以酒店為核心功能的商業(yè)綜合體案例研究上海商城

以酒店為核心功能的商業(yè)綜合體案例研究-上海商城模式：以酒店為核心功能的發(fā)展模式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office……2案例——上海商城上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域?？偨ㄖ娣e萬平方米。由一個(gè)五星級(jí)酒店、擁有472間豪華公寓、國際水準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購物商場、以及其它各種設(shè)施組成。3案例——上海商城定位為上海頂級(jí)國際化綜合體"citywithinacity"五星級(jí)酒店+豪華公寓+寫字樓+商場4案例——上海商城核心功能：五星級(jí)酒店為主導(dǎo)，以五星級(jí)酒店帶動(dòng)高檔公寓、寫字樓及商業(yè)。功能配比：

酒店：公寓：寫字樓：商業(yè)約為45%：30%：15%：10%。5大堂五星級(jí)酒店P(guān)ortmanRitz-Carlton酒店擁有564間客房，位于主樓14到45層。酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國際化健康中心，并與公寓共享。案例——上海商城6豪華公寓位于兩棟輔樓，共472間豪華服務(wù)式公寓。公寓只租不賣，租金較辦公樓略高。面積從47到267平方米，以中大面積為主。案例——上海商城7最高檔的店鋪、劇院、7個(gè)不同國家風(fēng)格的餐廳8案例——上海商城項(xiàng)目特色一、建筑特色1、追求空間含蘊(yùn)，表達(dá)中西交融外墻不加粉刷，保持水泥本色，呈現(xiàn)光澤庭院四周設(shè)置一組組商店和中西并蓄的餐廳庭院和大廳：從庭院登上自動(dòng)扶梯或樓梯，可直達(dá)寬敞的大廳。各種展覽在大廳展示，根據(jù)需要優(yōu)化組合展廳。展廳占地5500平方米。二、國際化管理1、聘請(qǐng)國際人士組成管理團(tuán)隊(duì)2、采用五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)管理。9案例——上海商城關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：處在CBD區(qū)邊緣，以五星級(jí)酒店、頂級(jí)商場及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?；區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的氛圍。內(nèi)因：定位準(zhǔn)確，基于本區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈，五星級(jí)酒店帶動(dòng)其它功能，并定位其它功能規(guī)模及檔次；五星級(jí)酒店及高檔公寓的入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續(xù)的生意；娛樂時(shí)尚、高檔餐飲及會(huì)展功能使其成為活力中心；波特曼酒店及國際一線品牌專賣店匯聚又奠定了綜合體在南京路的頂級(jí)地位。10模式的KPI體系〔關(guān)鍵績效指標(biāo)體系〕KPI體系外因內(nèi)因強(qiáng)制性的視覺沖擊——超高層/建筑群功能化體系——五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次配套設(shè)施——頂級(jí)商場地理位置——不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通可達(dá)性——主干道沿線客戶支持——商務(wù)客戶定位差異化——通過提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競爭建立其核心地位11模式的收益方式特征功能類別收益方式酒店外包經(jīng)營寫字樓出租商場自行經(jīng)營/出租公寓一般出租特征全為出租或經(jīng)營，寫字樓、商場、公寓受酒店經(jīng)營情況影響較大12四種模式KPI體系的總結(jié)模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式外因優(yōu)越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通條件——主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)?！ㄖ娣e20萬㎡以上客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐——已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來相關(guān)簇群/未來商務(wù)核心區(qū)地理位置——不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通可達(dá)性——主干道沿線客戶支持——商務(wù)客戶地理位置——城市核心區(qū)交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業(yè)氣氛內(nèi)因強(qiáng)制性的視覺沖擊——超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)——各功能共融不互擾功能化體系——五星級(jí)酒店/甲級(jí)寫字樓/高檔/中高檔購物中心/頂級(jí)酒店式/服務(wù)式公寓專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)——物業(yè)管理/經(jīng)營管理強(qiáng)制性的視覺沖擊——超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系——寫字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善——商場、公寓強(qiáng)制性的視覺沖擊——超高層/建筑群定位差異化——通過提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競爭建立其核心地位功能化體系——五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次配套設(shè)施——頂級(jí)商場明確定位——大規(guī)模綜合/娛樂性/觀光性/頂級(jí)/…獨(dú)具特色——建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/…功能化體系——商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營管理13四種模式收益方式特征的總結(jié)功能種類模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式酒店外包經(jīng)營---外包經(jīng)營外包經(jīng)營寫字樓銷售/出租銷售/出租出租銷售/出租商場自行經(jīng)營/出租一般出租自行經(jīng)營/出租自行經(jīng)營/出租公寓銷售