控制性詳細規(guī)劃

第14章控制性詳細規(guī)劃主要內容提要★控規(guī)的編制內容與方法★規(guī)定性控制要素★引導性控制要素★公共服務設施設置控制★市政設施配套控制★控規(guī)的實施與管理當前1頁，總共54頁。城鄉(xiāng)規(guī)劃城鎮(zhèn)體系規(guī)劃城市規(guī)劃鎮(zhèn)規(guī)劃村莊規(guī)劃鄉(xiāng)規(guī)劃總體規(guī)劃詳細規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃第二條制定和實施城鄉(xiāng)規(guī)劃，在規(guī)劃區(qū)內進行建設活動，必須遵守本法。本法所稱城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃。詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。當前2頁，總共54頁。控制性詳細規(guī)劃：主要以對地塊的用地使用控制和環(huán)境容量控制、建筑建造控制和城市設計引導、市政工程設施和公共服務設施的配套，以及交通活動控制和環(huán)境保護規(guī)定為主要內容，并針對不同地塊、不同建設項目和不同開發(fā)過程，應用指標量化、條文規(guī)定、圖則標定等方式對各控制要素進行定性、定量、定位和定界的控制和引導。當前3頁，總共54頁。四方面的作用：承上啟下，強調規(guī)劃的延續(xù)性。與管理結合、與開發(fā)銜接，作為城市規(guī)劃管理的依據。體現城市設計構想。城市政策的載體。當前4頁，總共54頁。發(fā)展歷史：自20世紀80年代中期我國引入控制性詳細規(guī)劃的概念以來，經過了20多年的發(fā)展，大致可以分為三個階段：從形體設計走向形體示意從形體示意走向指標抽象從指標抽象走向完整、系統(tǒng)的控制性詳細規(guī)劃。當前5頁，總共54頁。第一節(jié)控規(guī)的編制內容與方法1、編制程序任務書的編制(P302)編制過程項目準備階段現場踏勘與資料收集階段方案設計階段成果編制階段上報審批階段當前6頁，總共54頁。第一節(jié)控規(guī)的編制內容與方法2、控制性詳細規(guī)劃指標的確定方法控制性詳細規(guī)劃的管理是通過指標的制定來實現的，其核心內容是各項控制指標。指標：規(guī)定性指標、引導性指標(P304)當前7頁，總共54頁。規(guī)定性指標引導性指標當前8頁，總共54頁。規(guī)劃控制指標體系土地使用土地使用控制用地邊界用地面積用地性質土地使用相容性環(huán)境容量控制容積率建筑密度居住人口密度綠地率空地率建筑建造建筑建造控制建筑高度建筑后退建筑間距城市設計引導建筑體量建筑色彩建筑形式其他環(huán)境要求建筑空間組合建筑小品設置規(guī)劃控制指標體系設施配套市政設施配套給水設施排水設施供電設施交通設施其他公共設施配套教育設施醫(yī)療衛(wèi)生設施商業(yè)服務設施行政辦公設施文娛體育設施附屬設施其他行為活動交通活動控制交通組織出入口方位及數量裝卸場地規(guī)定環(huán)境保護規(guī)定噪音震動等允許標準值水污染允許排放量水污染允許排放濃度廢氣污染允許排放量固體廢氣物控制其他當前9頁，總共54頁。第一節(jié)控規(guī)的編制內容與方法容積率、建筑密度是控制性指標體系的核心，其指標賦值的確定方法包括5種：城市整體強度分區(qū)原則法（宏觀、中觀、微觀）人口指標推算法典型實驗法經濟推算法類比法當前10頁，總共54頁?？刂菩栽敿氁?guī)劃的成果圖紙成果（P309）控規(guī)文本控規(guī)說明書（編制規(guī)劃文本的支撐）當前11頁，總共54頁。第二節(jié)規(guī)定性控制要素當前12頁，總共54頁。第二節(jié)規(guī)定性控制要素當前13頁，總共54頁。第二節(jié)規(guī)定性控制要素規(guī)定性指標（指令性指標）：指該指標必須遵照執(zhí)行，不能更改。包括：用地性質、用地面積、建筑密度、建筑限高（上限）、建筑后退紅線、容積率（單一或區(qū)間）、綠地率（下限）、交通出入口方位（機動車、人流、禁止開口路段）、停車泊位及其他公共設施（中小學、托幼、環(huán)衛(wèi)、電力、電信、燃氣設施）。指導性指標（引導性指標）：指該指標是參照執(zhí)行的，并不具有強制約束力。包括：人口容量（居住人口密度）；建筑形式、風格、體量、色彩等要求；其他環(huán)境要求（關于環(huán)境保護、污染控制、景觀要求等的指導性指標，可根據現狀條件、規(guī)劃要求、各地情況因地制宜的設置）當前14頁，總共54頁。1、土地使用控制是規(guī)定性控制內容的核心部分?？刂苾热荩河玫孛娣e、用地邊界、用地性質、土地使用兼容用地邊界內涵（P316）管控手段：劃線管控，地塊劃分必須滿足專業(yè)規(guī)劃線的要求當前15頁，總共54頁。2、環(huán)境容量控制控制內容：容積率、建筑密度、人口密度、綠地率。容積率、建筑密度、建筑面積的關系、概念、計算方法等當前16頁，總共54頁。容積率：又稱樓板面積率或建筑面積密度，是衡量土地使用強度的一項指標，英文縮寫為FAR，是地塊內所有建筑物的總建筑面積之和Ar與地塊面積Al的比值（萬m2/hm2）。FAR=Ar

/Al可根據需要制定上限和下限。下限：保證開發(fā)商的利益，可綜合考慮征地價格和建筑租金關系；上限：防止過度開發(fā)帶來的城市基礎設施超負荷運行及環(huán)境質量下降。當前17頁，總共54頁。建筑密度：是指規(guī)劃地塊內各類建筑基底面積占該塊用地面積的比例，它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。建筑密度=（規(guī)劃地塊內各類建筑基底面積之和/用地面積）×100%容積率=建筑密度*建筑總層數建筑面積=底層占地面積*容積率=建筑密度*建設用地總面積當前18頁，總共54頁。綠地率：是指規(guī)劃地塊內各類綠化用地總和占該用地面積的比例，是衡量地塊環(huán)境質量的重要指標。綠地率=（地塊內綠化用地總面積/地塊面積）×100%當前19頁，總共54頁。3、建筑建造控制控制內容：建筑高度、建筑間距、建筑后退、沿街建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定等。當前20頁，總共54頁。建筑高度：一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋頂）或屋面面層（坡屋頂）的高度。一般控制上限當前21頁，總共54頁。建筑后退：指在城市建設中，建筑物相對于規(guī)劃地塊邊界和各種規(guī)劃控制線的后退距離，通常以后退距離的下限進行控制。包括：退線距離、退界距離。當前22頁，總共54頁。建筑間距：指兩棟建筑物或構筑物外墻之間的水平距離。包含：日照間距、側向間距、消防間距、通風間距、生活私密性間距、城市防災疏散間距。當前23頁，總共54頁。4、行為活動控制交通活動、環(huán)境保護兩方面。交通活動：交通出入口方位、數量、禁止機動車出入口路段、交通運行組織規(guī)定、地塊內允許通過的車輛類型、地塊內停車泊位數量和交通組織、裝卸場地規(guī)定、裝卸場地位置和面積等。環(huán)境保護：制定污染物排放標準。當前24頁，總共54頁。第三節(jié)引導性控制要素1、城市設計引導與控制2、建筑高度、體量、形式與色彩控制3、其他引導性控制要素（建筑空間組合、建筑小品、居住人口密度、環(huán)境保護規(guī)定）當前25頁，總共54頁。城市設計導則虛擬現實模擬當前26頁，總共54頁。第四節(jié)公共服務設施設置控制1、公共服務設施的定義公共服務設施：是保障生產、生活的各類公共服務的物質載體。包括：城市公共服務設施。城市總體層面落實的公共服務設施。居住區(qū)公共服務設施。為滿足城市居民基本的物質與文化生活需要，與居住人口規(guī)模相對應配套建設的公建項目。當前27頁，總共54頁。第四節(jié)公共服務設施設置控制2、城市公共服務設施的配置要求高中及其他教育設施圖書館影劇院老年福利院綜合醫(yī)院

當前28頁，總共54頁。第四節(jié)公共服務設施設置控制3、居住區(qū)公共服務設施的配置要求《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50180-93）公共服務設施配置的控制指標P347

當前29頁，總共54頁。第五節(jié)市政設施配套控制主要內容：給水工程排水工程供電工程通信工程燃氣工程供熱工程管線綜合環(huán)衛(wèi)工程防災規(guī)劃當前30頁，總共54頁。第六節(jié)控規(guī)的實施與管理1、控規(guī)的實施的概念1.1概念控規(guī)的實施，即通過法律和行政管理手段把制定的規(guī)劃變?yōu)楝F實。1.2控規(guī)實施中存在的問題（P352）1.3建立面向規(guī)劃實施的控制性詳細規(guī)劃編制制度政策體系當前31頁，總共54頁。第六節(jié)控規(guī)的實施與管理2、建設項目審批管理2.1一般程序選址意見書/土地使用許可證建設用地規(guī)劃許可證建筑工程規(guī)劃許可證當前32頁，總共54頁。第六節(jié)控規(guī)的實施與管理2.2規(guī)劃審批管理中的主要問題2.3規(guī)劃審批管理的彈性當前33頁，總共54頁。第六節(jié)控規(guī)的實施與管理3、控規(guī)在實施中的調整當前34頁，總共54頁。第六節(jié)控規(guī)的實施與管理4、控規(guī)的法制化當前35頁，總共54頁。第六節(jié)控規(guī)的實施與管理5、控規(guī)的實施與管理的監(jiān)督與公眾參與公眾參與控規(guī)的目的：促進規(guī)劃師直接了解民意，為控規(guī)提供良好的“自下而上”的反饋機制，使城市規(guī)劃具備“上有指令、下有反饋”的雙向信息系統(tǒng)，為開展控規(guī)打好基礎。對控規(guī)起到集思廣益之效，尤其是某些引導性指標的確定。有利于群策群力實施控規(guī)。當前36頁，總共54頁。作業(yè)一：補充規(guī)劃設計條件某市城區(qū)一個地塊面積為24公頃，規(guī)劃性質為居住和公建，公建在地塊東側帶狀布置，地塊內現狀無保留建筑。建設總量控制為居住建筑面積22萬平方米，公建面積12萬平方米，地塊北側為已建成的配套齊全的居住區(qū)；西側、南側為城市河流，沿河建設有城市綠帶公園；東北側和東南側臨城市主干路，主干路和主干路交叉口規(guī)劃為立交，東北側主干路下敷設地鐵交通線路，并在規(guī)劃范圍內設車站。當前37頁，總共54頁。已給出的國有土地出讓的規(guī)劃設計條件:1.用地情況:規(guī)劃性質,邊界條件,規(guī)劃用地面積;2.土地使用強度(規(guī)劃控制指標);容積率,建筑密度的控制指標;3.建筑后退要求及間距規(guī)定;4.公共服務配套設施,市政公共設施及豎向設計要求;5.遵守事項:規(guī)劃設計條件的時限,規(guī)劃方案編制,報審及建設項目相關手續(xù)申報須符合的有關規(guī)范和規(guī)定要求請補充其他必要的國有土地出讓規(guī)劃設計條件。當前38頁，總共54頁。某市城區(qū)一個地塊面積為24公頃,規(guī)劃性質為居住和公建,公建在地塊東側帶狀布置,地塊內現狀無保留建筑.建設總量控制為居住建筑面積22萬平方米,公建面積12萬平方米,地塊北側為已建成的配套齊全的居住區(qū);西側,南側為城市河流,沿河建設有城市綠帶公園;東北側和東南側臨城市主干路,主干路和主干路交叉口規(guī)劃為立交,東北側主干路下敷設地鐵交通線路,并在規(guī)劃范圍內設車站。已給出的國有土地出讓的規(guī)劃設計條件:1.用地情況:規(guī)劃性質,邊界條件,規(guī)劃用地面積;2.土地使用強度(規(guī)劃控制指標)：容積率、建筑密度3.建筑后退要求及間距規(guī)定;4.公共服務配套設施,市政公共設施及豎向設計要求;5.遵守事項:規(guī)劃設計條件的時限,規(guī)劃方案編制,報審及建設項目相關手續(xù)申報須符合的有關規(guī)范和規(guī)定要求當前39頁，總共54頁。當前40頁，總共54頁。參考答案:1、補充建筑限高條件

2、注重環(huán)境和景觀的設計，處理好與沿河城市綠帶公園的關系及與立交橋的關系。3、補充綠地率和綠線要求。4、解決好地塊出入口方位；滿足停車場設置要求。5、明確地鐵出入口位置。當前41頁，總共54頁。作業(yè)二：補充規(guī)劃設計條件開發(fā)建設單位申請在某城市中心區(qū)進行舊區(qū)改造，建設商貿、辦公建筑項目。該地段西側為風貌性建筑，集中成片，并有小游園一處，現已批準公布為“保護近代西式住宅風貌為主的歷史街區(qū)”的重點保護區(qū)。擬改造規(guī)劃可用地面積約31h㎡，為歷史街區(qū)保護的建設控制地帶，其中有幾幢可保留的風貌建筑。當前42頁，總共54頁。作業(yè)二：補充規(guī)劃設計條件經城市規(guī)劃管理部門研究后，認為該申請建設項目與城市總體規(guī)劃確定的用地性質相符，但在改造中必須嚴格有效控制，為此擬出了修建性詳規(guī)的部分規(guī)劃條件：（1）用地情況：規(guī)劃性質、邊界條件、規(guī)劃用地面積。（2）土地使用強度（規(guī)劃控制指標）：容積率、建筑密度。（3）建筑后退要求。（4）市政設施和公建服務設施的配置要求。（5）人流、車流出入口和停車場地的設置要求。（6）遵守事項——規(guī)劃設計條件的時限、規(guī)劃方案編制、報審及建設項目相關手續(xù)申報須符合的有關規(guī)范、規(guī)定要求。

問題：請你依據建設部關于城市規(guī)劃強制性內容暫行規(guī)定的要求，指出還有哪些規(guī)劃設計條件需要補充？當前43頁，總共54頁。開發(fā)建設單位申請在某城市中心區(qū)進行舊區(qū)改造，建設商貿、辦公建筑項目。該地段西側為風貌性建筑，集中成片，并有小游園一處，現已批準公布為“保護近代西式住宅風貌為主的歷史街區(qū)”的重點保護區(qū)。擬改造規(guī)劃可用地面積約31h㎡，為歷史街區(qū)保護的建設控制地帶，其中有幾幢可保留的風貌建筑（基礎現狀詳見下圖）。經城市規(guī)劃管理部門研究后，認為該申請建設項目與城市總體規(guī)劃確定的用地性質相符，但在改造中必須嚴格有效控制，為此擬出了修建性詳規(guī)的部分規(guī)劃條件：（1）用地情況：規(guī)劃性質、邊界條件、規(guī)劃用地面積。（2）土地使用強度（規(guī)劃控制指標）：容積率、建筑密度（3）建筑后退要求。（4）市政設施和公建服務設施的配置要求。（5）人流、車流出入口和停車場地的設置要求。（6）遵守事項——規(guī)劃設計條件的時限、規(guī)劃方案編制、報審及建設項目相關手續(xù)申報須符合的有關規(guī)范、規(guī)定要求。

問題：請你依據建設部關于城市規(guī)劃強制性內容暫行規(guī)定的要求，指出還有哪些規(guī)劃設計條件需要補充？當前44頁，總共54頁。當前45頁，總共54頁。參考答案

需要補充的規(guī)劃條件是：應具體給出擬改造地段內需要保留和保護的風貌建筑。提出建筑限高要求。提出對新建建筑物、構筑物的控制要求。按規(guī)定應提出綠地率、公共綠地面積指標。擬改造地段內道路應與歷史街區(qū)的道路系統(tǒng)相協(xié)調。當前46頁，總共54頁。（1）《城市規(guī)劃強制性內容暫行規(guī)定》

城市詳細規(guī)劃的強制性內容包括：規(guī)劃地段各個地塊的土地主要用途；規(guī)劃地段各個地塊允許的建設總量；對特定地區(qū)地段規(guī)劃允許的建設高度；規(guī)劃地段各個地塊的綠化率、公共綠地面積規(guī)定；規(guī)劃地段基礎設施和公共服務設施配套建設的規(guī)定；歷史文化保護區(qū)內重點保護地段的建設控制指標和規(guī)定，建設控制地區(qū)的建設控制指標。（2）2006年4月1日頒布實施的《城市規(guī)劃編制辦法》第四十二條條文中明確規(guī)定，控制性詳細規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎設施和公共服務設施配套規(guī)定應當作為強制性內容。新《編制辦法》的強制性內容當前47頁，總共54頁。（80年代初）上海虹橋開發(fā)區(qū)規(guī)劃是領事館區(qū)，為了國際慣例與國際接軌，借鑒了美國的區(qū)劃技術而編制的詳細規(guī)劃，改變了原有“擺房子”的做法。確定了每塊地塊的用地性質、用地面積、容積率、建筑密度、建筑后退、建筑高度限制、車輛出入口方位及小汽車停車庫位等8項控制指標.當前48頁，總共54頁。桂林中心區(qū)詳細規(guī)劃（1987）控制性詳細規(guī)劃正式命名，提出綜合控制指標體系（12項）。用綜合指標體系控制城市建設，更能體現出規(guī)劃工作的本質——對城市建設予以控制引導。綜合指標體系的確定中引入城市設計研究以期控制建筑環(huán)境形成。區(qū)分了控制性指標和引導性指標。沒有文本；附值缺乏科學依據；經濟性研究不足；性質缺乏彈性。當前49頁，總共54頁。廣州市街區(qū)規(guī)劃（80年代末）更接近于ZONING的分區(qū)規(guī)劃方法。以城區(qū)的行政街區(qū)為規(guī)劃單位，通過調查研究、現狀分析、示意性建筑形體規(guī)劃，檢驗控制指標在空間建設的合理性與可行性。規(guī)劃主要明確以下六個方面的規(guī)劃管理指標：①明確街區(qū)內地塊的土地使用性質；②明確街區(qū)內的道路骨架，要求規(guī)劃圖中標注6米以上的道路紅線和建筑的后退紅線；③明確街區(qū)內各類公共、市政、生活服務設施的配套要求和總體規(guī)劃要求；④明確規(guī)劃區(qū)內包括人口、綠地、公建等各項經濟技術指標；⑤明確容積率、建筑密度、建筑間距、拆建比等基本控制指標；⑥明確該街區(qū)需要說明或需要控制的其他規(guī)劃要求，如保留建筑、保護古老民居和文物環(huán)境等。頒布執(zhí)行了《廣州市城市規(guī)劃管理辦法》和《實施細則》這兩個地方性的城市建設管理法規(guī)。當前50頁，總共54頁。蘇州桐芳巷改造規(guī)劃（87年）按現狀——規(guī)劃——管理進行三次分區(qū)，區(qū)分對待可開發(fā)用地和公共設施。拓展了綜合指標體系；區(qū)分了可開發(fā)用地和公共設施用地，對于配套用地的保證和可出讓土