物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展策略

物業(yè)管理跨區(qū)域開展策略有一個觀點是大家可以共同確認的，那就是20世紀中國經(jīng)濟戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)為整個國家物業(yè)管理水平的提高提供了良好機遇，21世紀是中國物業(yè)管理蓬勃開展的世紀。要抓住機遇，尋求大開展，就必須掌握物業(yè)管理本身內(nèi)在的規(guī)律，用規(guī)律的力量來推動物業(yè)管理的開展。物業(yè)管理對象有兩個，一個是動態(tài)的，即物業(yè)使用人；另一個是靜態(tài)的，即物業(yè)。這兩個對象構(gòu)成物業(yè)管理不可分割的兩個方面，一動一靜，對立統(tǒng)一。人們想更多地、更好地不斷使用物業(yè)，充分發(fā)揮物業(yè)的作用，物業(yè)同時又要盡可能保持良好狀態(tài)。物業(yè)管理作用就是為了解決好這對矛盾l既要使物業(yè)充分發(fā)揮好作用，又要保持物業(yè)的良好狀態(tài)，二者缺一不可。隨著產(chǎn)權(quán)的多元化，必須要統(tǒng)一管理，也就是物業(yè)管理。如果沒有統(tǒng)一的管理，就會誘發(fā)大量的“搭便車〃行為??爭相享用而不承當責任，以至于因過分“擁擠”而加速損壞，最終會使大家得不到應(yīng)有的享用。這也是物業(yè)管理存在的根本原因。目前隨著社會分工的進一步細化和加強，很多政府機關(guān)企事業(yè)單位也把后勤工作推向社會，實施市場化、專業(yè)化管理，以節(jié)約本錢，提升效勞。所以物業(yè)管理又增添了新的內(nèi)涵。作為一個新興行業(yè)，物業(yè)管理誕生伊始，便顯示出了強大的生命力。廣闊業(yè)主將之作為提高自身整體生活水平的依據(jù)而對其報以厚望，開發(fā)商以此作為自己樓盤的銷售亮點，樓盤品牌的延伸，政府主管部門又將之作為標準社區(qū)管理，提升城市形象的重要手段加以引導(dǎo)。在這二十多年的物業(yè)管理開展中，從全國各地區(qū)的物業(yè)管理開展水平和知名物業(yè)管理品牌的分布現(xiàn)狀來看，總體上是物業(yè)管理覆蓋面仍然相對較小，開展不平衡，主要集中在深圳峪上海和北京等經(jīng)濟圈。但在這二十多年的開展和風(fēng)雨磨練中，也已成長起來批頗具實力的物業(yè)管理公司，積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)歷，儲藏了相當?shù)奈飿I(yè)管理專業(yè)人才。隨著競爭的加劇，與其在“發(fā)源地〃旗鼓相當?shù)啬銧幬見Z，還不如就此走出去，實施區(qū)域化、規(guī)?；?jīng)營，集團化的開展。內(nèi)地廣闊的市場給這些企業(yè)提供了廣闊的開展空間和多了一條淘金之路。但是在區(qū)域化、集團化開展道路中，也遇到了很多問題一、“初始規(guī)模不經(jīng)濟〃問題必須看到在占領(lǐng)內(nèi)地市場的初始階段是相當困難的，例如：①為了爭奪物業(yè)管理市場，迅速擴大物業(yè)管理市場份額，擴大在當?shù)氐挠绊懥?，企業(yè)不惜以低價競爭，但接手后又為控制本錢，量人而出，導(dǎo)致物業(yè)管理效勞水平大幅下滑，極大地損害了個別物業(yè)管理企業(yè)的自身形象。②新建分支機構(gòu)前期投入較大，外派人員多，水土不服，員工本地化程度低，同工不同酬，管理鏈拉長，管理效率不高。③開發(fā)商信譽低，建筑質(zhì)量不高，物業(yè)管理包袱重等等，導(dǎo)致管理本錢增加。④地區(qū)管理法規(guī)相對不完善，消費者承受物業(yè)管理意識較差，收費標準低，因此管理中矛盾多、風(fēng)險大，管理得不好，一不小心就會損害企業(yè)品牌形象等等。這一系列問題都將困擾每個進軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)，也正是由于這些在進軍內(nèi)地市場的初始階段，原母體企業(yè)資源很難共享，或共享度不高，投入多而產(chǎn)出少，很難困規(guī)模的擴大而取得較好的經(jīng)濟效益。相反，所表現(xiàn)出的往往是“初始規(guī)模不經(jīng)濟〃特別是一些承諾“帶資承接〃，“虧損管理〃的工程更是不堪重負。因此，每個進軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)都必須要有足夠的認識和思想準備，要摒棄“立竿見影〃的急功近利念頭，真正把第一步走穩(wěn)、走實。二、拓展區(qū)“規(guī)模效益〃問題借著母體的知名度和美譽度，沿海物業(yè)管理品牌公司進入內(nèi)地時在兩年內(nèi)根本上都能得到快速的開展。就拿中航物業(yè)進入長沙市場來說，在僅僅兩年的運作時間里，管理面積就到達，20萬平方左右（包括參謀面積），迅速占領(lǐng)了市場，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。然而不是所有的企業(yè)的規(guī)模越大越經(jīng)濟，效益也越好，規(guī)模經(jīng)濟絕對不能等同于簡單擴大再生產(chǎn)。所以對于物業(yè)管理企業(yè)來說，擴大管理面積能否取得更好的經(jīng)濟效益，關(guān)鍵應(yīng)該看投入產(chǎn)出率與資源共享度。規(guī)模效益是資源的充分共享而絕非人員機構(gòu)等簡單增加，同時由于勞動技能和效率的提高，技術(shù)的改進，有效地鼓勵員工并保持合理的定員，導(dǎo)致單位面積管理本錢下降。三、“地域文化差異〃問題時下，實行跨區(qū)域經(jīng)營管理的物業(yè)管理企業(yè)日益增多。然而，物業(yè)管理的對象是房地產(chǎn)這不動產(chǎn)，效勞的對象是具有不同文化差異或背景的人，每個城市每個地區(qū)及那里的人們，都有自己不同的地域風(fēng)格和文化，因此，必須要充分重視這種“地域文化差異〃現(xiàn)象。物業(yè)管理的“地域文化差異〃主要有三個方面是自然條件的差異，二是經(jīng)濟開展水平的差異，三是文化的差異。這三方面對物業(yè)管理的影響不盡一樣。自然環(huán)境的差異會由于科技的開展而逐步縮小，而經(jīng)濟規(guī)律的重復(fù)性也能讓人對未來的開展有定的預(yù)見，但文化差異就不同了，文化是個城市存在的方式，一種價值觀念。四、“本地化〃與“特色化〃問題雖然規(guī)?；倪^程是“本地化〃的過程，但作為外地物業(yè)管理企業(yè)來說，堅持標準、保持品牌特色仍然至關(guān)重要。因為正是由于企業(yè)的品牌、企業(yè)的管理標準，才取得了珍貴的市場份額。優(yōu)秀企業(yè)的共同特點是在經(jīng)營實踐中形成了統(tǒng)的品牌、統(tǒng)一的經(jīng)營開展方向和理念，它是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中形成的共同價值觀、目標、文化、個性的統(tǒng)一體，它是強化企業(yè)凝聚為的重要手段之-,更是企業(yè)傳播形象形成良好口碑的重要載體。如果你丟掉了它，降低了管理標準，那你就形同本地企業(yè)一樣失去了你的優(yōu)勢。如果你在“同化〃中“退化〃，那么，在如今雙向選擇的市場競爭中，你就將被淘汰出局，要不就是本地企業(yè)超過你、取代你，要不就是被另一家外地企業(yè)所取代。因此，作為跨區(qū)域經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)始終牢記的一條宗旨即是“沒有特色不開店?！ㄎ濉⑷肆Y源本地化問題物業(yè)管理的好壞，除了靠管理制度的完善外，很大程度取決于管理處主任（工程經(jīng)理）的全面素質(zhì)。當企業(yè)實施跨區(qū)域經(jīng)營管理的時候，必須擁有持續(xù)升級的人力資源儲藏，這個道理就像計算機升級樣，需要有更多的軟件，如果企業(yè)在沒有完成人力資源革命的時候就選擇擴張戰(zhàn)略，就會常常顯得底氣缺乏。結(jié)果是匆匆忙忙地在市場上招聘人才，雖然在某種程度土也許能解燃眉之急，但絕對解決不了實質(zhì)性、深層次的問題。同時，往往由于企業(yè)缺乏對人才的培訓(xùn)或招聘人員與企業(yè)磨臺的時間太短，新來人員不能充分了解企業(yè)的經(jīng)營方向、理念、制度、文化等背景，在工作中極易造成“無意違規(guī)〃現(xiàn)象?；蛘哂捎谖幕尘暗牟町?，導(dǎo)致不協(xié)調(diào)而產(chǎn)生實際工作中的“雙重指揮系統(tǒng)〃現(xiàn)象。既然如此，那么如何應(yīng)對物業(yè)管理企業(yè)跨區(qū)域開展中面臨的問題，使企業(yè)主于不敗之地呢？1、做優(yōu)、做強、做大才是方向在進入個外地市場之前，必須進展分析，應(yīng)該對當?shù)氐囊恍┣闆r進展了解，比方城市的規(guī)劃遠景，當?shù)刂姆康禺a(chǎn)開發(fā)公司和開發(fā)工程以及其工程質(zhì)量、信譽等，當?shù)剌^知名的物業(yè)管理公司市場地位、管理規(guī)模經(jīng)營狀況，當?shù)胤康禺a(chǎn)的銷售及租賃價格大體情況，當?shù)氐纳鐣＠贫龋べY水平、消費水平，物業(yè)管理費價格及相關(guān)配套地方法規(guī)，清潔、綠化等專業(yè)效勞價格等等?？傊?，跨區(qū)域經(jīng)營開展，應(yīng)首先建立在對目標市場的全面客觀分析準確定位、正確把握的根底之上。所以作為跨區(qū)域經(jīng)營開展的物業(yè)管理企業(yè)，要想、使其管理模式實現(xiàn)真正意義上的成功移植，就必須對當?shù)氐奈幕浞至私?，注重人文生態(tài)的研究。同時，對于當?shù)厥袌龅慕?jīng)濟根底、政府支持程度、業(yè)主物業(yè)管理消費意識等問題，也必須做到心中有數(shù)。實際上，絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)在跨區(qū)域開展中，都會找個比擬好的工程作為切入點，在當?shù)啬軜淦放茦湫蜗窈蛣?chuàng)造效益。但也有例外。所接收的第一個工程的品質(zhì)好壞，直接關(guān)系到企業(yè)在當?shù)氐纳婧烷_展問題，如果第一個工程不好，入不敷出，長期下去，不可能把這個工程做得非常好，而進入惡性循環(huán)，反之企業(yè)才能進入較好的良性循環(huán)，企業(yè)必須有個循序漸進的過程，做憂才能做強，做強才能做大，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該具有遠大的開展志向和競爭戰(zhàn)略。充分利用有限資源，提高企業(yè)資源運用效率，集中全力塑造和發(fā)揮企業(yè)少數(shù)的核心競爭力，慎重而快速地決策，積極而靈活地運作，以少勝多，從而獲得企業(yè)更高成長。2、人力資源本地化興旺、完善的物業(yè)管理必須建立在人才完備和訓(xùn)練有素的根底上。至少需要五類人才是專業(yè)能力、綜合能力出眾的技術(shù)人才，二是知識全且擅長協(xié)同的管理人才，三是能夠適應(yīng)市場變化的營銷人才，四是能夠出謀劃策的企劃人才，五是能夠?qū)ηк娙f馬指揮假設(shè)定，運籌于帷幄之中決勝于千里之外的帥才，也就是具有創(chuàng)新精神的決斷意識的企業(yè)家。人才始終是物業(yè)管理企業(yè)的法寶，有必要多渠道、多形式地培養(yǎng)各類人才。要引導(dǎo)員工樹立正確的人生現(xiàn)，培養(yǎng)愛崗敬業(yè)老實守信效勞群眾的思想境界，同時組建過硬的職工隊伍，進展作風(fēng)建立，明確崗位責任、職責范圍工作標準和考核標準。對于專業(yè)技能，物業(yè)管理企業(yè)可各顯神通，或擬訂分期分批培訓(xùn)員工方案，或選拔優(yōu)秀職員深造。總之，企業(yè)要立足培養(yǎng)和吸引人才，不斷為企業(yè)自身輸送新鮮血液，提高企業(yè)整體水平和素質(zhì)。3、低本錢運行，多種經(jīng)營拓展戰(zhàn)略物業(yè)管理是微利行業(yè)，要求企業(yè)積極地建立起到達有效規(guī)模的生產(chǎn)能力，在經(jīng)歷根底上全力以赴降低本錢，搞好本錢管理費用的控制，建立科學(xué)的預(yù)算制度，真正做到精打細算。建立有效的組織制度，管理層盡可能少，員工盡量外鄉(xiāng)化，降低人工本錢。另外，物業(yè)管理涉及千家萬戶，涉及方方面面，擁有很多客戶資源，為了給業(yè)主提供“一站式〃的效勞，可以引進多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，比方租賃代理、物業(yè)估價電信業(yè)務(wù)產(chǎn)品展示發(fā)布、交易咨詢、工程籌劃和各種家政、商務(wù)效勞等。4、集中一點戰(zhàn)略企業(yè)沒有必要和能力滿足大局部的市場需求，如果與行業(yè)內(nèi)的大企業(yè)爭奪同樣的顧客群，企業(yè)將處于不利的地位。集中一點戰(zhàn)略是主攻某個特定的顧客群，或某產(chǎn)品系列的一個細分區(qū)間，或某個地區(qū)的市場。圍繞著如何很好地為某個目標市場效勞這一中心，企業(yè)制定的每一項性能方針都要考慮自己的市場定位，把精力集中在目標顧客上，以提高效率。集中一點戰(zhàn)略更適合于效勞業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)采用。比方中航物業(yè)，在物業(yè)管理規(guī)模上不是最大的，全國只有五六百萬平方米的管理面積，但是其贏利能力卻是那些大的物業(yè)公司望塵莫及，年收入超過兩億元，據(jù)調(diào)查是全國贏利能力最強的。其成功的原因就是堅持自己的效勞特色和市場定位??經(jīng)營型物業(yè)特色，而且工程定位大多為商業(yè)物業(yè)。由此可見，集中一點戰(zhàn)略也有助于降低本錢費用，形成特色品牌。值得注意的是，目標市場和產(chǎn)品定位經(jīng)確定，就不應(yīng)該頻繁地改變，堅持效勞自己的顧客往往要求企業(yè)敢于拒絕其他少數(shù)顧客的需要，實行“有所為有所不為〃的做法。5、提供差異化效勞差異化經(jīng)營是企業(yè)參與市場競爭，立于不敗之地的經(jīng)營策略之-,差異化效勞那么是物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)管理市場競爭，立足于效勞之本的質(zhì)量競爭策略。物業(yè)管理企業(yè)在實施公共性的維修保養(yǎng)、保安、保潔、綠化管理等專業(yè)效勞時，可以利用公司的整體優(yōu)勢在效勞時間、效勞方式、效勞方法、效勞形象等方面進展改進，創(chuàng)造些具有個性色彩的效勞。并在效勞品味、效勞質(zhì)量上優(yōu)于行業(yè)標準，優(yōu)于地方標準，優(yōu)于其它企業(yè)，同時在效勞內(nèi)容上提供更多的選擇，如建立"一站式效勞中心等等。做到這種差異，企業(yè)品牌的質(zhì)量競爭就一定能獲得成功。6、共贏策略雙贏即尋求自己的利益，也主動考慮并照顧對方的利益，以互利為關(guān)系根底。共EZ思維是雙贏思維的擴展，它要求在處理雙邊和多邊關(guān)系、系統(tǒng)與外部環(huán)境之間的關(guān)系時，通過“1+1>2〃的機制，共同“把蛋糕做大〃，在不損害第三方利益、不以犧牲環(huán)境為代價的前提下，各方均取得較自由競爭時更好的結(jié)果。共贏是雙贏的擴展，它的最顯著特點是，不僅要相互交往的雙方互利（共贏），更重要的是不以犧牲第三者（個體，整體，環(huán)境）利益為代價。因此，上述行為不是共贏兩個或幾個市場競爭主體相互勾結(jié)哄抬或壓低物價，因為它損害其他競爭者或消費者的利益，權(quán)錢交易，雖然行賄受賄的雙方是各取所需、互有所得，但不是共贏，因為行賄者將取得不公平競爭的地位而損害其他競爭者的權(quán)益，共同犯罪作案、集體腐敗，雖然合作者都得到了好處，但由于損害他人或整體（公共）利益，因而也不是共贏。由于共贏不以損害第三方利益為代價，甚至第三方也可能從中獲益，故不稱為雙贏而稱之為共贏。共贏思維何以成為主導(dǎo)思維方式？由于利益關(guān)系的復(fù)雜性、人性的復(fù)雜性和體制環(huán)境的多樣性、復(fù)雜性，各種思維將長期共存。但共贏思維將會越來越一支獨秀，成為知識經(jīng)濟時代的主導(dǎo)思維方式，這是時代開展的必然。這其中，既有主觀和客觀的需要，也有客觀提供的可能，即有對過去教訓(xùn)||的汲取，也有出于現(xiàn)實的無奈，當然，更閃爍著人類實現(xiàn)未來理想社會智慧的靈光。人類開展到今天，產(chǎn)權(quán)多元化的開展，讓大家面臨著許多共同性問題，如公共環(huán)境衛(wèi)生問題、公共平安問題、會所管理、設(shè)施設(shè)備正常運轉(zhuǎn)保障等問題。這些問題具有共同性。這些問題的解決，必須合作l合作那么共贏，才能促使物業(yè)保值增值，促使物業(yè)平安、舒適、文明、繁榮。共贏才能使大廈內(nèi)物業(yè)相關(guān)各方（開發(fā)商、業(yè)主客戶、物業(yè)公司、水電氣公司以及政府相關(guān)機構(gòu)等）長治久安、共同開展。共贏思維的普遍實現(xiàn)，將促進人類社會物質(zhì)文明和精神文明的高速開展，改變?nèi)祟惿鐣恼麄€面貌。當然，實現(xiàn)共贏，既需要人們主觀認識和行為的改變，也需要適宜的社會環(huán)境條件的培育和保障，當然，也還需要些技術(shù)方法的支持。那么如何將“蛋糕〃做大呢？共贏的根底是將“蛋糕〃做大，即實現(xiàn)“1+1>2〃或“1+1?2〃。整個管理科學(xué)就是研究實現(xiàn)“1+1>2〃或，，1+1>=2〃的技術(shù)途徑。因此，為實現(xiàn)共贏1需要綜適宜用各種管理理論、方法和經(jīng)歷。尋求第二