出金額額占費(fèi)用總額達(dá)達(dá)到80％左右右的費(fèi)用，稱(chēng)作作A類(lèi)費(fèi)用；把累計(jì)支出金額額占費(fèi)用總額80－95％部部分(占全部費(fèi)費(fèi)用15％左右右)的費(fèi)用，稱(chēng)稱(chēng)作B類(lèi)費(fèi)用;把累計(jì)支出金額額占費(fèi)用總額95－100％％部分（占全部部費(fèi)用5%左右右）的費(fèi)用，稱(chēng)稱(chēng)作C類(lèi)費(fèi)用。。見(jiàn)圖：金額2050AB百分比％c4、現(xiàn)場(chǎng)原則通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)觀察、、跟蹤檢查，追追究工作成效，，保證成本費(fèi)用用控制成功。兩場(chǎng)：市場(chǎng)、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)5S活動(dòng)：整理理、整頓、清掃掃、清潔、素養(yǎng)養(yǎng)5、全面原則全過(guò)程，全員參加加。全員參加的條件：：（1）企業(yè)體制改改革—建立職工持持股的現(xiàn)代企業(yè)制度(2）獎(jiǎng)懲制度—建建立一套與成本費(fèi)費(fèi)用鉤的獎(jiǎng)懲制度（3）領(lǐng)導(dǎo)方面第五講證券投資與資本運(yùn)運(yùn)營(yíng)從經(jīng)營(yíng)商品到經(jīng)營(yíng)營(yíng)資本企業(yè)面臨第二次飛飛躍

第一次飛躍躍從制造產(chǎn)品到經(jīng)經(jīng)營(yíng)商品

第二次次飛躍從經(jīng)營(yíng)商品品到經(jīng)營(yíng)資本經(jīng)經(jīng)營(yíng)資本的概念和和含義

經(jīng)營(yíng)資本本的兩層含義經(jīng)經(jīng)營(yíng)資本與經(jīng)營(yíng)商商品的區(qū)別1．經(jīng)營(yíng)商品注重的主主要是商品市場(chǎng)，，而經(jīng)營(yíng)資本則要要著眼于整個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)體系。2．經(jīng)營(yíng)商品注重的眼前的的是市場(chǎng)定位和份份額，而經(jīng)營(yíng)資本本則要著眼于企業(yè)業(yè)未來(lái)的發(fā)展，明明天的市場(chǎng)定位和和份額。3．經(jīng)營(yíng)商品注重的是是企業(yè)利潤(rùn)，追求求利潤(rùn)最大化，而而經(jīng)營(yíng)資本則注重重的是資本保值增增值，追求企業(yè)價(jià)價(jià)值最大化。4．經(jīng)營(yíng)商品主要是強(qiáng)強(qiáng)調(diào)競(jìng)爭(zhēng)，而經(jīng)營(yíng)營(yíng)資本不僅要講競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，而且要講聯(lián)聯(lián)合壟斷。二．證券投資1．證券投資的目的1).積聚資金的的目的

2).擴(kuò)擴(kuò)展經(jīng)營(yíng)的目的3).盈利的目目的3.股票及其種類(lèi)股票是股份公司發(fā)發(fā)給股東作為入股股的憑證，并借以以取得股息收入的的一種有價(jià)證券。。股票種類(lèi)：1).按持有者權(quán)權(quán)益不同分為:普普通股、優(yōu)先股普普通股的權(quán)益優(yōu)先股的權(quán)益2).按投資主體體不同分為:國(guó)家家股、法人股、社社會(huì)公眾股（個(gè)人人股）

3).按按投資人不同分為為:A股、B股4.股票價(jià)格1).理論價(jià)格股股票價(jià)格=股股息/利息率2).票面價(jià)值股股票票面上所所標(biāo)明的金額3).發(fā)行價(jià)格股股票在一級(jí)市市場(chǎng)上發(fā)行時(shí)的價(jià)價(jià)格

4).帳面面價(jià)值股票在會(huì)會(huì)計(jì)帳面上的價(jià)值值，通常計(jì)算普通通股的帳面價(jià)值,也稱(chēng)作普通股每每股凈資產(chǎn)

5).內(nèi)在價(jià)值股股票未來(lái)的凈現(xiàn)金金流量的現(xiàn)值之和和

6).市場(chǎng)價(jià)價(jià)格開(kāi)盤(pán)價(jià)、收收盤(pán)價(jià)、買(mǎi)入價(jià)、、賣(mài)出價(jià)、成交交價(jià)、最高價(jià)、最最低價(jià)5．股票價(jià)格指數(shù)是股票價(jià)格水平的的相對(duì)數(shù)，是以某某一基期的股票價(jià)價(jià)格平均數(shù)為100（或1000）以后各期的股股票價(jià)格平均數(shù)與與基數(shù)相比得出的的百分?jǐn)?shù)（或千分分?jǐn)?shù)）即為股票價(jià)價(jià)格指數(shù)。6．證券投資風(fēng)險(xiǎn)1).可分散風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn),也叫非系統(tǒng)性性風(fēng)險(xiǎn),公司特有有風(fēng)險(xiǎn)，是某些因因素對(duì)單個(gè)證券造造成經(jīng)濟(jì)損失的可可能性,可以通過(guò)過(guò)證券持有多樣化化抵銷(xiāo)掉。2).不可分散風(fēng)風(fēng)險(xiǎn),也叫系統(tǒng)性性風(fēng)險(xiǎn),市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn),是某些因素對(duì)對(duì)市場(chǎng)上所有證券券者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失失的可能性,這類(lèi)類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)不可能通過(guò)過(guò)證券持有的多樣樣化抵銷(xiāo)掉,這些些風(fēng)險(xiǎn)可以用B系系數(shù)衡量

B系數(shù)數(shù)=某種證券的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率/市場(chǎng)場(chǎng)上所有證券的平平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率率三．沃倫、巴非特投資資理念1．企業(yè)定律1).企業(yè)簡(jiǎn)單且且易于了解

2).企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定定

3).企業(yè)前前景看好2.經(jīng)營(yíng)定律1).經(jīng)營(yíng)者必須須理性

2).經(jīng)經(jīng)營(yíng)者對(duì)股東坦誠(chéng)誠(chéng)

3).經(jīng)營(yíng)者者能克服法人機(jī)構(gòu)構(gòu)的盲從行為3.財(cái)務(wù)定律1).股東權(quán)益報(bào)報(bào)酬率

2).股股東盈余

3)高高毛利率

4)創(chuàng)創(chuàng)造股票更大價(jià)值值4.市場(chǎng)定律1).股票(企業(yè)業(yè))價(jià)值的確定2).用什么價(jià)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)股票(企企業(yè))第六講財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)表的閱讀與與分析一.財(cái)務(wù)報(bào)表簡(jiǎn)介介三張主表:資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表、利潤(rùn)表、、現(xiàn)金流量表附附表：應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅表，，股東權(quán)益變動(dòng)表表、利潤(rùn)分配表，，資產(chǎn)減值準(zhǔn)備表表等。1．資產(chǎn)負(fù)債表是反映企業(yè)一定時(shí)時(shí)期財(cái)務(wù)狀況的靜靜態(tài)報(bào)表，是根據(jù)據(jù)“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”這這一基本等式，并并依照一定的分類(lèi)類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)和排列次序序，將企業(yè)一定時(shí)時(shí)日的資產(chǎn)、負(fù)債債、資本項(xiàng)目予以以適當(dāng)排列、編制制而成。（詳見(jiàn)附附表一）1).資產(chǎn)債表的的作用A.反映企業(yè)所擁?yè)碛械馁Y源—資產(chǎn)產(chǎn)

B.反映企業(yè)業(yè)所負(fù)擔(dān)的債務(wù)——負(fù)債

C.反映映企業(yè)償還債務(wù)的的能力—償債能力力

D.反映投資資者在企業(yè)持有的的權(quán)益—所有者權(quán)權(quán)益

E.反映企企業(yè)未來(lái)的財(cái)務(wù)趨趨勢(shì)2).資產(chǎn)負(fù)債表表的項(xiàng)目分類(lèi)及排排列順序資產(chǎn)—按其變現(xiàn)速速度的快慢分類(lèi)排排列

負(fù)債—按其其償還期的先后分分類(lèi)排列資產(chǎn)：企業(yè)擁有或控制，，能以貨幣計(jì)量的的經(jīng)濟(jì)資源流流動(dòng)動(dòng)資產(chǎn)

資產(chǎn)非非流動(dòng)資產(chǎn)（長(zhǎng)期期資產(chǎn)）

長(zhǎng)期投投資、固定資產(chǎn)、、無(wú)形資產(chǎn)、長(zhǎng)期期待攤費(fèi)用、其他他資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)：可以在一年內(nèi)或超超過(guò)一年的一個(gè)營(yíng)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或或耗用的資產(chǎn)貨貨幣資金流流動(dòng)資資產(chǎn)的項(xiàng)目短短期投資應(yīng)應(yīng)收預(yù)付款項(xiàng)項(xiàng)存存貨長(zhǎng)期投資：不準(zhǔn)備在一年內(nèi)內(nèi)變現(xiàn)或收回的投投資長(zhǎng)長(zhǎng)期股權(quán)性投投資長(zhǎng)長(zhǎng)期投資的主主要形式長(zhǎng)長(zhǎng)期債權(quán)性投資其其他長(zhǎng)期投資固定資產(chǎn)：使用期限在一定年年限以上，單位價(jià)價(jià)值在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)以上，并在使用用中不改變其實(shí)物物形態(tài)的資產(chǎn)固固定資產(chǎn)的項(xiàng)目：：固定資產(chǎn)原值、、累計(jì)折舊、固定定資產(chǎn)凈值、在建建工程、固定資產(chǎn)產(chǎn)清理、待處理固固定資產(chǎn)損失無(wú)形資產(chǎn)：企業(yè)長(zhǎng)期使用，，但沒(méi)有實(shí)物形態(tài)態(tài)的各種資產(chǎn)主主要有：專(zhuān)利權(quán)、、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)權(quán)、土地使用權(quán)、、非專(zhuān)利技術(shù)、商商譽(yù)等長(zhǎng)期待攤費(fèi)用：不能全部計(jì)入當(dāng)當(dāng)期損益，需要在在以后年度分期攤攤銷(xiāo)的各種費(fèi)用主主要有：開(kāi)辦費(fèi)費(fèi)、租入固定資產(chǎn)產(chǎn)改良費(fèi)其他資產(chǎn)：不屬于上述資產(chǎn)產(chǎn)的其他的一些資資產(chǎn)

主要有：特特準(zhǔn)儲(chǔ)備物資、銀銀行凍結(jié)存款、凍凍結(jié)物資、涉及訴訴訟中的財(cái)產(chǎn)負(fù)債：企業(yè)在將來(lái)一定定時(shí)期，用貨幣或或服務(wù)予以清償?shù)牡膫鶆?wù)或義務(wù)，反反映債權(quán)人在企業(yè)業(yè)所享有的資產(chǎn)。。負(fù)債分為：流動(dòng)動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期負(fù)債債流動(dòng)負(fù)債：那些將在正常的的經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)到期期、動(dòng)用流動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)償付的債務(wù)流流動(dòng)負(fù)債包括：短短期借款、應(yīng)付票票據(jù)、應(yīng)付帳款、、其