《中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)》第六章 投資性房地產(chǎn)

第六章投資性房地產(chǎn)通過(guò)本章學(xué)習(xí)，需要掌握如下內(nèi)容

1.投資性房地產(chǎn)概念和范圍

2.投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件

3.投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量的核算

4.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量按成本模式的核算

5.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量按公允價(jià)值模式的核算

6．投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、存貨互為轉(zhuǎn)換的核算

7.投資性房地產(chǎn)處置的核算

第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述

一、投資性房地產(chǎn)的概念和范圍

指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：（1）已出租的土地使用權(quán)。（2）巳出租的建筑物。（3）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件

符合定義，并同時(shí)滿足下列條件才能予以確認(rèn)：（1）能夠取得與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)租金收入或增值收益；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。

確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)一般為租賃期開(kāi)始日，即進(jìn)入出租狀態(tài)、開(kāi)始賺取租金的日期。三、投資性房地產(chǎn)的兩種計(jì)量模式成本計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式。按成本計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)要計(jì)提折舊、存在減值跡象的，要提取投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備。按公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊,但要根據(jù)該房地產(chǎn)的公允價(jià)值漲價(jià)或跌價(jià)變化，來(lái)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。四、投資性房地產(chǎn)核算的賬戶設(shè)置

按成本計(jì)量模式計(jì)量，設(shè)置賬戶：

“投資性房地產(chǎn)”“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”“投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷”“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”

按公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量，設(shè)置2個(gè)明細(xì)賬戶：“投資性房地產(chǎn)——成本”（指初始成本）“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”

第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

按成本計(jì)量模式計(jì)量或按公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，均應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量。

公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)應(yīng)列出“成本”明細(xì)。

一、外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的初始計(jì)量按買價(jià)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)、可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出等作為其入賬價(jià)值。采用成本計(jì)量模式，賬務(wù)處理：借：投資性房地產(chǎn)——×寫(xiě)字樓貸：銀行存款采用公允價(jià)值計(jì)量模式，應(yīng)列出“成本”明細(xì)：借：投資性房地產(chǎn)——×寫(xiě)字樓（成本）

貸：銀行存款

【例6－1】二、自行建造投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

按建造該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價(jià)值。分錄【例6－2】P.97

借：投資性房地產(chǎn)——廠房貸：在建工程如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式

借：投資性房地產(chǎn)——廠房（成本）貸：在建工程三、以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量原則上按其取得時(shí)的實(shí)際成本作為入賬價(jià)值，符合其他相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定的按照相應(yīng)的準(zhǔn)則規(guī)定予以確定。例如，債務(wù)重組轉(zhuǎn)入的投資性房地產(chǎn)就應(yīng)按債務(wù)重組準(zhǔn)則的規(guī)定來(lái)處理。四、投資性房地產(chǎn)的改擴(kuò)建的資本化支出

在再開(kāi)發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，在改擴(kuò)建期間不計(jì)提折舊或攤銷。

改擴(kuò)建時(shí)，將原投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)——在建”明細(xì)科目：借：投資性房地產(chǎn)——在建投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（結(jié)轉(zhuǎn)）貸：投資性房地產(chǎn)（結(jié)轉(zhuǎn)）發(fā)生改擴(kuò)建支出：

借：投資性房地產(chǎn)——在建貸：銀行存款、應(yīng)付賬款改擴(kuò)建完成時(shí)，將“在建”明細(xì)科目總成本轉(zhuǎn)出：

借：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)——在建

第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

采用成本計(jì)量模式，在滿足一定條件時(shí)，可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式。

同一企業(yè)只能采用一種計(jì)量模式，不能同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。原采用成本模式核算可以轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值計(jì)量模式，但原采用公允價(jià)值計(jì)量模式核算不可以轉(zhuǎn)換為采用成本計(jì)量模式。一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)對(duì)投資性房地產(chǎn)按期（月）計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

收到租金時(shí)：借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入

計(jì)提折舊或攤銷時(shí)：借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷

計(jì)提減值準(zhǔn)備：借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備【例6－3】

二、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的

投資性房地產(chǎn)

采用公允價(jià)值模式，同時(shí)具備兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。（2）同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得。

不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。

公允價(jià)值＞其賬面價(jià)值的差額借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

公允價(jià)值＜其賬面價(jià)值的差額借：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)

【例6－4】

三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

成本模式計(jì)量轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤(rùn)）。

借：投資性房地產(chǎn)——某樓(成本)

（轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（沖成本模式計(jì)提折舊）貸：投資性房地產(chǎn)）——某樓（沖成本模式的初始成本）

盈余公積（公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額×10%）利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)（公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額×90%）

【例6－5】第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式

1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)

2.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（商品房）以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

3.自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

4.自用建筑物停止自用，改為出租，相應(yīng)地由固定資產(chǎn)

轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

二、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)（一）采用成本模式計(jì)量的轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)——應(yīng)當(dāng)以投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值確定（內(nèi)容、金額一一對(duì)應(yīng)）

借：固定資產(chǎn)——廠房

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（沖轉(zhuǎn)）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（沖轉(zhuǎn)）貸：投資性房地產(chǎn)——廠房（沖轉(zhuǎn)）累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 【例6－6】

（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)

轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的入賬價(jià)值，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定。

轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值

＞投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值

借：固定資產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值） 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 （沖轉(zhuǎn)） ——公允價(jià)值變動(dòng)（沖轉(zhuǎn)） 公允價(jià)值變動(dòng)損益（公允價(jià)值＞賬面價(jià)值差額）

【例6－7】

轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值

＜投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值

借：固定資產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）

公允價(jià)值變動(dòng)損益（公允價(jià)值＜賬面價(jià)值

差額）貸：投資性房地產(chǎn)——成本 （沖轉(zhuǎn)） ——公允價(jià)值變動(dòng)（沖轉(zhuǎn)）

三、其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)核算

（一）將固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)——投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，應(yīng)當(dāng)以自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值確定（內(nèi)容、金額一一對(duì)應(yīng)）

借：投資性房地產(chǎn)——某樓

累計(jì)折舊（沖轉(zhuǎn)原賬面價(jià)值）固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（沖轉(zhuǎn)原賬面價(jià)值）貸：固定資產(chǎn)（沖轉(zhuǎn)原賬面價(jià)值）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備【例6－8】

（二）將固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，應(yīng)當(dāng)以自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值確定。

轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值＜賬面價(jià)值：

借：投資性房地產(chǎn)——成本（按轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值）

累計(jì)折舊（沖轉(zhuǎn)）固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（沖轉(zhuǎn)）

公允價(jià)值變動(dòng)損益

（按公允價(jià)值＜賬面價(jià)值差額）貸：固定資產(chǎn)（沖轉(zhuǎn)）

轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值＞賬面價(jià)值的差額貸記“資本公積”

借：投資性房地產(chǎn)——成本（按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）累計(jì)折舊（沖轉(zhuǎn)）固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（沖轉(zhuǎn)）貸：固定資產(chǎn)（沖轉(zhuǎn)）

資本公積——其他資本公積

（按公允價(jià)值＞賬面價(jià)值差額）

【例6－9】

、【例6－10】

P.103

四、投資性房地產(chǎn)的處置核算

出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)時(shí)，將實(shí)際收到的處置收入記入“其他業(yè)務(wù)收入”科目，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值記入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。

（一）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)在處置時(shí)借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（沖轉(zhuǎn)賬面價(jià)值）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（沖轉(zhuǎn)賬面價(jià)值）

其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)（沖轉(zhuǎn)賬面價(jià)值）借：其他業(yè)務(wù)成本貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅【例6－11】

（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)處置時(shí)

借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)——成本（沖賬）

——公允價(jià)值變動(dòng)（沖賬）

同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)“公允價(jià)值變動(dòng)損益”轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”：借：公允價(jià)值變動(dòng)損益（結(jié)轉(zhuǎn)）或相反分錄