房地產(chǎn)投資項目財務(wù)精講財務(wù)報表財務(wù)指標財務(wù)實例

房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析概述房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表傳統(tǒng)的財務(wù)分析指標現(xiàn)代的財務(wù)分析指標房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用6．1房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析概述6．1．1房地產(chǎn)項目財務(wù)分析的含義

財務(wù)分析也叫財務(wù)評價。它是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項目策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標，對房地產(chǎn)項目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進行的分析，據(jù)此評價和判斷投資項目在財務(wù)上的可行性。6．1房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析概述財務(wù)分析的基本程序是：1．收集、整理和計算有關(guān)基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)資料。2．編制基本財務(wù)報表。3．財務(wù)分析指標的計算與評價。4．進行不確定性分析。5．由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項目財務(wù)上可行與否的最終結(jié)論。6．1房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析概述6．1．2財務(wù)分析的作用1．衡量項目的盈利能力這種衡量主要是靠計算財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率及資本金利潤率等指標來進行的。6．1房地產(chǎn)產(chǎn)投資項目財財務(wù)分析概述述2．衡量項目目的清償能力力這種衡量主要要是通過計算算投資回收期期、借款償還還期以及資產(chǎn)產(chǎn)負債率和償償債保障比率率等指標來進進行的。3．衡量項目目的資金平衡衡能力資金平衡主要要是指投資項項目的各期盈盈余資金不應(yīng)應(yīng)出現(xiàn)負值，，它是投資開開發(fā)經(jīng)營的必必要條件。這這種衡量是通通過資金來源源與運用表進進行的。6．2房地產(chǎn)產(chǎn)投資項目財財務(wù)分析基本本報表6．2．1現(xiàn)現(xiàn)金流量表1．現(xiàn)金流量量表的含義現(xiàn)金流量表是是指反映項目目在計算期內(nèi)內(nèi)各年的現(xiàn)金金流入、現(xiàn)金金流出和凈現(xiàn)現(xiàn)金流量的計計算表格。6．2房地產(chǎn)產(chǎn)投資項目財財務(wù)分析基本本報表2．現(xiàn)金流量量表的種類按照投資計算算基礎(chǔ)的不同同，現(xiàn)金流量量表一般分為為：1）全部投資資現(xiàn)金流量表表全部投資現(xiàn)金金流量表是不不分投資資金金來源，以全全部投資作為為計算基礎(chǔ)（（即假定全部部投資均為自自有資金），，用以計算全全部投資所得得稅前及所得得稅后財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率、、財務(wù)凈現(xiàn)值值及投資回收收期等評價指指標的計算表表格。其目的是考察察項目全部投投資的盈利能能力，為各個個方案進行比比較建立共同同基礎(chǔ)。其表格形式見見表6-1。。序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入1．11．21．31．41．51．61．7銷售收入出租收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出全部投資財務(wù)務(wù)現(xiàn)金流量表表表6-1單單位：萬萬元2．12．22．32．42．52．62．7開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運營費用修理費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標：1、財務(wù)內(nèi)部收益率（%）：2、財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=

%）：3、投資回收期（年）：4、基準收益率（%）：全部投資財務(wù)務(wù)現(xiàn)金流量表表續(xù)表6-1單單位：：萬元6．2房地產(chǎn)產(chǎn)投資項目財財務(wù)分析基本本報表2）資本金現(xiàn)現(xiàn)金流量表資本金是項目目投資者自己己擁有的資金金。該表從投投資者整體的的角度出發(fā)，，以投資者的的出資額作為為計算基礎(chǔ)，，把借款本金金償還和利息息支付作為現(xiàn)現(xiàn)金流出，用用以計算資本本金財務(wù)內(nèi)部部收益率、財財務(wù)凈現(xiàn)值等等評價指標，，考察項目資資本金的盈利利能力。其表格形式見見表6-2。。序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入1．11．21．31．41．51．61．7銷售收入出租收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出資本金現(xiàn)金流流量表表6-2單單位：萬萬元2．12．22．32．42．52．62．72．82．9資本金經(jīng)營資金運營費用修理費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標：1、資本金財務(wù)內(nèi)部收益率（%）：2、財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=

%）資本金現(xiàn)金流流量表續(xù)表6-2單單位：：萬元6．2房地產(chǎn)產(chǎn)投資項目財財務(wù)分析基本本報表3）針對兩表表的有關(guān)說明明（1）凈現(xiàn)金流量（（項目的未來來收益）是項項目當年現(xiàn)金金流入與現(xiàn)金金流出的代數(shù)數(shù)和。根據(jù)需要，可可以計算稅前前凈現(xiàn)金流量量，也可以計計算稅后現(xiàn)金金流量。（2）兩表的的區(qū)別。（3）計算期期（4）房地產(chǎn)產(chǎn)投資項目往往往有開發(fā)后后出售項目、、開發(fā)后出租租項目和置業(yè)業(yè)投資項目的的區(qū)分。6．2房地產(chǎn)產(chǎn)投資項目財財務(wù)分析基本本報表4）投資者各各方現(xiàn)金流量量表該表以投資者者各方的出資資額作為計算算基礎(chǔ)，用以以計算投資者者各方財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率、、財務(wù)凈現(xiàn)值值等評價指標標，反映投資資者各方投入入資本的盈利利能力。當一個房地產(chǎn)產(chǎn)項目有幾個個投資者進行行投資時，就就應(yīng)編制投資資者各方現(xiàn)金金流量表。其表格形式見見表6-3。。序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入12（1）（2）（3）（4）應(yīng)得利潤資產(chǎn)清理分配回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入其他收入2現(xiàn)金流出2．12．2開發(fā)建設(shè)投資出資額經(jīng)營資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量投資各方現(xiàn)金金流量表表6-3單單位：萬萬元6．2房地產(chǎn)產(chǎn)投資項目財財務(wù)分析基本本報表6．2．2資金金來源與運用表表1．資金來源與與運用表的含義義資金來源與運用用表是反映房地地產(chǎn)投資項目在在計算期內(nèi)各年年的資金盈余或或短缺情況以及及項目的資金籌籌措方案和貸款款償還計劃的財財務(wù)報表，它為為項目資產(chǎn)負債債表的編制及資資金平衡分析提提供了重要的財財務(wù)信息。其表格形式見表表6-4。本表與現(xiàn)金流量量表有著本質(zhì)的的不同。序號項目合計123…N1資金來源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9銷售收入出租收入自營收入資本金長期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入2資金運用現(xiàn)金來源與運用用表表6-4單單位：萬元2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運營費用修理費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計盈余資金現(xiàn)金來源與運用用表續(xù)表6-4單單位：萬元元6．2房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分分析基本報表2．資金平衡分分析該表給出的盈余余資金表示當年年資金來源（現(xiàn)現(xiàn)金流入）多于于資金運用（現(xiàn)現(xiàn)金流出）的數(shù)數(shù)額。當盈余資資金為負值時，，表示該年的資資金短缺數(shù)。作作為資金的平衡衡，并不要求每每年的盈余資金金不出現(xiàn)負值，，而要求從投資資開始至各年累累計的盈余資金金大于零或等于于零。作為項目投資實實施的必要條件件，每期的盈余余資金應(yīng)不小于于零。因而，房房地產(chǎn)投資項目目資金平衡分析析關(guān)注的重點是是資金來源與運運用表的累計盈盈余欄目。6．2房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分分析基本報表3．與一般建設(shè)設(shè)項目的不同在填列資金來源源與運用表時，，與現(xiàn)金流量表表一樣，出售項項目和出租項目目也會有所不同同，這是與一般般建設(shè)項目不同同的地方。1）出售項目資資金來源與運用用表（見表6-5）2）出租和自營營項目的資金來來源與運用表（（見表6-6））序號項目合計123…

N1資金來源1．11．21．31．4銷售收入資本金長期借款短期借款2資金運用2．12．22．32．42．52．62．7開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計盈余資金出售項目資金來來源與運用表表6-5單單位：萬元序號項目合計123…

N1資金來源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9出租收入（或自營收入）資本金折舊費攤銷費長期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入2資金運用出租與自營項目目資金來源與運運用表表6-6單單位：萬元2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運營費用修理費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計盈余資金出租與自營項目目資金來源與運運用表續(xù)表6-6單單位：萬元元6．2房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分分析基本報表6．2．3損益益表1．損益表的含含義損益表是反映房房地產(chǎn)投資項目目計算期內(nèi)各年年的利潤總額、、所得稅及各年年稅后利潤的分分配等情況的財財務(wù)報表。通過該表提供的的投資項目經(jīng)濟濟效益靜態(tài)分析析的信息資料，，可以計算投資資利潤率、投資資利稅率、資本本金利潤率、資資本金凈利潤率率等指標。其表格形式如表表6-7。序號項目合計123…N1經(jīng)營收入1．11．21．3銷售收入出租收入自營收入2經(jīng)營成本2．12．2商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本3運營費用4修理費用損益表表6-7單單位：萬元5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8所得稅9稅后利潤9．19．29．3盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤計算指標：1、投資利潤率（%）2、投資利稅率（%）3、資本金利潤率（%）4、資本金凈利潤率（%）損益表續(xù)表6-7單單位：萬元元6．2房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分分析基本報表2．損益表的內(nèi)內(nèi)容及計算1）關(guān)于利潤總總額損益表中的利潤潤總額一般應(yīng)為為：利潤總額=經(jīng)營營收入－經(jīng)營成成本－運營費用用－修理費用－－經(jīng)營稅金與附附加－土地增值值稅6．2房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分分析基本報表（1）以出售為為主的房地產(chǎn)項項目的利潤總額額利潤總額=銷售售收入－總成本本費用－經(jīng)營稅稅金與附加－土土地增值稅其中，銷售收入入、總成本費用用、經(jīng)營稅金與與附加與土地增增值稅的數(shù)據(jù)可可以依據(jù)第5章章的財務(wù)數(shù)據(jù)和和輔助報表得到到。其表格形式見表表6-8。序號項目合計123…N1銷售收入2總成本費用3經(jīng)營稅金及附加4土地增值稅5利潤總額6所得稅7稅后利潤7．17．27．3盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤計算指標：1、投資利潤率（%）2、投資利稅率（%）3、資本金利潤率（%）4、資本金凈利潤率（%）出售型房地產(chǎn)項項目的損益表表6-8單單位：萬元6．2房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分分析基本報表（2）以出租為為主的房地產(chǎn)項項目利潤總額利潤總額=出租租收入－經(jīng)營成成本－經(jīng)營稅金金與附加其中，出租收入入、經(jīng)營成本、、經(jīng)營稅金與附附加的數(shù)據(jù)可以以通過第5章的的財務(wù)數(shù)據(jù)和輔輔助報表得到。。其表格形式見表表6-9。序號項目合計123…N1出租收入2經(jīng)營成本3經(jīng)營稅金及附加4利潤總額5所得稅6稅后利潤6．16．26．3盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤出租型房地產(chǎn)項項目的損益表表6-9單單位：萬萬元6．2房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分分析基本報表2）關(guān)于稅后利利潤稅后利潤=利潤潤總額－所得稅稅其中，所得稅=應(yīng)納稅稅所得額×所得得稅稅率一般情況下，應(yīng)應(yīng)納稅所得額（（或應(yīng)納稅收入入）就是前面計計算出來的利潤潤總額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的所得稅稅率率一般為33%。6．2房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分分析基本報表3）關(guān)于利潤分分配房地產(chǎn)企業(yè)交納納所得稅后的利利潤為稅后利潤潤，稅后利潤等等于可供分配利利潤，一般按照照下列順序分配配：（1）彌補企業(yè)業(yè)以前年度虧損損。（2）提取盈余余公積金。（3）向投資者者分配利潤，即即表中的應(yīng)付利利潤?？紤]了這三項因因素后（大部分分情況下只有后后兩項因素），，余額即為表中中的未分配利潤潤，未分配利潤潤主要是用于歸歸還借款。當借借款還清后，一一般應(yīng)將這部分分利潤補分給投投資者。6．2房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分分析基本報表6．2．4資產(chǎn)產(chǎn)負債表1．資產(chǎn)負債表表的含義資產(chǎn)負債表是反反映房地產(chǎn)投資資項目在計算期期內(nèi)各年末資產(chǎn)產(chǎn)、負債與所有有者權(quán)益變化及及對應(yīng)關(guān)系的報報表。該表主要用于考考察項目資產(chǎn)、、負債、所有者者權(quán)益的結(jié)構(gòu)，，進行項目清償償能力分析。各各期資產(chǎn)應(yīng)等于于負債和所有者者權(quán)益之和。2．資產(chǎn)負債表表的內(nèi)容從表中可以看出出，資產(chǎn)負債表表由三大部分組組成：資產(chǎn)、負負債和所有者權(quán)權(quán)益。6．2房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分6．2．5基本本報表的相互關(guān)關(guān)系基本報表是財務(wù)務(wù)分析體系中重重要的組成部分分。各種基本報報表之間有著密密切的聯(lián)系?！袄麧櫛怼迸c““現(xiàn)金流量表””都是為進行項項目盈利能力分分析提供基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)的報表，不不同的是，通過過“利潤表”計計算的是盈利能能力的靜態(tài)指標標；通過“現(xiàn)金金流量表”計算算的是盈利能力力的動態(tài)指標。。同時“利潤表表”也為“現(xiàn)金金流量表”的填填列提供了一些些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。6．2房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分分析基本報表“借款還本付息息表”、“資金金來源與運用表表”和“資產(chǎn)負負債表”都是為為進行項目清償償能力分析提供供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報報表。根據(jù)“借借款還本付息表表”或“資金來來源與運用表””可以計算借款款償還期指標，，根據(jù)“資產(chǎn)負負債表”可以計計算資產(chǎn)負債率率、流動比率和和速動比率等指指標。另外，通過“資資金來源與運用用表”可以進行行項目的資金平平衡能力的分析析。6．3傳統(tǒng)的財財務(wù)指標分析6．3．1基本本指標1．收益乘數(shù)收益乘數(shù)表示物物業(yè)的市場價值值（價格）與總總收入或凈收入入之間的比率關(guān)關(guān)系。它雖然不能充當當獨立分析的工工具，但可以很很容易地將那些些明顯不能接受受的項目加以剔剔除。6．3傳統(tǒng)的財財務(wù)指標分析收益乘數(shù)按計算算基數(shù)的不同，，分為總收益乘乘數(shù)和凈收益乘乘數(shù)。比較而言，總收收益乘數(shù)分析更更為常用。因為為凈收益乘數(shù)需需要事先確定凈凈經(jīng)營收益，稍稍微麻煩一些。。6．3傳統(tǒng)的財財務(wù)指標分析2．財務(wù)比率財務(wù)比率一般用用于所投資物業(yè)業(yè)相互間的比較較。較為常用的的財務(wù)比率有營營業(yè)比率、損益益平衡比率和償償債保障比率。。1）營業(yè)比率：：它是項目的經(jīng)經(jīng)營支出占實際際總收入的百分分比。一般說來，營業(yè)業(yè)比率越高代表表營運的效率越越差，反之則效效率越高。6．3傳統(tǒng)的財財務(wù)指標分析2）損益平衡比比率：它是項目目的經(jīng)營支出與與還本付息額之之和占潛在總收收入的百分比（（也可以看成是是物業(yè)的盈虧平平衡比率）。這這個比率越小，，則潛在總收入入越大，則項目目現(xiàn)金流量出現(xiàn)現(xiàn)負數(shù)之前的項項目總收入水平平可以越低。所所以，損益平衡衡比率越低越好好。6．3傳統(tǒng)的財財務(wù)指標分析3）償債保障比比率償債保障比率有有時也叫償債能能力比率、還本本付息比率。表表示項目凈經(jīng)營營收益與年債息息總額（年還本本付息額）之間間的關(guān)系。這這是項目凈經(jīng)營營收入在降到不不足以清償所欠欠的債務(wù)本息之之前的下降程度度。該倍數(shù)越大，則則周轉(zhuǎn)不靈的可可能性越小，因因而所面臨的財財務(wù)風(fēng)險越小，，它表明了貸款款的安全程度，，所以該指標越越大越好。6．3傳統(tǒng)的財財務(wù)指標分析3．盈利能力指指標所有盈利分析方方法的一個共同同特點是將投資資與收益有機地地聯(lián)系起來。1）全面資本化化率：表示預(yù)期期凈經(jīng)營收益占占市場價格的百百分比。從前面的收益乘乘數(shù)分析可知，，它是凈收益乘乘數(shù)的倒數(shù)。因為沒有反映融融資狀況對投資資項目的影響，，全面資本化率率這個指標的適適用性受到一定定的限制。6．3傳統(tǒng)的財財務(wù)指標分析2）股本化率（（也叫權(quán)益資本本化率）：表示示稅前現(xiàn)金流量量占初始股本投投資的百分比。。股本化率考慮了了不同融資條件件對物業(yè)的影響響，但是它未能能考慮所得稅對對投資項目的影影響。6．3傳統(tǒng)的財財務(wù)指標分析3）現(xiàn)金回報率率(也叫資本金金凈利潤率)：：是指稅后現(xiàn)金金流量與股本投投資之比。作為考慮了所得得稅后的指標，，它仍有缺點。。它沒有考慮物物業(yè)價值的變動動和稅后現(xiàn)金流流量隨時間的變變化對投資績效效的影響。6．3傳統(tǒng)的財財務(wù)指標分析4）經(jīng)紀人收益益率經(jīng)紀人收益率指指標解決了現(xiàn)金金回報率指標的的缺點。它調(diào)整整了分子，用稅稅后現(xiàn)金流量再再加上遞增的權(quán)權(quán)益投資額，使使之既考慮了所所得稅結(jié)果，也也考慮了由于抵抵押貸款分期償償還后相應(yīng)的權(quán)權(quán)益增加（即物物業(yè)價值的變動動）情況，從而而使所投資的物物業(yè)看起來更富富有吸引力。6．3傳統(tǒng)的財財務(wù)指標分析4．回收期指標標回收期是計算各各投資項目的預(yù)預(yù)期現(xiàn)金收益等等于初始投資時時的年數(shù)。收回回初始投資所需需時間越短的項項目越好?；厥掌谂c收益率率之間也存在著著倒數(shù)關(guān)系。從從前面的介紹中中我們知道有幾幾種不同的收益益指標，所以回回收期相應(yīng)也有有幾種計算方法法?；厥掌?市場價價格/凈經(jīng)營收收益（全面資本本化率的倒數(shù)））回收期=初始股股本投資/稅前前現(xiàn)金流量（股股本化率的倒數(shù)數(shù)）回收期=初始股股本投資/稅后后現(xiàn)金流量（現(xiàn)現(xiàn)金回報率的倒倒數(shù)）若每年預(yù)期現(xiàn)金金流量相同，回回收期=初始股股本投資/預(yù)期期現(xiàn)金流量。若每年預(yù)期現(xiàn)金金流量不同，則則回收期是將每每年預(yù)期現(xiàn)金流流量求和直到等等于初始投資額額為止的時間。。6．3傳統(tǒng)的財財務(wù)指標分析6．3．2投資資分析的合理化化趨勢1．傳統(tǒng)財務(wù)分分析方法的不足足1）忽略了整個持持有期內(nèi)所有的預(yù)預(yù)期的現(xiàn)金流量，，而僅僅集中在經(jīng)經(jīng)營期的第1年，，最多也是前面幾幾年的經(jīng)營情況。。2）未考慮投資期期末處理（即銷售售）物業(yè)所帶來的的現(xiàn)金流量。對于于有些物業(yè)投資來來說，期末轉(zhuǎn)讓或或銷售物業(yè)的收益益或許在整個物業(yè)業(yè)投資收益中占有有更大的比重。3）忽略了凈現(xiàn)金金流量的時間問題題。6．3傳統(tǒng)的的財務(wù)指標分分析2．發(fā)展趨勢勢投資分析的合合理化的趨勢勢就是，項目目的投資收益益要作數(shù)量、、質(zhì)量和時間間三方面的修修正。一般情況下，，投資者會綜綜合考慮各種種經(jīng)驗分析值值以及項目的的凈現(xiàn)值和內(nèi)內(nèi)部收益率等等指標之后，，再做決策。。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析1．根據(jù)是否否考慮了資金金的時間價值值因素劃分，，分為靜態(tài)分分析指標和動動態(tài)分析指標標兩大類。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析2．根據(jù)分析析的目標劃分分，分為盈利利能力指標、、清償能力指指標和資金平平衡能力指標標三大類。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析3．根據(jù)指標標的性質(zhì)劃分分，分為時間間性指標、價價值性指標和和比率性指標標三大類。財務(wù)分析指標時間性指標投資回收期借款償還期價值性指標——財務(wù)凈現(xiàn)值比率性指標財務(wù)內(nèi)部收益率投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率財務(wù)比率資產(chǎn)負債率流動比率速動比率6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析6．4．2各各財務(wù)分析指指標與報表的的關(guān)系從上述有關(guān)財財務(wù)分析的內(nèi)內(nèi)容與財務(wù)分分析指標體系系，我們可以以看出財務(wù)分分析指標與財財務(wù)基本報表表之間的對應(yīng)應(yīng)關(guān)系。見表表6-12。。分析內(nèi)容基本報表靜態(tài)指標動態(tài)指標盈利能力分析現(xiàn)金流量表（全部投資）靜態(tài)投資回收期財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期現(xiàn)金流量表（自有資金）靜態(tài)投資回收期財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期利潤表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率清償能力分析借款還本付息表資金來源與運用表資產(chǎn)負債表借款償還期還本付息比率資產(chǎn)負債率流動比率速動比率資金平衡能力分析資金來源與運用表其他價值指標、實物指標或比率指標表6-12財財務(wù)分分析指標與基基本報表的關(guān)關(guān)系6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析6．4．3各各財務(wù)分析指指標的計算靜態(tài)指標是指指不考慮資金金時間價值因因素的影響而而計算的盈利利指標。1）投資利潤潤率投資利潤率，，是指房地產(chǎn)產(chǎn)投資項目開開發(fā)建設(shè)完成成后正常年度度的年利潤總總額（或預(yù)計計回收期內(nèi)的的年平均利潤潤總額）與項項目總投資額額的比率，主主要用來評價價開發(fā)投資項項目的獲利水水平。其計算公式為為：式中：總投資資額=投資+貸款利息6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析實際工作中可可以將投資利利潤率分為稅稅前投資利潤潤率和稅后投投資利潤率兩兩種。計算出來的投投資利潤率要要與規(guī)定的行行業(yè)標準投資資利潤率或行行業(yè)的平均投投資利潤率進進行比較，如如果預(yù)期的投投資利潤率（（或收益率））高于或等于于基準投資利利潤率（或收收益率），說說明該項目投投資經(jīng)濟效益益高于或相當當于本行業(yè)的的平均水平，，可考慮接受受；反之，一一般不予接受受。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析2）投資利稅稅率投資利稅率是是項目利稅額額與總投資額額的比值。其計算公式為為：式中，利稅額額為利潤總額額與銷售稅金金及附加之和和。計算出的投資資利稅率同樣樣也要與規(guī)定定的行業(yè)標準準投資利稅率率或行業(yè)平均均投資利稅率率進行比較，，若前者大于于后者，則認認為項目是可可以考慮接受受的。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析3）資本金利利潤率資本金利潤率率是項目的利利潤總額（或或年平均利潤潤總額）與項項目資本金（（即自有資金金或權(quán)益投資資）之比。其計算公式為為：計算出的資本本金利潤率要要與行業(yè)的平平均資本金利利潤率或投資資者的目標資資本金利潤率率進行比較，，若前者大于于或等于后者者，則認為項項目是可以考考慮接受的。。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析4）資本金凈凈利潤率資本金凈利潤潤率是項目所所得稅后利潤潤與項目資本本金之比。其計算公式為為：應(yīng)該說，資本本金凈利潤率率是投資者最最關(guān)心的一個個指標，因為為它反映了投投資者自己出出資所帶來的的凈利潤。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析5）靜態(tài)投資資回收期靜態(tài)投資回收收期是指以房房地產(chǎn)投資項項目的凈收益益來抵償全部部投資所需的的時間。靜態(tài)投資回收收期的計算具具體有兩種方方法：（1）當項目目投入經(jīng)營后后，每年的收收益額大致持持平、比較均均勻時：投資回收期=項目總投資資/項目年平平均收益額例如，某投資資者投資100萬元購買買一小型公寓寓項目進行出出租，估計投投入運營后各各年的凈租金金收入穩(wěn)定在在10萬元。。求該項目的的靜態(tài)投資回回收期。根據(jù)公式得：：投資回收期期=100/10=10（年）6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析（2）當項目目投入經(jīng)營后后，每年的收收益額不太均均衡、相差較較大時：投資回收期=（累計凈現(xiàn)現(xiàn)金流量開始始出現(xiàn)正值期期數(shù)-1）+（上期累計計現(xiàn)金流量的的絕對值/本本期凈現(xiàn)金流流量）其中凈現(xiàn)金流流量和累計凈凈現(xiàn)金流量可可直接利用財財務(wù)現(xiàn)金流量量表（全部投投資）中的計計算求得。當當累計凈現(xiàn)金金流量等于零零或出現(xiàn)正值值的年份，即即為項目靜態(tài)態(tài)投資回收期期的最終年份份。該指標比較適適用于對出租租和自營的房房地產(chǎn)項目投投資回收的粗粗略評價。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析6）借款償還還期借款償還期分分為國內(nèi)借款款償還期和國國外借款償還還期。（1）國內(nèi)借借款償還期國內(nèi)借款償還還期是指在國國家規(guī)定及房房地產(chǎn)項目具具體財務(wù)條件件下，在房地地產(chǎn)項目計算算期內(nèi)，使用用可用作還款款的利潤（如如預(yù)售收入還還款）、攤銷銷及其他還款款資金，償還還房地產(chǎn)項目目借款本息所所需要的時間間。借款償還期可可由“借款還還本付息估算算表”、“損損益表”及““資金來源與與運用表”計計算。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析其詳細計算公公式為：借款償還期=借款償償還后開始出出現(xiàn)盈余的期期數(shù)-開始借借款的期數(shù)+（當期償還還借款額/當當期可用于還還款的資金額額）或=償還還借款本金的的資金額大于于年初借款本本息累計的期期數(shù)-開始借借款的期數(shù)+（當期償還還借款額/當當期可用于還還款的資金額額）實際操作中，，項目借款償償還期往往已已由借款合同同確定。計算算出借款償還還期后，還要要與貸款機構(gòu)構(gòu)的要求期限限進行對比，，等于或小于于貸款機構(gòu)提提出的要求期期限，即可認認為項目是有有清償能力的的。否則，認認為項目沒有有清償能力，，是不可行的的。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析（2）國外借借款償還期國外借款的還還本付息，一一般是按已經(jīng)經(jīng)明確或預(yù)計計可能的借款款償還條件計計算。當借款款償還期滿足足貸款機構(gòu)的的要求期限時時，即認為房房地產(chǎn)項目具具有清償能力力。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析7）財務(wù)比率率這里財務(wù)比率率與本章第3節(jié)中介紹的的的財務(wù)比率率不同，具體體是指資產(chǎn)負負債率、流動動比率和速動動比率。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析8）還本付息息比率還本付息比率率是物業(yè)投資資所獲得的年年凈經(jīng)營收益益與年還本付付息額（或年年債息總額））之比。某物業(yè)投資的的還本付息比比率越高，表表明該投資的的還貸能力越越強。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析2．動態(tài)指標標的計算動態(tài)指標是指指考慮了資金金時間價值的的影響而計算算的盈利指標標。常用的動動態(tài)分析指標標主要有凈現(xiàn)現(xiàn)值、內(nèi)部收收益率和動態(tài)態(tài)投資回收期期。1）財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（1）凈現(xiàn)值值的含義現(xiàn)值是指未來來預(yù)期收益的的現(xiàn)在價值。。凈現(xiàn)值是指按按照投資者最最低可接受的的收益率或設(shè)設(shè)定的基準收收益率ic（合適的貼現(xiàn)現(xiàn)率），將房房地產(chǎn)投資項項目在計算期期內(nèi)的各年凈凈現(xiàn)金流量，，折現(xiàn)到投資資期初的現(xiàn)值值之和。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析式中：NPV：凈現(xiàn)值；CIt：第年的現(xiàn)金金流入量；COt：第年的現(xiàn)金金流出量；ic：行業(yè)或部門門基準收益率率或設(shè)定的目目標收益率；；t：項目計算期期（）。凈現(xiàn)值可以通通過財務(wù)現(xiàn)金金流量表計算算求得。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析（2）關(guān)于凈凈現(xiàn)值含義的的理解①關(guān)于凈現(xiàn)金金流量的使用用在各項目之間間進行比較的的時候需要統(tǒng)統(tǒng)一可比基礎(chǔ)礎(chǔ)。②關(guān)于基準貼貼現(xiàn)率ic基準貼現(xiàn)率就就是項目凈現(xiàn)現(xiàn)金流量貼現(xiàn)現(xiàn)時所采用的的利率。它反反映了資金的的時間價值。。在我國，它一一般由行業(yè)或或部門制定基基準收益率作作為基準貼現(xiàn)現(xiàn)率；如果沒沒有規(guī)定的基基準貼現(xiàn)率，，可以根據(jù)銀銀行中長期貸貸款的實際利利率確定；也也可以根據(jù)投投資者要求的的目標收益率率或最低回報報率來確定。。項目分析評價價人員在確定定財務(wù)基準收收益率時，一一般綜合考慮慮以下因素：：當前整個國國家的經(jīng)濟發(fā)發(fā)展狀況；銀銀行貸款利率率；其他行業(yè)業(yè)的投資收益益率水平；投投資者對項目目收益增長能能力的預(yù)期；；項目風(fēng)險的的大??；項目目的壽命期長長短等。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析③關(guān)于計算期期對開發(fā)項目而而言，是指建建設(shè)開始到全全部售出的時時間，有時也也叫開發(fā)期；；對開發(fā)后出出租項目或置置業(yè)后出租的的項目而言，，是指從建設(shè)設(shè)或購買開始始，不斷地獲獲取收益直到到項目轉(zhuǎn)售或或項目的經(jīng)濟濟壽命結(jié)束的的時間，有時時也叫持有期期或經(jīng)營期。。從計算凈現(xiàn)值值的角度出發(fā)發(fā)，這段時間間應(yīng)該是指項項目在經(jīng)濟上上的可用時間間而非耐用年年限。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析（3）凈現(xiàn)值值指標的作用用凈現(xiàn)值指標是是用來判別投投資項目可行行與否。凈現(xiàn)現(xiàn)值評價標準準的臨界值是是零。當NPV＞0時，表表明投資項目目的預(yù)期收益益率不僅可以以達到基準收收益率或貼現(xiàn)現(xiàn)率所預(yù)定的的投資收益水水平，而且尚尚有盈余（即即大于貼現(xiàn)率率）；當NPV＝0時，表明明投資項目收收益率恰好等等于基準收益益率或貼現(xiàn)率率所預(yù)定的投投資收益水平平；當NPV＜0時，表明明投資項目收收益率達不到到基準收益率率或貼現(xiàn)率所所預(yù)定的投資資收益水平（（即小于貼現(xiàn)現(xiàn)率）或最低低可接受的回回報率，甚至至可能出現(xiàn)虧虧損。此時項項目不可行，，應(yīng)拒絕。因此，只有NPV≥0時，投資資項目在財務(wù)務(wù)上才是可取取的，值得進進一步考慮。。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析2）財務(wù)內(nèi)部部收益率（1）財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率的的含義從前面凈現(xiàn)值值的公式可以以看出，如果果現(xiàn)金流量不不變，凈現(xiàn)值值將隨折現(xiàn)率率的變化而變變化，而且兩兩者變動的方方向相反，即即折現(xiàn)率與現(xiàn)現(xiàn)值呈反向變變動關(guān)系。如如圖6-4所所示：凈現(xiàn)值（NPV）折現(xiàn)率（i）NPV1NPV20FIRRi1i2圖6-4凈凈現(xiàn)值值與折現(xiàn)率的的關(guān)系6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析房地產(chǎn)投資項項目的財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率是是指房地產(chǎn)投投資項目在計計算期內(nèi)各期期凈現(xiàn)金流量量現(xiàn)值累計之之和等于零時時的折現(xiàn)率。。其表達式為：：式中（CI-CO）t：第t期的凈現(xiàn)金流流量；FIRR：財務(wù)內(nèi)部收收益率；其他同前。財務(wù)內(nèi)部收益益率的經(jīng)濟含含義是指投資資項目在這樣樣的折現(xiàn)率下下，到項目計計算期終了時時，當初的所所有投資可以以完全被收回回。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析（2）財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率的的計算其公式為：式中：FIRR：內(nèi)部收益率率；NPV1：采用低折現(xiàn)現(xiàn)率時凈現(xiàn)值值的正值；NPV2：采用高折現(xiàn)現(xiàn)率時凈現(xiàn)值值的負值；i1：凈現(xiàn)值為接接近于零時的的正值的折現(xiàn)現(xiàn)率；i2：凈現(xiàn)值為接接近于零時的的負值的折現(xiàn)現(xiàn)率。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析其計算步驟是是：先按基準收益益率（或目標標收益率、最最低可接受的的收益率等））求得項目的的財務(wù)凈現(xiàn)值值（其中的凈凈現(xiàn)金流量可可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)現(xiàn)金流量表得得到），如為為正，則采用用更高的折現(xiàn)現(xiàn)率使凈現(xiàn)值值為接近于零零時的正值和和負值各一個個，最后用上上述插入法公公式求出。要注意的是，，式中與之差差不應(yīng)超過2%，否則，，折現(xiàn)率、、和凈現(xiàn)值之之間不一定呈呈線性關(guān)系，，從而使所求求得的內(nèi)部收收益率失真。。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析（3）財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率的的作用財務(wù)內(nèi)部收益益率是項目折折現(xiàn)率的臨界界值。在進行行獨立方案的的分析評價時時，一般是在在求得投資項項目的內(nèi)部收收益率后，與與同期貸款利利率、同期行行業(yè)基準收益益率相比較，，以判定項目目在財務(wù)上是是否可行。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析①FIRR與i比較，反映項項目的盈虧狀狀況：FIRR＞i，項目盈利；；FIRR=i，項目盈虧平平衡；FIRR＜i，項目虧損損。②FIRR與ic比較，反映項項目與行業(yè)平平均收益水平平相比的盈利利情況：FIRR＞ic，項目盈利超超出行業(yè)平均均收益水平；；FIRR=ic，項目盈利等等于行業(yè)平均均收益水平；；FIRR＜ic，項目盈利低低于行業(yè)平均均水平。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析③結(jié)論：將內(nèi)部收益率率與行業(yè)基準準收益率（或或投資者目標標收益率、最最低可接受的的收益率）ic比較，當FIRR≥ic時，即認為其其盈利能力已已滿足最低要要求，投資項項目可行，值值得進一步研研究。因為是是否能被接受受，還有賴于于投資者對風(fēng)風(fēng)險的估計和和其它投資機機會的吸引力力；反之，則則不可行，應(yīng)應(yīng)被拒絕。如果沒有規(guī)定定的基準收益益率，內(nèi)部收收益率應(yīng)大于于長期貸款的的實際利率或或銀行貸款利利率i。內(nèi)部收益率率表明了項目目投資所能支支付的最高貸貸款利率，如如果后者大于于前者，投資資就會虧損。。因此，所求求出的內(nèi)部收收益率是可以以接受貸款的的最高利率。。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析（4）內(nèi)部收收益率存在的的問題以下存在的問問題，可能使使得用內(nèi)部收收益率方法評評價項目得出出的決策信號號與其它現(xiàn)金金流量貼現(xiàn)方方法（如凈現(xiàn)現(xiàn)值法）得出出的結(jié)果相矛矛盾。一是再投資利利率問題；二二是多重根問問題。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析①再投資利利率問題再投資利率指指房地產(chǎn)投資資項目在回收收期內(nèi)的收入入再投資的預(yù)預(yù)期收益率。。采用內(nèi)部收益益率分析方法法對各種項目目進行比較時時，暗含了這這樣一個假定定：即回收期期內(nèi)的現(xiàn)金流流入以內(nèi)部收收益率再投資資。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析A．當這種假假定的前提條條件存在時，，即內(nèi)部收益益率就是再投投資利率時，，使用內(nèi)部收收益率方法分分析判斷項目目的優(yōu)劣或可可行與否才是是可靠的、比比較實際的。。B．但是，當當這種假定的的前提條件不不存在時，即即當時市場上上其它投資機機會的最好收收益率與其內(nèi)內(nèi)部收益率不不同時，或者者說內(nèi)部收益益率明顯高于于資本的機會會成本，并高高到不現(xiàn)實的的地步時，則則用內(nèi)部收益益率做為再投投資利率就是是一個不合理理、不現(xiàn)實的的假設(shè)。這時時，再用內(nèi)部部收益率方法法去判斷和選選擇項目，可可能就與前面面的結(jié)論相矛矛盾。C．當各種投投資項目的使使用壽命或持持有期不同時時，再投資問問題也將限制制內(nèi)部收益率率方法的應(yīng)用用。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析②多重根問問題一般而言,項項目的凈現(xiàn)值值是所選擇的的貼現(xiàn)率的遞遞減函數(shù)。如如果貼現(xiàn)方程程總是這樣運運行，那么使使得所有現(xiàn)金金流出與現(xiàn)金金流入相等的的內(nèi)部收益率率就將是惟一一的。但是，除了初初始投資外，，投資途中有有時仍會有負負現(xiàn)金流量出出現(xiàn)，這種情情況下，內(nèi)部部收益率出現(xiàn)現(xiàn)多根現(xiàn)象。。這時方程有有且只有一個個內(nèi)部收益率率解。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析3）動態(tài)投資資回收期動態(tài)投資回收收期是指在基基準收益率（（或基準折現(xiàn)現(xiàn)率）的條件件下，項目從從投資開始到到以凈收益補補償投資額為為止所經(jīng)歷的的時間。基本表達式為為：式中：n:為動態(tài)投資資回收期；其其它同前。其詳細計算公公式為：動態(tài)投資回收收期=（累計計凈現(xiàn)金流量量的折現(xiàn)值開開始出現(xiàn)正值值期數(shù)-1））+（上期累累計現(xiàn)金流量量折現(xiàn)值的絕絕對值/本期期凈現(xiàn)金流量量折現(xiàn)值。6．4現(xiàn)代的的財務(wù)指標分分析在項目財務(wù)評評價中，計算算出的動態(tài)投投資回收期可可以與行業(yè)規(guī)規(guī)定的平均投投資回收期或或基準回收期期相比較，如如果前者小于于或等于后者者，則投資項項目在財務(wù)上上就是可以考考慮接受的。。動態(tài)投資回收收期指標一般般用于分析評評價開發(fā)完成成后用來出租租或經(jīng)營的房房地產(chǎn)項目。。6．5房地產(chǎn)產(chǎn)投資項目財財務(wù)分析的應(yīng)應(yīng)用——某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目財財務(wù)分析事例例6．5．1項項目概況該房地產(chǎn)投資資項目位于某某市高新技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)科技技貿(mào)易園內(nèi)，，根據(jù)該市規(guī)規(guī)劃局關(guān)于該該地塊規(guī)劃設(shè)計方案的的批復(fù)，其規(guī)規(guī)劃設(shè)計要點點如下：1．用地面積積：11417㎡；2．建筑密度度：≦35%；3．容積率（（地上）：≦≦4.62；；4．綠化率：：≧25%；；5．人口密度度：≦1085人/公公頃6．規(guī)劃用途：：商住綜合樓6．5房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分分析的應(yīng)用——某房地產(chǎn)開開發(fā)項目財務(wù)分分析事例6．5．2規(guī)劃劃方案及主要技技術(shù)經(jīng)濟指標根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要要點的要求及對對市場的調(diào)查與與分析，擬在該該地塊上興建一一幢23層的商商住綜合樓宇。。樓宇設(shè)兩層地下下停車庫。裙樓樓共4層，1~2層為商業(yè)用用途，3~4層層以配套公建為為主，包括社會會文化活動中心心、區(qū)級中心書書店、業(yè)主委員員會、物業(yè)管理理辦公室等。裙裙樓頂層作平臺臺花園。塔樓2個，均為19層高，為住宅宅用途。本項目主要經(jīng)濟濟技術(shù)指標參見見表6-16與與6-17。項目單位數(shù)量項目單位數(shù)量占地總面積㎡11417居住人數(shù)人1064總建筑面積㎡52426（地上）平均每戶建筑面積㎡122居住面積㎡36898平均每戶居住人數(shù)人3.5公建面積㎡4280人均居住用地㎡34.68綠化用地㎡2854道路面積㎡4681居住戶數(shù)戶304車庫面積㎡7200表6-16項項目主要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標(一)層數(shù)功能所占面積(㎡)總面積(㎡)裙樓

4商鋪1124815528公建面積4280塔樓19(2個)住宅1942(每層)36898地上總建筑面積52426㎡地下室2停車庫72007764設(shè)備面積300人防面積264表6-17項項目主要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標(二)6．5房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分分析的應(yīng)用——某房地產(chǎn)開開發(fā)項目財務(wù)分分析事例6．5．3項目目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)經(jīng)營的組織與實實施計劃1．有關(guān)工程計計劃的說明項目總工期為36個月（從2001年3月月至2004年年3月）。當完成地下室第第一層工程時，，開展預(yù)售工作作。2．項目實施進進度計劃項目實施進度計計劃如表6-18所示。序號項目名稱工程量持續(xù)時間(月)進度安排（按雙月計）200120022003200446810122468101224681012241征地拆遷62前期工程3基礎(chǔ)工程64主體結(jié)構(gòu)工程75設(shè)備安裝工程66室內(nèi)外裝修工程77紅線內(nèi)外工程38公建配套工程39竣工驗收210銷售27表6-18項項目實施進度度計劃表6．5房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分分析的應(yīng)用——某房地產(chǎn)開開發(fā)項目財務(wù)分分析事例6．5．4項目目各種財務(wù)數(shù)據(jù)據(jù)的估算1．投資與成本本費用估算1）土地出讓地地價款。包括兩兩部分：（1）土地使用用權(quán)出讓金。根根據(jù)該市國有土土地使用權(quán)出讓讓金標準，可計計算出該地塊的的土地使用權(quán)出出讓金為6131萬元。（2）拆遷補償償安置費。根據(jù)據(jù)拆遷補償協(xié)議議，該地塊拆遷遷補償費為9060萬元。。上述兩項合計：：15191萬元。6．5房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分分析的應(yīng)用——某房地產(chǎn)開開發(fā)項目財務(wù)分分析事例（2）前期工程程費。本項目前前期工程費估算算參見表6-19。（3）建安工程程費。參照有關(guān)關(guān)類似建安工程程的投資費用，，用單位指標估估算法得到該項項目的建安工程程費估算結(jié)果。。參見表6-20。（4）基礎(chǔ)設(shè)施施費。其估算過過程參見表6-21。（5）開發(fā)期稅稅費。其估算過過程參見表6-22。（6）不可預(yù)見見費。取以上（（1）~（4））項之和的3%。則不可預(yù)見見費為：（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（萬元））開發(fā)成本小計：：30966.4萬元序號項目計算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計費建安工程費×3%330．392可行性研究費建安工程費×1.5%165．203水文、地質(zhì)、勘探費建安工程費×0.5%55．064通水、通電、通路費建安工程費×2.5%275．335場地平整費60元/㎡68．50

總計894．48表6-19前前期工程費費估算表單單位位：萬元序號項目建筑面積土建裝飾設(shè)備金額合計單價金額單價金額單價金額1塔樓3689835595351.72129873652裙樓15528㎡其中商鋪：1124872799351.72546364814831668514.72579351.723962643合計11013表6-20建建安工程費費估算表單單位位：萬元序號項目單價計價數(shù)量合計1供電工程65萬元/公頃5．2426公頃3402供水工程15萬元/公頃5．2426公頃78．643道路工程42．13萬元/公頃0．4681公頃19．724綠化工程5．4萬元/公頃0．3501公頃1．895其他工程占建安工程費的2%11013萬元220．26

合計660．51表6-21基基礎(chǔ)設(shè)施費費估算表單單位位：萬元序號項目金額估算說明（估算依據(jù)）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅550．65建安工程費×5%2分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費1321．56建安工程費×12%3建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費44．05建安工程費×4‰

4供水管網(wǎng)補償費住宅：22.28商鋪：67.49住宅：0.3噸/人，600元/噸商鋪：0.1噸/人，600元/噸

5供電用電負荷費住宅：58.37商鋪：89.98住宅：4kVA/戶，480元/kVA商鋪：8kVA/百㎡，1000元/kVA6其他220．26建安工程費的2%合計2374．64表6-22開開發(fā)期稅費費估算表單單位位：萬元6．5房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分分析的應(yīng)用——某房地產(chǎn)開開發(fā)項目財務(wù)分分析事例2．開發(fā)費用估估算1）管理費用。。取以上（1））~（4）項之之和的3%。則則管理費用為：：（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（萬元））2）銷售費用。。銷售費用主要要包括：廣告宣宣傳及市場推廣廣費，占銷售收收入的2%；銷銷售代理費，占占銷售收入的2%；其他銷售售費用，占銷售售收入的1%。。合計為：2706.28萬元。銷售收收入詳見表6-27。6．5房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分分析的應(yīng)用——某房地產(chǎn)開開發(fā)項目財務(wù)分分析事例3）財務(wù)費用。。指建設(shè)期借款款利息。第1年年借款10000萬元，，貸款利率為7.11%，每每年等本償還，，要求從建設(shè)期期第2年起2年年內(nèi)還清。建設(shè)設(shè)期借款利息計計算如下：第1年應(yīng)計利息息：（0+10000÷2）×7.11%=355.5第2年應(yīng)計利息息：（10355.5+0÷2）×7.11%=736.28第3年應(yīng)計利息息：（5177.75+0÷2）×7.11%=368.14則財務(wù)費用為上上述合計：1459.92萬元。詳見表表6-30：貸貸款還本付息表表。開發(fā)費用小計：：4998.97萬元總成本費用合計計：35965.72萬元元。6．5房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分分析的應(yīng)用——某房地產(chǎn)開開發(fā)項目財務(wù)分分析事例3．投資與總成成本費用估算匯匯總表。詳見表6-23。序號項目金額估算說明其中:住宅分攤建房成本(元/㎡)商鋪分攤建房成本(元/㎡)1開發(fā)成本30966.4以下(1)~(7)項合計56487815(1)土地費用1519127694442(2)前期工程費894.48186186(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費660.51137137(4)建安工程費1101319962350(5)開發(fā)期稅費2374.64444584(6)不可預(yù)見費832.771161162開發(fā)費用4998.97以下(1)~(3)項合計7891379(1)管理費用832.77116116(2)銷售費用2706.28銷售收入×5%370960(3)財務(wù)費用1459.923033033合計35965.7264379194表6-23投投資與總成成本費用估算匯匯總表單單位：：萬元6．5房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分分析的應(yīng)用——某房地產(chǎn)開開發(fā)項目財務(wù)分分析事例4．項目銷售收收入估算1）銷售價格估估算。銷售價格的估算算采用市場比較較法和成本定價價法確定。（1）住宅部分分①市場比較法法定價過程在市場上收集到到與該住宅所在在區(qū)域、個別因因素、交易情況況及交易日期均均類似或接近的的4個比較案例例A、B、C、D。其中A、B、D項目的交易日期期均為2000年11月1日日，C項目的交易日期期為2000年年9月1日。。已知2000年下半年至今今，該城市該類類住宅和商鋪價價格的變動呈上上升趨勢，月平平均變動率為+0.5%。其其他條件見表6-24和表6-25?？紤]了所有因素素后，通過系數(shù)數(shù)修正計算出其其加權(quán)平均數(shù)，，確定本項目的的住宅價格為：：7458元元/㎡。詳見表表6-24和表表6-25。序號項目名稱成交價（元/㎡）交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正比準價格（元/㎡）交通配套環(huán)境小計裝修使用率小計1A79861.02+1+2+3100/106+5+1100/106100/10072502B86601.020+5+3100/108+5+2100/107100/10076443C85001.031+1+5+3100/109+7+1100/108100/10074444D82001.020+20100/102+5+3100/108100/1007593表6-24本本項目住宅宅價格市場比較較法系數(shù)修正表表項目名稱ABCD合計比準價格（元/㎡）7250764474447593銷售狀況權(quán)重（銷售率）82%35%57%86%260%加權(quán)的相對價格（元/㎡）594526754243653019393本項目住宅銷售價格（元/㎡）7458表6-25本本項目住宅價價格市場比較法法銷售狀況權(quán)重系系數(shù)修正表單單位：元/平平方米6．5房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分分析的應(yīng)用——某房地產(chǎn)開開發(fā)項目財務(wù)分分析事例②成本定價法法過程經(jīng)測算，本項目目住宅部分的建建房成本為6437元/㎡㎡（見投資與總總成本費用表6-23），成成本利潤率取10%，則該項項目住宅部分的的銷售單價為：：銷售單價=建建房成本×（（1+成本利潤潤率）=6437××（1+10%）=7080（（元/㎡）6．5房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分分析的應(yīng)用——某房地產(chǎn)開開發(fā)項目財務(wù)分分析事例（2）商鋪部分分①市場比較法法定價過程目前該市房地產(chǎn)產(chǎn)市場商鋪多為為租售并舉，且且以出租為多，，因此可比實例例資料較少，我我們只選取到兩兩個相近項目E、F作比較實例。其其中，E項目的交易日期期是2000年年11月1日，，F(xiàn)項目的交易易日期是2001年1月1日日，其價格變動動情況同住宅相相同。但由于二二者的銷售狀況況權(quán)重難以確定定，故最后采用用算術(shù)平均值確確定了本項目的的商鋪單價為：：19283元/㎡。詳見見表6-26。。序號項目名稱成交價（元/㎡）交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正比準價格交通繁華程度小計1××廣場220001．02+2+3100/105100/100100/100194292××大廈180001．0100100/100100/95100/10019137表6-26本本項目商鋪鋪價格市場比較較法系數(shù)修正表表單位：元/平方方米6．5房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分分析的應(yīng)用——某房地產(chǎn)開開發(fā)項目財務(wù)分分析事例②成本定價法法過程經(jīng)測算，本項目目商鋪部分的建建房成本為9194元/㎡㎡（見投資與總總成本費用表6-23），成成本利潤率取10%，則該項項目商鋪部分的的銷售單價為：：銷售單價=建房房成本×（1+成本利潤率））=9194×（1+10%）=10113.4（（元/㎡）6．5房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分分析的應(yīng)用——某房地產(chǎn)開開發(fā)項目財務(wù)分分析事例（3）車位銷售售價格的確定根據(jù)該市該區(qū)域域目前的情況，，車位平均售價價為25萬元/個~30萬元元/個。（4）建議銷售售單價在綜合考慮了市市場和成本兩方方面對定價的影影響后，分析人人員建議該項目目各部分的銷售售單價為：住宅：7400元/㎡商鋪：19200元/㎡車位：25萬元元/個6．5房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分分析的應(yīng)用——某房地產(chǎn)開開發(fā)項目財務(wù)分分析事例2）銷售收入的的估算。本項目目可銷售數(shù)量為為：住宅36898㎡；裙裙樓中的商鋪部部分11248㎡，地下車車位209個。。詳見表6-27。3）銷售計劃與與收款計劃的確確定。詳見表6-28。用途可售數(shù)量建議銷售單價銷售收入住宅36898㎡7400元/㎡27304.52商鋪11248㎡19200元/㎡21596.16車位209個250000元5225合計54125.68表6-27銷銷售總收入入預(yù)測表單單位：萬元銷售計劃各年度收款情況合計年份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第3年第1年

第2年住宅：60%22152.31（㎡）16392.7132475.41商鋪：60%6748.8（㎡）12957.70車位：60%125（個）3125第3年住宅：40%14745.6910911.8121650.27商鋪：40%4499.28638.46車位：40%842100合計100%100%32475.4121650.2754125.68表6-28銷銷售收入分分期按比例預(yù)測測單單位：萬萬元6．5房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分分析的應(yīng)用——某房地產(chǎn)開開發(fā)項目財務(wù)分分析事例5．稅金估算1）銷售稅金與與附加估算。詳詳見表6-29。2）土地增值稅稅估算。詳見表表6-30。序號類別計算依據(jù)計算期1231營業(yè)稅銷售收入×5%1623.771082.512城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅×7%113.6675.783教育費附加營業(yè)稅×3%48.7132.484教育專項基金營業(yè)稅×4%64.9543.305防洪工程維護費銷售收入×1.8%58.4638.976印花稅銷售收入×0.05%16.2410.837交易管理費銷售收入×0.5%162.38108.25合計銷售收入×6.43%2088.171392.11表6-29銷銷售稅金及及附加估算表單單位：萬元元序號項目計算依據(jù)計算過程1銷售收入

54125.682扣除項目金額以下4項之和45638.932．12．22．32．4開發(fā)成本開發(fā)費用銷售稅金及附加其他扣除項目取(2.1)項的20%30966.44998.973480.286193.283增值額(1)-(2)8486.754增值率(3)/(2)18.6%5增值稅率(4)≤50%取30%6土地增值稅(3)×(5)–(2)×(6)2546.03表6-30土土地增值稅估算算表單單位：：萬元6．5房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分分析的應(yīng)用——某房地產(chǎn)開開發(fā)項目財務(wù)分分析事例6．投資計劃與與資金籌措本項目開發(fā)投資資總計需35965.72萬元。其資金金來源有三個渠渠道，一是企業(yè)業(yè)的自有資金即即資本金；二是是銀行貸款；三三是預(yù)售收入用用于再投資部分分。本項目開發(fā)發(fā)商投入資本金金13000萬元作為啟動動資金，其中第第1年投入約44.11%，，第2年投入約約33.53%，第3年投入入約22.36%；從銀行貸貸款10000萬元，全部部于第1年投入入；不足款項根根據(jù)實際情況通通過預(yù)售收入解解決。詳見投資資計劃與資金籌籌措表6-31。序號項目名稱合計計算期第1年第2年第3年1建設(shè)投資35965.7215734.738422.4611808.532資金籌措35965.722.1自有資金130005734.734359.162906.112.2借貸資金1000010000002.3預(yù)售收入再投入12965.7204063.38902.42表6-31投投資計劃與資金金籌措表單單位：萬元6．5房地產(chǎn)投投資項目財務(wù)分分析的應(yīng)用——某房地產(chǎn)開開發(fā)項目財務(wù)分分析事例7．借款還本付付息估算長期借款10000萬元，，等本償還，寬寬限期1年，2年內(nèi)還清，貸貸款利率7.11％。詳見表表6-32。序號項目名稱合計計算期第1年第2年第3年1借款還本付息1.1年初借款累計010355.55177.751.2本年借款1000010000001.3本年應(yīng)計利息1459.92355.5736.28368.141.4年底還本付息11459.9205914.035545.891.5年末借款累計10355.55177.7502