蘇州景區(qū)別墅區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

xxx項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃提報(bào)第一部分：市場(chǎng)篇第二部分：產(chǎn)品篇第三部分：營(yíng)銷(xiāo)推廣篇核心內(nèi)容市場(chǎng)主旨篇：我們需要解決的問(wèn)題一、市場(chǎng)的空缺在哪里？二、太湖同質(zhì)化的生路在哪里？三、存量產(chǎn)品的現(xiàn)狀？四、對(duì)未開(kāi)發(fā)地塊的思考…市場(chǎng)的空缺在哪里？缺少集配套、景觀(guān)、度假、服務(wù)與一體的高檔物業(yè)從對(duì)蘇州各個(gè)別墅區(qū)別墅產(chǎn)品的特征分析可以看到，目前蘇州別墅的賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成中配套與服務(wù)是最薄弱的，而太湖區(qū)域本身具有的度假優(yōu)勢(shì)和本項(xiàng)目的酒店式公寓、商業(yè)體量使得我們可以將本項(xiàng)目做成集配套、景觀(guān)、服務(wù)等要素于一體的高檔別墅太湖同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的生路區(qū)域同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的表現(xiàn)產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品風(fēng)格推廣主題客源競(jìng)爭(zhēng)獨(dú)棟別墅占到量體的69％；臨湖區(qū)域多獨(dú)棟，非臨湖區(qū)域以聯(lián)排為主；中式別墅較少，歐美風(fēng)格居多；大多數(shù)項(xiàng)目以太湖景觀(guān)為推廣主題，而對(duì)湖景之外的主題少涉及；較高檔的別墅主力客源為蘇州及長(zhǎng)三角的客戶(hù)，低檔產(chǎn)品的主力客源定為蘇州本地客戶(hù)，尚沒(méi)有項(xiàng)目將外籍客戶(hù)納入進(jìn)客源構(gòu)成；形象定位絕大多數(shù)項(xiàng)目將推廣形象定為度假型別墅，而忽視了其他提升附加價(jià)值的能夠引起市場(chǎng)更高關(guān)注度的形象定位；價(jià)格價(jià)格極端化，臨湖500萬(wàn)以上，非臨湖200萬(wàn)以下。同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果：區(qū)域市場(chǎng)整體去化速度緩慢我們的出路在哪里？創(chuàng)新！

創(chuàng)新是我們唯一的出路，要進(jìn)行產(chǎn)品的創(chuàng)新、規(guī)劃的創(chuàng)新、配套的創(chuàng)新、服務(wù)的創(chuàng)新、客源的創(chuàng)新。此外，要充分利用項(xiàng)目本身具有的臨湖特性以及緊靠xxx太湖城的地理位置，提升項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值，在單價(jià)和總價(jià)上與區(qū)域其他項(xiàng)目相區(qū)隔。享受型的別墅，服務(wù)、配套和景觀(guān)決定購(gòu)買(mǎi)。與太湖區(qū)域的性質(zhì)相符，在生活配套尚未成型的情況下，享受型別墅可以創(chuàng)造市場(chǎng)供應(yīng)趨勢(shì)，可以享受度假、享受空間、享受景觀(guān)、享受服務(wù)、享受城市…。享受型別墅需要較好的服務(wù)、配套和景觀(guān)資源。提升臨湖概念，從看太湖到擁有太湖，在享有太湖景觀(guān)的基礎(chǔ)上提出“融入太湖”的概念，從單純的“觀(guān)湖景”進(jìn)入到“住湖景”，提升項(xiàng)目與其他個(gè)案的景觀(guān)區(qū)別。本案存量產(chǎn)品的現(xiàn)狀太湖臨湖500米區(qū)域目前沒(méi)有觀(guān)景產(chǎn)品（非別墅）存在；太湖區(qū)域的普通公寓供應(yīng)較少，只有少數(shù)項(xiàng)目如太湖帕提歐有較集中的普通公寓供應(yīng)，而精裝修公寓量體則更少。普通公寓大多離太湖較遠(yuǎn)，位置較偏，單價(jià)不高，多為綜合性產(chǎn)品，主力面積中等偏大；區(qū)域內(nèi)尚沒(méi)有真正意義上的酒店式公寓產(chǎn)品；市場(chǎng)幾乎為空白，主要是因?yàn)樘^(qū)域的商業(yè)配套不完善，且檔次較低，比較雜亂，達(dá)不到酒店度假要求；非臨湖性酒店式公寓銷(xiāo)售情況較好的主要原因來(lái)自于主攻投資回報(bào)（返租：如星城銘座）。蘇州太湖沿線(xiàn)觀(guān)景多層、小高層、高層產(chǎn)品供應(yīng)的空白蘇州太湖沿線(xiàn)酒店式公寓產(chǎn)品供應(yīng)的空白太湖沿線(xiàn)小面積公寓產(chǎn)品供應(yīng)的空白市場(chǎng)面臨的機(jī)會(huì)點(diǎn)——三大空白對(duì)未開(kāi)發(fā)土地的思考項(xiàng)目SWOT分析

優(yōu)勢(shì)依托太湖區(qū)域的旅游度假規(guī)劃xxx太湖城的規(guī)劃建設(shè)優(yōu)越的區(qū)位豐富的景觀(guān)資源開(kāi)發(fā)商的品牌效應(yīng)中國(guó)太湖文化論壇劣勢(shì)項(xiàng)目周邊環(huán)境不佳缺乏商業(yè)配套設(shè)施項(xiàng)目為商業(yè)用地（貸款限制）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)高起點(diǎn)的規(guī)劃奠定了太湖國(guó)家旅游度假區(qū)將成為長(zhǎng)三角的度假區(qū)同類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力小潛力巨大的市場(chǎng)需求區(qū)域規(guī)劃盡顯貴族化產(chǎn)品規(guī)劃的獨(dú)創(chuàng)性項(xiàng)目威脅點(diǎn)現(xiàn)階段產(chǎn)品形象難以得到提升（爛尾樓）產(chǎn)品檔次很大程度上靠自身提升xxx太湖城的同質(zhì)化產(chǎn)品華麗家族項(xiàng)目等競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案總的看來(lái)，貴都項(xiàng)目憑借其優(yōu)越的地理位置和區(qū)域獨(dú)特的規(guī)劃，優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn)較強(qiáng)勢(shì)。在開(kāi)發(fā)時(shí)應(yīng)注意與xxx太湖城產(chǎn)品的沖突，在客源、產(chǎn)品上相互區(qū)隔，營(yíng)造差異化，使得太湖城與貴都項(xiàng)目產(chǎn)生合力，吸引不同的客源。

存量產(chǎn)品的定位第一個(gè)把太湖帶上天空的產(chǎn)品；制造觀(guān)景空間，解決現(xiàn)存一半無(wú)法觀(guān)景的問(wèn)題；制造休閑空間，解決現(xiàn)存休閑配套不足的問(wèn)題。未開(kāi)發(fā)地塊的定位總體規(guī)劃上要形成一個(gè)整體，同時(shí)帶動(dòng)2、5、6區(qū)的地塊升級(jí)；不只是看太湖，還要融入太湖；創(chuàng)造臨近地塊的觀(guān)景線(xiàn)；太湖臨湖線(xiàn)唯一與眾不同的產(chǎn)品。商業(yè)的定位短期滿(mǎn)足內(nèi)配套；中期（2、5、6號(hào)地完成時(shí)）滿(mǎn)足區(qū)域配套；長(zhǎng)期滿(mǎn)足門(mén)戶(hù)經(jīng)濟(jì)。市場(chǎng)定位原則目標(biāo)客源及其特征征區(qū)域市場(chǎng)目前的客客源情況蘇州本地客源在項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域周?chē)馁?gòu)購(gòu)房比例在50％以下，外地高端端客源和外籍人士士、華僑客源所占占比例較高，說(shuō)明明外地客戶(hù)和外籍籍人士、華僑對(duì)本本區(qū)域認(rèn)同度較高高，同時(shí)他們的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力較高（但各各個(gè)案對(duì)境外客戶(hù)戶(hù)均不重視）。注：外地客戶(hù)含地地緣性客戶(hù)客源定位——酒店式公寓購(gòu)買(mǎi)客源客源定位——?jiǎng)e墅購(gòu)買(mǎi)客源定位篇總結(jié)明確的高端市場(chǎng)定定位，利用已有的的地段概念、產(chǎn)品品規(guī)劃、服務(wù)理念念、開(kāi)發(fā)商品牌等等資源；制造差異化產(chǎn)品，，與xxx太湖城城的價(jià)格及客源相相區(qū)隔，在同一地地段上創(chuàng)造更大的的市場(chǎng)空間，與xxx太湖城共存存共榮；拋開(kāi)現(xiàn)存的市場(chǎng)，，甩開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，成為為真正意義上的與與自身競(jìng)爭(zhēng)。第一部分：市場(chǎng)篇篇第二部分：產(chǎn)品篇篇第三部分：營(yíng)銷(xiāo)推推廣篇核心內(nèi)容產(chǎn)品主旨篇我我們的目標(biāo)標(biāo)融入水而非看水；；與周邊地塊的聯(lián)動(dòng)動(dòng)性；太湖大道沿線(xiàn)的榜榜樣；xxx太湖城的門(mén)門(mén)面效果；存量產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)化化產(chǎn)生區(qū)隔化；商業(yè)生存定位。規(guī)劃設(shè)計(jì)理念主要外部資源——太湖、中央公園地利條件創(chuàng)造“一湖七島”初步構(gòu)構(gòu)思六合院別墅+水上別墅+新中式風(fēng)格+院落街巷以水為主題，中央央水景位于基地核核心位置，形成小小區(qū)的內(nèi)湖景觀(guān)，，與太湖相對(duì)應(yīng)。。將地塊北面水界界面結(jié)合入口范圍圍拉大，將太湖視視覺(jué)觀(guān)景走廊參透透到六區(qū)，使六區(qū)區(qū)能夠直接臨到太太湖觀(guān)景面?？傮w規(guī)劃布局建議議規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析本案規(guī)劃為“一湖七島”的布局結(jié)構(gòu)。區(qū)域動(dòng)線(xiàn)分析規(guī)劃布局示意在空間規(guī)劃上，通通過(guò)“村”——“巷”——“院落”——“內(nèi)院”的空間過(guò)渡，在強(qiáng)強(qiáng)調(diào)私密性和領(lǐng)域域感的同時(shí)也為鄰鄰里之間提供了充充分的交流場(chǎng)所。。第五區(qū)文化水街地利條件創(chuàng)造產(chǎn)品面積配比：地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)：六合院別墅：35250平米（150戶(hù)）水上別墅：21000平米（60戶(hù)）酒店：26325平米（含1225平米改建增加面積積）總建筑面積：82575平米陸地面積：77821平米水域面積：25298平米總用地面積：103119平米容積率：0.80院落創(chuàng)新建議三組雙拼的錯(cuò)落組組合，六戶(hù)圍合中中央形成半公共前前庭方式，將幾個(gè)個(gè)相對(duì)獨(dú)立的院落落共置一起，對(duì)室室內(nèi)外進(jìn)行完整的的購(gòu)置，通過(guò)將半半私密空間公共化化，提高了院落建建筑的實(shí)用性。產(chǎn)品創(chuàng)造六合院示意六合院動(dòng)線(xiàn)分析“新中式風(fēng)格”傳承承中式傳統(tǒng)建筑風(fēng)風(fēng)格，融入現(xiàn)代西西方居住方式，實(shí)實(shí)現(xiàn)室內(nèi)外空間過(guò)過(guò)渡與室外庭院的的空間融合與劃分分，形成開(kāi)放流通通的空間布局，使使人與自然親密共共生，在強(qiáng)調(diào)隱秘秘的私人領(lǐng)地的同同時(shí)，實(shí)現(xiàn)和諧的的公共空間。水系建筑風(fēng)格臨水別墅區(qū)效果示示意產(chǎn)品創(chuàng)造新中式建筑著力提提高居住的舒適度度,在庭院、地下室的的處理中,也吸納了更多現(xiàn)代代生活流線(xiàn)的創(chuàng)新新之筆,如外庭院、下沉庭庭院、內(nèi)游廊等,讓中式建筑以一種種更自然、更現(xiàn)代代、更具生命力的的品相出現(xiàn)。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力提升方方案建筑創(chuàng)新——六合院別墅中國(guó)傳統(tǒng)民居的最最大特征就是“庭庭院”，或者說(shuō)是是庭院與建筑的并并存。在功能上上，庭院是室內(nèi)空空間的延伸，半私私密的庭院在很大大程度上可以替代代室內(nèi)空間使用，，這種露天但又封封閉的空間既很好好地保持了住宅與與自然——陽(yáng)光、雨水、綠化化的聯(lián)系，又可區(qū)區(qū)別于戶(hù)外嘈雜的的公共空間。在這這里，室內(nèi)、室外外被真正有機(jī)的統(tǒng)統(tǒng)一起來(lái)。民宅庭院產(chǎn)品創(chuàng)造六合院別墅創(chuàng)新戶(hù)戶(hù)型——前庭院+內(nèi)庭院+下沉庭院+小天井(234平米)下沉庭院示意前庭院示意內(nèi)庭院示意小天井示意露臺(tái)示意產(chǎn)品創(chuàng)造建筑創(chuàng)新——水上別墅以?xún)?nèi)湖為景觀(guān)中心心，沿湖布置水上上別墅。直接臨水水擁有絕佳水岸風(fēng)風(fēng)光、每戶(hù)均配雙雙車(chē)位車(chē)庫(kù)、多個(gè)個(gè)花園露臺(tái)。每戶(hù)戶(hù)水上別墅均設(shè)有有伸入水中的木甲甲板和私家船塢，，可直接從自家出出發(fā)泛舟湖上，也也可以自由穿梭，，沿著太湖大道旁旁開(kāi)辟的河道，游游覽太湖各區(qū)。水上別墅示意水上別墅懸挑效果果示意產(chǎn)品創(chuàng)造贈(zèng)送面積——設(shè)置生活陽(yáng)臺(tái)、觀(guān)觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、、半地下室和閣樓樓等產(chǎn)品元素，既既可以有效擴(kuò)大客客戶(hù)的實(shí)得面積，，又可提升產(chǎn)品舒舒適度和項(xiàng)目檔次次。閣樓示意半地下室示意產(chǎn)品附加值產(chǎn)品創(chuàng)造商業(yè)水上主題餐廳——在地塊最東面建議議開(kāi)設(shè)一家水上餐餐廳，與五區(qū)的商商業(yè)水街相對(duì)應(yīng)。。餐廳造型參考古古時(shí)的畫(huà)舫。游客客身處造型獨(dú)特、、舒適通透的開(kāi)放放式水上主題餐廳廳，不但可仰觀(guān)穹穹窿山，俯看湖中中蓮花，享受清新新自然空氣，更可可盡興品嘗特色美美食。水上主題餐廳示意意產(chǎn)品創(chuàng)造酒店改建方案建議議改建目標(biāo)——區(qū)域地標(biāo)建筑“新中式風(fēng)格”中中傳統(tǒng)的材料如屋屋面瓦是原汁原味味的，傳統(tǒng)的挑檐檐特征也保證了同同樣的比例，傳統(tǒng)統(tǒng)的色彩體系“黑黑、白、灰”也被被保持下來(lái)，但整整個(gè)建筑造型的手手法卻完全是現(xiàn)代代的，所用的現(xiàn)代代材料如鋼、玻璃璃等，也沒(méi)有去模模仿傳統(tǒng)材料或傳傳統(tǒng)構(gòu)件。我司建議酒店公寓寓的整體色彩以江江浙地方獨(dú)有的黑黑白色彩體系為主主，大面積的白墻墻和大面積的灰色色屋頂對(duì)比產(chǎn)生強(qiáng)強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊。。將細(xì)節(jié)放在頂端端和山墻上，它寬寬大的屋頂出檐，，江浙多雨，大挑挑檐能有效的保護(hù)護(hù)墻面，山墻上的的點(diǎn)綴的漏窗，使使功能上的構(gòu)件最最終成為造型的重重要特征。立面風(fēng)格建議產(chǎn)品創(chuàng)造屋頂示意入口示意山墻示意（案例借鑒：云山山詩(shī)意）產(chǎn)品創(chuàng)造外立面改建過(guò)道改建建議過(guò)道外外露露臺(tái)過(guò)道改建示意露臺(tái)示意剖面示意產(chǎn)品創(chuàng)造觀(guān)景高臺(tái)改建建議議平臺(tái)360度觀(guān)景高臺(tái)改建后示意改建前產(chǎn)品創(chuàng)造裙樓屋頂改建建議議屋頂花園示意裙樓屋頂屋屋頂花園產(chǎn)品創(chuàng)造裙樓商業(yè)布局建議議生活服務(wù)區(qū)----滿(mǎn)足社區(qū)業(yè)主的基基本生活需求：以分割為小面積為為主，面積區(qū)間控控制在50-200平方米，對(duì)于物業(yè)業(yè)用房和會(huì)議室等等可以設(shè)置在位置置相對(duì)較差部分。。生活服務(wù)區(qū)+特色服務(wù)區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)造特色服務(wù)區(qū)----滿(mǎn)足社區(qū)業(yè)主的休休閑、餐飲等特色色需求：面積分割一般在200㎡以上，對(duì)于娛樂(lè)要要求面積更大，根根據(jù)業(yè)態(tài)需要進(jìn)行行面積劃分。產(chǎn)品創(chuàng)造第一部分：市場(chǎng)篇篇第二部分：產(chǎn)品篇篇第三部分：營(yíng)銷(xiāo)推推廣篇核心內(nèi)容營(yíng)銷(xiāo)主旨篇我我們的愿景景高明的幌子，產(chǎn)生生心理需求（產(chǎn)品品硬條件為常態(tài)需需求）xxx太湖城精品品區(qū)域的塑造！反攔截的外線(xiàn)決戰(zhàn)戰(zhàn)——市區(qū)、上海售樓處處太湖美麗動(dòng)線(xiàn)五公公里最高點(diǎn)：規(guī)劃劃、景觀(guān)、價(jià)格…內(nèi)在條件（多花一一元成本，制造兩兩元利潤(rùn)）！品牌認(rèn)識(shí)營(yíng)銷(xiāo)主張：xxx太湖城為為母品牌，貴都為為精品子品牌推廣部分：xxx太湖城為為規(guī)模形象，貴都都為特色專(zhuān)區(qū)深圳xxx品牌xxx太湖城品牌貴都精品品牌知湖軒品牌其他地塊品牌蘇州xxx品牌多品牌戰(zhàn)略說(shuō)明——公司具備實(shí)力，市市場(chǎng)上x(chóng)xx太湖湖城具有巨大的品品牌發(fā)展空間；多品牌戰(zhàn)略是攻守守兼?zhèn)涞膽?zhàn)略手段段，有利于尋找、、引導(dǎo)、激發(fā)、創(chuàng)創(chuàng)造不同人群的需需求；有利于品牌架構(gòu)的的清晰，共同促進(jìn)進(jìn)xxx品牌長(zhǎng)三三角區(qū)域的成長(zhǎng)。。推廣的相互促進(jìn)，，提高推廣效率與與質(zhì)數(shù)，有利于推推動(dòng)項(xiàng)目的運(yùn)作與與發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域域共榮。推廣總策略骨架是涉外服務(wù)社社區(qū)，滿(mǎn)足客戶(hù)需需求導(dǎo)向形成美麗麗的外衣以外部推廣為題材材訴求內(nèi)部市場(chǎng)xxx太湖城各區(qū)區(qū)廣告宣傳同步啟啟動(dòng)，形成客層的的差異化與相對(duì)應(yīng)應(yīng)的產(chǎn)品需求本案涉外宣傳意義義在于——以涉外高端訴求吸吸引內(nèi)部（國(guó)人））購(gòu)買(mǎi)xxx太湖城作為為全區(qū)母品牌，極極大的支撐項(xiàng)目的的外在形象兩者之間相互促進(jìn)進(jìn)，借助貴都的入入市，擴(kuò)大xxx太湖城的影響力力。從貴都本身形象上上講，依托涉外專(zhuān)專(zhuān)區(qū)的高品質(zhì)形象象，降低對(duì)于xxx太湖城的負(fù)面面影響，有效的形成差異化化客源，與五區(qū)““知湖軒”的同期期上市建立有效的的客層區(qū)隔達(dá)到階段時(shí)間、區(qū)區(qū)域內(nèi)順利銷(xiāo)售——實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的目的?。xx貴都的推廣廣結(jié)合x(chóng)xx太湖湖城的整合推廣來(lái)來(lái)進(jìn)行常規(guī)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)已已經(jīng)不足以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的愿景及價(jià)格格上的突破。通過(guò)“獨(dú)特形象牽牽引”才能將愿景景成為現(xiàn)實(shí)！市場(chǎng)情況表明具備備這樣的發(fā)展機(jī)遇遇及市場(chǎng)空間；蘇州的人文歷史與與現(xiàn)代化的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展形態(tài)具備形成成國(guó)際化居住專(zhuān)區(qū)區(qū)的條件；中國(guó)文化論壇的高高端文化屬性可以以融匯這樣的定位位需求；公寓產(chǎn)品的特性及及貴都地塊的條件件具備形成的條件件；區(qū)別于常態(tài)市場(chǎng)形形象的策略并非只只針對(duì)形象定位其其本身客群；內(nèi)太湖創(chuàng)造產(chǎn)品景景觀(guān)條件。太湖首座湖景涉外外服務(wù)社區(qū)本案形象定位（公寓）主力客源：蘇州次客源：上海以蘇州客戶(hù)為主，，上海及周邊客戶(hù)戶(hù)為輔，通過(guò)宣傳傳太湖的自然生態(tài)態(tài)環(huán)境打造全新的的度假生活理念；；利用本項(xiàng)目未來(lái)來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，吸吸引大量投資客戶(hù)戶(hù)介入；（別墅）主力客源：蘇州次客源：上海等偶得客源：港、澳澳、臺(tái)客源定位客戶(hù)的形態(tài)與心態(tài)態(tài)知富階層（公寓）（別墅）財(cái)富領(lǐng)袖階層常態(tài)客戶(hù)——可能是純正白領(lǐng)，，可能是金領(lǐng)，可可能屬于創(chuàng)意階層層；但必定是事業(yè)業(yè)有成的上班族；；對(duì)涉外形象及產(chǎn)品品、配套服務(wù)產(chǎn)生生興趣外國(guó)人；華人、華華僑認(rèn)同蘇州的發(fā)展，，認(rèn)同太湖的環(huán)境境優(yōu)勢(shì)；大客戶(hù)——購(gòu)買(mǎi)目的既為企業(yè)業(yè)員工度假，作為為員工福利的一種種；又為企業(yè)階段段性的商務(wù)會(huì)議；；投資客——對(duì)于未來(lái)發(fā)展前景景充滿(mǎn)信心；企業(yè)老板、老總、、跨國(guó)公司高管管豐富的閱歷、獨(dú)立立自我但不張揚(yáng)、、強(qiáng)烈的區(qū)隔感、、豪華汽車(chē)、高級(jí)級(jí)宴請(qǐng)、高爾夫或或各種俱樂(lè)部會(huì)員員證、瑞士名表私企老板個(gè)人意識(shí)強(qiáng)，掙錢(qián)錢(qián)是生活主調(diào)、精精明、信風(fēng)水、家家庭觀(guān)念、高級(jí)宴宴請(qǐng)、名酒、麻將將、圈子；朋友有有較大影響力。。海外造勢(shì)策略軟著陸策略媒體策略展示策略活動(dòng)策略銷(xiāo)售策略推廣總策略營(yíng)銷(xiāo)推廣架構(gòu)海外造勢(shì)策略營(yíng)造市場(chǎng)引爆熱點(diǎn)點(diǎn)，形成內(nèi)部炒作的重重要題材（銷(xiāo)售前期，即市市場(chǎng)導(dǎo)入期）運(yùn)作手法——主要以活動(dòng)為主體體運(yùn)作方法，在調(diào)調(diào)動(dòng)銷(xiāo)售資源上，，通過(guò)與外區(qū)域行行業(yè)人士合作；媒媒介跟蹤報(bào)道。聯(lián)合各種組織（如如臺(tái)商協(xié)會(huì)美僑協(xié)協(xié)會(huì)、日商株式會(huì)會(huì)社等舉行洽談會(huì)會(huì)；境外投資說(shuō)明明會(huì)、產(chǎn)品推薦會(huì)會(huì)等各種形式）。。推廣目的——對(duì)前期海外造勢(shì)作作系列全方位的跟跟蹤報(bào)道，前期造造勢(shì)作為此階段宣宣傳的重要題材，，擴(kuò)大區(qū)域范圍影影響力；采用媒體見(jiàn)面會(huì)的的形式擴(kuò)大宣傳，，結(jié)合與蘇州區(qū)域域內(nèi)外國(guó)人的互動(dòng)動(dòng)性活動(dòng)促進(jìn)更為為廣泛的認(rèn)同。軟著陸策略從外部宣傳平穩(wěn)過(guò)過(guò)渡到內(nèi)部市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)的品牌形形象以及對(duì)產(chǎn)品的的高端印象（形象建立期，市市場(chǎng)導(dǎo)入期后）推廣目的——策略主張——以蘇州市場(chǎng)為主，，上海等外地市場(chǎng)場(chǎng)為輔，通過(guò)蘇州州市內(nèi)的主流媒體體帶動(dòng)，外區(qū)域（（上海等地）適當(dāng)當(dāng)投放媒介運(yùn)作手法——媒體策略蘇州為主；主流媒媒體拓展市場(chǎng)；實(shí)效媒介促進(jìn)銷(xiāo)售售，作針對(duì)性宣傳傳；（同時(shí)依據(jù)產(chǎn)品與與客戶(hù)不同多渠道道進(jìn)行）市場(chǎng)導(dǎo)入期、形象象樹(shù)立期與強(qiáng)銷(xiāo)期期運(yùn)用主流性媒體體；外銷(xiāo)形象推廣廣方面采用戶(hù)外形形象、活動(dòng)等外在在性宣傳，務(wù)求以以使項(xiàng)目的銷(xiāo)售能能得到更大的效果果。報(bào)紙：蘇州日?qǐng)?bào)>城市商報(bào)>揚(yáng)子晚報(bào)>21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、中中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)等；戶(hù)外：市內(nèi)、繞城>滬寧>蘇嘉杭線(xiàn)等路段；；電視：蘇州新聞、生活、、娛樂(lè)等頻率;造勢(shì)期、形象建立立期CCTV9、CCTV4；電臺(tái)：蘇州交通、音樂(lè)、、新聞等頻率；網(wǎng)絡(luò)：新浪、焦點(diǎn)別墅網(wǎng)網(wǎng)、搜房、新視點(diǎn)點(diǎn)等；雜志：俏麗BOSS、東方航空、財(cái)富富江南等；實(shí)效媒介：直郵、短信等。策略主張——運(yùn)作手法——展示策略涉外形象的高端突突顯；尊貴服務(wù)的的現(xiàn)實(shí)傳遞現(xiàn)場(chǎng)售樓處——建議共用，即設(shè)立立在當(dāng)前知湖軒售售樓處，主要出于于以下考慮——充分的節(jié)約裝修成成本；便于案場(chǎng)銷(xiāo)售流程程、人員接待、客客戶(hù)引導(dǎo)等統(tǒng)一管管理；從xxx開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略略及銷(xiāo)售利潤(rùn)考慮慮，可以有效的加加快案場(chǎng)進(jìn)駐時(shí)間間；銷(xiāo)售功能區(qū)的安排排與裝修風(fēng)格的協(xié)協(xié)調(diào)在現(xiàn)有情況下下做出適當(dāng)調(diào)整即即可滿(mǎn)足要求。外接待——在上海、市區(qū)設(shè)置置長(zhǎng)期服務(wù)展銷(xiāo)廳廳拓展銷(xiāo)售通路，提提供一站式統(tǒng)一管管理的銷(xiāo)售服務(wù)；；提高xxx知名度度，令客戶(hù)對(duì)xxx地產(chǎn)也有一定定的認(rèn)知；設(shè)置2－3位外籍人士作為銷(xiāo)銷(xiāo)售人員駐場(chǎng)；價(jià)值展示銷(xiāo)售物料：中英文文對(duì)照銷(xiāo)售資料、、廣告片；售樓處英倫管家服服務(wù)；部分廣告宣傳畫(huà)面面運(yùn)用雙語(yǔ)形態(tài)；；展示目的——新區(qū)蘇州樂(lè)園、園園區(qū)金雞湖等附件件地設(shè)置樓盤(pán)的穿穿梭巴士,蘇州常駐外國(guó)人可可以方便的乘搭穿穿梭巴士來(lái)回到目目的地,因此建議2007年7月-2008年10月，配備穿梭巴士士。主張二、穿梭巴士士配備主張三、外國(guó)學(xué)校校夏令營(yíng)培訓(xùn)如新加坡小學(xué)、蘇蘇州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等等合作，形成統(tǒng)一一的教育聯(lián)盟，針針對(duì)專(zhuān)區(qū)內(nèi)的業(yè)主主子女提供夏令營(yíng)培訓(xùn)；太湖貴都周末外語(yǔ)語(yǔ)及涉外知識(shí)等內(nèi)內(nèi)容的培訓(xùn)班。既是項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)，，也能吸引更多非非外國(guó)人的關(guān)注，，從而產(chǎn)生對(duì)項(xiàng)目目的興趣。此舉從內(nèi)銷(xiāo)方面來(lái)來(lái)看，亦可發(fā)掘在在蘇州上班的智慧慧、創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)人人士的購(gòu)買(mǎi)。對(duì)于于投資者來(lái)說(shuō)也是是很好的投資價(jià)值值點(diǎn)。為客戶(hù)尋找高質(zhì)量量客戶(hù)，爭(zhēng)取最佳佳的租金收入星級(jí)酒店管家，全全程貼心服務(wù)組建高素質(zhì)、嚴(yán)格格訓(xùn)練的管家隊(duì)伍伍，作為業(yè)主私人人助理提供私人商務(wù)服務(wù)務(wù)、私人管家服務(wù)務(wù)外語(yǔ)服務(wù)；提供日常服務(wù)及個(gè)個(gè)性化增值服務(wù)VIP私人“聚樂(lè)部”主張一：專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)管理，安全無(wú)憂(yōu)憂(yōu)投資服務(wù)附加價(jià)值——活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)注重涉外人士的參參與性，實(shí)質(zhì)針對(duì)所有滿(mǎn)足足需求的意向購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者大活動(dòng)形成涉外形形象造勢(shì)小活動(dòng)牽引涉外人人士，帶動(dòng)客戶(hù)關(guān)關(guān)注如海外推薦會(huì)、中中國(guó)民俗DIY、‘國(guó)際’風(fēng)情月等活活動(dòng)銷(xiāo)售策略（公寓）大客戶(hù)挖掘；拓展展銷(xiāo)售渠道；促進(jìn)進(jìn)銷(xiāo)售格局多元化化公寓操盤(pán)主策略通過(guò)銷(xiāo)售操控手法法，采用封留一棟棟——階段時(shí)間內(nèi)尋找大大客戶(hù)，在銷(xiāo)二棟棟的方式，尋找酒酒店經(jīng)營(yíng)公司作為為商務(wù)式酒店公寓寓經(jīng)營(yíng)。其他銷(xiāo)售主張定向客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)——針對(duì)企業(yè)客戶(hù)主要功能定位為大大型企業(yè)會(huì)所，企企業(yè)購(gòu)買(mǎi)行為主要要用于員工福利居居?。ǘ燃佟⑿蓍e閑等）；企業(yè)階段段性商務(wù)會(huì)議時(shí)居居住。針對(duì)蘇州乃乃至長(zhǎng)三角較大規(guī)規(guī)模的公司例如三三星、三洋、愛(ài)普普生、匯豐銀行、、東亞銀行、電訊訊盈科、可口可樂(lè)樂(lè)等單位進(jìn)行洽談?wù)?，組織企業(yè)客戶(hù)戶(hù)看樓團(tuán)。體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)——免費(fèi)入&試住xxx集團(tuán)資源利利用進(jìn)行xxx集團(tuán)內(nèi)內(nèi)部員工宣傳，吸吸引度假型客戶(hù)和和部分投資客介入入；針對(duì)xxx銀行、、xxx證券的大大量客戶(hù)資源進(jìn)行行宣傳，吸引客戶(hù)戶(hù)介入；銷(xiāo)售通路現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)導(dǎo)入市區(qū)、上海售樓處處攔截太湖大道旅游客戶(hù)戶(hù)攔截區(qū)域影響客戶(hù)主動(dòng)性客戶(hù)導(dǎo)入大客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)，包含含各種工商企業(yè)聯(lián)聯(lián)合會(huì)博仕會(huì)客戶(hù)資源（（高級(jí)會(huì)員5000人，影響客戶(hù)10000人）利用博思堂與同濟(jì)濟(jì)大學(xué)的合作關(guān)系系，有針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)DS拜訪(fǎng)各種商會(huì)、社社團(tuán)組織，如浙商商協(xié)會(huì)，溫州商會(huì)會(huì)等太湖高級(jí)俱樂(lè)部坐陣現(xiàn)場(chǎng)；主動(dòng)出出擊水上別墅均價(jià)：15000元/㎡六合院別墅均價(jià)：：11000/㎡公寓——一期單價(jià)：9000元／㎡二期單價(jià)：10000元／㎡三期單價(jià)：11000元／㎡確定產(chǎn)品價(jià)位，在在保持競(jìng)爭(zhēng)力的前前提下，獲取項(xiàng)目目的長(zhǎng)期利潤(rùn)企業(yè)的利潤(rùn)要求、、產(chǎn)品成本；xxx地塊同類(lèi)產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格；區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)價(jià)格；市場(chǎng)引爆的效果；；客戶(hù)心理價(jià)位。價(jià)格策略別墅——含精裝修3000元/㎡高開(kāi)高走營(yíng)銷(xiāo)策略總表品牌印象建立（2007.5-2007.6）xxx太湖城本案案熱度建立，“涉涉外居住專(zhuān)區(qū)”概概念深入人心運(yùn)作方法：精品品牌形象曝光光，在短時(shí)間內(nèi)樹(shù)樹(shù)立產(chǎn)品形象，制制造市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)應(yīng)，并進(jìn)入公寓客客戶(hù)啟動(dòng)積累階段段；海外造勢(shì)作為啟動(dòng)動(dòng)的報(bào)導(dǎo)題材；太太湖區(qū)域優(yōu)勢(shì)及““涉外專(zhuān)區(qū)”形象象作為主形象導(dǎo)入入；銷(xiāo)售準(zhǔn)備：5月下旬售樓處進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)；工程條件：6月啟動(dòng)存量改造（（9月完成改造）——產(chǎn)品外在形象提升升。媒體安排蘇州——戶(hù)外形象，報(bào)紙軟軟文滲透；新聞報(bào)報(bào)道為主；大蘇州、上海等外外地市場(chǎng)——活動(dòng)造勢(shì)，營(yíng)造題題材；全國(guó)性媒體共促xxx太湖城影響響力（如新浪、搜搜房、CCTV4、CCTV9）公寓銷(xiāo)售（2007.7—11）促進(jìn)大客戶(hù)的成交交；提升投資客關(guān)關(guān)注力；實(shí)現(xiàn)存量量熱銷(xiāo)樓王炒作帶動(dòng)項(xiàng)目目影響力；牽引地地塊價(jià)值提升運(yùn)作方法：結(jié)合大客戶(hù)的找尋尋，推案采用銷(xiāo)二二控一。視客戶(hù)積積累實(shí)況，若大客客戶(hù)未果，則十月月放量余棟。通過(guò)拍賣(mài)‘樓王’’預(yù)約權(quán)的形式（（拍賣(mài)一個(gè)未來(lái)）），形成炒作題材材，吸引市場(chǎng)關(guān)注注。為別墅推廣建建立基礎(chǔ)。銷(xiāo)售準(zhǔn)備：蘇州市區(qū)售樓處裝裝修完成――――完成時(shí)間２００７７年7月上海設(shè)置售樓處裝裝修完成――――完成時(shí)間２００７７年7月看房車(chē)準(zhǔn)備：在市市區(qū)售樓處（含上上海）配備看房車(chē)車(chē)，每天直通現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)售樓處；每周六六周日配備看房車(chē)車(chē)從上海售樓處出出發(fā)到現(xiàn)場(chǎng)售樓處處；工程條件：公寓樣板房、樣板板區(qū)、樣板區(qū)景觀(guān)觀(guān)完成和會(huì)所完成成別墅銷(xiāo)售階段——（2008.3）三月別墅公開(kāi)市場(chǎng)熱度延續(xù)促進(jìn)進(jìn)別墅產(chǎn)品銷(xiāo)售運(yùn)作手法：別墅（豪宅）客戶(hù)戶(hù)定向營(yíng)銷(xiāo)，通過(guò)過(guò)既有市場(chǎng)熱度的的保持，加強(qiáng)定向向客群的針對(duì)性活活動(dòng)；以蘇州客戶(hù)為主，，上海及周邊客戶(hù)戶(hù)為輔，通過(guò)宣傳傳太湖的自然生態(tài)態(tài)環(huán)境打造全新的的度假生活理念；；利用本項(xiàng)目未來(lái)來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，吸吸引投資客，度假假、自住型客戶(hù)；；媒體安排：蘇州——戶(hù)外為主；實(shí)效媒媒介增強(qiáng)；大蘇州、上海等外外地市場(chǎng)——主動(dòng)線(xiàn)滬寧戶(hù)外獲獲??；活動(dòng)造勢(shì)，，營(yíng)造題材。07/8月—12月3月——12月中國(guó)傳統(tǒng)