房產(chǎn)理財計課件

5.2—（RealEstate）房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點房產(chǎn)投資的品種和方式房產(chǎn)投資的成本和收益房產(chǎn)投資的政策房產(chǎn)投資的影響因素房產(chǎn)投資的流程房產(chǎn)交易的風(fēng)險房產(chǎn)信息來源思考題買房是投資還是自?。孔宰∈且约合矚g投資是要別人喜歡房產(chǎn)投資優(yōu)點高收益率經(jīng)營收益率（OperatingYield）=來自財產(chǎn)的息前、折舊前凈經(jīng)營收益/財產(chǎn)的購買價格可大幅利用財務(wù)杠桿（FinancialLeverage）有利的現(xiàn)金流（Cash-Flow）防范通貨膨脹風(fēng)險（Inflection）稅收優(yōu)惠（Tax-shelter）折舊作為非現(xiàn)金費用扣減應(yīng)稅收入案例如果一套房子價格為50萬元，首付20%一年后上漲20%，其收益率為多少？下跌20%，其收益率又為多少？有利杠桿（FavorableLevergage）不利杠桿（UnfavorableLevergage）房產(chǎn)投資的品種住宅公寓酒店式公寓、度假村別墅商鋪房產(chǎn)貸款貸款方式公積金貸款商業(yè)貸款（按揭貸款）組合貸款還款方式等額還款等本還款移動按揭還款（中國民生銀行）

思考題等額還款還是等本還款合算？課本238頁例題及優(yōu)缺點的比較入住費用房屋裝修基金管道煤氣開通費暖氣費有線電視安裝費電話安裝費、寬帶上網(wǎng)費物業(yè)費房產(chǎn)投資的收益出租租金–折舊費

–

物業(yè)管理費–

維修費5-8%差價出售價格–

稅費–

利息–購買價格房產(chǎn)投資的政策首付20%公積金貸款最高10萬元，補(bǔ)充公積金貸款3萬元貸款期限最長30年買房退稅（1998/6—2003/5）購房貼息（2003/6—）契稅0.75%

、1.5%、3%期房限轉(zhuǎn)征收物業(yè)稅思考題物業(yè)稅征收對樓市的影響？影響房產(chǎn)投資的因素房價收入比：國際1：6，中國1：10甚至1：20供求貸款利率地段、環(huán)境、配套設(shè)施、交通、房型、朝向、容積率、樓層、質(zhì)量、物業(yè)管理政策因素：購房退稅、契稅、期房限轉(zhuǎn)、征收房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅（杭州）、轉(zhuǎn)按揭停止人均居住面積：是否超過30平米

房產(chǎn)投資流程新房接受預(yù)約登記簽訂“認(rèn)購書”，預(yù)定（定金2萬元）簽預(yù)售合同，首付（20%）辦理貸款辦理合同登記備案手續(xù)辦理入住手續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)（小產(chǎn)證）二手房簽訂協(xié)議（定金2萬元）簽訂商品房買賣合同，首付（30%）房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)領(lǐng)取產(chǎn)證辦理交房手續(xù)房產(chǎn)投資涉及部門開發(fā)商銀行保險公司擔(dān)保公司房產(chǎn)交易中心公積金管理中心律師中介房產(chǎn)信息來源報刊雜志網(wǎng)絡(luò)房展交易會中介拍賣思考題你對未來蘭州房價的走勢如何判斷？你對未來和平房價的走勢如何判斷？異地投資可行嗎？要考慮哪些因素？案例—社會新人的購房計劃小張外地大學(xué)畢業(yè)，到上海一家外企工作一年，月薪2500元，上海近兩年房價高漲，小張正在考慮是否購房，請為其提供一些購房建議。人力資本投資是關(guān)鍵申請信用卡，建立良好信用先租后買（積極利用銀行貸款）先小后大附：專業(yè)術(shù)語期房現(xiàn)房預(yù)訂容積率綠化率得房率套內(nèi)面積公攤面積房產(chǎn)投資的風(fēng)險分析時機(jī)風(fēng)險轉(zhuǎn)讓或出租風(fēng)險利率波動風(fēng)險等額本息還款法與等