房地產(chǎn)營銷策劃方案三

PAGE頁碼頁碼房地產(chǎn)營銷策劃方案三20____房地產(chǎn)營銷策劃方案房地產(chǎn)營銷策劃方案范文營銷方案的任務(wù)是為將朦朧的將來時漸變?yōu)橛行虻默F(xiàn)在進行時供應(yīng)行動指南，由此而形成的營銷策劃方案則是商業(yè)銀行開展市場營銷活動的藍本。下面我為大家打算了關(guān)于房地產(chǎn)營銷策劃方案范文，。一、市場背景：AA位于XX東部濱海地區(qū)，是XX____的重要組成部分，轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)____坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬。AA是我國重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業(yè)門類。AA不僅是一個工業(yè)重地，而且還是一個魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。順馳第壹城所在寨上街，其南部為XX老牌化工企業(yè)&XX化工廠，她曾為AA區(qū)的發(fā)展立下了豐功偉績，但隨著改開放的進行及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了AA區(qū)的發(fā)展。隨著AA新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為AA區(qū)結(jié)構(gòu)的補充體，使AA成為一個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證AA區(qū)經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展。AA當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展，應(yīng)當(dāng)是從今年正式起先，正繼房地產(chǎn)、井田置業(yè)、開發(fā)區(qū)晟達房地產(chǎn)、綠地置業(yè)及順馳地產(chǎn)在寨上街開發(fā)主流房地產(chǎn)產(chǎn)品開工面積達到了20萬平米以上。在比較初級的AA房地產(chǎn)市場中，不管是市場先入者，還是市場后來者，基本都得了較好的市場回報。其中綠地置業(yè)的;綠地人家;及正繼房地產(chǎn)的;濱河家園;以其低價位得到了市場中初級客戶的認(rèn)可，而井田置業(yè)的;藍水灣;和順馳;第壹城;則得到市場中高級客戶的認(rèn)可。AA順馳第壹城，位于AA文化街(迎賓路)與東風(fēng)路的交接處，由于東風(fēng)路連接著AA將來的旅游區(qū)，因此其具有較高的升值潛力。社區(qū)南臨AA區(qū)重點中學(xué)一中、八中，文化氛圍濃重。社區(qū)規(guī)劃建筑面積約12萬平方米，景觀設(shè)計公司為____景易設(shè)計，物業(yè)服務(wù)供應(yīng)為順馳物業(yè)公司，從整體上看為順馳強力軍團的又一次聯(lián)合出擊。從產(chǎn)品上看，順馳第壹城仍沿續(xù)順馳地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)，保證社區(qū)的均好性及高價值價格比的特點。自產(chǎn)品上市以來，產(chǎn)品的品牌認(rèn)知度得到了市場的高度認(rèn)知。二、競爭對手____：由于AA房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對較低，故此我們在____競爭對手時主要針對地段、價格、產(chǎn)品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為干脆競爭對手與間接競爭對手。1.在AA我們的干脆競爭對手是誰呢我們說是井田&藍月灣，因為井田&藍水灣自入市以來，始終以跟隨性的競爭手法來截取我們的客戶資源，并得到了相對較好的市場業(yè)績。我們將井田&藍月灣作為干脆競爭對手理由還有：1)同處東風(fēng)路延線，隔文化街相望;2)銷售均價與第壹城只差100元左右，且部分樓棟立面價格要高于第壹城;3)產(chǎn)品類型與第壹城有相像之處，且目標(biāo)客戶相近。但井田&藍月灣也有其不足之處，其中有：1)在戶型設(shè)計上，其客廳的面寬大部分都不超過4米，居住舒適度不夠;2)由于其地塊為L型地，在景觀設(shè)計的均好性上不足以與第壹城相競爭;3)產(chǎn)品的細(xì)微環(huán)節(jié)部分不確定性太多，且現(xiàn)無銷售許可證也引發(fā)了一些客戶的游移。2.在AA我們的間接競爭對手在AA市場中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達花園定為間接競爭對手，詳細(xì)緣由我們分列如下：綠地人家處于天化的旁邊，濱河小區(qū)處于烈士陵園旁邊，他們都遠(yuǎn)離于____中心相對的位置優(yōu)勢，不足以與第壹城形成競爭態(tài)勢。富達雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故并不對第壹城銷售造成干脆威逼;綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習(xí)慣相對接;而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習(xí)慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達花園的規(guī)劃、設(shè)計，仍初級產(chǎn)品形態(tài);綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成干脆競爭。三、競爭項目基本信息：項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本狀況富達花園6萬平方米1620與第壹城一路之隔，均價相對較低，社區(qū)內(nèi)設(shè)網(wǎng)球場及幼兒園，綠化率39%，容積率1.39，購房需另交配套費及購買地下室。綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價較低，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。濱河小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會所，鄰近薊運輸河及烈士陵園，價格優(yōu)勢明顯，戶型面積限制較好，并帶簡潔裝修。井田&藍月灣6萬平方米2050L型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價格、配套與第壹城相近。____：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了肯定的比例，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認(rèn)可，所以我們有理由說，AA市場的主要需求在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕栀n予足夠的重視。在兩室的銷售當(dāng)中主要以A、B、E戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90&100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。3.樓棟售出率________：在我們項目樓棟售出狀況的____中我們可以看出，大量消費出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)旁邊的樓棟銷售狀況一般。出現(xiàn)這種狀況的緣由，一方面是現(xiàn)場銷售限制的緣由，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售狀況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售，供應(yīng)有力的產(chǎn)品支持。4.已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價格區(qū)間____：____：我們從已售出的產(chǎn)品面積區(qū)間來看，當(dāng)?shù)叵M需求在80&100㎡之間，而總價區(qū)間大量集中于15&20萬，從一個角度反映了當(dāng)?shù)叵M者的消費水平，為我們二期產(chǎn)品的設(shè)計供應(yīng)了相應(yīng)的依據(jù)。四、已購客戶____1.付款方式____：____：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當(dāng)?shù)氐南M者在消費實力上雖有肯定的問題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和足夠的還款實力，且在消費意識上較為超前，這當(dāng)然也與客戶的職業(yè)及受教化的程度有關(guān)。五、____總結(jié)：1.對市場、產(chǎn)品、消費者的總結(jié)：我們在前面對市場及競爭對手、產(chǎn)品及客戶進行了一個簡要的____，通過____我們得出我們對市場、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：市場：在AA的房地產(chǎn)市場中充斥著大量的房地產(chǎn)項目，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿意市場現(xiàn)有的消費需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進入市場，并為市場帶來新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說20____年的AA房地產(chǎn)市場，將快速成長為供大于求的買方市場。對于在市場中的各個項目來說，AA將是一個各項目進行快速掠奪的市場。我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售狀況來看，雖然AA已經(jīng)進入了買方市場，雖然各項目都已經(jīng)在市場中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競爭對手之間的差異較大(包括產(chǎn)品及價格)，但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領(lǐng)跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。在這樣的市場狀況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及將來工作中的`跟進措施。假如我們能夠在將來的工作中，剛好總結(jié)我們的閱歷教訓(xùn)，剛好調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略，剛好登上市場領(lǐng)軍者的寶座，我們的項目明天將會異樣光明。產(chǎn)品：在AA房地產(chǎn)市場中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認(rèn)為我們的價格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認(rèn)清我們產(chǎn)品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價值，我們的銷售必定會放量，我們的項目必定會成為市場關(guān)注的熱點，我們的項目必定會成為