巴彥淖爾商業(yè)調(diào)研報(bào)告

修巴彥淖爾商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告二eq\o\ac(○,九)eq\o\ac(○,)年八月二日載您

修目

錄前

言4第一分

宏觀境研究6一理置況二彥爾2008年濟(jì)量析····················································································································業(yè)8展9長(zhǎng)9躍9快10三濟(jì)展望載您

修第二分

巴彥爾市市商業(yè)及宅市場(chǎng)調(diào)12一彥爾商綜述········································································································································12二彥爾商市概述································································································································關(guān)19.三彥爾商房場(chǎng)住地市）述·····························································································22析22析23析24情25析27析28載您

修第三分

目標(biāo)目概況分析30一標(biāo)目塊本況····································································································································30二標(biāo)目SWOT分析第四分

項(xiàng)目劃設(shè)計(jì)議32一A地·二B塊································································································································································33第五分

項(xiàng)目本測(cè)算33一投概：33二收概：34三益步析：第六分

項(xiàng)目銷、招、商運(yùn)議（詳見(jiàn)后）35載您

修前

言本次對(duì)巴彥淖爾市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)研，

主要從巴彥淖爾市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、

巴彥淖爾市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目同類物業(yè)概況、巴彥淖爾市主要商業(yè)租售價(jià)格水平，明星住宅樓盤概況等方面進(jìn)行調(diào)研，同時(shí)重點(diǎn)了解國(guó)際家居建材城發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)，具體了解其租售價(jià)格水平，并進(jìn)行了全面的實(shí)地調(diào)查。一、

調(diào)研目的本次調(diào)研旨在通過(guò)分析目前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、城市商業(yè)總況、消費(fèi)承載與來(lái)源、市場(chǎng)資源依托、投資經(jīng)營(yíng)力、可比類似競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，以商業(yè)需求和市場(chǎng)依托為導(dǎo)向，以客觀的市場(chǎng)研判為依據(jù)，提出可行的市場(chǎng)定位，為項(xiàng)目的招商銷售提供依據(jù)。市場(chǎng)調(diào)研所要需掌握的資料：1、了解該區(qū)域城市商業(yè)整體規(guī)劃、布局與經(jīng)營(yíng)現(xiàn)況2、了解定位所述行業(yè)在城市的發(fā)展?fàn)顩r與需求3、了解商鋪投資經(jīng)營(yíng)戶的來(lái)源、投資意愿與經(jīng)營(yíng)需求4、了解輿論及投資經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度5、了解商業(yè)總體量與飽和度6、了解行業(yè)持續(xù)發(fā)展力與輻射能力7、了解周圍城市和行業(yè)組織的可借資源二、

調(diào)研時(shí)間2009年7月31日8月7日（共計(jì)8天）三、

調(diào)研形式載您

修資料收集及訪談?wù){(diào)研。四、

信息來(lái)源主要來(lái)自于巴彥淖爾市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土局管理委員會(huì)等政府部門及政府網(wǎng)站；巴彥淖爾市多個(gè)大型商場(chǎng)及超市；巴彥淖爾市場(chǎng)信息報(bào)、龍彥廣告、巴彥淖爾市晚報(bào)廣告版、中霸廣告

09年各期，以及相關(guān)文字資料。五、

調(diào)研區(qū)域巴彥淖爾市中心、臨河新區(qū)（西區(qū)）、臨河老城區(qū)、臨河城區(qū)與工業(yè)區(qū)分界周圍（東區(qū)）、臨河北區(qū)。六、

調(diào)研對(duì)象同類可比商業(yè)物業(yè)、項(xiàng)目周邊環(huán)境、政府部門、明星樓盤、建材市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)、商貿(mào)城、具有一定規(guī)模的批發(fā)市場(chǎng)，并尋訪了部分目標(biāo)投資者及終端消費(fèi)客戶。七、

調(diào)研內(nèi)容、巴彥淖爾房地產(chǎn)宏觀環(huán)境、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)、巴彥淖爾市主要商圈租售價(jià)格水平及人流、車流情況、區(qū)域市場(chǎng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)八、

信息整理將得到的原始信息進(jìn)行分析、歸納、總結(jié)，并做進(jìn)一步提煉，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目總體功能定位及市場(chǎng)定位的研究。載您

修第一部分宏觀環(huán)境研究一、理位置況臨河位于內(nèi)蒙古自治區(qū)西部，黃河北岸

,山南麓,河套平原中部，南臨中國(guó)第二大河

黃河,故“臨”。地理坐標(biāo)為東經(jīng)107°6'至107°44'，緯40°34'至17'。臨河全境為黃河沖積平原，地面開(kāi)闊平坦，勢(shì)從西南向東北微度傾斜。臨河深處內(nèi)陸，于中溫帶半干旱大陸性氣候，其特點(diǎn)是：云霧少降水量少、風(fēng)大、氣候干燥，年降水量間為小時(shí)，是我國(guó)日照時(shí)數(shù)最多的地區(qū)之一。二、彥淖爾年經(jīng)總量分

138.8mm，平均氣溫

6.8°，晝夜溫差大，日照時(shí)間長(zhǎng)，年日照時(shí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量創(chuàng)歷史新高。初步統(tǒng)計(jì)（下同），全年全市生產(chǎn)總值（GDP達(dá)到439.06億元，比上年增長(zhǎng)17.8%，增幅是相當(dāng)驚人的。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值

92.66億元，增長(zhǎng)8.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值

229.61億元，增長(zhǎng)24.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值116.79億元，增長(zhǎng)15.3%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

11977元（按戶籍人口計(jì)算）增長(zhǎng)15.6%。各項(xiàng)改革深入推進(jìn)。2008年末，市屬

231家工業(yè)企業(yè)，總資產(chǎn)合計(jì)

421.8億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

413.6億元，利潤(rùn)總額38.8億元，從業(yè)人員共50600人。市場(chǎng)物價(jià)總水平上漲。全年城市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為價(jià)格為100計(jì)，詳細(xì)指數(shù)見(jiàn)下表）。

106.4，其中，臨河區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為載您

107.2（以上年同期

修2008年城市民消費(fèi)價(jià)指數(shù)（以年同期價(jià)為100計(jì)）指

標(biāo)

全市

臨河區(qū)食品類

城市居民費(fèi)價(jià)格總數(shù)食品類糧食油脂肉禽及其制品蛋水產(chǎn)品煙酒及用衣著家庭設(shè)備品及服務(wù)醫(yī)療保健個(gè)人用品交通和通娛樂(lè)教育化用品及務(wù)居住

106.4117.1118.3142.0131.1101.0110.6103.2101.0100.2102.1100.798.7105.1

107.2117.6108.1143.2135.6109.1121.1106.297.7101.7103.7100.298.2110.4國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中存在的主要困難和問(wèn)題是：農(nóng)民收入雖然增長(zhǎng)較快，但基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，進(jìn)一步增收難度較大；就業(yè)、再就業(yè)和社會(huì)保障任務(wù)較重；物價(jià)上漲對(duì)少數(shù)低收入家庭生活影響增大；

R&D/GDP水平仍顯不足，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)偏小，加之部分行業(yè)受國(guó)家宏觀調(diào)控影響增長(zhǎng)趨緩，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的制約加??；

市域經(jīng)濟(jì)整體實(shí)力不強(qiáng)等。載您

修（）工和筑工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)。2008年末，市屬

231家工業(yè)企業(yè)，總資產(chǎn)合計(jì)

421.8億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

413.6億元，利潤(rùn)總額38.8億元，從業(yè)人員共50600人，其經(jīng)濟(jì)類型構(gòu)成如下圖所示。建筑業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)，年末全市資質(zhì)等級(jí)四級(jí)及四級(jí)以上建筑企53家，從業(yè)人1.09萬(wàn)人，完成建筑業(yè)總產(chǎn)21.93億元，比上年增長(zhǎng)15.1%完成建筑施工面積194.86萬(wàn)平方米，房屋建筑竣工面積153.97萬(wàn)平方米，竣工房屋價(jià)值11.83億元，全年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額2.09億元，比上年增長(zhǎng)倍。各種經(jīng)濟(jì)類型工業(yè)構(gòu)成（2008年）國(guó)有企業(yè)1.3%3.9%2.6%

0.4%

集體所有企業(yè)34.6%

有限責(zé)任公司股份有限公司55.0%

私營(yíng)企業(yè)2.2%

港澳臺(tái)商投資企業(yè)外商投資企業(yè)載您

修（）農(nóng)和村濟(jì)步展農(nóng)作物喜獲豐收，種植結(jié)構(gòu)趨于合理。全市農(nóng)作物種植面積

563.25千公頃，臨河區(qū)農(nóng)作物種植面積

103.54千公頃；其中糧食作物287.73千公頃，油料種植面積

158.76千公頃，蔬菜種植面積43.32千公頃。全年糧食總產(chǎn)量

215.16萬(wàn)噸，油料總產(chǎn)量為52.87萬(wàn)噸，蔬菜總產(chǎn)量為296.19萬(wàn)噸。（）固資投較增固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成

335.23億元（其中臨河區(qū)為

81.17億元其中房地產(chǎn)投資完成32.23億元（其中臨河區(qū)為（）貿(mào)繁活

20.74億元從項(xiàng)目隸屬關(guān)系看，中央項(xiàng)目完成投資12.84億元，地方項(xiàng)目完成投資322.40億元。消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額

90.73億元。分城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售額

29.14億元，縣及縣以下消費(fèi)品零售額61.59億元。分行業(yè)看，批發(fā)及零售貿(mào)易業(yè)零售額

72.44億元，住宿業(yè)和餐飲業(yè)零售額

14.44億元，其他行業(yè)零售額3.85億元。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)加快，住房、汽車、信息產(chǎn)品等新型消費(fèi)持續(xù)升溫。限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)汽車類零售額增長(zhǎng)2.1倍，通訊器材類、文化辦公用品類增長(zhǎng)長(zhǎng)55.2%。

32.6%和1.8倍，家用電器和音像器材類增長(zhǎng)

21.7%，家具類增載您

修（）財(cái)、融保業(yè)速長(zhǎng)財(cái)政收入快速增長(zhǎng)。全年財(cái)政總收入突破億元，增長(zhǎng)24.3%。

50億元大關(guān)達(dá)50.29億元比上年增長(zhǎng)25.9%其中地方一般算收入

22.49金融機(jī)構(gòu)存貸款增加較多。年末金融機(jī)構(gòu)總收入總計(jì)億元。貸款結(jié)構(gòu)得到了進(jìn)一步改善。（）教條及學(xué)量速高

1412.24億元，其中儲(chǔ)蓄存款收入達(dá)

1149.72億元；金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)支出全市共有普通高等學(xué)校

1所，在校學(xué)生0.40萬(wàn)人，專任教師557人；普通中等專業(yè)學(xué)校

5所，在校生數(shù)0.48萬(wàn)人，專任教師192人；普通中學(xué)94所，在校生數(shù)11.07萬(wàn)人，專任教師0.62萬(wàn)人；小學(xué)357所，在校生數(shù)11.92萬(wàn)人，專任教師0.75萬(wàn)人。學(xué)適齡人口入學(xué)率達(dá)到

100%小學(xué)畢業(yè)生升學(xué)率達(dá)到

99.1%初中畢業(yè)生升學(xué)率達(dá)到

77.87%比上年提高5.64個(gè)百分點(diǎn)。（）衛(wèi)事發(fā)加全市共有衛(wèi)生機(jī)構(gòu)172個(gè)，其中醫(yī)院25個(gè)；衛(wèi)生院112個(gè)；專科疾病防治院（所、站）

1個(gè)；疾病預(yù)防控制中心（防疫站）9個(gè)，婦幼保健院（所、站）

8個(gè)。2008年末醫(yī)療衛(wèi)生單位擁有病床

5380張，比上年增加269張。全市擁有衛(wèi)生技術(shù)人員6084人，其中，執(zhí)業(yè)醫(yī)師2427人；執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師558人。新型農(nóng)村合作醫(yī)療工作穩(wěn)步推進(jìn)。全市參加合作醫(yī)療的農(nóng)牧民達(dá)到49.38萬(wàn)人，籌集合作醫(yī)療資金

2468.91萬(wàn)元。報(bào)銷醫(yī)藥費(fèi)用的農(nóng)牧民達(dá)到載您

11.95萬(wàn)人次，報(bào)銷金額1495.75萬(wàn)元。

修結(jié)論：各總體經(jīng)濟(jì)標(biāo)顯示，彥淖爾市會(huì)經(jīng)濟(jì)仍于一個(gè)較高速發(fā)展時(shí)期。工業(yè)銷兩旺，、牧豐收農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)程加快物質(zhì)的極豐富帶來(lái)流通業(yè)的速發(fā)展，會(huì)

消費(fèi)品零總額高達(dá)

90.73億元。其中個(gè)體私營(yíng)濟(jì)已逐漸為社會(huì)經(jīng)發(fā)展的中力量，比達(dá)到經(jīng)濟(jì)角色來(lái)越重要

65.6%，發(fā)展速度高于整社會(huì)商品售業(yè)的發(fā)速度。個(gè)私營(yíng)業(yè)主社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展來(lái)商業(yè)地和住房地的投資開(kāi)力度加大

商品房投在整個(gè)固資產(chǎn)投資速度最快

2004年各房地商紛紛出購(gòu)地。必導(dǎo)致短時(shí)內(nèi)各種商、住宅地項(xiàng)目的紛上馬，也然帶來(lái)后期競(jìng)爭(zhēng)，地、商業(yè)價(jià)、業(yè)態(tài)規(guī)、建筑規(guī)等要素將為競(jìng)爭(zhēng)比的有力武。三、濟(jì)發(fā)展望

銷售、招的激烈2009年6月，規(guī)模以上工業(yè)增加值繼續(xù)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)；居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、社會(huì)消費(fèi)品零售總額繼續(xù)逐步提升。依據(jù)巴彥淖爾既定的發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)抓好五個(gè)方面工作：堅(jiān)持把工業(yè)作為第一方略，努力實(shí)現(xiàn)向工業(yè)強(qiáng)市的跨越；

()加快構(gòu)建現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)一步強(qiáng)化區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)；（二）()持把擴(kuò)大開(kāi)放作為第一動(dòng)力，全力推進(jìn)開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；()加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，努力實(shí)現(xiàn)向現(xiàn)代化特大城市的新跨越；

()進(jìn)一步加快文化名市建設(shè)步伐，全面提升城市文化品位。總體上加快發(fā)展速度、調(diào)整優(yōu)化結(jié)構(gòu)，城市相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和工業(yè)投資力度繼續(xù)加大，

投資繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，汽車、住房、高檔服飾、通訊產(chǎn)品以及旅游等新興消費(fèi)品正日益成為消費(fèi)亮點(diǎn)、熱點(diǎn)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐加快，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重將逐漸提高。年整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景依然看好。結(jié)論：社的持續(xù)高發(fā)展及人消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)可支配收的增多，中高檔商品售業(yè)及現(xiàn)服務(wù)業(yè)提了極大的場(chǎng)機(jī)會(huì)，游業(yè)的進(jìn)步發(fā)展也動(dòng)了巴彥爾經(jīng)濟(jì)的速增長(zhǎng)。載您

修第二部分巴彥淖爾市市區(qū)業(yè)及住宅場(chǎng)調(diào)研一、彥淖爾商業(yè)綜（）巴淖市業(yè)點(diǎn)本況根據(jù)2008年官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示目前全市總?cè)丝跒?73.76萬(wàn)自然增長(zhǎng)率為‰臨河區(qū)總?cè)丝跒?3.46萬(wàn)“十一五末，全市總?cè)丝陬A(yù)計(jì)達(dá)到187萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)人口96萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到％，比現(xiàn)在提高13％，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施功能進(jìn)一步完善，城市人均道路鋪裝面積達(dá)到11平方米，供水普及率達(dá)到98％，供熱普及率達(dá)到60％，污水理率達(dá)到％，圾糞便無(wú)害化處理率達(dá)70％氣化率達(dá)80％，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)35％，生建設(shè)與環(huán)保水平進(jìn)一步提高，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)全面發(fā)展。（）巴淖市商具現(xiàn)目前巴彥淖爾市民的主要購(gòu)物場(chǎng)所是：國(guó)泰時(shí)尚廣場(chǎng)、國(guó)泰超市、富源商廈（巴彥淖爾大廈）金川貿(mào)易大廈&健康商城、百特時(shí)尚廣場(chǎng)、百花商貿(mào)城、臨河商業(yè)大廈、藍(lán)宇商貿(mào)大廈、

河港青年商業(yè)城、海天現(xiàn)代城（海天購(gòu)物廣場(chǎng)）、萬(wàn)客樂(lè)聯(lián)鎖超市、臨河華聯(lián)超市以及農(nóng)管街和八一街（河套大街）兩個(gè)比較成熟的小商品批發(fā)零售基地。重點(diǎn)商業(yè)目的經(jīng)營(yíng)態(tài)統(tǒng)計(jì)如：載您

修?國(guó)泰代場(chǎng)：B1（地超市）：泰超市。經(jīng)營(yíng)品類：生鮮、果蔬、糧油、副食、飲料、日用百貨、衛(wèi)生用品、針織家紡、快餐店、名煙、名酒、名茶、飾品、雜品、花店、書(shū)店、保健品等；1F（炫彩魅力館）：化妝品、銀、珠寶、鉆飾、高級(jí)名表、高檔男鞋、女鞋、皮具手袋箱包等；2F（時(shí)尚體驗(yàn)館）：仕女裝、女裝、羊絨、內(nèi)衣、家居服、彩裝、手袋、女飾品、美甲店等；3F（紳士名品館）：男正裝、務(wù)休閑、運(yùn)動(dòng)休閑、男配飾、童裝

/用品玩具、兒童樂(lè)園、床品寢具、家居飾品等；4F、正在招商中，招商意向?yàn)槊朗吵墙?jīng)營(yíng)和休閑娛樂(lè)城經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)未營(yíng)業(yè)。?臨河業(yè)廈：1F：煙酒糖茶、食品、洗滌化妝、日用百貨、家電音響、文體用品、數(shù)碼音像、縫紉設(shè)備、民族用品、圖書(shū)雜志、醫(yī)藥保健、精品箱包、童車玩具、玻璃器皿、工藝禮品、燈具電料、五金土產(chǎn)、機(jī)電化工、家居地毯、餐飲用品、廚房用具、自行車、衛(wèi)生潔具等；2F：紡織布料、針織內(nèi)衣、男女皮鞋、襯衣領(lǐng)帶、羊毛絨衫、毛線毛毯、兒童服裝、童鞋布鞋、床上用品、毛巾襪子、首飾鐘表、珠寶玉器、拖鞋帽子、婦女用品等；3F：男女西服、名品時(shí)裝、休閑服飾、運(yùn)動(dòng)衣褲、婚禮套裝、婦女用品、職業(yè)服裝、?海天物場(chǎng)：：下超級(jí)市場(chǎng)；1F（精品家電城）：彩電、洗機(jī)、冰箱、空調(diào)、小家用電器等；2F（時(shí)尚生活館）：休閑服、仔服、運(yùn)動(dòng)服等；載您

T恤系列、牛仔系列、羽絨服；

修3F（紳士名品館）：名品男裝襯衫、床上用品總匯；4F（佳麗名媛館）：名品女裝皮具、內(nèi)衣等；5F（E時(shí)代電子城）：計(jì)算機(jī)產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品、軟件及耗材等；富商廈（巴彥淖爾大廈）：富源商廈坐落于臨河區(qū)勝利路中段，高

80米，建筑面積50000平米，投資近億元。富源商貿(mào)公司負(fù)責(zé)

1-4層購(gòu)物中心和整棟大樓的經(jīng)營(yíng)及日常管理。富源商廈內(nèi)部設(shè)施齊全，八部自動(dòng)扶梯，兩部客梯、兩部貨梯，有中央空調(diào)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)等現(xiàn)代化設(shè)施。先進(jìn)的配置和完善的服務(wù)為商戶和消費(fèi)者提

供了便利的購(gòu)物場(chǎng)所及安全的后勤保障。富源商廈經(jīng)營(yíng)面積

18800平米。其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)面積如下：：型休閑娛樂(lè)城3200

；1F：北京大中電器1500m

、德克士快餐廳（共兩層）160m

、手機(jī)賣場(chǎng)1300m2

；2F：正鞋城1000m2

、床上用品300m2

、尤龍服飾350m

、德克士快餐廳（共兩層）240m2

、精品內(nèi)衣2502

、童裝區(qū)210m、兒童樂(lè)園140m；。3F：精品服飾、鴨鴨羽絨城、平價(jià)褲城、毛衫等共計(jì)4F：高檔品牌服飾廣場(chǎng)3900m

4000m

；通過(guò)對(duì)周邊現(xiàn)有在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的調(diào)查，不難看出因巴彥淖爾經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的有限程度，巴彥淖爾缺乏專業(yè)性規(guī)模性的商業(yè)存在；商業(yè)定位除極少部分之外也比較低檔次，同時(shí)市場(chǎng)招商程度普遍不理想，我們看到這些商場(chǎng)自身經(jīng)營(yíng)都存在著各方面的問(wèn)題。老字號(hào)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)方式與現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律嚴(yán)重相背離，樓層分布、商品組合、價(jià)值實(shí)現(xiàn)等都與現(xiàn)代商業(yè)、消費(fèi)存在較大的差異，雖然象健康商城、河港青年商城這樣的老商場(chǎng)所擁有的一大批固定消費(fèi)者并不計(jì)較商場(chǎng)裝修、購(gòu)物環(huán)境等，但市場(chǎng)全方位的競(jìng)爭(zhēng)將不會(huì)留下任何一塊死角。載您

修另一批新開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)，其經(jīng)營(yíng)管理及內(nèi)部結(jié)構(gòu)等方面都大同小異，必須面臨調(diào)整和長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)培育。像國(guó)泰時(shí)代廣場(chǎng)自開(kāi)業(yè)以來(lái)從市場(chǎng)的角度在不停的進(jìn)行著內(nèi)部布局和管理調(diào)整。無(wú)論新與老，朝著現(xiàn)代消費(fèi)者的消費(fèi)要求靠攏將是必行之路，了解消費(fèi)者的消費(fèi)需求、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)態(tài)度、消費(fèi)偏好，投其所好，采取相應(yīng)的市場(chǎng)策略，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，對(duì)相應(yīng)的環(huán)節(jié)采取相應(yīng)的對(duì)策，形成特色化、差異化的經(jīng)營(yíng)，其市場(chǎng)前景是巨大的。隨著市民生活水平的日益改善，最新一輪的巴彥淖爾商戰(zhàn)才是真正較量的開(kāi)始。二、巴彥淖爾市商業(yè)市場(chǎng)概述（）巴淖市各商區(qū)述巴彥淖爾市商圈格局表現(xiàn)出以勝利路商業(yè)帶和新華街商業(yè)帶十字交叉形分布，另有八一街（河套大街）和農(nóng)管街兩個(gè)沿街農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，東區(qū)的國(guó)際家具建材城。1、勝利路業(yè)區(qū)勝利路南起火車站，北至水剛渠，是貫穿整個(gè)巴彥淖爾市的商業(yè)中心帶，并與巴彥淖爾多條主干道連接，構(gòu)成骨架式分布的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)涵蓋整個(gè)巴彥淖爾城區(qū)。勝利路歷來(lái)是巴彥淖爾繁華的中心商業(yè)區(qū)，商家云集，名店眾多，是巴彥淖爾南北向發(fā)展的主軸，與另一條巴彥淖爾商業(yè)主干道新華街相交，有巴彥淖爾“十字金街”的地位，是一條具有購(gòu)物、交通、休閑、旅游、文化五大功能的全方位商業(yè)街。載您

修勝利路商業(yè)區(qū)于城市中地帶中了各類商業(yè)形態(tài)，客戶群圍廣泛融具了巴彥淖爾所有客戶層次。作為彥淖爾市大的商業(yè)區(qū)，不僅吸引了龐大的巴彥淖爾消費(fèi)群體，同時(shí)還作為一個(gè)大型的旅游文化商業(yè)中心接納了大量的旅游消費(fèi)者。各大名牌商家的進(jìn)駐，使得這一區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)更為多樣，現(xiàn)已發(fā)展成以超市、購(gòu)物中心、娛樂(lè)市場(chǎng)為商業(yè)核心，包括專業(yè)市場(chǎng)、專賣店(以服裝、鞋業(yè)為主、風(fēng)味小吃、特色燒烤等，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式。同時(shí)該區(qū)域所處的地理位置，隨著交通的發(fā)展和區(qū)域的連帶，商業(yè)前景十分廣闊。2、八一街河套大街利路至團(tuán)路段）小品批發(fā)零市場(chǎng)八一街相對(duì)來(lái)講也屬于一個(gè)較成熟的街區(qū)，具有相當(dāng)濃厚的商業(yè)氛圍。此區(qū)域總店鋪數(shù)超過(guò)

200家，其中專業(yè)批發(fā)商家達(dá)110家之多；其主營(yíng)業(yè)態(tài)包括：煙酒、糖茶、副食、佛具香料、文體用品和衛(wèi)生用品等。其租金水平約為

9000-15000/間·按30-40

2

一間計(jì)算，為7000-8000

元/m

。載您

修3、農(nóng)管街貿(mào)市場(chǎng)列于光明街兩旁的清一色兩層建筑，主營(yíng)業(yè)態(tài)為農(nóng)副產(chǎn)品及針織品等，中間道路較窄，是屬于第一代的沿街商業(yè)區(qū)?？偟赇仈?shù)量約為135間，平均售價(jià)約為：6500-8500/2

，租金水平（按30-402

）為：6500-9000/間·年，此附近普通住宅小區(qū)平均售價(jià)為：2300-2600/2專業(yè)的綜合型市場(chǎng)代為行使職能。

。位于主城區(qū)的這樣一個(gè)市場(chǎng)，與城市的健康快速發(fā)展必然會(huì)形成對(duì)立，需要一個(gè)載您

修4、臨河?xùn)|商業(yè)區(qū)以國(guó)際家具建材城為主體構(gòu)筑的商業(yè)市場(chǎng)已成為巴彥淖爾十字金街的重要組成部分，

同時(shí)也是目前為止巴彥淖爾市最大最專業(yè)的建材、裝飾裝修材料集散地。國(guó)際家具建材城現(xiàn)階段（二期正在醞釀當(dāng)中）占地面積

150畝，總投資1.03億，由浙商投資（注冊(cè)了內(nèi)蒙古眾成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）建設(shè)，并于

2006年月正式營(yíng)業(yè)，現(xiàn)已發(fā)展為相當(dāng)成熟的市場(chǎng)?？偨ㄖ娣e76000m2

，其中裝飾材料營(yíng)業(yè)區(qū)為

38000m2

，家具大廳為200002

，陶瓷潔具大廳為9600m2

，倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)為9000m2

。平均租金水平為：30-45/月2

，平均售價(jià)（一層商鋪）為：6000-6500/m

?，F(xiàn)商戶入駐率達(dá)到100%，同時(shí)市顯現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。從市場(chǎng)的角度考慮，此市場(chǎng)有很強(qiáng)的擴(kuò)建必要性，在該區(qū)域附近做專業(yè)性的市場(chǎng)或商貿(mào)城，

可行性較大。載您

修（）巴淖市商十年劃關(guān)根據(jù)巴彥爾市2005-2020年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，及到臨河的新建和建升級(jí)的目如下一系表格所示載您

修序號(hào)1

大型購(gòu)物心名稱臨河藍(lán)宇大廈（改造提升）

建筑面積萬(wàn)平方米3.2

序號(hào)9

大型購(gòu)物心名稱臨河?xùn)|區(qū)購(gòu)物中心（新建）

建筑面積萬(wàn)平方米62

臨河國(guó)泰大廈（改造提升）

5.53

臨河富源商城（改造提升）

1.3

序號(hào)

地

址

大型商業(yè)名稱45678

臨河海天現(xiàn)代城（改造提升）臨河泰富購(gòu)物廣場(chǎng)（在建）））臨河西區(qū)購(gòu)物中心（待建）

1.81067.810

12345

八一街北二街歐式街長(zhǎng)春東街興隆街

副食品批零一條街（改造提升）舊貨市場(chǎng)一條街（新建）商業(yè)步行街（改造提升）電子一條街（新建）陶瓷一條街（改造提升）6

農(nóng)科路

農(nóng)資市場(chǎng)一條街（改造提升）序號(hào)1234

大型綜合貨商場(chǎng)名百貨大樓（改建提升）河港商城（提升改造）商業(yè)大廈（提升改造）臨河新區(qū)商業(yè)功能新)

序1234

建材市場(chǎng)設(shè)內(nèi)容巴彥淖爾國(guó)際家具建材城（已完工）臨河鋼材市場(chǎng)（待整合新建）臨河木材市場(chǎng)（待整合新建）臨河水泥市場(chǎng)（待整合新建）載您

修（）巴淖市業(yè)狀在問(wèn)無(wú)可諱言的是，由于區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)街商業(yè)建筑單體與交通組織存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分根據(jù)以上一系列現(xiàn)狀及規(guī)劃方向，總結(jié)出巴彥淖爾市現(xiàn)有商業(yè)存在以下問(wèn)題：）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃滯后。城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不科學(xué)和不合理，造成網(wǎng)點(diǎn)布局雷同，城區(qū)中心過(guò)于集中，社區(qū)服務(wù)功能薄弱，城區(qū)商業(yè)資源閑置，農(nóng)村牧區(qū)商業(yè)設(shè)施滯后的現(xiàn)象普遍存在。）結(jié)構(gòu)不合理。生活性服務(wù)業(yè)比重大，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)比重小、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)少，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)多，國(guó)際化、集約化程度低，新興商貿(mào)業(yè)發(fā)展緩慢，特別是商業(yè)新型業(yè)態(tài)和新型社會(huì)服務(wù)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后。一些行業(yè)的市場(chǎng)化和國(guó)際化急待加強(qiáng)，主導(dǎo)行業(yè)缺少龍頭企業(yè)拉動(dòng)，對(duì)發(fā)展現(xiàn)代化的商貿(mào)流通業(yè)有一定的制約作用。）基礎(chǔ)設(shè)施不配套，特別是農(nóng)牧區(qū)的流通體系發(fā)展更加薄弱。城鄉(xiāng)市場(chǎng)份額比例失衡，二元商貿(mào)結(jié)構(gòu)矛盾突出。）生產(chǎn)資料市場(chǎng)和倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)發(fā)展滯后，不能適應(yīng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的要求。

不足，）市場(chǎng)組織化程度低，批零貿(mào)易業(yè)仍以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主，連鎖銷售額占社會(huì)消費(fèi)品總額的比例不到

15%，與東部地區(qū)40%50%的比例差距較大。商品市場(chǎng)管理落后，多數(shù)市場(chǎng)仍采用集市交易機(jī)制和管理方法，信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的配套功能不健全。結(jié)論：縱巴彥淖爾業(yè)發(fā)展歷、現(xiàn)狀及來(lái)發(fā)展趨，原有商大多是經(jīng)多年由市場(chǎng)發(fā)形成的長(zhǎng)期的發(fā)沉淀了極的商業(yè)價(jià)，具有一的市場(chǎng)知度。同樣于其自發(fā)成，導(dǎo)致些商圈存業(yè)態(tài)業(yè)種布凌亂，規(guī)小，服務(wù)檔次差不一，統(tǒng)一對(duì)外象，整體牌知名度低等弊端基于此，府以新一城市建設(shè)契機(jī)，出各項(xiàng)商業(yè)點(diǎn)規(guī)劃方的文件，及進(jìn)

行大型商項(xiàng)目規(guī)劃示等措施載您

修均已顯示府在改善有商業(yè)業(yè)布局、提商圈價(jià)值面的決心三、巴彥淖爾市商品房市場(chǎng)（住宅地產(chǎn)市場(chǎng)）綜述今年以來(lái)，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動(dòng)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每季度完成的房地產(chǎn)投資均保持

50%以上的增長(zhǎng)，占固定資產(chǎn)投資的比重

，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日漸增大，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的原因主要是市委、市政府“拉大城市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動(dòng)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，加上新建商品房熱銷刺激了投資的升溫。根據(jù)巴彥淖爾市官方數(shù)據(jù)顯示，年上半年共售出商品房（）總求分2008年巴彥淖爾市商品房銷售情況：

10000套，總售出體量達(dá)79萬(wàn)平方米。載您

修住房類型指

標(biāo)

合計(jì)

商業(yè)營(yíng)業(yè)房

其他住宅

90㎡以下住

經(jīng)濟(jì)適用房商品房銷售面積（㎡）現(xiàn)房銷售面積（㎡）期房銷售面積（㎡）商品住宅銷售套數(shù)（套）現(xiàn)房銷售平均價(jià)格（㎡）期房銷售平均價(jià)格（㎡）空置面積（㎡）

905765370573535192——1913140851939

83403430054653348882161215139750929

2927929664619614634001159134217307

975007550022000950931980——

69819685271292——216353561010

19121500412——19002597——（）宏政分前些日子由國(guó)務(wù)院發(fā)起、相關(guān)部委組建的聯(lián)合調(diào)查小組將赴全國(guó)各城市進(jìn)行樓市專項(xiàng)調(diào)查，其重點(diǎn)就是了解各地對(duì)相關(guān)文件的具體推進(jìn)情況，同時(shí)針對(duì)目前房?jī)r(jià)受經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴的影響進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，以便及時(shí)調(diào)整穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體措施。由于國(guó)家政策的利好，在三線城市的臨河，選擇貸款購(gòu)買住房的客戶較多，貸款利率的上調(diào)直接影響消費(fèi)者購(gòu)房的心理。開(kāi)發(fā)土地步入市場(chǎng)化進(jìn)程，國(guó)有土地買賣完全通過(guò)招、拍、掛形式取得，政府財(cái)政收入增加，土地成本加大，相應(yīng)的載您

修房地產(chǎn)建設(shè)成本加大，故直接影響房地產(chǎn)的銷售價(jià)格。臨河新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)直接影響城市的發(fā)展，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)巨大的生存空間，

規(guī)劃在新華街以北、河套街以南、水源路以西、烏蘭布和路以東集中力量建設(shè)城市的行政、文化、金融中心，形成城市新區(qū)的核心區(qū)，這一點(diǎn)可由金川大道兩旁正在進(jìn)行的項(xiàng)目。在核心區(qū)建設(shè)的帶動(dòng)下，在其南部開(kāi)發(fā)新的居住用地和金融、文設(shè)施用地。（）區(qū)市分?利路商及延展地：美麗洋房、陽(yáng)光新都、俊峰華庭三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目均為巴市華裕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所建，在銷售推廣方面略有成就，公司成立時(shí)間較長(zhǎng)，有一定的品牌優(yōu)勢(shì)，但對(duì)臨河高層住宅屬于逐步摸索階段，俊峰華庭就已經(jīng)說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃，由于其定位是巴市高端住宅、面積普遍偏大，在銷售過(guò)程中有一定的難度，故美麗洋房、陽(yáng)光新都戶型做了相應(yīng)的調(diào)整；怡欣園、金都華庭一期為去年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以多層為主，附帶一棟高層，由于銷售價(jià)位較低、但還是傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式，房源僅剩3套。?彥淖爾新區(qū)（烏布和路以東水源路以）：自從政府重點(diǎn)規(guī)劃新區(qū)的建設(shè)，有較大的升值潛力，但在規(guī)劃設(shè)計(jì)、相關(guān)配套方面不太完善，沒(méi)有形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，所以相應(yīng)的銷售價(jià)位比市區(qū)略低；新城康都于去年十月開(kāi)盤當(dāng)日銷售

80%，主要原因在于面的客戶群體較廣，適合中產(chǎn)階級(jí)自住、投資兩用的客戶，其次是規(guī)模優(yōu)勢(shì)和開(kāi)發(fā)商實(shí)力的體現(xiàn)；錦繡花園一期為區(qū)設(shè)立接待部，價(jià)位較底；泰城新居、綠都新村目前尚未對(duì)外界開(kāi)始銷售。?小、附、大學(xué)路育區(qū)附近及展地帶：

15棟多層，由于周邊環(huán)境較差，故在市由于距離學(xué)校較近，受到了廣大業(yè)主青睞，健康花苑、光大花園、富貴園、潤(rùn)豐園、廣原園、林花園銷售基本完畢；中興水郡剩下部分門店未售。

6號(hào)公館、名苑洋房、澳載您

解放街以、建設(shè)路東：華海尚都初步規(guī)劃小高層、高層住宅；玫瑰園是

修07年現(xiàn)房，主要以多層住宅為主，基本銷售完畢；尚林麗景為政府經(jīng)濟(jì)適用住房，建設(shè)規(guī)模

17萬(wàn)平方米，買房程序都需要政府層層把關(guān)；海天家園現(xiàn)已全部售完；日月星苑項(xiàng)目的啟動(dòng)時(shí)間較長(zhǎng)、形象包裝基本沒(méi)有、銷售簡(jiǎn)單，如此判定公司實(shí)力有限。（）樓個(gè)詳項(xiàng)名稱建單位地位置周環(huán)境開(kāi)日期開(kāi)日期銷現(xiàn)場(chǎng)

俊華庭峰景C座巴彥淖華裕房地產(chǎn)發(fā)集團(tuán)公司勝利北（原軍分區(qū)海天購(gòu)中心，坐擁業(yè)繁華區(qū)，中移動(dòng)公司，工商銀，曙光醫(yī)院等2008年8月日2008年月約平(前接待、后廳談

銷主題物管理建規(guī)模相配套客群體竣日期銷道具

中央府顛峰生活陽(yáng)光物管理有限公C座3萬(wàn)方米入戶休大堂、高級(jí)會(huì)所、游泳池、層獨(dú)立大堂，三部品牌電、地暖輻射高收入個(gè)體私營(yíng)業(yè)、企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)高端客戶群體2009年10月沙盤、書(shū)、單頁(yè)、盤美景軒三室兩廳兩128.7㎡瑞景軒（三室兩兩結(jié)分布

板式高住宅；、聯(lián)復(fù)結(jié)構(gòu)

主戶型

衛(wèi)126.4㎡；耀景軒三室兩廳兩㎡；逸景軒（三室廳一衛(wèi)124.3㎡單戶數(shù)推方式付方式物服務(wù)項(xiàng)名稱建單位

2個(gè)單元，標(biāo)準(zhǔn)層一梯戶銷售現(xiàn)、工地圍檔環(huán)渤海展銷會(huì)一次性款、銀行按、公積金貸款視頻監(jiān)系統(tǒng)、公共播系統(tǒng)、可視講系統(tǒng)陽(yáng)·新二期巴彥淖華裕房地產(chǎn)發(fā)集團(tuán)公司

銷價(jià)位樓差價(jià)優(yōu)政策物費(fèi)用銷主題物管理

起價(jià)2938/㎡2998元㎡五層）20元㎡層40元㎡·層一次性款優(yōu)惠6.8元㎡·年舊城繁新地標(biāo)陽(yáng)光物管理有限公載您

修地位置周環(huán)境開(kāi)日期開(kāi)日期銷現(xiàn)場(chǎng)結(jié)分布

人民路金川購(gòu)廣場(chǎng)、人民園、中國(guó)移動(dòng)司，工商銀行，曙醫(yī)院等等2009年月2008年11月約平板式高住宅；、聯(lián)體復(fù)式結(jié)

建規(guī)模相配套客群體竣日期銷道具主戶型

約7萬(wàn)方3棟層）一層獨(dú)大堂，三部品牌電梯、地暖射、屋面外墻保溫中高端薪階層2010年5月樓書(shū)、盤、戶型圖寬綽氣（兩室一廳衛(wèi)86.44㎡方正流暢（兩一廳一衛(wèi)90.75㎡輕舒適（三室廳兩衛(wèi)86.56㎡清新雅（三室兩廳一衛(wèi)76.75㎡單戶數(shù)推方式付方式物服務(wù)項(xiàng)名稱建單位地位置周環(huán)境開(kāi)日期開(kāi)日期銷現(xiàn)場(chǎng)結(jié)分布

2個(gè)單元，標(biāo)準(zhǔn)層一梯戶銷售現(xiàn)、墻體廣告報(bào)紙一次性款、銀行按、公積金貸款可視對(duì)系統(tǒng)、可燃體泄露報(bào)警系美洋房美麗四期巴彥淖華裕房地產(chǎn)發(fā)集團(tuán)公司慶豐東金川購(gòu)廣場(chǎng)、人民園、中國(guó)移動(dòng)司，工商銀行，曙醫(yī)院等等2009年03月28日2008年12月約平板式高住宅住宅；19聯(lián)體復(fù)式構(gòu)

銷價(jià)位樓差價(jià)優(yōu)政策物費(fèi)用銷主題物管理建規(guī)模相配套客群體竣日期銷道具主戶型

未定未定一次性款優(yōu)惠6~8元㎡年花園里情景洋房陽(yáng)光物管理有限公2.4萬(wàn)平方米一層獨(dú)大堂，兩部牌電梯、健身、棋牌室5000平米水公園中高端薪階層2009年10月樓書(shū)、盤、戶型圖美景堂三室兩廳兩衛(wèi)㎡；耀景閣（三室一廳一衛(wèi)115.95㎡；雅景庭（三室兩廳兩㎡；逸景居（三一廳一衛(wèi)）㎡單戶數(shù)推方式付方式

1個(gè)單元，標(biāo)準(zhǔn)層一梯戶，兩部電銷售現(xiàn)一次性款、銀行按、公積金貸款

銷價(jià)位樓差價(jià)優(yōu)政策

未定未定一次性款優(yōu)惠載您

修物服務(wù)項(xiàng)名稱建單位地位置周環(huán)境開(kāi)日期開(kāi)日期銷現(xiàn)場(chǎng)結(jié)分布單戶數(shù)推方式付方式物服務(wù)

可燃?xì)庑孤秷?bào)警系、被動(dòng)式智能測(cè)報(bào)警系統(tǒng)新康都內(nèi)蒙古河集團(tuán)海天地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)原路東、匯豐街北開(kāi)發(fā)區(qū)委會(huì)、車輛理所2008年10月2007年月約平多層11棟、小高層11層棟共計(jì)700多戶市區(qū)銷點(diǎn)與現(xiàn)場(chǎng)相合一次性款、銀行按、公積金貸款一般物管理服務(wù)

物費(fèi)用銷主題物管理建規(guī)模相配套客群體竣日期銷道具主戶型銷價(jià)位樓差價(jià)優(yōu)政策物費(fèi)用

6～元㎡年構(gòu)造和生活之都海天物管理有限公規(guī)劃456畝，一期8萬(wàn)平米幼兒園老年活動(dòng)中、有固定入的中端收入家庭2009年6月單頁(yè)，型圖三室兩兩衛(wèi)㎡；三室廳一衛(wèi)104.62㎡；兩室兩廳一92.3㎡三室兩廳一衛(wèi)106.17㎡；起價(jià)2150元平均相樓層差價(jià)為60元一次性款優(yōu)惠——（）價(jià)及售狀析銷售價(jià)格是購(gòu)房者最敏感的問(wèn)題之一，

目前市場(chǎng)上的商品房均價(jià)在

2300-3000/m2

的占以上，在調(diào)查過(guò)程中們發(fā)現(xiàn)需求單價(jià)在2500~2850/m占85%單價(jià)求在2850/m2以上的占15%高端商品房要客戶認(rèn)可需要一個(gè)過(guò)程，這里不排除調(diào)查人群的局限性，調(diào)查中許多客戶都希望商品房?jī)r(jià)格越低越好，所以選擇最低范圍的較多。同樣，選擇購(gòu)置商品房所能接受的房屋總價(jià)：

25萬(wàn)元占70%左右；2530萬(wàn)元占25%30萬(wàn)元以上占5%，上數(shù)據(jù)說(shuō)明商品房?jī)r(jià)格的高低是消費(fèi)者選擇購(gòu)房非常重要的因素。真正購(gòu)買能力。

根據(jù)客戶求最低價(jià)位的心理，以上數(shù)據(jù)僅供參考，可能不完全的反映消費(fèi)者的載您

修（）項(xiàng)綜分結(jié)合項(xiàng)目調(diào)查信息，對(duì)其優(yōu)、劣勢(shì)進(jìn)行分析：序號(hào)123456

項(xiàng)目名俊峰華·峰景座陽(yáng)光·都二期美麗洋（美麗園四）新城康二期廣原·月星苑金都華

項(xiàng)目?jī)?yōu)華裕地的品牌優(yōu)勢(shì)良好的段優(yōu)勢(shì)占據(jù)業(yè)核心區(qū)營(yíng)策劃方面好，得到多人的認(rèn)可華裕地的品牌優(yōu)勢(shì)3個(gè)項(xiàng)目較近，形規(guī)模優(yōu)勢(shì)地理位優(yōu)越華裕地的品牌優(yōu)勢(shì)3個(gè)項(xiàng)目較近，形規(guī)模優(yōu)勢(shì)地理位優(yōu)越地產(chǎn)行的后起之秀公司實(shí)較強(qiáng)專業(yè)的售推廣團(tuán)隊(duì)文化氛較為濃郁龐大的模優(yōu)勢(shì)地理位優(yōu)越，交通利成立時(shí)較長(zhǎng)，有成項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目一價(jià)位偏低，售較好已形成定的品牌

項(xiàng)目劣沒(méi)有統(tǒng)的規(guī)劃戶型面偏大、結(jié)構(gòu)方面不太合理項(xiàng)目開(kāi)時(shí)間具體未戶型公面積較大屬于臨項(xiàng)目，噪音較大戶型公面積較大項(xiàng)目現(xiàn)包裝欠佳現(xiàn)場(chǎng)交情況不便現(xiàn)場(chǎng)形推廣方面欠公司實(shí)不足項(xiàng)目的動(dòng)時(shí)間較長(zhǎng)缺乏開(kāi)理念地產(chǎn)商注重廣告推二期僅棟層

備注載您

修7

錦繡家

位于新，升值潛力大項(xiàng)目規(guī)相對(duì)較大，成規(guī)模定位中收入家庭

周邊配不完善施工進(jìn)較慢自去年開(kāi)始，房地產(chǎn)項(xiàng)目均發(fā)生了根本性的變化，不論從項(xiàng)目的規(guī)模，還是從項(xiàng)目的品質(zhì)或理念方面都有明顯的提高，為得到市場(chǎng)消費(fèi)者的認(rèn)可，紛紛步入差異化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)道路。隨著城市化和房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的加速，臨河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間很大，通過(guò)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場(chǎng)秩序的整頓，增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)互相促進(jìn)，互相補(bǔ)充，未來(lái)的市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)供需兩旺。目前臨河房地產(chǎn)市場(chǎng)所取得的發(fā)展是在房地產(chǎn)業(yè)真正意義上進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的情況下由銷售熱帶動(dòng)的，也就是由消費(fèi)拉動(dòng)投資，而且這種消費(fèi)是以居民購(gòu)房自住消費(fèi)為主。城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的發(fā)展，取決于多方面的因素。一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，人均收入高，必然支撐較高的購(gòu)房能力，造成房地產(chǎn)的較快提升。二是政策因素。政府采取了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的政策和措施，旨在保持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展。在看到臨河房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r(shí)，我們也應(yīng)清楚的看到其存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，包括：臨河二手房市場(chǎng)發(fā)展與一手房市場(chǎng)不能協(xié)調(diào)發(fā)展；土地成本存在強(qiáng)勢(shì)上漲趨勢(shì)，效益降低的風(fēng)險(xiǎn)加大；臨河居民收入處于較低的水平，沒(méi)有足夠的有效需求支持房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲；目前，深圳、上海等大城市房地產(chǎn)虛高引發(fā)下降趨勢(shì)，各類媒體相繼報(bào)道，對(duì)本地消費(fèi)者購(gòu)房行為形成較大威脅。載您

修第三部分目標(biāo)項(xiàng)目概況及SWOT分析一、目標(biāo)項(xiàng)目地塊基本情況目標(biāo)項(xiàng)目地塊四至：東至朔方路，西到安北路，北接新華街，南抵濱河街；總占地面積696.03畝；詳細(xì)情況如右圖所西2.1km可直達(dá)城市核心。本地塊現(xiàn)規(guī)劃性質(zhì)屬工業(yè)用地，是市區(qū)和工業(yè)區(qū)的交接地帶，對(duì)面有發(fā)展較為成熟的大型家具建材市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)理念較為先進(jìn)，管理模式相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)，以至于不足三具建材需求的不二之選。其較為充足的客流為本項(xiàng)目的旺場(chǎng)提供了客戶支持。另外在對(duì)家具建材廣場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程當(dāng)中了解到：廣場(chǎng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)戶入駐率高達(dá)

100%，極少現(xiàn)招租或轉(zhuǎn)讓商鋪的啟事；同時(shí)有著眾多的意向投資戶、意向經(jīng)營(yíng)戶熱切等待著廣場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)大，從而能夠在這片熱土上占有一席之地。根據(jù)巴彥淖爾市作為地級(jí)市整體經(jīng)濟(jì)水平和生活水平處于中下的一個(gè)現(xiàn)狀，可得出一個(gè)結(jié)論：目標(biāo)地塊適合經(jīng)營(yíng)的層次屬于中檔和中高檔兩種。在此地塊特性的制約下，宜從事大型一載您

修站式批發(fā)零售基地，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)可包羅萬(wàn)象，但必須統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理。在項(xiàng)目正式投產(chǎn)之前宜成立市場(chǎng)管理委員會(huì)或引進(jìn)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理公司統(tǒng)一管理。二、標(biāo)項(xiàng)目SWOT分（）優(yōu)（S1、地處巴彥淖市東西向主干道旁，交通運(yùn)輸十分便捷