萬科項目可行性報告內(nèi)容指引

萬科項目可行性匯報內(nèi)容指導(dǎo)

一、序言

伴隨集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不停擴(kuò)張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項目需求越來越強烈。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險，提高集團(tuán)競爭力，特制定可行性匯報內(nèi)容指導(dǎo)。

二、可行性匯報內(nèi)容指導(dǎo)

項目決策背景及摘要

一、外部環(huán)境

1、都市發(fā)展規(guī)劃與宗地關(guān)系及對項目開發(fā)影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、都市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等；

2、宗地所屬地區(qū)在該都市歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面地位。例如，項目處在浦東，要闡明浦東在上海地位及作為全國重點開發(fā)區(qū)狀況。

3、項目淵源，特殊政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；

二、內(nèi)部原因

1、項目啟動對企業(yè)未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃意義（一般3—5年），在企業(yè)發(fā)展中地位（與否關(guān)鍵項目）；

2、企業(yè)進(jìn)入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對企業(yè)提高市場覆蓋率、提高品牌形象、減少經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力作用；

3、從企業(yè)未來利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項意義；

第一部分：項目概況

一、宗地位置

宗地所處都市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）地理位置。

附圖：項目在該都市區(qū)位圖，標(biāo)識出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機場等）相對位置和距離、地段定性描述（與重要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府關(guān)系）。

二、宗地現(xiàn)實狀況

1、四至范圍；

2、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周圍地勢比較；

3、地面現(xiàn)實狀況，包括宗地內(nèi)與否有水渠、較深溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響原因，并計算因此而損失實際用地面積；

4、地面既有居民狀況，包括詳細(xì)居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、動工狀況等，并闡明對拆遷及項目開發(fā)進(jìn)度影響；

5、地下狀況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/構(gòu)造等，地上地下都要注意有無受保護(hù)歷史文物古跡、可運用構(gòu)建；

6、土地完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等原因分割土地；

7、地質(zhì)狀況，包括土地構(gòu)造、承載力、地下水位和抗震性規(guī)定。

附圖：平面地形圖，標(biāo)識四至范圍及有關(guān)數(shù)據(jù)；

地形地貌圖，重要反應(yīng)宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；

地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。

三、項目周圍小區(qū)配套

（一）周圍3000米范圍內(nèi)小區(qū)配套

1、交通狀況

（1）公交系統(tǒng)狀況，包括重要線路、行車區(qū)間等；

（2）宗地出行重要依托交通方式，與否需要發(fā)展商自己處理；

（3）既有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中與否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響工程。

附圖：交通狀況示意圖，包括既有和未來規(guī)劃都市公共交通和迅速捷運系統(tǒng)；

2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量狀況。

3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平

4、大型購物中心、重要商業(yè)和菜市場

5、文化、體育、娛樂設(shè)施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設(shè)施分布圖，詳細(xì)位置、距離。

（二）宗地周圍3000米外但可輻射范圍內(nèi)重要小區(qū)配套現(xiàn)實狀況

四、項目周圍環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有可以不寫）

1、治安狀況

2、空氣狀況

3、噪聲狀況

4、污染狀況（化工廠、河流湖泊污染等）

5、危險源狀況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）

6、周圍景觀

7、風(fēng)水狀況

8、近期或規(guī)劃中周圍環(huán)境重要變化，如道路拓寬、工廠搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市建設(shè)等。

9、其他

五、大市政配套（都要闡明距宗地距離、成本、接入也許性）

1、道路現(xiàn)實狀況及規(guī)劃發(fā)展

包括既有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實行時間，與宗地關(guān)系（影響）。

2、供水狀況：既有管線、管徑及未來規(guī)劃和實行時間。

3、污水、雨水排放：既有管線、管徑及未來規(guī)劃和實行時間。

4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：既有管線、上源位置、距宗地距離、波及線路成本等。

5、永久性供電和臨時施工用電：既有管線、上源位置、距宗地距離、波及線路成本等。

6、燃?xì)猓杭扔泄芫€、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：既有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：闡明上述配套設(shè)施管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增長狀況。

六、規(guī)劃控制要點

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建內(nèi)容，并辨別經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建面積

3、綜合容積率、住宅容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價格

土地價格計算措施，若有代征地要闡明代征地價格。根據(jù)購置價格計算總地價、樓面地價。

第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析

一、合作方式及條件

1、合作方基本狀況：名稱，重要股東投資狀況，注冊資本，成立時間、特殊背景等

2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)置企業(yè)等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定可以提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方與否有承擔(dān)營業(yè)稅義務(wù)。

3、付款進(jìn)度及與拿地程序配合

4、其他合作重要條件

5、與合作方式有關(guān)其他法律規(guī)定

二、土地法律性質(zhì)評估

（一）現(xiàn)實狀況

1、土地所有權(quán)歸屬

2、土地使用權(quán)歸屬

3、土地用途

（二）規(guī)劃

1、規(guī)劃所有權(quán)歸屬

2、規(guī)劃使用權(quán)歸屬

3、規(guī)劃用途

三、獲得土地使用權(quán)程序評估

1、獲得土地使用權(quán)程序

2、獲得土地使用權(quán)需要工作日

3、獲得商品房用地土地使用權(quán)所需條件

4、獲得土地使用權(quán)風(fēng)險及控制（獲得土地使用權(quán)存在不確定原因及處理）

四、土地性質(zhì)變更評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）

1、土地性質(zhì)變更程序和理由

2、土地性質(zhì)變更政策支持或障礙

3、土地性質(zhì)變更需要工作日

五、政策性風(fēng)險評估

都市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府原因?qū)е马椖恐袛嚅_發(fā)、報批報建流程無法完畢、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而導(dǎo)致前期投入所有或部分損失也許性判斷。例如：優(yōu)詩美地二三期、北京中關(guān)村建設(shè)停建所有區(qū)內(nèi)住宅等。

六、總體評價

對各項法律手續(xù)和程序可操作性、合法性，風(fēng)險可控性進(jìn)行評價。如：簽約協(xié)議中明顯對我方不利條款及其考慮；部分或所有條款存在不確定性原因控制；不利、不確定條款也許遭受損失和對開發(fā)進(jìn)度影響等。

第三部分：市場分析

一、區(qū)域住宅市場成長狀況

1、區(qū)域住宅市場簡述

¨形成時間

¨各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況

¨購置人群變化

2、區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年）

¨動工量/竣工量

¨銷售量/供需比

¨平均售價

3、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)排名狀況及發(fā)展趨勢

二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特性

1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況

2、各檔次產(chǎn)品集合特性

尤其研究與本案類似檔次物業(yè)特性

¨平均售價

¨開發(fā)規(guī)模

¨產(chǎn)品形式

¨平均消化率

¨平均容積率

¨物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特性

3、區(qū)域內(nèi)體現(xiàn)最佳個案狀況

附圖：項目周圍樓盤個案分布圖，其中某些具代表性未來重要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。

4、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型

5、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)機會點

6、結(jié)論：

¨區(qū)域市場在整體市場地位及發(fā)展態(tài)勢

¨本案所在位置價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品價位區(qū)間及產(chǎn)品形式

¨本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力

¨本案在開發(fā)中營銷焦點問題

三、區(qū)域市場目客層研究

1、各檔次產(chǎn)品目客層特性及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目經(jīng)驗研究及全市趨勢特性上）

2、結(jié)論：本案目人群區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力偏好、購置方式和重要關(guān)注點、訴求點。

四、目市場定位及產(chǎn)品定位

1、市場定位

2、目人群特性/來源區(qū)域/行業(yè)特點

3、產(chǎn)品提議

第四部分：規(guī)劃設(shè)計分析

一、初步規(guī)劃設(shè)計思緒

1、設(shè)計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)主題思想，重要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點。

2、重要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不一樣類型產(chǎn)品比例。

3、節(jié)能和環(huán)境保護(hù)型建筑材料選用考慮。

4、在所在都市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品也許性。

5、假如是大型、超大型項目，對營造大小區(qū)概念考慮。

二、規(guī)劃設(shè)計可行性分析

1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出產(chǎn)品是什么類型和特性，與否符合前面提及規(guī)劃設(shè)計概念和萬科所追尋多種檔次高品質(zhì)住宅規(guī)定。重要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品也許性。

2、容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特性影響。

3、土地自身特性對產(chǎn)品設(shè)計影響和考慮。如：地勢高下、地形起伏、地塊完整性、地質(zhì)狀況、較深溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護(hù)影響及處理措施。

4、周圍自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣狀況、危險源、“風(fēng)水”原因等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護(hù)影響及處理措施。

5、周圍市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計影響和考慮。如：道路狀況（也許與小區(qū)重要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計影響及處理措施。

6、周圍生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計影響和考慮。如：交通狀況（與與否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)實狀況、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

7、市場分析成果對產(chǎn)品設(shè)計影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計與否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)與否有影響，及怎樣處理。

第五部分：項目開發(fā)

一、土地升值潛力初步評估。

從地理位置、土地供應(yīng)、周圍環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、都市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

二、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺陷分析

三、工程計劃：工期計劃、各期動工面積、竣工計劃、開竣工時占當(dāng)?shù)囟际惺袌龊推瑓^(qū)市場擁有率。

四、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，估計銷售各期市場擁有率，銷售計劃實現(xiàn)可行性分析。

第六部分：投資收益分析

一、成本預(yù)測

闡明測算假設(shè)和重要運用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建導(dǎo)致本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格列示：

項目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）

土地成本

前期工程費

基礎(chǔ)設(shè)施費

建安工程費

配套費用

開發(fā)間接費

直接建導(dǎo)致本小計

營銷費用

管理費用

總計

二、稅務(wù)分析

1、營業(yè)稅及附加

2、所得稅

3、土地增值稅

上述稅種基本稅率，可以享有稅收優(yōu)惠政策時稅率，項目自身合用稅率，若享有地方政府優(yōu)惠政策，要尤其闡明該項優(yōu)惠與國家政策與否有沖突，以及怎樣處理，詳細(xì)操作過程是什么。

三、經(jīng)濟(jì)效益分析

1、經(jīng)濟(jì)效益分析假設(shè)條件，如：與否享有政府多種稅費減免等

2、項目利潤率、投資回報率及重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照如下表格：

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）

銷售收入

直接成本

總投資

毛利率

稅前利潤

稅后利潤

銷售凈利率

投資回報率

3、項目開發(fā)各期利潤體現(xiàn)

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)﹒﹒﹒20××年合計

上六個月下六個月上六個月下六個月上六個月下六個月

結(jié)算面積（m2）

單位利潤(元/m2)

利潤(萬元)

4、敏感性分析，參照如下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際狀況增減。

（1）成本變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定比例來比較，如：

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測成本×90%預(yù)測成本預(yù)測成本×110%預(yù)測成本×120%

總投資

毛利率

稅前利潤

稅后凈利

銷售凈利率

總投資回報率

（2）售價變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定比例來比較，如：

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測售價×90%預(yù)測售價預(yù)測售價×110%預(yù)測售價×120%

營業(yè)額

毛利率

稅前利潤

稅后凈利

銷售凈利率

總投資回報率

（3）容積率變動各項指標(biāo)變化

重要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5

多高層比

營業(yè)額

總投資

毛利率

稅后利潤

稅后凈利率

總投資回報率

四、項目資金預(yù)測

1、資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等投入安排。

2、資金回款計劃：各期銷售回款計劃。

3、資金需求計劃：結(jié)合整個企業(yè)資金狀況，列示各期資金需求缺口及融資途徑。

4、啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額

第七部分：管理資源配置

五、機構(gòu)設(shè)置：與否需要成立獨立法人企業(yè)（項目企業(yè)）；重要部門設(shè)置。

六、人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員需求，詳細(xì)人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。

七、人力資源缺口及處理：既有人員能否滿足需要，缺口人員處理途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。

第八部分：綜合分析與提議

一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、與否符合萬科一貫發(fā)展思緒等方面論述。

二、劣勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、與否符合萬科一貫發(fā)展思緒等方面論述。

三、機會：從市場機會、提高市場擁有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、都市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。

四、結(jié)論和提議

第九部分：竟拍和投標(biāo)方式獲得土地需要注意問題

（一）重要指標(biāo)測算

1、預(yù)測直接建導(dǎo)致本（不包括地價）、售價

2、投資收益分析（參照如下格式）：

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM

樓面地價

完全成本

總投資

毛利率

稅前利潤

稅后凈利

銷售凈利率

總投資回報率

注：A代表起拍價或投標(biāo)底價，若沒有底價A代表略低于也許最低中標(biāo)價；M代表每次舉牌增長最小單位價格，或者是設(shè)定敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不適宜過大。

3、根據(jù)需要，可增長如下測算：

銷售凈利率完全成本最高樓面地價最高總地價

R1

R2

R3

﹒﹒﹒

注：R代表可接受銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他重要分析指標(biāo)，如投資回報率等。

（二）競爭對手分析

1、重要背景，控股股東狀況

2、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤）

3、資金狀況，也許資金來源，融資能力，資金成本

4、操作水平，重要開發(fā)項目

5、參與競爭重要目，進(jìn)而分析對手拿地氣勢，與否志在必得。

（三）制定方略

1、分析盈虧平衡點，即保本銷售時地價。

2、銷售凈利率在10%時可接受地價或在可接受銷售凈利率時地價。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受地價。最終確定最高競價和投標(biāo)價。

3、把握以微弱優(yōu)勢獲得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）原則。

（四）資金籌措

短期集中支付大額資金保證，自籌資金還是向金融機構(gòu)融資，與否與有關(guān)金融機構(gòu)到達(dá)屆時一定提供融資服務(wù)協(xié)議。

第十部分：在新都市開發(fā)需要補充內(nèi)容

一、市場分析部分增長當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況

1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：動工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

2、量值描述市場狀況：當(dāng)年市場重要指標(biāo)：土地批租量、動工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。

3、各類型產(chǎn)品市場特性：價位辨別、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特性、分布區(qū)域等。

4、各行政區(qū)市場比較：

（1）量值描述：土地批租量、動工量、竣工量、銷售量、多種檔次樓盤銷售比重、平均價格等。

（2）各區(qū)商品住宅分布特性：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。

5、當(dāng)?shù)囟际薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述

都市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅親密有關(guān)方面。

6、重要發(fā)展商狀況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商近來3年動工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場擁有率。

7、熱點區(qū)域表述和特性，熱點產(chǎn)品表述和特性

8、客戶購置偏好、購置關(guān)注要素

9、重點樓盤描述

二、需要完畢新都市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研匯報（匯報格式及內(nèi)容另附）

附件：

1、有關(guān)宗地狀況補充證明資料和法律文獻(xiàn)，如多種政府批文、權(quán)證等。

2、按照萬科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測算過程

成本測算可采用兩種措施：

（1）從預(yù)算角度，根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項目逐項分析計算。但要注意萬科在規(guī)劃設(shè)計、高品