房地產(chǎn)商業(yè)住宅項目定位報告

xxxxxx路東面項目定位報告項目分析思路ThisPresentation目錄■項目核心難點

■認識xxxx

■認識項目本身■關(guān)于項目思考項目核心難點ABOUTJINGTANGHUAIKOU項目所面臨的問題1淡化GDP,政府更關(guān)心社會的穩(wěn)定和民生問題市場進入了糾結(jié)期，購房者該買不買，持幣觀望；開發(fā)商該降不降，坐觀其變；銀行該放不放，捂緊錢袋房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)處于高位狀態(tài)，回收增長低于投入增長，未來競爭加劇項目所面臨的問題2表示即將推出新的樓盤2011.10—2012年xx保守估計將會有15萬方的商業(yè)和20萬方的商品房推出未來市場競爭格局異常激烈2010—2011年xx房價2400元/㎡漲到今年3200元/㎡，同比漲幅為19.2%,將來房價上漲空間乏力目前xx權(quán)限全鎮(zhèn)人口8.5萬人口左右的縣城，市場消化有限區(qū)域項目總建產(chǎn)品類型開盤時間價格（元/平方米）主力面積（平方米）主力總價（萬元）xx鎮(zhèn)老城區(qū)（河?xùn)|）錦淮房產(chǎn)40000㎡

商業(yè)、住宅2011.13300-3500

住宅：80-120，商業(yè)4萬住宅：25-40

xx鎮(zhèn)老城區(qū)（河?xùn)|）如意港45290㎡，商業(yè)：21000㎡，住宅：23000㎡

住宅、商業(yè)（酒店式公寓）二期正在規(guī)劃商業(yè)：12011.10

住宅：3200-3300

住宅：80-117，商業(yè)2.1萬，單間：30㎡起住宅：25-40

xx鎮(zhèn)老城區(qū)（河?xùn)|）三陽錦城住宅：18019㎡

純住宅二期規(guī)劃有商業(yè)銷售尾期2800左右住宅：82-105

23-29

xx鎮(zhèn)老城區(qū)（河?xùn)|）xx·國際新城234447㎡（規(guī)劃），住宅：15000㎡,估計商業(yè)：50000㎡以上商業(yè)、住宅、酒店下半年待定估計：3300以上住宅：88-125

——

xx鎮(zhèn)老城區(qū)（河?xùn)|）濱河花園100畝，商業(yè)：4000㎡，住宅：約106272㎡

商業(yè)、住宅3期：熱銷中4+1（沿沱江），3700-4100，6+1:3000-3800

住宅：90-140

30-40

xx鎮(zhèn)新城區(qū)（河西）寶龍新城四期：50000㎡

住宅、底商3期:尾盤3400-3500

住宅：80-100,100-140

25-49

xx鎮(zhèn)新城區(qū)（河西）尚緣國際151500㎡，底商面積：約33550㎡，住宅：約110000㎡.

住宅、商業(yè)二期熱銷中3400-3700

住宅：80-130

27-48

xx鎮(zhèn)新城區(qū)（河西）銀河春天三期：10000㎡四期：30000㎡

住宅、底商三期：年底——

——

——總計——

住宅：200000㎡左右商業(yè)：150000㎡左右——

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項目所面臨的問題3位置：xx縣xx鎮(zhèn)xx中學(xué)（xx路）以東用地性質(zhì)：住宅。商業(yè)使用年限：住宅70年商業(yè)40年用地總面積：26166.47平方米容積率：2建筑密度：<30%建筑面積：52332.94平方米（包括商業(yè)：10000平方米）本案10000㎡的商業(yè)，規(guī)模不大不小，處于不上不下的尷尬，形成商務(wù)氣氛有難度認識金堂淮口ABOUTJINGTANGHUAIKOU大成都區(qū)域xx新型工業(yè)重鎮(zhèn)位于城市發(fā)展的主導(dǎo)方向上，是成南紡織印染服裝工業(yè)走廊重要支點大成都區(qū)域發(fā)展“成都平原經(jīng)濟圈中心”xx位于成都平原經(jīng)濟圈最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，是成南紡織印染服裝工業(yè)走廊重要支點區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢明顯48公里xxxx成都

xxxx在中國所處的位置xx城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃xx城市定位“成都工業(yè)重鎮(zhèn)、xx商貿(mào)強鎮(zhèn)”“一區(qū)兩片、四大產(chǎn)業(yè)”格局，設(shè)置趙鎮(zhèn)和xxA、B兩個片區(qū)，集中發(fā)展電力能源、機械冶金配套產(chǎn)業(yè)、食品加工、紡織印染四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；旅游、商貿(mào)規(guī)劃立足水環(huán)境特色和豐富的農(nóng)副產(chǎn)品資源，推動會務(wù)、休閑、度假、游樂和區(qū)域產(chǎn)品集散為主的三產(chǎn)業(yè)發(fā)展xx為重點發(fā)展的商貿(mào)新城之一作為重要的商貿(mào)新城之一，具有政策和資源優(yōu)勢A電力能源、機械冶金配套產(chǎn)業(yè)、食品加工B電力能源紡織印染xx功能規(guī)劃一江：沱江河川流全城兩岸：成阿工業(yè)園區(qū)、西部制鞋城三區(qū)：已經(jīng)形成氣候商業(yè)中心成阿工業(yè)園西部鞋城城南高速城市空間布局：“一江兩岸三區(qū)”xx區(qū)位：距成都48公里，距xx25公里xx功能：城市東部發(fā)展帶助推器xx地位：成都制鞋之都，xx工業(yè)重鎮(zhèn)xx面積：規(guī)劃9.88平方公里,規(guī)劃35—40平方公里的城市生活和產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)xx人口：全鎮(zhèn)人口8.5萬人口左右，城市人口6.5萬,2020年建20萬人口中等城市xx新城——承載輻射、帶動周邊的城市職能節(jié)能環(huán)保工業(yè)園xx老城區(qū)空間布局局商業(yè)步行街、住住宅商業(yè)中心、住宅宅成阿工業(yè)園區(qū)成阿工業(yè)園北部地區(qū)占地290畝的舊城改造，，沿江將新建4.9萬平方米的商業(yè)業(yè)步行街，30萬電梯公寓中部地區(qū)將形成以錦淮商商業(yè)中心和如意意廣場為中心的的商業(yè)集中區(qū)域域南部地區(qū)成阿工業(yè)園——汽車零部件、電電子產(chǎn)業(yè)集群節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)園園——總面積10平方公里，設(shè)設(shè)廢舊電器電電子產(chǎn)業(yè)、廢廢舊汽車等綜綜合處置區(qū)、、資源綜合合利用區(qū)和環(huán)環(huán)保產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)區(qū)節(jié)能環(huán)保工業(yè)業(yè)園xx老城區(qū)住宅印印像xx老城區(qū)目前住住宅形態(tài)為5+1多層、或4+1多層形式存在在建筑立面多以以面磚為主，，除濱河花園園以外，小區(qū)區(qū)基本上無綠綠化、無物管管狀態(tài)即將入市的xx國際是目前xx老城區(qū)最高端端項目，打造造xx老城區(qū)居住品品質(zhì)項目，將將改變目前老老城區(qū)這種居居住氛圍和格格局面對xx老城區(qū)目前這這種商品房居居住品質(zhì)和小小區(qū)環(huán)境發(fā)展展都不成熟的的情況，對于于本項目而言言是一種契機機，我們可以以在產(chǎn)品規(guī)劃劃和小區(qū)環(huán)境境上重點打造造xx老城區(qū)在售住住宅分布示意意圖如意港住宅：：24000㎡（多層）主力力戶型：80—117㎡一期已售磬，，二期住宅待待開發(fā))價格：3100———3300元/㎡一期錦華淮商業(yè)街街住宅：5000㎡（多層）主力力戶型：80-160㎡，目前交5萬誠意金價價格：3400元/㎡左右二期一期錦淮國際住宅宅：15萬方（高層、多層層）主力戶型：88—125㎡，預(yù)計年底底開盤三陽錦城住宅宅：18000㎡（多層）)主力戶型：82—105㎡一期還有少量量房源在售，，二期住宅待待開發(fā)均價價：2800元/㎡左右二期一期xx老城區(qū)在售樓樓盤如意港和和三陽錦城兩兩個項目都有有待開發(fā)的二二期，即將入入市的錦淮商商業(yè)和錦淮國國際20萬方的體量也也即將在年底底入市，未來來住宅市場競競爭激烈客戶群體：鎮(zhèn)鎮(zhèn)上教師、醫(yī)醫(yī)生、附近鎮(zhèn)鎮(zhèn)上居民（如如白果鎮(zhèn)）、、當(dāng)?shù)毓I(yè)園園區(qū)拆遷戶二期一期二期三期一期、二期已已售磬，三期正在熱銷銷主力戶型：：90—120㎡均價：3400元/㎡老城區(qū)商業(yè)街街印象老城區(qū)商業(yè)目目前一般為商商住樓底商，，形象包裝都都比較臟亂目前老城區(qū)商商業(yè)業(yè)態(tài)在高高端餐飲、寫寫字樓、酒店店、娛樂仍然然是市場的空空白已經(jīng)面試的錦錦淮商業(yè)中心心、xx國際和寶龍廣廣場在業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃上將會填填補這一市場場空白從當(dāng)?shù)厝丝谥兄辛私猓瑇x老城區(qū)未來將將打造成xx商業(yè)集中區(qū)域域，對于本項項目而言我們們不具備區(qū)域域優(yōu)勢xx老城區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分布服飾：文化街街區(qū)域經(jīng)營戶戶約300戶，經(jīng)營的檔檔次主要為中中檔次和中低低檔次的服飾飾商品xx商圈有所擴大大，市場競爭爭加劇電器：集中在在文化街、淮淮白路和淮洲洲大道交匯處處，包括電腦腦軟件、硬件件市場建材：真武路路、淮洲大道道沿線主要經(jīng)經(jīng)營五金、潔潔具、建材等等，市場規(guī)模模約200戶經(jīng)營戶餐飲娛樂：餐餐飲主要集中中在濱河路一一條街錦淮商業(yè)街：：目前正在排排號，排號情情況一般，該該商業(yè)緊臨xx車站，位置優(yōu)優(yōu)越，但價格格太高和xx商業(yè)放量太大大，供選擇面面寬如意港：該樓樓盤置業(yè)顧問問口中認識目目前xx商業(yè)放量很大大，他們目前前排號情況也也很一般xx國際：目前處處于接受咨詢詢狀態(tài)，不過過xx當(dāng)?shù)厝藢εc該該樓盤商業(yè)前前景非常看好好，臨江——地理位置優(yōu)越越；未來xx商業(yè)中心錦淮商業(yè)：40000㎡（購物中心、商商業(yè)街銀行、、寫字樓i）銷售進度：：10月開盤，目前收取5萬元誠意金價格：8000—10000元/平方米左右如意港商業(yè)：21000㎡（商業(yè)廣場、15層酒店公寓、、風(fēng)情街區(qū)）銷售進度：：10月開盤，目前前收取10萬元誠意金，價格：8000—10000元/平方米左右商業(yè)：估計50000㎡（臨江2層底商，商業(yè)業(yè)街）預(yù)計年底開開盤xx新城規(guī)劃?北部地區(qū)xx鎮(zhèn)政府，供電電局、派出所所功能定位與與政府機構(gòu)?中部地區(qū)結(jié)合以金融商商務(wù)和商業(yè)為為中心復(fù)合城城市空間的功功能定位，主主要土地用途途設(shè)為高端住住宅、商業(yè)辦辦公，兼?zhèn)渚凭频?，?fù)合功功能。?南部地區(qū)西部制鞋城——高端制鞋產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)，鞋業(yè)制造、配配套生產(chǎn)園區(qū)區(qū)、制鞋熟練練員工培訓(xùn)基基地正在建設(shè)中的的物流運送中中心政府機構(gòu)商業(yè)中心、高高端住宅區(qū)西部鞋城工業(yè)業(yè)園區(qū)xx新城住宅分布布示意圖一期二期三期四期四期尚緣國際總建住宅：11萬㎡，主力戶型：：82—140㎡，銷售進度度：一期已經(jīng)經(jīng)售罄，目前前正在銷售二二期寶龍新城總建住宅：5萬㎡，主力戶型：：80—140㎡，銷售進度度：一期、二二期、三期均均已售罄，四期還剩少量量尾盤在售一期二期三期四期銀河春天總建：6萬方左右一期、、二期已交付付，三期年底底動工1萬㎡），四期3萬㎡與本項目目相鄰xx新城目前在售售樓盤中寶龍龍新城已處于于尾盤，尚源源國際三期和和銀河春天三三期、四期將將會與本案直直接競爭xx新城商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分布尚緣國際：40000方商業(yè)（12層3星級酒店，4層商業(yè)廣場、臨街街底商）包龍新城6000㎡商業(yè)（沿街低商商）銀河春天6000㎡商業(yè)（沿街低商和銀河春春天商務(wù)酒店）寶龍新城：一期二二期低商已經(jīng)全部部運營，三期正在排號，，價格預(yù)計10000—20000元，排號情況還不不錯，因為臨江，，位置不錯；業(yè)態(tài)分布：中國國農(nóng)業(yè)銀行、中介介二手房、小超市市、餐飲、理發(fā)店店、電器維修、家家飾、服飾、汽車車維修美容、藥房房銀河春天：一期二二期低商中國銀行行、中國郵政、商商務(wù)酒店、小超市市、餐飲；三期年年底動工修建，四四期具體時間未定定xx新城除了尚源國際際四期規(guī)劃有大型型商場和酒店，新新城商業(yè)多為住宅宅底商，滿足平時時居民區(qū)日常生活活配套，作為xx規(guī)劃的住宅新城，，工業(yè)園區(qū)，園區(qū)區(qū)內(nèi)需要大型的商商業(yè)中心來滿足經(jīng)經(jīng)濟與人口的發(fā)展展。xx城區(qū)商業(yè)和住宅市市場總結(jié)住宅：整個xx目前房地產(chǎn)市場還還處于發(fā)展初級階階段，住宅形式多多以多層形態(tài)存城市居住環(huán)境上整整體比較臟、亂、、差xx小區(qū)居住氛圍、景景觀環(huán)境打造、規(guī)規(guī)劃布局上都同質(zhì)質(zhì)于一般小縣城，，對于本案老說是是利好，項目可以以在產(chǎn)品立面、建建筑風(fēng)格、景觀打打造上尋求突破，，吸引xx人民的眼球球商業(yè)：目前xx市場的商業(yè)業(yè)，多為底底商，商業(yè)業(yè)沒有形成成統(tǒng)一的布布局規(guī)劃下半年xx15萬方商業(yè)集集中放量，，將會形成成未來1——2年商業(yè)市場場競爭異常常激烈本項目位于于xx新城與工業(yè)業(yè)園區(qū)交界界處，在xx商業(yè)區(qū)域規(guī)規(guī)劃上，不不具備任何何優(yōu)勢，商商業(yè)成為本本案的一個個難點認識項目本本身ABOUTPROJECTSITSELFxx新城在寶龍龍國際，尚尚緣國際和和銀河春天天中高端居居住樓盤的的帶動下，，目前居住氛氛圍正在逐逐步完善本案處于工工業(yè)區(qū)與居居住區(qū)交界界處，要求求本案的商商能過滿足足園區(qū)發(fā)展展的需要，，住宅避免免和其他樓樓盤同質(zhì)化化。本案周邊環(huán)環(huán)境xx技師學(xué)院xx中心xx政府尚緣國際寶龍新城銀河春天成都鑫慧達達物流有限限公司天瑞起重設(shè)設(shè)備有限公公司西部制鞋城城本案—區(qū)域交通本案xx新城內(nèi)部路網(wǎng)清晰通通暢為項目奠定定良好可達達性基礎(chǔ)可可達性好，，利于匯集集工業(yè)園、、居住區(qū)兩兩股人流一期二期三期四期尚緣國際總建：15萬㎡，4萬方商業(yè)，，主力戶型型：82—140㎡，銷售進進度：一期期已經(jīng)售罄罄，目前正正在銷售二二期,三期和四期期銷售時間間待定基本情況：：全框架圍圍合式建筑筑布局xx新城尚緣國國際解析四期：商業(yè)業(yè)（3星級酒店、、4層商業(yè)購物物中心一期：6層多層洋房房，已售磬磬，還剩少少量底商在在售二期：多層層、小高層層正在銷售售，少量底底商再售百米步行街街三期高層和和小高層，，開盤時間間待定尚緣國際之之景觀篇：13000平米中庭，，30000平米綠地尚緣國際之之建筑篇：歐式古典典建筑，以以朱紅色涂涂料為立面面尚緣國際之之配套篇：xx中、小學(xué)、、紅旗超市市、銀河超超市，xx郵局，中國國銀行、農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行、、建設(shè)銀行行尚緣國際之之推廣篇主推廣語：：15萬平方米首首席歐式花花園洋房作為xx新城目前的的品質(zhì)標(biāo)桿桿項目推廣廣上走xx目前還屬于于空白的歐歐式花園洋洋房路線，，在產(chǎn)品上上與銀河春春天和寶龍龍新城的現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格相相區(qū)分，也也是目前xx唯一一個歐歐式花園小小區(qū)錦淮國際：：20萬方，預(yù)計計4萬方左右商商業(yè)住宅宅：高層、、多層）主主力戶型：：88—125㎡，預(yù)計年年底開盤項目情況：：xx國際新城包包括度假型型酒店、特特色餐飲街街、濱江休休閑場、觀觀江住宅小小區(qū)、1000米濱江長廊廊xx老城區(qū)xx國際解析二期一期二期：全高高層二期商鋪：：2層臨江商鋪鋪商業(yè)步行街街：天橋設(shè)設(shè)計一期：多層層、高層，，其中包包括還房（（等拆遷戶戶選完在買買）1000米濱江長廊廊xx新橋xx國際為目前前xx品質(zhì)標(biāo)桿項項目推廣渠道主主要為：大大牌、汽車車站臺主推廣語語：宜居居新xx·濱江公園園城xx國際新城城在地理理位置上上有著天天然優(yōu)勢勢——臨江，據(jù)據(jù)置業(yè)顧顧問介紹紹他們絕絕大部分分戶型可可以看到到江景，，預(yù)計4萬方的商商業(yè)配套套滿足了了生活配配套；分析xx國際、尚尚緣新城城和銀河河春天二二期戶型型相同點：：戶型方正正、動靜靜分離，，戶型布局局常規(guī)、、無亮點點無可變空空間xx目前在產(chǎn)產(chǎn)品戶型型上的局局限性為為本案提提供了一一個利好好二室二廳廳雙衛(wèi)80—90㎡三室二廳廳雙衛(wèi)100——110㎡兩室二廳廳一衛(wèi)80—90㎡82.2㎡兩室兩廳兩兩衛(wèi)114.45㎡三室兩廳雙雙衛(wèi)97.75㎡三室兩廳廳單衛(wèi)125㎡三室兩廳廳兩衛(wèi)88.35㎡兩室兩廳廳一衛(wèi)103.15㎡三室兩廳廳一衛(wèi)國際新城地理位置上上有著天然然優(yōu)勢——臨江，據(jù)置置業(yè)顧問介介紹他們絕絕大部分戶戶型可以看看到江景，，預(yù)計5萬方的商業(yè)業(yè)配套滿足足了生活配配套建筑風(fēng)格采采用現(xiàn)代建建筑簡潔、、硬朗的線線條，呈現(xiàn)現(xiàn)出雄厚、、大氣的特特點戶型設(shè)計88—125平方米，戶戶型設(shè)計無無幻變空間間、過于常常規(guī)，對于于本案是一一利好對于本案來來講我們不不具備xx國際這樣優(yōu)優(yōu)越的自然然資源，只只有在產(chǎn)品品設(shè)計上進進行研展，，謀求出路路尚緣國際地理位置上上和我們相相同，資源源配套上共共享，項目目4萬方的商業(yè)業(yè)體量，完完善了xx新城的商業(yè)業(yè)配套，同同時本該項項目增加了了賣點建筑風(fēng)格為為xx首席歐式花花園洋房，，景觀13000平米中庭，，30000平米綠地，，是目前xx新城最好的的，盡管他他的歐式花花園洋房在在業(yè)內(nèi)看來來比較“山山寨”但仍仍是目前該該樓盤的噱噱頭對于本案來來講如何避避免與競品品項目同質(zhì)質(zhì)化競爭將將是文廟住住宅產(chǎn)品考考慮的重點點與難度xx城區(qū)品質(zhì)標(biāo)標(biāo)桿項目解解析總結(jié)xx市場—客戶研究縣級市場客客戶分類與與區(qū)劃特征征8環(huán)客戶7環(huán)客戶其他類型邊緣客戶養(yǎng)老客戶進城客戶新婚年輕剛需客戶生意人公務(wù)、教師群體中小私營企業(yè)主、大企業(yè)管理層新城區(qū)老城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)其他靶心客戶9環(huán)客戶8環(huán)客戶7環(huán)客戶通過當(dāng)?shù)刈咦咴L得知本本地置業(yè)比比重較大是是比較典型型的縣城內(nèi)內(nèi)需型市場場通過走訪xx在售樓盤從從置業(yè)顧問問口中得知知客戶劃分分延續(xù)了省省內(nèi)小鎮(zhèn)的的主要特征征公務(wù)群體體生意人人教職工工xx市場—客戶研究比例（%）關(guān)注度價格64區(qū)域22交通及配套20戶型設(shè)計22房屋品質(zhì)36開發(fā)商13物業(yè)管理15環(huán)境綠化47智能系統(tǒng)14遠景規(guī)劃8潛在客戶群群體置業(yè)關(guān)關(guān)注因素xx市場—客戶研究價格是永恒恒的話題對生活的便便利性、產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量量敏感度高高xx市場主要還還是內(nèi)需型型市場，以以首次置業(yè)業(yè)和改善型型客戶為主主主要客戶群群體還是縣縣城個體戶戶、公務(wù)員員、事業(yè)單單位為主，，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)返鄉(xiāng)置業(yè)業(yè)、工業(yè)園園區(qū)拆遷戶戶收入層次的的改變，導(dǎo)導(dǎo)致客戶對對內(nèi)部環(huán)境境的期許更更高整個市場開開發(fā)處于初初級階段，，對于開發(fā)發(fā)商品牌和和智能化系系統(tǒng)等方面面關(guān)注度不不高，這可可以成為本本項目的一一個切入契契機