河南高端住宅項(xiàng)目營(yíng)銷策劃及推廣策略報(bào)告圖文并茂

XXX-2014鄭州XXX50萬(wàn)方項(xiàng)目推廣策略報(bào)告XXX·中國(guó)2013年11月26日14年運(yùn)營(yíng)目標(biāo)推廣策略策略分解本體分析客戶分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題推廣排布13年度回顧線上推廣較短周期內(nèi)訴求涉及洋房、皇家、法式、空港、低密、投資、銷售節(jié)點(diǎn)等，市場(chǎng)記憶點(diǎn)和影響力較散。線下拓客以挖掘區(qū)域客戶，特別是項(xiàng)目周邊拆遷村民為主，成交客戶也多為地緣客戶。富田·興和苑13年小結(jié)線上對(duì)鄭州影響力不足；線下基本完成了對(duì)地緣客戶的挖掘。14年運(yùn)營(yíng)目標(biāo)推廣策略策略分解本體分析客戶分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題推廣排布13年度回顧推售貨量14年可售房源約為1182套，其中洋房781套洋房，401套公館一批已推未售房源約237套一批未推房源197套洋房、83套公館二批房源347套洋房，318套公館推貨周期4月19日一批次房源去化完畢5月初啟動(dòng)二批房源銷售，10月份一期清盤銷售任務(wù)為去化1182套房源，全年需要約3000組認(rèn)籌客戶。1351712967810131518192212225323011162023262728293133新港大道一批已推未售一批未推二批房源面積套數(shù)占比一批：2#二批：1、3、5#合計(jì)50-60㎡510511027.43%61-70㎡410143.49%71-90㎡6717724460.85%91-100㎡1120.50%100㎡以上625317.73%總套數(shù)83318401100.00%面積套數(shù)占比一批已推未售一批未推二批房源合計(jì)90㎡以下9147303.84%90-95㎡1001132824130.86%102-110㎡79713221827.91%114-126㎡496312824030.73%132-139㎡0052526.66%237197347781100.00%洋房貨量分析公寓貨量分析71-90㎡為主力產(chǎn)品，占總量的60.85%產(chǎn)品線豐富，分配適中90-95、102-110、114-126各占三成14年運(yùn)營(yíng)目標(biāo)推廣策略策略分解本體分析客戶分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題推廣排布13年度回顧核心問(wèn)題銷售問(wèn)題：項(xiàng)目距離鄭州市區(qū)較遠(yuǎn)，如何完成3000組認(rèn)籌客戶的需要？核心問(wèn)題形象問(wèn)題：如何有效地在鄭州市場(chǎng)樹立更強(qiáng)的影響力？地緣客戶數(shù)量已不能滿足銷售任務(wù)，往鄭州及周邊城市拓展影響力和客戶是必經(jīng)之路。14年運(yùn)營(yíng)目標(biāo)推廣策略策略分解本體分析客戶分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題推廣排布13年度回顧面對(duì)翻番的銷售任任務(wù)和客戶召集壓壓力，我們看看市場(chǎng)的變化。港區(qū)潛在庫(kù)存集中中上市，市區(qū)低密密產(chǎn)品井噴，房產(chǎn)產(chǎn)稅試行讓多套房置業(yè)業(yè)觀望，2014項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力空前前。清華憶江南清華大溪地洞林湖新田田城利海雁鳴湖湖金沙湖高爾爾夫觀邸溫莎城堡國(guó)瑞城康橋九溪郡郡林溪灣正商紅河谷谷興龍灣富田·興和苑普羅旺世中中城橡樹酒莊建業(yè)·春天里市場(chǎng)分析裕鴻世界港港萬(wàn)科城森林谷正弘弘灣恒大金碧天天下綠地泰晤士士新城正弘中央公公園潤(rùn)豐悅尚豫發(fā)大運(yùn)城城市場(chǎng)分析康橋系低密密度產(chǎn)品訴訴求偏重于于身份感認(rèn)認(rèn)同。市場(chǎng)分析遠(yuǎn)郊項(xiàng)目強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)放大自自己的資源源占有優(yōu)勢(shì)勢(shì)。市場(chǎng)分析低密度項(xiàng)目目均圈準(zhǔn)一一個(gè)固定方方向，作為為線上形象象訴求的推推廣原則。。市場(chǎng)分析豫發(fā)大運(yùn)城城更以十幾幾版連版的的攻勢(shì)，不不只為來(lái)電電來(lái)訪，更為建立項(xiàng)項(xiàng)目大盤形形象及價(jià)值值影響力。。10月29豫發(fā)大運(yùn)運(yùn)城入市獨(dú)獨(dú)攬商報(bào)所所有廣告版版面，在業(yè)業(yè)界與市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)引起轟轟動(dòng)，以城城市運(yùn)營(yíng)、、空港、資資源、生活活為訴求，，傳遞未來(lái)來(lái)將是繁華華、便利、、舒適的一一站式生活活環(huán)境。市場(chǎng)小小結(jié)結(jié)要在激烈的的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中脫穎而而出，競(jìng)品已在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化線上渠渠道的使用用目的，變變銷售為形形象；競(jìng)品已在專專一化、延延續(xù)化線上上訴求，變變價(jià)值體系系為項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)簽。14年運(yùn)營(yíng)目標(biāo)標(biāo)推廣策略策略分解本體分析客戶分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題推廣排布13年度回顧皇室？空港港？法式？？花苑？低密？純粹粹？品質(zhì)？？洋房？要建立更強(qiáng)強(qiáng)的市場(chǎng)影影響力，先找到項(xiàng)目目的核心價(jià)值。本體分析空港前景、、純洋房社社區(qū)、相對(duì)對(duì)鄭州低密密度產(chǎn)品價(jià)價(jià)格低，是是項(xiàng)目的核核心價(jià)值。。品牌價(jià)值：：富田20年，5盤聯(lián)動(dòng)，專業(yè)造造洋房。區(qū)域價(jià)值：中原崛起戰(zhàn)略之之落地政策航空空港規(guī)劃，區(qū)域域全景中原第一一。交通價(jià)值：上接空運(yùn)，下接接高速，三橫兩兩縱，地面通達(dá)達(dá)。建筑風(fēng)格：artdeco建筑風(fēng)格，恢弘弘大氣。景觀園林：法式風(fēng)情園林，，中央列陣景觀觀，體現(xiàn)禮儀性性，大氣、優(yōu)雅雅，尊貴，軸線線景觀體現(xiàn)社區(qū)區(qū)的大氣，組團(tuán)團(tuán)景觀給各個(gè)樓樓棟封閉式鄰里里綠化。規(guī)劃布局：軸線規(guī)劃布局，，景觀形成隔離離組團(tuán)帶，建筑筑與景觀融為一一體，互相輝映映。低密社區(qū)：周邊道路綠化帶帶，空氣好，生生活寧?kù)o。車位配比：1:1，不用擔(dān)心后期期停車車位問(wèn)題題。社區(qū)道路：人車分流，居住住空間更安全。。產(chǎn)品創(chuàng)新：底層架空，延長(zhǎng)長(zhǎng)景觀入樓，同同時(shí)，增加老年年人、兒童的游游樂(lè)場(chǎng)所。多層產(chǎn)品居?。海旱梅柯矢哌_(dá)88%，最小得房率81%，戶型空間使用用率較大。項(xiàng)目的投資價(jià)值值是：航空港項(xiàng)目的核心價(jià)值值是：純洋房產(chǎn)品占位：航空港唯一純洋洋房客戶利益：低價(jià)格的有前景景的洋房生活項(xiàng)目的投資優(yōu)勢(shì)勢(shì)是：低價(jià)格對(duì)于鄭州市場(chǎng)：：產(chǎn)品小小結(jié)站在鄭州市場(chǎng)角角度重新解析產(chǎn)產(chǎn)品：航空港、純洋房房、低價(jià)格是項(xiàng)項(xiàng)目的主要價(jià)值值。14年運(yùn)營(yíng)目標(biāo)推廣策略策略分解本體分析客戶分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題推廣排布13年度回顧?quán)嵵菔袌?chǎng)，客戶戶具體是誰(shuí)？他們的溝通點(diǎn)是什么？客戶定位項(xiàng)目洋房產(chǎn)品首首付20多萬(wàn)的實(shí)際情況況，對(duì)應(yīng)了城市市中產(chǎn)及中場(chǎng)以以上階層的消費(fèi)費(fèi)實(shí)力。置業(yè)客戶模型財(cái)富階層：置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：稀稀缺資源占有、、圈層感、產(chǎn)品品舒適度等代表項(xiàng)目：怡豐豐森林湖、迎賓賓路3號(hào)新貴階層：置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：戶戶型舒適度、環(huán)環(huán)境、品質(zhì)、人人群、品牌等代表項(xiàng)目：建業(yè)業(yè)貳號(hào)城邦、永永威翡翠城初級(jí)置業(yè)者：置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：產(chǎn)產(chǎn)品形式、總價(jià)價(jià)代表項(xiàng)目：祝福福紅城、謙祥萬(wàn)萬(wàn)和城初級(jí)階層60萬(wàn)120萬(wàn)中級(jí)階層新貴階層財(cái)富階層200萬(wàn)中級(jí)階層：本案案重點(diǎn)研究置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：價(jià)價(jià)格、戶型舒適適度、區(qū)域環(huán)境境、配套等代表項(xiàng)目：普羅羅旺世、瀚宇天天悅根據(jù)鄭州客戶置置業(yè)的總價(jià)承受受力，將置業(yè)客客戶分為四檔。?？蛻舻貓D與南鄭州有交集集的客戶，無(wú)區(qū)區(qū)域抗性，消費(fèi)費(fèi)力略弱處于中中產(chǎn)階層。北鄭鄭州客戶有區(qū)域域抗性，屬于第第二居所置業(yè)，，要求消費(fèi)力略略強(qiáng)屬于中產(chǎn)偏偏上階層。主南次北，全城城挖掘產(chǎn)品導(dǎo)向他們基本為多口口之家，事業(yè)處處于上升階段，，有一定的經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)，非首次次置業(yè)?？蛻舴治鏊麄冇泻苌畹难笱蠓壳楣?jié)，厭懼懼城市高壓力、、高污染的生活活，向往與家人人一起享受美好好的親地生活。?？蛻粜⌒〗Y(jié)鄭州市的中產(chǎn)階階層為主有洋房情節(jié)，向向往自然、親地地的生活14年運(yùn)營(yíng)目標(biāo)推廣策略策略分解本體分析客戶分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題推廣排布13年度回顧去年的營(yíng)銷推推廣與今年的的分析進(jìn)行對(duì)比策略推導(dǎo)2013年2014年1、產(chǎn)品標(biāo)簽：：國(guó)際空港，50萬(wàn)㎡純法式花花苑洋房解讀：國(guó)際、空港、、體量、純、、法式、花苑苑、洋房，信信息量太多太太雜。1、產(chǎn)品標(biāo)簽：：航空港唯一純純洋房解讀：區(qū)域、純洋房房、稀缺三個(gè)個(gè)信息點(diǎn)，精精準(zhǔn)闡述了項(xiàng)項(xiàng)目差異化核核心價(jià)值。更精準(zhǔn)2、客戶是誰(shuí)：：區(qū)域拆遷戶、、區(qū)域高收入入人群、鄭州高收入人人群、鄭州喜喜歡法式風(fēng)情情的人群、鄭鄭州喜歡洋房房的人群，鄭鄭州投資客。。2、客戶是誰(shuí)：：鄭州有洋房情情節(jié)的中產(chǎn)。。更專一3、訴求內(nèi)容：：線上線下——空港、法式、、花苑、純粹粹、低密、品品質(zhì)、投資、、洋房。3、訴求內(nèi)容：：線上——中產(chǎn)向往的洋洋房生活。軟文——空港價(jià)值、稀稀缺價(jià)值。線下——觸手可及或高高性價(jià)比的洋房生活更細(xì)分謀求破局，求變先行目的清晰，化化散為聚，更精準(zhǔn)、更專專一、更細(xì)分分地，找準(zhǔn)客戶、找找對(duì)訴求、用用對(duì)渠道，以促進(jìn)品牌建建設(shè)，完成銷銷售任務(wù)。核心策略甲方、代理公公司、推廣公公司須總結(jié)教訓(xùn)，對(duì)以下觀念達(dá)成共識(shí)。策略解讀目的清晰：化散為聚：更精準(zhǔn)、更專專一、更細(xì)分分：建立清晰的項(xiàng)項(xiàng)目形象以線線上渠道為主主，來(lái)電來(lái)訪以線線下渠道及客客戶策略為主主。訴求面不圖全全而圖精，渠道面不圖大大而圖靈活。。精簡(jiǎn)和堅(jiān)持項(xiàng)項(xiàng)目差異化核核心價(jià)值，找到不同客戶戶的利益交集集而不是個(gè)性性，根據(jù)不同目的的使用渠道和和選擇訴求。。系統(tǒng)策略形象策略建立項(xiàng)目形象象標(biāo)簽，先固固化、后解讀讀“中產(chǎn)向往往的洋房生活活”。推售策略小步快跑，多多頻次開盤，，滾動(dòng)蓄客客，實(shí)現(xiàn)銷售售去化?？蛻舨呗詢蓚€(gè)中心，多多個(gè)基本點(diǎn)，，改坐銷為為特效行銷；；前置老客戶戶政策，打一一場(chǎng)全民營(yíng)銷銷戰(zhàn)役。活動(dòng)策略活動(dòng)重新細(xì)分分，形成“炒炒作、品牌、、暖場(chǎng)”三線線配合。渠道策略渠道目的精準(zhǔn)準(zhǔn)細(xì)分，“形形象影響力””和“溝通認(rèn)認(rèn)同”區(qū)別對(duì)對(duì)待?；诟珳?zhǔn)、、更專一、更更細(xì)分，告別別常規(guī)作業(yè)，，以新項(xiàng)目姿姿態(tài)重新整合合項(xiàng)目營(yíng)銷推推廣。體驗(yàn)策略超五星級(jí)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)及服務(wù)體驗(yàn)驗(yàn)，以超越以以往的升級(jí)體體驗(yàn)打動(dòng)客戶戶，提高轉(zhuǎn)化化率。14年運(yùn)營(yíng)目標(biāo)推廣策略策略分解本體分析客戶分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題推廣排布13年度回顧策略分解形象策略建立項(xiàng)目形象標(biāo)簽簽，先固化、后解解讀“中產(chǎn)向往的的洋房生活”。推售策略小步快跑，多頻次次開盤，滾動(dòng)蓄蓄客，實(shí)現(xiàn)銷售去去化?？蛻舨呗詢蓚€(gè)中心，多個(gè)基基本點(diǎn)，改坐銷銷為特效行銷；前前置老客戶政策，，打一場(chǎng)全民營(yíng)銷銷戰(zhàn)役。活動(dòng)策略活動(dòng)重新細(xì)分，形形成“炒作、品牌牌、暖場(chǎng)”三線配配合。渠道策略渠道目的精準(zhǔn)細(xì)分分，“形象影響力力”和“溝通認(rèn)同同”區(qū)別對(duì)待?；诟珳?zhǔn)、更專專一、更細(xì)分，告告別常規(guī)作業(yè)，以以新項(xiàng)目姿態(tài)重新新整合項(xiàng)目營(yíng)銷推推廣。體驗(yàn)策略超五星級(jí)現(xiàn)場(chǎng)及服服務(wù)體驗(yàn)，以超越越以往的升級(jí)體驗(yàn)驗(yàn)打動(dòng)客戶，提高高轉(zhuǎn)化率。破局第一式：根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格認(rèn)清清客戶是誰(shuí)，拋開開皇室、法式、花花苑等干擾，拋開以來(lái)電來(lái)訪為為目的的推廣導(dǎo)向向。形象策略富田·興和苑空港唯一純洋房院落天地寬享人人生建立項(xiàng)目形象標(biāo)簽簽，先固化、后解解讀“中產(chǎn)向往的的洋房生活”。減減少頻次，只為形形象服務(wù)。調(diào)整項(xiàng)目定位語(yǔ)，，使其精準(zhǔn)地釋放放出項(xiàng)目差異化核心價(jià)價(jià)值，形成市場(chǎng)占占位。調(diào)整項(xiàng)目推廣語(yǔ)，，使其支撐并略高高于“中產(chǎn)追求的美好好洋房生活”形象象。策略分解形象策略建立項(xiàng)目形象標(biāo)簽簽，先固化、后解解讀“中產(chǎn)向往的的洋房生活”。推售策略小步快跑，多頻次次開盤，滾動(dòng)蓄蓄客，實(shí)現(xiàn)銷售去去化。客戶策略兩個(gè)中心，多個(gè)基基本點(diǎn)，改坐銷銷為特效行銷；前前置老客戶政策，，打一場(chǎng)全民營(yíng)銷銷戰(zhàn)役。活動(dòng)策略活動(dòng)重新細(xì)分，形形成“炒作、品牌牌、暖場(chǎng)”三線配配合。渠道策略渠道目的精準(zhǔn)細(xì)分分，“形象影響力力”和“溝通認(rèn)同同”區(qū)別對(duì)待?；诟珳?zhǔn)、更專專一、更細(xì)分，告告別常規(guī)作業(yè)，以以新項(xiàng)目姿態(tài)重新新整合項(xiàng)目營(yíng)銷推推廣。體驗(yàn)策略超五星級(jí)現(xiàn)場(chǎng)及服服務(wù)體驗(yàn)，以超越越以往的升級(jí)體驗(yàn)驗(yàn)打動(dòng)客戶，提高高轉(zhuǎn)化率。破局第二式：項(xiàng)目不具備大開大大合的蓄客及開盤盤條件，建議小貨貨量多批次開盤，，認(rèn)真對(duì)待每一批客客戶，避免造成任任何客戶浪費(fèi)。推售策略小步快跑，多頻次次開盤，滾動(dòng)蓄蓄客，實(shí)現(xiàn)銷售去去化。1351712967810131518192212225323011162023262728293133新港大道一批已推未售一批未推二批房源一批房源二批房源推售產(chǎn)品已推未售洋房237套、未推洋房197套、未推公館83套洋房347套、公館318套推售周期13年12月-14年4月19日14年5月——14年10月銷售目標(biāo)全部去化（洋房434套、公館83套）全部去化（洋房347套、公館318套）1月份，推售2#公館二、、三層27套房源源3月份，推售21、32#98套洋房，2#公館28套4月份，推售22、25、、33#63套洋洋房，2#公館28套5月份，推售10#洋房，，1#公館6-12月，每月推售1-2棟棟洋房或公館策略分解形象策略建立項(xiàng)目形象標(biāo)簽簽，先固化、后解解讀“中產(chǎn)向往的的洋房生活”。推售策略小步快跑，多頻次次開盤，滾動(dòng)蓄蓄客，實(shí)現(xiàn)銷售去去化?？蛻舨呗詢蓚€(gè)中心，多個(gè)基基本點(diǎn)，改坐銷銷為特效行銷；前前置老客戶政策，，打一場(chǎng)全民營(yíng)銷銷戰(zhàn)役。活動(dòng)策略活動(dòng)重新細(xì)分，形形成“炒作、品牌牌、暖場(chǎng)”三線配配合。渠道策略渠道目的精準(zhǔn)細(xì)分分，“形象影響力力”和“溝通認(rèn)同同”區(qū)別對(duì)待?；诟珳?zhǔn)、更專專一、更細(xì)分，告告別常規(guī)作業(yè)，以以新項(xiàng)目姿態(tài)重新新整合項(xiàng)目營(yíng)銷推推廣。體驗(yàn)策略超五星級(jí)現(xiàn)場(chǎng)及服服務(wù)體驗(yàn)，以超越越以往的升級(jí)體驗(yàn)驗(yàn)打動(dòng)客戶，提高高轉(zhuǎn)化率。破局第三式：營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)功能層次次豐富化，坐銷、、行銷、客銷三位位一體。并以行銷相關(guān)動(dòng)作作作為解決客戶量量的主要手段?？蛻舨呗詢蓚€(gè)中心，多個(gè)個(gè)基本點(diǎn)，改改坐銷為特效行行銷；前置老客戶政策策，打一場(chǎng)全民民營(yíng)銷戰(zhàn)役。特效行銷走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái)來(lái)。以市區(qū)接待待中心為原點(diǎn)，，外展點(diǎn)輻射經(jīng)經(jīng)開、管城、鄭鄭東、金水、二二七等區(qū)域。組組織派單、拉訪訪、陌拜等特效效行銷結(jié)合專項(xiàng)項(xiàng)推介及團(tuán)購(gòu)。。老帶新通過(guò)推薦有禮、、推薦送購(gòu)物卡卡、減免房款等等優(yōu)惠政策刺激激老業(yè)主推薦親親友到訪置業(yè)。。全民營(yíng)銷全城招募經(jīng)紀(jì)人人，同時(shí)調(diào)動(dòng)振振興及合作單位位員工，通過(guò)利利益刺激推薦客客戶。客戶策略——老帶新每月最后一個(gè)周周日設(shè)置為“睦睦鄰回饋日”，，兌現(xiàn)當(dāng)月老帶帶新獎(jiǎng)勵(lì)。推薦入會(huì)界定條條件：老業(yè)主推薦親友友首次到訪項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)并入會(huì)的的。推薦入會(huì)新客戶戶利益：到訪新客戶獲取取額外的3000元購(gòu)房?jī)?yōu)惠。推薦入會(huì)老客戶戶利益：800元購(gòu)物卡。推薦購(gòu)房界定條條件：老業(yè)主推薦親友友成功購(gòu)房的。。推薦購(gòu)房新客戶戶利益：新業(yè)主獲取2000元物業(yè)代金券（（可用于再次購(gòu)購(gòu)買項(xiàng)目住房、、商鋪、車位抵抵充相應(yīng)款項(xiàng)，，可轉(zhuǎn)讓和疊加加使用）。推薦購(gòu)房老客戶戶利益：2000元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。客戶策略——全員營(yíng)銷通過(guò)利益刺激鼓鼓勵(lì)振興及合作作單位員工、振振興其他項(xiàng)目業(yè)業(yè)主推薦親友到到訪及購(gòu)房。振興及合作單位位員工推薦新客客戶：推薦入會(huì)員工利利益：獲取積分分，年底兌換，，小至家電大致致出國(guó)旅游根據(jù)據(jù)持有積分進(jìn)行行消費(fèi)。推薦入會(huì)新客戶戶利益：額外的的5000元購(gòu)房?jī)?yōu)惠推薦購(gòu)房員工利利益：雙倍積分分，加3000元獎(jiǎng)金推薦購(gòu)房新業(yè)主主利益：新業(yè)主獲取2000元物業(yè)代金券（（可用于再次購(gòu)購(gòu)買項(xiàng)目住房、、商鋪、車位抵抵充相應(yīng)款項(xiàng)，，可轉(zhuǎn)讓和疊加加使用）。其他項(xiàng)目老業(yè)主主推薦有獎(jiǎng)：其他項(xiàng)目老業(yè)主主享有老帶新優(yōu)優(yōu)惠老客戶權(quán)利利。其推薦相關(guān)關(guān)利益同老帶新新政策?？蛻舨呗浴窠?jīng)紀(jì)人人公開招聘鄭州市市有中產(chǎn)親友圈圈層的兼職營(yíng)銷銷人員。通過(guò)項(xiàng)目案場(chǎng)及及外展場(chǎng)設(shè)置展展架，招募全民民經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)培培訓(xùn)即可上崗，，推薦客戶成功功購(gòu)房即可獲得得當(dāng)月最低2000元的薪金金，未推薦成功功無(wú)底薪，薪金金隨推薦數(shù)量增增加。活動(dòng)細(xì)則：1、招募：在港港區(qū)、新鄭、鄭鄭州等區(qū)域人潮潮密集處張貼海海報(bào)“年薪百萬(wàn)萬(wàn)不是夢(mèng)”；同同時(shí)通過(guò)微信、、短信等形式釋釋放招募經(jīng)紀(jì)人人信息；2、培訓(xùn)：由泰泰辰進(jìn)行統(tǒng)一培培訓(xùn)，通過(guò)考核核即可上崗；3、推銷：類似似保險(xiǎn)等金融產(chǎn)產(chǎn)品兼職營(yíng)銷人人員，由招募的的經(jīng)紀(jì)人向親友友推薦項(xiàng)目房源源，成功者獲得得薪資獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)勵(lì)措施：1、條件：獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)按月度成交為為準(zhǔn)，推薦客戶戶成功購(gòu)買才產(chǎn)產(chǎn)生薪酬；2、底薪：成功功推薦客戶購(gòu)買買1套房源即可可獲得2000元底薪；；3、提成：在1套保底的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，每成功多多1套，即可獲獲得額外的2000元提成，不不設(shè)置上限；4、獎(jiǎng)勵(lì)：每月月成功推薦5套套成交，且排名名前三的經(jīng)紀(jì)人人，每人額外獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)3000元元?？蛻舨呗浴匦袖N走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái)來(lái)，以市區(qū)接待待中心為基點(diǎn)，，外展點(diǎn)輻射全全城，全市區(qū)范范圍人行密集區(qū)區(qū)域分階段無(wú)盲盲點(diǎn)分布。位置選擇：以大商、丹尼斯斯、沃爾瑪?shù)壬躺虡I(yè)區(qū)為中心，，設(shè)置項(xiàng)目外展展點(diǎn)，輻射鄭州州市區(qū)；人員配置：展點(diǎn)配備置業(yè)顧顧問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)向客戶戶進(jìn)行銷講；會(huì)員辦理：通過(guò)入會(huì)或掃描描官方微信二維維碼送禮為噱頭頭，吸引客戶，，提升基數(shù)?？蛻舨呗浴匦袖N外展點(diǎn)點(diǎn)位附近近配合派單、拉拉訪，到場(chǎng)登記記的客戶當(dāng)周內(nèi)內(nèi)必須CALL客回訪，爭(zhēng)取讓讓客戶到訪市區(qū)區(qū)營(yíng)銷中心。派單：上下班高峰時(shí)段段，人流量集中中的商業(yè)區(qū)域，，云展點(diǎn)周邊輻輻射2公里內(nèi)派派發(fā)。拉訪：派單的同時(shí)設(shè)置置拉訪獎(jiǎng)勵(lì)措施施，鼓勵(lì)小蜜蜂蜂拉客戶到外站站點(diǎn)。CALL客：針對(duì)外展客戶資資源及購(gòu)買資源源進(jìn)行CALL客，鄭州州客戶以以爭(zhēng)取到到訪市區(qū)區(qū)營(yíng)銷中中心為主主要目的的?？蛻舨呗月浴匦袖N從經(jīng)開區(qū)區(qū)開始，，走進(jìn)企企事業(yè)單單位及寫寫字樓，，帶上禮禮品，進(jìn)進(jìn)行陌拜拜和產(chǎn)品品推薦。。對(duì)意向向單位組組織小型型產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會(huì)。。專屬推介介與團(tuán)購(gòu)購(gòu)：根據(jù)列表表排出地地圖和計(jì)計(jì)劃，對(duì)對(duì)于企事事業(yè)單位位、學(xué)校校、車友友會(huì)、銀銀行等單單位進(jìn)行行陌拜，，通過(guò)定定向媒介介投放、、專場(chǎng)推推介會(huì)、、團(tuán)購(gòu)、、贈(zèng)送購(gòu)購(gòu)房券等等方式促促進(jìn)銷售售?？蛻舨呗月浴捶糠繄F(tuán)看訪團(tuán)走走進(jìn)富田田·興和苑活動(dòng)形式式：聯(lián)合大豫豫網(wǎng)、搜搜房網(wǎng)、、新浪樂(lè)樂(lè)居、鄭鄭房網(wǎng)等等地產(chǎn)門門戶網(wǎng)站站開展看看房團(tuán)活活動(dòng)。活動(dòng)配合合：參加看房房團(tuán)參觀觀項(xiàng)目，，可獲贈(zèng)贈(zèng)小禮品品，購(gòu)房房享受折折扣優(yōu)惠惠。聯(lián)合大豫豫網(wǎng)、搜搜房網(wǎng)等等門戶網(wǎng)網(wǎng)站開展展看房團(tuán)團(tuán)活動(dòng)，，以團(tuán)隊(duì)隊(duì)額外優(yōu)優(yōu)惠逼定定客戶當(dāng)當(dāng)天認(rèn)籌籌。策略分解解形象策略略建立項(xiàng)目目形象標(biāo)標(biāo)簽，先先固化、、后解讀讀“中產(chǎn)產(chǎn)向往的的洋房生生活”。。推售策略略小步快跑跑，多頻頻次開盤盤，滾滾動(dòng)蓄客客，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售去去化?？蛻舨呗月詢蓚€(gè)中心心，多個(gè)個(gè)基本點(diǎn)點(diǎn)，改改坐銷為為特效行行銷；前前置老客客戶政策策，打一一場(chǎng)全民民營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)役?；顒?dòng)策略略活動(dòng)重新新細(xì)分，，形成““炒作、、品牌、、暖場(chǎng)””三線配配合。渠道策略略渠道目的的精準(zhǔn)細(xì)細(xì)分，““形象影影響力””和“溝溝通認(rèn)同同”區(qū)別別對(duì)待。?；诟珳?zhǔn)、更更專一、、更細(xì)分分，告別別常規(guī)作作業(yè)，以以新項(xiàng)目目姿態(tài)重重新整合合項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷推廣廣。體驗(yàn)策略略超五星級(jí)級(jí)現(xiàn)場(chǎng)及及服務(wù)體體驗(yàn)，以以超越以以往的升升級(jí)體驗(yàn)驗(yàn)打動(dòng)客客戶，提提高轉(zhuǎn)化化率。破局第四四式：不要只為為了節(jié)點(diǎn)點(diǎn)而做活活動(dòng)，把把活動(dòng)根根據(jù)炒作作、卷入入、暖場(chǎng)場(chǎng)功能重重新分類類，精簡(jiǎn)規(guī)劃劃，提前前設(shè)計(jì)。。活動(dòng)策略略品牌活動(dòng)動(dòng)線結(jié)合時(shí)下下熱點(diǎn)，，堅(jiān)持每每月開設(shè)設(shè)一期““富田大大講堂””，作為為項(xiàng)目的固固定卷入入活動(dòng)，，地點(diǎn)可可在市區(qū)區(qū)營(yíng)銷中中心及項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)輪換。。做到周周周有暖場(chǎng)場(chǎng)，沒(méi)有有節(jié)點(diǎn)創(chuàng)創(chuàng)造節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，提升升營(yíng)銷現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)人氣氣氛圍，，延長(zhǎng)客客戶到訪訪時(shí)間，，增強(qiáng)對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的了解。。暖場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)線活動(dòng)重新新細(xì)分，，形成““炒作、、品牌、、暖場(chǎng)””三線配配合。與媒體合合作，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目?jī)r(jià)值點(diǎn)點(diǎn)，制造造話題。。此類活活動(dòng)不以以卷入客客戶為目目的，而而已話題題炒作為為目的。。炒作活動(dòng)動(dòng)線以“鄭州最最大薰衣草草地，花開開航空港””，在各大大新聞?shì)d體體上進(jìn)行炒炒作，并由由廣播電臺(tái)臺(tái)或大豫網(wǎng)網(wǎng)，以此吸吸引攝影愛愛好者、婚婚紗拍攝、、市民來(lái)訪訪參觀。炒作活動(dòng)—鄭州最大面面積的薰衣衣草在二期尚未未準(zhǔn)備開發(fā)發(fā)地塊全部部種植薰衣衣草，待薰薰衣草花開開，數(shù)百畝畝的花海非非常壯觀，，形成事件件，轟動(dòng)鄭鄭州，達(dá)到到薰衣草與與興和苑互互換聯(lián)想，，以此吸引引攝影愛好好者、婚紗紗拍攝、市市民來(lái)訪參參觀?；顒?dòng)策略——炒作活活動(dòng)“互聯(lián)網(wǎng)時(shí)時(shí)代，走進(jìn)進(jìn)順豐（菜菜鳥、阿里里巴巴）””聯(lián)合媒體體舉辦市民民走進(jìn)及參參觀相關(guān)企企業(yè)的活動(dòng)動(dòng)及區(qū)域炒炒作。有媒體平臺(tái)臺(tái)，相應(yīng)企企業(yè)也可以以借此機(jī)會(huì)會(huì)在區(qū)域進(jìn)進(jìn)行品牌宣宣傳，故執(zhí)執(zhí)行性相對(duì)對(duì)高。相關(guān)走進(jìn)企企業(yè)活動(dòng)可可以持續(xù)搞搞，搞成系系列的長(zhǎng)期期的，每期期召來(lái)的活活動(dòng)客戶也也安排到項(xiàng)項(xiàng)目參觀。?；顒?dòng)策略——炒作活活動(dòng)盧森堡國(guó)際際貨運(yùn)航空順豐快遞菜鳥網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)策略——富田大大講堂針對(duì)女性開開展形象設(shè)設(shè)計(jì)與化妝妝技巧培訓(xùn)訓(xùn)，提升客客戶及業(yè)主主浪漫優(yōu)雅雅的氣質(zhì)。。富田大講堂堂—我的形象象我做主邀請(qǐng)形象設(shè)設(shè)計(jì)界的專專業(yè)人士，，為女性業(yè)業(yè)主與客戶戶，提供形形象設(shè)計(jì)與與化妝技巧巧的培訓(xùn)，，使客戶更更加了解自自己，提升升浪漫優(yōu)雅雅氣質(zhì)，增增加生活情情趣與對(duì)未未來(lái)生活的的信心。活動(dòng)策略——富田大大講堂邀請(qǐng)風(fēng)水大大師向客戶戶、業(yè)主傳傳授居家風(fēng)風(fēng)水知識(shí)。。富田大講堂堂—風(fēng)水講座座邀請(qǐng)易經(jīng)、、玄學(xué)、風(fēng)風(fēng)水大師為為業(yè)主講解解居家風(fēng)水水，居家生生活中，需需要注意哪哪些風(fēng)水禁禁忌，如何何打造旺運(yùn)運(yùn)住宅，外外部環(huán)境對(duì)對(duì)風(fēng)水的影影響等客戶戶較為關(guān)注注的風(fēng)水知知識(shí)?；顒?dòng)策略——富田大大講堂邀請(qǐng)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)專家為客客戶分析未未來(lái)投資之之道，并可可結(jié)合航空港和純洋洋房的稀缺缺進(jìn)行項(xiàng)目目推薦。富田大講堂堂—理財(cái)投資資邀請(qǐng)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)專家為客客戶分析未未來(lái)投資之之道，航空空港將是未未來(lái)發(fā)展?jié)摑摿ψ畲髤^(qū)區(qū)域，洋房房既能提升升居住品質(zhì)質(zhì)，投資回回報(bào)率也高高于他產(chǎn)品品。活動(dòng)策略——富田大大講堂邀請(qǐng)兒童教教育專家或或知名幼兒兒園園長(zhǎng)向向家長(zhǎng)傳授授兒童教育育經(jīng)驗(yàn)、家家長(zhǎng)與孩子子的溝通技技巧。富田大講堂堂—兒童教育育邀請(qǐng)兒童教教育專家或或知名幼兒兒園園長(zhǎng)向向家長(zhǎng)傳授授兒童教育育經(jīng)驗(yàn)、家家長(zhǎng)與孩子子的溝通技技巧。活動(dòng)策略——暖場(chǎng)活活動(dòng)與大豫網(wǎng)聯(lián)聯(lián)合舉辦““洋房生活活·愛定格”家家庭攝影大大賽，以固定格式發(fā)發(fā)送微博或或微信，獲獲贊最多，，得到獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)。暖場(chǎng)活動(dòng)—洋房生活活·愛定格與搜房合作作舉辦“洋洋房生活·愛定格”家家庭攝影大大賽，結(jié)合合自媒體推推廣傳播并并贈(zèng)送獎(jiǎng)品品，同時(shí)將將拍攝的照照片制作馬馬克杯，贈(zèng)贈(zèng)送給客戶戶。獎(jiǎng)項(xiàng)：一等獎(jiǎng)1名名，iphone5s+3000元元購(gòu)房券；；二等獎(jiǎng)2名，iphone5s+3000元購(gòu)房券券三等獎(jiǎng)5名名，ipadmini+3000元元購(gòu)房券活動(dòng)策略——暖場(chǎng)活活動(dòng)主題：運(yùn)動(dòng)動(dòng)系列活動(dòng)建議：：體感游戲戲，桌游大大賽，街頭頭籃球，輪輪滑，高爾爾夫，足球球射門比賽賽，憤怒的的小鳥，你你畫我猜通過(guò)利用現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中中心廣場(chǎng)，，舉辦游戲戲體驗(yàn)型暖暖場(chǎng)活動(dòng)，，將現(xiàn)場(chǎng)氛氛圍調(diào)動(dòng)起起來(lái)?；顒?dòng)策略——暖場(chǎng)活活動(dòng)主題：DIY系列活動(dòng)建議：：曲奇，蛋蛋撻，布丁丁，壽司，，蛋糕，巧巧克力，花花樣咖啡，，冰淇淋，，水果，披披薩，馬克克杯，美甲甲，手工香香皂，T恤恤，陶藝、、園藝通過(guò)在市區(qū)區(qū)營(yíng)銷中心心舉辦暖場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)，將將客戶邀約約至銷售市市區(qū)售樓部部，再由現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)看房車車接送客戶戶看房。策略分解形象策略建立項(xiàng)目形形象標(biāo)簽，，先固化、、后解讀““中產(chǎn)向往往的洋房生生活”。推售策略小步快跑，，多頻次開開盤，滾滾動(dòng)蓄客，，實(shí)現(xiàn)銷售售去化?？蛻舨呗詢蓚€(gè)中心，，多個(gè)基本本點(diǎn)，改改坐銷為特特效行銷；；前置老客客戶政策，，打一場(chǎng)全全民營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)役?；顒?dòng)策略活動(dòng)重新細(xì)細(xì)分，形成成“炒作、、品牌、暖暖場(chǎng)”三線線配合。渠道策略渠道目的精精準(zhǔn)細(xì)分，，“形象影影響力”和和“溝通認(rèn)認(rèn)同”區(qū)別別對(duì)待?；诟珳?zhǔn)準(zhǔn)、更專一一、更細(xì)分分，告別常常規(guī)作業(yè)，，以新項(xiàng)目目姿態(tài)重新新整合項(xiàng)目目營(yíng)銷推廣廣。體驗(yàn)策略超五星級(jí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)及服務(wù)務(wù)體驗(yàn)，以以超越以往往的升級(jí)體體驗(yàn)打動(dòng)客客戶，提高高轉(zhuǎn)化率。。破局第五式式：云房展、派派單、拓客客長(zhǎng)期堅(jiān)持持用；傳統(tǒng)渠道靈靈活用；新興渠道大大膽用。丹尼斯、大大商、萬(wàn)達(dá)達(dá)等消費(fèi)場(chǎng)場(chǎng)所長(zhǎng)期開開設(shè)外展點(diǎn)點(diǎn)。外展增設(shè)整合戶外媒媒體資源，，以“單個(gè)個(gè)短周期、、大局長(zhǎng)周周期”，“點(diǎn)位變化化快卻覆蓋蓋面廣”為為原則，應(yīng)應(yīng)用空檔期期戶外媒體體資源。戶外風(fēng)暴以大河報(bào)為為主要報(bào)紙紙載體，以以“建立形形象、價(jià)值值支撐”而非“來(lái)電電來(lái)訪”為為主要目的的，減少投投放量和頻頻次。專一報(bào)紙根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，，提前簽訂訂地鐵站臺(tái)臺(tái)或地鐵車車廂內(nèi)媒體體的合同，，用創(chuàng)意型表表現(xiàn)以供項(xiàng)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)階階段性使用用。搶占地鐵細(xì)分渠道嘗試高鐵站站、飛機(jī)場(chǎng)場(chǎng)類渠道。。嘗試全國(guó)國(guó)型雜志專專題廣告。。網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用自媒體運(yùn)營(yíng)營(yíng)外，嘗試試有償類微微信及微博博推廣廣告告。利用qq資源與微博本地地推廣，開開創(chuàng)與大豫豫網(wǎng)、新浪浪的新型合合作模式。。渠道策略渠道目的精精準(zhǔn)細(xì)分，，“形象影影響力”和和“溝通認(rèn)認(rèn)同”區(qū)別別對(duì)待。私家車?yán)糜萌钦骷剿郊臆?，貼貼廣告贈(zèng)送送燃油補(bǔ)貼貼。。除兩個(gè)營(yíng)銷銷中心外，，建議選擇擇丹尼斯、、大商、萬(wàn)萬(wàn)達(dá)等消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所長(zhǎng)期期開設(shè)外展展點(diǎn)；二七商圈、、國(guó)貿(mào)360商圈、曼哈哈頓商圈等等地階段性性開設(shè)外展展點(diǎn)。外展增設(shè)丹尼斯、大大商、萬(wàn)達(dá)達(dá)等消費(fèi)場(chǎng)場(chǎng)所長(zhǎng)期開開設(shè)外展點(diǎn)點(diǎn)。戶外媒體資資源的稀缺缺和高價(jià)格格，讓長(zhǎng)期期大面持有有成為費(fèi)效效比低的選選擇；以相對(duì)低的的價(jià)格，統(tǒng)統(tǒng)籌利用，，同樣能起起到全城告告知和形象象確立的作作用；以上方式不不限于戶外外，可用于于公交站臺(tái)臺(tái)、寫字樓樓電梯廣告告等媒體；；增加項(xiàng)目周周邊，特別別是天河路路、黃河大大堤的高桁桁架類圍擋擋廣告。戶外風(fēng)暴整合戶外媒媒體資源，，以“單個(gè)個(gè)短周期、、大局長(zhǎng)周周期”，““點(diǎn)位變化快卻卻覆蓋面廣廣”為原則則，應(yīng)用空空檔期戶外外媒體資源源。原則一：不不以來(lái)電來(lái)來(lái)訪為主要要目的，不不以營(yíng)銷訴訴求為主要要內(nèi)容；原則二：以以讓市場(chǎng)知知曉項(xiàng)目存存在，及建建立項(xiàng)目高高形象為主主要目的；；原則三：只只選擇一種種報(bào)紙投放放。專一報(bào)紙以大河報(bào)為為主要報(bào)紙紙載體，以以“建立形形象、價(jià)值值支撐”而非“來(lái)電電來(lái)訪”為為主要目的的，減少投投放量和頻頻次。地鐵類渠道道的目的不不是準(zhǔn)確的的找到客戶戶；地鐵類渠道的的目的是能有有效吸引全城城的關(guān)注，階段性利用這這個(gè)媒體特質(zhì)質(zhì)，特別是配配合事件炒作作或創(chuàng)意型表表現(xiàn)來(lái)使用，，事半功倍。因速度而產(chǎn)生生動(dòng)畫效果搶先地鐵根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷銷節(jié)點(diǎn)，提前前簽訂地鐵站站臺(tái)或地鐵車車廂內(nèi)媒體的的合同，用創(chuàng)創(chuàng)意型表現(xiàn)以以供項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)點(diǎn)階段性使用用。地鐵、機(jī)場(chǎng)廣廣告可以進(jìn)行行形象類廣告告宣傳；地鐵、機(jī)場(chǎng)廣廣告亦可以進(jìn)進(jìn)行創(chuàng)意類廣廣告宣傳；嘗試全國(guó)發(fā)行行類雜志封面面定制的專題題廣告，并加加印作為售樓樓部物料。細(xì)分渠道嘗試高鐵站、、飛機(jī)場(chǎng)類渠渠道。嘗試全全國(guó)型雜志專專題廣告。利用大豫網(wǎng)等等擁有眾多本本地fans的企業(yè)微信宣宣傳項(xiàng)目及互互動(dòng)；利用微博推廣廣，通過(guò)本地地ip甚至客戶細(xì)分分，推送項(xiàng)目廣告告及活動(dòng)。針對(duì)洋房產(chǎn)品品，嘗試大豫豫網(wǎng)電商渠道道。網(wǎng)絡(luò)運(yùn)用自媒體運(yùn)營(yíng)外外，嘗試有償償類微信及微微博推廣廣告告。利用qq資源及微博本本地推廣，開開創(chuàng)與大豫網(wǎng)網(wǎng)、新浪的新新型合作模式式。私家車?yán)萌钦骷郊壹臆?，貼廣告告贈(zèng)送燃油補(bǔ)補(bǔ)貼。富田·興和苑燃油補(bǔ)補(bǔ)貼全城派送送參與對(duì)象：征集鄭州私家家車輛，張貼貼本案廣告即即可領(lǐng)取燃油油補(bǔ)貼；活動(dòng)形式：凡有意向參加加本活動(dòng)的車車主，均可獲獲得200元-500元不等燃油補(bǔ)補(bǔ)貼費(fèi)/月，，需到現(xiàn)場(chǎng)將將本案廣告貼貼貼在其汽車車上；活動(dòng)優(yōu)勢(shì)：不但是移動(dòng)戶戶外，也滲透透進(jìn)車主的圈圈層，卷入高高質(zhì)目標(biāo)客群群。策略分解形象策略建立項(xiàng)目形象象標(biāo)簽，先固固化、后解讀讀“中產(chǎn)向往往的洋房生活活”。推售策略小步快跑，多多頻次開盤，，滾動(dòng)蓄客客，實(shí)現(xiàn)銷售售去化?？蛻舨呗詢蓚€(gè)中心，多多個(gè)基本點(diǎn)，，改坐銷為為特效行銷；；前置老客戶戶政策，打一一場(chǎng)全民營(yíng)銷銷戰(zhàn)役。活動(dòng)策略活動(dòng)重新細(xì)分分，形成“炒炒作、品牌、、暖場(chǎng)”三線線配合。渠道策略渠道目的精準(zhǔn)準(zhǔn)細(xì)分，“形形象影響力””和“溝通認(rèn)認(rèn)同”區(qū)別對(duì)對(duì)待?；诟珳?zhǔn)、、更專一、更更細(xì)分，告別別常規(guī)作業(yè)，，以新項(xiàng)目姿姿態(tài)重新整合