房地產(chǎn)成本控制四大核心環(huán)節(jié)管理三

房地產(chǎn)成本控制

----四大核心環(huán)節(jié)管理

工程目標(biāo)成本的制定、支解與落實工程清單招標(biāo)管理工程成本數(shù)據(jù)庫的建立

[房地產(chǎn)成本控制專題研討會2006年03月11日]一、關(guān)于成本管理的基本觀點

二、目標(biāo)制定的原則與過程

三、目標(biāo)支解的方法

四、目標(biāo)的落實–有效控制第一部分

工程目標(biāo)成本的制定、支解與落實關(guān)于成本管理的基本觀點1，房地產(chǎn)項目成本管理的基本內(nèi)容：合理確定與有效控制；確定是控制的前提和基礎(chǔ)，2，成本管理認(rèn)識過程造價計算（概、預(yù)、結(jié)）--定額模式下，強(qiáng)調(diào)個人經(jīng)驗，追求算得快、算量準(zhǔn)，定額熟、套價正確；成本控制—強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值提升價值—強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊的共同目標(biāo)：利潤，講求性價比，發(fā)掘價值，創(chuàng)造價值--當(dāng)前指導(dǎo)思想：結(jié)合產(chǎn)品和市場，以造價計算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為方法，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價值的實現(xiàn)為目標(biāo)開展成本管理工作3，成本管理的基本方法—目標(biāo)管理，包含了目標(biāo)的確定與控制兩方面目標(biāo)與控制關(guān)系：控制的目的就是為了實現(xiàn)目標(biāo)控制的要素：目標(biāo)、偏差測定、修正控制的過程：PDCA循環(huán)有效控制的前提：目標(biāo)要合理實在；實際結(jié)果要及時反饋成本目標(biāo)的制定—基本原則1，目標(biāo)的內(nèi)涵：不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)2，目標(biāo)的作用：目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù)3，目標(biāo)的范圍：成本目標(biāo)是整個項目團(tuán)隊的目標(biāo)，目標(biāo)范圍覆蓋全成本成本目標(biāo)的制定—主要過程1，制定的時間：目標(biāo)制定從立項時就已經(jīng)開始，區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)測算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風(fēng)險因素；策劃、設(shè)計階段進(jìn)行各階段的成本測算，各期測算要有對應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)；規(guī)劃方案確定后，形成正式目標(biāo)成本施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對目標(biāo)做調(diào)整（通常是在偏差較大的情況下）；2，制定的方法3，制定的要求成本目標(biāo)的制定—主要過程1，制定的時間：2，制定的方法：成本與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過程。一般的依據(jù)文件有：項目發(fā)展報告、策劃報告、各階段的設(shè)計文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)；前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計人員對產(chǎn)品的深入考慮，不要因為今后會發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各項目的不同點在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時間，減少誤解；符合公司利潤要求，經(jīng)過各方的討論和審批（可能集團(tuán)審批），正式發(fā)布3，制定的要求：成本目標(biāo)的制定—主要過程1，制定的時間：2，制定的方法：3，制定的要求：合理確定的前提條件：了解市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持，通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫；內(nèi)容要明確具體，比如同樣是高檔，各人心目中可能不同；盡可能有量化的計算，量價分離，而不是籠統(tǒng)地總數(shù)，便于今后的對比分析；盡可能作為績效考核指標(biāo)；所有房地產(chǎn)公司都會做測算，只是沒有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，對用目標(biāo)對控制結(jié)果的進(jìn)行考核

成本目標(biāo)的制定—工作案例1，某中學(xué)成本控制綱要：前期制定的過程和人員，如何調(diào)整2，某中學(xué)成本測算：全成本的范圍，對產(chǎn)品的明確3，成本調(diào)研報告格式：4，成本目標(biāo)評審要點成本目標(biāo)的支解--分解是為了落實1，要滿足動態(tài)控制的需要：按分包與甲供材計劃分解到每個分判項目上；這樣分解的前提項目開發(fā)過程事先有充分的策劃，是計劃管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標(biāo)2，要滿足成本分析的需要：按照標(biāo)準(zhǔn)成本科目（公司內(nèi)部的，沒有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）分解，一般只在末級科目上可以增加；3，按內(nèi)部職責(zé)劃分：成本費用總額分解到各相關(guān)責(zé)任部門，列入KPI4，分解到設(shè)計限額：也可以認(rèn)為是目標(biāo)的落實，實際上內(nèi)在目標(biāo)制定時就已經(jīng)考慮到了設(shè)計限額5，分?jǐn)倖栴}：作為成本控制目標(biāo)以已發(fā)生為準(zhǔn)，但在經(jīng)濟(jì)測算時要分?jǐn)?，建安費之外的費用分配到單體上；公建配套根據(jù)服務(wù)范圍在各期之間分?jǐn)?；成本目?biāo)的的分解—工作案例1，按招標(biāo)和和合同項分分解：2，按科目細(xì)細(xì)分：3，責(zé)任劃分分：4，設(shè)計限額額成本目標(biāo)的的落實產(chǎn)品的實現(xiàn)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)標(biāo)的落實，，使預(yù)測成成本分塊、、分步變?yōu)闉閷嶋H成本本；要有保證目目標(biāo)實現(xiàn)的的方法，技技術(shù)經(jīng)濟(jì)相相結(jié)合的手手段；重點點是在設(shè)計計和招標(biāo)過過程中，在在設(shè)計和合合約中體現(xiàn)現(xiàn)甲方的意意圖，保護(hù)護(hù)設(shè)計和施施工的成果果不會出現(xiàn)現(xiàn)定位和檔檔次上的偏偏差；既要有完整整的流程，，更要強(qiáng)調(diào)調(diào)項目操作作團(tuán)隊的成成本意識與與溝通，對對產(chǎn)品和技技術(shù)的控制制與對成本本的控制同同步實現(xiàn)；；這里所謂謂成本意識識就是要考考慮性價比比；動態(tài)監(jiān)控的的環(huán)節(jié)（招招標(biāo)、變更更、結(jié)算））與手段（（軟件與報報表）；調(diào)整也是一一種落實，，關(guān)鍵是要要心中有數(shù)數(shù)，調(diào)整的的原因、內(nèi)內(nèi)容、幅度度、產(chǎn)生的的影響等；；調(diào)整的對對象包括成成本目標(biāo)、、實施方案案和利潤預(yù)預(yù)期；成本目標(biāo)的的落實--工作案例1，月報表2，調(diào)整所需需文件：3，價值分析析報告：第二部分工程量清單單招標(biāo)管理理為什么要采采用清單招招標(biāo)，與費費率招標(biāo)相相比有多大大益處？充分競爭、、了解市場場、掌握投投標(biāo)細(xì)節(jié)：：在總價和和單價上都都充分競爭爭，可以體體現(xiàn)各單位位的真實成成本，施工工方案，對對項目的了了解程度等等，分析投投標(biāo)報價的的針對性，，可以知道道其重視程程度，也可可以反映管管理水平；；事先定價、、心中有數(shù)數(shù)：競爭是是降價最有有力的武器器，在投標(biāo)標(biāo)階段甲方方處于主動動地位，盡盡可能確定定總價和單單價，進(jìn)場場之后會由由主動變被被動；承包范圍和和內(nèi)容事先先明確，減減少索賠：：促使招標(biāo)標(biāo)過程中將將圖紙和現(xiàn)現(xiàn)場的問題題事先提出出和解決付款、變更更、結(jié)算過過程簡化、、清晰：減減少了施工工過程中的的扯皮；存在的難度度：時間上上的增加、、地方上的的不適應(yīng)；；第二部分工程量清單單招標(biāo)管理理2，清單招標(biāo)的的組織及過過程組織者、參參與者、決決策者—根據(jù)各公司司的組織架架構(gòu)和經(jīng)營營特點各環(huán)環(huán)節(jié)的參與與人與參與與度可能不不同；準(zhǔn)備過程：：調(diào)研考察察（廣泛性性和準(zhǔn)對性性，公司、、項目、基基地）、標(biāo)標(biāo)前會議、、文件準(zhǔn)備備（圖紙、、清單、技技術(shù)要求、、樣板）招標(biāo)過程：：發(fā)標(biāo)、答答疑、開標(biāo)標(biāo)、評標(biāo)、、談判、定定標(biāo)，每個個過程都要要遵循“靠靠數(shù)據(jù)說話話、留有作作業(yè)痕跡””的原則善后工作：：合同簽訂訂與交底（（合同附件件、材料問問題）、數(shù)數(shù)據(jù)分析與與積累、資資料整理、、樣板管理理第二部分工程量清單單招標(biāo)管理理3，清單招標(biāo)標(biāo)的合同特特點基本概念；一般是總總價、單價價、成本加加酬金；最最后一種中中國用的較較少；總價價包括固定定總價和可可調(diào)總價，，單價包括括有暫定量量的單價和和純單價；；單價/總價合同的的選擇：要要看具體項項目的復(fù)雜雜程度，與與時間長短短，變化的的多少，圖圖紙的清晰晰度有關(guān)；；還可以綜綜合選用的的方式，單單價中有總總價，如，，一些內(nèi)容容就是一項項定一個價價，局部總總價；總價價中有單價價，比如有有些可能價價格或?qū)嶋H際數(shù)量上差差別較大的的項目，某某消防工程程種的防火火封堵、土土方工程；；最常用的是是固定單價價的總價合合同，且列列出一些備備用價格，，如零星清清單，主材材價；包干干方式是圖圖紙加清單單，量價的的風(fēng)險都給給了施工單單位變更與調(diào)價價的方式：：合同價、、定額或其其他參考、、商定；注注意報價時時的成本水水平；總之之承包的內(nèi)內(nèi)容明確才才能包死，，若想制定定品牌必須須在招標(biāo)示示時提出；；付款、結(jié)算算辦理：盡盡量按照實實際完成工工程量合同制定的的雙贏原則則，要考慮慮誠信風(fēng)險險；第二部分工程量清單單招標(biāo)管理理4，關(guān)于標(biāo)底底的討論正確認(rèn)識標(biāo)標(biāo)底：合理理范圍的參參考，不是是準(zhǔn)確的價價格，例：：領(lǐng)導(dǎo)要求求說出到底底哪個是準(zhǔn)準(zhǔn)確的是否需要標(biāo)標(biāo)底：很多多單位說沒沒有標(biāo)底，，使沒有專專門編制，，但對可能能的造價水水平都有個個預(yù)期，目目標(biāo)也是一一種標(biāo)底；；如何取定標(biāo)標(biāo)底：調(diào)研研，按定額額或市場價價格計算，，甲方的企企業(yè)定額就就是成本經(jīng)經(jīng)驗數(shù)據(jù)第二部分工程量清單單招標(biāo)管理理5，關(guān)于談判的的討論是否需要標(biāo)后后談判：談判判的目的是降降價，各公司司的認(rèn)識與習(xí)習(xí)慣，最終為為自身營造什什么樣的市場場環(huán)境；方式式：不談或多多次報價、多多輪談判；如何有效的談?wù)勁校河嗅槣?zhǔn)準(zhǔn)對性：從質(zhì)質(zhì)量、技術(shù)、、進(jìn)度、服務(wù)務(wù)、付款等方方面以及報價價中的問題入入手誰負(fù)責(zé)：不同同目的不同的的人員，從澄澄清、優(yōu)化和和摸底的角度度出發(fā)或最終終拍板角度第二部分工程量清單招招標(biāo)管理6，評標(biāo)原則與與要點根本目的，要要知道各家報報價的差別在在哪里，選定定合適的隊伍伍（產(chǎn)品和服服務(wù)）和價格格，報證項目目順利實施合理低價的概概念與把握：：技術(shù)與經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)合，與項項目特征結(jié)合合深層次的重點點分析，要有有單價分析表表；預(yù)防不平衡報報價：分項之之間、費用之之間，可用圖圖表必須與目標(biāo)做做對比分析表格要統(tǒng)一，，招標(biāo)文件中中充分考慮評評標(biāo)的需要第二部分工程量清單招招標(biāo)管理7，招標(biāo)成功的的關(guān)鍵為自身營造規(guī)規(guī)范的市場環(huán)環(huán)境，才能得得到市場上的的優(yōu)質(zhì)資源市場調(diào)研充分分，了解投標(biāo)標(biāo)人及其產(chǎn)品品的底細(xì)，合合理確定入圍圍的產(chǎn)品和隊隊伍（檔次標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)一致，新新老結(jié)合）；；招標(biāo)范圍、要要求明確，圖圖紙文件內(nèi)容容清楚投標(biāo)報價的方方式明確（如如算量不同如如何處理），，表格統(tǒng)一；；評標(biāo)充分、到到位總之：準(zhǔn)備充充分、到位。。時間上有與與保障第二部分工程量清單招招標(biāo)管理8，幾個常見問問題有特殊照顧對對象—給機(jī)會，低價價中標(biāo)；長期期合作伙伴優(yōu)優(yōu)先圖紙不夠完備備—先出招標(biāo)圖，，之后出變更更；先作暫定價價，并保留甲甲方分包的權(quán)權(quán)利；時間過于緊迫迫—幾方同時算量量；加快評標(biāo)標(biāo)速度；準(zhǔn)備備充分，壓縮縮談判時間第二部分工程量清單招招標(biāo)管理9，總包及主要要分包案例總包電梯：針對性產(chǎn)品鋁合金：技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的掌握握裝修：材料和和樣板的要求求環(huán)境綠化：要要建立實物量量的標(biāo)準(zhǔn)智能化：兩次次第三部分工程成本數(shù)據(jù)據(jù)庫的建立目的與作用掌握市場信息息，積累經(jīng)驗驗數(shù)據(jù)，為合合理確定作數(shù)數(shù)據(jù)支持，也也為保證公司司的成本控制制標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)定性性；要建立制度，，將成本信息息管理落實2，數(shù)據(jù)庫的主要要內(nèi)容與形式式成本管理數(shù)據(jù)據(jù)庫包括成本本管理信息（（供方、法規(guī)規(guī)）與成本信信息成本數(shù)據(jù)不僅僅包括經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)（價的指指標(biāo)），還應(yīng)應(yīng)包括技術(shù)指指標(biāo)（量的指指標(biāo)）；定額額也是一種成成本數(shù)據(jù)庫成本數(shù)據(jù)內(nèi)容容很多，概括括為三個層次次的成本數(shù)據(jù)據(jù)：項目及單單體、分部分分項及專項工工程、人材機(jī)機(jī)及設(shè)備成本數(shù)據(jù)的相相關(guān)信息也要要同時記載：：時間、技術(shù)術(shù)特征、來源源數(shù)據(jù)庫形式：：不一定，可可以用工具軟件：EXCEL，AEECSS等，也可以是是專用軟件：：通用（如明明源）、定制制（如萬科科、金地）3，數(shù)據(jù)庫的建建立方法第三部分工程成本數(shù)據(jù)據(jù)庫的建立1，目的與作用用2，數(shù)據(jù)庫的主要要內(nèi)容與形式式3，數(shù)據(jù)庫的建建立與維護(hù)工作內(nèi)容：：建立制度與與規(guī)范，制制定成本數(shù)數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與分類；；分析整理理（BCIS的方法）；；錄入與維維護(hù)工作時間：在幾個個節(jié)點上進(jìn)進(jìn)行：調(diào)研研、詢價、、招標(biāo)、合合同、結(jié)算算；最好能能與工作過過程結(jié)合而而不是做為為額外的工工作