廣元2011年房產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告課件

二0一二年二月2011年房產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告房產(chǎn)政策及廣元土地交易情況一、1加息時(shí)間12月26日2月9日4月6日10月20日宏觀政策分析

至6月14日為止，央行年內(nèi)已六次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率。至此，大型金融機(jī)構(gòu)和中小金融機(jī)構(gòu)的貸款準(zhǔn)備金率已經(jīng)分別達(dá)到21.5%和18%，為歷史最高點(diǎn)，2011年12月5日下調(diào)準(zhǔn)備金率5%。期間連續(xù)加息4次，5年期以上的貸款利率已經(jīng)由最初的5.94%提高到6.80%。銀行信貸的收緊及企業(yè)資金成本的不斷增加給企業(yè)現(xiàn)金流帶來了極大的壓力。1月20日3月25日4月21日5月18日2月24日12月20日21.5%18%11月29日2010201111月16日資金層面進(jìn)一步收緊，企業(yè)資金緊張、現(xiàn)金流壓力進(jìn)一步增大6月20日7月7日Page312月5日2廣元土地交易情況二、42011年全年廣元市利州區(qū)土地供應(yīng)量為64.5228萬方，成交面積約74.67萬方，成交金額約為3.5億元。（成交面積多于供應(yīng)量是由于2010年推出土地于2011年1月份成交）。比較2010年廣元土地交易量，供應(yīng)量上漲了3.31%，成交量上漲了73%，成交金額上漲了1.26倍。2010、2011年度土地供需情況——————數(shù)據(jù)來收集于中華人民共和國國土資源部網(wǎng)站52011年度土地成交一覽表就2011年各區(qū)域供地情況而言，寶輪鎮(zhèn)占多數(shù)，此為將來房產(chǎn)集中發(fā)展區(qū)域。就2011年土地成交量及規(guī)模看，寶輪和下西壩（回龍河）占多數(shù)，大宗地塊交易量及金額明顯減少（2010年大宗土地交易占一半以上），市中區(qū)無土地交易記錄，表明由于政策影響，企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎！——————數(shù)據(jù)收集于中華人民共和國國土資源部網(wǎng)站61、優(yōu)越的地理環(huán)境地處川、陜、甘交界地區(qū)，成都、西安、重慶、蘭州四大西部城市的腹心地帶，是交通樞紐和物資集散中心。2、濃厚的歷史人文氛圍具有4000多年悠久歷史，女皇故里。3、獨(dú)有的濱江、濱河景觀嘉陵江、南河穿城而過，沿岸風(fēng)景秀麗、環(huán)境優(yōu)美，市政建設(shè)完善。廣元房產(chǎn)市場特質(zhì)8災(zāi)后重建房地產(chǎn)市場快速發(fā)展隨著災(zāi)后各地資金的大量注入，帶動(dòng)了GDP、人均收入、固定資產(chǎn)投資的快速增長，災(zāi)后房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展。城市建設(shè)飛速發(fā)展規(guī)劃的新興片區(qū)配套完善、發(fā)展趨于成熟。人們對城市規(guī)劃和片區(qū)發(fā)展很有信心。眾片區(qū)各有特色東壩集中了中高端住宅及城市大半開發(fā)項(xiàng)目；南河多為中低端住宅；老城以商業(yè)為主，住宅布局零星且檔次不高。從2008年起，廣元市商品房價(jià)格一路飆升，商品房供應(yīng)量及去化量增長速度迅猛，勢頭較之于四川省內(nèi)其他三線城市是有過之而無不及；在國家調(diào)控政策的影響下，2011年市場有所降溫，但銷售價(jià)格仍有上漲。物業(yè)形態(tài)以高層電梯公寓為主各中高檔項(xiàng)目，以高層為主，多層及商業(yè)為輔。廣元房產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r9產(chǎn)品特征住宅以高層住房為主，多層為輔，暫無別墅。

價(jià)格特征供求特征消費(fèi)者特征產(chǎn)品定位住宅價(jià)格水平在5500元/㎡左右，其下的物業(yè)集中于南河、老城、萬源、等區(qū)域。包括范公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。

全市商品房銷售項(xiàng)目中，東壩占據(jù)了46%，南河占28%，老城占14%，其他區(qū)域占12%

中高端產(chǎn)品為主（集中于東壩），中低檔樓盤放量適中(多集中在南河、老城)。文化訴求特征濃厚的歷史人文環(huán)境、傳統(tǒng)的依山傍水情懷。廣元商品房發(fā)展特征10廣元各目備案量、銷售量、存量比較表——————數(shù)據(jù)來源于廣元建設(shè)網(wǎng)（截止于2012年1月6日）12廣元市2011房產(chǎn)供給和銷售分析四、13住宅均價(jià)約為4800元/㎡,較2010年上漲36%左右；住宅供應(yīng)量為7257套，2010年為4730套，增加了53.42%；住宅銷售量為4117套，2010年為3996套，增加了3.03%；住宅銷售率為56.73%，2010年為84.84%，減少了32.85%；

廣元房產(chǎn)市場經(jīng)過2008-2010年的沉淀，不管是從商品房供應(yīng)量，還是市場消化量來看都得到了長足的發(fā)展。但是隨著國八條等房產(chǎn)政策的出臺(tái)，政府房產(chǎn)市場調(diào)控決心的堅(jiān)定，對2011年下半年的銷售影響初見端倪，使得住宅銷售量較2010年增長甚微，而銷售率則大有下降。商品住宅價(jià)格與銷量分析（按建設(shè)局公布備案數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）——————數(shù)據(jù)來源于廣元建設(shè)網(wǎng)（截止于2012年1月6日）143、各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況（比較2010年）（１）東壩片區(qū)商品住宅供應(yīng)量為3363套，增長了11.36％；銷售量為2020套，降低了19.87％；銷售率為60.07％，降低了23.41％；市場占有率（已售）為49.06％，降低了14.02％；

均價(jià)區(qū)間為5200—5500元/㎡；東壩片區(qū)2011年住宅供應(yīng)量小幅增加，但銷售量卻只降不增，表明東壩片區(qū)市場發(fā)展速度漸緩，但仍占市場主導(dǎo)，價(jià)格仍然高出其他區(qū)域頗多。

各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況（比較2010年）——————數(shù)據(jù)來源于廣元建設(shè)網(wǎng)（截止于2012年1月6日）16（２）南河片區(qū)商品住宅供應(yīng)量為1997套，增長了34.6％；銷售量為969套，降低了22.97％；銷售率為48.52％，降低了36.31％；市場占有率（已售）為23.54％，降低了7.94％；均價(jià)區(qū)間為4400—4700元/㎡；發(fā)展速度僅次于東壩，發(fā)展速度漸緩度，居于第二位，均價(jià)低于東壩及老城片區(qū)。（３）老城片區(qū)商品住宅供應(yīng)量為998套，增長了556％；銷售量為662，增長了315％；銷售率為62.32％，降低了36.36％；市場占有率（已售）為15.11％，增長了11.35％；均價(jià)區(qū)間為4500—4800元/㎡；老城片區(qū)，商品住宅供應(yīng)量及銷售量漲勢明顯，市場占有率明顯提高，表明老城２０１１年房產(chǎn)市場發(fā)展速度優(yōu)于其他區(qū)域，價(jià)格居中?！獢?shù)據(jù)來源于廣元建設(shè)網(wǎng)（截止于2012年1月6日）17（４）其他片區(qū)供應(yīng)量為899套，增長了1098％；銷售量為506，增長了655％；銷售率為56.28％，降低了33.05％；市場占有率（已售）為12.39％，增長了10.61％；均價(jià)區(qū)間為4600—5000元/㎡；其他片區(qū)，商品住宅供應(yīng)量及銷售量上漲最多，市場占有率明顯提高速度僅次于老城，其中，隨著城市規(guī)劃及東壩片區(qū)發(fā)展的日趨成熟，緊靠東壩的萬源片區(qū)項(xiàng)目從無到有，并且一面世，價(jià)格明顯高出老城及南河，直追東壩。上西和下西片區(qū)項(xiàng)目明顯增加，其中商業(yè)發(fā)展最為代表。——————數(shù)據(jù)來源于廣元建設(shè)網(wǎng)（截止于2012年1月6日）18廣元代表性項(xiàng)目根據(jù)2011年廣元建設(shè)網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，在全年備案量、銷售量、市場占有率上，以下五個(gè)項(xiàng)目表現(xiàn)突出?！獢?shù)據(jù)來源于廣元建設(shè)網(wǎng)（截止于2012年1月6日）項(xiàng)目名稱備案量銷售量市場占有率（備案）市場占有率（銷售）御錦灣1540115221.22%27.98%正黃

金域華府4874016.71%9.74%華北星城5483287.55%7.97%開云世家二期4532216.24%5.37%皇都首座4481746.17%4.23%合計(jì)3476227647.90%55.28%20——————數(shù)據(jù)來源于廣元建設(shè)網(wǎng)（截止于2012年1月6日）廣元代表性項(xiàng)目21廣元代表性項(xiàng)目1、御錦灣項(xiàng)目地址：廣元市利州區(qū)東壩辦事處苴國路8號開發(fā)商：廣元東合時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)總占地：112畝總建筑面積：30萬㎡容積率：3.5總戶數(shù)：2041戶物業(yè)類型：電梯高層、商業(yè)戶型面積：51-124㎡價(jià)格區(qū)間：4800-7000元/㎡均價(jià)：5500元/㎡

御錦灣以優(yōu)越的地理位置，高端大盤的尺度，贏得了客戶的親睞。2011年全年以1152套的銷售業(yè)績位居廣元市場首位。22廣元代表性項(xiàng)目3、華北星城項(xiàng)目地址：利州區(qū)嘉陵辦事處蜀門北路開發(fā)商：四川金泉源實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司總占地：28.5畝總建筑面積：6.59萬㎡容積率：3.5總戶數(shù)：575戶物業(yè)類型：電梯高層、商業(yè)戶型面積：價(jià)格區(qū)間：4008-4528元/㎡均價(jià)：4298元/㎡

華北星城地處老城北，配套完善，緊靠商業(yè)集中區(qū)，價(jià)格優(yōu)勢吸引客戶，以328套銷售成績位列住宅排行榜第三位。24廣元代表性項(xiàng)目4、開云世家二期項(xiàng)目地址：廣元市南河蜀門南路開發(fā)商：廣元暉鴻建設(shè)有限公司總占地：39畝總建筑面積：9.73萬㎡容積率：3.5總戶數(shù)：786戶物業(yè)類型：電梯高層、商業(yè)戶型面積：76-121㎡價(jià)格區(qū)間：4200-5200元/㎡均價(jià)：4800元/㎡

開云世家目前銷售的為二期，一期帶來了累計(jì)效應(yīng)，客戶認(rèn)知度較高，前期多層銷售勢頭強(qiáng)勁同時(shí)也帶動(dòng)了高層的銷售，以221套銷售成績位列住宅排行榜第四位。25

政策調(diào)控最為嚴(yán)厲，從銀行的不斷加息到限購令到限貸，房地產(chǎn)經(jīng)過了多重政策調(diào)控；

土地供給與成交，市中區(qū)無土地交易記錄，大宗地塊交易急劇下降，限購限貸后，開發(fā)商拿地較為謹(jǐn)慎；

2011上半年房產(chǎn)銷售火熱，供應(yīng)量及價(jià)格激增，價(jià)格及銷量一路飆升，但是受調(diào)控政策影響，去化量卻未見明顯增加。下半年市場受調(diào)控政策影響，來訪量、成交量大幅下滑，各樓盤銷售情況慘淡。

住宅限購后，巨量的投資資金將無法進(jìn)入住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)必將成為固定資產(chǎn)投資首選，加之股市風(fēng)險(xiǎn)較大，商業(yè)成交較為火熱，預(yù)計(jì)這種趨勢還將延續(xù)；28由個(gè)別區(qū)域發(fā)展迅速，老城及其他區(qū)域基本沒有項(xiàng)目的情況，逐步發(fā)展為各區(qū)域均有發(fā)展，并有新興區(qū)域出現(xiàn)（萬源）