蘇州景區(qū)別墅區(qū)項目營銷策劃報告

xxx項目營銷策劃提報第一部分：市場篇第二部分：產(chǎn)品篇第三部分：營銷推廣篇核心內(nèi)容市場主旨篇：我們需要解決的問題一、市場的空缺在哪里？二、太湖同質(zhì)化的生路在哪里？三、存量產(chǎn)品的現(xiàn)狀？四、對未開發(fā)地塊的思考…市場的空缺在哪里？缺少集配套、景觀、度假、服務(wù)與一體的高檔物業(yè)從對蘇州各個別墅區(qū)別墅產(chǎn)品的特征分析可以看到，目前蘇州別墅的賣點構(gòu)成中配套與服務(wù)是最薄弱的，而太湖區(qū)域本身具有的度假優(yōu)勢和本項目的酒店式公寓、商業(yè)體量使得我們可以將本項目做成集配套、景觀、服務(wù)等要素于一體的高檔別墅太湖同質(zhì)化競爭的生路區(qū)域同質(zhì)化競爭的表現(xiàn)產(chǎn)品類型產(chǎn)品風(fēng)格推廣主題客源競爭獨棟別墅占到量體的69％；臨湖區(qū)域多獨棟，非臨湖區(qū)域以聯(lián)排為主；中式別墅較少，歐美風(fēng)格居多；大多數(shù)項目以太湖景觀為推廣主題，而對湖景之外的主題少涉及；較高檔的別墅主力客源為蘇州及長三角的客戶，低檔產(chǎn)品的主力客源定為蘇州本地客戶，尚沒有項目將外籍客戶納入進(jìn)客源構(gòu)成；形象定位絕大多數(shù)項目將推廣形象定為度假型別墅，而忽視了其他提升附加價值的能夠引起市場更高關(guān)注度的形象定位；價格價格極端化，臨湖500萬以上，非臨湖200萬以下。同質(zhì)化競爭的結(jié)果：區(qū)域市場整體去化速度緩慢我們的出路在哪里？創(chuàng)新！

創(chuàng)新是我們唯一的出路，要進(jìn)行產(chǎn)品的創(chuàng)新、規(guī)劃的創(chuàng)新、配套的創(chuàng)新、服務(wù)的創(chuàng)新、客源的創(chuàng)新。此外，要充分利用項目本身具有的臨湖特性以及緊靠xxx太湖城的地理位置，提升項目產(chǎn)品價值，在單價和總價上與區(qū)域其他項目相區(qū)隔。享受型的別墅，服務(wù)、配套和景觀決定購買。與太湖區(qū)域的性質(zhì)相符，在生活配套尚未成型的情況下，享受型別墅可以創(chuàng)造市場供應(yīng)趨勢，可以享受度假、享受空間、享受景觀、享受服務(wù)、享受城市…。享受型別墅需要較好的服務(wù)、配套和景觀資源。提升臨湖概念，從看太湖到擁有太湖，在享有太湖景觀的基礎(chǔ)上提出“融入太湖”的概念，從單純的“觀湖景”進(jìn)入到“住湖景”，提升項目與其他個案的景觀區(qū)別。本案存量產(chǎn)品的現(xiàn)狀太湖臨湖500米區(qū)域目前沒有觀景產(chǎn)品（非別墅）存在；太湖區(qū)域的普通公寓供應(yīng)較少，只有少數(shù)項目如太湖帕提歐有較集中的普通公寓供應(yīng)，而精裝修公寓量體則更少。普通公寓大多離太湖較遠(yuǎn)，位置較偏，單價不高，多為綜合性產(chǎn)品，主力面積中等偏大；區(qū)域內(nèi)尚沒有真正意義上的酒店式公寓產(chǎn)品；市場幾乎為空白，主要是因為太湖區(qū)域的商業(yè)配套不完善，且檔次較低，比較雜亂，達(dá)不到酒店度假要求；非臨湖性酒店式公寓銷售情況較好的主要原因來自于主攻投資回報（返租：如星城銘座）。蘇州太湖沿線觀景多層、小高層、高層產(chǎn)品供應(yīng)的空白蘇州太湖沿線酒店式公寓產(chǎn)品供應(yīng)的空白太湖沿線小面積公寓產(chǎn)品供應(yīng)的空白市場面臨的機會點——三大空白對未開發(fā)土地的思考項目SWOT分析

優(yōu)勢依托太湖區(qū)域的旅游度假規(guī)劃xxx太湖城的規(guī)劃建設(shè)優(yōu)越的區(qū)位豐富的景觀資源開發(fā)商的品牌效應(yīng)中國太湖文化論壇劣勢項目周邊環(huán)境不佳缺乏商業(yè)配套設(shè)施項目為商業(yè)用地（貸款限制）項目機會點高起點的規(guī)劃奠定了太湖國家旅游度假區(qū)將成為長三角的度假區(qū)同類產(chǎn)品市場競爭壓力小潛力巨大的市場需求區(qū)域規(guī)劃盡顯貴族化產(chǎn)品規(guī)劃的獨創(chuàng)性項目威脅點現(xiàn)階段產(chǎn)品形象難以得到提升（爛尾樓）產(chǎn)品檔次很大程度上靠自身提升xxx太湖城的同質(zhì)化產(chǎn)品華麗家族項目等競爭個案總的看來，貴都項目憑借其優(yōu)越的地理位置和區(qū)域獨特的規(guī)劃，優(yōu)勢和機會點較強勢。在開發(fā)時應(yīng)注意與xxx太湖城產(chǎn)品的沖突，在客源、產(chǎn)品上相互區(qū)隔，營造差異化，使得太湖城與貴都項目產(chǎn)生合力，吸引不同的客源。

存量產(chǎn)品的定位第一個把太湖帶上天空的產(chǎn)品；制造觀景空間，解決現(xiàn)存一半無法觀景的問題；制造休閑空間，解決現(xiàn)存休閑配套不足的問題。未開發(fā)地塊的定位總體規(guī)劃上要形成一個整體，同時帶動2、5、6區(qū)的地塊升級；不只是看太湖，還要融入太湖；創(chuàng)造臨近地塊的觀景線；太湖臨湖線唯一與眾不同的產(chǎn)品。商業(yè)的定位短期滿足內(nèi)配套；中期（2、5、6號地完成時）滿足區(qū)域配套；長期滿足門戶經(jīng)濟(jì)。市場定位原則目標(biāo)客源及其特征征區(qū)域市場目前的客客源情況蘇州本地客源在項項目區(qū)域周圍的購購房比例在50％以下，外地高端端客源和外籍人士士、華僑客源所占占比例較高，說明明外地客戶和外籍籍人士、華僑對本本區(qū)域認(rèn)同度較高高，同時他們的購購買力較高（但各各個案對境外客戶戶均不重視）。注：外地客戶含地地緣性客戶客源定位——酒店式公寓購買客源客源定位——別墅購買客源定位篇總結(jié)明確的高端市場定定位，利用已有的的地段概念、產(chǎn)品品規(guī)劃、服務(wù)理念念、開發(fā)商品牌等等資源；制造差異化產(chǎn)品，，與xxx太湖城城的價格及客源相相區(qū)隔，在同一地地段上創(chuàng)造更大的的市場空間，與xxx太湖城共存存共榮；拋開現(xiàn)存的市場，，甩開競爭，成為為真正意義上的與與自身競爭。第一部分：市場篇篇第二部分：產(chǎn)品篇篇第三部分：營銷推推廣篇核心內(nèi)容產(chǎn)品主旨篇我我們的目標(biāo)標(biāo)融入水而非看水；；與周邊地塊的聯(lián)動動性；太湖大道沿線的榜榜樣；xxx太湖城的門門面效果；存量產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)化化產(chǎn)生區(qū)隔化；商業(yè)生存定位。規(guī)劃設(shè)計理念主要外部資源——太湖、中央公園地利條件創(chuàng)造“一湖七島”初步構(gòu)構(gòu)思六合院別墅+水上別墅+新中式風(fēng)格+院落街巷以水為主題，中央央水景位于基地核核心位置，形成小小區(qū)的內(nèi)湖景觀，，與太湖相對應(yīng)。。將地塊北面水界界面結(jié)合入口范圍圍拉大，將太湖視視覺觀景走廊參透透到六區(qū)，使六區(qū)區(qū)能夠直接臨到太太湖觀景面?？傮w規(guī)劃布局建議議規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析本案規(guī)劃為“一湖七島”的布局結(jié)構(gòu)。區(qū)域動線分析規(guī)劃布局示意在空間規(guī)劃上，通通過“村”——“巷”——“院落”——“內(nèi)院”的空間過渡，在強強調(diào)私密性和領(lǐng)域域感的同時也為鄰鄰里之間提供了充充分的交流場所。。第五區(qū)文化水街地利條件創(chuàng)造產(chǎn)品面積配比：地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)：六合院別墅：35250平米（150戶）水上別墅：21000平米（60戶）酒店：26325平米（含1225平米改建增加面積積）總建筑面積：82575平米陸地面積：77821平米水域面積：25298平米總用地面積：103119平米容積率：0.80院落創(chuàng)新建議三組雙拼的錯落組組合，六戶圍合中中央形成半公共前前庭方式，將幾個個相對獨立的院落落共置一起，對室室內(nèi)外進(jìn)行完整的的購置，通過將半半私密空間公共化化，提高了院落建建筑的實用性。產(chǎn)品創(chuàng)造六合院示意六合院動線分析“新中式風(fēng)格”傳承承中式傳統(tǒng)建筑風(fēng)風(fēng)格，融入現(xiàn)代西西方居住方式，實實現(xiàn)室內(nèi)外空間過過渡與室外庭院的的空間融合與劃分分，形成開放流通通的空間布局，使使人與自然親密共共生，在強調(diào)隱秘秘的私人領(lǐng)地的同同時，實現(xiàn)和諧的的公共空間。水系建筑風(fēng)格臨水別墅區(qū)效果示示意產(chǎn)品創(chuàng)造新中式建筑著力提提高居住的舒適度度,在庭院、地下室的的處理中,也吸納了更多現(xiàn)代代生活流線的創(chuàng)新新之筆,如外庭院、下沉庭庭院、內(nèi)游廊等,讓中式建筑以一種種更自然、更現(xiàn)代代、更具生命力的的品相出現(xiàn)。產(chǎn)品競爭力提升方方案建筑創(chuàng)新——六合院別墅中國傳統(tǒng)民居的最最大特征就是“庭庭院”，或者說是是庭院與建筑的并并存。在功能上上，庭院是室內(nèi)空空間的延伸，半私私密的庭院在很大大程度上可以替代代室內(nèi)空間使用，，這種露天但又封封閉的空間既很好好地保持了住宅與與自然——陽光、雨水、綠化化的聯(lián)系，又可區(qū)區(qū)別于戶外嘈雜的的公共空間。在這這里，室內(nèi)、室外外被真正有機的統(tǒng)統(tǒng)一起來。民宅庭院產(chǎn)品創(chuàng)造六合院別墅創(chuàng)新戶戶型——前庭院+內(nèi)庭院+下沉庭院+小天井(234平米)下沉庭院示意前庭院示意內(nèi)庭院示意小天井示意露臺示意產(chǎn)品創(chuàng)造建筑創(chuàng)新——水上別墅以內(nèi)湖為景觀中心心，沿湖布置水上上別墅。直接臨水水擁有絕佳水岸風(fēng)風(fēng)光、每戶均配雙雙車位車庫、多個個花園露臺。每戶戶水上別墅均設(shè)有有伸入水中的木甲甲板和私家船塢，，可直接從自家出出發(fā)泛舟湖上，也也可以自由穿梭，，沿著太湖大道旁旁開辟的河道，游游覽太湖各區(qū)。水上別墅示意水上別墅懸挑效果果示意產(chǎn)品創(chuàng)造贈送面積——設(shè)置生活陽臺、觀觀景陽臺、露臺、、半地下室和閣樓樓等產(chǎn)品元素，既既可以有效擴(kuò)大客客戶的實得面積，，又可提升產(chǎn)品舒舒適度和項目檔次次。閣樓示意半地下室示意產(chǎn)品附加值產(chǎn)品創(chuàng)造商業(yè)水上主題餐廳——在地塊最東面建議議開設(shè)一家水上餐餐廳，與五區(qū)的商商業(yè)水街相對應(yīng)。。餐廳造型參考古古時的畫舫。游客客身處造型獨特、、舒適通透的開放放式水上主題餐廳廳，不但可仰觀穹穹窿山，俯看湖中中蓮花，享受清新新自然空氣，更可可盡興品嘗特色美美食。水上主題餐廳示意意產(chǎn)品創(chuàng)造酒店改建方案建議議改建目標(biāo)——區(qū)域地標(biāo)建筑“新中式風(fēng)格”中中傳統(tǒng)的材料如屋屋面瓦是原汁原味味的，傳統(tǒng)的挑檐檐特征也保證了同同樣的比例，傳統(tǒng)統(tǒng)的色彩體系“黑黑、白、灰”也被被保持下來，但整整個建筑造型的手手法卻完全是現(xiàn)代代的，所用的現(xiàn)代代材料如鋼、玻璃璃等，也沒有去模模仿傳統(tǒng)材料或傳傳統(tǒng)構(gòu)件。我司建議酒店公寓寓的整體色彩以江江浙地方獨有的黑黑白色彩體系為主主，大面積的白墻墻和大面積的灰色色屋頂對比產(chǎn)生強強烈的視覺沖擊。。將細(xì)節(jié)放在頂端端和山墻上，它寬寬大的屋頂出檐，，江浙多雨，大挑挑檐能有效的保護(hù)護(hù)墻面，山墻上的的點綴的漏窗，使使功能上的構(gòu)件最最終成為造型的重重要特征。立面風(fēng)格建議產(chǎn)品創(chuàng)造屋頂示意入口示意山墻示意（案例借鑒：云山山詩意）產(chǎn)品創(chuàng)造外立面改建過道改建建議過道外外露露臺過道改建示意露臺示意剖面示意產(chǎn)品創(chuàng)造觀景高臺改建建議議平臺360度觀景高臺改建后示意改建前產(chǎn)品創(chuàng)造裙樓屋頂改建建議議屋頂花園示意裙樓屋頂屋屋頂花園產(chǎn)品創(chuàng)造裙樓商業(yè)布局建議議生活服務(wù)區(qū)----滿足社區(qū)業(yè)主的基基本生活需求：以分割為小面積為為主，面積區(qū)間控控制在50-200平方米，對于物業(yè)業(yè)用房和會議室等等可以設(shè)置在位置置相對較差部分。。生活服務(wù)區(qū)+特色服務(wù)區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)造特色服務(wù)區(qū)----滿足社區(qū)業(yè)主的休休閑、餐飲等特色色需求：面積分割一般在200㎡以上，對于娛樂要要求面積更大，根根據(jù)業(yè)態(tài)需要進(jìn)行行面積劃分。產(chǎn)品創(chuàng)造第一部分：市場篇篇第二部分：產(chǎn)品篇篇第三部分：營銷推推廣篇核心內(nèi)容營銷主旨篇我我們的愿景景高明的幌子，產(chǎn)生生心理需求（產(chǎn)品品硬條件為常態(tài)需需求）xxx太湖城精品品區(qū)域的塑造！反攔截的外線決戰(zhàn)戰(zhàn)——市區(qū)、上海售樓處處太湖美麗動線五公公里最高點：規(guī)劃劃、景觀、價格…內(nèi)在條件（多花一一元成本，制造兩兩元利潤）！品牌認(rèn)識營銷主張：xxx太湖城為為母品牌，貴都為為精品子品牌推廣部分：xxx太湖城為為規(guī)模形象，貴都都為特色專區(qū)深圳xxx品牌xxx太湖城品牌貴都精品品牌知湖軒品牌其他地塊品牌蘇州xxx品牌多品牌戰(zhàn)略說明——公司具備實力，市市場上xxx太湖湖城具有巨大的品品牌發(fā)展空間；多品牌戰(zhàn)略是攻守守兼?zhèn)涞膽?zhàn)略手段段，有利于尋找、、引導(dǎo)、激發(fā)、創(chuàng)創(chuàng)造不同人群的需需求；有利于品牌架構(gòu)的的清晰，共同促進(jìn)進(jìn)xxx品牌長三三角區(qū)域的成長。。推廣的相互促進(jìn)，，提高推廣效率與與質(zhì)數(shù)，有利于推推動項目的運作與與發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域域共榮。推廣總策略骨架是涉外服務(wù)社社區(qū)，滿足客戶需需求導(dǎo)向形成美麗麗的外衣以外部推廣為題材材訴求內(nèi)部市場xxx太湖城各區(qū)區(qū)廣告宣傳同步啟啟動，形成客層的的差異化與相對應(yīng)應(yīng)的產(chǎn)品需求本案涉外宣傳意義義在于——以涉外高端訴求吸吸引內(nèi)部（國人））購買xxx太湖城作為為全區(qū)母品牌，極極大的支撐項目的的外在形象兩者之間相互促進(jìn)進(jìn)，借助貴都的入入市，擴(kuò)大xxx太湖城的影響力力。從貴都本身形象上上講，依托涉外專專區(qū)的高品質(zhì)形象象，降低對于xxx太湖城的負(fù)面面影響，有效的形成差異化化客源，與五區(qū)““知湖軒”的同期期上市建立有效的的客層區(qū)隔達(dá)到階段時間、區(qū)區(qū)域內(nèi)順利銷售——實現(xiàn)利潤的目的?。xx貴都的推廣廣結(jié)合xxx太湖湖城的整合推廣來來進(jìn)行常規(guī)的產(chǎn)品競爭已已經(jīng)不足以實現(xiàn)項項目的愿景及價格格上的突破。通過“獨特形象牽牽引”才能將愿景景成為現(xiàn)實！市場情況表明具備備這樣的發(fā)展機遇遇及市場空間；蘇州的人文歷史與與現(xiàn)代化的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展形態(tài)具備形成成國際化居住專區(qū)區(qū)的條件；中國文化論壇的高高端文化屬性可以以融匯這樣的定位位需求；公寓產(chǎn)品的特性及及貴都地塊的條件件具備形成的條件件；區(qū)別于常態(tài)市場形形象的策略并非只只針對形象定位其其本身客群；內(nèi)太湖創(chuàng)造產(chǎn)品景景觀條件。太湖首座湖景涉外外服務(wù)社區(qū)本案形象定位（公寓）主力客源：蘇州次客源：上海以蘇州客戶為主，，上海及周邊客戶戶為輔，通過宣傳傳太湖的自然生態(tài)態(tài)環(huán)境打造全新的的度假生活理念；；利用本項目未來來發(fā)展的趨勢，吸吸引大量投資客戶戶介入；（別墅）主力客源：蘇州次客源：上海等偶得客源：港、澳澳、臺客源定位客戶的形態(tài)與心態(tài)態(tài)知富階層（公寓）（別墅）財富領(lǐng)袖階層常態(tài)客戶——可能是純正白領(lǐng)，，可能是金領(lǐng)，可可能屬于創(chuàng)意階層層；但必定是事業(yè)業(yè)有成的上班族；；對涉外形象及產(chǎn)品品、配套服務(wù)產(chǎn)生生興趣外國人；華人、華華僑認(rèn)同蘇州的發(fā)展，，認(rèn)同太湖的環(huán)境境優(yōu)勢；大客戶——購買目的既為企業(yè)業(yè)員工度假，作為為員工福利的一種種；又為企業(yè)階段段性的商務(wù)會議；；投資客——對于未來發(fā)展前景景充滿信心；企業(yè)老板、老總、、跨國公司高管管豐富的閱歷、獨立立自我但不張揚、、強烈的區(qū)隔感、、豪華汽車、高級級宴請、高爾夫或或各種俱樂部會員員證、瑞士名表私企老板個人意識強，掙錢錢是生活主調(diào)、精精明、信風(fēng)水、家家庭觀念、高級宴宴請、名酒、麻將將、圈子；朋友有有較大影響力。。海外造勢策略軟著陸策略媒體策略展示策略活動策略銷售策略推廣總策略營銷推廣架構(gòu)海外造勢策略營造市場引爆熱點點，形成內(nèi)部炒作的重重要題材（銷售前期，即市市場導(dǎo)入期）運作手法——主要以活動為主體體運作方法，在調(diào)調(diào)動銷售資源上，，通過與外區(qū)域行行業(yè)人士合作；媒媒介跟蹤報道。聯(lián)合各種組織（如如臺商協(xié)會美僑協(xié)協(xié)會、日商株式會會社等舉行洽談會會；境外投資說明明會、產(chǎn)品推薦會會等各種形式）。。推廣目的——對前期海外造勢作作系列全方位的跟跟蹤報道，前期造造勢作為此階段宣宣傳的重要題材，，擴(kuò)大區(qū)域范圍影影響力；采用媒體見面會的的形式擴(kuò)大宣傳，，結(jié)合與蘇州區(qū)域域內(nèi)外國人的互動動性活動促進(jìn)更為為廣泛的認(rèn)同。軟著陸策略從外部宣傳平穩(wěn)過過渡到內(nèi)部市場實現(xiàn)強勢的品牌形形象以及對產(chǎn)品的的高端印象（形象建立期，市市場導(dǎo)入期后）推廣目的——策略主張——以蘇州市場為主，，上海等外地市場場為輔，通過蘇州州市內(nèi)的主流媒體體帶動，外區(qū)域（（上海等地）適當(dāng)當(dāng)投放媒介運作手法——媒體策略蘇州為主；主流媒媒體拓展市場；實效媒介促進(jìn)銷售售，作針對性宣傳傳；（同時依據(jù)產(chǎn)品與與客戶不同多渠道道進(jìn)行）市場導(dǎo)入期、形象象樹立期與強銷期期運用主流性媒體體；外銷形象推廣廣方面采用戶外形形象、活動等外在在性宣傳，務(wù)求以以使項目的銷售能能得到更大的效果果。報紙：蘇州日報>城市商報>揚子晚報>21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道、中中國經(jīng)營報等；戶外：市內(nèi)、繞城>滬寧>蘇嘉杭線等路段；；電視：蘇州新聞、生活、、娛樂等頻率;造勢期、形象建立立期CCTV9、CCTV4；電臺：蘇州交通、音樂、、新聞等頻率；網(wǎng)絡(luò)：新浪、焦點別墅網(wǎng)網(wǎng)、搜房、新視點點等；雜志：俏麗BOSS、東方航空、財富富江南等；實效媒介：直郵、短信等。策略主張——運作手法——展示策略涉外形象的高端突突顯；尊貴服務(wù)的的現(xiàn)實傳遞現(xiàn)場售樓處——建議共用，即設(shè)立立在當(dāng)前知湖軒售售樓處，主要出于于以下考慮——充分的節(jié)約裝修成成本；便于案場銷售流程程、人員接待、客客戶引導(dǎo)等統(tǒng)一管管理；從xxx開發(fā)戰(zhàn)略略及銷售利潤考慮慮，可以有效的加加快案場進(jìn)駐時間間；銷售功能區(qū)的安排排與裝修風(fēng)格的協(xié)協(xié)調(diào)在現(xiàn)有情況下下做出適當(dāng)調(diào)整即即可滿足要求。外接待——在上海、市區(qū)設(shè)置置長期服務(wù)展銷廳廳拓展銷售通路，提提供一站式統(tǒng)一管管理的銷售服務(wù)；；提高xxx知名度度，令客戶對xxx地產(chǎn)也有一定定的認(rèn)知；設(shè)置2－3位外籍人士作為銷銷售人員駐場；價值展示銷售物料：中英文文對照銷售資料、、廣告片；售樓處英倫管家服服務(wù)；部分廣告宣傳畫面面運用雙語形態(tài)；；展示目的——新區(qū)蘇州樂園、園園區(qū)金雞湖等附件件地設(shè)置樓盤的穿穿梭巴士,蘇州常駐外國人可可以方便的乘搭穿穿梭巴士來回到目目的地,因此建議2007年7月-2008年10月，配備穿梭巴士士。主張二、穿梭巴士士配備主張三、外國學(xué)校校夏令營培訓(xùn)如新加坡小學(xué)、蘇蘇州外國語學(xué)校等等合作，形成統(tǒng)一一的教育聯(lián)盟，針針對專區(qū)內(nèi)的業(yè)主主子女提供夏令營培訓(xùn)；太湖貴都周末外語語及涉外知識等內(nèi)內(nèi)容的培訓(xùn)班。既是項目的賣點，，也能吸引更多非非外國人的關(guān)注，，從而產(chǎn)生對項目目的興趣。此舉從內(nèi)銷方面來來看，亦可發(fā)掘在在蘇州上班的智慧慧、創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)人人士的購買。對于于投資者來說也是是很好的投資價值值點。為客戶尋找高質(zhì)量量客戶，爭取最佳佳的租金收入星級酒店管家，全全程貼心服務(wù)組建高素質(zhì)、嚴(yán)格格訓(xùn)練的管家隊伍伍，作為業(yè)主私人人助理提供私人商務(wù)服務(wù)務(wù)、私人管家服務(wù)務(wù)外語服務(wù)；提供日常服務(wù)及個個性化增值服務(wù)VIP私人“聚樂部”主張一：專業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)管理，安全無憂憂投資服務(wù)附加價值——活動營銷注重涉外人士的參參與性，實質(zhì)針對所有滿足足需求的意向購買買者大活動形成涉外形形象造勢小活動牽引涉外人人士，帶動客戶關(guān)關(guān)注如海外推薦會、中中國民俗DIY、‘國際’風(fēng)情月等活活動銷售策略（公寓）大客戶挖掘；拓展展銷售渠道；促進(jìn)進(jìn)銷售格局多元化化公寓操盤主策略通過銷售操控手法法，采用封留一棟棟——階段時間內(nèi)尋找大大客戶，在銷二棟棟的方式，尋找酒酒店經(jīng)營公司作為為商務(wù)式酒店公寓寓經(jīng)營。其他銷售主張定向客戶營銷——針對企業(yè)客戶主要功能定位為大大型企業(yè)會所，企企業(yè)購買行為主要要用于員工福利居居?。ǘ燃佟⑿蓍e閑等）；企業(yè)階段段性商務(wù)會議時居居住。針對蘇州乃乃至長三角較大規(guī)規(guī)模的公司例如三三星、三洋、愛普普生、匯豐銀行、、東亞銀行、電訊訊盈科、可口可樂樂等單位進(jìn)行洽談?wù)劊M織企業(yè)客戶戶看樓團(tuán)。體驗營銷——免費入&試住xxx集團(tuán)資源利利用進(jìn)行xxx集團(tuán)內(nèi)內(nèi)部員工宣傳，吸吸引度假型客戶和和部分投資客介入入；針對xxx銀行、、xxx證券的大大量客戶資源進(jìn)行行宣傳，吸引客戶戶介入；銷售通路現(xiàn)場客戶導(dǎo)入市區(qū)、上海售樓處處攔截太湖大道旅游客戶戶攔截區(qū)域影響客戶主動性客戶導(dǎo)入大客戶營銷，包含含各種工商企業(yè)聯(lián)聯(lián)合會博仕會客戶資源（（高級會員5000人，影響客戶10000人）利用博思堂與同濟(jì)濟(jì)大學(xué)的合作關(guān)系系，有針對性營銷銷DS拜訪各種商會、社社團(tuán)組織，如浙商商協(xié)會，溫州商會會等太湖高級俱樂部坐陣現(xiàn)場；主動出出擊水上別墅均價：15000元/㎡六合院別墅均價：：11000/㎡公寓——一期單價：9000元／㎡二期單價：10000元／㎡三期單價：11000元／㎡確定產(chǎn)品價位，在在保持競爭力的前前提下，獲取項目目的長期利潤企業(yè)的利潤要求、、產(chǎn)品成本；xxx地塊同類產(chǎn)產(chǎn)品價格；區(qū)域內(nèi)開發(fā)產(chǎn)品價價格；市場引爆的效果；；客戶心理價位。價格策略別墅——含精裝修3000元/㎡高開高走營銷策略總表品牌印象建立（2007.5-2007.6）xxx太湖城本案案熱度建立，“涉涉外居住專區(qū)”概概念深入人心運作方法：精品品牌形象曝光光，在短時間內(nèi)樹樹立產(chǎn)品形象，制制造市場轟動效應(yīng)應(yīng)，并進(jìn)入公寓客客戶啟動積累階段段；海外造勢作為啟動動的報導(dǎo)題材；太太湖區(qū)域優(yōu)勢及““涉外專區(qū)”形象象作為主形象導(dǎo)入入；銷售準(zhǔn)備：5月下旬售樓處進(jìn)場場；工程條件：6月啟動存量改造（（9月完成改造）——產(chǎn)品外在形象提升升。媒體安排蘇州——戶外形象，報紙軟軟文滲透；新聞報報道為主；大蘇州、上海等外外地市場——活動造勢，營造題題材；全國性媒體共促xxx太湖城影響響力（如新浪、搜搜房、CCTV4、CCTV9）公寓銷售（2007.7—11）促進(jìn)大客戶的成交交；提升投資客關(guān)關(guān)注力；實現(xiàn)存量量熱銷樓王炒作帶動項目目影響力；牽引地地塊價值提升運作方法：結(jié)合大客戶的找尋尋，推案采用銷二二控一。視客戶積積累實況，若大客客戶未果，則十月月放量余棟。通過拍賣‘樓王’’預(yù)約權(quán)的形式（（拍賣一個未來）），形成炒作題材材，吸引市場關(guān)注注。為別墅推廣建建立基礎(chǔ)。銷售準(zhǔn)備：蘇州市區(qū)售樓處裝裝修完成――――完成時間２００７７年7月上海設(shè)置售樓處裝裝修完成――――完成時間２００７７年7月看房車準(zhǔn)備：在市市區(qū)售樓處（含上上海）配備看房車車，每天直通現(xiàn)場場售樓處；每周六六周日配備看房車車從上海售樓處出出發(fā)到現(xiàn)場售樓處處；工程條件：公寓樣板房、樣板板區(qū)、樣板區(qū)景觀觀完成和會所完成成別墅銷售階段——（2008.3）三月別墅公開市場熱度延續(xù)促進(jìn)進(jìn)別墅產(chǎn)品銷售運作手法：別墅（豪宅）客戶戶定向營銷，通過過既有市場熱度的的保持，加強定向向客群的針對性活活動；以蘇州客戶為主，，上海及周邊客戶戶為輔，通過宣傳傳太湖的自然生態(tài)態(tài)環(huán)境打造全新的的度假生活理念；；利用本項目未來來發(fā)展的趨勢，吸吸引投資客，度假假、自住型客戶；；媒體安排：蘇州——戶外為主；實效媒媒介增強；大蘇州、上海等外外地市場——主動線滬寧戶外獲獲取；活動造勢，，營造題材。07/8月—12月3月——12月中國傳統(tǒng)