知名房企房地產(chǎn)前期戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告圖文豐富

xx戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告網(wǎng)新置地戰(zhàn)略報(bào)告目錄第一部分內(nèi)外部環(huán)境分析第二部分戰(zhàn)略規(guī)劃第三部分戰(zhàn)略路徑第四部分戰(zhàn)略支撐體系23第一部分內(nèi)外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析內(nèi)部環(huán)境分析環(huán)境中的機(jī)會(huì)與威脅總結(jié)SCP模型4外部影響改革開放以來，中國城市化率不斷提高5行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績效宏觀影響因素城鎮(zhèn)化-->購買力-->行業(yè)前景6而在十二五期間，城鎮(zhèn)化仍是重要主題，只是城鎮(zhèn)化的推進(jìn)方式將從“發(fā)展特大城市”改變?yōu)椤耙猿擎?zhèn)群或城市帶為主要模式”伴隨著一線城市的極速擴(kuò)張，城市運(yùn)營管理成本日益增長而特大城市的外圍輻射作用卻呈邊際下降態(tài)勢(shì)，未來的城市化建設(shè)將趨向于城鎮(zhèn)群或城市帶模式，而非以發(fā)展特大城市為目標(biāo)。以集聚為特征的城市提供一定范圍內(nèi)相對(duì)密集的人口、相對(duì)集中的企業(yè)群和收入相對(duì)較高的有購買力的人群，形成集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)。為服務(wù)業(yè)發(fā)展提供基礎(chǔ)，誘導(dǎo)服務(wù)業(yè)發(fā)展。服務(wù)業(yè)為城市提供更多就業(yè)崗位，促進(jìn)城市軟件和硬件設(shè)施不斷完善，吸引人口和生產(chǎn)要素進(jìn)一步向城鎮(zhèn)集中。促進(jìn)城市化進(jìn)程。行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績效宏觀影響因素城鎮(zhèn)化-->購買力-->行業(yè)前景6預(yù)計(jì)至2015年各城市群經(jīng)濟(jì)及人口仍將繼續(xù)增長除三個(gè)領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)區(qū)外，最值得關(guān)注沿海的山東半島、海西及西部川渝、中部的武漢城市群行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績效宏觀影響因素城鎮(zhèn)化-->購買力-->行業(yè)前景7同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的投資收益率又高于國內(nèi)其它行業(yè)。

因此，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來講，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好房地產(chǎn)企業(yè)更多的依靠負(fù)債經(jīng)營擴(kuò)大主營業(yè)務(wù)范圍。資料來源：網(wǎng)絡(luò)公開資料行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績效宏觀影響因素8城鎮(zhèn)化-->購買力-->行業(yè)前景8此外，浙江省十二五規(guī)劃提出了提高服務(wù)增加值占GDP的比重，對(duì)城市群要有一定的產(chǎn)業(yè)配套，這意味著將科技、現(xiàn)代服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)合在一起的地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式還有一定的投入空間9《浙江省十二五綱要》《綱要》中提,2015年城市化率將到達(dá)63%左右，年均提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，這是現(xiàn)代化的必由之路，是我省發(fā)展的必然需求，是加快形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化的必然趨勢(shì)。城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展實(shí)現(xiàn)突破。都市區(qū)和城市群建設(shè)加快推進(jìn)，區(qū)域中心城市集聚輻射能力進(jìn)一步增強(qiáng)。《綱要》提出到2015年服務(wù)增加值占生產(chǎn)總值的比重為48%，年均提高約1個(gè)百分點(diǎn)，爭取形成“三二一”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)，拓展發(fā)展空間，提高發(fā)展質(zhì)量。圍繞建設(shè)國家海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范區(qū)，優(yōu)化海洋空間格局，加快發(fā)展現(xiàn)代海洋產(chǎn)業(yè)，提升舟山海洋綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)的建設(shè)。規(guī)劃藍(lán)圖：四個(gè)城市群：杭州、寧波、溫州和浙中城市群；三大產(chǎn)業(yè)帶：環(huán)杭州灣、溫臺(tái)沿海和金衢麗高速公司沿線三大產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃；寧波梅山島港保稅區(qū)建設(shè)；產(chǎn)業(yè)帶城市群保稅港行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績效宏觀影響因素城鎮(zhèn)化-->購買力-->行業(yè)前景中國房地產(chǎn)市場區(qū)域不平衡性很明顯：一二線城市的成交表現(xiàn)跑贏全國，三四線城市表現(xiàn)疲軟從城市來看，一二線城市的成交表現(xiàn)跑贏全國，三四線城市表現(xiàn)疲軟。2012年1-10月份，一線城市商品住宅銷售面積同比增長高達(dá)26.2%，二線城市商品住宅銷售面積同比增長也高達(dá)18.2%，但是，前兩年市場增長較快的三四線城市，在2012年1-10月份其商品住宅成交面積卻同比下跌5.7%。主要是一二線城市新增人口持續(xù)流入，而經(jīng)濟(jì)增長潛力依然突出，故房地產(chǎn)需求比較旺盛；相反，三四線城市人口可能仍在流出，疊加經(jīng)濟(jì)增長空間制約、供給過大需求相對(duì)不足的原因?qū)е鲁山黄＼洝Ａ硗?，一二線城市商品住宅成交面積大幅上漲得益于開發(fā)商展開的“以價(jià)換量”的營銷策略，率先實(shí)施去庫存戰(zhàn)略，引領(lǐng)市場價(jià)格的走勢(shì)。10企業(yè)績效宏觀影響因素企業(yè)行為企業(yè)績效行業(yè)結(jié)構(gòu)10此外，預(yù)計(jì)2020年后我國增量量開發(fā)將逐步萎縮縮，房地產(chǎn)企業(yè)必必須關(guān)注并提前準(zhǔn)準(zhǔn)備存量物業(yè)進(jìn)行行持有經(jīng)營企業(yè)績效宏觀影響因素企業(yè)行為企業(yè)績效行業(yè)結(jié)構(gòu)1111從市場競爭程度來來看，我國房地產(chǎn)產(chǎn)市場的集中度與與歐美發(fā)達(dá)國家相相比仍有較大差距距，存在進(jìn)一步提提高的空間12資料來源：克而琳琳，中國經(jīng)濟(jì)信息息網(wǎng)0.86%0.89%0.94%0.95%1.69%1.73%1.75%84.62%1.9%2.02%2.65%0.56%0.47%0.42%0.75%0.76%0.78%0.91%1.20%1.32%1.56%91.28%2.9%3.5%3.7%4.3%4.8%80.8%按銷售金額劃分，%100%=53467億按銷售面積劃分，%100%=98468萬平方米100100按銷售套數(shù)劃分，%100%=1.1百萬套住宅100萬科地產(chǎn)綠地地產(chǎn)保利地產(chǎn)中海地產(chǎn)恒大地產(chǎn)萬達(dá)集團(tuán)綠城集團(tuán)華潤置地碧桂園世茂房地產(chǎn)其他2012恒大地產(chǎn)萬科地產(chǎn)綠地集團(tuán)保利地產(chǎn)碧桂園中海地產(chǎn)萬達(dá)集團(tuán)宏立城華潤置地世茂房產(chǎn)其他2012DRHortonLenarPulteHomeCentexKBHome其他20062012年中國住宅市場規(guī)模2006年美國住宅市場規(guī)模行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績效宏觀影響因素12在爭奪市場份額的的競爭中，品牌吸吸引力也成為取得得

競爭優(yōu)勢(shì)的重重要因素相關(guān)系數(shù)：0.69行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績效宏觀影響因素1313此外，房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入資本化化與精細(xì)化的時(shí)代代2006—2013.3房地產(chǎn)行業(yè)資本并并購情況恒大的財(cái)務(wù)指標(biāo)（（單位：%）行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入資本本競爭年代；在“弱市”下，向向管理要效應(yīng)，提提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率成成為“弱市”下企企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵；；在資本壁壘和管理理要求提高的前提提下，房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的進(jìn)入壁壘顯著著提高。行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績效宏觀影響因素1414不少開發(fā)商已經(jīng)做做了地產(chǎn)金融的結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)15行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績效宏觀影響因素例如：從競爭的結(jié)果來看看，行業(yè)整體利潤潤率趨降，不同企企業(yè)盈利能力出現(xiàn)現(xiàn)分化行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績效宏觀影響因素16403530252015105120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%億元2009年2010年2011年2012年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額均值（左軸）凈利潤均值（左軸）凈利潤均值同比（右軸）現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額均值同比（右軸）2009-2012年上市房企凈利潤、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額均值比較數(shù)據(jù)來源：中房網(wǎng)網(wǎng)數(shù)據(jù)分析：上海?？颠_(dá)信行業(yè)洗牌不可避免免，不同規(guī)模和地地位的企業(yè)需要以以不同的策略進(jìn)行行發(fā)展機(jī)遇總是與風(fēng)險(xiǎn)并存。這是一個(gè)最壞的年代，也是一個(gè)最好的年代特征超一流企業(yè)依舊保持規(guī)模擴(kuò)張，快速周轉(zhuǎn)舉例2012年已經(jīng)或即將達(dá)成千億銷售額企業(yè)，如萬科、保利、恒大等大型企業(yè)追求長期發(fā)展，向超一流靠攏隨著房地產(chǎn)市場利潤率向其他行業(yè)靠攏下降，房企維持企業(yè)總體盈利的最終解決方案將是規(guī)模的增長，如碧桂園、復(fù)地、富力等企業(yè)中型企業(yè)將在細(xì)分市場獲得發(fā)展在專業(yè)細(xì)分市場深耕，如朗詩、星河灣在區(qū)域性細(xì)分市場深耕，如新城、大華小型企業(yè)優(yōu)勝劣汰頻率加快由于小型企業(yè)項(xiàng)目較少，單個(gè)項(xiàng)目的成功與否將直接影響企業(yè)的生存或發(fā)展17行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績效宏觀影響因素17綜上所述，網(wǎng)新置置地當(dāng)前面臨的外外部環(huán)境如下

?住宅還有七到十年白銀期，但地區(qū)有差異?按國家和長三角的通用規(guī)劃，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)要占GDP的一定比重，對(duì)已經(jīng)形成的城市群要有一定的產(chǎn)業(yè)配套，這些都決定了以制造業(yè)立國的中國，未來將科技、現(xiàn)代服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)合在一起的地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式還有一定的投入空間。1?地產(chǎn)金融是大趨勢(shì)，行業(yè)的領(lǐng)先者都做了地產(chǎn)金融的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)并持續(xù)推進(jìn)，從海外已發(fā)展的市場來看，投資商、運(yùn)營商、服務(wù)商分離的模式已經(jīng)比較成熟。?至少還有一個(gè)波動(dòng)周期，如果不抓住這個(gè)周期帶來的洗牌機(jī)會(huì)，就不容易脫穎而出了?游戲規(guī)則變了，行業(yè)集中度加大，單項(xiàng)目投資規(guī)模擴(kuò)大，都不利于中小企業(yè)的異軍突起；2341819第一部分內(nèi)外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析內(nèi)部環(huán)境分析環(huán)境中的機(jī)會(huì)與威威脅總結(jié)網(wǎng)新置地優(yōu)勢(shì)是比比較明顯的20在江浙一帶尤其是是寧波、杭州，有有知名度和美譽(yù)度度（浙大和網(wǎng)新兩兩個(gè)品牌）與眾多開發(fā)合作伙伙伴合作磨合的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)領(lǐng)導(dǎo)人的企業(yè)家氣氣質(zhì)極具影響力戰(zhàn)略步驟的雛形已已經(jīng)顯現(xiàn)對(duì)政治、經(jīng)濟(jì)、園園區(qū)的觸覺的敏感感網(wǎng)新置地的優(yōu)勢(shì)事業(yè)心意志力遠(yuǎn)見胸懷感染力城市區(qū)域聚焦，多業(yè)態(tài)發(fā)展科技園項(xiàng)目中，與與政府合作模式多多樣，有一定的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)積累。且集團(tuán)團(tuán)擁有較豐富資源源可共享。同時(shí)，我們也對(duì)網(wǎng)網(wǎng)新置地可能存在在的能力劣勢(shì)做了了量化分析，以下下七個(gè)維度是大多多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)所需要的能力力21戰(zhàn)略管理能力人力資源培養(yǎng)能力融資能力市場能力產(chǎn)品能力內(nèi)部管理能力土地獲取能力指標(biāo)體系評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果康達(dá)信項(xiàng)目組通過過頭腦風(fēng)暴分解出出這七大類指標(biāo)的的具體指標(biāo)項(xiàng)22房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能力指標(biāo)體系土地獲取能力戰(zhàn)略管理能力人力資源管理能力產(chǎn)品能力內(nèi)部管理能力市場能力融資能力投資分析能力政府關(guān)系戰(zhàn)略合作能力債權(quán)融資能力股權(quán)融資能力并購能力品牌建設(shè)能力市場細(xì)分能力市場定位能力銷售能力客戶服務(wù)能力產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)能力品質(zhì)控制能力成本控制能力開發(fā)周期控制能力技術(shù)創(chuàng)新能力母子公司管控能力行政效率提升能力項(xiàng)目管控能力信息平臺(tái)建設(shè)能力財(cái)務(wù)管控能力人才梯隊(duì)建設(shè)能力人才儲(chǔ)備企業(yè)文化建設(shè)激勵(lì)控制能力戰(zhàn)略規(guī)劃能力戰(zhàn)略執(zhí)行能力戰(zhàn)略監(jiān)控能力風(fēng)險(xiǎn)控制能力并購整合能力指標(biāo)體系評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果我們對(duì)七大類指標(biāo)標(biāo)維度做了重要性性排序，表達(dá)了了我們對(duì)這些能力力的價(jià)值取向23戰(zhàn)略管理能力人力資源管理能力土地獲取能力融資能力市場能力產(chǎn)品能力內(nèi)部管理能力方向的重要性市場是一切的基礎(chǔ)資本驅(qū)動(dòng)管理驅(qū)動(dòng)技術(shù)驅(qū)動(dòng)資源驅(qū)動(dòng)相對(duì)而言，人力資源能力的重要性排到了最后資源驅(qū)動(dòng)技術(shù)驅(qū)動(dòng)管理驅(qū)動(dòng)資本驅(qū)動(dòng)指標(biāo)體系評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果低高過去現(xiàn)在未來通過指標(biāo)維度間的的兩兩比較，得出出七大維度的權(quán)重重2413579同樣重要重要但不明顯明顯重要強(qiáng)烈重要極端重要λmax=7.2801CI=0.0467RI=1.36CR=0.03543（<0.1時(shí)，一致性檢驗(yàn)通通過）CI：矩陣一致性指標(biāo)標(biāo)RI：隨機(jī)一致性指標(biāo)標(biāo)CR：隨機(jī)一致性比率率指標(biāo)體系評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果并進(jìn)一步形成完整整的權(quán)重分配表25指標(biāo)體系評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果指標(biāo)重要性=指標(biāo)標(biāo)權(quán)重×所在維度度權(quán)重?fù)?jù)此，我們得出了了所有指標(biāo)的重要要性排序26重要性能力得分指標(biāo)體系評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果然后，我們以標(biāo)桿桿公司為參照，按按以下標(biāo)準(zhǔn)對(duì)網(wǎng)新新的前述各項(xiàng)能力力進(jìn)行了評(píng)分12345絕對(duì)劣勢(shì)比較劣勢(shì)不分上下比較優(yōu)勢(shì)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)指標(biāo)評(píng)價(jià)價(jià)標(biāo)度：：指標(biāo)評(píng)分分等級(jí)劃劃分：指標(biāo)體系系評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果果27各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)評(píng)分結(jié)結(jié)果如下下：28指標(biāo)體系系評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果果28據(jù)此，我我們得到到了各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)在在能力維維度的排排序29重要性能力得分分指標(biāo)體系系評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果果將各項(xiàng)指指標(biāo)的重重要性得得分和能能力得分分做矩陣陣分析，，可以看看出網(wǎng)新新置地的的劣勢(shì)主主要表現(xiàn)現(xiàn)在以下下方面（（尤其是是銷售和和市場定定位能力力）30重要性能力得分分指標(biāo)體系系評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果果具體來講講，網(wǎng)新新置地在在資源方方面缺乏乏外部社社會(huì)資源源和內(nèi)部部專業(yè)人人才，同同時(shí)又無無法有效效整合集集團(tuán)資源源31核心問題：界定集團(tuán)和置地的資源落地界面無法有效整合集團(tuán)資源自身資源相對(duì)稀缺集團(tuán)主導(dǎo)項(xiàng)目立項(xiàng)和科技園運(yùn)營置地不能在項(xiàng)目資源整合方面達(dá)到科技地產(chǎn)相關(guān)方的要求短期內(nèi)，置地層面無法進(jìn)行大規(guī)模的科技園開發(fā)和運(yùn)營原因結(jié)果后果戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)？外部社會(huì)資源缺乏內(nèi)部專業(yè)人才匱乏指標(biāo)體系系評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果果從調(diào)研的的情況來來看，上上述劣勢(shì)勢(shì)主要表表現(xiàn)為：：32管理體系管理界面項(xiàng)目管理產(chǎn)品管理科技園運(yùn)營置地各職能部門在條線專業(yè)能力建設(shè)上還不能匹配公司的發(fā)展，條線的專業(yè)能力需要從制度、流程、指引、知識(shí)積累等幾方面做提升。1、項(xiàng)目公司與置地在業(yè)務(wù)權(quán)責(zé)方面有劃分不清楚的地方，總部職能部門對(duì)項(xiàng)目的支持偏少；2、與集團(tuán)在科技園開發(fā)前期的項(xiàng)目選擇等工作界面劃分比較模糊；1.項(xiàng)目開發(fā)管理基本還是人治為主，制度管理比較薄弱。2.對(duì)工程供方、監(jiān)理的管理及考核比較粗放3.部分項(xiàng)目股權(quán)合作，但和其他股東方?jīng)]有在一開始的權(quán)責(zé)界面和工作界面上做約定科技園的前期定位與政府的有效談判及溝通不到位1、與政府的合作模式、合作界面直接影響科技園項(xiàng)目的招商、銷售，科技園招商政策吸引力度不大；2、科技園運(yùn)營體系尚未完善。指標(biāo)體系系評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果果綜上所述述，網(wǎng)新新置地在在以下三三個(gè)方面面都存在在一定的的缺失，，尤其是是銷售與與市場定定位能力力是網(wǎng)新新當(dāng)前面面臨的最最主要問問題33指標(biāo)體系系評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果果34第一部分分內(nèi)外部環(huán)環(huán)境分析析外部環(huán)境境分析內(nèi)部環(huán)境境分析環(huán)境中的的機(jī)會(huì)與與威脅總總結(jié)在內(nèi)外環(huán)環(huán)境分析析的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，康康達(dá)信項(xiàng)項(xiàng)目組通通過討論論認(rèn)為，，網(wǎng)新置置地主要要面對(duì)的的機(jī)會(huì)和和挑戰(zhàn)表表現(xiàn)在以以下方面面：35威脅（T）機(jī)會(huì)（O）?以制造業(yè)業(yè)立國的的中國，，未來將將科技、、現(xiàn)代服服務(wù)、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)結(jié)合在一一起的地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)運(yùn)營模模式還有有一定的的投入空空間。?地產(chǎn)金融融是大趨趨勢(shì)，行行業(yè)的領(lǐng)領(lǐng)先者都都做了地地產(chǎn)金融融的結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)并并持續(xù)推推進(jìn)，從從海外已已發(fā)展的的市場來來看，投投資商、、運(yùn)營商商、服務(wù)務(wù)商分離離的模式式已經(jīng)比比較成熟熟。?至少還有有一個(gè)波波動(dòng)周期期，如果果不抓住住這個(gè)周周期帶來來的洗牌牌機(jī)會(huì)，，就不容容易脫穎穎而出了了?游游戲規(guī)則則變了，，行業(yè)集集中度加加大，單單項(xiàng)目投投資規(guī)模模擴(kuò)大，，都不利利于中小小企業(yè)的的異軍突突起；網(wǎng)新置地地的優(yōu)勢(shì)勢(shì)和劣勢(shì)勢(shì)表現(xiàn)在在以下方方面：36領(lǐng)軍人物物對(duì)對(duì)政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、園園區(qū)的觸觸覺的敏敏感和對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的專注與與熱情置地的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分布布有一定定的組合合，有了了抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的雛形形網(wǎng)新集團(tuán)團(tuán)與政府府有著良良好的合合作關(guān)系系在寧波、、杭州深深耕多年年，培養(yǎng)養(yǎng)了相對(duì)對(duì)忠誠的的客戶群群和產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的合合作伙伴伴科技園的的多合作作模式運(yùn)運(yùn)作為發(fā)發(fā)展科技技地產(chǎn)積積累了經(jīng)經(jīng)驗(yàn)劣勢(shì)（W）優(yōu)勢(shì)（S）資源劣勢(shì)勢(shì)：住宅宅土地獲獲取能力力較差，，沒有土土地儲(chǔ)備備，沒有有創(chuàng)新性性資金獲獲取渠道道，人力力資源的的加速培培養(yǎng)速度度和企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略擴(kuò)擴(kuò)張速度度有差距距能力劣勢(shì)勢(shì)：銷售售能力、、市場定定位能力力、母子子公司管管控能力力、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制能能力、投投資能力力、產(chǎn)品品研發(fā)設(shè)設(shè)計(jì)能力力、客戶戶服務(wù)能能力、人人才梯隊(duì)隊(duì)、儲(chǔ)備備與激勵(lì)勵(lì)控制能能力組織管理理劣勢(shì)：：制度、、流程、、指引、、知識(shí)積積累37第二部分分戰(zhàn)略規(guī)劃劃戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)戰(zhàn)略定位位商業(yè)模式式區(qū)域戰(zhàn)略略產(chǎn)品戰(zhàn)略略三大戰(zhàn)略略目標(biāo)38十年加個(gè)零。以杭州、寧波為核心發(fā)展區(qū)域，不排除其他機(jī)會(huì)區(qū)域科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)是未來的主要發(fā)展方向區(qū)域布局銷售目標(biāo)產(chǎn)品戰(zhàn)略網(wǎng)新置地地科技地地產(chǎn)十年年戰(zhàn)略目目標(biāo)建議議39張董事長長在網(wǎng)新新置地三三大戰(zhàn)略略目標(biāo)中中明確，，科技地地產(chǎn)是未未來發(fā)展展的主要要方向，，其占比比將達(dá)到到一半左左右。若若利用十十年左右右時(shí)間，，科技地地產(chǎn)收入入與住宅宅收入相相仿：年復(fù)合增增長率=(目標(biāo)標(biāo)銷售額額/當(dāng)前前銷售額額)^(1/年年數(shù))-1科技地產(chǎn)產(chǎn)年復(fù)合合增長率率為37%與傳統(tǒng)住住宅地產(chǎn)產(chǎn)相比，，科技地地產(chǎn)發(fā)展展還沒完完全進(jìn)入入一個(gè)相相對(duì)穩(wěn)定定的市場場環(huán)境，，37%的復(fù)合合增長目目標(biāo)對(duì)科科技地產(chǎn)產(chǎn)而言要要求過高高。40萬通地產(chǎn)產(chǎn)的復(fù)合合增長率率為13.35%張江高科科的復(fù)合合增長率率為6.55%年均復(fù)合合增長率率==(期末銷售售額/期初銷售售額)^(1/年數(shù))-1因此，科科技地產(chǎn)產(chǎn)也需要要與住宅宅地產(chǎn)““資源源互補(bǔ)、、協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展”，，建議10年加加個(gè)零還還是應(yīng)當(dāng)當(dāng)科技地地產(chǎn)與住住宅地產(chǎn)產(chǎn)協(xié)同41住宅地產(chǎn)產(chǎn)科技地產(chǎn)產(chǎn)整體最優(yōu)優(yōu)612萬方453億元住宅地產(chǎn)高資金投入CAGR=37%科技地產(chǎn)科技地產(chǎn)產(chǎn)的特殊殊性要求求高資金金投入、、長期持持有，因因此需要要有持續(xù)續(xù)的現(xiàn)金金流補(bǔ)充充；除了科技技地產(chǎn)配配套住宅宅外，純純住宅業(yè)業(yè)務(wù)能夠夠?yàn)榭萍技嫉禺a(chǎn)提提供更為為充分和和穩(wěn)定的的現(xiàn)金流流補(bǔ)充。。此外，建建議網(wǎng)新新將科技技地產(chǎn)的的市場占占有率目目標(biāo)設(shè)定定為10—20%（以以上目標(biāo)標(biāo)系根據(jù)據(jù)市場容容量測算算）銷售總體體量某開發(fā)商商銷售體體量年開工量量每年新開開工科技技園項(xiàng)目目15個(gè)個(gè)左右以單項(xiàng)目目出售2萬方計(jì)計(jì)，年出出售30萬方左左右按市場占占有率為25%測算,該公司年銷銷售規(guī)模模7.5萬萬方左右右以上海市市場現(xiàn)狀狀為依據(jù)據(jù)每年新開開工科技技園項(xiàng)目目50個(gè)個(gè)左右以單項(xiàng)目目出售2萬方計(jì)計(jì)，年出出售100萬方方左右按市場占占有率為20%測算,網(wǎng)新年銷銷售規(guī)模模20萬方方左右對(duì)江浙市市場容量量進(jìn)行測測算42因此，若若網(wǎng)新十十年后能能夠達(dá)到到20%的科技技園市場場占有率率，則科科技園營營業(yè)收入入可達(dá)到到33億億元，可可得年復(fù)復(fù)合增長長率18.7%，仍屬屬較快發(fā)發(fā)展。43若十年后后網(wǎng)新置置地達(dá)到到20%的市場占占有率則銷售面面積20萬方若按平均均售價(jià)1萬元/方計(jì)算年銷售額額20億元銷售租賃資本化：：622科技園年年?duì)I業(yè)收收入33.33億元若住宅地地產(chǎn)與科科技地產(chǎn)產(chǎn)銷售額額合并計(jì)計(jì)算，則則年復(fù)合合增長率率目標(biāo)可可設(shè)為24.15%（（按置地地過去5年銷售售額復(fù)合合增長率率已達(dá)30.78%，，因此24.15%的的目標(biāo)是是可行的的）年均復(fù)合合增長率率30.78%4445第二部分分戰(zhàn)略規(guī)劃劃戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)戰(zhàn)略定位位商業(yè)模式式區(qū)域戰(zhàn)略略產(chǎn)品戰(zhàn)略略戰(zhàn)略定位位的鉆石石模型46網(wǎng)新置地地科技地地產(chǎn)的戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位主動(dòng)布局江浙，省外機(jī)會(huì)擴(kuò)張服務(wù)于中小型成長性創(chuàng)新企業(yè)1.確?，F(xiàn)金流產(chǎn)品的高去化率，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡2.通過科技地產(chǎn)的布局和運(yùn)營，使得土地增值3.組建地產(chǎn)金融，為資本溢價(jià)退出提供退出通道兩大加速器：①銷售、持有、資本化，多點(diǎn)盈利②資源、技術(shù)、管理、資本，四輪驅(qū)動(dòng)建設(shè)科技新城，推動(dòng)智慧城市運(yùn)營4748第二部分分戰(zhàn)略規(guī)劃劃戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)戰(zhàn)略定位位商業(yè)模式式（科技技地產(chǎn)））區(qū)域戰(zhàn)略略產(chǎn)品戰(zhàn)略略科技地產(chǎn)產(chǎn)的商業(yè)業(yè)模式框框架四大體系系科技園四四大盈利利點(diǎn)建立四大大體系、、四大盈盈利點(diǎn)的的科技地地產(chǎn)商業(yè)業(yè)模式49四大盈利點(diǎn)物業(yè)資本化收益舊廠改造收益物業(yè)租售收益服務(wù)增值收益（土地增值收益）50第二部分分戰(zhàn)略規(guī)劃劃戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)戰(zhàn)略定位位商業(yè)模式式（科技技地產(chǎn)））區(qū)域戰(zhàn)略略產(chǎn)品戰(zhàn)略略科技地產(chǎn)產(chǎn)的商業(yè)業(yè)模式框框架四大體系系科技園三三大盈利利點(diǎn)科技園開開發(fā)方面面，建議議網(wǎng)新借借鑒億達(dá)達(dá)的“官官助民辦辦”模式式說明：“官助民民辦”模模式的發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)：形成產(chǎn)產(chǎn)業(yè)客戶戶集聚、、園區(qū)開開發(fā)企業(yè)業(yè)具備良良好的盈盈利能力力“官助民民辦”成成功的關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)：“官””與“民民”角色色的良好好互動(dòng)“官助民民辦”模模式的運(yùn)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：政府政政策的變變動(dòng)官助民辦政府企業(yè)投資方招商建設(shè)服務(wù)客戶集聚聚產(chǎn)業(yè)規(guī)劃劃、政策策支持資金、資資本產(chǎn)業(yè)發(fā)展展社會(huì)效益益及稅收收運(yùn)營利潤潤資本回報(bào)報(bào)產(chǎn)業(yè)樓收收益服務(wù)效益益土地收益益運(yùn)營機(jī)制制地產(chǎn)金融融開發(fā)運(yùn)營服務(wù)51對(duì)網(wǎng)新的的科技地地產(chǎn)而言言，運(yùn)營營主要是是指資本本代建和和政府代代建政府代建資本代建園區(qū)代建以代建為核心的運(yùn)營商與土地投資或運(yùn)營商合作在長三角內(nèi)輸出網(wǎng)新的管理和品牌用輕資產(chǎn)撬動(dòng)大資產(chǎn)，形成一定的規(guī)模布局行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)企業(yè)行為為企業(yè)績效效地產(chǎn)金融融開發(fā)運(yùn)營服務(wù)52科技園資資本代建建的主要要對(duì)象是是戰(zhàn)略投投資者，，合作的的界面可可以是投投資方出出錢拿地地，網(wǎng)新新主要出出技術(shù)、、出管理理。在具體過過程中，，可以由由房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商和戰(zhàn)略略投資者者聯(lián)合起起來，共共同合作作進(jìn)行房房地產(chǎn)開開發(fā)建設(shè)設(shè)，或由由戰(zhàn)略投投資者向向房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商提供長長期抵押押貸款，，從中獲獲取貸款款利息。。房地產(chǎn)開發(fā)商戰(zhàn)略投資者房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款利息管理技術(shù)資金行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)企業(yè)行為為企業(yè)績效效地產(chǎn)金融融開發(fā)運(yùn)營服務(wù)53科技地產(chǎn)產(chǎn)的服務(wù)務(wù)可以包包括三個(gè)個(gè)方面54服務(wù)成立商會(huì)組織科技園的運(yùn)營服務(wù)深入到客戶的業(yè)務(wù)支持行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)企業(yè)行為為企業(yè)績效效地產(chǎn)金融融開發(fā)運(yùn)營服務(wù)科技園的的運(yùn)營服服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和維護(hù)企業(yè)綜合服務(wù)生活教育配套和城區(qū)文化建設(shè)孵化服務(wù)培訓(xùn)服務(wù)人力服務(wù)科技園的運(yùn)營服務(wù)提供人力資源事務(wù)的咨詢服務(wù)，如檔案管理、畢業(yè)生工作、職稱評(píng)審、用工備案等政策性服務(wù)，企業(yè)人才引進(jìn)套餐式服務(wù)等。提供相關(guān)產(chǎn)業(yè)緊缺人才培訓(xùn)項(xiàng)目政策咨詢、項(xiàng)目征集、補(bǔ)貼申請(qǐng)等服務(wù)。行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)企業(yè)行為為企業(yè)績效效地產(chǎn)金融融開發(fā)運(yùn)營服務(wù)55企業(yè)綜合合服務(wù)包包括行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)企業(yè)行為為企業(yè)績效效地產(chǎn)金融融開發(fā)運(yùn)營服務(wù)56園區(qū)服務(wù)務(wù)還可以以深入到到對(duì)客戶戶的業(yè)務(wù)務(wù)支持上上，使客客戶不僅僅“安居居”，還還能“樂樂業(yè)”對(duì)應(yīng)開發(fā)水平的技術(shù)、基金、人才和信息需求

公司成立軟件公共測試支持基金支持孵化支持物業(yè)支持企業(yè)支持中心市場培育支持信息收集傳播支持培訓(xùn)支持區(qū)域內(nèi)咨詢服務(wù)支持外部組織對(duì)新企業(yè)的支持協(xié)調(diào)不同公司的方法集成，營運(yùn)條件信息共享通過網(wǎng)絡(luò)協(xié)調(diào)各種支持手段技術(shù)與市場需求對(duì)接技術(shù)研發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品銷售配送應(yīng)用、營銷客戶營運(yùn)企業(yè)支持中心園區(qū)服務(wù)還可以深入到對(duì)客戶的業(yè)務(wù)支持上軟件測試基金支持市場培育支持園區(qū)企業(yè)信息收集傳播支持……行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)企業(yè)行為為企業(yè)績效效地產(chǎn)金融融開發(fā)運(yùn)營服務(wù)57趨勢(shì)五此外，可可以成立立商會(huì)組組織，為為重要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)客戶戶提供經(jīng)經(jīng)營戰(zhàn)略略層面的的升級(jí)服服務(wù)價(jià)值四價(jià)值三價(jià)值二價(jià)值一可以為產(chǎn)業(yè)客戶帶來更多的利潤，為當(dāng)?shù)卣畮砀嗟亩愂帐刮覀儗?duì)產(chǎn)業(yè)有更深刻的理解，可以為政府提供更有價(jià)值的產(chǎn)業(yè)政策建議可以為網(wǎng)新置地未來投資相關(guān)產(chǎn)業(yè)獲得更多有價(jià)值的信息可以獲得更多的戰(zhàn)略合作客戶，為拓展外地城市贏得更多的捆綁客戶行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)企業(yè)行為為企業(yè)績效效地產(chǎn)金融融開發(fā)運(yùn)營服務(wù)58未來地產(chǎn)產(chǎn)商要從從三輪驅(qū)驅(qū)動(dòng)發(fā)展展為四輪輪驅(qū)動(dòng)59資源驅(qū)動(dòng)技術(shù)驅(qū)動(dòng)管理驅(qū)動(dòng)資本驅(qū)動(dòng)管理驅(qū)動(dòng)技術(shù)驅(qū)動(dòng)資源驅(qū)動(dòng)行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)企業(yè)行為為企業(yè)績效效地產(chǎn)金融融開發(fā)運(yùn)營服務(wù)房地產(chǎn)企企業(yè)的融融資渠道道主要有有以下幾幾類60建立自有有資金源源（如收收購銀行行、公募募基金、、設(shè)立財(cái)財(cái)務(wù)公司司等）建立合作作資金源源（如合合資成立立基金））信托、基金信貸融資股權(quán)融資投資性的股權(quán)融資---注冊(cè)資本和固有資本資本市場股權(quán)融資---發(fā)行債權(quán)---IPO即銀行信貸（一般需要有占投資總額35%的自有資金）信托（受銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管的金融機(jī)構(gòu)）---融資首選，沒有自有資金的要求公募資金（如REITS）---國內(nèi)暫無公開募集的基金，基本都是海外基金（如摩根、高盛）或國內(nèi)企業(yè)在國外設(shè)立的基金（如首創(chuàng)的ING）3.私募基金（非金融機(jī)構(gòu)，只在工商局注冊(cè)，不持有金融許可證）*過橋融融資是一一種融資資手段，，而非獨(dú)獨(dú)立的融融資產(chǎn)品品和資金金來源（（如，將將信托融融資作為為過橋手手段，取取得資金金用于支支付土地地出讓金金及相關(guān)關(guān)費(fèi)用，，在獲得得土地權(quán)權(quán)證后將將土地評(píng)評(píng)估并抵抵押給銀銀行，用用獲得的的銀行信信貸資金金償還過過橋資金金，并投投入建設(shè)設(shè)）行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績效地產(chǎn)金融開發(fā)運(yùn)營服務(wù)間接融資直接融資國外三大主主流融資方方式61信托、基金信貸融資股權(quán)融資投資性的股權(quán)融資---注冊(cè)資本和固有資本資本市場股權(quán)融資---發(fā)行債權(quán)---IPO即銀行信貸（一般需要有占投資總額35%的自有資金）信托（受銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管的金融機(jī)構(gòu)）---融資首選，沒有自有資金的要求公募資金（如REITS）---國內(nèi)暫無公開募集的基金，基本都是海外基金（如摩根、高盛）或國內(nèi)企業(yè)在國外設(shè)立的基金（如首創(chuàng)的ING）3.私募基金（非金融機(jī)構(gòu)，只在工商局注冊(cè)，不持有金融許可證）國外三大主流融資方式*過橋融資是一種融資手段，而非獨(dú)立的融資產(chǎn)品和資金來源（如，將信托融資作為過橋手段，取得資金用于支付土地出讓金及相關(guān)費(fèi)用，在獲得土地權(quán)證后將土地評(píng)估并抵押給銀行，用獲得的銀行信貸資金償還過橋資金，并投入建設(shè)）行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績效地產(chǎn)金融開發(fā)運(yùn)營服務(wù)在三大主流流融資渠道道中，私募募股權(quán)將是是國內(nèi)房地地產(chǎn)企業(yè)未未來最重要要的融資渠渠道之一我們國家的情況，上市股權(quán)與上市債權(quán)現(xiàn)階段受政策抑制，很難達(dá)到這樣高的比重，因此，私募股權(quán)是最有發(fā)展?jié)摿Φ膭?chuàng)新方向。行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績效地產(chǎn)金融開發(fā)運(yùn)營服務(wù)62因此網(wǎng)新應(yīng)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持引引進(jìn)戰(zhàn)略投投資者，成成立私募基基金63開發(fā)銷售持有經(jīng)營（升值后）轉(zhuǎn)讓其他機(jī)構(gòu)投資者或發(fā)REITS以股權(quán)方式注入資本獲取部分利潤（3--5年）資本退出獲取溢價(jià)網(wǎng)新置地與與美國股東東曾持有濱濱江某寫字字樓，并尋尋找了國際際大客戶進(jìn)進(jìn)駐，為產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚集打打下了基礎(chǔ)礎(chǔ)，但因經(jīng)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，，網(wǎng)新置地地沒有堅(jiān)定定戰(zhàn)略而退退出，將股股權(quán)按原價(jià)價(jià)賣給美國國股東，后后來經(jīng)濟(jì)形形勢(shì)轉(zhuǎn)好，，美國股東東在溢價(jià)后后翻倍賣出出。行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績效地產(chǎn)金融開發(fā)運(yùn)營服務(wù)獲取租金收收益當(dāng)網(wǎng)新發(fā)起起的私募通通過3—5年的經(jīng)營營使持有物物業(yè)增值后后，可以通通過發(fā)行REITs實(shí)現(xiàn)資本本退出，從從而獲取溢溢價(jià)收益64網(wǎng)新集團(tuán)：：網(wǎng)新置地：：先通過私募募基金把各各種私募投投資人吸引引進(jìn)來，回回報(bào)的是資資產(chǎn)的收益益的價(jià)值，，然后用這這個(gè)錢去收收購園區(qū)物物業(yè)，通過過自己的運(yùn)運(yùn)作，把整整個(gè)項(xiàng)目升升值。升值值以后把整整個(gè)項(xiàng)目注注入到瑞士士，就等于于是公開發(fā)發(fā)行，同樣樣投資團(tuán)隊(duì)隊(duì)也得到了了相應(yīng)的分分紅，通過過這樣的模模式，使價(jià)價(jià)值鏈的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)行為企業(yè)績效地產(chǎn)金融開發(fā)運(yùn)營服務(wù)6465第二部分戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略定位商業(yè)模式（（科技地產(chǎn)產(chǎn)）區(qū)域戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略科技地產(chǎn)的的商業(yè)模式式框架四大體系科技園四大盈利利點(diǎn)科技園的四大盈盈利點(diǎn)66四大盈利點(diǎn)物業(yè)資本化收益舊廠改造收益物業(yè)租售收益服務(wù)增值收益（土地增值收益）67盈利點(diǎn)1物業(yè)業(yè)租售收益自有資金銀行貸款科技園持有部分：優(yōu)質(zhì)的園區(qū)和科技物業(yè)銷售部分：配套住宅、未來增值不高的園區(qū)和科技物業(yè)

租金收益資產(chǎn)溢價(jià)租約抵押貸款退出獲利歸還貸款滾動(dòng)開發(fā)租金歸還利息資產(chǎn)抵押貸款67但是聯(lián)東U谷的的物業(yè)租售收益益是基于其三大大服務(wù)體系而實(shí)實(shí)現(xiàn)的創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)人力資源和培訓(xùn)服務(wù)政策支持服務(wù)信息與宣傳服務(wù)中介服務(wù)專業(yè)技術(shù)支持服務(wù)統(tǒng)采統(tǒng)購服務(wù)會(huì)務(wù)內(nèi)部保潔裝修監(jiān)理金融服務(wù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)運(yùn)營支持服務(wù)增值服務(wù)定制服務(wù)68盈利點(diǎn)2物物業(yè)資本化收益益以物業(yè)產(chǎn)權(quán)入股聯(lián)合政府聯(lián)合VC聯(lián)合其他基金69例如，星河集團(tuán)團(tuán)在深圳星河World、常常州星河紅土創(chuàng)創(chuàng)業(yè)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園園中運(yùn)用了物業(yè)業(yè)資本化的盈利利模式：70入駐企業(yè)現(xiàn)金股權(quán)上市產(chǎn)權(quán)星河創(chuàng)新投資二級(jí)市場退出獲獲利再如，天安數(shù)碼碼城也成立了投投融資服務(wù)平臺(tái)臺(tái)，直接投資入園企業(yè)，，僅深圳天安數(shù)數(shù)碼城就成功培培育了近30家家上市公司71針對(duì)中小企業(yè)融資難，設(shè)立“投融資服務(wù)平臺(tái)”投資高成長性企業(yè)培育創(chuàng)業(yè)型企業(yè)20年間培育了近30家上市公司：德潤電子——中國內(nèi)地最具規(guī)模與實(shí)力的專業(yè)電子連接器制造企業(yè)海川股份——開發(fā)低碳技術(shù)和集成行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，被譽(yù)為“民族導(dǎo)航的基石”的凱立德先施科技——填補(bǔ)高頻射頻識(shí)別核心技術(shù)空白諾亞舟——2007年國美紐約證券交易所上市銀之杰——2010年5月創(chuàng)業(yè)板成功上市，成為創(chuàng)業(yè)板銀行軟件第一股“準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)”性質(zhì)“培育機(jī)構(gòu)”性質(zhì)再如張江高科設(shè)設(shè)立了三大基金金對(duì)園區(qū)內(nèi)企業(yè)業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資資7220億元規(guī)模的浦東東新區(qū)風(fēng)險(xiǎn)投資引導(dǎo)資資金1億元的東方惠金金基金10億元的創(chuàng)投基金金對(duì)園區(qū)內(nèi)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資盈利點(diǎn)3與與實(shí)體企業(yè)合作作，對(duì)實(shí)體企業(yè)業(yè)的舊廠房進(jìn)行行改造，以“售售后回租”等方方式獲取租金差差額收益。73萬通實(shí)業(yè)（55%）+TCL（45%）萬通新創(chuàng)萬通實(shí)業(yè)方面未來3年將通過不斷提提供種子基金，，增持萬通新創(chuàng)TCL未來在萬通新創(chuàng)創(chuàng)的股份將逐漸減持，但集團(tuán)旗下百萬方方的土地儲(chǔ)備將逐步步注入萬通新創(chuàng)創(chuàng)無錫的萬通公社社是萬通新創(chuàng)公公司的第一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，萬通收購TCL占地27萬平方米的無錫項(xiàng)目，對(duì)對(duì)其進(jìn)行再次開開發(fā)，打造成廠廠區(qū)、倉儲(chǔ)、物物流、宿舍為一一體的綜合性工工業(yè)社區(qū)。采用“售后回租租”模式，TCL集團(tuán)對(duì)其中的一一半面積進(jìn)行回回租，租期6年。經(jīng)過一年運(yùn)運(yùn)營，園區(qū)其他部分分分租給了美的、、速必達(dá)物流等等公司，目前出租率近近90%。同時(shí)，管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)還嘗試引進(jìn)進(jìn)倉儲(chǔ)市場、奧奧特萊斯、汽車車影院等高附加加值運(yùn)營商。成功項(xiàng)目盈利點(diǎn)4：服務(wù)務(wù)增值收益，例例如億達(dá)的技術(shù)服務(wù)（如IT外包、IT人才派遣、軟軟件測試等）74IT-BPOIT外包IT人才派遣軟件服務(wù)（IT支持與維維護(hù)）億達(dá)的技術(shù)服務(wù)商角色專業(yè)服務(wù)（IT咨詢與系統(tǒng)集成）盈利點(diǎn)4：服務(wù)務(wù)增值收益，再再如東業(yè)創(chuàng)新的的電商服務(wù)（如如電商物流服務(wù)務(wù)、電商云服務(wù)務(wù)等）75東業(yè)創(chuàng)新3.0電商產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營服務(wù)體系“一網(wǎng)”：“普福匯”網(wǎng)站抱團(tuán)整合園區(qū)企業(yè)與各類服務(wù)類網(wǎng)站、團(tuán)購網(wǎng)站、LBS服務(wù)網(wǎng)站；“一店”：入駐企業(yè)可免費(fèi)入駐運(yùn)營商建立在天貓/京東的“普福匯”賣場旗艦店，由運(yùn)營商組織網(wǎng)絡(luò)營銷策劃和促銷活動(dòng)。搭建電商云服務(wù)平臺(tái)，協(xié)助入駐電商解決運(yùn)營中各類后臺(tái)支撐需求在杭州建智能倉配中心，在北京、廣州、沈陽等地建立倉配服務(wù)站，以“干線空運(yùn)+落地配送”模式為電商提供第三方物流服務(wù)整合銀行、擔(dān)保公司、小貸公司以及銀貨通等金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，提供例如基于電商運(yùn)營業(yè)績的信用貸款、基于電商庫存的質(zhì)押貸款等多樣化金融服務(wù)。O2O營銷導(dǎo)流電商云服務(wù)支撐電商物流小微電商信貸對(duì)網(wǎng)新置地而言言，可提供第四四方物流服務(wù)，，即專門為第一一方、第二方和和第三方提供物物流規(guī)劃、咨詢?cè)儭⑽锪餍畔⑾迪到y(tǒng)（如倉儲(chǔ)管管理系統(tǒng)、訂單單管理系統(tǒng)、物物流配送系統(tǒng)））等活動(dòng)76第二部分戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略定位商業(yè)模式區(qū)域戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略科技地產(chǎn)的目標(biāo)標(biāo)城市篩選指標(biāo)標(biāo)可重點(diǎn)考慮目目標(biāo)城市的實(shí)力力、活力、吸引引力77對(duì)大連億達(dá)進(jìn)入入以下區(qū)域時(shí)的的當(dāng)年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)78第二部分戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略定位商業(yè)模式區(qū)域戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略科技地產(chǎn)可以形形成三階段產(chǎn)品品實(shí)現(xiàn)路徑，建建議網(wǎng)新在產(chǎn)品品的不同階段聚聚焦不同的客戶戶群體79產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)吸引更多企業(yè)自動(dòng)聚集大力發(fā)展住宅配套配套招商聚集產(chǎn)業(yè)科技園大招商（招商前置，定制代建）全球500強(qiáng)企業(yè)全國知名企業(yè)省內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)產(chǎn)業(yè)3產(chǎn)業(yè)2產(chǎn)業(yè)1產(chǎn)業(yè)鏈縱向延伸橫向延伸橫向延伸產(chǎn)業(yè)鏈縱向延伸中小型創(chuàng)新型成長性目標(biāo)客戶捆綁政府，外資資大企業(yè)可以融融資租賃形式分分期付款，最終終持有物業(yè)；舍小利，求大全全，集團(tuán)內(nèi)部理理清產(chǎn)業(yè)鏈，由由集團(tuán)內(nèi)部企業(yè)業(yè)先充實(shí)，再由由集團(tuán)層面出面面，與國內(nèi)大企企業(yè)溝通合作加強(qiáng)與網(wǎng)新盛世世等招商代理公公司的合作79未來，建議網(wǎng)新新合理搭配科技技地產(chǎn)的銷售與與持有比例，實(shí)實(shí)現(xiàn)多種渠道的的收益80科技園滾動(dòng)開發(fā)住宅現(xiàn)金流科技園現(xiàn)金流科技園升值科技園變現(xiàn)獲取溢價(jià)出租收益資本化收益以物業(yè)產(chǎn)權(quán)入股，或聯(lián)合基金投資潛力客戶銷售：租賃：資本化=6:2:2部分銷售部分持有銷售81第三部分戰(zhàn)略路徑①戰(zhàn)略舉措②實(shí)施計(jì)劃③將實(shí)施計(jì)劃寫寫入績效合同存在問題項(xiàng)目運(yùn)營招商能力管理體系人力資源過程管理不到位位2.投資模式傳統(tǒng)，，機(jī)會(huì)型導(dǎo)向3.項(xiàng)目定位流程不不標(biāo)準(zhǔn)與政府合作模式式傳統(tǒng)，處于被被動(dòng)地位融資渠道單一供應(yīng)商管理缺乏乏開發(fā)運(yùn)營合作模式置地各職能部門門在條線專業(yè)能能力建設(shè)上還不不能匹配公司的的發(fā)展項(xiàng)目開發(fā)管理基基本還是人治為為主，制度管理理比較薄弱集團(tuán)、置地、項(xiàng)項(xiàng)目公司管理界界面不清晰科技園缺乏標(biāo)桿桿性企業(yè)進(jìn)駐科技園產(chǎn)業(yè)均以以銷售為主，盈盈利方式單一科技園產(chǎn)品招商商速度較慢網(wǎng)新置地品牌知知名度較低置地自身的科技技園招商資源有有限注：未明確標(biāo)明明的戰(zhàn)略路徑均均為管控、流程程制度落地范疇疇商業(yè)模式四大體系區(qū)域戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略四大盈利點(diǎn)解決方案戰(zhàn)略支撐組織策略產(chǎn)品策略投資策略加強(qiáng)過程管理（加強(qiáng)投資風(fēng)控、精細(xì)化管理、全預(yù)算管理、采購管理創(chuàng)新投資開發(fā)模式（億達(dá)、普福等）資源策略定位策劃流程標(biāo)準(zhǔn)化、確定各專業(yè)人員的參與時(shí)機(jī)和程度創(chuàng)新政府合作模式（“官助民辦”；與政府共同持有項(xiàng)目）為戰(zhàn)略合作伙伴提供資本代建；合作成立私募基金；選擇規(guī)模匹配的戰(zhàn)略投融資伙伴 人才策略落實(shí)績效工資制人員配置角度、人員發(fā)展角度、人才需求標(biāo)準(zhǔn)角度解決人才問題科技園專業(yè)人才儲(chǔ)備培養(yǎng)建立采購條線各專業(yè)合作資源信息庫組織策略建立三級(jí)管控模式、管控權(quán)責(zé)梳理建立運(yùn)營管理部門或崗位梳理檔案資料，進(jìn)行統(tǒng)籌管理各部門做知識(shí)積累客戶策略大客戶招商前置、打造產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)、用特色服務(wù)吸引客戶產(chǎn)品策略建立租售、舊廠改造、資本化、服務(wù)增值的四大盈利點(diǎn)，確立銷售、持有、資本化比例建設(shè)招商團(tuán)隊(duì)、加強(qiáng)績效管理品牌建設(shè)明確投資目標(biāo)與方向資源策略建立與招商代理公司的固定合作伙伴關(guān)系，充分利用其資源引進(jìn)大客戶戰(zhàn)略路徑戰(zhàn)略路徑邏輯圖圖83網(wǎng)新置地戰(zhàn)略路路徑價(jià)值第一階段確保核心區(qū)域科科技地產(chǎn)項(xiàng)目的的成功運(yùn)作，打打造網(wǎng)新科技地地產(chǎn)品牌第二階段拓展新的區(qū)域，，省外機(jī)會(huì)擴(kuò)張張第三階段全國主動(dòng)布局，，樹立網(wǎng)新科技技地產(chǎn)品牌時(shí)間安排建立有利的政府府合作模式，充充分利用政府資資源在利用網(wǎng)新集團(tuán)團(tuán)現(xiàn)有資源的基基礎(chǔ)上，以服務(wù)務(wù)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)價(jià)培育招商、營銷銷團(tuán)隊(duì)，加速去去化做好科技園的后后期運(yùn)營工作第一階段工作重重心戰(zhàn)略路徑在第一階段向第第二階段邁進(jìn)過過程中，可嘗試試以四大體系和和四大盈利模式式為中心的商業(yè)業(yè)模式，為跨越越式發(fā)展創(chuàng)造條條件。除去對(duì)新商業(yè)模模式嘗試、突破破的項(xiàng)目，網(wǎng)新新集團(tuán)已有科技技地產(chǎn)項(xiàng)目的全全過程提升841.科技地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位位網(wǎng)新集團(tuán)為什么么做科技地產(chǎn)：：網(wǎng)新集團(tuán)的內(nèi)生生式增長需要科科技+地產(chǎn)的協(xié)同發(fā)展展更易發(fā)揮網(wǎng)新集集團(tuán)多產(chǎn)業(yè)鏈、、資源豐富的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，形成類似似舟山研究院的的資源聯(lián)盟進(jìn)入目標(biāo)城市的的首要問題：網(wǎng)新集團(tuán)或網(wǎng)新新置地對(duì)當(dāng)?shù)卣泻畏N吸引引力？1）浙大背景；2）有錢、實(shí)力雄雄厚；3）網(wǎng)新集團(tuán)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分布和支持持；4）網(wǎng)新招商能力力強(qiáng)，有潛在整整合大客戶的能能力；5）網(wǎng)新置地的一一級(jí)開發(fā)資質(zhì)與與能力；6）網(wǎng)新園區(qū)運(yùn)營營承諾，開園后后期的支持服務(wù)務(wù)；7）具備產(chǎn)業(yè)為先先，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)能能力科技地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)戰(zhàn)略定位和布局局策略：科技地產(chǎn)項(xiàng)目須須具有可復(fù)制、、可平移和可升升級(jí)的產(chǎn)業(yè)帶或或產(chǎn)業(yè)園，比如如蘇高新的醫(yī)療療器械產(chǎn)業(yè)園、、環(huán)保產(chǎn)業(yè)園在已有科技地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的城市，，以點(diǎn)帶面、多多業(yè)態(tài)布局、差差異化定位，進(jìn)進(jìn)行持續(xù)經(jīng)營和和發(fā)展2.項(xiàng)目拓展的的標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)狀：本質(zhì)在做地產(chǎn)拓展標(biāo)準(zhǔn)：政府府能提供便宜土土地談判重點(diǎn)在于讓讓政府放松審批批轉(zhuǎn)變：打破住宅地產(chǎn)觀觀念，樹立以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)動(dòng)住宅地產(chǎn)的開開發(fā)經(jīng)營理念，即先產(chǎn)業(yè)，后后住宅！拓展標(biāo)準(zhǔn)：關(guān)注注王新產(chǎn)業(yè)規(guī)劃劃是否能在目標(biāo)標(biāo)區(qū)域落地，打打破目前的招商商以包裝銷售為為主的局面除去對(duì)新商業(yè)模模式嘗試、突破破的項(xiàng)目，網(wǎng)新新集團(tuán)已有科技技地產(chǎn)項(xiàng)目的全全過程提升853.與政府互動(dòng)總結(jié)現(xiàn)有核心條款，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)精準(zhǔn)把握政府的關(guān)注點(diǎn)在政府的一般性條款的基礎(chǔ)上：為入園企業(yè)爭取最優(yōu)惠、個(gè)性化的政策扶持（前提是明確入園企業(yè)）獲得對(duì)網(wǎng)新集團(tuán)的特殊政策（前提是做產(chǎn)業(yè)，而不是做地產(chǎn)），目前主流開發(fā)商的土地政策是30%產(chǎn)業(yè)用地、70%的可規(guī)劃、自主開發(fā)用地4.產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品創(chuàng)新+踏準(zhǔn)營銷節(jié)奏，如萬科VMO萬科VMO的產(chǎn)品特色：空中花園、觀景露臺(tái)、采光地下室萬科VMO地理位置較差，但其營銷節(jié)點(diǎn)緊緊抓住了上海市第一次限購多產(chǎn)品線，多業(yè)態(tài)布局，如聯(lián)東U谷的“功能聚合/業(yè)態(tài)聚合產(chǎn)業(yè)聚合體”景觀魅力標(biāo)志、交通/公用事業(yè)到位，如華夏幸?；鶚I(yè)個(gè)性化、專業(yè)化配套服務(wù)，如億達(dá)、聯(lián)東U谷除去對(duì)新商業(yè)模模式嘗試、突破破的項(xiàng)目，網(wǎng)新新集團(tuán)已有科技技地產(chǎn)項(xiàng)目的全全過程提升865.工程營造與運(yùn)營6.招商和營銷7.園區(qū)運(yùn)營在總結(jié)住宅開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立科技地產(chǎn)跨區(qū)域、滾動(dòng)式的多項(xiàng)目運(yùn)營體系響應(yīng)網(wǎng)新集團(tuán)智慧城市戰(zhàn)略，利用集團(tuán)資源和技術(shù)，在智慧建筑、綠色節(jié)能方面加大投入突出綠色建筑特色，誘發(fā)政府需求，如可給政府代建一個(gè)綠色建筑，置換資源招商：首先根據(jù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，努力打造有特色的產(chǎn)業(yè)園，吸引1-2個(gè)主力客戶商業(yè)配套方面：建議與較強(qiáng)的運(yùn)營商合作，并形成戰(zhàn)略聯(lián)盟住宅用地，可賣給大品牌房地產(chǎn)公司或合作開發(fā)，一方面回籠資金，一方面促使土地增值營銷：打造示范區(qū)或體驗(yàn)區(qū)，抓住企業(yè)對(duì)辦公場所的需求點(diǎn)，將新的工作與生活方式傳遞給客戶，如世茂納米城、萬科VMO尋找實(shí)力強(qiáng)勁的戰(zhàn)略合作伙伴（如聯(lián)東U谷），與網(wǎng)新的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)（如網(wǎng)新盛世）共同合資成立公司提升園區(qū)運(yùn)營管理水平增加對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力通過跟戰(zhàn)略合作伙伴的協(xié)同，獲取戰(zhàn)略合作伙伴的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，以此提高自己。戰(zhàn)略舉措87客戶產(chǎn)品投資人員資源組織戰(zhàn)略舉措8888客戶產(chǎn)品投資人員資源組織戰(zhàn)略舉措89客戶產(chǎn)品投資人員資源組織戰(zhàn)略舉措90客戶產(chǎn)品投資人員資源組織戰(zhàn)略舉措91客戶產(chǎn)品投資人員資源組織戰(zhàn)略舉措92客戶產(chǎn)品投資人員資源組織93第三部分戰(zhàn)略路徑①戰(zhàn)略舉措②實(shí)施計(jì)劃③將實(shí)施計(jì)劃寫入入績效合同實(shí)施計(jì)劃（詳見EXCEL附件））9495第三部分戰(zhàn)略路徑①戰(zhàn)略舉措②實(shí)施計(jì)劃③將實(shí)施計(jì)劃寫入入績效合同將上述實(shí)施計(jì)劃以以績效合同方式進(jìn)進(jìn)行約定(里程碑)示例9697第四部分戰(zhàn)略支撐體系組織管控體系流程運(yùn)營體系人力資源體系建立與戰(zhàn)略規(guī)劃相相適應(yīng)的管控模式式與管控機(jī)構(gòu)98科技地產(chǎn)在前期策策劃時(shí)，進(jìn)行IPT集成研發(fā)99成立跨企業(yè)小組組長：置地董事長組員提出各自產(chǎn)品和服務(wù)嵌入科技園區(qū)的解決方案與集團(tuán)外部供方一同參與競標(biāo)在科技地產(chǎn)的開發(fā)發(fā)過程中建立集團(tuán)團(tuán)對(duì)置地“五聽證證、一審批”的戰(zhàn)戰(zhàn)略管控模式100說明及圖例：、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)劃分為六個(gè)階段段：項(xiàng)目論證、項(xiàng)項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管管理、工程施工管管理、銷售管理和和入伙管理。、工程施工管理階階段和銷售管理階階段的時(shí)間存在重重疊。：代表關(guān)鍵里程碑碑：代表某個(gè)階段的的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)務(wù)，即其輸出會(huì)成成為本階段其他專專業(yè)開展活動(dòng)的輸輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)務(wù)。項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理階段項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙竣工銷售管理階段入伙管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備、招商運(yùn)營方案概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報(bào)建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計(jì)方案及施工圖報(bào)建、初步設(shè)計(jì)報(bào)建、基礎(chǔ)提前開工報(bào)建辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設(shè)計(jì)配合銷售配合項(xiàng)目投資決策目標(biāo)地塊研究招拍掛聽證審批根據(jù)網(wǎng)新