樓盤營銷執(zhí)行方案分析

樓盤營銷執(zhí)行方案分析本案的主要課題是就鵬基·諾亞山林（一期）營銷具體執(zhí)行工作的操盤思路及其若干重要問題的解決方案進(jìn)行匯報(bào)。匯報(bào)目的.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！匯報(bào)框架第一部分:項(xiàng)目分析第二部分:銷售策略第四部分:宣傳推廣策略第三部分:價(jià)格策略第五部分:項(xiàng)目包裝.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！第一部分:項(xiàng)目分析第二部分:銷售策略第四部分:宣傳推廣策略第三部分:價(jià)格策略近期市場狀況項(xiàng)目概況項(xiàng)目定位第五部分:項(xiàng)目包裝.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！近期市場狀況1、目前，星沙板塊住宅產(chǎn)品細(xì)分雖較明顯，但價(jià)格細(xì)分界線不甚明顯，價(jià)格多集中1900—2500元/平米之間，在威尼斯城精裝修高端產(chǎn)品面市以來，星沙別墅類物業(yè)與普通物業(yè)價(jià)格梯度逐漸拉開；2、總體上看，近兩年來，星沙板塊的物業(yè)價(jià)格呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢(shì)，特別是今年下半年、明年上半年眾多高端項(xiàng)目的推出，一方面將加劇競爭，另一方面將細(xì)分星沙高端物業(yè)與普通物業(yè)價(jià)格；2、各區(qū)間價(jià)格物業(yè)消化量與推出量比率較平衡，總體銷售情況良好，沒有明顯的價(jià)格盲點(diǎn)；星沙片區(qū)近期住宅市場供應(yīng)與需求情況分析.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！碧桂園威尼斯城紅樹灣早安星城項(xiàng)目周邊樓盤分布情況已有競爭樓盤新增競爭樓盤潛在競爭樓盤美林水郡筑夢(mèng)園幸福里幸福洋房本項(xiàng)目湘水灣星城國際華潤項(xiàng)目圓夢(mèng)完美生活恒基項(xiàng)目水印山城.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！項(xiàng)目碧桂園威尼斯城早安星城幸福里美林水郡產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、洋房聯(lián)排、洋房小高層多層洋房面積區(qū)間（㎡）獨(dú)立180-1200；聯(lián)排200-280、洋房85-170聯(lián)排200-300、洋房90-18080-130130-220價(jià)格（元/㎡）獨(dú)立6500、聯(lián)排4500、洋房3700聯(lián)排3700、洋房260024003300暢銷產(chǎn)品小獨(dú)棟洋房80-120130-150滯銷產(chǎn)品大面積聯(lián)排、大面積洋房聯(lián)排120-130150-220銷售情況約20萬㎡約4萬㎡約8.5萬㎡約8萬㎡2007年上半年項(xiàng)目周邊競爭樓盤情況2007年上半年鵬基諾亞山林項(xiàng)目周邊主要競爭樓盤供應(yīng)量約為40萬平方米.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！2007年下半年周邊樓盤預(yù)測(cè)2007年下半年周邊樓盤供給周邊競爭樓盤供給周邊非競爭樓盤供給序號(hào)樓盤名稱總建筑面積2007年下半年擬推面積2007年下半年擬推建筑形態(tài)2007年下半年擬推（節(jié)點(diǎn)）月份1碧桂園威尼斯城（一期）33萬㎡10萬㎡獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅2007年10月2早安星城120萬㎡10萬㎡聯(lián)排別墅、洋房2007年9月3美林水郡14萬㎡3萬㎡多層洋房2007年9月4水印山城一期5萬㎡3萬㎡獨(dú)立別墅2007年10月5未來現(xiàn)代城10萬4萬㎡電梯高層2007年10月2007年下半年鵬基諾亞山林項(xiàng)目周邊主要競爭樓盤供應(yīng)量約為30萬平方米.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！序號(hào)樓盤名稱總建筑面積2007年下半年擬推面積2007年下半年擬推建筑形態(tài)2007年下半年擬推（節(jié)點(diǎn)）月份1恒基項(xiàng)目100萬㎡10萬㎡小高層—2華潤項(xiàng)目120萬㎡10萬㎡洋房、小高層—3圓夢(mèng)完美生活7.26萬㎡7.26萬㎡高層9月4鑫泰麗都14.6萬㎡14.6萬㎡小高層10月5合計(jì)241.86萬㎡41.86萬㎡————2007年下半年周邊非競爭樓盤供給2007年下半年鵬基諾亞山林項(xiàng)目周邊非主要競爭樓盤供應(yīng)量約為42萬平方米.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！項(xiàng)目概況物業(yè)類型：獨(dú)院HOUSE、聯(lián)院HOUSE、疊院HOUSE、情景洋房、盛景公寓總建筑面積：112053㎡總用地面積：114100㎡一期規(guī)劃住宅套數(shù)：487戶 容積率：0.93 建筑密度：22.73% 綠地率：39.6% 車位793個(gè) 項(xiàng)目一期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！產(chǎn)品類型棟數(shù)樓號(hào)套數(shù)總面積聯(lián)排19索菲亞1--19#11431493.16洋房11維也納園2#棟325425.90維也納園3#棟244316.52維也納園5#棟162640.30塞納爾園1#棟162727.80塞納爾園2#棟162688.92塞納爾園3#棟162854.69塞納爾園4#棟162688.92塞納爾園5#棟162745.71塞納爾園6#棟162835.32塞納爾園7#棟244114.29塞納爾園9#棟244284.88小計(jì)21637323.26疊加別墅6塞納爾園20#棟4970.09塞納爾園21#棟4970.09塞納爾園22#棟4970.09塞納爾園23#棟4961.27塞納爾園24#棟4961.27塞納爾園25#棟4961.27小計(jì)245794.08獨(dú)棟7塞納爾園26--32#棟73451.84小高層2維也納園1、4#棟12613714.28合計(jì)43

48785982.54各類型物業(yè)套數(shù)、面積統(tǒng)計(jì).網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！項(xiàng)目定位鵬基生活板塊第一樂章——西班牙塞維利亞風(fēng)情項(xiàng)目一期形象定位回顧——屬性定位回顧——長沙第六區(qū)，純生態(tài)格調(diào)生活城走過世界后的漫坡生活推廣主題回顧.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！目標(biāo)客戶分類細(xì)分階層預(yù)計(jì)比例細(xì)分行業(yè)來源說明主力客戶企業(yè)主30-40%私營企業(yè)主主要來自于星沙本地、金鷹城、四方坪及火星鎮(zhèn)等專業(yè)市場的私營企業(yè)主，以及來自于株洲、湘潭、岳陽的私營業(yè)主公司董事來自于星沙開發(fā)區(qū)各公司的出資人、合伙人，以及長沙和周邊城市的大型公司的董事經(jīng)理人員15-25%中高層管理人員來自于星沙開發(fā)區(qū)科技園區(qū)，包括周邊城市企業(yè)管理者次主力客戶專業(yè)技術(shù)人員15-25%IT新興的電腦及軟件開發(fā)，包括電子通訊等新興產(chǎn)業(yè)人士醫(yī)療衛(wèi)生等技術(shù)人員湘雅醫(yī)院等原住民星沙土生土長的居民傳媒產(chǎn)業(yè)廣電等傳媒、影視人士國家與社會(huì)管理10-15%國家公務(wù)員中的權(quán)利階層長沙縣政府及事業(yè)單位高級(jí)官員及公務(wù)員事業(yè)單位的權(quán)利階層成長型客戶專業(yè)技術(shù)人員10-15%企業(yè)技術(shù)人員主要為星沙和其它企業(yè)的技術(shù)人員，目前還處于財(cái)富積累期，但擁有一定的經(jīng)濟(jì)能力和潛在消費(fèi)需求教育及科研人員主要為長沙衛(wèi)校、湖南大眾傳媒學(xué)院、長沙大學(xué)等教職人員游離客戶個(gè)體工商戶1-5%批零商家少數(shù)通過汽車配件、物流等興起的財(cái)富人群客戶定位回顧.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！第一部分:項(xiàng)目分析第二部分:銷售策略第四部分:宣傳推廣策略第三部分:價(jià)格策略銷售總體策略入市時(shí)機(jī)及銷售前提銷售階段及工作安排第五部分:項(xiàng)目包裝各階段推貨策略銷售管理核心賣點(diǎn)提煉.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！銷售總體策略本項(xiàng)目作為星沙乃至整個(gè)長沙的超級(jí)大盤,項(xiàng)目一期在市場中的形象和地位舉足輕重。隨著長沙二環(huán)線及其以外的置業(yè)高潮,星沙作為長沙城市后花園和第六區(qū)的地位日趨明顯。碧桂園、幸福里、早安星城、水印山城等項(xiàng)目的共同發(fā)力，使片區(qū)的價(jià)格穩(wěn)步攀升，形勢(shì)良好。因此本項(xiàng)目應(yīng)順勢(shì)而為、強(qiáng)勢(shì)入市，采取穩(wěn)步推進(jìn)的的策略，逐步占領(lǐng)區(qū)域市場，以實(shí)現(xiàn)資金快速回籠、降低項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目別墅、洋房等已經(jīng)封頂，小高也達(dá)到銷售許可條件，為本項(xiàng)目采取快打快銷的銷售策略提供了有利的客觀條件。分析:.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！“以相對(duì)之快打季節(jié)之慢、以相對(duì)之重打時(shí)段之輕”相對(duì)集中策略。充分的運(yùn)用“一個(gè)主題（實(shí)力鵬基，漫坡生活）”突破市場，“四大媒體（長沙晚報(bào)、瀟湘晨報(bào)、分眾傳媒、交通頻道）”撬動(dòng)市場，“五大核心賣點(diǎn)（風(fēng)情建筑、超大規(guī)模、中心水景、風(fēng)情商業(yè)街、漫坡生活）”攻占市場。以此為主線在營銷活動(dòng)中安排一系列有力度的活動(dòng)和現(xiàn)場銷售人員的有效管理在人氣和成交率上取得快速、高效的業(yè)績?？傮w策略.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！1、開盤時(shí)機(jī)選擇考慮因素因素一:工程因素1、本項(xiàng)目別墅類物業(yè)已經(jīng)封頂,而洋房類物業(yè)已經(jīng)到4-5層，即將封頂,基本具備預(yù)售條件預(yù)期在6月中下旬能夠取得預(yù)售許可證;2、現(xiàn)場工程進(jìn)度已經(jīng)具備一定的展示基礎(chǔ)，按當(dāng)前工程施工所處階段，對(duì)看樓通道和示范園林區(qū)的整飭、綠化工作相對(duì)較為容易實(shí)現(xiàn)在。預(yù)期在一個(gè)月到45天左右的時(shí)間周期內(nèi)可以趕在6月底前出來。3、樣板房和售樓中心設(shè)計(jì)方案已經(jīng)確定，若5月25日前進(jìn)場施工，按45天左右的估計(jì)，6月底7月上旬出來應(yīng)該不成問題。入市時(shí)機(jī)及銷售前提.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！因素二:競爭因素項(xiàng)目銷售進(jìn)度優(yōu)惠措施預(yù)計(jì)推售情況南山辦理VIP洋房交2萬抵4萬;聯(lián)排別墅交3萬抵6萬

獨(dú)立交5萬抵10萬

預(yù)計(jì)2007年6月開盤

先推1.1期,洋房140套,聯(lián)排76套

預(yù)計(jì)洋房2700-4000,別墅3700-5000

一期共洋房380套,聯(lián)排200套藏瓏4.22開盤,108套洋房全部售完,價(jià)4500-7700

54套雙拼基本定完,5月開盤銷售,7800的起價(jià)雙拼交5萬抵8萬

洋房交2萬抵4萬

一次性9.9,按揭無折扣預(yù)計(jì)7月推出一期剩余高層和獨(dú)立別墅(12套)

高層估價(jià)3500起蔚藍(lán)海岸07年4.28開盤銷售1期北區(qū),106套洋房,開盤當(dāng)天銷售44套,現(xiàn)銷售了60%均價(jià)4600-48004.28前辦理VIP有兩個(gè)點(diǎn)的折扣,房交會(huì)期間購房優(yōu)惠7000,現(xiàn)在無任何其他折扣,僅普通折扣,一次性9.9折,按揭無折扣.2期預(yù)計(jì)年底推出,小高層為主

2房-3房,均價(jià)3600-4000美林水郡4.14開盤銷售第三期,首推了70套均價(jià)3200-3300.現(xiàn)只剩20套左右

加上二期剩余20多套,現(xiàn)共剩余50套一次性9.7折,按揭9.8折共三期,700多套,第三期余下的套數(shù)不詳別墅類項(xiàng)目推盤情況.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！項(xiàng)目銷售進(jìn)度優(yōu)惠措施預(yù)計(jì)推售情況碧桂園5.1加推了14套獨(dú)立\55套聯(lián)排\2棟20多套洋房.加上原來的,共有獨(dú)立43套,聯(lián)排120套,洋房80套.現(xiàn)已賣26套獨(dú)立\60-70套聯(lián)排\20套洋房

獨(dú)立均價(jià)6000,聯(lián)排均價(jià)4300\洋房均價(jià)3500無任何優(yōu)惠節(jié)日加推,具體不詳早安星城一期2.4號(hào)開盤140套洋房

16套聯(lián)排18套和院洋房均價(jià)2500

聯(lián)排別墅均價(jià)3500,和院別墅均價(jià)3800-3900車庫28.39平米,6.5萬一個(gè)

房交會(huì)洋房交2000抵1萬

別墅交1萬抵2萬2007年7月左右推出剩余的600套左右聯(lián)排\洋房\小高層,明年開始推1.2期(即新安路以南部分)

比華利山內(nèi)部認(rèn)購期,均價(jià)3800,按揭99折,一次性98折預(yù)期在5月底6月初開盤,聯(lián)排別墅保利閬峰云墅一期二批內(nèi)部認(rèn)購,均價(jià)800010萬認(rèn)購金抵12萬,開盤享受97折優(yōu)惠預(yù)計(jì)7月份開盤.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！項(xiàng)目銷售進(jìn)度優(yōu)惠措施預(yù)計(jì)推售情況早安星城電梯房內(nèi)部認(rèn)購均價(jià)2350，交2000抵80005月底6月初開盤星城國際一期小高中高正在銷售均價(jià)2100無筑夢(mèng)園二期內(nèi)部認(rèn)購期，3000抵50005月19日開盤星沙片部分項(xiàng)目小高推盤情況.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！從市場競爭的角度來看，長沙一些典型的中高端別墅類型項(xiàng)目，都在借助4、5月長沙樓市黃金銷售期進(jìn)行加推工作以及誠意客戶的積累工作，同時(shí)各項(xiàng)目都針對(duì)客戶推出了不同程度的優(yōu)惠認(rèn)購措施，試圖鎖定更多的客戶。5、6月、7月將成為眾多項(xiàng)目將誠意積累客戶的開盤轉(zhuǎn)化期。與本項(xiàng)目臨近的碧桂園、早安·星城則在此期間，進(jìn)一步加大了市場推廣的力度，并分別重點(diǎn)加推了聯(lián)排和洋房單位。周邊小高類項(xiàng)目也在5月份左右加大了客戶的轉(zhuǎn)化力度。根據(jù)同致行市場部門監(jiān)測(cè)，7月份長沙市開盤項(xiàng)目較少，高端類項(xiàng)目僅有保利純獨(dú)棟項(xiàng)目，與本項(xiàng)目的競爭較小。由此來分析，7月份的長沙市場，對(duì)本項(xiàng)目來說是一個(gè)入市相對(duì)較為安全的空檔期。.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！因素三:客戶因素本項(xiàng)目從星沙房交會(huì)參展以來，截止此次春交會(huì)總計(jì)來電來訪客戶2749批。其中此次房交會(huì)1440批次，外展點(diǎn)接待（含星沙房交會(huì)）1309批。但在此次VIP卡的507批客戶，只有不足10批客戶是此次房交會(huì)以前的老客戶。在4.27前匯總統(tǒng)計(jì)追蹤結(jié)果只有140批(13%),對(duì)項(xiàng)目還有一定意向。但是卻有150批已購買其他項(xiàng)目。由此可見，及時(shí)采取有效手段鎖定目標(biāo)客戶，加強(qiáng)客戶轉(zhuǎn)化是本項(xiàng)目節(jié)約推廣成本，防止客戶被其他項(xiàng)目分流，保證較少流失率已經(jīng)非常迫切。.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！因素四、銷售周期根據(jù)同致行的跟蹤分析，長沙房地產(chǎn)市場的銷售呈現(xiàn)出明顯的周期性；一般一年內(nèi)有兩個(gè)銷售的黃金時(shí)段，即：3月中下旬至6月下旬的第一時(shí)段和9月至12月的第二時(shí)段。本項(xiàng)目在此次房交會(huì)中共申請(qǐng)VIP客戶507批（房交會(huì)期間）。若參照以上規(guī)律來安排銷售階段，本項(xiàng)目將還有約一個(gè)半月左右黃金客戶積累期。因此本項(xiàng)目應(yīng)該借助房交會(huì)后的市場預(yù)熱，加大市場推廣和產(chǎn)品推介活動(dòng)的爆發(fā)力，樹立市場信心，從而實(shí)現(xiàn)VIP客戶達(dá)到1500張左右的目標(biāo)，從而確保內(nèi)部認(rèn)籌的火暴。.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！因素五、銷售目標(biāo)樓盤的推出過程有預(yù)熱、升溫和爆發(fā)三個(gè)階段，而推出后，要借助開盤的氣勢(shì)熱炒熱賣創(chuàng)造銷售佳績,為完成項(xiàng)目的總體的銷售目標(biāo)奠定基礎(chǔ)。按照普通樓盤銷售規(guī)律開盤期四個(gè)月完成銷售目標(biāo)70%，以項(xiàng)目目前的總套數(shù)487套計(jì)算，這意味著項(xiàng)目在開盤后四個(gè)月要銷售341套?？紤]到本項(xiàng)目的形象檔次以及銷售條件，別墅、洋房類應(yīng)該考慮首先入市，而該類物業(yè)應(yīng)抓緊春交會(huì)后續(xù)熱度，進(jìn)行客戶轉(zhuǎn)化，同時(shí)，預(yù)留第二批別墅、洋房、小高推售單位至少兩個(gè)月的蓄客時(shí)間，確保推售節(jié)奏的連貫性。.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！根據(jù)以上分析，綜合評(píng)估假設(shè)一：六月份開盤根據(jù)當(dāng)前進(jìn)度，銷售中心、示范園林、樣板房工程配合可能不到位，將對(duì)項(xiàng)目開盤形成制約。假設(shè)二：七月份開盤基本能夠?qū)崿F(xiàn)開盤條件的滿足，離當(dāng)前還有將近兩個(gè)月，有充分預(yù)熱時(shí)間，且能保持春交會(huì)熱度，對(duì)前期客戶進(jìn)行鞏固和消化，進(jìn)入8月銷售淡季后恰好能夠預(yù)留2個(gè)月給二批推出貨量的蓄客。假設(shè)三：八月份開盤基本能夠?qū)崿F(xiàn)開盤條件，但陽歷8月為農(nóng)歷六月中下旬，長沙三伏，天氣較為炎熱，銷售正值淡季。離春交會(huì)第一波段蓄客將近4個(gè)月，容易造成市場信心不足，客戶流失。假設(shè)四：九月份開盤基本能夠?qū)崿F(xiàn)開盤條件。長沙市場開始進(jìn)入第二個(gè)銷售黃金周期，眾多項(xiàng)目開始強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)，市場熱點(diǎn)過多。若此時(shí)推出將擠兌和影響第二批推出單位的客戶積累時(shí)間。07年度可售時(shí)間僅剩下3個(gè)月。.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！綜合以上分析比較，我們建議項(xiàng)目在7月中下旬售樓中心交付使用，看樓通道、示范園林、樣板房基本能夠展示的情況下，正式公開發(fā)售，對(duì)前期積累的客戶進(jìn)行快速轉(zhuǎn)化。.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！銷售前提條件：工程塊工程板塊1營銷中心交付使用工程部營銷部

7月15日2樣板房交付使用工程部營銷部

7月15日3樣板房看房通道路面整飭\包裝完畢工程部營銷部/嘉和

7月1日4工地現(xiàn)場看樓通道路面整飭完畢工程部營銷部/嘉和

7月1日5主入口至親水平臺(tái)道路和廣場示范園林交付使用工程部營銷部

7月21日6維也納1#\4#棟北側(cè)商業(yè)街整飭、綠化\包裝完畢工程部營銷部/嘉和

7月5日7提供首期住宅圖紙面積測(cè)繪指標(biāo)工程部營銷部

8提交建筑技術(shù)指標(biāo)（住宅）工程部營銷部

9提交最終戶型平面圖（住宅）工程部營銷部

10領(lǐng)取別墅洋房類物業(yè)預(yù)售許可證工程部營銷部

6月底11確定住宅交樓標(biāo)準(zhǔn)和交樓時(shí)間工程部營銷部

12開元路導(dǎo)向標(biāo)識(shí)牌嘉和營銷部

7月10日13示范區(qū)范圍內(nèi)導(dǎo)視系統(tǒng)完成工程部營銷部/嘉和

7月10日14背景音樂系統(tǒng)完成工程部營銷部/嘉和

7月10日15局部閉路監(jiān)控系統(tǒng)完成工程部營銷部

7月10日16多個(gè)裝修套餐標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)完成時(shí)間(別墅洋房類可供選擇最少三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)裝修示意圖)工程部營銷部/嘉和

7月10日17廣場雕塑大門\大壩浮雕完成工程部營銷部

7月10日18入口停車及保安崗?fù)ね瓿晒こ滩繝I銷部

7月10日.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！（１）資料智能化標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、交樓標(biāo)準(zhǔn)提前落實(shí)按揭銀行提前落實(shí)物管公司提前落實(shí)價(jià)格表及付款方式完成必要的銷售文件（認(rèn)購合同、定金通知書、購樓須知、按揭須知、預(yù)售合同）（２）銷售人員開盤前培訓(xùn)對(duì)前期重點(diǎn)客戶進(jìn)行回訪，知會(huì)開盤及優(yōu)惠信息（３）宣傳準(zhǔn)備報(bào)紙廣告準(zhǔn)備完畢并提前預(yù)訂版面開盤活動(dòng)安排（時(shí)間、地點(diǎn)、邀請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體、新聞通稿、活動(dòng)事宜等）禮儀及禮品準(zhǔn)備銷售前提條件：銷售宣傳塊.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！開盤前推售節(jié)點(diǎn)分析從4月29日房交會(huì)開始啟動(dòng)VIP卡的申請(qǐng)工作,到卡的發(fā)放,我司認(rèn)為以控制在一個(gè)月左右的時(shí)間比較適宜.一方面延續(xù)春交會(huì)的熱度,另一方面可以借此來判斷真正領(lǐng)卡的人員數(shù)量，以方便下一步及時(shí)作出工作調(diào)整.我司建議至少應(yīng)該在5.31日前發(fā)放完畢前期申請(qǐng)客戶?？紤]到早期客戶發(fā)卡完畢之后，仍將有其他客戶繼續(xù)申請(qǐng)，我司建議預(yù)留半個(gè)月左右的時(shí)間進(jìn)行再積累，同時(shí)給前期積累客戶一個(gè)緩沖，在6.17日進(jìn)行產(chǎn)品推介會(huì)，將客戶及時(shí)進(jìn)行初步鎖定。延續(xù)內(nèi)部認(rèn)籌優(yōu)惠申請(qǐng)的熱度，預(yù)備20天時(shí)間繼續(xù)進(jìn)行客戶積累以及開盤籌備基本能夠在這個(gè)時(shí)間段里面調(diào)整推廣計(jì)劃確保開盤客戶量。按照操盤經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)部認(rèn)籌前后由于廣告推廣力度的加大，客戶量會(huì)出現(xiàn)一個(gè)波段的急劇增長。若7月7日條件仍不具備，可考慮適當(dāng)延遲，但最遲不應(yīng)超過7月15號(hào)，以免造成推廣成本的加大和市場的疲軟。銷售階段及工作安排.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！我們對(duì)開盤前具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)的考慮安排是：5月31日6月30日(周日)7月21日(周六)5月3日以房交會(huì)為契機(jī),正式對(duì)外啟動(dòng)VIP卡的申請(qǐng)5.31前全部將房交會(huì)以來的VIP卡發(fā)放完畢,同時(shí)繼續(xù)接受申請(qǐng)和發(fā)放產(chǎn)品推介會(huì)暨內(nèi)部認(rèn)籌工作.憑VIP卡申請(qǐng)優(yōu)惠,并繳納誠意金初步鎖定VIP客戶正式開盤選房.將前期積累客戶進(jìn)行轉(zhuǎn)化.。根據(jù)工程配合最遲可考慮延遲到７月21日。從開始申請(qǐng)起約30天約30天約20天.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！推售節(jié)奏分析1、從此次申請(qǐng)VIP卡客戶的調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析來看，獨(dú)立（47批）、聯(lián)排（113批）、小高層（229批）物業(yè)受歡迎的程度較高。但洋房物業(yè)接待的絕對(duì)客戶量較大，507批中有216批，占總?cè)藬?shù)的39.4%。2、從外展點(diǎn)所統(tǒng)計(jì)的的數(shù)據(jù)來看，2006年7月25日—2007年4月13日來訪客戶335批中有約80%左右約268批選擇洋房、小高，其中150-160批為洋房客戶。20%左右約67批選擇別墅類物業(yè)。因此，在先期具備銷售條件的產(chǎn)品中，我司認(rèn)為獨(dú)立因體量小，銷售的壓力不大。而洋房也是銷售阻力相對(duì)較小的產(chǎn)品。根據(jù)以上分析，結(jié)合本項(xiàng)目各物業(yè)體量、地理位置、競爭因素，我司預(yù)估，本項(xiàng)目各類物業(yè)的市場銷售難度排序分別是：獨(dú)立別墅＜洋房＜小高、聯(lián)排＜疊加.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！綜合以上分析和當(dāng)前的工程進(jìn)度，我司的推售策略是：第一步：聯(lián)排、疊加和洋房認(rèn)籌，借助6月30日產(chǎn)品推介紹會(huì)，針對(duì)擁有VIP資格的誠意客戶，繳納誠意金，申請(qǐng)購房優(yōu)惠，享有選房資格。開盤時(shí)僅推售聯(lián)排、疊加、洋房。第二步：

8月底小高進(jìn)行認(rèn)籌（獨(dú)立別墅不認(rèn)籌）。由于獨(dú)立別墅體量少，客戶多，基于別墅價(jià)值最大化考慮，我們?cè)谝慌邢扔枰凿N控。而小高層單位由于當(dāng)前積累的客戶較多，市場形式較為樂觀。而又由于其在房型上與洋房有重合，為避免因總價(jià)因素分流洋房客戶，我們將通過獨(dú)立別墅的價(jià)值拉動(dòng)和前期產(chǎn)品的熱銷來推動(dòng)小高的熱銷和價(jià)值攀高。.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！5月31日6月30日(周日)7月21日(周六)5月3日8月底推售節(jié)奏安排10月房交會(huì)聯(lián)排、洋房、疊加內(nèi)部認(rèn)籌（繳納誠意金，享受優(yōu)惠）第一批次聯(lián)排、洋房、疊加開盤解籌（第二批時(shí)間視第一批推售情況定）小高內(nèi)部認(rèn)籌（繳納誠意金，享受優(yōu)惠）小高解籌獨(dú)立別墅同期推出誠意客戶登記VIP客戶申請(qǐng)說明：若6月17日前能夠取得預(yù)售許可證（部分樓棟也可），則現(xiàn)場直接收取現(xiàn)金；若不能則憑興業(yè)銀行存單享有申請(qǐng)優(yōu)惠資格，但按該方案執(zhí)行現(xiàn)場鼓動(dòng)性可能不如前者火暴。.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！關(guān)于認(rèn)籌（6月30日，周六）若認(rèn)籌當(dāng)天數(shù)量X≦200，考慮到認(rèn)籌當(dāng)中可能存在一定的水分，建議認(rèn)籌延續(xù)到7月20前，以達(dá)到300個(gè)為止（以300個(gè)中30%-50%的轉(zhuǎn)化率計(jì)，滿足開盤時(shí)150套左右的推售量），不公開。若認(rèn)籌數(shù)量200≦

X≦

300，則從認(rèn)籌當(dāng)天之日起，延續(xù)3天，以照顧鵬基橫縱向關(guān)系客戶。3天后，則停止認(rèn)籌。根據(jù)認(rèn)籌情況直接確定第一批推售單位，其他剩余別墅洋房銷售則無認(rèn)籌優(yōu)惠，直接銷售。.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！原有推售策略回顧》》.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！根據(jù)工程進(jìn)度預(yù)期，分批推售策略：推售策略07年4月底第一批推出：聯(lián)排別墅24套07年7月第三批推出：聯(lián)排別墅28套、疊加別墅24套、獨(dú)棟2套，洋房48套，共102套07年5月下旬第二批推出：聯(lián)排別墅62套、獨(dú)棟別墅5套，洋房168套，共235套142307年9月第三批推出：小高層126套.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！根據(jù)最新的市場反應(yīng)，以及時(shí)間等因素的變化同致行建議對(duì)原有推售策略進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整！.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！07年7月第一批推出：聯(lián)排別墅43套，洋房104套，疊加24套，共計(jì)171套07年10月第三批推出：獨(dú)棟別墅7套，小高層126套，共計(jì)133套調(diào)整建議：建議將原來分三批推出單位，進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整推出07年8月初（暫定）第二批推出：聯(lián)排別墅61套，洋房112套，共計(jì)173套（在此暫不明確各棟別墅洋房具體推售單元，只作初步套數(shù)計(jì)劃，具體根據(jù)認(rèn)籌情況）1233311222.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！推售策略調(diào)整理由：1、從工程進(jìn)度的角度考慮，當(dāng)前的工程進(jìn)度與原來制定推售策略時(shí)的情形已經(jīng)發(fā)生了變化，所有別墅類物業(yè)和洋房都已經(jīng)封頂或者基本將要封頂。且具備同期拿預(yù)售許可證的可能。2、從銷售的角度看，聯(lián)排（114套）、洋房（216套）、疊加（24套）總計(jì)354套，總體推售的體量并不大，若認(rèn)籌效果良好，則可趁勢(shì)在開盤熱潮中消化更多的單位；若認(rèn)籌效果一般，則可利用銷控手段予以控制。同時(shí)，不至于在一批消化緩慢的情況下，擠壓二批推售單元的蓄客時(shí)間，造成小高單位對(duì)洋房的沖擊。.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！銷售管理備注：上述管理架構(gòu)暫以目前實(shí)際情況而制訂，并根據(jù)不同發(fā)展階段適當(dāng)調(diào)整。現(xiàn)場管理與控制每周項(xiàng)目小組連同發(fā)展商舉行周例會(huì)，通報(bào)每周銷售情況及目前急需發(fā)展商解決的問題；按時(shí)制作上門客戶統(tǒng)計(jì)分析、廣告效果測(cè)試分析并以周結(jié)、月結(jié)形式向發(fā)展商提交；每日以書面形式向發(fā)展商匯報(bào)銷售情況；定期向發(fā)展商提交例會(huì)紀(jì)要、銷售周結(jié)、月結(jié)及年度總結(jié)；每月定期與銷售人員溝通，及時(shí)分析市場變化，相應(yīng)調(diào)整銷售策略并分月、季度提交宣傳推廣計(jì)劃書。銷售部經(jīng)理銷售經(jīng)理銷售主管（組長）置業(yè)顧問……銷售經(jīng)理…置業(yè)顧問……銷售主管（組長）項(xiàng)目經(jīng)理主案策劃師…執(zhí)行策劃師…執(zhí)行策劃師….網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！核心賣點(diǎn)提煉本項(xiàng)目的賣點(diǎn)深入挖掘和整理十大價(jià)值賣點(diǎn)實(shí)力地產(chǎn)——鵬基地產(chǎn)的巨大品牌號(hào)召力。原生坡地——沿原生坡地規(guī)劃設(shè)計(jì)，高低錯(cuò)落，層疊起伏。生態(tài)園林——坡地建筑風(fēng)景美宅，山體、森林、湖泊融為一體。超大規(guī)?！?600多畝大盤，健康、休閑、成熟的社區(qū)。高檔物業(yè)——精心打造，極具特色的洋房、別墅帶庭院的高檔物業(yè)。生活配套——商業(yè)街區(qū)、高品質(zhì)的教育學(xué)校、一站式生活配套。休閑會(huì)所——具備多種休閑功能的雙會(huì)所配備。社區(qū)物管——體貼入微的終極物管服務(wù)。尊崇榮耀——坡地生活是尊貴的身份與氣質(zhì)的象征。漫坡生活——以極富情調(diào)、韻味的情感訴求描述自在、幽雅、閑適的生活方式，從探詢生活本質(zhì)意義引發(fā)客戶群體的內(nèi)心共鳴。.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！第一部分:項(xiàng)目分析第二部分:銷售策略第四部分:宣傳推廣策略第三部分:價(jià)格策略厘定價(jià)格的相關(guān)因素價(jià)格定位價(jià)格策略第五部分:項(xiàng)目包裝定價(jià)原則付款方式及折扣控制回款預(yù)估.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！厘定價(jià)格的相關(guān)因素價(jià)格與物業(yè)品質(zhì)、目標(biāo)客戶、市場狀況等方面有著密切關(guān)系，本項(xiàng)目厘定價(jià)格時(shí)首要考慮的因素主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境市場的供求狀況物業(yè)自身客觀條件：地理位置、質(zhì)素、開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)客戶的價(jià)格接受程度和價(jià)值取向宣傳推廣是否理想.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！價(jià)格定位一、從市場角度看本項(xiàng)目價(jià)格定位星沙樓市相對(duì)長沙其他板塊，大多數(shù)樓盤的價(jià)格都以小高中高為主，板塊均價(jià)多在1800～2300元每平米之間，根據(jù)本次VIP客戶調(diào)查，消費(fèi)者普遍對(duì)星沙的心理價(jià)位偏低。南城，河西，北城、星沙，多熱點(diǎn)、規(guī)模性大盤開發(fā)是當(dāng)前長沙地產(chǎn)的一大熱點(diǎn)。今后兩年光長沙市的整體放量巨大，僅星沙今后2-3年上市樓盤較多，體量將近165萬方，無論中心區(qū)還是新城，都可能面臨相互搶奪客源，從而導(dǎo)致區(qū)域性客源不足的問題。從星沙現(xiàn)有市場行情趨勢(shì)來看，供求關(guān)系基本保持平衡，但各項(xiàng)目在具體定價(jià)方面，多采取了低開高走的市場策略，以較低的入市價(jià)格吸引客戶成為樓盤建立市場競爭優(yōu)勢(shì)的一個(gè)重要手段，如幸福里。而相對(duì)定價(jià)相對(duì)較高樓盤消化緩慢，如美林水郡。從地價(jià)關(guān)系來看，早期幾個(gè)大型項(xiàng)目如碧桂園、幸福里拿地成本較低，新近拍賣的幾宗土地如香港恒基所得土地也是屬于長沙縣重點(diǎn)引資項(xiàng)目，從這些項(xiàng)目來看，其地價(jià)成本對(duì)其房價(jià)要求壓力較小。從市場因素來看，本項(xiàng)目高價(jià)入市，有較大風(fēng)險(xiǎn)。.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！二、從項(xiàng)目自身?xiàng)l件、來看本項(xiàng)目價(jià)格定位本項(xiàng)目為長線分期開發(fā)項(xiàng)目，首期產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)的市場競爭面較大。項(xiàng)目交通、配套等條件相對(duì)滯后，周邊資源情況并不占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。從大盤開發(fā)規(guī)律來看，首期產(chǎn)品的快速銷售，資金的迅速回籠，有利于打開市場局面，為后續(xù)開發(fā)提供便利條件。綜合以上分析，同致行認(rèn)為，作為別墅洋房類中高端產(chǎn)品，為保持項(xiàng)目的中高端形象、保證后續(xù)開發(fā)的可持續(xù)性發(fā)展，建議比照市場同類型中高端物業(yè)的價(jià)格，采取市場價(jià)格跟隨戰(zhàn)略，價(jià)格定位為中高端。.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！物業(yè)類型均價(jià)獨(dú)立別墅14000元/㎡聯(lián)排別墅4800元/㎡疊加別墅3600元/㎡多層洋房3200元/㎡小高層2800元/㎡鵬基·諾亞山林各類型物業(yè)價(jià)格定位.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！通常情況下，樓盤價(jià)格“高開高走”的市場風(fēng)險(xiǎn)大于“低開高走”，若價(jià)格定高了，將很被動(dòng)，重新調(diào)低樓價(jià)的市場負(fù)面影響太大了。針對(duì)目前房地產(chǎn)市場的形勢(shì)，結(jié)合本案的體量及實(shí)際情況，我們建議采取低開高走的價(jià)格策略。在具體操作上采取部分銷控、低價(jià)入市、逐步提升、快速出貨的方針。目的：1、預(yù)留較大的市場彈性空間2、增強(qiáng)本案的市場競爭力3、先購者的物業(yè)升值4、快速搶占市場份額價(jià)格策略.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！定價(jià)原則從某種意義上來說，銷售周期與利潤指標(biāo)之間具有某種矛盾。預(yù)期利潤過高，往往會(huì)造成銷售期延長，甚至形成物業(yè)滯銷，增加的是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；而低價(jià)入市策略盡管會(huì)造成旺銷局面，但卻以損失較多的預(yù)期利潤為代價(jià)，是否值得亦應(yīng)視個(gè)案實(shí)際情況而定。.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！就本案而言，定價(jià)的基本原則體現(xiàn)在幾個(gè)方面：成本加成原則即物業(yè)的價(jià)格應(yīng)是其開發(fā)成本與一定的比例的利潤之和，由于本案的土地價(jià)格較低，而星沙住宅銷售均價(jià)在1800—2300元/平方米之間，因此，本案壓力在這方面較小。整體發(fā)展原則本案由以別墅、洋房類和小高層物業(yè)所組成，又是分期開發(fā)，這對(duì)本案的資金回收要求比較高，作為先行開發(fā)的住宅應(yīng)盡可能在樹立市場高度的同時(shí)，挖掘利潤空間，以期為后期的別墅的開發(fā)銷售工作奠定下良好的基礎(chǔ)。市場比較原則從客戶需求角度而言，市場比較原則是物業(yè)定價(jià)的重要原則，同質(zhì)同價(jià)，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，就本案而言，對(duì)競爭個(gè)案做一定深度的價(jià)格定位分析，將對(duì)自身的價(jià)格策略制定有相當(dāng)大的幫助。.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！付款方式及折扣控制

付款方式參考早安·星城、蔚藍(lán)海岸、比華利山、藏瓏的實(shí)際付款方式，同時(shí)結(jié)合同致行長沙多次置業(yè)者調(diào)查，確定一次性付款與按揭付款比例為30%：70%一次性付款98折（根據(jù)早安星城的付款情況，約占銷售比例的30%）付1-2萬元定金，簽署認(rèn)購書；10天內(nèi)付總樓款的30%（含定金）；30天內(nèi)付總樓款的70%，簽署正式《房地產(chǎn)買賣合同》。標(biāo)準(zhǔn)銀行按揭付款（3成首期，7成按揭）99折（約占銷售比例80%）付1萬元定金，簽署認(rèn)購書；7天內(nèi)付總樓款的30%（含定金），簽署正式《房地產(chǎn)買賣合同》；總樓款的70%接辦理按揭通知后辦理按揭手續(xù)。.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！根據(jù)上述付款方式及折扣率得出付款折扣率為：30%*0.98+70%*0.99=0.987.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！估算開盤前期認(rèn)購及開盤日促銷優(yōu)惠比例約為總銷售面積的35%，其中25%優(yōu)惠額度為3%，10%優(yōu)惠額度為2%；國慶節(jié)、房交會(huì)期間促銷優(yōu)惠比例約為總銷售面積的20%，優(yōu)惠額度為2%；估算尾盤促銷優(yōu)惠比例為總銷售面積的15%，其中10%優(yōu)惠額度為1%，5%優(yōu)惠額度為2%；估算發(fā)展商關(guān)系客戶額外折扣比例為總銷售面積的15%，優(yōu)惠額度為2%；估算各期如開盤、房交會(huì)等時(shí)間促銷費(fèi)用占總銷售額的0.5%左右注：以上在重要時(shí)期如認(rèn)購、開盤等時(shí)點(diǎn)對(duì)銷售率的估計(jì)比我們?cè)诳偩V中的銷售回款進(jìn)度安排略高，是為了避免因銷售勢(shì)頭太好而引起的優(yōu)惠折扣不夠，對(duì)超過估計(jì)的部分，我們可選擇在其他銷售區(qū)間視具體情況靈活應(yīng)用。.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！優(yōu)惠折扣率：時(shí)間段優(yōu)惠面積比例優(yōu)惠額度折扣率減少認(rèn)購期、開盤日25%3%0.007510%2%0.002國慶節(jié)、房交會(huì)20%2%0.004尾盤10%1%0.0015%2%0.001發(fā)展商客戶折扣15%2%0.003促銷0.005優(yōu)惠折扣率0.0235.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！由以上分析可得出本項(xiàng)目平均折扣率為：0.987—0.0235=0.9635.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！回款預(yù)估階

段

劃

分檔期預(yù)熱和認(rèn)購期公開發(fā)售期間產(chǎn)品強(qiáng)銷期調(diào)整持銷期合計(jì)時(shí)間段5月—7月上旬7月上旬至9月底10月—11月中旬11月中旬-12月底銷

售

計(jì)

劃年度銷售目標(biāo)總貨量70%

階段銷售目標(biāo)售籌200個(gè)(收取誠意金)35%20%15%70%面積（平方米）85982.54*70%㎡60187.78㎡單價(jià)（元/平方米）ＤＤ：5200元／㎡；Ｌ：3450元／㎡；ＤＪ：3200元／㎡；Ｙ：2800元／㎡；Ｘ：2300元／㎡.項(xiàng)目整體折前均價(jià)3200元／㎡,平均折扣率0.9635

階段回款金額（元）092785478.5653020273.4739765205.1185570957.1年度回款金額（元）0185570957.1.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！第一部分:項(xiàng)目分析第二部分:銷售策略第四部分:宣傳推廣策略第三部分:價(jià)格策略廣告目標(biāo)宣傳推廣策略媒體組合策略及費(fèi)用預(yù)估第五部分:項(xiàng)目包裝.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！廣告目標(biāo)正確鎖定本項(xiàng)目的目標(biāo)受眾，根據(jù)該群體的消費(fèi)特點(diǎn)，通過有效的廣告訴求，樹立本項(xiàng)目在競爭中的最佳形象，贏得更高的概念附加值，在目標(biāo)受眾心中形成獨(dú)特或唯一的概念以支撐競爭實(shí)力。.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！宣傳推廣策略以市場領(lǐng)先者的個(gè)案形象切入市場，利用公共傳媒如報(bào)紙、電視、戶外媒體等展開直接訴求，描繪客戶向往的利益點(diǎn)，激發(fā)其憧憬和擁有的沖動(dòng)，并輔之以系列SP活動(dòng)及PR活動(dòng)的配合，向受眾展示鵬基·諾亞山林項(xiàng)目的“漫坡”的生活理念以及鵬基地產(chǎn)的恢弘實(shí)力，樹立信心。在具體推廣過程中，以虛實(shí)結(jié)合的推廣手法，將本案諸項(xiàng)優(yōu)勢(shì)按計(jì)劃逐項(xiàng)推出。.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！營銷階段誠意登記期內(nèi)部認(rèn)購期開盤熱銷期保溫期尾盤期廣告階段品牌導(dǎo)入強(qiáng)勢(shì)推廣期品牌深化期品牌全面樹立期品牌完善期時(shí)間2007年6月1日~2007年6月292007年6月30~7月20日2007年7月21~8月底2007年9月~2008年2月中2008年2~推廣重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目形象規(guī)模發(fā)展商實(shí)力VIP信息發(fā)布價(jià)值點(diǎn)內(nèi)部認(rèn)購發(fā)售小高認(rèn)購發(fā)售促銷宣傳主題實(shí)力鵬基，漫坡城邦（側(cè)重前者）實(shí)力鵬基，漫坡城邦（側(cè)重后者）漫坡生活，恢弘啟幕漫坡城邦，終極理想漫坡城邦，終極理想推廣語走過世界后的漫坡生活廣告階段劃分.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！推廣階段安排時(shí)間6.1－6.296.30—7.207.21-8月底廣告操作炒作發(fā)展商品牌及漫坡生活，凸顯項(xiàng)目價(jià)值1、漫坡分賣點(diǎn)深度挖掘和炒作；2、產(chǎn)品推介會(huì)活動(dòng)、營銷中心和樣板房開放活動(dòng)開盤熱銷的炒作，制造市場稀缺感，酬賓加推單位相應(yīng)優(yōu)惠措施攻擊市場推貨安排接受VIP申請(qǐng)。內(nèi)部認(rèn)購銷售全面展開主要媒體

組合瀟湘晨報(bào)、長沙晚報(bào)軟文炒作，與硬廣及分眾、戶外、電臺(tái)等形象信息雙線進(jìn)行。瀟湘晨報(bào)、長沙晚報(bào)硬廣集中轟炸，其他形式廣告全面啟動(dòng)，形成立體階段封殺一個(gè)月瀟湘晨報(bào)、長沙晚報(bào)繕稿為主、硬廣為輔；戶外、分眾繼續(xù)推進(jìn)其它媒體配合網(wǎng)絡(luò)、共交車、電視等。.網(wǎng)（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！階段推廣公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃(7.15)漫坡品鑒會(huì)(6.30周六)

同時(shí)進(jìn)行認(rèn)購活動(dòng)。營銷中心開放&漫坡樣板房體驗(yàn)日(7.15周日)

抓住認(rèn)購高潮后,現(xiàn)場進(jìn)行客戶體驗(yàn)營銷。VIP業(yè)主共賀開盤冷餐會(huì)(8.19周日)通過此次活動(dòng)為業(yè)主和會(huì)員樹立一種尊貴感和一個(gè)交流的空間，希望借助目標(biāo)客戶的高檔次人群的集聚性給會(huì)員一種團(tuán)結(jié)和溫馨的感覺，讓更多的會(huì)員能夠盡快下定。物管體驗(yàn)日(9.2周日)在售樓處現(xiàn)場由深圳萬夏居業(yè)對(duì)其全程物管的操作進(jìn)行解