舊城改造拆遷中的問題及對策分析

舊城改造拆遷中的問題及對策分析摘要：本文結(jié)合工作實(shí)際，主要對舊城改造拆遷存在的問題及對策作出相關(guān)分析，并提出自己的看法，以供參考！關(guān)鍵詞：舊城改造；拆遷；問題；對策隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展及舊城改造步伐的加快，舊城改造拆遷工程日益增多。舊城拆遷創(chuàng)造了城市建設(shè)的條件，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，進(jìn)一步完善了城市功能，有效改善居民的生活條件，有效提高城市土地的使用價(jià)值，所以，舊城改造拆遷被社會廣泛認(rèn)可。目前，舊城拆遷過程中，仍然存在不少問題，如個別拆遷人違法拆遷、被拆遷人要價(jià)過高、拆遷工作停滯不前、信訪問題未能有效解決等。一、 舊城及舊城改造拆遷的定義（一） 舊城的定義舊城，是指在房屋在功能上己經(jīng)不能有效滿足使用者實(shí)際生活，在結(jié)構(gòu)上日益危舊，在形態(tài)上呈現(xiàn)歷史遺痕的居住建筑集中成片的區(qū)域。（二） 舊城改造拆遷的定義舊城改造拆遷，是指由于國家建設(shè)、城市改造、整頓市容和環(huán)境保護(hù)等需要，經(jīng)過政府相關(guān)主管部門批準(zhǔn)，由建設(shè)單位或個人，對現(xiàn)有建設(shè)用地上的房屋及其附屬物進(jìn)行拆除，對房屋的所有人和承租人進(jìn)行動遷、補(bǔ)償?shù)纫幌盗谢顒拥目偡Q。二、 舊城改造拆遷的意義（一） 能夠合理利用土地資源分配經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，社會在進(jìn)步，人們對周圍的生活、生產(chǎn)條件要求也越來越高，特別是居住條件。我國土地資源有限，建房已經(jīng)占據(jù)大部分土地，為了減少保障耕地、林地量，采取拆遷舊房來建設(shè)新房政策。實(shí)行舊城改造拆遷方法，是合理利用土地資源的一種重要手段，更是保證我國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要措施。（二） 改善人民的生活質(zhì)量和居住環(huán)境舊城改造拆遷大大改善了人們的生活質(zhì)量和居住條件。拆除過時(shí)的舊房屋，建造新的更為方便和舒適的新住房，進(jìn)一步營造更加科學(xué)、舒適的居住環(huán)境。（三） 能夠改善生態(tài)環(huán)境舊城拆遷有利于合理使用土地資源，通過拆遷改造舊房、危房，也能進(jìn)一步改善原來舊城區(qū)的生態(tài)環(huán)境。同時(shí)，拆除原來不規(guī)范的建筑物和附屬物，采用高科技技術(shù)重新建造環(huán)保型的建筑物，更有利于提高整個拆遷區(qū)域內(nèi)的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。（四） 促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求舊城改造拆遷，能夠科學(xué)、合理規(guī)劃城市布局，實(shí)現(xiàn)城市商業(yè)化和服務(wù)業(yè)化，能夠合理增設(shè)公共設(shè)施、綠化，建設(shè)更加適宜人們生活居住的小區(qū)環(huán)境。改造后的城市環(huán)境，更能為招商引資、擴(kuò)大開放提供了保障條件。同時(shí)，對于污染工業(yè)整治防治，選擇經(jīng)濟(jì)附加值高而污染小的新型產(chǎn)品，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益增長，從而有效促進(jìn)整個工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增長，增強(qiáng)我國國民經(jīng)濟(jì)的實(shí)力，改善人們的生活質(zhì)量三、 舊城改造拆遷過程中存在的問題1、被拆遷人中困難戶所占比例較大，其經(jīng)濟(jì)承受能力較差在被拆遷戶中，大部分被拆遷人的原住房存在共同特點(diǎn)：①面積小、結(jié)構(gòu)等級差、樓齡較長，因此，這類房屋拆遷評估的補(bǔ)償價(jià)較低；②原住公房的，買斷產(chǎn)權(quán)后獲得的補(bǔ)償額就更少。在我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整下，下崗失業(yè)人員比例提高，出現(xiàn)更多的住房和經(jīng)濟(jì)困難戶，一旦拆遷后，這些人基本上沒有經(jīng)濟(jì)能力再去購買到同等面積的住房，因此，在改造動遷中這類人往往成為"釘子戶”。目前，在舊城拆遷難度大和拆遷矛盾突出的原因中，“釘子戶〃問題是一個最主要的原因。2、 房價(jià)快速上漲，住房開發(fā)梯次及消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理舊城改造拆遷的新辦法主要通過貨幣補(bǔ)償方式，舊城拆遷提高了人們對房地產(chǎn)市場的需求量。由于土地收儲政策的實(shí)施、建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的提高、環(huán)境配套設(shè)施的完善、建材價(jià)格上漲等因素，大大促使了商品房價(jià)格的快速上漲。商品房價(jià)格的上漲，雖在合理范圍內(nèi)且也屬正?，F(xiàn)象，但一定程度上加大了被拆遷人購買新房的難度。近年來，由于開發(fā)商的開發(fā)戶型偏向大戶型或經(jīng)營性用房，低檔次、小戶型的商品房則開發(fā)較少，導(dǎo)致中低收入被拆遷人依靠有限的補(bǔ)償費(fèi)也是難以買到新住房。3、 拆遷房征收補(bǔ)償市場評估制度存在弊端在舊城改造中，拆遷補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)是針對被拆遷房屋及集體土地的價(jià)格進(jìn)行評估，但是我國征收補(bǔ)償市場評估制度不完善，在拆遷補(bǔ)償中存在以下問題：對評估機(jī)構(gòu)的主體定位及責(zé)任不明、評估機(jī)構(gòu)缺乏中立性、評估報(bào)告缺乏公正性及救濟(jì)機(jī)制不完善等，這是阻礙拆遷進(jìn)度的原因之一。4、 個別被拆遷人期望值過高，導(dǎo)致拆遷項(xiàng)目停滯不前近幾年來，我國的拆遷政策有較大的變動，拆遷項(xiàng)目頻繁，因此，一定程度上致使一些被拆遷人期望值過高，希望通過拆遷自己的房屋，一并解決經(jīng)濟(jì)及就業(yè)等相關(guān)問題，有的甚至片面認(rèn)為拆遷人通過開發(fā)建設(shè)獲取了豐厚的利益，而自己只得到很低的補(bǔ)償，于是這類人不顧拆遷政策，打著維護(hù)私有產(chǎn)權(quán)的旗號，對自己的房屋要過高地要價(jià)，價(jià)格不合就不愿簽協(xié)議；相關(guān)政府部門即使進(jìn)行調(diào)解和行政裁決、行政復(fù)議和法院判決，最后仍不履行搬遷義務(wù)，導(dǎo)致拆遷雙方形成很大的對立情緒；個別拆遷項(xiàng)目中，一些被拆遷人甚至聯(lián)合起來不簽協(xié)議，或組織逐級上訪，致使整個拆遷項(xiàng)目延誤，造成了不良的社會影響。5、 不夠完善的住房及社會保障制度我國以及相關(guān)省市對舊城拆遷制定并出臺了相關(guān)政策和辦法，但由于其保障水平低，尤其是低收入家庭的住房保障制度不夠完善，致使在拆遷過程中易引發(fā)利益矛盾和拆遷糾紛。在拆遷居民中，大多數(shù)為特困戶和低收入家庭，由于開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)位普通商品房以及廉租房數(shù)量不足，被拆遷戶特別是原住房面積小或者家庭收入低的困難家庭，拆遷政策補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用很難購買到合適新住房。被拆遷人沒受益，而且生活質(zhì)量反而下降，所以，居民會不同意拆遷。6、 信訪和拆遷管理部門工作不到位，履行職責(zé)不夠?qū)τ谛旁L和拆遷部門的工作，其履行職責(zé)不夠：①信訪和管理部門工作不到位，拆遷人員政治素質(zhì)低，缺乏較強(qiáng)的事業(yè)心和責(zé)任心，沒有及時(shí)受理群眾反映的問題，一拖再拖致使錯過解決問題的最佳時(shí)機(jī)；②一些城市對上訪人員慣縱，甚至滿足上訪人員的不合理要求，助長了少數(shù)人以上訪有利可圖的私心；③對“案結(jié)不了〃的問題，最終沒形成有效解決的工作機(jī)制，而對已經(jīng)終結(jié)的案件則一結(jié)了之，棄之不管，引致少數(shù)不服終結(jié)結(jié)論的人繼續(xù)上訪追究。四、加強(qiáng)舊城拆遷工作的對策1、拆遷要適應(yīng)市場需求，并保障低收入群眾的居住條件房地產(chǎn)開發(fā)，特別是危房改造拆遷，都要適應(yīng)市場需求，建立以中低收入家庭對象為主的社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房供應(yīng)體系，重點(diǎn)以住房建設(shè)為主體，開發(fā)一定數(shù)量的中低價(jià)房，還有中小戶型的普通商品房或經(jīng)濟(jì)適用房，滿足拆遷居民需求并逐步改善其居住條件。2、 依法實(shí)施拆遷，維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益根據(jù)國家要求進(jìn)行規(guī)范的市場化評估。舊城被拆遷房屋和安置房屋的評估，要以同區(qū)位的房地產(chǎn)市場價(jià)格作參考，按照同一市場化評估方法執(zhí)行，體現(xiàn)公平原則。而基準(zhǔn)地價(jià)和路線價(jià)等參數(shù)，則要求政府定期公布，并結(jié)合市場情況適時(shí)調(diào)整。3、 加強(qiáng)干部的素質(zhì)，做好居民遷移工作拆遷部門干部的素質(zhì)要提高，干部應(yīng)正確樹立全心全意為移民服務(wù)的公仆意識，改變原有干部的不良工作態(tài)度及作風(fēng)，做到一心為公，防止個別干部搞不正之風(fēng)，出現(xiàn)違法失職行為，損害移民的切身利益。4、 部門要明確對被拆遷人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低，不利于保障被拆遷人的利益，既影響社會穩(wěn)定，也造成拆遷停滯；補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太高，又不利于維護(hù)開發(fā)商的利益，影響招商引資及社會發(fā)展。舊城土地使用權(quán)的補(bǔ)償，不能以土地基準(zhǔn)價(jià)作為標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該以拆遷地新房屋建成后的樓面地價(jià)作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行被拆除房屋的價(jià)值，則以拆遷地等面積新建房屋的建筑安裝造價(jià)作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。五、結(jié)語近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展