房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課件

第七章房地產(chǎn)融資概述

本章著重討論房地產(chǎn)融資的作用、房地產(chǎn)金融市場、房地產(chǎn)融資中介，以及房地產(chǎn)證券化。第一節(jié)房地產(chǎn)融資的作用一、房地產(chǎn)融資的涵義融資是指各種資金的社會性融通。我們這里討論的是狹義的房地產(chǎn)金融（不包括清算資金）——房地產(chǎn)融資，即利用各種可能的方法、工具為房地產(chǎn)投資開發(fā)、經(jīng)營和購買等活動籌集、融通資金的活動。融資是以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟(jì)活動，其基本特征是具有償還性。融資是有原則的。融資的一般原則主要是針對融出資金者所提出的要求。①流動性原則。②安全性原則。(3)盈利性原則。二、房地產(chǎn)融資的作用（一）房地產(chǎn)融資促進(jìn)了房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)（二）房地產(chǎn)融資促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展正是房地產(chǎn)資金融通渠道的存在，為購買者提供了備齊這筆資金的有利條件。（三）房地產(chǎn)融資在改善居民住房條件，提高居民居住水平方面發(fā)揮了積極的作用三、房地產(chǎn)融資的杠桿效應(yīng)杠桿原理實際上是利用借款資本補(bǔ)充自有資金的不足來完成規(guī)模的投資。一般來說，借貸資金占資金總值（購價）的比例越高，杠桿作用也越強(qiáng)。（二）杠桿的三種影響1、杠桿正作用。正的影響是說明融資能夠增加自有資金收益率。自有資金收益率的提高是因為借貸融資的利息小于借貸給資產(chǎn)帶來的收益。2、中性杠桿作用。3、杠桿的負(fù)作用。產(chǎn)生這種作用時，融資所帶來的利息的負(fù)作用大于其對資產(chǎn)收益的作用。第二節(jié)房地產(chǎn)金融市場一、房地產(chǎn)金融市場的概念及功能房地產(chǎn)金融市場是為了高效地運(yùn)用資金，房地產(chǎn)資金的供應(yīng)者和需求者進(jìn)行資金融通和有價證券買賣交易的場所，是房地產(chǎn)貨幣資金經(jīng)營方式和經(jīng)營行為的總稱。（一）聚集資金的功能（二）促進(jìn)資金的橫向融通（三）提高資金的運(yùn)用效率在房地產(chǎn)金融市場上，市場主體對資金的獲取和使用均要付出交易成本、承擔(dān)市場風(fēng)險，所以，追求資金使用的效率成為資金使用者的主要經(jīng)營目標(biāo)和主要職責(zé)。二、房地產(chǎn)金融市場的構(gòu)成要素房地產(chǎn)資金、市場融資主體（資金供求者）、市場中介和信用工具是房地產(chǎn)金融市場的基本要素。（一）房地產(chǎn)資金根據(jù)融資目的不同，房地產(chǎn)投資可分為消費(fèi)性資金和生產(chǎn)性資金。房地產(chǎn)消費(fèi)性資金是指以消費(fèi)為目的而購買房地產(chǎn)的資金，發(fā)生在房地產(chǎn)流通和消費(fèi)過程中。房地產(chǎn)生產(chǎn)性資金是與價值有關(guān)的經(jīng)濟(jì)范疇，是指房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營活動房地產(chǎn)自用（或稱房地產(chǎn)非經(jīng)營使用）者。1、家庭。在成熟的房地產(chǎn)金融市場上，家庭是房地產(chǎn)金融市場上最大的資金供求者。2、企事業(yè)單位。企業(yè)型房地產(chǎn)融資主體有兩類：一類是非房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，它們是位于城市的一般工商企業(yè)；另一類是房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)。它們都是房地產(chǎn)融資主體，但其融資的性質(zhì)和范圍有很大區(qū)別。3、政府部門。4、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。（三）市場中介房地產(chǎn)金融市場的交易中介大體上可分為經(jīng)紀(jì)人和交易商。以金融市場的信用供給來說，主要是指房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。（四）信用工具房地產(chǎn)金融市場的信用工具種類繁多，包括政府和其它市場主體發(fā)行、簽發(fā)的公債、國庫券、股票、公司債券、抵押契約、可轉(zhuǎn)讓存單和各種票據(jù)等。五、影響房地產(chǎn)融資的社會經(jīng)濟(jì)因素（一）通貨膨脹的變化（二）銀行利率高低的變化較低的利率可以降低不動產(chǎn)經(jīng)營管理、運(yùn)作費(fèi)用，這時各國中央銀行會降低其貼現(xiàn)率，其他各職能銀行如商業(yè)銀行、抵押銀行的利率也隨之下調(diào)。（三）所得稅法規(guī)的變化（四）貨幣匯率的變化（五）日用品價格的變化（六）房地產(chǎn)或財產(chǎn)證券收益的變化（七）資產(chǎn)融資的變化（八）社會發(fā)展水平

不開房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)，尤其是銀行對房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的發(fā)展。（四）貫徹國家對發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)宏觀控制的需要二、房地產(chǎn)金融的組織機(jī)構(gòu)（一）參與房地產(chǎn)金融活動的國際金融組織1、世界銀行。世界銀行是聯(lián)合國組織中經(jīng)營國際金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，由聯(lián)合國的會員國以認(rèn)股的方式組成。世界銀行由國際復(fù)興開發(fā)銀行、國際開發(fā)協(xié)會和國際金融公司所組成，三者各自獨(dú)立，業(yè)務(wù)上相互補(bǔ)充，領(lǐng)導(dǎo)層相對統(tǒng)一。世界銀行貸款的特點是：貸款期限較長，最長可達(dá)30年，平均約17年；貸款以低于資本市場利率計息，貸款總額中30%為軟貸款，利率更低；貸款一般需同特定的項目相聯(lián)系，并經(jīng)世界銀行精心挑選和審查。2、國際開發(fā)署。它的住房政策有五個基本目標(biāo)：一是保證低收入家庭得到可靠的土地使用權(quán)及其所能承擔(dān)的基本服務(wù)和住房；二是以最低需要的資助，發(fā)展住房融資和市區(qū)發(fā)展系統(tǒng)；三是鼓勵和便利私人部門在低收入住房生產(chǎn)中進(jìn)一步發(fā)揮作用；四是發(fā)展有關(guān)機(jī)構(gòu)的供應(yīng)能力，保持適用于人口需要的住房生產(chǎn)水平，強(qiáng)調(diào)滿足市區(qū)貧民的住房需要；五是鼓勵反映以上目標(biāo)的國民住房政策。（二）世界各國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的類型1、一般銀行2、抵押銀行抵押銀行主要經(jīng)營以房地產(chǎn)為抵押的長期貸款與投資。其服務(wù)的主要對象是房地產(chǎn)所有者。他們將自己擁有的房地產(chǎn)所有權(quán)抵押給抵押銀行，一般可以得到相當(dāng)于所抵押的房地產(chǎn)價值的60%—70%的貸款。3、商業(yè)銀行。商業(yè)銀行主要從事工商界的儲蓄和信貸業(yè)務(wù)，但通常都設(shè)有房地產(chǎn)部，從而成為房地產(chǎn)金融的主導(dǎo)力量。其主要業(yè)務(wù)：一是購買房地產(chǎn)抵押證券，成為房地產(chǎn)資金的重要供給者；二是開辦各類房地產(chǎn)抵押貸款，成為房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營企業(yè)獲得房地產(chǎn)抵押貸款的重要提供者；抵押貸款與儲蓄存款的反差利息，不需要財政或人民銀行補(bǔ)貼，而是通過“以低補(bǔ)低”，即以住房基金存款的低利彌補(bǔ)職工住房抵押貸款的低息；用“以盈補(bǔ)虧”，即以綜合經(jīng)營所得利潤補(bǔ)貼個人住房貸款業(yè)務(wù)的虧損的辦法自行消化。2、專業(yè)銀行下的房地產(chǎn)信貸部。房地產(chǎn)信貸部作為依托行的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，人員、編制從屬于依托行，而資金、計劃、財務(wù)單獨(dú)劃出，實行單獨(dú)核算，獨(dú)立經(jīng)營，自負(fù)盈虧，就地完稅的原則。3、聯(lián)合房地產(chǎn)信貸部。由當(dāng)?shù)卣蛉嗣胥y行牽頭，協(xié)調(diào)有關(guān)各專業(yè)銀行成立聯(lián)合房地產(chǎn)信貸部，來承辦房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。4、房地產(chǎn)開發(fā)財團(tuán)。將房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、信貸三者有機(jī)地結(jié)合起來，成立房地產(chǎn)開發(fā)財團(tuán)。房地產(chǎn)開發(fā)財國主要有以下三個方面的作用：一是把住宅的生產(chǎn)、分配、交換、消費(fèi)統(tǒng)一起來，加快從單一的住宅開發(fā)走向城市公用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，提供適應(yīng)城鎮(zhèn)居民需要的多種類型的配套齊全的商品房；建立起完善的商品住宅經(jīng)營機(jī)制，開拓房地產(chǎn)市場。二是實現(xiàn)房地產(chǎn)資金的良性循環(huán)，通過廣泛的籌資、融資為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供穩(wěn)定的資金；為職工提供住房消費(fèi)貸款，及時反饋市場信息，以銷定建，避免產(chǎn)銷脫節(jié)、資金積壓，從而形成房地產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)。三是產(chǎn)融結(jié)合形成強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實體。房地產(chǎn)業(yè)資本與金融資本相互滲透，提高資金效益，這是發(fā)達(dá)的商品經(jīng)濟(jì)和社會化大生產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢。5、住宅合作社。住宅合作社是一種集體經(jīng)濟(jì)組織，不是一種民間房地產(chǎn)金融組織。住宅合作社的原則是：個人集資，政府給予政策優(yōu)惠，單位給予個人幫助，合作建房，民主管理，自我服務(wù)。合作社資金主要來源于社員入社股金，儲蓄存款及銀行貸款，籌集資金主要用于支持社員購買和建造住房。一、房地產(chǎn)證券化的涵義與特征（一）房地產(chǎn)證券化的涵義所謂房地產(chǎn)證券化，就是將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃r證券形式，投資人和房地產(chǎn)投資標(biāo)的物之間的關(guān)系，由擁有房地產(chǎn)的所有權(quán)變?yōu)閾碛凶C券的債權(quán)。廣義的房地產(chǎn)證券化包括兩類：一是房地產(chǎn)抵押貸款證券化；二是房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化。（二）房地產(chǎn)證券化的特征房地產(chǎn)證券化旨在將價值最大的房地產(chǎn)動產(chǎn)化、細(xì)分化，在不喪失房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的前提下，將其資產(chǎn)化、流動化，利用證券市場的功能，充分發(fā)揮房地產(chǎn)的資本大眾化與經(jīng)營專業(yè)化的目標(biāo)。1、房地產(chǎn)股票的特點。（1）房地產(chǎn)股本總額大。（2）房地產(chǎn)股份公司的股票市場穩(wěn)定。擁有不動產(chǎn)的企業(yè)往往就預(yù)示著該企業(yè)資金雄厚、經(jīng)營穩(wěn)定，因而其股票不會隨著市場的波動甚至國家經(jīng)濟(jì)的變化而大起大落。（3）房地產(chǎn)股票具有升值潛力。發(fā)行時往往是溢價發(fā)行。2、房地產(chǎn)債券的特點。（1）房地產(chǎn)債券發(fā)行的債券總額大、票面利高。（2）房地產(chǎn)債券期限長。（3）房地產(chǎn)債券風(fēng)險小。房地產(chǎn)企業(yè)即使發(fā)生倒閉，清產(chǎn)核資后的不動產(chǎn)總價值也往往高于所發(fā)行債券本息總額，而且在還債次序中，債券排序比較優(yōu)先。（4）可以實行債券與購房相結(jié)合的形式，有利于債券的發(fā)售。居民購買債券可以不還本付息，到期轉(zhuǎn)為購房的預(yù)付款，補(bǔ)差價后，以實物形式還給債權(quán)人住房。（5）金融機(jī)構(gòu)樂于參與房地產(chǎn)債券的買賣。（三）房地產(chǎn)證券的籌資意義1、可以使企業(yè)籌資速度快、數(shù)額巨大。2、發(fā)行股票可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得永久性資本。3、可以分散房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險。（三）房地產(chǎn)證券化能為開發(fā)商提供規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益并降低投資風(fēng)險。不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)商與投資之間，能借助證券化工具相互交換權(quán)益，房地產(chǎn)投資集中化固有的風(fēng)險便由大眾來分擔(dān)，但是同時房地產(chǎn)集中開發(fā)的好處卻保存了下來。（四）房地產(chǎn)證券化可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的公平性與投資的專業(yè)化（五）有利于社會資源分配房地產(chǎn)證券化后，資產(chǎn)由專家經(jīng)營，這對于社會資源的分配及城市建設(shè)無疑起了很好的促進(jìn)作用。三、住房的抵押貸款證券化我國的住房金融僅限于一級市場是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，建立以住房抵押貸款二級市場為支撐，一級市場充分發(fā)展，實行市場化運(yùn)作的住房金融體系才是我國住房金融未來的發(fā)展取向。（一）住房抵押貸款證券化的作用住房抵押貸款證券化是房地產(chǎn)抵押債權(quán)人即銀行將沉淀